פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
דיירים בשכירות
נטלי ואסי
13/12/09
שלום רב, לפני מספר חודשים שכרנו דירה חוזה לשנתיים, מספר שבועות לאחר כניסתנו לדירה , היו דיבורים בקרב השכנים וכן בעל הבית על שיפוץ הבנין חיצונית , והוספת חנ יות ואולי מרפסות , דיבור מאד מעורפל וכללי והבנתי מהשכנים שכבר שנתיים מדברים על זה , האמת לא ממש התיחסתי וגם לא הבנתי ולא הוסבר לי במה זה כרוך לא בחוזה ולא לפני המעבר לדירה אם וכאשר יתחיל השיפוץ,לפני מספר שבועות הבנתי שמדובר בתמ"א 38 ולאחר שיחות ובדיקה אישית שלי מול השכנים , הבנתי שתוך שנה יחלו שיפוצים רצינים בבנין שיארכו בערך שנה והעבודות יהיו מ 6 בבוקר עד 16:00 אחר הצהריים, התריסים יהיו סגורים כי יהיו פיגומים מחוץ לבנין וכו,,,יש לי ילד בן 4 אסטמתי , ותינוק בן 5 חודשים, התפטרתי מהעבודה לא מזמן בכדי לגדל אותו בבית , האם אני אמ ורה לשבת בבית עם חלונות סגורים כול היום ? לסבול את הרעש? להפעיל מזגנים שיעלו לי הון תועפות ?אם היינו יודעים על הנושא לפני זה , לא בטוח שהיינו משכירים את הדירה,רצינו לדעת מהם הזכויות שלנו בתור שוכרים? ולקבל הדרכה מה לעשות, ברצוני לציין שאן לנו שום בעיה עם בעלי הדירה הם היו ממש בסדר עד עכשיו , פנינו אליו באופן כללי בהודעת SMS יותר לצורך ברוראשמח מאד לעצה בנושא, בסך הכול אני אוהבת את הדירה תודהנטלי ואסי
תוספת לשאלה הנ"ל
נטלי ואסי
13/12/09
קראתי קצת והבנתי זה הרעת תנאים ואנ י יכולה לעזוב,או לבקש ממנו להוריד את שכר הדירה אנחנו משלמים 3800 ש"ח מה נחשב הורדה ראלית? כמה צריך לבקש?אשמח ליעוץ אישי
תוספת לשאלה הנ"ל
נטלי ואסי
13/12/09
קראתי קצת והבנתי זה הרעת תנאים ואנ י יכולה לעזוב,או לבקש ממנו להוריד את שכר הדירה אנחנו משלמים 3800 ש"ח מה נחשב הורדה ראלית? כמה צריך לבקש?אשמח ליעוץ אישי
פיצוי באין אפשרות להוסיף ממד לדירה קטנה/ התנגדות
דניאלה
11/12/09
1.בבעלותי דירה קטנה שהועברה בירושה ומושכרת עכשיו. עקב התנגדות יורשים אחרים - הבעלות על הדירה נמצאת בדיון משפטי ושכ"ד בנאמנות.
עקב כך הבעתי התנגדות לביצוע תמ"א + דירות על הגג - עד שיגמר הדיון.
2.ועד הבית עם רוב של 75% יצר קשר עם יזם. היזם קבע לי פגישה לשבוע הבא , למרות התנגדותי, ע"מ לדון בגובה הפיצוי שאקבל מאחר והדירה קטנה מאוד ואין אפשרות לחבר אותה עם הממדים של שאר הדירות בבניין. האם זה בכלל חוקי לבנות לפי תמ"א בלי לספק ממד. מה לעשות.?? דחוף ביותר. האם לא צריך רוב של 100% כאשר בונים 4 דירות על הגג בבניין של 3 קומות.
עקב כך הבעתי התנגדות לביצוע תמ"א + דירות על הגג - עד שיגמר הדיון.
2.ועד הבית עם רוב של 75% יצר קשר עם יזם. היזם קבע לי פגישה לשבוע הבא , למרות התנגדותי, ע"מ לדון בגובה הפיצוי שאקבל מאחר והדירה קטנה מאוד ואין אפשרות לחבר אותה עם הממדים של שאר הדירות בבניין. האם זה בכלל חוקי לבנות לפי תמ"א בלי לספק ממד. מה לעשות.?? דחוף ביותר. האם לא צריך רוב של 100% כאשר בונים 4 דירות על הגג בבניין של 3 קומות.
תמ"א 38 - התנגדות דייר
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/12/09
דניאלה שלום,
שאלת שאלות רבות.
כאשר בונים בהתאם לתמ"א בלבד ללא שימוש בזכויות לפי התב"ע מספיק (באופן תיאורטי) הסכמה של 66% בלבד. באופן מעשי, יש צורך בהסכמת כולם.
מקווה שקיבלת תשובה לשאלתך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלת שאלות רבות.
