פורום תמ"א 38

שלום יוסי

אכן החוק תוקן כפי שציינת ומס שבח יראה לטוב ולרע בדירה לה אתה זכאי בפרויקט כדירת מגורים לצורכי מס שבח. לכן אם תמכור אותה במהלך הפרויקט תהיה זכאי לפטורים כאילו מדובר בדירת מגורים (דירה יחידה או לא יחידה לפי המצב האישי שלך).

עדין יש לזכור כי לרוב פרויקטים כאלו מלווים עם בנק מלווה שמשעבד את הדירה ולכן זה מערים קשיים על עצם המכירה גם ללא קשר לנושא המיסוי.

בנוסף ומאחר ואיני מכר את המקרה הספציפי - ממליץ כי תתיעץ עם עו"ד פעם נוספת לפני המכירה עצמה. 

שלום, אפרת

משאלתך אני מבינה שהגעתם למצב לא טוב, כשאין הסכמות בין הבעלים.

החלפת נציגות הכרחית כאשר הנציגות אינה מייצגת את האינטרסים של רוב בעלי הדירות. הנציגות היא גוף וולונטרי, שאמור לשמש כקשר בין הבעלים לבין המייצג, ובמידת הצורך אל מול היזם. בהעדר ייצוג נאות יש לקיים אסיפה כללית שלא מן המניין ולבחור נציגות חדשה. 

כך גם לגבי ייצוג משפטי - אם הוא אינו ראוי ואינו עונה על דרישותיכם.

בהסכם הייצוג צריכה להיות הוראה על הפסקת ייצוג. ככל שניתן שירות לכלל הבעלים ובמקצועיות, יש לשלם תמורתו, ויש לדאוג להחלפה בין עו"ד היוצאת לבין זו שתבוא אחריה.

חתימה של מחצית מבעלי הזכויות אינה מספקת, שכן הרוב הדרוש הוא 80% מבעלי הזכויות וכן בעלי זכויות ברכוש המשותף. לכן למחצית אין משמעות מחייבת.

אם הכוונה להחליף את הייצוג, אזי איני רואה מה הטעם להחתים מחצית מבעלי הזכויות, כאשר הייצוג החדש יביא, מן הסתם, לעריכת הסכם חדש. 

מקווה שתצליחו לסדר את העניינים ביניכם

שלום לשואל,

באופן עקרוני הסכם תמ"א הינו הסכם שמגבש הסכמות של בעלי הזכויות אל מול יזם, ביחס לתוספת זכויות לבעלים וחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה, בתמורה לכך שהיזם יבנה יחידות נוספות וימכור אותן, כשהכל מבחינת הבעלים ללא תוספת תשלום. 

מאחר שמדובר בזכויות הקשורות לרכוש המשותף, הסכמת הבעלים נדרשת כחלק מהעניין, בתאם להוראות חוק המקרקעין.

עם זאת, ניתן לקבע הסכמות ביחס לתמ"א עיבוי גם בלא הסכמת כלל הבעלים, בהתאם לרוב המיוחס הנדרש.

העובדה כי בעלים מסויים "אינו מרוצה" מההסכם, אינה מספקת. אם נימוקיו להתנגדות הם מהותיים, בהחלט יתכן שיש מקום לתקן את נוסח ההסכם שגובש בהסכמת יתר הבעלים. אם המתנגד הינו במיעוט, ניתן לכפות עליו את הביצוע של ההסכם חרף התנגדותו. במקרה של הפרעה לביצוע ההסכם, בהחלט ישנה חשיפה לתביעה. 

מומלץ להתיעץ עם עו"ד מנוסה לגבי מהות ההסכם וטיבו. 

בהצלחה 

גיל שלום,

החלופות אליהן אתה מפנה, המתייחסות לאפשרויות השונות העומדות לקשיש, חלק קבלת דירת התמורה החדשה לה זכאים שאר הבעלים באותו הפרויקט, הן חלופות הנוגעות לפרויקט פינוי בינוי ולא תמ"א 38 הריסה ובניה. 

יעקב שלום,

ככלל, בשאלות מיסוי, הנך מוזמן לפנות לפורום המיסוי.

