פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
מרפסות
איתי
27/10/10
אני גר בבניין האמצעי בין שלושה בניינים מחוברים והדיירים בבניין שלנו הגישו בקשה לעירייה להוסיף מרפסות אך דיירי הבניין שליד התנגד בטענה שמסתירים לו את הנוף וזה לא אושר לנו לאחר שנה אותו בניין ביקש מהעירייה להקים מרפסות ולמרות התנגדותנו אושר להם וכרגע הם בשלבי בניית המרפסת. מה ניתן לעשות ??
תמ"א 38 - התנגדות לבניית מרספת
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/10/10
איתי שלום,
נשמע לחלוטין לא סביר.
הייתי מגיש בקשה נוספת ואם זה לא היה מאושר הייתי מגיש ערר בנסיבות שאתה מתאר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
נשמע לחלוטין לא סביר.
הייתי מגיש בקשה נוספת ואם זה לא היה מאושר הייתי מגיש ערר בנסיבות שאתה מתאר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן בפרייקט
מני
27/10/10
האם הגיוני שבביצוע פרייקט ת"מא 38 קיים יזם ,יזם ביצוע, ואוסף קבלנים בתחומים מקצועים שונים, ולא קבלן ראשי הרשום ברשם הקבלנים,ומרכז את הפרייקט ואחראי על קבלני הפרוייקט.
תמ"א 38 - אוסף של בעלי מקצוע
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/10/10
מני שלום,
איני יודע מהו "יזם מבצע".
יחד עם זאת, פעמים רבות מדובר ביזם שאינו קבלו והוא שוכר קבלן מבצע ראשי שאחראי לביצוע כל הבניה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני יודע מהו "יזם מבצע".
יחד עם זאת, פעמים רבות מדובר ביזם שאינו קבלו והוא שוכר קבלן מבצע ראשי שאחראי לביצוע כל הבניה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם תמ"א 38
חלומות מתגשמים?
27/10/10
אם ברצוני להיות יזם תמ"א 38 האם אני יכול? או שצריך תעודה כלשהי?כלומר ישנה אפשרות שאקים חברה יזמית שתנהל פרוייקט כזה,להתנהל מול הדיירים , להיעזר במשרד עו"ד שמתמחה בנושא , לנהל התקשרות מול קבלן מבצע , למצוא משקיעים שיממנו את הפרוייקט, ואולי בסוף לגרוף את רווחי יחידות הדיור שההטבה נותנת, יש הגיון בזה?
חלומות מתגשמים !!!!
עו"ד טל דור
27/10/10
אכן למרות התמיהות אין כל דרישה לתעודה או הכשרה מקצועית בתחום יזמות הנדל"ן אם כי ברור שללא הכשרה הסיכוי להצליח נמוך יותר גם עם ליווי מקצועי. יש לדעת כיצד לחשב עלויות מול הוצאות פרוייקט כזה כדי למקסם רווחים מנגד להימנע מלקחת בעלי מקצוע בלתי מקצועיים או חומרים זולים מידי או יקרים מידי. היזם הוא בפרונט ועלול להתבע במקרה של רשלנות ואילו הקבלן על פי הרוב אינו מתקשר מול הדיירים ובדרלך כלל אם תהיה בעיה זו אינה חברה קבלנית גדולה שניתן יהיה בהכרח להיפרע ממנה ללא בטחונות וכיוצ"ב. לדוגמה עד לפני מס' שנים לא היה צורך ברישיון או תעודה לעסוק בתיווך וגם היזמות זה סוג של תיווך בפועל (אם כי מסוג אחר). בינתיים אכן מרבית העוסקים בתחום אינם מהחברות היזמות הגדולות כמו שגם מרבית הקבלנים אינם כאלה. לכן ללא ליווי מקצועי של כל הגורמים (פיננסי, אדריכל, עו"ד), קיים סיכויי שהחלומות יהפכו לסיוט. מנגד זה לא צריך להרתיע לנסות ללנצל הזדמנויות בשוק מתפתח ולגדול אם זה נעשה באופן מבוקר ונכון.
מקווה שסייעתי למרות אורך התשובה.
