פורום תמ"א 38

שלום צפריר,

במסגרת התנאים המסחריים המתגבשים בין היזם לבין הבעלים, מוסכם מהו גובה דמי השכירות שיקבלו הבעלים בתקופת פינוי הדירות.

כל אחד מהבעלים רשאי לעשות בכספי השכירות הללו ככל שיחפוץ. הוא יכול  להשתמש במלואם לטובת שכירת נכס חלופי, בכל מקום שהוא, הוא יכול לבחירתו לשכור נכס זול יותר או יקר יותר, ולשאת בהפרשי התשלומים או לשמור את העודף אצלו בבנק... 

אין ולא אמורה להיות כל מגבלה שהיא  - לא על עצם השכירות (אפשר לגור בבית של קרובי משפחה, למשל, בחינם) ובטח ובטח לא על מיקום השכירות, שהוא לחלוטין לבחירתך, גם בעיר אחרת (בארץ או בעולם). בכל מקרה דמי השכירות אומרים להיות משולמים כסדרם.

כדאי מאוד גם שיהיו בידיכם ערבויות מתאימות לתשלומם. 

הדברים אמורים להיחתם בהסכם התמ"א עצמו, ובשולי הדברים אומר, כי הייתי מצפה שעורך הדין של הבעלים ישיב לך על שאלה זו. הוא אמור לדאוג לכם לעניין זה, וכמובן ליידע אתכם על כל החלופות.

בהצלחה בכל מקרה

שלום עמי,

המקרה שאתה מתאר מוכר וידוע. אופן חלוקת התמורות בין הבעלים, התוספות שתקבל כל דירה, בפרויקט התחדשות עירונית, היא אחת הסוגיות איתה נדרשים הדיירים להתמודד טרם שיקדמו פרויקט התחדשות עירונית. הפערים והנפיצות של הסוגיה מקבלים משנה תוקף כאשר קיים שוני משמעותי בגדלים של הדירות הקיימות.

פעמים רבות מדובר במחלוקת שאינה נגמרת ובהעדר הסכמה, למרבה הצער, הדבר מוביל לחיסול אפשרות לקידום הפרויקט. הנזק שנגרם לכך הוא לכל הדיירים, בעלי הדירות הגדולות והקטנות כאחד. הדבר משקף את הנטייה הקיימת אצל דיירים מסוימים, לפיה הם מעדיפים לבחון מה האחר מקבל על פני בחינת מה הם מקבלים, לבחון את הרווח שלהם מהפרויקט לעומת הרווח של האחר. בבחינת "תמות נפשי עם פלישין".

השיטה הנפוצה לחלוקת התמורות בין הבעלים היא שיטת קביעת התוספת האחידה לכל דירה, בין אם מדובר בדירה גדולה ובין אם מדובר בדירה קטנה. לכל דירה יתווספו אותם מטרים על הקיים. זוהי הגישה הפשוטה וכאן יתרונה. כמו כן, נזכור שברשויות מקומיות רבות כבר נקבעו מסמכי מדיניות הקובעים את התוספת שכל דירה תקבל, כאשר התוספת הינה על פי שיטה זו - קבועה ואחידה. שיקולים רבים תומכים באימוץ גישה זו לעומת שיקולים המצביעים על עיוותים שיכולים להיווצר, למשל כאשר קיימות דירות גדולות (נניח 120 מ"ר) ודירות קטנות (נניח 40 מ"ר).

שיטה אחרת הינה השיטה לפיה קובעים את תוספת התמורה לכל דירה באופן יחסי לגודלה בהשוואה לדירות אחרות בפרויקט. להמחשה, על פי שיטה זו ניקח את כל המטר'ז הנוסף שהיזם יעמיד לרשות הדיירים וזה יחולק בין הדיירים באופן יחסי לחלקם ברכוש המשותף. אפשרות נוספת היא חלוקת מטר'ז זה על פי קביעת שמאי המכין טבלאות איזון בין הדירות הקיימות. לכאורה, מדובר בשיטה שוויונית ומידתית הנותנת יותר למי שיש יותר.

