פורום תמ"א 38

ליז שלום

התנגדות מוגשת רק מנימוקים תכנוניים.

כך שטענות של מטרד, הפרעה לאור וכו' לא ישמעו בכלל.

הקלה היא בשיקול דעת הוועדה ולא זכות מוקנית של המבקש. ולכן צריך לטעון כי תכנונית אין לאשר הקלה זאת.

תבדקו אם בכלל ניתן לתת הקלה לקו בנין 0 אחורי. אם ניתן זה צריך להיות לצרכי ממד או אלמנטים של חיזוק ולא סתם הרחבה. 

האם יש הצדקה תכנונית להוסיף כל כך הרבה יחידות ועוד בהקלה

קשה לי לתת את כל הטיעונים בלי להכיר את הבנין, הפרויקט המוצע והתוכניות החלות. אבל אני חושב שהכיוון ברור.

לגבי גיל הורים - זה לא טיעון תכנוני אבל יתן "צבע" ליתר הטיעונים.

בנוסף - מאחר והניר סובל הכל ולמרות מה שאמרתי קודם- תעלו את כל הטיעונים שלכם מכל סוג אבל כמובן תתמקדו באלו התכנוניים.  

שי שלום!

על פי החוק יש צורך לעמוד לפחות בשני תנאים מצטברים אלו (יש עוד תנאים שלא חשובים כרגע) -

חתמו לפחות 80% מבעלי הזכויות על ההסכם. במקרה שלכם ומאחר ולא מעגלים נדרשת חתימה של 20 בעלי דירות.

תנאי שני- החותמים מחזיקים לפחות 80% מכלל החלקים ברכוש המשותף. לכן יש חשיבות לחלקם של בעלי דירות גג ויש לבדוק את השפעת חלקם הגדול יותר על מספר בעלי הדירות שהסכמתם נדרשת.

אבל כל אלו אין בהם כדי למנוע מכם ולהתחיל בתהליך.



מה שאני ממליץ הוא להתחיל ולקבל הצעות מיזמים ולהבין בכלל מה הפרויקט שאתם יכולים לבצע.

להציג לכולם ואפילו להתקדם לחתימות עם מי שמסכים. מנסיוני גם הסרבנים בהתחלה משתכנעים או משנים דעתם.

כי האמת- אין סיבה שלא להסכים. 

ורדה שלום

לא. החוק הוא שונה. החוק המקרקעין (חיזוק בתים ...) קובע הוראות לגבי דיירים קשישים או מוגבלים ביחס לפרויקטים של תמ"א 38/1 - חיזוק ותוספת. 

בתמא 38/2 ממילא מפנים את כולם לדיור חלופי.

בברכה,

קובי שלום

תסתכל גם בחוק מכוחו תוקנו התקנות. מדובר על הנחה בארנונה לפרויקטים של פינוי בינוי ולא של תמ"א 38. דומה אבל שונה.

בברכה,

ג'ני שלום

אני מבין את הסיטואציה. קשה מאוד לשנות תוכניות בשלב מאוחר של התכנון.

אני מציע כי תהיי כבר בקשר עם הנציגות ועם היזם ותסבירי להם את הבעיות שתארת.

לא כתבת אם מדובר בהריסה ובניה או בתוספת וחיזוק.

אם הריסה ובניה אז ניתן לשנות את מיקום דירת התמורה או לשפר מפרט הדירה כדי למצוא פתרון.

אורנה שלום

לא כל כך פשוט להשתלט על הפרויקט וגם אפ תעשו זאת - מי ישלים את הבניה.

אני מציע כי קודם כל תנסו לברר מול המפקח ומול עורך הדין וגם אולי להפגש עם היזם - באיזה שלב הבנין נמצא, לוז לסיום, מדוע מתעכב וכו'. 

עדיף כרגע לחוק שיניים ולהתקדם אפילו בקצב איטי לגמר הפרויקט.