מקווה שסייעתי למרות אורך התשובה.
מילוי מש"ח כאשר מייצגים אצ הדיירים
גל
26/10/10
איך ממלאים טופס מש"ח כאשר מייצגים דיירים בתמ"א 38? מה הדגשים.
מילוי מש"ח
עו"ד שלומי עקירב
26/10/10
לא אפרט את הדגשים מאחר וקצרה היריעה אולם המלצתי לך היא כי באם אינך מנוסה אל "תשתפשף" על דיירים ללא הדרכה מקצועית וכשאני אומר מקצועית הכוונה היא למומחה במיסוי מקרקעין אשר התנסה כבר בעסקעות מסוג אלה.
תמ"א 38 לבנים משנות ה-60
מירה
25/10/10
אני מתגוררת בבנין בן 9 דיריים הבנין הוקם ב1962. ישנו כ-800 מ"ר שטח ברוטו. פחות מ-400 מ"ר בנוי./יותר מ-300 מ"ר בנוי.האם זה עונה לקריטריונים של תמ"א 38 או חובה 400 מ"ר בנוי.
תמ"א 38 - 400 מ"ר בנוי כתנאי סף
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/10/10
מירה שלום,
יש חובה ב - 400 מ"ר בנויים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
יש חובה ב - 400 מ"ר בנויים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן מעוניין בהסכם אצל עו"ד
חברה בע"מ
25/10/10
אנו חברה אשר מעוניינת לבצע פרויקט בבנין בן 4 קומות, הדיירים מעוניינים באופן עקרוני, אשמח לדעת מהו טווח המחירים של ליווי ע"י עו"ד ומה כולל ליווי זה. תודה
-
-
26/10/10
-.
עלות שכ"ט בפרוייקט תמ"א 38
עו"ד טל דור
27/10/10
בעקרון זה תלוי בכמה גורמים כגון כמות הדיירים, היקף הפרוייקט סיבוכים ספציפיים כגון ייצוג מול דיירים מתנגדים, חריגות בניה קיימות, דרישות ספציפיות של כל רשות מקומית מעבר לתמ"א, בניה על פי תב"ע מעבר לתמ"א וכו'. מעבר לכך תעריף לשכת עוה"ד אינו מתייחס ספציפית לתמ"א ובכל מקרה הואט מצד אחד "תעריף מינימלי" ומעבר לכך הוא תעריך "מומלץ" בלבד כך שטווח המחירים יכול להשתנות אצל כל עו"ד בין היתר בהתאם להכשרתו ומומחיותו וכן הדבר גם תלוי באיזה אזור הפרוייקט מבוצע בארץ (אין דין פרוייקט באזור מהמעגל הראשון כמו במעגל השלישי למשל). אם ברצונך הצעת מחיר הנך מוזמן ליצור עימי קשר בטל' נייד *********
תמ"א 38 - שכ"ט עו"ד
עו"ד תומר יפת
31/10/10
שלום רב,
לא ברור האם הכוונה היא לליווי של החברה או של הדיירים.
מדובר על שני דברים שונים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור האם הכוונה היא לליווי של החברה או של הדיירים.
מדובר על שני דברים שונים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מעוניינים בפרוייקט תמא 38
רותם
24/10/10
היינו מעוניינים לקבל פרטים ולקיים משפגש בין נציג מחברתכם על מנת לקבל פרטים מדוייקים על הפרוייקט.
נשמח אם תוכלו ליצור קשר או לתת לנו מספר טלפון שאנו נוכל ליצור את הקשר
בתודה
נשמח אם תוכלו ליצור קשר או לתת לנו מספר טלפון שאנו נוכל ליצור את הקשר
בתודה
מחפשים יזם?
מתן
26/10/10
מה מעמד מ.מ.י בנושא התמא?
יקי יצחקי
24/10/10
מה מעמדה של מנהל מקרקעי ישראל, בבנינים בהם "בעל הקרקע" הנו מ.מ.י ?
כיצד להתייחס אליהם בתכנון
והאים הם יכולים לדרוש כסף בגין הסכמתם לחתימה על התוכניות?
כיצד להתייחס אליהם בתכנון
והאים הם יכולים לדרוש כסף בגין הסכמתם לחתימה על התוכניות?