במקרה כמו שלכם, בהם נטען להפרשים גדולים בין מקבצי הדירות השונות, יש לבחון את המקרה, לקיים שיח אמיתי המביא לכדי ביטוי את התועלת שכל אחד מקבל, להבדיל מהתועלת שתצמח לזולתו, תוך ביצוע התאמות שיכולות לבוא לכדי ביטוי בדרכים שונות מעבר לשוני בתוספת המטר'ז לדירות, כמו קביעת דיפרנציאציה באופן קביעת הקומה בה תשובץ דירה גדולה לעומת דירה קטנה, מיקום הדירה בחזית לנוף (במידה וקיים) או בעורף וכיוצ"ב, קביעת סדר בחירת חניות ומחסנים וכיוצ"ב פרמטרים נוספים מעבר לתוספת המטר'ז שתקבל כל דירה.

לכל שאלה נוספת אני כאן לרשותך.

אברהם שלום רב!

לפי מה שתארת הפרויקט הוא בבסיסו של חיזוק ותוספת ולכן הרוב הנדרש הוא של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב 2/3 מהרכוש המשותף. אולם מאחר והדירה הקיימת בגג נהרסת אז בתוך בעלי הדירות החותמים על ההסכם חייבת לבוא גם חתימת הבעלים של אותה דירה.

שלום חלי!

אם הדירה החדשה קטנה יותר מדירה קודמת אז גם הארנונה תשתנה בהאם. רק קחו בחשבון כי יתכן ונוספו שטחי מרפסת. כן יש רשויות שקובעות תעריפים גבוהים יותר לבניינים חדשים וכן לקחת בחשבון כי השטח לצורכי ארנונה בדירה הקודמת לא היה מעודכן בהתאם למצב בפועל.

שלום אחוה!

אם הבנין שלכם נבנה על פי ההיתר וכך גם הבנין הצמוד אז אני לא רואה מה ניתן לעשות כעת. 

אם יש בכך הפרה של הסכם בין היזם ובינכם אז זה ענין לתביעה שלכם מולו, תביעה שתהיה רק כספית כי את המרפסת ואת הבנין הצמוד כנראה כבר לא ניתן להזיז.

מעבר לכך- אני לא יודע על איזה פרויקט מדובר ואיפה אבל כמעט תמיד יש לשמור על מרחקים בין בניינים. המרפסת בולטת מעבר לקו הבנין ולכן קרובה יותר לבנין אחר. 

שלום רב,

כרגע מדובר בתזכיר להצעת חוק, אשר מדובר בה כבר זמן רב.

עד שלא יאושר החוק, אנו רק יכולים לקוות כי המתווה יאושר גם ביחס לפרוייקטים מסוג תמ"א הריסה ובניה, כמו הוראות אחרות אשר חלות ביחס לתמ"א אשר נשאבו מתוך הוראות החוק הרלוונטיות לפינוי-בינוי.

עם זאת, אין התאמה מוחלטת ביחס לכל הוראות החוק הנוגעות לפינוי - בינוי ולתמ"א, ולכן נותר רק להמתין ולראות מה ייקבע בסופו של יום. 

רונן שלום,

בשאלת מיסוי כגון זו רצוי מאוד שתפנה לייעוץ מיסוי פרטני שיבחן את מכלול המקרה.

יצחק שלום,

ראשית, צר לשמוע שביצוע עבודות התמ"א בבניין אורכות הרבה מעבר לתאריך שהובטח. ברור מעליו שהדבר גורם לכם אי נוחות וטרדה, בין אם מדובר בתמ"א 38/2 וודאי אם מדובר בתמ"א 38/1 כאשר הנכם ממשיכים ומתגוררים בדירות הנוכחיות.

