פורום תמ"א 38

שי שלום

אין מניעה לנצל בהיתר בניה רק חלק הזכויות שיש לחלקה. אבל לא נראה לי הגיוני כלכלית לעשות כן.

אני לא מאמין שאתם מסוגלים לבד להרים פרויקט כזה. אבל גם אם כן- תבנו מקסימום ותמכרו מה שלא אליכם. כך תוכלו לממן את חלק מהפרוקט.

דליה שלום!

התמורה שלכם צריכה להיות לפי התרומה שלכם לפרויקט. אין בפני אין כל הנתונים אבל לפי מה שהבנתי אתם בית נמוך ולידכם יש בית עם 20 דירות. מבחינת תרומת קרקע וזכויות לפרויקט כנראה שאתם תורמים יותר מכל דירה אחרת בבית הצמוד ובהתאם צריכה להיות התמורה לכם. 

קשה לי לתת תשוסה מעבר לכך העדר נתונים. אני ממליץ כי תפנו לעו"ד המתמחה בתחום לקבלת יעוץ פרטני.

שלום רב

מבחינת העיריה יש אוסף של זכויות שהיא נותנת לחלקה בפרויקט תמ"א 38/2. כך שהשאלה בגדול מופנית יותר לענין מסחרי בין אותם בעלים ובין היזם ויתר הבעלים וכן יש לבחון משמעויות מס והיטלי השבחה על יחידה זו.

לפי מה שכתבת כנראה השטח הנל נבנה ללא היתר או בהיתר לא למשרד וממילא לא למגורים. כך שאין סיבה הגיונית לתת לו דירת מגורים אלא אם הדבר נחוץ לצורכי ההסכם או שאין אפשרות לתת משהוא אחר.

מאחר ולצרכי קיום התנאי של הרוב הנדרש להסכם תמ"א - סופרים את כל מי שרשום בנסח הבנין ומאחר ואין מחלוקת שיש לו משהוא בבנין שיתר הבעלים לא פעלו כל השנים כנגד כך - יש להגיע מולו לתמורה מתאימה על מנת לגייס את הסכמתו לפרויקט או לחילופין כדי שהמפקחת תשתכנע שהתמורה שהוא מקבל היא הוגנת.

אותו בעל נכס מרוויח מהמרת נכס שננה ללא היתר לנכס חדש שנבנה בהיתר .במקרה כזה יש לעשות איזונים מתאימים כך שלא יצא שאותו בעל נכס מקבל תמורות עודפות לעומת היתר. למשל - אשר לדרוש ממנו תוספת כסף, ללא חניה , שטח דירה קטן יותר או לא גדל (בכפוף לשטח מינימאלי לדירה).

ארנון שלום

אן הבדל בין מכירת דירה ליזם או לכל אחד אחר. בעיקרון אם זו דירתך היחידה ושווי הדירה אינו עולה על כ- 4.5 מליון ש"ח אז לא אמורים לחול עליך מיסים. 

אבל שים לב שיתכן ותדרש לשלם היטל השבחה לעיריה. לכן מציע כי תדרוש מהיזם שיקח על עצמו כל חיוב בהיטל אם יהיה.

התיקון עדין לא נדון ולא התקבל

שלום וברכה,

אתה מתאר מצב של מעשה עשוי. מלכתחילה היה נדרש לנהל מו"מ על עניין זה ולקבוע איך יחולקו החניות.

צריך לבדוק מה כתוב בהסכם לגבי החניות. 

בהרבה בניינים החניות לא רשומות בטאבו על שם דיירים אלא נעשה בהן שימוש ע"י הדיירים מכוח נוהג של שנים, שאין לו עיגון בכתב.

בחלק מהמקרים, במיוחד כאשר אין שטחים פנויים לחניות, היזם נדרש ע"פ תקן לתת חניות לדירות החדשות, ולדיירים הקיימים אין חניות צמודות בבעלות שלהם.

אני מציע שתבדקו מה ההסכם אומר לגבי עניין זה ולפי זה תבינו מה מגיע לכם.

שלום וברכה,

מכיוון שכל הפרויקט מוסדר בהסכם בין הדיירים ליזם, יש לבדוק מה אומר ההסכם בעניין זה.