כאשר בונים בהתאם לתמ"א בלבד ללא שימוש בזכויות לפי התב"ע מספיק (באופן תיאורטי) הסכמה של 66% בלבד. באופן מעשי, יש צורך בהסכמת כולם.
מקווה שקיבלת תשובה לשאלתך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבנתי את תשובתך אך היא לא מלאה
דניאלה
15/12/09
1.הבנתי שאם זה רק תמ"א 38 מספיק רוב של 66% - באם אין אפשרות לבנות ממ"ד בדירה שלי , האם זה תמ"א 38 חוקי?
2. הבנתי שאם בנוסף מבצעים גם תב"ע =בניה נוספת של דירות על הגג ,צריך 100% הסכמה של כל הדיירים.
3. כמה פיצוי אני צריכה לדרוש עבור אי בניית ממ"ד לדירה שלי במסגרת השיפוץ הכללי. יש 2 דירות בבניין עם הבעיה הזו.
4. אם מבחינה משפטית , כרגע, אני לא יכולה לתת הסכמה לשיפוץ הזה , האם יש דרך להכריח אותי? או לעקוף אותי.??
2. הבנתי שאם בנוסף מבצעים גם תב"ע =בניה נוספת של דירות על הגג ,צריך 100% הסכמה של כל הדיירים.
3. כמה פיצוי אני צריכה לדרוש עבור אי בניית ממ"ד לדירה שלי במסגרת השיפוץ הכללי. יש 2 דירות בבניין עם הבעיה הזו.
4. אם מבחינה משפטית , כרגע, אני לא יכולה לתת הסכמה לשיפוץ הזה , האם יש דרך להכריח אותי? או לעקוף אותי.??
מחפש דף הסכם
משה
10/12/09
שלום
אני וועד בית בבנין ורוצה להוסיף ממ'ד לכל הדירות.
מחפש דף הסכם או חוזה הסכמה שלחתים את בעלי דירות
[[לקבל את הסכמתם]]
איפה אני יכול למצוא את זה והאם קיים דבר כזה.?י
עלי לציין כי לתת לקבלן הבונה בתמורה לבנות 2 קומות.
כך ש לדיירים התוספת לא יעלה עף אגורה.
אני וועד בית בבנין ורוצה להוסיף ממ'ד לכל הדירות.
מחפש דף הסכם או חוזה הסכמה שלחתים את בעלי דירות
[[לקבל את הסכמתם]]
איפה אני יכול למצוא את זה והאם קיים דבר כזה.?י
עלי לציין כי לתת לקבלן הבונה בתמורה לבנות 2 קומות.
כך ש לדיירים התוספת לא יעלה עף אגורה.
תמ"א 38 - דף הסכם
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/12/09
משה שלום,
יישר כוח על עבודתך.איני מכיר דף הסכם. הסכם שאני עורך עם קבלנים מטעם הדיירים נושא מעל 30 עמודים (לא כולל המפרט . . .).
זה הסכם "כבד" מורכב ומסובך ויש לוודא שהוא "סוגר את כל הפינות", הן המסחריות והן המיסויות.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
יישר כוח על עבודתך.איני מכיר דף הסכם. הסכם שאני עורך עם קבלנים מטעם הדיירים נושא מעל 30 עמודים (לא כולל המפרט . . .).
זה הסכם "כבד" מורכב ומסובך ויש לוודא שהוא "סוגר את כל הפינות", הן המסחריות והן המיסויות.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תפקיד עו"ד תמא 38
זאב
09/12/09
עו"ד תומר יפת שלום רב,
בבנין שלנו בת"א הוחלט על ביצוע תמ"א 38 ישנה נציגות דיירים והעניין מוסכם על כולם, אנו במגעים עם מס' קבלנים, יחד עם זאת ישנה מחלוקת בין הדיירים בנוגע לשרותי עו"ד שילווה אותנו בהליך כלומר ישנם מס' דיירים שטוענים כי תפקידו של עו"ד מסתיים בדיקת החוזה (שאנו מקבלים מהקבלן) ובשביל זה אין צורך לבזבז כספים (יש לאחד מהם בן עו"ד (יש לציין כי התמחותו היא נזיקין) והם טוענים כי יעשה זאת בחינם), אני טוען כי העניין אינו נגמר בחוזה -ידוע לי שיש עניני מיסים וכו' ואני כן חושב שיש להשתמש בעו"ד המתמחה במקרעין בכלל ובתמא 38 בפרט.
בקשתי היא אם תוכל לתת לי כמה נקודות על תפקיד עו"ד בפרוייקט כזה וחשיבותו, בכדי שאוכל לשכנע את המתנגדים לכך (לצערי ההצפה של עו"ד במדינה גורמת לזילזול במקצוע ודעה שכל אחד יכול לעשות את עבודתו).
