פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
פינוי בינוי מיסוי
סטלה
13/03/18
שלום רב,
אמי קיבלה דירה בירושה בשנת 1999. בשנת 2014 אמי חתמה על הסכם פינוי בינוי. בינואר של השנה הנוכחית, היא העבירה את הזכויות בדירה אליי ללא תמורה. עתה חתמתי על חוזה מול הקבלן, בו הצהרתי כי קיבלתי את הדירה בהעברה ללא תמורה ב-24 החודשים האחרונים.
האם אינני זכאית לפטור מהמיסים מחמת ההעברה ללא תמורה?
אמי קיבלה דירה בירושה בשנת 1999. בשנת 2014 אמי חתמה על הסכם פינוי בינוי. בינואר של השנה הנוכחית, היא העבירה את הזכויות בדירה אליי ללא תמורה. עתה חתמתי על חוזה מול הקבלן, בו הצהרתי כי קיבלתי את הדירה בהעברה ללא תמורה ב-24 החודשים האחרונים.
האם אינני זכאית לפטור מהמיסים מחמת ההעברה ללא תמורה?
פינוי בינוי מיסוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/03/18
סטלה שלום רב
קודם כל אני מניח כי מדובר בפרויקט תמא 388/2, למרות שאת כותבת פינוי בינוי.
עיסקת תמ"א 38 היא עיסקה בה אתם מוכרים זכויות בניה ליזם בתמורה לביצוע עבודות בניה על ידו. בעיקרון העיסקה היא מכר במקרקעין ואתם הייתם אמרים לשלם מס שבח בגין המכירה.
למרות זאת ועל מנת לעודד עסקאות תמא, חוק מיסוי מקרקעין פוטר עסקאות כאלו ממס שבח.
אבל יש סייגים לפטור ואחד מהם הוא כי הזכות לא התקבלה במתנה 24 חודשים קודם לכן.
לכן ביקשו ממך להצהיר כך. אני מציע כיי תתיעצו עם עו"ד שיבחן לעומק את כל הנתונים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ א 38 2 חתום והיזם רוצה לעשות שינוי בחוזה
גל רוסו
11/03/18
2013 התחיל משא ומתן לצמ א עם היזם
אציין שלא היתה עד כיום אסיפת דיירים אחת שום אינפורמציה יש לנו שרשור מיילים לגבי חוסר השקיפות של הנציגות . נציגות שלא נבחרה . לבסוף עם כמה שינויים חתמתי . אוטטו לפני קבלת הייתר היזם מזמן אותנו מציג לנו את השינויים
הורדת מחסנים הארכת זמן בניה ועוד סעיפים שהם לרעתינו
במפגש נוכחים הנציגות העו ד המפקח שלא פוצים פה
מחלקים את התוספת להסכם ומחתימים
אנו 3 מתנגדים
חתמינו על הסכם מסויים ואנחנו לא מוכנים לשינויים הללו
ניסיתי לתקשר עם הנציגות העו ד והמפקח שלנו במיילים בשיחת פלאפון ללא התיחסות
שאלה במידה ו80% חתמו כפי שתיארתי
האם זה מחייב אותי ?
לאן אני פונה לעצור את ההתנהלות הלא תקינה ??
מתאים לעו ד שמקבל כסף מהיזם וכמו כן למפקח
וכמו כן לנציגות
תודה
אציין שלא היתה עד כיום אסיפת דיירים אחת שום אינפורמציה יש לנו שרשור מיילים לגבי חוסר השקיפות של הנציגות . נציגות שלא נבחרה . לבסוף עם כמה שינויים חתמתי . אוטטו לפני קבלת הייתר היזם מזמן אותנו מציג לנו את השינויים
הורדת מחסנים הארכת זמן בניה ועוד סעיפים שהם לרעתינו
במפגש נוכחים הנציגות העו ד המפקח שלא פוצים פה
מחלקים את התוספת להסכם ומחתימים
אנו 3 מתנגדים
חתמינו על הסכם מסויים ואנחנו לא מוכנים לשינויים הללו
ניסיתי לתקשר עם הנציגות העו ד והמפקח שלנו במיילים בשיחת פלאפון ללא התיחסות
שאלה במידה ו80% חתמו כפי שתיארתי
האם זה מחייב אותי ?
לאן אני פונה לעצור את ההתנהלות הלא תקינה ??
מתאים לעו ד שמקבל כסף מהיזם וכמו כן למפקח
וכמו כן לנציגות
תודה
מה עושים כשיש שינוי לרעה ממה שהוסכם בחוזה תמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
11/03/18
גל שלום,
אני מצטער לשמוע איך התהליך מתנהל כפי שאתה מתאר את הדברים.
הנושא של שינויים תוך כדי התהליך מאוד מאפיין את תמ"א 38, אך עדיין ישנם עקרונות מאוד ברורים איך הדברים צריכים להיראות.
במקרה של שינוי תכנוני, ביטול מחסנים או כל שינוי לרעה ממה שהוצג לכם, יש במקרים מסוימים מנגנונים שמאפשרים לבטל את ההסכם או לפחות לקבל פיצוי.
זה מאוד תלוי מה בדיוק הוצג לכם ואיך הדברים מנוסחים בהסכם הראשוני עליו חתמתם. ככל הנראה לא לחינם נקראתם לחתום על תוספת להסכם.
במידה והפניות לעורך הדין שלכם לא מקבלות מענה, אני ממליץ לפנות ליעוץ משפטי מסודר שיבחן את כל הנתונים וימליץ לכם כיצד לפעול.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אני מצטער לשמוע איך התהליך מתנהל כפי שאתה מתאר את הדברים.
הנושא של שינויים תוך כדי התהליך מאוד מאפיין את תמ"א 38, אך עדיין ישנם עקרונות מאוד ברורים איך הדברים צריכים להיראות.
במקרה של שינוי תכנוני, ביטול מחסנים או כל שינוי לרעה ממה שהוצג לכם, יש במקרים מסוימים מנגנונים שמאפשרים לבטל את ההסכם או לפחות לקבל פיצוי.
זה מאוד תלוי מה בדיוק הוצג לכם ואיך הדברים מנוסחים בהסכם הראשוני עליו חתמתם. ככל הנראה לא לחינם נקראתם לחתום על תוספת להסכם.
במידה והפניות לעורך הדין שלכם לא מקבלות מענה, אני ממליץ לפנות ליעוץ משפטי מסודר שיבחן את כל הנתונים וימליץ לכם כיצד לפעול.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ א 38 2 חתום והיזם רוצה לעשות שינוי בחוזה
גל
12/03/18
תודה לך עו"ד אלעד
האם תקנון בתים משותפים מחייב במקרה הזה לאסיפת דיירים שלכל בעל מדירה תהייה האפשרות לשאול ולהעיר ולהשמיע את דעתו ??והצבעה משותפת .
אני רוצה לדעת אם יש לי אפשרות לעצור זאת
חתמתי על הסכם מסויים
בדקנו בעיריה לא היתה דרישה להורדת מחסנים
ושאר השינויים אין להם קשר לרשויות
האם הפניה
צריכה להיות למפקח על הבתים או בית משפט??
אפשרי לשלוח לי למייל
תודה
האם תקנון בתים משותפים מחייב במקרה הזה לאסיפת דיירים שלכל בעל מדירה תהייה האפשרות לשאול ולהעיר ולהשמיע את דעתו ??והצבעה משותפת .
אני רוצה לדעת אם יש לי אפשרות לעצור זאת
חתמתי על הסכם מסויים
בדקנו בעיריה לא היתה דרישה להורדת מחסנים
ושאר השינויים אין להם קשר לרשויות
האם הפניה
צריכה להיות למפקח על הבתים או בית משפט??
אפשרי לשלוח לי למייל
תודה
זכויות דייר שוכר בתמא 38
מתעניין
11/03/18
שלום רב,
אני שוכר דירה בבניין שנחתם מול היזם פרויקט תמא ונמצא בתחילת תהליכים,כרגע ממתינים למודד שימדוד את הנכסים בבניין. מה הזכויות שלי מול בעל הדירה וההפך כלפי ?
בחוזה המחודש יש לי אופציה לצאת חודשיים מראש ללא מציאת גורם חלופי ללא קשר לפרויקט.
תודה
אני שוכר דירה בבניין שנחתם מול היזם פרויקט תמא ונמצא בתחילת תהליכים,כרגע ממתינים למודד שימדוד את הנכסים בבניין. מה הזכויות שלי מול בעל הדירה וההפך כלפי ?