פרק זמן של 12 שעות כל יום נחשב פרק זמן ארוך מאוד ולא מקובל לחסום גישה במשך כ"כ הרבה זמן.

שלום וברכה,

אם מדובר בליקוי שהתגלה לפני תחילת העבודות ולא קשור לעבודות, לכאורה אין ליזם חובה לתקן אותו.

יחד עם זאת אני מציע שתפנו ליזם ותראו מה אפשר לעשות. אתם הרי שותפים ויש לכולם אינטרס לעבוד במשותף כדי שכולם יהיו מרוצים. היזם גם ככה מתחיל עבודות ויכול להיות שהוא יתן איזשהו פתרון זמני.

בהצלחה

ניבר שלום

הדרך הטובה ביותר היא לשאול את בעלי הדירות. אם התהליך הוא בשלב התחלתי אז אין שום סימן לזה בעיריה והחיפוש שם לא יתן תשובה מלאה. בנוסף - גם אם התחילו בתהליך אז בעצם השאלה תוכלו אולי להשתלב ולתת הצעה.

רונית שלום!

בתמ"א 38/1 תפקיד הערבות הוא לשמש כבלם זעזועים למקרה של נפילת היזם. במקרה כזה יש צורך להחליפו וכן יש לקחת בחשבון עיכוב בתהליך הפרויקט. ההחלפה עולה כסף וגם העיכוב גרום לכם נזק כספי. לכן הערבות. אין תפקיד הערבות לשמש מקור כספי להשלמת הפרויקט.

אם יש בפרויקט בנק מלווה אז ברור שחלק גדול מהחשש יורד. הבנק לרוב ישלים את הפרויקט מהבטחונות שהוא לקח מהיזם. אם אין בנק מלווה - אז יש צורך גדול יותר בערבות זאת וכן במנגנונים נוספים כמו קצב רישום הערות אזהרה לטובת דירות היזם וכו'.

בגדול נראה לי סביר כי גובה הערבות היא 2 מליון ש,ח אבל צריך כאמור לראות בהסכם מה הבטחונות הנוספים שיש לכם, אם יש, וכן האם יש התיחסות לקצב הפחתת הערבות.

בברכה,

שלום רב

אני לא רואה עילת תביעה כנגד הוועד בענין זה אלא אם הם פעלו במרמה או דומה לכך.

יש להבין כי בתמ"א 38/1 תוספת הממד היא תמיד בעייתית מאחר והיא כמעט אף פעם לא משתלבת בתכנון הקיים. 

אני מציע כי תפגשו כולכם עם היזם והאדריכל שלו ותנסו להבין אם יש בכלל חלופות תכנוניות אחרות שיכולות להיות לטעמכם. יתכן ובגלל אילוצים של הבנין והמגרש אין הרבה מקום לשינויים או לחילופין - במהלך השיחה תראו שיש אפשרות אחרת לתכנון.

יוני שלום

קודם כל הפורום כאן הוא לשאלות בנושא של תמ"א 38 ולא בנושאים של אתיקה מקצועית.

רצוי שתשאל את השאלה במקום הנכון.

בכל זאת -

עו"ד לא יכל להתנות את הפסקת עבודתו באישור שלך שאין לך טענות כלפיו.

לא ברור למה השיק היה לפקוד עורך הדין אך מאחר ואיני מכיר את עובדות המקרה אני לא יכול לאמר אם זה תקין או לא.

אתה יכול לפנות לעו"ד ולכתוב לו שיפוי הכוח שנתת לו בטל ומבוטל. אלא אם יפוי הכוח שניתן הוא בלתי חוזר (להבטחת זכויות צד ג') הוא לא יוכל לעשו שימוש ביפוי הכוח.

אם יש לך טענות כלפיו אתה יכול לפנות בתלונה לועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין. תוכל לראות באתר הלשכה איך מגישים תלונה.

בברכה,

שלום רב

ראשית כדאי לקרוא את ההסכם ולראות מה המנגנון שנקבע בו לקביעת דמי השכירות. אם היזם פועל לפי מה שנבע אז למרבה הצער אין הרבה אפשרויות.