לשאלתך, האם יש מה לעשות או דרך לזרז את העניינים אשיב כי ככל הנראה אין דרך "לזרז את העניינים", שכן מעצם טיבם וטבעם של דברים יש לבצע את העבודות, בשקידה ומסירות, וכל שבאפשרותכם הוא לפעול ולוודא כי העבודות מבוצעות בשקידה ומסירות. בד בבד, צריך גם צריך לבדוק מה סיבת העיכוב, מה הצפי הריאלי לסיום ביצוע העבודות, מה הפיצוי החוזי המגיע לכם הדיירים בגין האיחור, ועוד כהנה וכהנה שאלות שמענה להן מחייב הכרת הפרויקט וההסכם שנחתם. מעצם טיבם וטבעם של דברים, דרך המלך היא לפנות בשאלות אלו באופן ישיר או באמצעות נציגות הדיירים לעורך הדין מטעם הדיירים ולמפקח מטעם הדיירים, כדי שישקפו לכם את המצב המלא והנכון ויאפשרו לכם לקבל החלטות בהתאם.

מקווה שהייתי לך לעזר וכולי תקווה כי העבודות יסתיימו במהרה ובהצלחה,

אורי שלום

בסופו של דבר צריך להגיע להסכמה 100%. החוק קובע למעשה 2 שלבים בקבלת ההסכמה מהבעלים. בשלב ראשון צריך שיחתמו על ההסכם 80% מבעלי הדירות המחזיקים 80% מהרכוש המשותף לגבי פרויקט תמ"א 38 של הריסה ובניה או רוב של 67% כנ"ל לגבי פרויקט תמ"א 38 חיזוק.

אם יש רוב זה והבקשה להיתר הבניה אושרה בוועדה אז אפשר להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם. בתביעות כאלו, המתבררות בפני המפקח/ות על רישום מקרקעין, מעטים המקרים בהם לא אכפו את הוראות ההסכם על מי שלא חתם. 

שלום מוטי

קשה לענות כי אני לא יודע על איזה עיר מדובר ומה התוכניות שחלות שם. בעיקרון תמא 38 התייחסה בסעיף 12 לשטח שניתן לבנות לפי התוכניות החלות ולא לשטח הבנוי בפועל. לגבי הקלות - שוב זה בשיקול דעת הוועדה. 

מה שאני מבין מהשאלה הוא שאתם הגשתם התנגדות שנדחתה. לצורך בחינת הגשת ערר אני ממליץ לבדוק מה טיעונים התכנוניים שיש לכם, ככל ויש. תבדקו מה ניתן לבנות על החלקה ללא קשר לתמא ולאחר מכן בתוספת התמא ותבדקו אם הבקשה שהוגשה עומדת בהוראות אלו.

קרול שלום,

נעשה סדר: בניין אחד אינו מתחם. התייחסותך למתחם ולרוב הנדרש אינו נוגע לפרויקט תמ"א 38/2 אלא לפרויקט פינוי בינוי, מסלול שונה, בו מדברים על מתחם של מספר בניינים בהם לפחות 24 יחידות קיימות, אז הרוב המינימלי הנדרש הינו 80% בכלל המתחם ולפחות 2/3 בכל בניין. זה אינו המצב של בניין יחיד בו 9 יחידות, אשר הרוב המינימלי הנדרש לגביו לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 הוא רוב של 80% מבעלי היחידות להן צמודים לפחות 80% מהחלקים ברכוש המשותף.

מקווה שהייתי לך לעזר,

קרול שלום

אני מבין ש- 8 בעלים מתוך ה- 9 חתמו על ההסכם הכולל מתן 2 חניות לאותו דייר. אני מבין גם שיש סיבה לכך והיא שכיום יש לו חניה רחבה מספיק לשתי חניות. לכן אני לא חושב שזה נימוק מספיק שלא לחתום.

משה, שלום

אם הבנתי נכון את שאלתך, מדובר בפרוייקט של תמ"א עיבוי, במסגרתו היזם נדרש לשנות את מיקום המזגנים ו/או המעבים בגין תוספת הבניה. השאלה למי נתונה חובת השמירה על הבניין בשלבי הבניה נעוצה בחוזה שבין הצדדים, וברוב המוחלט של המקרים החבות היא על היזם, בפרט כאשר הבניין מפונה מיושביו.