רפי שלום

אני לא יודע אם אתה המקרה היחידי בבנין. בכל מקרה צריך לפנות לשיכון ופיתוח ולבקש מהם להסדיר זאת. זה אולי יקח קצת זמן לאסוף את כל האישורים אבל זה לא אמור למנוע ממך לחתום על ההסכם.

אני מאוד ממליץ כי תיקח עו"ד שיטפל לך בנושא כדי לקדם הטיפול כמה שיותר מהר.

שרון שלום

ברור שאם גרמו לך נזק אז הם צריכים לשלם על זה. תפני לקבלן ואני בטוח שהוא יסדיר זאת.

שאול שלום

לצורך הוספת ממ"ד יש צורך בהסכמה של 60% מבעלי הדירות. אני בספק אם יסכימו לכך אם יש צפי לפרויקט תמ"א 38.

אם יסכימו - נושא ההתחשבות בתוספת השטח היא ענין מסחרי. גם מולם וגם מול היזם. אני מניח שזה לא יעבור בקלות.

יוסי שלום

לא ברור לי מהשאלה אם מדובר בפרויקט של תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת)  או תמ"א 38/2 (הריסה ובניה).

לגבי הפרויקט של הריסה ובניה כעט תמיד יש ליווי בנקאי. אם אין יש לדאוג לבטחונות טובים יותר ממה שציינת.

לגבי פרויקט של חיזוק ותוספת - לא תמיד יש ליווי או צורך בליווי שכן היקפי העלויות נמוכים יותר. עדין יש צורך לדאוג לבטחונות. ערבות של 800,000 ש"ח יכולה להיות סבירה אבל גם הייתי רוצה לוודא שקצב ההפחתה לא מהיר מידי. בנוסף יש לוודא שקצב רישום הערות אזהרה על דירות היזם הוא גם בהתאם לקצב הביצוע.

יוסף שלום רב

על פי החוק ניתן לנות בתביעה כנגד בעל דירה שלא חתם על הסכם התמ"א בהתקיים שלושת התנאים הבאים:

1.    על ההסכם חתמו רוב נדרש מבין בעלי הדירות (2/3 מבעלי הדירות בפרויקטים של תמ"א 38/1 ו- 80% מבעלי הדירות בפרויקטים של תמ"א 38/2. לא מעגלים אלא משלימים לשלם הגובה).

2.    החותמים על ההסכם מחזיקים ביחד לפחות 2/3 מהחלקים ברכוש המשותף בפרויקטים של תמ"א 38/1 ו- 80% מהחלקים בפרויקטים של תמ"א 38/2.

3.    ניתן אישור עקרוני הוועדה המקומית לתו"ב לגבי הבקשה להיתר הבניה שהוגשה (הסכמה להיתר הבניה שינתן לאחר שהיזם ימלא תנאים כמפורט בהחלטה, לרבות תשלומי אגרות והיטלים).

לאחר שמולאו כל התנאים הללו ניתן להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם על ההסכם ("דייר סרבן"). תביעה המתבררת בפני המפקחת על רישום מקרקעין.

בתביעה מבקשים בדר"כ שהמפקחת תסמיך את עורך הדין של היזם (או מישהוא אחר) לחתום בשם הדייר הסרבן על מסמכי ההסכם וכל מסמך אחר הנדרש לקידום הפרויקט.

לא ניתן להבנתי להגיש תביעה נזיקית בשל סרוב לחתום אך יתכן והמילה האחרונה עדין לא נאמרה בענין זה (הדבר שונה בפרויקטים של פינוי בינוי ואולי כאן מקור הבלבול)

שלום רב

נדיר שיש היום צורך להשתמש בפטור אישי ממס שבח. החוק פוטר ממס את בעלי הדירות במכר זכויות בניה במסגרת תמ"א 38. כך שלא כל כך ברור על איזה פטור אישי אתה נדרש לוותר. ממילא גם אין כל כך הרבה פטורים בחוק. 