לגופם של דברים, על קצה המזלג, הפטור בגין חיובי המס בפרויקט תמ"א 38/2 ניתן לכל אחד מבעלי הדירות בבניין, בגין דירה אחת בבניין אשר בבעלותו. ככל שלבעלים מסוים יש יותר מדירה אחת בבניין, יחולו חיובי מס. השאלה האם היזם יישא בחיובים אלו אם לאו הינה שאלה מסחרית, כאשר ככלל יאמר שאין נטייה להשית חיובים אלו על היזם. ובאשר להעברת דירה לילד, תופנה תשומת לבך להגבלה לפיה העברה בתקופה של 24 חודשים קודם לחתימה על ההסכם מחבלת בפטורים ממס בפרויקט תמ"א 38/2.

סופו של דבר, הנך מופנה לייעוץ פרטני על ידי מומחה מס.

ישראל שלום,

שאלתך אינה נוגעת לתחום הפורום והצעתי היא שתפנה לעו"ד המבצע העסקה, כדי שייעץ לך בעניין.

בלה שלום,

אפתח ואומר כי את במסגרת הליכי המו"מ עם היזם, במהלך עריכת ההסכם, יש להגדיר בקפידה את מאפייני דירת התמורה לה יהיו זכאים הדיירים, בפרויקט התחדשות עירונית. זאת, הן בהיבט השטח, הן בהיבט הקומה, הן בהיבט כיווני אוויר, הן בהיבט האפשרות להיותה דירה כלואה ועוד ועוד. בהמשך, במסגרת הליכי התכנון, כל תכנון שיוגש על ידי היזם, אשר יעמוד במסגרת ההגבלות שנקבעו בהסכם בדבר מאפייני דירות התמורה, הינו תכנון שעל פניו מקיים את הוראות ההסכם ולא ניתן יהיה להתנגד לו. 

משאלתך לא ניתן להבין האם ההסכם נחתם על ידי הרוב המינימלי הנדרש, אם לאו, וכמו כן לא ניתן להבין אם את עצמך חתמת על ההסכם.

ככל שטרם נחתם הסכם -  הרי שיש למצות את הליכי המו"מ עם היזם ולהגיע לתכנון עקרוני מוסכם ולהגדרה מוסכמת של דירות התמורה ומאפייניהן.

ככל שההסכם נחתם -  גם על ידך -  הרי שאינך בגדר "דייר סרבן" וככל והתוכניות יוגשו בהתאם להוראות ההסכם גם לא תוכלי להגיש התנגדות לתוכניות. כך, כדבר שבשגרה, קובעות הוראות ההסכם וסביר להניח שכך גם קובעות הוראות ההסכם שבעניינכם).

ככל שההסכם נחתם על ידי הרוב המינימלי הנדרש -  אך את עצמך לא חתמת על ההסכם - תוכלי להביא טענותיך (כל עוד תסרבי בחתימתך ויינקט כנגדך הליך "דייר סרבן") בפני המפקחת על הבתים המשותפים, בדבר השוויון, או הפרת השוויון, והדברים יילקחו בחשבון.

כולי תקווה שהייתי לך לעזר, 

צבי שלום,

שאלתך כוללנית ולא ניתן להתייחס לגופה. מעבר לכך, בשעת בחינת התמורות בעסקת פינוי בינוי יש לבחון מכלול רב של היבטים לרבות מדיניות עירונית, מכפילים וכו' כו'. לפיכך, אינני סבור שניתן לענות על שאלה מעין זו, במסגרת הפורום, אף אם ימסרו פרטים נוספים.

הרצל שלום רב

כפי שכתבו השינוי בחוק מתייחס לפרויקטים של פינוי בינוי ולא של תמ"א 38. ניתן לטעות בין פרויקט תמא 38 הריסה ובניה (38/2) ובין פרויקט של פינוי בינוי. האחרון נשלט על ידי מערכת חוקים אחרת ומתייחס לפרויקט הריסה ובניה הכולל לרוב מספר בניינים וכמות גדולה יותר של דירות. 

שלום, יניב

ככל שהבניין אינו מאפשר מגורים בתקופת הבניה, בין אם הדירה נהרסה, ובין אם מדובר בתמ"א במסלול עיבוי ("תמ"א 1" בלשון הדיבור), הרשות המקומית מעניקה פטור מארנונה למשך תקופת הבניה, ובתנאי שבאמת לא נעשה שימוש בדירה למגורים בפועל.