התיקון לחוק חל על פרויקטים חדשים ולא כאלו שנחתמו לפני כ- 4 שנים כפי שכתבת. זאת מבלי לבדוק אם מתקיימים לגביכם יתר התנאים שבתיקון לחוק.

אני מציע כי תגשו עם ההסכם לעורך דין שיעבור ויראה אם יש בכתוב בו כדי לסייע בידיכם.

בברכה,

שלום דני

בעיקרון מרגע קבלת טופס 4. המדידה לא משנה מציאות שהיתה קיימת כבר קודם.

בברכה,

יעל שלום!

כל התהליך שאת מתארת הוא לקוי. לא ניתן היה להתחיל בבניה ללא פניה למפקחת כנגדך. גם את לא היית צריכה לשבת ללא מעש. כרגע המצב הוא שהבניה כבר הסתיימה למעשה. אני מבין שאת גם טוענת לקיפוח שלך בתמורות. בשלב זה לא נראה שניתן להוסיף משהוא בבניה. 

אני מאוד ממליץ שתפני ליעוץ פרטני לעו"ד על מנת לבדוק מה ניתן לעשות עבורך בשלב זה. 

שלום רב

נשמע חמור מאוד. לפרוץ לדירתך ללא רשותך זו עבירה פלילית ואת יכולה להתלונן על כך במשטרה, כמובן - אם העובדות מדויקות. 

בהתעלם מהכניסה הלא מורשית - אם יש החלטה לגבי תריסים והוא לא ביצע זאת אז יש מקום להוצאה לפועל כנגדו של פסק הדין או בזיון בית משפט. אני לא קראתי את ההחלטה ולא מכיר את המקרה כך שממליץ שתתיעצי פרטנית על מנת לגבש דרכי פעולה כנגד אותו יזם.

בברכה,

שלום רב

תלוי קודם כל בהסכם ההתקשרות מולו. אם אין התיחסות אז כמו שמונה כך ניתן להפסיק מינויו. רק קחו בחשבון כי תדרשו בודאי לשלם לו עבור טרחתו עד להפסקת עבודתו.

בנוסף אני מציע שיחת רענון מול אותו עו"ד. תסבירו לו איך הדברים נראים מהצד שלכם ואולי זה ישפר את ההתנהלות. 

רונית שלום,

ערבות אוטונומית כשמה כן היא, עצמאית ואינה תלויה. הגורם שמנפיק את הערבות מתחייב לכבד את מימוש הערבות ללא צורך בהוכחת הפרת התחייבות כלשהי.

ערבות חוק מכר שמונפקת בין היתר ע"י חברות ביטוח הינה ערבות שניתן להפעיל רק בתנאים מסויימים לאחר הפרת הסכם מצד היזם ולאחר שנקלע למצב קרוב לחדלות פירעון. ערבות זו לוקח זמן רב לממש והיא תלויה בגורמים רבים.

בפרויקטים של התחדשות עירונית המלווים ע"י בנק מלווה לא מקובל לתת ערבות אוטונומית.

יוסי שלום,

לפי מה שאתה מתאר אותו מתווך לא פועל בשקיפות ובהגינות כלפי בעלי הדירות.

בכך אותו מתווך מפר את חובתו לפי חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות).

פעולה באופן כזה אף יכולה להביא לפקיעת העסקה כולה.

ערן שלום

נראה שבהחלט יש כאן שינויים לרעה במקרה שלך. 

תכנון פרויקט תמ"א 38 אמור להיעשות בצורה שוויונית שלא גורמת לפגיעה חריגה בחלק מהדירות בלבד.

במקרה שתגיעו לתביעה מול המפקח/ת תידרש להראות כיצד ניתן היה לתכנן את הבניין בצורה טובה יותר.

אני מציע לפנות ליזם ולהציג בפניו את התמונה ולראות מה ניתן לשפר.

בשלב זה אין סיבה לחתום על התכניות כמו שהן.

מבחינת פיצוי כספי, פתרון כזה נעשה במקרים ממש חריגים. עדיף לנסות למצות את חלוקת התמורות במסגרת הפרויקט בצורה שוויונית ככל הניתן.

שיהיה המון בהצלחה.