אודה לתשובתך
בבנין שלנו בת"א הוחלט על ביצוע תמ"א 38 ישנה נציגות דיירים והעניין מוסכם על כולם, אנו במגעים עם מס' קבלנים, יחד עם זאת ישנה מחלוקת בין הדיירים בנוגע לשרותי עו"ד שילווה אותנו בהליך כלומר ישנם מס' דיירים שטוענים כי תפקידו של עו"ד מסתיים בדיקת החוזה (שאנו מקבלים מהקבלן) ובשביל זה אין צורך לבזבז כספים (יש לאחד מהם בן עו"ד (יש לציין כי התמחותו היא נזיקין) והם טוענים כי יעשה זאת בחינם), אני טוען כי העניין אינו נגמר בחוזה -ידוע לי שיש עניני מיסים וכו' ואני כן חושב שיש להשתמש בעו"ד המתמחה במקרעין בכלל ובתמא 38 בפרט.
בקשתי היא אם תוכל לתת לי כמה נקודות על תפקיד עו"ד בפרוייקט כזה וחשיבותו, בכדי שאוכל לשכנע את המתנגדים לכך (לצערי ההצפה של עו"ד במדינה גורמת לזילזול במקצוע ודעה שכל אחד יכול לעשות את עבודתו).
אודה לתשובתך
תמ"א 38
מאיר
12/12/09
זאב שלום
אתה צודק.
אנו מקדמים פרוייקט תמ"א 38 ושכרנו עו"ד מתחום המקרקעין שילווה אותנו לכל אורך התהליך.
בברכה
אתה צודק.
אנו מקדמים פרוייקט תמ"א 38 ושכרנו עו"ד מתחום המקרקעין שילווה אותנו לכל אורך התהליך.
בברכה
תמ"א 38 - ייצוג על ידי עו"ד
עו"ד תומר יפת
15/12/09
זאב שלום,
ישנן השלכות למשל בכל הנוגע לתשלום מס שבח והיטל השבחה על אותו החלק שמבוצע שלא על פי התמ"א אלא בהתאם לתמ"א. אם מדובר ב"מלאי עסקי" למשל של אחד הדיירים הרי שיש השלכות גם למע"מ. זה סבוך מאוד ודורש הבנה רבה וחתימה על הסכם ללא ליווי מקצועי מאוד בתחום מאוד מסוכנת.
מעבר לכך, אני לא מכיר נציגות של בית משותף שלא שכרה עו"ד מקצועי בתחום.
על פי רוב גם היזם משפה את הדיירים על עלות זו במלואה.
ככל שתרצו סיוע יותר פרטני ניתן לפנות להנהלת הפורום במסגרת "ייעוץ אישי".
מאחל לכם הרבה הצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ישנן השלכות למשל בכל הנוגע לתשלום מס שבח והיטל השבחה על אותו החלק שמבוצע שלא על פי התמ"א אלא בהתאם לתמ"א. אם מדובר ב"מלאי עסקי" למשל של אחד הדיירים הרי שיש השלכות גם למע"מ. זה סבוך מאוד ודורש הבנה רבה וחתימה על הסכם ללא ליווי מקצועי מאוד בתחום מאוד מסוכנת.
מעבר לכך, אני לא מכיר נציגות של בית משותף שלא שכרה עו"ד מקצועי בתחום.
על פי רוב גם היזם משפה את הדיירים על עלות זו במלואה.
ככל שתרצו סיוע יותר פרטני ניתן לפנות להנהלת הפורום במסגרת "ייעוץ אישי".
מאחל לכם הרבה הצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אכיפה – תמ"א 38
מאי
08/12/09
אני גר בבניין שהוחלט ע"י רוב הדיירים (מעל 66%) לבצע תמ"א 38, סוכם על קבלן מבצע על ביצוע תוס' של כ-25 מ"ר לכל בית + שיפוץ מעטפת+ 2 מעליות לבניין ובתמורה לכך הקבלן יקבל סך של 50 אלף ש"ח מכל דייר וכן אפשרות בניה של 2 קומות.
האם יש באפשרותי להתנגד לביצוע היות שאין באפשרותי לשלם את הסך המוסכם? האם יש באפשרות נציגות הבניין לחייב/לאכוף עליי הסכמה לביצוע? האם בהמ"ש יכול לחייב אותי ?
האם יש באפשרותי להתנגד לביצוע היות שאין באפשרותי לשלם את הסך המוסכם? האם יש באפשרות נציגות הבניין לחייב/לאכוף עליי הסכמה לביצוע? האם בהמ"ש יכול לחייב אותי ?
תמ"א 38 - רוב דרוש
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/12/09
מאי שלום,
לביצוע עבודה בהתאם לתמ"א נדרש רוב של 66% בכפוף להסכמת המפקח על הבתים המשותפים. אם ישנה בניה נוספת מכוח תב"ע עירונית אחרת הרי שיש צורך בהסכמת 100% מהדיירים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לביצוע עבודה בהתאם לתמ"א נדרש רוב של 66% בכפוף להסכמת המפקח על הבתים המשותפים. אם ישנה בניה נוספת מכוח תב"ע עירונית אחרת הרי שיש צורך בהסכמת 100% מהדיירים.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ממשיכים להתלהב- מה המשך הפעולות?