בחוזה המחודש יש לי אופציה לצאת חודשיים מראש ללא מציאת גורם חלופי ללא קשר לפרויקט.
תודה
שוכר בדירת תמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
11/03/18
שלום וברכה,
מכיוון שהתהליך נמצא ממש בתחילתו אין כרגע כל רלוונטיות להמשך השכירות של הדירה.
אם וככל שהתהליך יתקדם תקבל הודעה מסודרת מבעל הדירה במקרה של פינוי וכפי שכתוב בחוזה חודשיים מראש.
גם אם מדובר יהיה על חיזוק הבניין והמשך מגורים במהלך הבנייה על בעל הדירה לתת לך הודעה מסודרת מראש.
יתכן שיש מקום במקרה כזה לטענה של הפחתת מחיר השכירות. הכל תלוי בנסיבות.
בכל מקרה כרגע הכל מוקדם מידי בשביל לדון בהשפעות האפשריות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מכיוון שהתהליך נמצא ממש בתחילתו אין כרגע כל רלוונטיות להמשך השכירות של הדירה.
אם וככל שהתהליך יתקדם תקבל הודעה מסודרת מבעל הדירה במקרה של פינוי וכפי שכתוב בחוזה חודשיים מראש.
גם אם מדובר יהיה על חיזוק הבניין והמשך מגורים במהלך הבנייה על בעל הדירה לתת לך הודעה מסודרת מראש.
יתכן שיש מקום במקרה כזה לטענה של הפחתת מחיר השכירות. הכל תלוי בנסיבות.
בכל מקרה כרגע הכל מוקדם מידי בשביל לדון בהשפעות האפשריות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוכחה למכתב שנשלח והתקבל לייעדו
ארז
08/03/18
אני צריך לשלוח מכתב לגורם כלשהו (זה במסגרת תמ" א 38 ולכן אני שואל כאן), אני צריך שיהיה לי הוכחה שאותו גורם קיבל את המכתב ולא יוכל להגיד אח"כ שלא קיבל -במידה והדבר יגיע לידי תביעה וכו'
לכן תמיד הקפדתי לשלוח בדואר רשום. מאחר ואני נאלץ לשלוח מכתבים רבים-העלויות מתחילות להיות גבוהות.
רציתי לדעת איזה אפשרויות נוספות יש לי.
האם פקס ואישור מהפקס זה מספיק? כאשר המספר הוא למספר של המשרד בו אותו גורם עובד ,והמספר מפורסם באינטרנט כך שיודעים שזה שלו. (רק החתימה שלי בסוף המכתב תהיה כמובן בהעתק והמקור יישאר אצלי ,וגם יש במשרד שלו עובדים נוספים-למרות שגם בדואר רשום לפעמים ראיתי שנכתב שנציג לקח במקומו)
עד עכשיו קיבלתי התייחסות ממנו לדואר רשום, כאשר כתבתי למייל שלו-הוא התעלם וכנראה מחק כאילו לא שלחתי לו. כאשר פניתי בע"פ -הוא בכלל שיקר ואמר שלא אמרתי, לכן חשוב לי לדעת מה נחשב הוכחה מבחינה משפטית שמכתב היגיע לייעדו. תודה מראש.
לכן תמיד הקפדתי לשלוח בדואר רשום. מאחר ואני נאלץ לשלוח מכתבים רבים-העלויות מתחילות להיות גבוהות.
רציתי לדעת איזה אפשרויות נוספות יש לי.
האם פקס ואישור מהפקס זה מספיק? כאשר המספר הוא למספר של המשרד בו אותו גורם עובד ,והמספר מפורסם באינטרנט כך שיודעים שזה שלו. (רק החתימה שלי בסוף המכתב תהיה כמובן בהעתק והמקור יישאר אצלי ,וגם יש במשרד שלו עובדים נוספים-למרות שגם בדואר רשום לפעמים ראיתי שנכתב שנציג לקח במקומו)
עד עכשיו קיבלתי התייחסות ממנו לדואר רשום, כאשר כתבתי למייל שלו-הוא התעלם וכנראה מחק כאילו לא שלחתי לו. כאשר פניתי בע"פ -הוא בכלל שיקר ואמר שלא אמרתי, לכן חשוב לי לדעת מה נחשב הוכחה מבחינה משפטית שמכתב היגיע לייעדו. תודה מראש.
הכוחה שמכתב הגיע ליעדו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/03/18
ארז שלום
כל דרך של משלוח היא ראיה לכך שהמכתב נשלח. לכן ניתן לשלוח גם בדואר רגיל/פקס' /מייל / ווטסהאפ וכו'.
הבעיה מתחילה כאשר הנמען טוען שלא קיבל. אם מדובר בדואר רשום אז יש ראיה לכאורה שדבר הדואר התקבל. אם תשלח לפקס' (ואין מחלוקת שזה המספר ויש לך אישור שהפקס' נשלח - יש אישורים שמוצאים על גבי העמוד הראשון) זה גם בסדר. פחות חזק מדואר רשום אבל עדין יהיה לו קשה לטעון שלא קיבל.
כך גם מייל אם אתה משוכנע שזה המייל שלו.
מציע כי תשלח בפקס' + מייל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כל דרך של משלוח היא ראיה לכך שהמכתב נשלח. לכן ניתן לשלוח גם בדואר רגיל/פקס' /מייל / ווטסהאפ וכו'.
הבעיה מתחילה כאשר הנמען טוען שלא קיבל. אם מדובר בדואר רשום אז יש ראיה לכאורה שדבר הדואר התקבל. אם תשלח לפקס' (ואין מחלוקת שזה המספר ויש לך אישור שהפקס' נשלח - יש אישורים שמוצאים על גבי העמוד הראשון) זה גם בסדר. פחות חזק מדואר רשום אבל עדין יהיה לו קשה לטעון שלא קיבל.
כך גם מייל אם אתה משוכנע שזה המייל שלו.
מציע כי תשלח בפקס' + מייל.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספות לדיירים תמורת תשלום
שמעון פ.
06/03/18
האם במסגרת מ"א 38 עם ניוד זכויות, ניתן להכניס בחוזה עם הקבלן תוספת למעלית המותקנת בכניסה שניה שהינה פתח נוסף אחורי למעלית שיפתח לתוך דירה בכניסה הראשונה (שבה מותקנות מרפסות בלבד כי אין אפשרות למעלית בכניסה זו), כאשר עלות התוספת הנ"ל תשולם ע"י הדייר. או שאין אפשרות לתוספות ספציפיות תמורת תשלום, במסגרת החוזה הכללי עם הקבלן.
תוספות לדיירים תמורת תשלום
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/03/18
שמעון שלום
קודם כל תבדקו אם מבחינה תכנונית העיריה בכלל תאשר מה שאתם מבקשים.
מבחינה מסחרית אפשר להסכים על הכל. אין כל מניעה בכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל תבדקו אם מבחינה תכנונית העיריה בכלל תאשר מה שאתם מבקשים.
מבחינה מסחרית אפשר להסכים על הכל. אין כל מניעה בכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלק מדיירי בניין חתמו עם מעאכר
יוסף
05/03/18
אחרונה קניתי דירה בבניין שנמצא בהליכים ראשוניים מאוד של אירגון הדיירים לקראת תמ"א 38/ פינוי בינוי.מסתבר שחלק מהדיירים (בין שלישי לרבע...) עשו פגישה ראשונית עם סוג של מעאכר ( קורא לעצמו חברה לקידום פרוייקטים) החתים אותם בסוף הפגישה על טופס של נון שופ כלשהו שאומר שהם מחוייבים אליו 3 שנים. חשוב לומר שלטענתם החתימה בוצעה ללא שהובהרה להם המשמעות או שהועבר אליהם העתק של הטופס (כן, אני יודע...). החתימה בוצעה בסוף הפגישה, בחושך כאשר נאמר להם שזה רק לגבי זה שהם מסכימים לתמא ושהיו נוכחים בפגישה (כמו שכתבתי, אין לאף אחד מלבד המאכר את הטופס האמיתי).האם לחתימה זו יש איזה שהיא משמעות משפטית?
מה התוקף של חתימה על התחייבות לפרויקט תמ"א 38?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
08/03/18
יוסף שלום,
התופעה שאתה מתאר של החתמות דיירים בצורה המהווה מחטף מוכרת היטב ונפוצה ביותר לצערי.
