פורום תמ"א 38

היי רן

ראה תשובתי לשאלה מאוחרת יותר שלך. 

שלום, חן

אני מקווה שההסכם שלכם מציין, כי אי נקיטת פעולה בגין הפרה אין משמעה ויתור על הזכות. כמו כן, אני מאוד מקווה שאתם מיוצגים, ושאלה כזו יש להפנות למייצג שלכם, בהתאם להסכם עליו חתמתם.

באופן עקרוני, ישנם דברים ש"סובלים דיחוי", ויש מקום להימנע מלהגיב עליהם בזמן אמת, אך דורשים מתן התראה בזמן אמת.

מטבע הדבירם, ישנם דברים שאינם סובלים דיחוי, ואי מתן התראה עלוןל לססכל את הזכות לתבוע בהמשך בגין כך.

התשובה צריכה להיות בחוזה עצמו ובהתאם לעניין הספיציפי, אין לי אפשרות להשיב נקודתית מבלי להידרש להסכם עליו חתמתם. 

בהצלחה

שלום, עדי,

אתה מתאר נסיבות מאוד מצערות, שככל הנראה נובעות מאילוצי בניה, אך אני מבינה שלא שותפת בהם, ולא דאגו לך לפתרון הולם בעוד מועד. בנסיבות בהן הדבר כבר נעשה, ואני יוצאת מנקודת הנחה שהמצב בלתי הפיך, יהא על היזם למצוא לך פתרון חלופי.

הייתי מפעילה את המפקח מטעמכם, בשילוב עורך הדין המייצג שלכם, לפנות ליזם בדרישה דחופה לתקן את המעוות ולמצוא את הדרך לייצר לך מקום חניה חלופי לשביעות רצונך. 

בהצלחה,

שלום, אסתי

בעיקרון זה נכון, אך חשוב שתבדקי טרם חתימת עסקה עם עורכת הדין מטעמך את הדברים לאשורם. ניתן לעשות כיום בדיקה מקדימה (פרה-רולינג) לפני החתימה על ההסכם.
פסיקה אחרונה קובעת שהיתר מכוח תמ"א אינו נחשב לתוספת זכויות בניה המצדיקות חיוב היטל השבחה במכירה לפני קבלת ההיתר. בדקי בהסכם התמ"א האם ישמגבלה על מועד מכירת הזכויות. ככל שהיזם יקבל היתר ויפעל מול ליווי בנקאי, יכולהל היות לך בעיה למכור בשלב כזה.

הייתי ככלל מציעה לך למכור כעת או להמתין לסוף הפרוייקט.

כמובן שנדרש ייעוץ פרטני ביחס לנסיבות הרלוונטיות במקרה שלך.

בהצלחה

שלום, מאור

המגבלה שלך אינה בחוק, החוק אינו מגביל מכירה. המגבלה יכולה להיות מכוח הסכם התמ"א ועקב תנאי הליווי הבנקאי.

מומלץ לקבל ייעוץ פרטני, אשר יבחן את נסיבות המקרה הרלוונטיות לעניינך.

בהצלחה

שלום, יניב

אתה מתאר נסיבות מאוד לא נעימות. מן הסתם ייצוג משפטי במועד היה יכול לחסוך לכם הגעה למצב כזה.

בכל מקרה, אין מנוס מייצוג משפטי כעת, גם אם לא בשם כל בעלי הזכויות, כי אי ש לא יעשה את העבודה הזו בשבילכם, אלא רק עורכ.ת דין שתייצג אתכם נאמנה.

ישנם מספר פתרונות, אך יש לבחון את הנסיבות הספציפיות כדי לתת מענה ביחס לעניין שלכם.

אני מציעה לא להתמהמה ולפנות לייצוג מפשטי בהקדם, לעמידה על זכויותיכם. 

שלום, מרי 

משאלת אני מבינה שמדובר בתוספת העולה על השיעור הפטור בחוק.

בנסיבות אלו יחול חיוב במס שבח על שירותי הבניה שנותן לך היזם, וכן מס רכישה על תוספת הזכויות המתקבלת.