רינה
07/12/09
לעו"ד תומר יפת, שלום רב,
מצאתי איזה נוסח של הסכמה והדיירים חתמו. מינינו 3 מהדיירים שייצגו אותנו.
מה הלאה , איך ממשיכים, מה עלינו לבדוק כבר עתה עוד לפני בחירת עו"ד?
האם השלב הבא זה לחמצוא קבלן ולחתום על חוזה ע"י הנציגים שבחרנו? או שעלינו להמציא/לחתום על מסמכים נוספים לפני ההתקשרות עם קבלן?
מצאתי איזה נוסח של הסכמה והדיירים חתמו. מינינו 3 מהדיירים שייצגו אותנו.
מה הלאה , איך ממשיכים, מה עלינו לבדוק כבר עתה עוד לפני בחירת עו"ד?
האם השלב הבא זה לחמצוא קבלן ולחתום על חוזה ע"י הנציגים שבחרנו? או שעלינו להמציא/לחתום על מסמכים נוספים לפני ההתקשרות עם קבלן?
תמ"א 38 - חתימה עם קבלן
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/12/09
רינה שלום,
נראה שאתם מתקדמים יפה.
ניהול המו"מ והחתימה על ההסכם הנם נושא סבוך ביותר הן מהמבחינה המסחרית ובעיקר מהבחינה המיסויית.יש השלכות לגבי היטל השבחה, השלכות לגבי מס שבח לעיתים אף השלכות לגבי מע"מ ויש הכרח לקבל ייעוץ מקצועי ומנוסה.
ניתן לפנות להנהלת הפורום שתנסה לסייע בידכם.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
נראה שאתם מתקדמים יפה.
ניהול המו"מ והחתימה על ההסכם הנם נושא סבוך ביותר הן מהמבחינה המסחרית ובעיקר מהבחינה המיסויית.יש השלכות לגבי היטל השבחה, השלכות לגבי מס שבח לעיתים אף השלכות לגבי מע"מ ויש הכרח לקבל ייעוץ מקצועי ומנוסה.
ניתן לפנות להנהלת הפורום שתנסה לסייע בידכם.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 - חתימת הסכם
עו"ד תומר יפת
15/12/09
רינה שלום,
נראה שאתם מתקדמים יפה. חתימה על הסכם הנה סבוכה בעסקה כזו הן מהבחינה המסחרית ובעיקר מהבחינה המיסויית. יש השפעה להיטל השבחה, למס שבח ולפעמים גם למע"מ. חשוב מאוד לקבל ייעוץ מקצועי בתחום. ניתן לפנות להנהלת הפורום שתנסה לסייע באופן יותר פרטני.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
נראה שאתם מתקדמים יפה. חתימה על הסכם הנה סבוכה בעסקה כזו הן מהבחינה המסחרית ובעיקר מהבחינה המיסויית. יש השפעה להיטל השבחה, למס שבח ולפעמים גם למע"מ. חשוב מאוד לקבל ייעוץ מקצועי בתחום. ניתן לפנות להנהלת הפורום שתנסה לסייע באופן יותר פרטני.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
חניה בתמ"א 38
אורית
06/12/09
אני גרה בבנין בן 6 דירות בגבעתיים. בבנין יש 4 מקומות חניה מוכרים (כלומר אין מקומות חניה לכולם). האם בתנאים אלה יש בכלל סיכוי שיינתן אישור לתמ"א 38 כולל בניית קומה נוספת (כלומר עוד שתי דירות)?
תמ"א 38 - בעיית החניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
15/12/09
אורית שלום,
זו בעיה קשה. ככלל המדיניות כיום היא לתת פיתרונות איזוריים. בהחלט יש סיכוי לביצוע עבודות חיזוק לפי התמ"א.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זו בעיה קשה. ככלל המדיניות כיום היא לתת פיתרונות איזוריים. בהחלט יש סיכוי לביצוע עבודות חיזוק לפי התמ"א.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקלה במס השבחה – בנייה על פי תב"ע
ליאור
05/12/09
במידה וביצעתי תמ"א בבניין וקיבלתי את ההקלה במס ההשבחה של 90-95 אחוז , האם במהלך אותה בנייה אקבל את אותה הקלה במס במידה ואוסיף קומה נוספת במסגרת בנייה של זכויות בלתי מנוצלות בתב"ע?