במקרים רבים פועלים גורמים שונים להחתים את הדיירים על מסמכים הכובלים את ידיהם לתקופה ממושכת, ללא שהם מבינים את המשמעות של חתימתם ובלי להותיר להם עותק של המסמכים.
מדובר על חתימה על מסמכים שאינם מהווים הסכם לביצוע הפרויקט עצמו, אלא רק התחייבות שלא לנהל מו"מ עם יזם אחר במהלך התקופה עליה התחייבו.
לפני כשנה אושר חוק המסדיר את כל הנושא ודורש כתנאי למתן תוקף לחתימות, הודעה וכינוס מסודר של הדיירים, מתן הסברים מפורטים על מהות העסקה, זהות המארגן, מטעם איזה יזם הוא פועל, האם יש לו עניין אישי, מה השכר שלו ועוד.
החוק כמובן דורש כי לדיירים יינתן העתק של ההסכם בכתב המפרט את כל הנושאים הרלוונטיים כאמור.
מעבר לכל האמור, החוק מגביל את תחולת ההתחייבות של הדיירים לאותו גורם לתקופה של חצי שנה אשר תוארך בתקופה נוספת ככל וחתמו על ההסכם מספר מינימלי של דיירים תלוי בגודל הפרויקט (לדוג' 50% מהדיירים בבניין של עד 16 דירות).
החוק חל בחלקו גם רטרואקטיבית על התחייבויות שנחתמו לפני כניסתו לתוקף.
לאור האמור, בנסיבות שתיארת לא נראה כי יש לחתימה משמעות משפטית.
יחד עם זאת מומלץ לפנות ליעוץ פרטני שיבחן את המקרה לגופו.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
התופעה שאתה מתאר של החתמות דיירים בצורה המהווה מחטף מוכרת היטב ונפוצה ביותר לצערי.
במקרים רבים פועלים גורמים שונים להחתים את הדיירים על מסמכים הכובלים את ידיהם לתקופה ממושכת, ללא שהם מבינים את המשמעות של חתימתם ובלי להותיר להם עותק של המסמכים.
מדובר על חתימה על מסמכים שאינם מהווים הסכם לביצוע הפרויקט עצמו, אלא רק התחייבות שלא לנהל מו"מ עם יזם אחר במהלך התקופה עליה התחייבו.
לפני כשנה אושר חוק המסדיר את כל הנושא ודורש כתנאי למתן תוקף לחתימות, הודעה וכינוס מסודר של הדיירים, מתן הסברים מפורטים על מהות העסקה, זהות המארגן, מטעם איזה יזם הוא פועל, האם יש לו עניין אישי, מה השכר שלו ועוד.
החוק כמובן דורש כי לדיירים יינתן העתק של ההסכם בכתב המפרט את כל הנושאים הרלוונטיים כאמור.
מעבר לכל האמור, החוק מגביל את תחולת ההתחייבות של הדיירים לאותו גורם לתקופה של חצי שנה אשר תוארך בתקופה נוספת ככל וחתמו על ההסכם מספר מינימלי של דיירים תלוי בגודל הפרויקט (לדוג' 50% מהדיירים בבניין של עד 16 דירות).
החוק חל בחלקו גם רטרואקטיבית על התחייבויות שנחתמו לפני כניסתו לתוקף.
לאור האמור, בנסיבות שתיארת לא נראה כי יש לחתימה משמעות משפטית.
יחד עם זאת מומלץ לפנות ליעוץ פרטני שיבחן את המקרה לגופו.
בהצלחה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיבור ללוח חשמל ללא הסכמת השוכר
תמרה
05/03/18
שלום, אני אם חד הורית ששוכרת דירה מזה 10 שנים בבניין שנמצא בתמ"א. פנה אליי הקבלן בבקשה להתחבר ללו"ח החשמל שלי ושל עוד שני דיירים (במקרה או שלא במקרה גם הן חד הוריות בשכירות, אך לא פנה לדיירים שהנכס הוא שלהם) ע"מ לקבל חיבור תלת פאזי - פאזה מכל דייר - לטענתו כדי לחסוך בעלויות וזמן מול חב' החשמל.
סירבתי וביקשתי שיקח מדייר אחר למרות זאת התחבר ללא ידיעתי אל לוח החשמל שלי. -בשלב זה רק לא צריכת חשמל. עירבתי את בעל הדירה, אך בעקבות תלונות שווא של הקבלן כי אני מעכבת עבודות באתר (מה שלא נכון בפועל) וכי ההנכס עלול להפגע מכך שלא ישופץ בזמן- נכפה עליי ע"י בעל הדירה לשתף פעולה אחרת יסיים את ההתקשרות בנינו.
הותקן מונה תלת פאזי כללי ע"י הקבלן ,ולא מונה לכל דירה כך שכל דייר יוכל לעקוב כמה חשמל נצרך על חשבונו והתחשבנות בהתאם. האם ביכולתי לסרב? איך אוכל להבטיח שמוצרי החשמל שלי לא ייפגעו במידה ויהיו הפסקות חשמל במהלך יום עבודה? היש משהו ביכולתי לעשות כדי לשנות? אודה לתשובתכם.
סירבתי וביקשתי שיקח מדייר אחר למרות זאת התחבר ללא ידיעתי אל לוח החשמל שלי. -בשלב זה רק לא צריכת חשמל. עירבתי את בעל הדירה, אך בעקבות תלונות שווא של הקבלן כי אני מעכבת עבודות באתר (מה שלא נכון בפועל) וכי ההנכס עלול להפגע מכך שלא ישופץ בזמן- נכפה עליי ע"י בעל הדירה לשתף פעולה אחרת יסיים את ההתקשרות בנינו.
הותקן מונה תלת פאזי כללי ע"י הקבלן ,ולא מונה לכל דירה כך שכל דייר יוכל לעקוב כמה חשמל נצרך על חשבונו והתחשבנות בהתאם. האם ביכולתי לסרב? איך אוכל להבטיח שמוצרי החשמל שלי לא ייפגעו במידה ויהיו הפסקות חשמל במהלך יום עבודה? היש משהו ביכולתי לעשות כדי לשנות? אודה לתשובתכם.
חיבור ללוח חשמל ללא הסכמת השוכר
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
08/03/18
תמרה שלום,
מבחינת ההתנהלות של בעל הדירה הנושא אמנם בעייתי אך גם אין כאן הפרה ברורה של הסכם השכירות.
את יכולה להביע את חוסר הסכמתך לשינוי ההתקנה ולהמשיך לעקוב האם הדבר גורר חיובים גדולים יותר ממה שהייתה מורגלת.
במידה וזכויותיך יפגעו בפועל יש בכך הפרה של הסכם השכירות ותוכלי לדרוש את ביטול ההסכם או פיצוי על הנזק שנגרם לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מבחינת ההתנהלות של בעל הדירה הנושא אמנם בעייתי אך גם אין כאן הפרה ברורה של הסכם השכירות.
את יכולה להביע את חוסר הסכמתך לשינוי ההתקנה ולהמשיך לעקוב האם הדבר גורר חיובים גדולים יותר ממה שהייתה מורגלת.
במידה וזכויותיך יפגעו בפועל יש בכך הפרה של הסכם השכירות ותוכלי לדרוש את ביטול ההסכם או פיצוי על הנזק שנגרם לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדת רכוש משותף לדירות קרקע + הגדלה
מאיר
04/03/18
שלום,
בבניין שלנו יש התקדמות עם היזם לגבי תמ״א חיזוק.
כרגע לא ברור אם יש רוב , אבל יש כיוון לרוב של 2/3.
ישנה סוגייה של הצמדת רכוש משותף ( גינה ) ל 6 דירות מרתף + תוספת חדר של 10 מ״ר ל 2 דירות הקרקע.
ממה שאני יודע, דרוש רוב של 100% לשינוי הרכוש המשותף וצמדתו לאחר בבניין. בהנחה והתמ״א עוברת ברוב של 2/3, האם ניתן להצמיד שטחים אלו לדירות הנ״ל על חשבון הרכוש המשותף ללא הסכמת כל בעלי הרכוש המשותף?
תודה
בבניין שלנו יש התקדמות עם היזם לגבי תמ״א חיזוק.
כרגע לא ברור אם יש רוב , אבל יש כיוון לרוב של 2/3.