שיעורי המס תלויים בתנאי העסקה ודורשים ייעוץ פרטני לפי נסיבות המקרה, אין באפשרותי להשיב לך במסגרת זו ללא פרטים מלאים, המחייבים ייעוץ מיסוי מסודר. 

מכירת הדירה ליזם ורכישת דירה חדשה יש בפרוייקט פינוי-בינוי, אך לא בפרוייקט תמ"א הריסה ובניה מחדש. 

שלום, רן

חתימה של חברה נדרשת להיות לפי החלטת החברה, בהתאם לפרוטוקול.

מקובל שחתימה של מורשה החתימה בתוספת חותמת החברה או שמה המודפס יחייבו את החברה, אך כל מקרה לגופו, כאמור, בהתאם להחלטת בעלי המניות ביחס לנסיבות העניין.

שלום, לי

לא הבנתי משאלתך מיהו הצד השלישי - האם "אלי את אבי" נשארו בתמונה, בנוסף לחברה החדשה? או שמא הוחלפו בחברה החדשה?

ככלל, נוהג מקובל הוא כי נפתחת חברת פרוייקט. יש בכך יתרונות - מגיעה חברה נקיה מהתחייבויות קודמות (ואולי חובות), וככל שידוע מי עומד מאחרויה ואין העברת זכויות ל"משה את איציק", שאינם קשורים ל"אלי את אבי" שאתם מכירים ואליהם התחברתם מלכתחילה, אזי אין בכך פסול.

יתכן שהצטרף לחברה החדשה בעל הון, שיוכל לקדם את הפרוייקט, וגם זה יהיה לטובתכם.

בשורה התחתונה - חושבה זהות היזם איתו אתם מתקשרים, ושלא תהיה הסבת זכויות בדרך על חשבונכם, מבלי שאתם - בעלי הדירות - תאשרו זאת.

וכמו הרבה פעמים בשאלות כאן בפורום אני מעלה תהיה - איפה עורך הדין שלכם? למה לו אין תשובות לתת לכם? הפעילו אותו שידאג לאינטרסים שלכם ויבדוק את מה שצריך, זה תפקידו. 

שלום, רן

בשלב שלפני הריסת הבניין נדרשת הסכמה של כל בעלי הזכויות. לא ניתן להרוס דירה של בעלים שמתנגד לתהליך. 

הדרך לחייב אותו, ככל שהוא מתנגד לתהיליך, היא רק באמצעות החלטה שיפוטית.

תביעה לעניין זה כנגד המתנגד ניתן להגיש רק אחרי שיש היתר בתנאים לפרוייקט, ובהסכמת הרוב המינימלי הנדרש. (כיום 80% בתמ"א הריסה). 

שלום, אושר

גם תמ"א חיזוק גוררת פגיעה ברכוש המשותף, ולכן דורשת את הסכמת יתר בעלי הזכויות, לרבות אותו שכן שבנה ללא היתר.

הסכמתו נדרשת לתהליך ככל בעל דירה אחר, וככל שזו לא ניתנה - יש מקום להגיש תביעה אצל המפקח.ת על המקרקעין. 

שלום, דנה

אני מבינה שנקלעתם למצב לא נעים, לשון המעטה.

ככל שקופת הכינוס ריקה ואין מקורות מימון, הכונס יכול לפעול כפי שימצא לנכון בדרישות.

השאלה היא אם בית המשפט יתיר לו לקבל את מבוקשו, ואני נוטה להניח שהתשובה במקרה כזה תהיה שלילית, אלא אם אין כל ברירה אחרת כדי להשלים את הפרוייקט וככל שאין לבעלי הזכויות זכויות קדימה בנשיה של הכינוס.

מומלץ מאוד להיעזר בעו"ד מנוסים, שיוכלו לבדוק עבורכם את זכויותיכם ולייצג אתכם נאמנה בהליכים הללו. גם אם הדבר אומר להשקיע כספית מכיסיכם לעניין זה. 

שלום א.ל.

זכויות הדירה המקורית ממנה נגזרות הזכויות לפי הסכם התמ"א נבחנות לפי שטח הדירה בפועל, כפי שנבנתה על פי היתר חוקי.