לרוב נהוג, כי היזם מטפל בעניין עבור בעלי הדירות.

שיהיה בשעה טובה

רן שלום,

ככלל, אין "זכויות עודפות", כהגדרתך, בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובינוי) ל"קשישים" או מקבלי קצבת סיעוד מהביטוח הלאומי, אלא אם נקבעו במפורש בהסכם ההתקשרות לביצוע הפרויקט. 

שלום רב,

דירה מפוצלת, שלא בהיתר, אינה זכאית להטבות כלשהן בהליכי פינוי בינוי, תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) או תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי). ממילא, גם אינה יכולה "להכשיר" עצמה במסגרת עבודות אלו. לפיכך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, בעלי הדירה חשופים לתביעות והליכים כנגדם בגין הדירה המפוצלת, הפיצוי והשימוש.

שלום רב

פינוי בינוי הוא פרויקט הריסה ובניה החל על כמות גדולה יחסית של דירות (בודאי יותר מבנין אחד). הוראותיו נשלטות על ידי חוק פינוי בינוי. התמורות שבעלי הדירות יקבלו היא פונקציה של נתוני המגרשים, כמות הדירות ומדיניות העירייה. זה יכול להיות שונה ממקום למקום. 

תמ"א 38 הריסה ובניה חלה לרוב על בנין אחד ומצומצמת יותר בכמות היחידות שבה. גם כאן התמורות שיקבלו בעלי הדירות הן פונקציה של שטח וצורת החלקה, כמות הדירות והתוכניות החלות על החלקה. בעיקרון פרויקטים כאלו מוסדרים בהראות תמ"א 38 ובחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים ..).

שלום מלי

העבודות מייצרות רעשים ולכלוך בשעות העבודה. וגם לאחר שעות העבודה מדובר באתר בניה.

שעות העבודה המקובלות הן משעה 0700- 1600. יש חריגים ליציקות וכו'. המשמעות מבחינת מה שתארת הוא שרוב שעות העבודה אתם לא תהיו בדירה ולכן לא תסבלו מכך.

לכן אתם צריכים לבדוק האם ההפחתה במחיר שווה את אי הנוחות שבכל זאת תהיה עדין (אך מופחתת עקב שעות עבודתכם). זה כבר ענין אישי.

אומר עוד שהרבה צעירים מאותם סיבות מחפשים דירות כאלו בהם משלמים שכר דירה מופחת כנגד חוסר הנעימות שבמגורים בבנין שעובר פרויקט. 

שלום, חיים

צר לי על הסבל שהוא מנת חלקך מדי יום בגלל הבניה מסביב, אני מבינה שלא מדובר במצב קל.

יחד עם זאת, למיטב ידיעתי אין כל הנחות בארנונה למצבים כאלה.

שאלתך אינה בפורום המתאים, של התחדשות עירונית, ואמורה להיות מופנית לפורום ארנונה-מקרקעין, אך אני יכולה לומר לך מנסיוני, שבתחום ההפקעות, למשל, בתי המשפט קבעו פעם אחר פעם, שאין מקום להתנגד לבניה מטעמים כאלה ואחרים, שכן זהו המחיר של מגורים "בשטח אורבני שטיבו להתחדש בבניה". כך שגם מהשלכה לעניין זה איני רואה כיצד ינתן לך זיכוי בארנונה.

בכל מקרה ממליצה להפנות את שאלתך לרשות המקומית הרלוונטית.

בהצלחה

יתרה מכך, בתי המשפט 

מצטער עומר... אבל ללא שיש התייחסות בהסכם עצמו למצב כזה אני לא רואה איך ניתן לחייב את היזם למממן דיור חלופי. כמובן שהוא יכול להסכים לפניה שלך אבל אני בספק אם יעשה זאת.

אני ממליץ כי תנסה בכל זאת להשכיר את הדירה אפילו במחיר נמוך יותר ותשכור דירה אחרת שתואמת את הצרכים שלכם.

אבי שלום

לפי השאלה כיום יש 2 בניינים עם 30 יח"ד ועומדים להקים במקומם בנין אחד גבוה עם 90 יח"ד.