ישנה סוגייה של הצמדת רכוש משותף ( גינה ) ל 6 דירות מרתף + תוספת חדר של 10 מ״ר ל 2 דירות הקרקע.
ממה שאני יודע, דרוש רוב של 100% לשינוי הרכוש המשותף וצמדתו לאחר בבניין. בהנחה והתמ״א עוברת ברוב של 2/3, האם ניתן להצמיד שטחים אלו לדירות הנ״ל על חשבון הרכוש המשותף ללא הסכמת כל בעלי הרכוש המשותף?
תודה
חלוקה לא שוויונית בין בעלי הדירות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
08/03/18
מאיר שלום,
הרוב הדרוש לשינוי רכוש משותף בתמ"א 38 הוא 66% ולא 100%.
השאלה היא האם סירוב של 1/3 מהדיירים על רקע הטענה שחלוקת הרכוש המשותף איננה שוויונית מהווה טענה שתקבל גיבוי בפני המפקח/ת.
לשם כך יש להבין מה ההגיון הכלכלי מאחורי החלוקה שציינת והאם ישנם אפשרויות אחרות לביצוע הפרויקט שהנן שוויוניות יותר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
הרוב הדרוש לשינוי רכוש משותף בתמ"א 38 הוא 66% ולא 100%.
השאלה היא האם סירוב של 1/3 מהדיירים על רקע הטענה שחלוקת הרכוש המשותף איננה שוויונית מהווה טענה שתקבל גיבוי בפני המפקח/ת.
לשם כך יש להבין מה ההגיון הכלכלי מאחורי החלוקה שציינת והאם ישנם אפשרויות אחרות לביצוע הפרויקט שהנן שוויוניות יותר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת עורך דין דיירים תמא 38
תומר
04/03/18
שלום, בבניין שלנו בבת ים אמור להתבצע תמא 38, לפי בדיקה שערכנו עם העירייה הונפק היתר בנייה בינואר 18, העורך דין של הדיירים שנבחר על ידי היזם לא עונה לנו, חרף שיחות ואימיילים שאנחנו שולחים לו. היזם כבר מספר פעמים דחה את תחילת העבודה ולאחרונה פשוט הפסיק לענות לנו, ושיחות איתו ״מתנתקות״ באורח פלא...
רצינו להחליף העורך דין שלנו כצעד ראשון, איך עושים את זה? האם זה כרוך בהשקעה כספית מצד הדיירים?
רצינו להחליף העורך דין שלנו כצעד ראשון, איך עושים את זה? האם זה כרוך בהשקעה כספית מצד הדיירים?
הפרת חוזה וחוסר מענה מהעו"ד
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
04/03/18
תומר שלום,
מצב של חוסר עדכון והתעלמות מפניות מצד עוה"ד שלכם אינו תקין בלשון המעטה.
כאשר היזם עצמו מתעלם מפניותיכם ולא עומד בזמני הפרויקט הדבר מעלה חשד אמיתי.
יתכן והיזם נמצא בקשיים ולא ברור מדוע עוה"ד שלכם לא פועל בנדון.
במידה והפניות שלכם ממשיכות לא לקבל מענה, אני מציע לפנות בדחיפות לעורך דין שיבדוק את נסיבות המקרה ויתחיל לפעול להעיר את כל מי שצריך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מצב של חוסר עדכון והתעלמות מפניות מצד עוה"ד שלכם אינו תקין בלשון המעטה.
כאשר היזם עצמו מתעלם מפניותיכם ולא עומד בזמני הפרויקט הדבר מעלה חשד אמיתי.
יתכן והיזם נמצא בקשיים ולא ברור מדוע עוה"ד שלכם לא פועל בנדון.
במידה והפניות שלכם ממשיכות לא לקבל מענה, אני מציע לפנות בדחיפות לעורך דין שיבדוק את נסיבות המקרה ויתחיל לפעול להעיר את כל מי שצריך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרוב הדרוש למינוי נציגות לתמ"א 38/2
שי
03/03/18
האם הרוב הדרוש למינוי נציגות הוא לפי הדירות או לפי היחס של השטח המשותף?
אני מבינה שבלי מינוי נציגות באופן רשמי אנחנו לא יכולים להתקדם, אף על פי שיצרנו קשרים עם יזמים ואפילו הוגשו תוכניות.
איך יודעים מהו אחוז הבעלות על השטח המשותף?
והאם זה נכון גם לגבי ה 80% להסכמה עקרונית?
אני מבינה שבלי מינוי נציגות באופן רשמי אנחנו לא יכולים להתקדם, אף על פי שיצרנו קשרים עם יזמים ואפילו הוגשו תוכניות.
איך יודעים מהו אחוז הבעלות על השטח המשותף?
והאם זה נכון גם לגבי ה 80% להסכמה עקרונית?
הרוב למינוי נציגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/03/18
שי שלום
אין כל התיחסות בחוק לרוב הנדרש למינוי נציגות.
לגבי השלב עד חתימת ההסכם - בדר"כ מכנסים אסיפה ובוחרים בהחלטת רוב המצביעים. לא צריך רוב של 80% או רוב מיוחס אחר.
אבל כמו שבחרו ככה ניתן להחליף.
השלב השני הוא החתימה על ההסכם. בדר"כ מציינים שם את שמות חברי הנציגות ואת הדרך להחלפתם. כך שמי שחותם מאשר את בחירתם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין כל התיחסות בחוק לרוב הנדרש למינוי נציגות.
לגבי השלב עד חתימת ההסכם - בדר"כ מכנסים אסיפה ובוחרים בהחלטת רוב המצביעים. לא צריך רוב של 80% או רוב מיוחס אחר.
אבל כמו שבחרו ככה ניתן להחליף.
השלב השני הוא החתימה על ההסכם. בדר"כ מציינים שם את שמות חברי הנציגות ואת הדרך להחלפתם. כך שמי שחותם מאשר את בחירתם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה במחלוקת
אלעד ש
01/03/18
בכדי להשלים את הרוב הנדרש לתמא במסלול פינוי עלינו להחתים בעלי דירה שכרגע במחלוקת משפטית של כל היורשים וצו הירושה עוד לא מומש.
האם ניתן לפתור זאת?
או שנצרך לחכות שנים עד שהמחלוקת המשפטית תפטר?
(אף אחד לא גר בדירה, מדובר בדירה בה התגוררה אישה שנפטרה ומאבק הירושה הוא בן הילדים)
האם ניתן לפתור זאת?
או שנצרך לחכות שנים עד שהמחלוקת המשפטית תפטר?
(אף אחד לא גר בדירה, מדובר בדירה בה התגוררה אישה שנפטרה ומאבק הירושה הוא בן הילדים)
דירה במחלוקת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/03/18
אלעד שלום
אני מציע להבין מהיורשים שרבים אם הם בעד הפרויקט או לא. תנסו להחתים את כולם (לא ביחד) על ההסכם. אם חלק חותמים והיתר לא אז זו החלטה של היזם אם להסתכן בהמשך השקעה בפרויקט או לא יש לזכור שההליך התכנוני אורך כשנתיים ובזמן זה סביר שהמחלוקת תוכרע. כך שיכול להיות שהיזם יהיה מוכן שאת בהוצאות התכנון מתוך הנחה שהמחלוקת תפר והיורש יחתום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מציע להבין מהיורשים שרבים אם הם בעד הפרויקט או לא. תנסו להחתים את כולם (לא ביחד) על ההסכם. אם חלק חותמים והיתר לא אז זו החלטה של היזם אם להסתכן בהמשך השקעה בפרויקט או לא יש לזכור שההליך התכנוני אורך כשנתיים ובזמן זה סביר שהמחלוקת תוכרע. כך שיכול להיות שהיזם יהיה מוכן שאת בהוצאות התכנון מתוך הנחה שהמחלוקת תפר והיורש יחתום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העמלה המקובלת של עו"ד מהיזם בייצוג בעלי דירות
מירי
28/02/18
1.מהי העמלה המקובלת של עו"ד בייצוג של קבוצת כ-15 בעלי דירות מול היזם בפינוי בינוי בר"ג ?
2.מה "הגמול" שראש קבוצת הדיירים יכול לדרוש עבור גיוס הדיירים בפינוי בינוי?
2.מה "הגמול" שראש קבוצת הדיירים יכול לדרוש עבור גיוס הדיירים בפינוי בינוי?