נהוג להוציא מדידה, שכן הרישום בטאבו אינו משקף, לרוב, את שטח הבניה בפועל. 

שלום, אור

כמי שלומד מהפורום, אתה מוזמן לאתר תשובות רבות שלנו כאן לעניין זכויות קשישיים, ולהבחנה בין זכויות לפי תמ"א הריסה ובניה לעומת פינוי-בינוי. אין זהות מוחלטת.

העובדה שבחוזה רשום כי ניתן עקרונית להמיר את העסקה לעסקת פיוני-בינוי אינה הופכת אותה לכזו ואינה מייצרת זכות אוטומטית ליהנות מההטבות לפי פינוי-בינוי גם בתמ"א.

בהן ההטבה לעניין קבלת שתי דירות במקום אחת, שקיימת בפינוי-בינוי אך לא בתמ"א הריסה ובניה מחדש, לצערי.

בהצלחה

שלום, יצחק

בהגדרה בתמ"א עיבוי אין הכרח לפינוי הדירות מיושביהן, אך אני אישית לא זכיתי, לשמחתי, להכיר יזם שישאיר קשיש בגיל כזה בביתו ולא יתן לו סיוע במעבר לדירה חלופית בתקופת הבניה.

דברו עם היזם שלכם, ובמידת הצורך הפעילו עו"ד מטעמכם. 

בהצלחה

שלום, אסתי

בעיקרון, כל מי שבונה דירה חדשה אחראי כלפי מקבל הזכוית לפי חוק המכר, גם אם לא בחר להיקרא כך, והוא מכונה בחוק "קבלן". 

נכון וראוי היה לכלול בחוזה הוראה מפורשת לעניין זה, אך בכל מקרה ניתן יהיה לדרוש מהיזם את מלוא הזכויות כרוכש דירה מקבלן, כלל דבר ועניין.

בהצלחה

שלום, יואל

במסגרת הנוהג של פרוייקטים של התחדשות עירונית (ובהתאם לפטורים ממס המכירים בכך) מקובל כי שכרם של עוה"ד המייצגים את בעלי הדירות נכלל בהוצאות הדיירים המשולמות על ידי היזם. 

זאת בדומה למפקח, אדריכל, שמאי, מוביל כויו"ב נותני שירותים עבור בעלי הדירות.

בעיקרון נכון ונוח יותר יהיה ייצוג אחד לכלל הבעלים, אך ככל שיש קושי, ניתן להתאגד עם עו"ד נוספים. הדבר מסרבל משמעותית את ההתנהלות ואינו מומלץ ככלל, אך בהחלט אפשרי.

בהצלחה 

שלום, חזי

במסגרת תכנית לפיה יונפקו היתרים לפרוייקט הפינוי-בינוי "נבלעות" כל הזכויות הקודמות, ככל שישנן, ולא נוצלו. לכן, לשאלתך - זה ריאלי, בהחלט. זוהי הפרקטיקה הנוהגת.

לגבי הקדמת חתימה-  בוודאי שלא, הסכם הפרוייקט אמור להיות אחיד בתמורות ביחס לבעלים (ככל שיש אחידות בנכסים), ואין מקום לאיפה ואיפה מול בעלים שחתמו מוקדם לעומת אלו שאחרו לחתום. 

לאור התיקון חוק מדצמבר האחרון (דצמבר 2021, במסגרת חוק ההסדרים) הרי שמי שבנה בניה בלתי חוקית בכלל אניו נכלל במסגרת החתימות הדרושות להסכמה לפרוייקט.

בוודאי שאין זכות לקבל זכויות בניה בלתי חוקיות כחלק מהתמורה.

זאת, להבדיל מזכויות בניה שנבנו כחוק, אך לא נרשמו עדיין בלשכת רישום המקרקעין .

שמחתי להשיב

שלום, דרור

אם הבנתי את שאלתך, והמדובר בארבע דירות שונות במסגרת אותו פרוייקט, ולא בידרה שפוצלה לארבע שלא כדין, הרי שהיטל ההשבחה חל על כל נכס בנפרד. 