לי זה נראה כמו שריד של ניסוח לקוי בהסכם.

יעקב שלום רב

תודה על השאלות.

בדר"כ מקובל כי שמאי מטעם הבנק המלווה הוא שקובע את שווי דירות הבעלים בדוח 0 שהוא מכין. זאת משום שבסופו של דבר הבנק המלווה הוא זה שצריך להוציא את ערבויות חוק המכר לדיירים והוא לא יעשה זאת בהתבסס על שמאי שלכם. 

עדין ניתן לקבוע מנגנונים בהסכם לבדיקת השומה טרם "נעילתה" כדוח 0 על מנת שלא תקבלו הערכות נמוכות לשווי.

יש לזכור ששווי נמוך של דירות בעלים משליך גם על קביעת שווי נמוך לדירות היזם. לא בהכרח זה באינטרס של היזם (אם כי יש מצבים בהם יכול להיות נוח ליזם לקבוע מחיר על הסף הנמוך).

לגבי עו"ד הדיירים - אם אתם לא סומכים על עו"ד דיירים אז תחליפו בעו"ד שאתם כן סומכים עליו. אין דרך אחרת.  בנוגע לתשלום שכרו - אני מייצג הרבה בעלי דירות ואני אומר לך חד וחלק שאין לי כל בעיה לקבל את שכרי מבעלי הדירות ולא מהיזם. לא רק שאין לי בעיה- אפילו אשמח ומעדיף זאת. הבעיה היא שעוד לא מצאתי בעלי דירות שמוכנים להיות מחוייבים אישית בתשלום הנ"ל (כנ"ל למפקח מטעמם). כך שבלית ברירה כך נוהגים.

שלי שלום

מה שיש לבדוק הוא האם נעשית בהתאם להיתר בניה כדין. אם כן - לא רואה מה ניתן לעשות. אם לא - אז ברור שיש לפעול בהסתמך על בניה ללא היתר.

שני שלום רב

יש התיחסות בחוק לגבי מצב כזה. בעיקרון יש אפשרות לפנות למפקחת על רישום מקרקעין ולבקש להכיר רק בבנין שלכם כ"בנין" לצורך התמ"א.

יש גם את ענין התכנו והביצוע- לכך אני לא יכול לענות ובעיקר האם העובדה שמדובר בבנינים צמודים לא יאפשר בניה רק באחד מהם. לרוב יש פתרונות לכך אך קשה לי לענות ללא הכרת כל הנתונים. 

אוקסנה שלום רב

אני לא מכיר את מצבה הרישומי של הדירה אבל בגדול אומר כי אין עיסקה שלא ניתן לעשות ואין מה לחשוש. עורך הדין שלכם צריך לבדוק את מצב הזכויות ודאוג להבטחת זכויותיכם בדירה עד לתיקון הבית המשותף.

לגבי פרק הזמן לרישום - לא מכיר את הפרטים אבל זה תהליך שאורך כשנתיים. 

יערה שלום

יש לבדוק את הוראות ההסכם ולקרוא מה כתוב שם לצורכי מימון הפרויקט. האם הוא מוגבל לבנק או גם קרן זה אפשרי. השימוש בקרנות הולך ונהיה שכיח יותר ויותר. כך אין בהכרח מה להבהל מזה. אבל כמובן יש להבין למה הבנק מסרב לתת מימון ומי היא הקרן המדוברת ומה נסיונה. אני אוסיף עוד כי בנקים לא אוהבים למממן פרויקטים של תמא 38/1 כך שיתכן והסיבה לסרוב לא קשורה ליזם.

בנוסף - יש לשקול את החלופות. כנראה שאם לא תהיה הסכמה על כך אז לא ניתן יהיה להקים את הפרויקט.