מה מקובל כשכר טרחה של עו"ד הדיירים?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
04/03/18
מירי שלום,
העמלה של עו"ד מטעם הדיירים משתנה בהתאם למורכבות הפרויקט וכמובן בהתאם לנסיון והותק של עורך הדין.
באופן כללי השכר המקובל נע סביבות 8-10 אלף לדייר כמובן כאשר יש עמלה מינימלית מקובלת וכך גם כלפי מעלה.
בפרויקט כפי שציינת אני מאמין שהשכר צריך להיות בין 100-130 אלף.
לגבי תשלום לנציג הדיירים, מקובל שישנה נציגות של הדיירים אשר עובדת מול היזם בתיאום ומסייעת לו לרתום את הדיירים ולקדם את הפרויקט. כמו כן בהמשך לתאם ולהחליט בנושאים שונים במסגרת התקדמות הפרויקט.
הנציגות פועלת בהתנדבות ומתוך הבנה שהאינטרס של כל הבניין ושל כל דייר הוא להשביח את הדירה באמצעות ביצוע הפרויקט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
העמלה של עו"ד מטעם הדיירים משתנה בהתאם למורכבות הפרויקט וכמובן בהתאם לנסיון והותק של עורך הדין.
באופן כללי השכר המקובל נע סביבות 8-10 אלף לדייר כמובן כאשר יש עמלה מינימלית מקובלת וכך גם כלפי מעלה.
בפרויקט כפי שציינת אני מאמין שהשכר צריך להיות בין 100-130 אלף.
לגבי תשלום לנציג הדיירים, מקובל שישנה נציגות של הדיירים אשר עובדת מול היזם בתיאום ומסייעת לו לרתום את הדיירים ולקדם את הפרויקט. כמו כן בהמשך לתאם ולהחליט בנושאים שונים במסגרת התקדמות הפרויקט.
הנציגות פועלת בהתנדבות ומתוך הבנה שהאינטרס של כל הבניין ושל כל דייר הוא להשביח את הדירה באמצעות ביצוע הפרויקט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה בטאבו
שני ששון
27/02/18
שלום רב,
באוקטובר 2015 קניתי דירה חדשה בפרוייקט תמא 38 בעיר רמת גן.
הדירה נמכרה לנו ללא חניה מאחר והיו 20 חניות בלבד אשר הוקצו לדיירים הקיימים.
האם בחוק יש חובה למכור דירות חדשות עם חניה בלבד? ככל שכן, האם יש באפשרותי לתובע את הקבלן על כך שמכר לי דירה ללא חניה?
תודה רבה
באוקטובר 2015 קניתי דירה חדשה בפרוייקט תמא 38 בעיר רמת גן.
הדירה נמכרה לנו ללא חניה מאחר והיו 20 חניות בלבד אשר הוקצו לדיירים הקיימים.
האם בחוק יש חובה למכור דירות חדשות עם חניה בלבד? ככל שכן, האם יש באפשרותי לתובע את הקבלן על כך שמכר לי דירה ללא חניה?
תודה רבה
חניה בטאבו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/02/18
שני שלום
אין חובה בחוק למכור דירה עם חניה צמודה. יש תקן הקובע כמה חניות יש לייצר בבנין חדש או בתוספת בניה על הקיים. כנרראה שהיזם עמד בתקן זה אבל הקצה את החניות הללו לדירות הקיימות. זה מותר על פי החוק
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין חובה בחוק למכור דירה עם חניה צמודה. יש תקן הקובע כמה חניות יש לייצר בבנין חדש או בתוספת בניה על הקיים. כנרראה שהיזם עמד בתקן זה אבל הקצה את החניות הללו לדירות הקיימות. זה מותר על פי החוק
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שידרוג מיקום תמא 38-2
משה
25/02/18
שלום
יש לי 100 אחוז אי כושר + ש"רם 112 אחוז מביטוח לאומי ונכות רפואית 89
אם אני משדרג את הקומה שיש לי היום " ועולה לגג " .
1) האם אני אשלם מס רכישה ? -כתוב בחוברת ששלחו לי : הנכים עם ה האחוזים כמו שלי " עשויים להיות זכאים להנחה במס רכישה" ?
מה זה עשויים כן ?או לא?
2)אם חלילה צריך לשלם , על איזה בסיס ? ההפרש בין הדירה שלי הנוכחית (מחיר היום? הסופי ) לדירה המשודרגת היקרה ? או כאילו קונה דירה במלוא המחיר . ללא התחשבות שעשיתי הרי החלפה עם היזם , קבלן .
תודה
יש לי 100 אחוז אי כושר + ש"רם 112 אחוז מביטוח לאומי ונכות רפואית 89
אם אני משדרג את הקומה שיש לי היום " ועולה לגג " .
1) האם אני אשלם מס רכישה ? -כתוב בחוברת ששלחו לי : הנכים עם ה האחוזים כמו שלי " עשויים להיות זכאים להנחה במס רכישה" ?
מה זה עשויים כן ?או לא?
2)אם חלילה צריך לשלם , על איזה בסיס ? ההפרש בין הדירה שלי הנוכחית (מחיר היום? הסופי ) לדירה המשודרגת היקרה ? או כאילו קונה דירה במלוא המחיר . ללא התחשבות שעשיתי הרי החלפה עם היזם , קבלן .
תודה
מס רכישה לבעל דירה קיימת
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/02/18
משה שלום,
העסקה תהיה פטורה ממס כל עוד הדירה החדשה גדולה בלא יותר מ-25 מ"ר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
העסקה תהיה פטורה ממס כל עוד הדירה החדשה גדולה בלא יותר מ-25 מ"ר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה בעת רכישת דירה יד שניה בפרוייקט תמ"א 38/2
יעקב דבש
25/02/18
שלום רב,
שוקל רכישת דירה יד שניה בבנין בו הוגשה בקשה להיתר בנייה לפי תמ"א 38/2 הריסה ובנייה וטרם ניתן היתר -
1. האם על מס הרכישה יחולו אותם כללים (לעניין שיעור החיוב והפטורים החלים) כמו בדירה "רגילה" שאין לגביה תכנית תמ"א 38/2 ?
2. האם על מס השבח שיחול בעת מכירת הדירה החדשה שתיבנה - לאחר קבלת טופס 4 - יחולו אותם כללים (לענין שיעור החיוב והפטורים החלים) כמו בדירה "רגילה" שלא נבנתה לפי תמ"א 38/2 ?
בברכה ובתודה מראש,
יעקב
שוקל רכישת דירה יד שניה בבנין בו הוגשה בקשה להיתר בנייה לפי תמ"א 38/2 הריסה ובנייה וטרם ניתן היתר -
1. האם על מס הרכישה יחולו אותם כללים (לעניין שיעור החיוב והפטורים החלים) כמו בדירה "רגילה" שאין לגביה תכנית תמ"א 38/2 ?
2. האם על מס השבח שיחול בעת מכירת הדירה החדשה שתיבנה - לאחר קבלת טופס 4 - יחולו אותם כללים (לענין שיעור החיוב והפטורים החלים) כמו בדירה "רגילה" שלא נבנתה לפי תמ"א 38/2 ?
בברכה ובתודה מראש,
יעקב
רכישת דירה יד שנייה בתמ"א 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/02/18
יעקב שלום,
העובדה שהבניין נמצא בתהליך של תמ"א 38 לא אמורה לשנות משהו מבחינתך כמי שרוכש דירה יד שנייה בבניין.
ברכישת דירה יחול מס רכישה לפי מדרגות המס החלות עליך כמו בכל עסקה רגילה.
כך גם במכירת הנכס לאחר סיום הבניה יחול מס שבח כפי שחל על כל עסקה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
העובדה שהבניין נמצא בתהליך של תמ"א 38 לא אמורה לשנות משהו מבחינתך כמי שרוכש דירה יד שנייה בבניין.
ברכישת דירה יחול מס רכישה לפי מדרגות המס החלות עליך כמו בכל עסקה רגילה.
כך גם במכירת הנכס לאחר סיום הבניה יחול מס שבח כפי שחל על כל עסקה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירת עמידר בתמא 38/1
ליטל
23/02/18
דיירת עמידר יכולה למנוע ביצוע תמא 38/1 במידה ויש לה מסמכים רפואים. ידוע לנו שעמידר חתם.