תמ"א 38 - פטור מהיטל השבחה לזכויות לא מנוצלות
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/12/09
ליאור שלום,
ניסחת יפה את השאלה. התשובה היא, לא.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניסחת יפה את השאלה. התשובה היא, לא.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בירור
סמי
04/12/09
לעו"ד שלום
מה הכוונה בתמ"א והאם זה כרוך במענקים כל שהם ממשרדי הממשלה אם אדם עונה על קרעטרעיונים של תמ"א
אשמח מאוד לקבל תשובה מהירה
מה הכוונה בתמ"א והאם זה כרוך במענקים כל שהם ממשרדי הממשלה אם אדם עונה על קרעטרעיונים של תמ"א
אשמח מאוד לקבל תשובה מהירה
תמ"א 38 - מענקים מהמדינה
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/12/09
סמי שלום,
אין מענקים מהמדינה. יש פטור גדול מהיטל השבחה ופטור ממס שבח. אפשר לראות זאת מעין מענק.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין מענקים מהמדינה. יש פטור גדול מהיטל השבחה ופטור ממס שבח. אפשר לראות זאת מעין מענק.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מושגים משונים בחוזים של תמ"א. מי יכול להסביר?
דייר בתמא 38
03/12/09
אבקש הסבר בקצרה מה ההבדל בין המונחים ולמה הוא נועד:
1. ערבות ביצוע
2. ערבות אוטונומית
3. ערבות בנקאית
4. ערבות לתקופת הבדק
כהדיוט הכל נשמע לי אותו דבר. עהעו"ד יכול בבקשה להסביר לי את ההבדלים ולמה משמשת כל אחת מהערבויות?
1. ערבות ביצוע
2. ערבות אוטונומית
3. ערבות בנקאית
4. ערבות לתקופת הבדק
כהדיוט הכל נשמע לי אותו דבר. עהעו"ד יכול בבקשה להסביר לי את ההבדלים ולמה משמשת כל אחת מהערבויות?
תמ"א 38 - סוגי ערבויות שונים
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/12/09
לדייר שלום,
ככלל, כולן הן ערבויות בנקאיות. חלקן, אוטונומיות (דהיינו, לא מותנות), חלקן הינן ערבות לביצוע העבודה, חלקן ערבות לאחריות בגין הבדק וכיוצ"ב.
זו שאלה גדולה. ניסיתי להבהיר בתמצית.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככלל, כולן הן ערבויות בנקאיות. חלקן, אוטונומיות (דהיינו, לא מותנות), חלקן הינן ערבות לביצוע העבודה, חלקן ערבות לאחריות בגין הבדק וכיוצ"ב.
זו שאלה גדולה. ניסיתי להבהיר בתמצית.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כולנו מלהבים מתמ"א אבל לא יודעים מה עושים?
רינה
03/12/09
שלום,
הדיירים בבניין שלי מתלהבים מתמ"א 38. אלא שאף אחד לא יודע מה צריך לעשות.
ברור לי שנצטרך עו"ד. אבל לפני שנפנה לעו"ד אשמח לקבל מידע בראשי פרקים מה סדר הפעולות שעלינו לעשות כדי שגם נדע למה לשים לב ומה לבקש.
האם עלינו מיד לחתום על חוזה עם קבלן? או שיש פעולות קודמות?
ובכלל על כמה מסמכים ואיזה נצטרך לחתום כדי לישם את התהליך הזה ?
הדיירים בבניין שלי מתלהבים מתמ"א 38. אלא שאף אחד לא יודע מה צריך לעשות.
ברור לי שנצטרך עו"ד. אבל לפני שנפנה לעו"ד אשמח לקבל מידע בראשי פרקים מה סדר הפעולות שעלינו לעשות כדי שגם נדע למה לשים לב ומה לבקש.
האם עלינו מיד לחתום על חוזה עם קבלן? או שיש פעולות קודמות?
ובכלל על כמה מסמכים ואיזה נצטרך לחתום כדי לישם את התהליך הזה ?
תמ"א 38 - איך מתחילים
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/12/09
רינה שלום,
התחלה טובה היא להחתים את כל הדיירים על כך שמוסכם עליהם שיש גוף אחד שמייצג אותם (נציגות דיירים).
עם הסכמה זו, ניתן להתקדם.
ללא חתימה כזו לא ניתן להתקדם אפילו לא מילימטר.
ברור, שאף יזם לא ינהל מו"מ עם כל הדיירים בו זמנית.
זה בלתי אפשרי.
לאחר שיהיו לך החתימות, תשאלי שוב ונכתוב על ההמשך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התחלה טובה היא להחתים את כל הדיירים על כך שמוסכם עליהם שיש גוף אחד שמייצג אותם (נציגות דיירים).
עם הסכמה זו, ניתן להתקדם.
ללא חתימה כזו לא ניתן להתקדם אפילו לא מילימטר.
ברור, שאף יזם לא ינהל מו"מ עם כל הדיירים בו זמנית.
זה בלתי אפשרי.
לאחר שיהיו לך החתימות, תשאלי שוב ונכתוב על ההמשך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי מקובל לשוכר בתקופת השיפוץ
שוכר
01/12/09
מה אחוז ההנחה (ההפחתה) המקובל בדמי השכירות לתקופה שבה הבניין בשיפוץ בשל תמ"א 38 ?