תמ"א 38 - מעמד ממ"י
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/10/10
יקי שלום,
ככל שהנך חוכר בהסכם מהוון אין שום הצדקה לגביה של תשלום כתנאי לחתימה על הסכמה לביצוע הפרוייקט.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככל שהנך חוכר בהסכם מהוון אין שום הצדקה לגביה של תשלום כתנאי לחתימה על הסכמה לביצוע הפרוייקט.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי-בינוי ושטח הדירה בטאבו.
שמוליק
24/10/10
שלום,
ברשותי דירה בבניין ישן (משנות ה50),
קיבלנו הצעה לפינוי-בינוי במסגרת הרחבה לתמא 38,
להלן סעיף מההצעה:
"עבור כל דירה קיימת, יקבלו בעלי הדירה, דירה חדשה אשר שטחה יהיה זהה לשטח הדירה הקיימת כפי שעולה מנסח הטאבו."
שאלתי היא - בנסח הטאבו שלי מצויין גודל דירה שהוא קטן משמעותית מגודלה האמיתי(רשום 55 מ"ר ואילו הגודל בפועל הינו 80 מ"ר).
האם הסיבה לפערים הינה שבתים אלו הכילו במקור מרפסות פנימיות ענקיות ושטחים אלו לא נכללו בטאבו?היתכן?
בכל מקרה - כל עוד מצויין בטאבו גודל דירה של 55 מ"ר אזי אני זכאי לקבל מהקבלן דירה בגודל כזה ולא 80 מ"ר כפי שקיים בפועל!?!.
האם לגטימי לדרוש מהקבלן גודל דירה המבוסס על הגודל האמיתי?
בברכה,
ברשותי דירה בבניין ישן (משנות ה50),
קיבלנו הצעה לפינוי-בינוי במסגרת הרחבה לתמא 38,
להלן סעיף מההצעה:
"עבור כל דירה קיימת, יקבלו בעלי הדירה, דירה חדשה אשר שטחה יהיה זהה לשטח הדירה הקיימת כפי שעולה מנסח הטאבו."
שאלתי היא - בנסח הטאבו שלי מצויין גודל דירה שהוא קטן משמעותית מגודלה האמיתי(רשום 55 מ"ר ואילו הגודל בפועל הינו 80 מ"ר).
האם הסיבה לפערים הינה שבתים אלו הכילו במקור מרפסות פנימיות ענקיות ושטחים אלו לא נכללו בטאבו?היתכן?
בכל מקרה - כל עוד מצויין בטאבו גודל דירה של 55 מ"ר אזי אני זכאי לקבל מהקבלן דירה בגודל כזה ולא 80 מ"ר כפי שקיים בפועל!?!.
האם לגטימי לדרוש מהקבלן גודל דירה המבוסס על הגודל האמיתי?
בברכה,
תמ"א 38 - פינוי בינוי
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/10/10
שמוליק שלום,
זהו פורום לעניין תמ"א 38 ולא פינוי בינוי.
בכל זאת, לגיטימי בהחלט לדרוש. זהו מו"מ מסחרי לכל דבר ועניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זהו פורום לעניין תמ"א 38 ולא פינוי בינוי.
בכל זאת, לגיטימי בהחלט לדרוש. זהו מו"מ מסחרי לכל דבר ועניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתבה על תמא 38 בגלובס
דני
21/10/10
http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000592800&Fromelement=MoreNews
ראו הוזהרתם **** ********
לוני
22/10/10
תמא 38 ודיירת קשישה
רבקה
20/10/10
שלום רב,
אני מתגוררת בבנין בו 6 דירות, 2 שיכות לי ולאחי. כל 4 הדירות האחרות מעונינים לצאת לתמא 38. אימי מתגוררת עימי, בת 90 וחולה באלצהיימר, עדין בתחילת המחלה. אני ואחי מתנגדים לפרויקט, לא באופן עקרוני, אלא בגלל אימי. לדעתינו, שני המצבים האפשריים, להניח לה להתגורר באתר בניה או להוציא אותה מהבית, הם סוף הדרך עבורה. אנו מעונינים בדחיה של הפרויקט.