לא פירטת בעניין זה, אז אין בידי כל הנתונים להשיבך תשובה מלאה. אך על פני הדברים אני מניחה כי זהו המצב, ועל כן האחריות לשמירה על האתר בתקופת הבניה מוטלת על היזם ו/או על מי מטעמו (הקבלן).

תשובה מפורשת יותר תימצא בחוזה,

ובהעדר התייחסות בחוזה - ואם זהו המצב, יש להצטער על כך - ניתן להשלים מהנסיבות.

כאמור, ככל שהבניין פונה מדייריו, תיטה הכף לחיוב היזם. ככל שהתגוררתם בדירות במהלך הבניה, יכול שהתשובה תשתנה, אם כי כמובן שהכף נוטה בכל מקרה לחיוב הקבלן. הייתי מצפה כי בהסכם התמ"א תהיה הוראה שמחייבת אותו לביטוחים, ובין היתר הביטוח אמור לכסות גניבה מהאתר בגין הפיגומים (שוב, בהנחה שזה המצב).

בכל מקרה אין חובה להחליף מזגנים משומשים בחדשים, אלא אם הוסכם כך מפורשות. ניתן להגיע להסכמות לגבי הפרשי השווי בין ישן לחדש, ולשאת בהפרשי המחירים, בוודאי שזה פתרון יעיל לשני הצדדים.

מקווה שעזרתי לך,

בהצלחה   

רון שלום,

שאלות לגבי תקינות העבודה בפרויקט תמ"א 38 מומלץ, לפחות בשלב הראשון, להפנות למפקח מטעם הדיירים האמון על הפן הנדסי בפרויקט.

סנדר שלום רב

קודם כל צריכה להיות התיחסות לכך בהסכם התמ"א. בעיקרון בשלב התכנון בודאי אין מניעה למכור בכפוף לכך שהקונה יחתום אף הוא על הסכם התמ"א. במידה ולא חתמו כולם על ההסכם אזי בשלב זה רשומה לטובת היזם הערת אזהרה בגין ההסכם מולו. אין מניעה לרשום הערת אזהרה נוספת בגין המכירה שלך רק יהיה צורך לקבל מכתב הסכמה מהיזם המופנה ללשכת רישום המקרקעין. אני לא נכנס כאן להסבר לגבי צורך רישום יחידה רישומית נפרדת וכו'. הנושא מורכב יותר והוא גם רלבנטי רק לאחר שכולם חתמו על ההסכם וניתן להתחיל בכך. 

פולי שלום

מאחר והיזם ביקש הקלות הוא צריך להדביק מודעות ולידע את מי שלא חתם על ההסכם וכן את מי שגר בצמידות לבנין המדובר. אם עדין אין פרסום אז כנראה עדין לא הגיע המועד. אבל אני מייעץ לעקוב אחר כך וכן לבדוק בתיק הבנין באתר ההנדסה של הוועדה בה מדובר.

הוועדה דנה רק בהתנגדות ממניעים תכנוניים ולא קנייניים. את יכולה להגיש מה שאת רוצה אבל הם ידונו רק בנימוקי התנגדות תכנוניים. 

שלום רב,

במסגרת הוראות התכנית כפי שתוקנו מפעם לפעם, נדרש היה מלכתחילה שטח מינימלי בנוי של 400 מ"ר הכוונה לשטח הבנוי בכל המגרש, לא שטח הקרקע, אלא הבניה עצמה. הפסיקה (בהחלטות של ועדת ערר) הרחיבה וכללה שטח 400 מ"ר גם אם לא נבנה כולו בהיתר כדין, ולו כדי לקדם את ביצוע התכנית.

בהמשך נקבע שדי ב 400 מ"ר בנוי, הכולל הן שטחים עיקריים והן שטחי שירות.

בסופו של דבר, לפי תיקון 3א אין חשיבות לכך, והתוספות המותרות מכוח התמ"א, בכפוף תמיד לשיקול דעת הועדה המקומית, הינן בהתאם לנתוני הבניין הספציפי מבחינת מספר הקומות ומספר היחידות. התוספת היא מדורגת, ובהתאם למספר הקומות ניתן לקבל תוספת קומות - בין קומה וחצי ועד לשלוש קומות וחצי, בהתאם לנתוני הבניין בעת הגשת הבקשה.   

