פורום תמ"א 38

שלום רב

אני מבין שמדובר על פרויקט תמא 38/1 קרי חיזוק ותוספת. בגדול מחויבות היזם כלפיכ קודם כל קבועה במפרט הטכני הנספח להסכם. כך שיש לבדוק שם מה כתוב לגבי החשמל.

מעבר לכך - בדר"כ היזם לא נכנס לדירת הקיימות אם אין תוספת בני בהם. אם יש תוספת בניה הוא ממילא צריך למשוך לשם חשמל ואני מניח שבמקרה כזה הוא ידרש גם להחליף את הלוח הדירתי באופו שיעמוד בדרישות חברת חשמל. 

בנוסף - הרי היזם בונה דירות חדשות בבנין, כך שיש צורך להחליף את הלוח החשמל של הבנין כך שיעמוד בדרישות חברת חשמל לדירות החדשות.

בברכה, 



אילן הלוי, עו"ד

מנהל פורום תמ"א 38



שד' שאול המלך 8, ת"א

נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום רב,

מתאור המצב אני חושב שהעיקר הוא לוודא שהפרויקט יסתיים ובקרוב.

 לכן חשוב להבין למה נעצר ומתי יגמר.

נושא הפיצוי בגין איחור במסירה הוא בעדיפות שנייה שכן הפרויקט כלל לא יסתיים ולא יודעים את משך האיחור.

אני ממליץ שתעזרו בייעוץ משפטי כדי להבין ולקבל החלטה האם יש צורך לפעול לסילוק היזם מהשטח או שניתן לסיים את הפרויקט ללא הפרעה. 

שלום משה

אני מבין שאתה נכה 100% המתגורר בדירה וכן כי עדין לאחתמו על הסכם התמ"א של חיזוק ותוספת 38/1. 

אם מדובר בריסה ובניה מחדש ממילא מפנים את כולם ומשלמים דמי שכירות.

אם מדובר בתמ"א 38/1 ובמצב שלך ובמידה וטרם נחתם ההסכם (או לפחות חתימה ראשונה היתה אחרי 10/2018) אזי היזם צריך לדאוג ולשלם עבורך לדיור חלופי. 

אלי שלום,

הוצאת היתר נחשבת באופן עקרוני לאחר תשלום אגרות.

יחד עם זאת לא הייתי מוותר במקרה שלך ודורש לאשר את התמ"א בבנין.

רמי שלום,

מקובל לתת מפקח מטעם הדיירים בתמ"א 38 חיזוק. בתמ"א 38 הריסה יש מפקח של הבנק המלווה והדיירים מקבלים ערבויות על שווי הדירה החדשה שיקבלו.

שלום וברכה

באופן עקרוני התמורות שאתה שואל עליהן מאוד לא מקובלות ולא סביר שהיזם יסכים לתת אותן. פרויקט תמ"א 38 חייב להיות רווחי לשני הצדדים  

שרה שלום

גם התחייבויות בעל פה תקפות. הבעיה היא בשאלת ההוכחה שכלל נינו התחייבויות כאלו וכן מה היקפן. כאשר יש מסמך כתוב הכל ברור. כאשר ההתחייבות בעל פה הצד השני תמיד יכול להכחיש כי בכלל נתן וכן לחלוק על היקף ההתחייבות.

לכן אני ממליץ לך לקבל את כל התחייבויות היזם בכתב או לתעד אותם בדרך אחרת (הקלטה, מייל ליזם ואישור שלו וכו')

קובי שלום

התיקון לחוק רק על פרויקטים חדשים (החל  מחודש 11/2018 לערך) ואני מבין מהשאלה שהפרויקט אצלכם קודם לכך בזמן.

אני מציע שתדוש ממנו פיצוי על הנזק שנגרם לאימך בשל הרשלנות שנקט בטיחות במקום.

כן תדרוש ממנו מיידית לממן דיור חלופי לאימך עד סיום העבודות (אני מבין שזה לא פשוט נפשית לקשיש לעבור דירה אך אולי מוטב).

אם לא הולך תעזר בעורך דין. לפי מה שתארת הוא צריך לחשוש מאוד מתביעת נזיקין מולו שכן נראה כי הוא התרשל ועקב כך נגרם הנזק לאימך. 

שלום אביבה

לא רואה סיבה שזה יעצור את הפרויקט. 

יוסף שלום!

מתנצל על העיכוב בתשובה.

בעיקרון על פי הוראות התמ"א אין מניעה להתקרב ל- 2 מטר לבנין הצמוד בבנית ממד או אלמנטים של חיזוק. אבל יש לבדוק גם את התוכניות הספציפיות החלות על הבנין ולראות אם יש בהן קביעה אחרת.

אם יש בהן קביעה האוסרת זאת או אם לא מדובר על הממד אלא הרחבה אחרת אזי ניתן להתנגד.