האם החוק מגן על אנשים קשישים כמוה? האם ידוע על מקרים דומים? איך מומלץ לפעול? האם ניתן לפנות למפקח כעת לפני שהתהליך ממש התחיל?
אני מתגוררת בבנין בו 6 דירות, 2 שיכות לי ולאחי. כל 4 הדירות האחרות מעונינים לצאת לתמא 38. אימי מתגוררת עימי, בת 90 וחולה באלצהיימר, עדין בתחילת המחלה. אני ואחי מתנגדים לפרויקט, לא באופן עקרוני, אלא בגלל אימי. לדעתינו, שני המצבים האפשריים, להניח לה להתגורר באתר בניה או להוציא אותה מהבית, הם סוף הדרך עבורה. אנו מעונינים בדחיה של הפרויקט.
האם החוק מגן על אנשים קשישים כמוה? האם ידוע על מקרים דומים? איך מומלץ לפעול? האם ניתן לפנות למפקח כעת לפני שהתהליך ממש התחיל?
אשמח לייעץ לך ללא תשלום
גיא ת
21/10/10
צרי איתי קשר במייל
ביצוע תמ"א בוילה
ראובן
19/10/10
יש לי ווילה של 320 מ"ר בנוי, כאשר בכל קומה יש 107 מ"ר, האם אני יכול להוסיף עוד 2 קומות לוילה מכוח התמא?מה הדרישות הנוספות?
תמ"א 38 - ביצוע בוילה פרטית
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/10/10
ראובן שלום,
אינך עומד בתנאי הסף כיוון שאין לך 400 מ"ר בנוי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אינך עומד בתנאי הסף כיוון שאין לך 400 מ"ר בנוי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שתי שאלות
קרן
18/10/10
שלום לכל חברי הפורום
שתי שאלות לי אליכם:האם בנקים לוקחים חלק במימון פרויקטים של תמא 38, והאם יזם יכול למכור את הדירות הנוספות שהוא בונה בבניין עוד בטרם הושלמה בנייתן?
בתודה מראש - קרן
שתי שאלות לי אליכם:האם בנקים לוקחים חלק במימון פרויקטים של תמא 38, והאם יזם יכול למכור את הדירות הנוספות שהוא בונה בבניין עוד בטרם הושלמה בנייתן?
בתודה מראש - קרן
תמ"א 38 - מימון של בנקים לפרוייקט תמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/10/10
קרן שלום,
שאלת שאלה מורכבת.
הבנקים נותנים לעיתים מימון.
הדבר משפיע בהחלט על קצב מכירת הדירות על ידי היזם. ככל שאין ליווי בנקאי יש להקפיד כי המכירה של הדירות תהיה באופן מדורג ובהתאם לקצב הביצוע בפועל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלת שאלה מורכבת.
הבנקים נותנים לעיתים מימון.
הדבר משפיע בהחלט על קצב מכירת הדירות על ידי היזם. ככל שאין ליווי בנקאי יש להקפיד כי המכירה של הדירות תהיה באופן מדורג ובהתאם לקצב הביצוע בפועל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין בן 4 דירות, כולם מסכימים חוץ מדיירת זקנה אחת
שלמה
17/10/10
שלום רב,
יש לי דירה בבניין בן 2 קומות ( 2 דירות בכל קומה).
יש לנו 75% הסכמה כלומר, מתנגדת אחת.
על פי החוק הבנתי שההסכמה אפשרית אבל בתכלס, אף יזם לא הציע לי שיוכל להתגבר על המכשול של הדיירת הזקנה והסרבנית שיש בבניין. יש למישהו פתרון?
יש לי דירה בבניין בן 2 קומות ( 2 דירות בכל קומה).
יש לנו 75% הסכמה כלומר, מתנגדת אחת.
על פי החוק הבנתי שההסכמה אפשרית אבל בתכלס, אף יזם לא הציע לי שיוכל להתגבר על המכשול של הדיירת הזקנה והסרבנית שיש בבניין. יש למישהו פתרון?