בכל מקרה, בבחינת השטח ממנו נגזרת התוספת מתייחסים לשטח הבנוי. 

מקווה שעזרתי

אורן שלום

הוראות תמ"א 38 מסתיימות בתחילת אוקטובר 2022. יש הוראות מעבר מסוימות אבל בגדול אתם אמורים להיות עם אישור וועדה לגבי הבקשה. זה אומר שאם תחתמו על ההסכם רק בתחילת 2022 יהיה קשה לעמוד במועדים.

 תביעת סרבנים לא מעכבת את המועד. התביעה ממילא נעשית רק לאחר קבלת אישור וועדה לבקשה להיתר כך שאין בה כדי לגרוע מזכויות התמ"א.

טלי שלום

אם ההורים חתמו על הסכם התמ"א אז הולכים לפי מה שכתוב בהסכם.

אם לא חתמו על ההסכם - המפקחת לא תאשר את הפרויקט אלא אם הוצעו להורייך מגורים חליפיים לתקופת ביצוע העבודות. החוק לא מחייב את ההורים להעמיד כנגד את הדירה שלהם לטובת היזם. 

רוזה שלום רב,

המגבלה היחידה מבחינת "גילו" של מבנה היא שהיתר הבניה עבורו ניתן לפני שנת 1980.

מעבר לכך, אין כל מגבלה הנוגעת ל"גילו" של בניין.

מקווה שהצלחתי לעזור.

סוף שבוע נעים.

חנה, שלום רב

על פניו, המצב המתואר על ידך הינו קיצוני ובלתי סביר.

הפחתת התמורות מהשטח הקיים אינה מקובלת בכל מתווה שהוא,  אלא אם מדובר בבניה בלתי חוקית, חלילה.

בהנחה שהשטחים המהווים את דירתך הינם על פי היתר בניה כדין, ולכאורה הדברים נכונים לפי הרישום בטאבו, הרי שזהו הבסיס לתחשיב התמורות שעליך לקבל, בהתאם לתוספת התמורות שמקבלים שאר בעלי הזכויות בבניין.

מה שאינו מובן לי בכל הסיפור שלך הוא היכן נמצא עורך הדין של בעלי הדירות, אשר אמור לדאוג לאינטרסים שלך? איך בכלל הגעתם למצב בו לכאורה אין כלל התאמה בין הזכויות הקיימות לבין זכויות התמורה? 

הייתי מציעה להתחיל בבחינת הייצוג המשפטי, ואם מי שאמור לדאוג לבעלי הזכויות בבניין אינו דואג לאינטרסים של בעלי הדירות, ושלך בפרט, אזי לדאוג לייצוג משפטי שידאג לאינטרסים שלך.

בנוסף, נראה ששטח הדירה המוצע של 38 מ"ר בכלל מצוי מתחת לתקן, ולא ברור לי אם בכלל ניתן ליצור דירה כזו בימים אלו, כיוון שזה מתחת לתקן המינימלי לשטח דירת מגורים.

בקיצור - משהו "מריח פה לא טוב". 

את חייבת ייצוג משפטי מקצועי שיבחן את הדברים לאשורם, ויבדוק את התאמת התמורות להן את זכאית.

בין לבין אציין, כי אם יש הבדל כה מהותי לעניין הזכויות, שווה לבדוק מה עוד לא הולך בדרך המלך במסגרת ההסכמות שגובשו - ככל שגובשו כאלה באופן מחייב.

נדלקים לי פה הרבה תמרורי אזהרה. בדקי היטב את זכויותיך. 

בהצלחה

שלום רב

ניוד זכויות אפשרי בחלק מהרשויות. בכל מקרה מדובר על הקלה וצריכה להיות לה סיבה תכנונית מספיקה.

צריך להבין שבניה מוגבלת בדר"כ בקווי בנין, קרי - המרחק שצריך לשמור מגבול המגרש. ובחלק מהרשויות גם באחוזי הבניה המותרים. כך שלא ברור אם מה שאתה חושב שרצוי לעשות בכלל ניתן לבע בגלל מגבלות תכנוניות, שאינן נוגעות לנושא של ניוד זכויות.