יש תקדימים? יש טווח הפחתה סטנדרטי?
יש תקדימים? יש טווח הפחתה סטנדרטי?
תמ"א 38 - הפחתת דמי שכירות בגין עבודות לפי התמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/12/09
שוכר יקר שלום,
למיטב ידיעתי אין בזה שום כלל. הכל העניין מסחרי לחלוטין ופרטני בהתאם לסיטואציה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
למיטב ידיעתי אין בזה שום כלל. הכל העניין מסחרי לחלוטין ופרטני בהתאם לסיטואציה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך יודעים אם אנחנו יכולים להכנס לתמ"א 38
הילה שהרבני
30/11/09
אני רוצה לנסות לשכנע את הדיירים להסכים, אבל אני חוששת שהעיריה לא תלך לצעד כזה עקב מבנה האזור איך יודעים אם כדאי לפעול?
תמ"א 38 - הזכאות למימוש
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/12/09
הילה שלום,
ככל האצבע הוא כי כל מבנה שנבנה לפני 1980 והוא בעל יותר מ - 400 מ"ר זכאי לבנות בהתאם לתמ"א.
המקום הנכון לבדוק זאת הוא במחלקת ההנדסה בעירייה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככל האצבע הוא כי כל מבנה שנבנה לפני 1980 והוא בעל יותר מ - 400 מ"ר זכאי לבנות בהתאם לתמ"א.
המקום הנכון לבדוק זאת הוא במחלקת ההנדסה בעירייה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש בתמא 38 פטור מהיטל השבחה?
DDRR
28/11/09
האם יש בתמא 38 פטור מהיטל השבחה?
תמ"א 38 - פטר מהיטל השבחה
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/11/09
שלום רב,
באופן כללי הפטור הוא ל - 90% מערך היטל ההשבחה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
באופן כללי הפטור הוא ל - 90% מערך היטל ההשבחה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי בנקאי
עו"ד רובין
27/11/09
בעיסקה תמ"א הודיע היזם כי הינו מעוניין לקבל ליווי בנקאי, באופן כללי אני יודע מה מהות הרעיון אך כמובן שישנם הפרטים הקטנים שאני נכון להיום לא מודע להם
שאלותיי
1. היא היכן ניתן לקבל מידע בנושא?
2. בתור מייצג הדיירים, אילו פרטים קטנים יכולים לצוץ?
שאלותיי
1. היא היכן ניתן לקבל מידע בנושא?
2. בתור מייצג הדיירים, אילו פרטים קטנים יכולים לצוץ?
תמ"א 38 - ליווי בנקאי
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/11/09
עו"ד רובין שלום,
ליווי בנקאי בתמ"א 38 הוא חדש ביותר. ניתן ללמוד על ליויי בנקאי בכלל הן בהשתלמויות של הלשכה / המכון לפרקטיקה משפטית והן במקומות אחרים..
השאלה השניה כל כך כללית שאין לי יכולת לענות עליה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ליווי בנקאי בתמ"א 38 הוא חדש ביותר. ניתן ללמוד על ליויי בנקאי בכלל הן בהשתלמויות של הלשכה / המכון לפרקטיקה משפטית והן במקומות אחרים..
השאלה השניה כל כך כללית שאין לי יכולת לענות עליה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך משכנעים?
תושבת
26/11/09
שלום רב, אני מתגוררת בפ"ת בבניין שיש בו 2 כניסות ללא מעלית. גם וועד א' וגם וועד ב' מעוניינים מאוד בתמא 38 ואף השגנו קבלן המתעסק בכך, אך יש לנו בעיה לשכנע את בעלי הדירות. בכניסה א' יש כבר 85% שמוכנים, בכניסה ב' שבו מחצית מהדירות מתגוררים שוכרים, קשה לנו מאוד לשכנע את בעלי הדירות לעיניין. הודענו שזה יעלה משמעותית את ערך הבינייו, שהם לא יצוטרכו להוסיף אגורה, שיפור של חזות הביניין ומה לא אך טרם נעננו. איך עוד ניתן לשכנע? אנחנו פשוט מיואשים
תמ"א 38 - שכנוע דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/11/09
שלום רב,
זהו הקושי המרכזי וזה ההבדל בן נכסים בהם מממשים את התמ"א לבין נכסים בהם אין ממשים אותה.
לצערי, אין לזה פיתרון פשוט.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זהו הקושי המרכזי וזה ההבדל בן נכסים בהם מממשים את התמ"א לבין נכסים בהם אין ממשים אותה.