דיירת סרבנית
עו"ד שלומי עקירב
18/10/10
מנסיוני אין טעם בהתנצחויות וכו' אלא יש להבין את הסיבות להתנגדותה ולנסות לגשר על הפערים, זהו הפתרון הזול והמהיר ביותר.
הבהרה
צבי
17/10/10
התכונתי שוב האם יש בהסכם כזה כבילה כלשהי לחב' המציעה?
מסמך ראשוני
עו"ד שלומי עקירב
18/10/10
ניתן לחדד את המסמך המדובר ע"י הגדרת מועדים וכו' אולם ממה שכתבת בפורום נראה כי על פניו אין התחייבות.
באם אינך בטוח הייתי ממליץ לגשת עם המסמך לעו"ד.
מסמך זה דרוש ליזמים ע"מ לבצע את הבדיקות המקדמיות הדרושות לשם גיבוש הצעה לדיירים.
כדאי לנסות למנוע מצב בו הדיירים חותמים על מסמך שכזה והיזם מגיע עם תוכניות לאחר חצי שנה בזמן שהדיירים במו"מ עם יזם אחר ואז הוא מנסה את מזלו בתביעה של הדיירים בטענה שהם גרמו לו להוצאות בזמן שהחלו מו"מ עם יזם אחר.
באם אינך בטוח הייתי ממליץ לגשת עם המסמך לעו"ד.
מסמך זה דרוש ליזמים ע"מ לבצע את הבדיקות המקדמיות הדרושות לשם גיבוש הצעה לדיירים.
כדאי לנסות למנוע מצב בו הדיירים חותמים על מסמך שכזה והיזם מגיע עם תוכניות לאחר חצי שנה בזמן שהדיירים במו"מ עם יזם אחר ואז הוא מנסה את מזלו בתביעה של הדיירים בטענה שהם גרמו לו להוצאות בזמן שהחלו מו"מ עם יזם אחר.
ההסכם כפי שהוא מוצע לדיירים לצורך פגישה 1
צבי
17/10/10
כותרת המסמך "אישור עקרוני לבירור התאמה וקבלת הצעה לביצוע פרויקט לפי תמע 38"הסעיפים-1.בעלי הדירות מאשרים מתן אישור עקרוני לבדיקת התאמה לפי תמא 38.-2.מביעים רצון לקבל הצעה כולל סקיצה.-3.אין באישור זה אי אילו שהם הסכמות לדרישות הדיירים,או היתחייבות החב',או אף אישור עקרוני להתחלת עבודה.שכן אישור זה הינו מתן אישור לצורך בירור ומתן הצאה בלבד ואינו מהווה חוזה כלשהו בין הצדדים.
ברמת העיקרון זהו מסמך הנהוג להחתים בכל תחילת
עו"ד טל דור
20/10/10
בכל תחילת התקשרות הקבלן נוהג להחתים על מסמך בנוסח דומה לזה לשם הוצאת התוכניות (הנקראות גרמושקה) מהעיריה כדשי שיוכל לבדוק האם הבניין הספציפי אכן נכלל בדרישות לחיזוק מפני רעידות אדמה על פי תמ"א 38. כך למשל האם הבניין נבנה לפני שנת 1980 וכו'. על פניו המסמך הזה אינו מחייב להמשך ההתקשרות עם אותו הקבלן אך רצוי לבדוק את המסמך ספציפית שלא נרשם בו דבר חריג שאכן קובל אותך אליו.