ההיטל נגבה מכוח תכנית משביחה של זכויות, וככל שהתכנית חלה על כל ארבעת הנכסים, מן הסתם החיוב בהיטל יהיה על כל אחד מארבעת הנכסים. 

שלום, רן

מבחינת זכויות בתמ"א, נדרשת כיום הסכמה של 80% מבעלי הדירות והזכויות ברכוש המשותף, כאשר לאחר קבלת היתר ניתן לפעול בהליכים אל מול המפקח.ת על המקרקעין. 

לגבי קשישים - לצער הלב אין התמאה מלאה בין זכויות בפניוי-בינוי לבין זכויות בתמ"א.

מוזמן להציץ בתשובות (רבות) קודמות שלי בפורום לעניין האבחנה בין שני סוגי הפרוייקטים והזכויות לפיהם. 

בהצלחה 

שלום, יקיר

האינטרס של בעלי הדירות הוא לדאוג לנכסים שלהם.

במקרה של התנעת הליכים לפרוייקט, יש לעמוד בקשר עם השכנים, באמצעות ועד הבית או הנציגות.

הודעות מטעם היזם צריכות להישלח לכל הבעלים, אבל הנציגות היא זו שתפקידה להיגע לכולם.

וכמובן הכל בסיוע של עוה"ד המייצג.ת. 

שלום, רונן

באופן עקררוני היזם מתנהל מול עו"ד אחד מטעם בעלי הזכויות ולא מול שורה של עורכי דין.

הדבר מסרבל ואינו נכון מבחינת הפרוייקט, וגם לא מבחינת בעלי הדירות.

עם זאת, ראיתי מקרים של שיתופי פעולה בין עורכי דין מצד אחד לבין היזם מצד שני.

נהוג שהיזם משלם את שכרו של עוה"ד הנבחר, ולא פעם פונים אלי אנשים בבקשה ל"בדיקת החוזה" ומתן הערות כאשר כבר קיים עו"ד מייצג.ת, ועלות זו הינה על חשבונם של הפונים.

ברמה הפרקטית, ככל שתתאגדו מספר דיירים יחדיו, ותבחרו לכם ייצוג נפרד, אני מניחה שהיזם יהיה במקום שיידרש לשאת בשכרו.ה של עוה"ד הנבחר.ת  .

הדבר מקבל משנה תוקף ככל שה"נציגות" לא נבחרה כדין.

בשולי הדברים אציין, כי העובדה שהנציגות לא נבחרה על ידך אינה בהכרח מצביעה על בחירה שלא כדין. 

בהצלחה

שלום, כנרית

הבעיה שהעלית מטרידה רבים והיא לכאורה נוגדת את עקרון מיסוי הוגן, אבל לצערנו זה המצב.

מי שמקבל דמי שכירות בגין פנוי דירת התמ"א ויש לו דמי שכירות נוספים העולים על התקרה, לא יוכל ליהנות מפטור ממס בגין הכנסות משכירות ככל שעלה על התקרה. 

שלום, אלכס

לאחרונה, יחסית, נקבע במסגרת תיקון לחוק פינוי -בינוי, כי גם בגעלים של שתי דירות במתחם יוכלו ליהנות מהפטור שלניתן במסגרת עסקת פינוי-בינוי, וזאת במטרה לעודד את היתכנות של עסקאות במתחמים כאלו לצאת לפועל.

שלום, רפי

ככל שמדובר בתמורה עודפת על הפטור, הרי שאמור לחול מס שבח.

בנוסף, היזם חב במס רכישה.

אמנם אין זה עניינם של הבעלים, לכאורה, אבל אישורי המיסים נדרשים לשם העברת הזכויות בסופו של יום, ולכן זה בהחלט מעניינם, על אף שזהו המס של הצד השני בעסקה.

לכן, ככל שלא יוכח שהיזם שילם את המיסוי החל עליו, ולו לפי שומה עצמית, והמציא אסמכתא לתשלום, וככל שההסכם קובע כך, בהחלט יש מקום לקבל ערבויות כאמור.

בכל מקרה