מעבר 

שי שלום

אין מניעה לנצל בהיתר בניה רק חלק הזכויות שיש לחלקה. אבל לא נראה לי הגיוני כלכלית לעשות כן.

אני לא מאמין שאתם מסוגלים לבד להרים פרויקט כזה. אבל גם אם כן- תבנו מקסימום ותמכרו מה שלא אליכם. כך תוכלו לממן את חלק מהפרוקט.

דליה שלום!

התמורה שלכם צריכה להיות לפי התרומה שלכם לפרויקט. אין בפני אין כל הנתונים אבל לפי מה שהבנתי אתם בית נמוך ולידכם יש בית עם 20 דירות. מבחינת תרומת קרקע וזכויות לפרויקט כנראה שאתם תורמים יותר מכל דירה אחרת בבית הצמוד ובהתאם צריכה להיות התמורה לכם. 

קשה לי לתת תשוסה מעבר לכך העדר נתונים. אני ממליץ כי תפנו לעו"ד המתמחה בתחום לקבלת יעוץ פרטני.

שלום רב

מבחינת העיריה יש אוסף של זכויות שהיא נותנת לחלקה בפרויקט תמ"א 38/2. כך שהשאלה בגדול מופנית יותר לענין מסחרי בין אותם בעלים ובין היזם ויתר הבעלים וכן יש לבחון משמעויות מס והיטלי השבחה על יחידה זו.

לפי מה שכתבת כנראה השטח הנל נבנה ללא היתר או בהיתר לא למשרד וממילא לא למגורים. כך שאין סיבה הגיונית לתת לו דירת מגורים אלא אם הדבר נחוץ לצורכי ההסכם או שאין אפשרות לתת משהוא אחר.

מאחר ולצרכי קיום התנאי של הרוב הנדרש להסכם תמ"א - סופרים את כל מי שרשום בנסח הבנין ומאחר ואין מחלוקת שיש לו משהוא בבנין שיתר הבעלים לא פעלו כל השנים כנגד כך - יש להגיע מולו לתמורה מתאימה על מנת לגייס את הסכמתו לפרויקט או לחילופין כדי שהמפקחת תשתכנע שהתמורה שהוא מקבל היא הוגנת.

אותו בעל נכס מרוויח מהמרת נכס שננה ללא היתר לנכס חדש שנבנה בהיתר .במקרה כזה יש לעשות איזונים מתאימים כך שלא יצא שאותו בעל נכס מקבל תמורות עודפות לעומת היתר. למשל - אשר לדרוש ממנו תוספת כסף, ללא חניה , שטח דירה קטן יותר או לא גדל (בכפוף לשטח מינימאלי לדירה).

ארנון שלום

אן הבדל בין מכירת דירה ליזם או לכל אחד אחר. בעיקרון אם זו דירתך היחידה ושווי הדירה אינו עולה על כ- 4.5 מליון ש"ח אז לא אמורים לחול עליך מיסים. 

אבל שים לב שיתכן ותדרש לשלם היטל השבחה לעיריה. לכן מציע כי תדרוש מהיזם שיקח על עצמו כל חיוב בהיטל אם יהיה.

התיקון עדין לא נדון ולא התקבל

שלום וברכה,

אתה מתאר מצב של מעשה עשוי. מלכתחילה היה נדרש לנהל מו"מ על עניין זה ולקבוע איך יחולקו החניות.

צריך לבדוק מה כתוב בהסכם לגבי החניות. 

בהרבה בניינים החניות לא רשומות בטאבו על שם דיירים אלא נעשה בהן שימוש ע"י הדיירים מכוח נוהג של שנים, שאין לו עיגון בכתב.

בחלק מהמקרים, במיוחד כאשר אין שטחים פנויים לחניות, היזם נדרש ע"פ תקן לתת חניות לדירות החדשות, ולדיירים הקיימים אין חניות צמודות בבעלות שלהם.

אני מציע שתבדקו מה ההסכם אומר לגבי עניין זה ולפי זה תבינו מה מגיע לכם.

שלום וברכה,

מכיוון שכל הפרויקט מוסדר בהסכם בין הדיירים ליזם, יש לבדוק מה אומר ההסכם בעניין זה.

פרק זמן של 12 שעות כל יום נחשב פרק זמן ארוך מאוד ולא מקובל לחסום גישה במשך כ"כ הרבה זמן.

שלום וברכה,

אם מדובר בליקוי שהתגלה לפני תחילת העבודות ולא קשור לעבודות, לכאורה אין ליזם חובה לתקן אותו.

יחד עם זאת אני מציע שתפנו ליזם ותראו מה אפשר לעשות. אתם הרי שותפים ויש לכולם אינטרס לעבוד במשותף כדי שכולם יהיו מרוצים. היזם גם ככה מתחיל עבודות ויכול להיות שהוא יתן איזשהו פתרון זמני.

בהצלחה