דיירת עמידר בתמא 38/1
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/02/18
ליטל שלום
למיטב ידיעתי דיירת עמידר לא יכולה למנוע ביצוע פרויקט תמ"א 3/1 בגלל מצבה הרפואי. אם מצבה הרפואי אינו מאפשר לה להתגורר בבית בתקופת העבודות אז יש למצוא פתרון דיור אחר בהסדר מול היזם או מול עמידר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש
דפנה
22/02/18
האם 25 מ"ר המגיעים לנו מכוח התמ"א כוללים את המרפסת שמציעים לנו, או שיש לתת לנו 25 מ"ר בתוך הדירה עצמה מתחת לתקרה?
מגיע לנו 25 מ"ר?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/02/18
דפנה שלום
קודם כל תיקון טעות- לא מגיע לכם 25 מ"ר הגדלת שטח. נכון שהוראות התמ"א 3 מקנות זכויות בניה לתוספת שטח של 25 מ"ר אבל בבפועל האפשרות לתת אותם לכל דירה תלויה מאוד בצורת המגרש והבנוי עליו בר היום וכן יתר התוכניות החלות על המגרש. כך שיתכן ואפשר להכניס בקומה החדשה תוספת של 25 מר לכל דירה ויתכן ופחות או אף בכלל לא.
בכל מקרה- שטח זה אינו כולל את שטח המרפסת שהוא בנוסף לשטח הגדלת הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
קודם כל תיקון טעות- לא מגיע לכם 25 מ"ר הגדלת שטח. נכון שהוראות התמ"א 3 מקנות זכויות בניה לתוספת שטח של 25 מ"ר אבל בבפועל האפשרות לתת אותם לכל דירה תלויה מאוד בצורת המגרש והבנוי עליו בר היום וכן יתר התוכניות החלות על המגרש. כך שיתכן ואפשר להכניס בקומה החדשה תוספת של 25 מר לכל דירה ויתכן ופחות או אף בכלל לא.
בכל מקרה- שטח זה אינו כולל את שטח המרפסת שהוא בנוסף לשטח הגדלת הדירה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתיבת מפרט טכני
אלי
22/02/18
מהו הזמן הממוצע הדרוש לכתיבת מפרט טכני (ע"י מפקח מטעם הדיירים) לפרויקט תמ"א 38/1?
זמן לכתיבת מפרט טכני
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/02/18
אלי שלום
לרוב המפקחים העובדים בתחום יש כבר שלד של מפרט והם צריכים רק לעשות התאמות של המפרט לפרויקט.
כך שהוצאת טיוטת מפרט ראשוני זה ענין של כמה ימים וכמובן תלוי בעומס העודה על אותו מפקח.
את הטיוטא הראשונית בדר"כ המפקח שולח לבעלים או לנציגות לקבלת הערות ולאחר מכן מעביר ליזם.
הענין הוא שכמו על ההסכם המשפטי גם ל המפרט יש מו"מ מול היזם וזה כבר יכול לקחת בין חודש לחודשיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לרוב המפקחים העובדים בתחום יש כבר שלד של מפרט והם צריכים רק לעשות התאמות של המפרט לפרויקט.
כך שהוצאת טיוטת מפרט ראשוני זה ענין של כמה ימים וכמובן תלוי בעומס העודה על אותו מפקח.
את הטיוטא הראשונית בדר"כ המפקח שולח לבעלים או לנציגות לקבלת הערות ולאחר מכן מעביר ליזם.
הענין הוא שכמו על ההסכם המשפטי גם ל המפרט יש מו"מ מול היזם וזה כבר יכול לקחת בין חודש לחודשיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38- זכויות עודפות
יאיר
20/02/18
שלום,
הבנין שלנו - 6 דירות, לקראת תמא 38 של הוספת קומות, לנו יש 36% מהרכוש המשותף, לשאר הדירות יש 10-15% בלבד.
כל הדירות מקבלות הרחבת דירה של 25 מ"ר ואנחנו ביקשנו פיצוי נוסף בצורה של שיפוץ הדירה בשל כך שאנו נותנים ליזם זכויות גדולות יותר ברכוש המשותף כנ"ל. היזם טוען שזה עלול להפיל את הפרוייקט, אודה לכם אם תגידו מה מקובל במקרים כאלו כולל הפנייה לדוגמאות ספציפיות (אם הן פומביות).
תודה מראש
הבנין שלנו - 6 דירות, לקראת תמא 38 של הוספת קומות, לנו יש 36% מהרכוש המשותף, לשאר הדירות יש 10-15% בלבד.
כל הדירות מקבלות הרחבת דירה של 25 מ"ר ואנחנו ביקשנו פיצוי נוסף בצורה של שיפוץ הדירה בשל כך שאנו נותנים ליזם זכויות גדולות יותר ברכוש המשותף כנ"ל. היזם טוען שזה עלול להפיל את הפרוייקט, אודה לכם אם תגידו מה מקובל במקרים כאלו כולל הפנייה לדוגמאות ספציפיות (אם הן פומביות).
תודה מראש
זכויות עודפות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/02/18
יאיר שלום
אם הבנתי נון מדובר על פרויקט של תמ"א 38/1 לו נדרש רוב התחלתי של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף.
אתם לדבריך מחזיקים ב 36% מהרכוש המשותף כך שלמעשה אתם גוש חוסם לפרויקט.
מצד שני אני מבין מהדברים שאתם מעונינים בפרויקט ובאמת למה לא?
אם זה כך אני מציע שתמצאו את הדרך להגיע להבנות עם היזם.
למרות שהחלק שלכם ברכוש המשותף גדול מהאחרים בסופו של דבר הזכויות להרחבת הדירות מכוח התמ"א ניתנו לכל דירה על מנת שיבצעו פרויקט של חיזוק מפני רעידות אדמה.
אין תקדימים בענין זה ובסופו של דבר זה ענין מסחרי בינכם ובין היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם הבנתי נון מדובר על פרויקט של תמ"א 38/1 לו נדרש רוב התחלתי של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף.
אתם לדבריך מחזיקים ב 36% מהרכוש המשותף כך שלמעשה אתם גוש חוסם לפרויקט.
מצד שני אני מבין מהדברים שאתם מעונינים בפרויקט ובאמת למה לא?
אם זה כך אני מציע שתמצאו את הדרך להגיע להבנות עם היזם.
למרות שהחלק שלכם ברכוש המשותף גדול מהאחרים בסופו של דבר הזכויות להרחבת הדירות מכוח התמ"א ניתנו לכל דירה על מנת שיבצעו פרויקט של חיזוק מפני רעידות אדמה.
אין תקדימים בענין זה ובסופו של דבר זה ענין מסחרי בינכם ובין היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 -2 פינוי בינוי
דן
19/02/18
שלום רב
מדברים אצלנו על פרויקט תמא 38 -2 פינוי בינוי
אנחנו כבר במו"מ עם עו"ד ממול היזם עדיין לא חתמנו על כלום ולא הוצג לפנינו מה בדיוק יעשה כאן.
אני גר בקומה שנייה אמצעית (ורועשת,) ומתלבט אם לעבור לדירה בהשכרה עד גמר הבנייה , ולחזור לכאן בתנאי שאחזור לקומת הגג (כמובן בידיעה שאוסיף כסף ליזם)או לקנות ישר דירת גג אחרת ולא לחכות 2-3-5 שנים ולא להיסחב כל פעם (לא צעיר ולא בריא).
הע"וד אמר מוקדם מדי לדבר על כך .
אני שואל אותך
1)מתי הזמן כן לדבר עם היזם, כיוון שאני רוצה שיגיש לעירייה משהו מוסכם עלי (לא דירה גדולה , מרפסות וכו) .אם כבר מתכנן זאת אולי אחר"כך לא יוכל לשנות התכנית.
2)כיוון שמדובר פה על תקופה ארוכה 2-3 שנים עד שתתבצע ההריסה ועוד זמן בבנייה , האם אני מתחייב לקבלן כבר בהתחלה ??או יכול להחליט גם בבנייה.
3)יכול לסגת בכלל מהכוונה .?אם אמצע בית חלומות אחר .למרות ש התחייבתי...? צריך להתחייב..?או אפשר שמסכים לתמא זו בתנאי שרק לי תהיה האופציה לרכוש על הגג .?
4)ולגבי תשלום לסכם מחיר??, מתי? והאם לא יזרוק מחיר מוגזם להוריד אותי מהעניין למרות שהעו"ד אמר שהיזם ישמח לקבל קונה בטוח בכיס , מקונה באוויר.