רפאל שלום,

ראשית, אני מבין שאתם מצויים בתוך תהליך תמ"א 38 במובן שקיים הסכם חתום מול היזם. יחד עם זאת, מדבריך, הדבר אינו אומר שהפרויקט מתקדם, הדבר אינו אומר שתנאי ההסכם מקויימים. הדברים, כך ניתן להבין, לא נבחנו על ידכם. 

מעצם טיבם וטבעם של דברים, לאחר שהושלם הליך חתימת "הרוב המינימלי הדרוש" על הסכם התמ"א חותם היזם אף הוא על הסכם התמ"א (ובמקרים מסויימים בהם יש צורך אף קיימת דרישה לחתימת ערב מטעם היזם שאף הוא חותם על ההסכם באותו המועד) ומאותו שלב ישנו הסכם מחייב, המותנה בתנאים, הוראות ומועדים.

משקיים הסכם מחייב, ישנה כמובן חובת דיווח לרשויות המס (מבוצע על ידי היזם ביידוע עורך הדין מטעם הדיירים), על היזם להכין תוכניות, להעבירן  להערות הדיירים ואישורם במידת הצורך, יש לעבור את שלב חתימת התוכניות והגשתן לוועדה המקומית לתכנון ובניה לשם קבלת היתר בניה ועוד.

לאורך כל הדרך עורך הדין של הדיירים חייב להיות מעודכן בהתפתחויות, בשלבים השונים, בין על ידי קבלת המידע והעברתו ובין על ידי פניה יזומה לקבלת המידע והעברתו, ומעצם טיבם וטבעם של דברים, וכך מצופה, וכך אני פועל, חייבת נציגות הדיירים לקבל עדכונים שוטפים מעורך הדין של הדיירים בדבר כל התפתחות כאמור.

כל האמור יפה ונכון גם לשלבים הבאים בפרויקט, השלבים לאישור התוכניות בוועדה המקומית לתכנון ובניה עד לקבלת היתר הבניה בתנאים, שלאחריו יוצאים לדרך בהשלמת התנאים, התקשרות עם בנק מלווה, העמדת הערבויות, פינוי הדירות ו... ביצוע הפרויקט.

משאלתך אני מבין שמשהו אינו תקין במערכת היחסים בין עורך הדין המייצג את הדיירים ובין הדיירים ככלל ונציגות הדיירים בפרט. ודומה כי כך היו הם פני הדברים מבראשית. שהרי, ניתן להבין שאינכם יודעים היכן דברים עומדים ומשמעו שלא קיבלתם עדכונים שוטפים. 

בהקשר זה אומר כך: אם הוגשה או לא הוגשה בקשה להיתר בניה ניתן לברר בוועדה המקומית לתכנון ובניה. כך גם יפים הדברים לגבי ההליכים, ככל שהתקיימו ו/או מתקיימים, בוועדה, למתן היתר בניה. אין סיבה שלא תדעו זאת. אין סיבה שיסתירו זאת מכם. ואם כלל לא הוגשה בקשה להיתר -  אנא, עיינו בהסכם, שכן אין לי שום ספק שמסגרת הזמנים הקבועה בהסכם אינה צריכה לאפשר פרק זמן של 4 שנים מבלי שהוגשה בקשה להיתר. או, ואולי גם, שקיימים תנאים נוספים בהסכם שלא התקיימו.

כך או כך -  רצוי לקבל ייעוץ מעו"ד הבקיא בתחום כדי שראשית יעמידכם על המצב העובדתי והמשפטי הנכון בעניינכם. שאחרת, אם לא תקחו הדברים לידים -  דבר כנראה לא יעשה ולא יתקדם (וכל זאת בזהירות ובהסתייגות הנדרשת, שכן אינני מכיר את פרטי המקרה עצמו).