לצערי, אין לזה פיתרון פשוט.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 הסכמת דיירים
רותה
26/11/09
דירתי מושכרת ואני חיה משכר הדירה הדיירים הודיעו לי שלא ימשיכו את החוזה בעת הבניה המבצעים לא מוכנים ללכת לקראתי - בתיכנון בניה על הגג המשותף של דירת גג של 2 קומות כמה רוב צריך לאישור וכמה רוב דורשת התבע הבניין הינו הן 4 קומות האם יש דרך לעזור לי תודה על תשובתכם המהירה
תמ"א 38 - הרוב הדרוש לביצוע
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/11/09
רותה שלום,
התמ"א קובעת רוב של 66% בכפוף לאישור המפקח.
לגבי הוספת קומות נוספות לפי תוכניות אחרות הרי שהוראות אותן תוכניות הן התקפות (בד"כ באופן מעשי יש צורך ב - 100% הסכמה).
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התמ"א קובעת רוב של 66% בכפוף לאישור המפקח.
לגבי הוספת קומות נוספות לפי תוכניות אחרות הרי שהוראות אותן תוכניות הן התקפות (בד"כ באופן מעשי יש צורך ב - 100% הסכמה).
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
צחי
25/11/09
שלום,
לגבי תמ"א 38,רציתי לדעת מה קורה במידה ואני חותם ליזם וקבלן על יפוי כח לבצע את התוכנית,ובמהלך התהליך,אני מוכר את הדירה,האם הדיירים החדשים מחוייבים לחתימה שאני חתמתי?והאם יש להם זכות התנגדות אחרי שכבר חתמתי והתהליך יצא לדרך?
לגבי תמ"א 38,רציתי לדעת מה קורה במידה ואני חותם ליזם וקבלן על יפוי כח לבצע את התוכנית,ובמהלך התהליך,אני מוכר את הדירה,האם הדיירים החדשים מחוייבים לחתימה שאני חתמתי?והאם יש להם זכות התנגדות אחרי שכבר חתמתי והתהליך יצא לדרך?
תמ"א 38 - מכירת בית במהלך ביצוע תמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/11/09
צחי שלום,
לאחר חתימת ההסכם עם היזם תופיע הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין שהרוכשים החדשים יהיו מחוייבים לה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לאחר חתימת ההסכם עם היזם תופיע הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין שהרוכשים החדשים יהיו מחוייבים לה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מינימום חתימות לתמא 38
אוהד
25/11/09
האם צריך לקבל את אישורם של דיירי הבניין אשר נמצא באותו גוש/חלקה (אך לא מחובר פיזית לבניין שכל דייריו חתמו)ואם כן מהי הדרישה לצורך כך.
תמ"א 38 - מינימום חתימות
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/11/09
אוהד שלום,
התמ"א מתייחסת לבית משותף.
אם אתם רשומים כבית משותף נפרד אזי החתימות הרלוונטיות הן רק של הבניין שלכם.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התמ"א מתייחסת לבית משותף.
אם אתם רשומים כבית משותף נפרד אזי החתימות הרלוונטיות הן רק של הבניין שלכם.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין משותף
יו"ר הבית
22/11/09
האם יש קריטריון נוסף בתמ"א 38 שאומר שרק בניינים הבנויים על עמודים יקבלו אישור לתמ"א 38.....ואם יש חשיבות למספר הקומות הקיימים.....עם עמודים או בלי עמודים.
תמ"א 38 - גודל מינימום
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/11/09
שלום רב,
אין הגבלה בקשר לעמודים או שלא על עמודים.
יש הגבלה לבניין שהוא לפחות בגודל של 400 מ"ר.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין הגבלה בקשר לעמודים או שלא על עמודים.
יש הגבלה לבניין שהוא לפחות בגודל של 400 מ"ר.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תכניות בניה לא חוקיות.
אלונה
20/11/09
שלום, כיצד ניתן להכשיר בניית תוספת לבית שנבנתה לא עפ"י התוכנית (הבניה אינה חורגת בגודל אלא רק במיקום. - מדובר בתוספת חדר)
תמ"א 38 - הכשרת בניה לא חוקית
עו"ד תומר יפת
מנהל
23/11/09
אלונה שלום,
יש לגשת לאדריכל ולהגיש בקשה מתאימה להיתר בניה בהתאם לבניה בפועל.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
יש לגשת לאדריכל ולהגיש בקשה מתאימה להיתר בניה בהתאם לבניה בפועל.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 – ממדים
דניאל
19/11/09
יש לי שאלה בנושא התמ"א.
האם יצא נספח לחוק שאומר שיש חובה לעשות ממדים כתנאי לקבלת היתר?
האם יצא נספח לחוק שאומר שיש חובה לעשות ממדים כתנאי לקבלת היתר?
תמ"א 38 - חובת ממדים
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/11/09
דניאל שלום,
למיטב ידיעתי, לא.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
למיטב ידיעתי, לא.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שילוב בתמ"א 38
אבי
17/11/09
עו"ד עם מוטיבציה אדירה מעונין להשתלב במשרדי עו"ד
שעוסקים בתמ"א 38
אבי 054-4253000
avi_3333@walla.com
שעוסקים בתמ"א 38
אבי 054-4253000
avi_3333@walla.com
תמ"א 38 - שילוב במשרדי עו"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
17/11/09
אבי שלום,
משרדנו לא קולט בשלב זה עו"ד חדשים.