לפי היחס 1:3 בין דירות קיימות לעתידיות אני מניח כי מדובר על רמת גן או עיר דומה.

אני לא מכיר את פרטי ההסכם אבל לי זה נשמע כמו תכנון שמחייב להכין תוכנית חדשה. אם ככה- אז התהליך הוא בודאי ארוך יותר מאשר רק הוצאת היתר בניה.

שלום, מנחם

האמת, שהמצב שאתה מתאר הוא די מקומם.

שכר הטרחה לעורך הדין צריך להיות קבוע בהסכם, ורצוי מאוד שיהיה לכם העתק ממנו.

משך הזמן המדובר אינו סביר, אמנם (מ -2012 ועד היום להליכי תכנון), אבל בכל מקרה, בהעדר הוראה מפורשת בהסכם שכר הטרחה, אין הצדקה לתוספת תשלום.

מה גם, שאני מניחה שלא נעשתה כל עבודה נוספת על ידי עורך הדין במהלך השנים הללו. 

כמקובל בפרוייקטים מסוג זה בכלל, ובחיפה בפרט, בעלי הזכויות אינם משלמים תוספת לשכר טרחה של עורך הדין מטעמם, והשכר כולו משולם על ידי היזם.

גם אם היה מקום להשלמה כלשהי, הרי שעליה היה לבוא בהסכם שכר הטרחה המקורי, ובוודא לא בדיעבד, רק בשל חלוף השנים.

ככל שעורך הדין דורש תוספת שכר, הרי שעליו החובה לספק את המקור החוקי לדרישתו, ועל פניו - לא קיים כזה.

בשורה התחתונה- תסרבו. 

בהצלחה

שלום, אגם

אנסה להשיב על שאלתך, שהיא קצת מבולבלת. במקום אחד נאמר שהדירה שעברה תמא היא הראשונה ובמקום אחר השניה.

אנסה להשיב כהבנתי את השאלה, ואם טעיתי בהבנה - שאל שאלת המשך.

ככל שמדובר בהסכם ממון, לפיו הדירה שעברה תמ"א היא מלפני הנישואין, ונשארת רשומה על שמך בלבד, הרי שהדירה וגם ההשבחה שלה מכוח התמ"א אמורה להישאר שלך בשלמות. 

בהנחה שבמסגרת התמ"א לא השקעת כל השקעה כספית מצדך - כמקובל בפרוייקטים מסוג זה, הרי שלמעשה ההשבחה היא מכוח מקור חיצוני ולא מכוח המשאבים המשותפים שלכם, ועל כן אינה אמורה לשנות את המצב במאזן הרכושי  המוסכם.  

הדברים כמובן כפופים לנוסח הסכם הממון עצמו, וככל שהוא שותק לעניין זה, הייתי מפרשת את התנאים כאמור לעיל. ברור שכדי לתת תשובה מלאה יש לבחון את הסכם הממון עצמו.  

בהצלחה

שלום לדיירת המודאגת,

ראשית אשיב לך, כי בהחלט יש אפשרות להחליף את מי מחברי הנציגות, ככל שהנכם סבורים כי הם אינם ממלאים את תפקידיהם נאמנה.

ההחלטה היא החלטה של רוב בעלי הדירות בבניין, כמו כל החלטה אחרת הקשורה לניהול הרכוש המשותף במסגרת האסיפה הכללית. יש לכנס אסיפה כדין ולהצביע על בחירת מועמדים חלופיים. 

עם זאת, אני חייבת לציין, שעיכוב בהליכים אינו מצביע בהכרח על מחדל של מי מחברי הנציגות, ולרוב העיכובים נגרמים בשל רשויות התכנון. 

בכל מקרה, תפקידו של עורכ.ת הדין המלווה אתכם לדאוג לעמידת היזם בלוחות הזמנים המוסכמים.

בהצלחה 

שלום זאב דב,

המציאות מלמדת, שמי שמכיל לצפות את העתיד נכונה, ירוויח יותר.

תשתית טעינה לרכב חשמלי היא אכן תופעת שהולכת ומתרחבת בארץ, אך בקנה מידה קטן.