וכעת לשאלתך בדבר הייצוג והסכם שכר הטרחה. אקדים ואומר, שלצורך ביצוע האמור לעיל אין צורך לקבל עותק של הסכם שכר הטרחה של עורך הדין הנוכחי "המייצג" אתכם בפרויקט. עצם הדרישה לקבל הסכם זה מעלה שאלות בדבר מטרת ההתייעצות ומטרתו של עורך הדין איתו אתם מתייעצים. בשלב זה יש צורך בבחינת הדברים, כאמור לעיל, הן בהיבט התכנוני הקיים או שאינו קיים והן בהיבט התנאים הקבועים בהסכם החתום, ולשם כך אין שום צורך לבקש ולקבל את הסכם שכר הטרחה של עורך הדין "המייצג" אתכם בפרויקט. הדברים, כך דומה, בזהירות הנדרשת, מחייבים שאלת השאלות הנכונות כדי שתקבלו את הייעוץ וההכוונה הנכונים. נכוותם פעם אחת. חשבו פעמיים. בדקו.

ולבסוף, סוגיית הייצוג של עורך הדין מטעם הדיירים והסכם שכר הטרחה. עורך הדין של הדיירים, ככינויו, הינו עורך דין המייצג את הדיירים ואותם בלבד, אינו מייצג את היזם, ומערכת יחסי עורך הדין - לקוח מתקיימים בין עורך הדין ובין הדיירים. לכן, וכך גם נקבע בוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, הסכם שכר הטרחה של אותו עורך דין יחתם מול הדיירים ישירות ו/או באמצעות נציגות הדיירים שהוסמכה לכך במפורש. ההסכם ידוע וצריך להיות ידוע וגלוי לנציגות ולדיירים מבראשית ולאורך כל הדרך. אתם הלקוח. לא היזם. לכן, הגם כי בפרקטיקה היזם מתחייב כלפי הדיירים לשלם בעבורם את שכר הטרחה על פי ההסכם שלהם עם עורך הדין מטעמם, ההסכם אינו נערך ונחתם מול היזם ואינו סוד לדיירים. יתרה מכך, וכך אני מקפיד, הסכם שכר הטרחה של עורך הדין מטעם הדיירים אף מהווה נספח להסכם התמ"א או הסכם הפינוי בינוי. כך צריך להיות.

לכן, התשובה לשאלתך האם עורך הדין מטעם הדיירים רשאי לסרב לדרישת הדיירים לראות את הסכם שכר הטרחה -  אשר נחתם מולם או מול נציגות מוסמכת מטעמם - התשובה ברורה וניתנה בגוף הדברים. הוא אינו יכול לעשות כן. הוא אינו רשאי לעשות כן. ודבר חמור מאוד ומלמד מעל לכל על מכלול הדברים, אופן ניהול הפרויקט, ולמעשה ... כי בפועל לא הייתם ואינכם מיוצגים (כמובן, עם כל ההסתייגויות והזהירויות, מאחר ואינני מכיר את פרטי המקרה).

אין ספק כי שלב בחירת עורך הדין מטעם הדיירים הינו חשוב ומהותי. לכן, להבא, אנא השקיעו בכך מחשבה, בדיקה, בחרו את עורך הדין שיפעל בעבורכם, ללא מורא, תוך גילוי יוזמה, תכנון, יצירתיות ומקצועיות לאורך כל הדרך ...

הסכם שכר הטרחה של עורך הדין "המייצג" אתכם בפרויקט הנוכחי אינו העניין, לפחות בשלב זה. המלצתי הינה שתקבלו ייעוץ נכון, שתבחנו את התמונה הכוללת, תגבשו דרך פעולה ותצאו לדרך. 

בהצלחה,

אבי שלום

אני לא מכיר את ההסכם עליו חתמת. בדר"כ השמאי קובע את דמי שהכירות בהתאם לדירה הקיימת ולא הדירה החדשה. הוא כמובן מגיע לדירה ובודק גם את מצבה הפיזי וכו' וכן בודק הסכמי שכירות קיימים בבנין ומהם גוזר את גובה דמי השכירות. 

תודה רוני ...

עדין כל הפתרונות לא נותנות תשובה אמיתית לקשיש שרוצה לסיים את חייו בביתו.