עדיין, הרבה הצלחה במציאת עבודה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
משרדנו לא קולט בשלב זה עו"ד חדשים.
עדיין, הרבה הצלחה במציאת עבודה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מציאת ייזם לירושלים
אורב"ש
17/11/09
אני מעוניין להתחיל את התהליך לבניין בירושלים.
האם בחירת ייזם כשלב ראשון ע"מ שיקח על עצמו את פתיחת ההליך מול הערייה יהיה צעד טוב ?
אני רוצה לגשת לדיירים עם הצעה כלשהי מאת היזם ולא עם רעיון כללי.
שאלה נוספת - איך מוצאים יזמים ע"מ לקבל מהם הצעות מחיר ???
האם בחירת ייזם כשלב ראשון ע"מ שיקח על עצמו את פתיחת ההליך מול הערייה יהיה צעד טוב ?
אני רוצה לגשת לדיירים עם הצעה כלשהי מאת היזם ולא עם רעיון כללי.
שאלה נוספת - איך מוצאים יזמים ע"מ לקבל מהם הצעות מחיר ???
תמ"א 38 - מציאת יזם
עו"ד תומר יפת
מנהל
17/11/09
אורב"ש שלום,
הדרך להגיע ליזם היא על ידי החתמת כל הדיירים על הסכמה לביצוע תמ"א 38.
כאשר ישנה הסכמה של כל הדיירים היזמים כבר יגיעו אליך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדרך להגיע ליזם היא על ידי החתמת כל הדיירים על הסכמה לביצוע תמ"א 38.
כאשר ישנה הסכמה של כל הדיירים היזמים כבר יגיעו אליך.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
0
0
20/11/09
0
יזם
גל
30/11/09
שלום רב,
אשמח לסייע בעניין
***צונזר ע"י מערכת***
אשמח לסייע בעניין
***צונזר ע"י מערכת***
עו"ד המייצג קבלן בתמא 38 צריך לבדוק את הקבלן עצמו?
עוד עו"ד
16/11/09
שלום רב,
האם מבחינה אתית עו"ד שהתבקש לייצג קבלן בתמא 38, צריך לבדוק תחילה את יוכולותיו הכלכליות ואת חוסנו באופן שיהיה בסיס ולו ראשוני שהקבלן אכןמסוגל לבצע פרוייקט כזה?
חוץ מהשאלה הכלכלית, אם בכלל כדאי לייצג כל קבלן, האם למעשה ישנה חובה אתית לברר תחילה האם לקבלן יש יכולת להרים פרוייקט כזה וכסוג של גילוי נאות לדיירים מנגד?
בדומה אבל שונה, חובת גילוי נאות של בנקים מלווים חברות בנייה, שחובה עליהם לידע את נוטלי המשכנאות באותו פרוייקט במקרה של חדלות פירעון או קשיים כלכליים של אותה חברת בנייה.
האם מבחינה אתית עו"ד שהתבקש לייצג קבלן בתמא 38, צריך לבדוק תחילה את יוכולותיו הכלכליות ואת חוסנו באופן שיהיה בסיס ולו ראשוני שהקבלן אכןמסוגל לבצע פרוייקט כזה?
חוץ מהשאלה הכלכלית, אם בכלל כדאי לייצג כל קבלן, האם למעשה ישנה חובה אתית לברר תחילה האם לקבלן יש יכולת להרים פרוייקט כזה וכסוג של גילוי נאות לדיירים מנגד?
בדומה אבל שונה, חובת גילוי נאות של בנקים מלווים חברות בנייה, שחובה עליהם לידע את נוטלי המשכנאות באותו פרוייקט במקרה של חדלות פירעון או קשיים כלכליים של אותה חברת בנייה.
תמ"א 38 - חובת הגילוי של עו"ד המייצג קבלן
עו"ד תומר יפת
מנהל
17/11/09
לעו"ד היקר שלום,
שאלותיך הנם בתחום האתיקה אך אנסה להשיב.
אינך מייצג את הדיירים אלא את הקבלן.
לפיכך, אינך מחוייב בחובות הקשורים באתיקה לאלו של הדיירים. ברור שיש ניגוד עניינים מובנה בין הדיירים לבן הקבלן ולפיכך אינך יכול לייצג את שני הצדדים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלותיך הנם בתחום האתיקה אך אנסה להשיב.
אינך מייצג את הדיירים אלא את הקבלן.
לפיכך, אינך מחוייב בחובות הקשורים באתיקה לאלו של הדיירים. ברור שיש ניגוד עניינים מובנה בין הדיירים לבן הקבלן ולפיכך אינך יכול לייצג את שני הצדדים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