לכן לא הייתי ממהר אלא מבצע בדיקות כמו שתארתי וכן בודק גם את הבטחונות שיש לכם ובמידת הצורך מנצל את ההזדמנות לשדרג אותם.

בועז שלום

מצטער אבל זה לא יהיה אחראי מצידי לעשות זאת בפורום זה. צריך להכיר את הסכם התמא ואת הסכם השכירות המוצע ורצוי לדעת גם מה מצב הפרויקט. מציע שתפנה לעורך הדין שמלווה את הדיירים בפרויקט והוא יעזור לך.

לא!!!!

זה נוגד את כללי האתיקה וגם ללא כללים אלו - את ההגיון שכן יש חשש לניגוד אינטסים

לאוניד שלום

בדרך כלל מצוין בהסכם פרק הזמן הנדרש להשגת הרוב הנדרש. אם אכן עבר הזמן כמו שכתבת - צריך להיות מצוין בהסכם האם ההסכם בטל או צריך להודיע ליזם על ביטולו.

בכל מקרה כדאי לבדוק כמה חסרים ומה הסיבה שלא חותמים. אם אם מעוניינים בפרויקט הייתי ממתין בסבלנו. אני מניח שיש מי שפועל להשיג חתימות חסרות אלו.

דנה שלום

לא עניתי קודם כי למיטב הבנתי דיברנו בטלפון על כך. אם אני טועה נא עדכני אותי.

עדית שלום

למה לא? אם זה מה שנדרש לעשות לדעת המהנדס. לעיתים יש גג רעפים או תקרת רביץ ואז יש צורך להסיר את הקיים ולבנות חדש. 

מישל שלום

בדרך כלל לא מפנים את הדיירים מהדירות במהלך ביצוע פרויקט תמ"א 38/1 של חיזוק ותוספת. אם זה המקרה שלכם והוסכם על פינוי - אז גם הדייר המוגן אמור להתפנות. ממילא הפינוי הוא זמני ולאחר זמן חוזרים (כולל הדייר המוגן) לדירות. אני לא יודע מה ההסדר המוסכם בתקופת הביניים - האם משלמים לכם דמי שכירות? אם כן - צריך להיות משולם לדייר המוגן.

הבעיה היא שהדייר המוגן אינו צד להסכם התמ"א. הוא לא חתום עליו מאחר ואין לו זכויות במקרקעין בדירה.  לכן - במידה ויסרב להתפנות יהא צורך להגיש נגדו תביעה שבעיקרה הוא לאכוף עליו את הוראת הפינוי הזמני שבהסכם התמ"א. אני מניח בסבירות גבוהה שהתביעה תתקבל אבל זה כמובן לוקח זמן וכסף. 

אורלי שלום,

אני מבין שמדובר על פרויקט תמ"א 38/1 - חיזוק ותוספת.



בפרויקטים כאלו בדרך כלל לא מפנים את הדיירים מהדירות אבל כמובן יש לבדוק, קודם כל, את הוראות הסכם.

החוק שונה לאחרונה וקבע חובת פינוי בפרויקטים כאלו לגבי קשישים ומוגבלים.



קשיש הוא מי שמלאו לו 80 שנה במועד החתימה הראשונה על הסכם התמ"א.

מוגבל - על פי הוראות החוק לגבי אנשים עם מוגבלויות. הוראות חוק אלו בתוקף מסוף 2018.

מהתאור שלך נראה כי הוראות החוק לא חלות על אביך.



לכן למרבה הצער - אני חושב שאתם צריכים לפנות ליזם בבקשה ואם לא יצלח - אתם יכולים להשכיר את הדירה ולשכור דירה אחרת לתקופת העבודות.

דדי שלום

אם כסף הוא לא הענין אז ברור שכדאי לבחור מעצב משלך שיהא מחויב לך. 

בדר"כ הקבלן נותן על חשבונו שירות כזה (או לפחות מספר שעות עם אדריכל). אם זה המצב אז מציע כי קודם תנצל שעות אלו.