תודה מראש על כל התשובות
מדברים אצלנו על פרויקט תמא 38 -2 פינוי בינוי
אנחנו כבר במו"מ עם עו"ד ממול היזם עדיין לא חתמנו על כלום ולא הוצג לפנינו מה בדיוק יעשה כאן.
אני גר בקומה שנייה אמצעית (ורועשת,) ומתלבט אם לעבור לדירה בהשכרה עד גמר הבנייה , ולחזור לכאן בתנאי שאחזור לקומת הגג (כמובן בידיעה שאוסיף כסף ליזם)או לקנות ישר דירת גג אחרת ולא לחכות 2-3-5 שנים ולא להיסחב כל פעם (לא צעיר ולא בריא).
הע"וד אמר מוקדם מדי לדבר על כך .
אני שואל אותך
1)מתי הזמן כן לדבר עם היזם, כיוון שאני רוצה שיגיש לעירייה משהו מוסכם עלי (לא דירה גדולה , מרפסות וכו) .אם כבר מתכנן זאת אולי אחר"כך לא יוכל לשנות התכנית.
2)כיוון שמדובר פה על תקופה ארוכה 2-3 שנים עד שתתבצע ההריסה ועוד זמן בבנייה , האם אני מתחייב לקבלן כבר בהתחלה ??או יכול להחליט גם בבנייה.
3)יכול לסגת בכלל מהכוונה .?אם אמצע בית חלומות אחר .למרות ש התחייבתי...? צריך להתחייב..?או אפשר שמסכים לתמא זו בתנאי שרק לי תהיה האופציה לרכוש על הגג .?
4)ולגבי תשלום לסכם מחיר??, מתי? והאם לא יזרוק מחיר מוגזם להוריד אותי מהעניין למרות שהעו"ד אמר שהיזם ישמח לקבל קונה בטוח בכיס , מקונה באוויר.
תודה מראש על כל התשובות
דירת תמורה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
22/02/18
דן שלום,
אפשר לקבל את ההחלטה כבר כעת במסגרת מו"מ עם היזם או לדחות זאת להמשך הפרויקט ולא להתחייב כבר כעת לרכישת דירה ספציפית.
בכל מקרה ברגע שהתחייבת לדירה לא ניתן לחזור אחורה לא מבחינת מיסוי ולא מבחינת ההסכם.
אני מציע לך לפנות ליזם כבר כעת ולבחון מה ההצעות שהוא נותן לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמא 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אפשר לקבל את ההחלטה כבר כעת במסגרת מו"מ עם היזם או לדחות זאת להמשך הפרויקט ולא להתחייב כבר כעת לרכישת דירה ספציפית.
בכל מקרה ברגע שהתחייבת לדירה לא ניתן לחזור אחורה לא מבחינת מיסוי ולא מבחינת ההסכם.
אני מציע לך לפנות ליזם כבר כעת ולבחון מה ההצעות שהוא נותן לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום תמא 38
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 382 חניה רשומה בטבו
א. ג.
18/02/18
עלי לתת הסכמה לתמ"א 382 .אני היחיד שברשותו מחסן שהיה חנייה רשומה טבו. אינני מקבל הצעה הולמת ושוות ערך מהיזם לתמורה עבור המחסן (חנייה). בגלל מגבלות חוק התמ"א. האם אני יכל לקבל תמורה כספית ללא היטלי מס כי אני פטור מס שבך עקב ירושה?
פטור מס שבח בתמא 38
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
22/02/18
שלום,
במכירת זכויות במסגרת תמא 38 ניתן לקבל פטור ב-2 מסלולים חלופיים. לכל מסלול יש את היתרונות והחסרונות שלו וכמובן שיש לבצע בדיקה פרטנית בכל מקרה ומקרה.
במסלול אחד הוא פטור ספציפי לתמא 38. במסגרת מסלול זה הפטור בתמא 38/2 הוא אך ורק על תוספת של עד 25 מ"ר או עד לשוי של הדירה ללא זכויות הבנייה. כמו כן קובע החוק כי ינתן פטור אף על תשלום דמי השכירות ולכיסוי הוצאות כרוכות.
במסלול השני ניתן לקבל פטור אישי ובמקרה שלך של דירת ירושה. במסלול זה הפטור גם הוא לא חל באופן מלא על זכויות הבנייה הנמכרות במסגרת תמא 38.
בכל מקרה אני לא רואה מה יש לך להפסיד מבקשת תמורה כאשר את שיקולי המס יעשה היזם ותוכל כמובן לקבל את חוות דעתו של יועץ המס מטעמו על המקרה באופן פרטני.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
במכירת זכויות במסגרת תמא 38 ניתן לקבל פטור ב-2 מסלולים חלופיים. לכל מסלול יש את היתרונות והחסרונות שלו וכמובן שיש לבצע בדיקה פרטנית בכל מקרה ומקרה.
במסלול אחד הוא פטור ספציפי לתמא 38. במסגרת מסלול זה הפטור בתמא 38/2 הוא אך ורק על תוספת של עד 25 מ"ר או עד לשוי של הדירה ללא זכויות הבנייה. כמו כן קובע החוק כי ינתן פטור אף על תשלום דמי השכירות ולכיסוי הוצאות כרוכות.
במסלול השני ניתן לקבל פטור אישי ובמקרה שלך של דירת ירושה. במסלול זה הפטור גם הוא לא חל באופן מלא על זכויות הבנייה הנמכרות במסגרת תמא 38.
בכל מקרה אני לא רואה מה יש לך להפסיד מבקשת תמורה כאשר את שיקולי המס יעשה היזם ותוכל כמובן לקבל את חוות דעתו של יועץ המס מטעמו על המקרה באופן פרטני.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצפה בדירה
חנה
17/02/18
שלום! אנחנו גרים בקומה אחרונה בבניין שעובר תהליך תמ"א 38. הייתה לנו הצפה בדירה בגלל העבודות וזה באחריות הקבלן. האם כדאי לנו לקחת שמאי פרטי להערכת הנזק? במקרה הזה מי אמור לשאת בתשלום? האם ניתן גם לחייב את הקבלן על עוגמת נפש מכיוון שבגלל הריח של עץ רטוב (הריהוט שהוצף) לא ניתן לגור בדירה כרגע. תודה מראש
הצפה בדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/02/18
חנה שלום
הקבלן אחראי על כל נזק שגרם.
אני לא חושב שיהיה ויכוח עם הקבלן לגבי הנזק הישיר שנגרם לכם. אני כן מניח שהוא יסרב לפצות על עוגמת נפש. לענין זה חשוב לבדוק גם מה כתוב לכם בהסכם לגבי חובתו לפצות על נזק עקיף.
אני לא יודע אם כבר התחלתם לדבר עם הקבלן ומה תגובתו. בכל מקרה- לקחת שמאי להערכת הנזק יתן לכן בסיס טוב לפירוט הליקויים והנזקים שנגרמו לכם. בסופו של דבר זה רק ענין של עלות השמאי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הקבלן אחראי על כל נזק שגרם.
אני לא חושב שיהיה ויכוח עם הקבלן לגבי הנזק הישיר שנגרם לכם. אני כן מניח שהוא יסרב לפצות על עוגמת נפש. לענין זה חשוב לבדוק גם מה כתוב לכם בהסכם לגבי חובתו לפצות על נזק עקיף.
אני לא יודע אם כבר התחלתם לדבר עם הקבלן ומה תגובתו. בכל מקרה- לקחת שמאי להערכת הנזק יתן לכן בסיס טוב לפירוט הליקויים והנזקים שנגרמו לכם. בסופו של דבר זה רק ענין של עלות השמאי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר סרבן
אלי
16/02/18
בפרויקט תמ"א 38/1 יש צורך לגרוע כ-2 מ"ר מהדירה על מנת להתקין מעלית צמודה לחדר המדרגות הקיים.
האם הגריעה מהדירות הקיימות משנה את אחוז ההסכמה שנהוג בתמ"א 38/1(66%), ומה ניתן לעשות עם דייר סרבן ?
האם המפקחת על הבתים המשותפים יכולה לחייב דייר סרבן למרות שגורעים שטח מדירתו לטובת מעלית?
האם הגריעה מהדירות הקיימות משנה את אחוז ההסכמה שנהוג בתמ"א 38/1(66%), ומה ניתן לעשות עם דייר סרבן ?