ככל שהועדה לתכנון ובניה אינה מחייבת התקנת תשתית כזו, לכאורה היזם אינו מחוייב לכך. אך אם למי מבעלי הדירות המקוריים בבניין יש רכב חשמלי, בהחלט לגיטימי לדרוש זאת, כחלק מתנאי המו"מ המסחרי בין הצדדים.

מיקום עמדת  הטעינה צריך להיבחן, בין היתר, בהתחשב בעלויות הנוספות הנדרשות. ככל שהפרוייקט קטן יותר, מן הסתם שהסיכוי שהדבר ייעשה הולך ופוחת. 

כרגיל, הכל עניין של מו"מ בין הצדדים, כל עוד אין חיוב חוקי המחייב זאת.

בהצלחה 

עו"ד הדר פינק טבת

מנהלת פורום תמ"א 38

מורד הזמיר 7, חיפה

077-4049484

Hadar@tevetlaw.com

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שלום, שרית

בעיקרון, תנאי העסקה מבטאים את הזכויות של כל אחד מהצדדים בהסכם, מה שייך ליזם ומה שייך לבעלים. מבלי לבחון את ההסכם כמובן שאין באפשרותי לתת לך במסגרת הזו ייעוץ מדויק.

עם זאת, באופן כללי אוכל לומר לך, שנקודת המוצא היא שכל שטח שייך לבעלים, אלא אם הוסכם אחרת.

השאלה היא אם זהו שטח שאכן ניתן לניצול בפועל (במסגרת הקלה או אפילו ניצול זכויות עודפות).

ככל שזהו המצב, ובהעדר הוראה אחרת בהסכם, החלוקה ההגיונית תהיה לפי יחס הקומבינציה בהסכם התמ"א.

בהצלחה

שלום, יפעת

ככל שמדובר בפרוייקט במתווה הריסה ובניה מחדש, הרי שפינוי הבעלים ייעשה רק לאחר שהתקיימו מספר תנאים מקדימים, אשר אמורים להיות רשומים בהסכם התמ"א עצמו.

ככלל, נדרשים להתקיים מספר תנאים:

ניתן היתר בניה, התואם לתנאים המסחריים המוסכמים.

הוצג ביטוח בהיקף מתאים ובסיווגים הנדרשים.

ניתנו לבעלי הדירות ערבויות מכר מלאות בשווי דירות התמורה.

ניתנו לבעלי הדירות הערבויות הנוספות הנדרשות בהסכם (שכירות, מיסים, רישום, בדק).

ניתנו לבעלי הדירות דמי שכירות לתקופה המוסכמת - לפחות חודשיים מראש, וכן שולמו דמי ההובלה (והאריזה, אם הוסכם).

אלו הם התנאים המהותיים המקובלים, אשר בלעדיהם לא תינתן ליזם זכות רשות בקרקע. 

הייתי מציעה להיעזר בעורכ.ת דין בעלי נסיון בתחום, אשר ינחו אתכם מהם התנאים הנדרשים באופן מלא, וידאגו כי התנאים הללו יוכנסו להסכם התמ"א, כמתחייב. 

בהצלחה

שלום, שי

כמו כל עסקת מכירה מקבלן, עניין רישום הזכויות הוא באחריות מי מטעם הקבלן (ברוב המוחלט של המקרים אלו הם עורכי הדין שמייצגים אותו בעסקה). 
רכישה במסגרת תמ"א אינה שונה מכל רכישה אחרת של דירה מקבלן.

לא נהוג להשאיר סכום בנאמנות, כמקובל בעסקאות "יד שניה" להבטחת הרישום.

יחד עם זאת, הייתי מצפה שעורכ.ת הדין שמלווה אותך בעסקת הרכישה - ואם אין לך, אז חובה שיהיה לך -  ידאגו לקבל את המסמכים הנחוצים ויבטיחו את קבלתם כנגד התשלום האחרון (אישורי מיסים ודיווחים).
כמו כן יתכן שיש מנגנון בהסכם התמ"א עם הבעלים המקוריים שמבטיח לבעלים ערבות רישום. במקרה כזה הדברים יחולו כמובן גם עליך כרוכש, שכן רישום הבניין לאחר סיום הפרוייקט חל על כלל בעלי הזכויות בחלקה. 

בהצלחה