לייעוץ פרטני ניתן לפנות למייל: ************
לייעוץ פרטני ניתן לפנות למייל: ************
דופלקס על גג בתמא 38
אילן
17/10/10
האם לבניה של דופלקס על הגג בתמא 38 נידרש 100% הסכמה של שכנים
תודה
תודה
תמ"א 38 - הסכמה לדירת דופלקס
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/10/10
אילן שלום,
דירת דופלקס דורשת 100% הסכמה כיוון שמדובר בשילוב זכויות מכוח תב"ע עירונית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
דירת דופלקס דורשת 100% הסכמה כיוון שמדובר בשילוב זכויות מכוח תב"ע עירונית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח על שירותי בניה במסגרת תמא38
רוית
17/10/10
בנוסף לדירה בה אנו מתגוררים, יש בבעלותנו דירה נוספת בה מוצע פרויקט תמא38. דירה זו מושכרת היום לדיירים והפרויקט אם ייצא לפועל , יתבצע לאחר סיום החוזה עם דיירים אלה. כוונתנו הייתה לאפשר לבתנו שהתחתנה בימים אלו, להתגורר בדירה לאחר עזיבת הדיירים הנוכחים. הבנו ששכ"ד המשולם על ידי היזם לדיירים המתפנים מדירותיהם פטור ממס שבח. שאלותי:
1. האם גם תשלום שכ"ד לבתנו שתצא עם משפחתה מהדירה בזמן השיפוץ, יהיה פטור אף הוא ממס שבח, כלומר האם העובדה שמי שמתפנה ומקבל שכ"ד הינו קרוב משפחה של בעל הדירה, אף היא מזכה בפטור ממס שבח או שהפטור הוא אישי וניתן רק לבעל הדירה עצמו היוצא מדירתו.
2. אפשרות אחרת , מציאת שוכרים שיסכימו להתגורר בדירה ולשלם לנו את דמי השכירות הרגילים כאשר במקביל היזם עצמו ישלם להם ישירות פיצוי לכל תקופת השיפוץ. מכיוון שמדובר בשיפוץ ארוך הסכומים אמורים להגיע לכמה עשרות אלפי שקלים ולכן חשוב לנו לדעת אם באפשרות זו יהיה פטור ממס שבח מהתשלום שישולם ישירות לדיירים?
במידה ובאף אחת מהאפשרויות האלה לא יהיה פטור ממס שבח, האם יש לכם הצעה שתביא לפטור ממס שבח?
תודה מראש על הסיוע
1. האם גם תשלום שכ"ד לבתנו שתצא עם משפחתה מהדירה בזמן השיפוץ, יהיה פטור אף הוא ממס שבח, כלומר האם העובדה שמי שמתפנה ומקבל שכ"ד הינו קרוב משפחה של בעל הדירה, אף היא מזכה בפטור ממס שבח או שהפטור הוא אישי וניתן רק לבעל הדירה עצמו היוצא מדירתו.
2. אפשרות אחרת , מציאת שוכרים שיסכימו להתגורר בדירה ולשלם לנו את דמי השכירות הרגילים כאשר במקביל היזם עצמו ישלם להם ישירות פיצוי לכל תקופת השיפוץ. מכיוון שמדובר בשיפוץ ארוך הסכומים אמורים להגיע לכמה עשרות אלפי שקלים ולכן חשוב לנו לדעת אם באפשרות זו יהיה פטור ממס שבח מהתשלום שישולם ישירות לדיירים?
במידה ובאף אחת מהאפשרויות האלה לא יהיה פטור ממס שבח, האם יש לכם הצעה שתביא לפטור ממס שבח?
תודה מראש על הסיוע
תמ"א 38 - פטור ממס שבח
עו"ד תומר יפת
מנהל
17/10/10
רוית שלום,
כל תשלום בגין פינוי של הדיירים ומתן דמי שכירות במקום אחר פטור מתשלום של מס שבח.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כל תשלום בגין פינוי של הדיירים ומתן דמי שכירות במקום אחר פטור מתשלום של מס שבח.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שמירת זכויות הרחבה בגין תמ"א 38
אביטל
17/10/10
שלום רב,
אנו מעוניינים לבצע חיזוק נגד רעידות אדמה בבניין המונה 4 דיירים, כאשר אין יזם, אלא הדיירים הינם היזם ומעוניינים לקבל בגין התמ"א זכויות בנייה בהיקף 25 מ"ר לכל דירה.
במידה ומבצעים את החיזוק נגד רעידות אדמה, אך לא מבצעים מיידית את הרחבת הדירות, (בשל חוסר אמצעים של שני דיירים), האם ניתן יהיה לשמר את הזכות להרחבה למשך תקופה בלתי מוגבלת? או שתוקף הגדלת זכויות בנייה הינו לתקופה מוגבלת?