האם המפקחת על הבתים המשותפים יכולה לחייב דייר סרבן למרות שגורעים שטח מדירתו לטובת מעלית?
שטח מהדירה לטובת מעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/02/18
אלי שלום
יש לכם כאן בעיה.
החוק הדן באחוז ההסכמה שציינת מתיחס רק לשימוש ברכוש המשותף ובכלל זה זכויות הבניה לטובת הפרויקט.
החוק לא מתיחס ולא יכול לחייב אדם שיקחו לו מרכושו הפרטי לטובת הפרויקט ללא הסכמתו.לכן המפקחת לא תוכל לחייב אותו בכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יש לכם כאן בעיה.
החוק הדן באחוז ההסכמה שציינת מתיחס רק לשימוש ברכוש המשותף ובכלל זה זכויות הבניה לטובת הפרויקט.
החוק לא מתיחס ולא יכול לחייב אדם שיקחו לו מרכושו הפרטי לטובת הפרויקט ללא הסכמתו.לכן המפקחת לא תוכל לחייב אותו בכך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת יתכנות לתכנית תמא 38
משה
16/02/18
שלום,
אני גר ברח דב הוז בפתח תקוה, בניין בן
4 קומות 12 דיירים. בנין משנת 1976. הבעיה שלנו היא 2 הדירות בקומה 4 שהגג שייך להן
ויש להם זכויות בניה על הגג (הם בנו חדרים) הבנתי שללכת לתמא 38 לבד זה בלתי אפשרי
ולכן יזמתי פגישה עם נציגות הבנין השכן והם גילו ענין רב להכנס לפרויקט משותף (בעבר
הם כבר ניסו וזה לא צלח מסיבות שונות) הבנין השכן הוא גם 4 קומות 12 דיירים עם גגות
חופשיים.
אמה מה? יש לנו קאטץ 'קטן' בין המגרשים
שלנו מפריד שביל עירוני של 3 מ' שאגב נגרע מן המגרשים שלנו בזמן ביצוע תכנית הפרצלציה
וחשבתי שהפתרון של השביל הזה במסגרת הפרוייקט הוא להשקיע אותו מתחת לאדמה.
בשיחות שהיו לי עם מספר יזמים של תמא
38 הם אמרו שהרשויות לא יאפשרו את החיבור בין 2 המגרשים וגם ציינו שהגגות הפרטיים הם
בעיה רצינית (זאת ידעתי).
שאלתי:
האם במסגרת תוכנית תמא 38 הרשויות לא מחויבות
לבוא לקראת בעלי דירות ולאפשר להתגבר על 'מיכשול' השביל כדי לתת לנו את מירב זכויות
הבניה כדי להוציא פרויקט כלכלי ליזם? הרי יש להם ענין שאנו נחזק את הבנין שלנו מפני
רעידות אדמה ונוסיף ממדים?
בברכה
משה
התכנות לפרויקט תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/02/18
משה שלום
צרוף הבנין הסמוך לפרויקט אכן ישפר כלכליות וכדאיות עבור יזמים. אבל מנגד אתה מכניס את עצמך לצורך לקבל הסכמה מבעלי שני הבנינים לגבי היזם, התמורה וכו'.
לגבי השביל- אני מניח כי הוא הופקע בעבר על ידי העיריה לטובת כביש/דרך וכו' שאולי כבר אין בו צורך ואולי עוד יש. יכול להיות שפניה לעיריה בענין זה תבהיר את הנקודה ותדריך אותכם מה ניתן לעשות. כדאי לחפור ולבדוק מה מקור ההפקעה.
לגבי דירות הגג- אם תגדילו כדאיות פרויקט אולי ליזמים תהא אפשרות להציע הצעה ראויה לאותם בעלי דירות. אחרת יש לכם בעיה גדולה מולם כמו שציינת.
לא כתבת אם מדובר בתמ"א 38/1 או 38/2. צריך לבדוק מה ניתן להציע לאותם בעלי דירות- חניה/ מחסן/כספים ועוד פתרונות. קשה ומחיב עבודת נמלים מולם.
אני מציע להתרכז בהצעה לבעלי דירות הגג ולא בבנין הסמוך. זה המפתח שלכם להבנתי להתקדם לפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
צרוף הבנין הסמוך לפרויקט אכן ישפר כלכליות וכדאיות עבור יזמים. אבל מנגד אתה מכניס את עצמך לצורך לקבל הסכמה מבעלי שני הבנינים לגבי היזם, התמורה וכו'.
לגבי השביל- אני מניח כי הוא הופקע בעבר על ידי העיריה לטובת כביש/דרך וכו' שאולי כבר אין בו צורך ואולי עוד יש. יכול להיות שפניה לעיריה בענין זה תבהיר את הנקודה ותדריך אותכם מה ניתן לעשות. כדאי לחפור ולבדוק מה מקור ההפקעה.
לגבי דירות הגג- אם תגדילו כדאיות פרויקט אולי ליזמים תהא אפשרות להציע הצעה ראויה לאותם בעלי דירות. אחרת יש לכם בעיה גדולה מולם כמו שציינת.
לא כתבת אם מדובר בתמ"א 38/1 או 38/2. צריך לבדוק מה ניתן להציע לאותם בעלי דירות- חניה/ מחסן/כספים ועוד פתרונות. קשה ומחיב עבודת נמלים מולם.
אני מציע להתרכז בהצעה לבעלי דירות הגג ולא בבנין הסמוך. זה המפתח שלכם להבנתי להתקדם לפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות להריסה בינוי- לפי גודל דירה או מס' דירות?
נעמה
15/02/18
שלום רב
2 מבנים שמיועדים להריסה בינוי. אנו 10 דיירים מתוכם 2 מתנגדים. גודל הדירות שונה של המתנגדים שונה- האם המפתח לקביעת אחוז ההתנגדות הוא לפי גודל הדירה או לפי מס' הדירות? (היזם יניע את התהליך בחתימה של 80%)
תודה
נעמה
2 מבנים שמיועדים להריסה בינוי. אנו 10 דיירים מתוכם 2 מתנגדים. גודל הדירות שונה של המתנגדים שונה- האם המפתח לקביעת אחוז ההתנגדות הוא לפי גודל הדירה או לפי מס' הדירות? (היזם יניע את התהליך בחתימה של 80%)
תודה
נעמה
התנגדות להריסה ובניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/02/18
נעמה שלום
הרוב הנדרש (בשלב ראשון) על פי החוק הוא הסכמה של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. למעשה מדובר על שני תנאים מצטברים.
אם אתם 2 מתנגדים מתוך 10 אז 8 הסכימו ובכך מתמלא אחד מהתנאים. לגבי התנאי השני- יש לספור את סך כל החלקים ברכוש המשותף הצמודים לאותם 8 בעלי דירות. אם אין להם ביחד 80% מכלל הרכוש המשותף אז התנאי השני לא התקיים.
אבל-
1. ציינת שמדובר ב- 2 מבנים? מה הקשר בינהם? על אותה חלקה? אותו בית משותף?
2. מעבר לכך - סך הכל פרויקט של הריסה ובניה אמור להיות טוב לכולם גם לכם. מקבלים דירה חדשה, חניה, מעלית וכו'. לכן במקום להתנגד אני מציע שתנסו לפתור את הסיבות שלכם להתנגדות. אני לא יודע מה הם ואם תרצי תוכלי להרחיב על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הרוב הנדרש (בשלב ראשון) על פי החוק הוא הסכמה של 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף. למעשה מדובר על שני תנאים מצטברים.
אם אתם 2 מתנגדים מתוך 10 אז 8 הסכימו ובכך מתמלא אחד מהתנאים. לגבי התנאי השני- יש לספור את סך כל החלקים ברכוש המשותף הצמודים לאותם 8 בעלי דירות. אם אין להם ביחד 80% מכלל הרכוש המשותף אז התנאי השני לא התקיים.
אבל-
1. ציינת שמדובר ב- 2 מבנים? מה הקשר בינהם? על אותה חלקה? אותו בית משותף?
2. מעבר לכך - סך הכל פרויקט של הריסה ובניה אמור להיות טוב לכולם גם לכם. מקבלים דירה חדשה, חניה, מעלית וכו'. לכן במקום להתנגד אני מציע שתנסו לפתור את הסיבות שלכם להתנגדות. אני לא יודע מה הם ואם תרצי תוכלי להרחיב על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