אודה לתשובתך
אנו מעוניינים לבצע חיזוק נגד רעידות אדמה בבניין המונה 4 דיירים, כאשר אין יזם, אלא הדיירים הינם היזם ומעוניינים לקבל בגין התמ"א זכויות בנייה בהיקף 25 מ"ר לכל דירה.
במידה ומבצעים את החיזוק נגד רעידות אדמה, אך לא מבצעים מיידית את הרחבת הדירות, (בשל חוסר אמצעים של שני דיירים), האם ניתן יהיה לשמר את הזכות להרחבה למשך תקופה בלתי מוגבלת? או שתוקף הגדלת זכויות בנייה הינו לתקופה מוגבלת?
אודה לתשובתך
תמ"א 38 - שמירת זכויות בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
17/10/10
אביטל שלום,
שאלת שאלה מיוחדת ויפה שטרם עלתה בפורום הזה. למיטב ידיעתי הזכות לבניה הינה בד בבד עם חיזוק המבנה והיא נועדה לממן את חיזוק המבנה. עם סיום חיזוק המבנה לא ניתן לדעתי יהיה לקבל אפשרות לבניה לפי תמ"א 38.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלת שאלה מיוחדת ויפה שטרם עלתה בפורום הזה. למיטב ידיעתי הזכות לבניה הינה בד בבד עם חיזוק המבנה והיא נועדה לממן את חיזוק המבנה. עם סיום חיזוק המבנה לא ניתן לדעתי יהיה לקבל אפשרות לבניה לפי תמ"א 38.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטבה לקומת קרקע
לימור
16/10/10
אני מתגוררת בקומת קרקע, דובר על תמ"א 38 אצלינו בבניין, זה כולל הוספת מעלית שלא תתרום לי, לא אשתמש בה. האם מקובל לפצות אותי בין סעיף זה?
תמ"א 38 - פיצוי הדייר שבקומת הקרקע
עו"ד תומר יפת
מנהל
17/10/10
לימור שלום,
בד"כ לא מוכר לי שמגיע פיצוי כל שהוא למרות שמדובר בעניין מסחרי גרידא.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בד"כ לא מוכר לי שמגיע פיצוי כל שהוא למרות שמדובר בעניין מסחרי גרידא.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קיימים מקרים בהם ניתן פיצוי אם כי זה לא דבר מקובל
עו"ד טל דור
20/10/10
אמנם את "תרוויחי" בתוצאה הסופית הרבה פחות מדיירים בקומות שמעלייך אך למשל דווקא בקומה האחרונה הם יסבלו יותר בתקופת העבודות כי יבנו בגג שמעל ראשם ולכן גם הם יכולים לדרוש פיצוי. סביר שקבלן לא יסכים לדרישת פיצוי היות ואז כאמור גם דיירים נוספים ידרשו זאת אך ברמת העיקרון זה עניין למו"מ עם כל קבלן. יכול גם להיות פיצוי אחר כגון קבלת מחסן או חניה נוספת ככל ששטח הגינה מאפשר זאת.
הסכמת דיירים לבדיקה חב' קבלנית
צבי מוטיל
16/10/10
חב' קבלנית היציעה שיפוץ לפי תמא38 כל הדיירים הסכימו.אבל כאשר החב' בקשה חתימה בכתב לצורך שליחת ארחיטקט כדי שיבואו עם הצעה מפורטת,חלק מהדיירים מסרבים לחתום מחשש שהחתימה מחייבת.האם הסכמה ראשונית שכתוב בה שאינה מחייבת בכל זאת מחייבת באופן כלשהוא את הדיירים?
תמ"א 38 - חתימה ליזם על בלעדיות
עו"ד תומר יפת
מנהל
17/10/10
צבי שלום,
זה תלוי מאוד מה כתוב באותו המסמך. יש לבחון אותו היטב ואז לקבל החלטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זה תלוי מאוד מה כתוב באותו המסמך. יש לבחון אותו היטב ואז לקבל החלטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר סרבן, דייר מתנדנד ו3 מעוניינים בתמ"א 38
יענק'לה
14/10/10
3 מתוך 5 דיירים מעוניינים בתמ"א 38. הבנין בן 3 קומות.
דייר אחד מתנדנד. דייר אחד מסרב בכל תוקף.
האם 3 דיירים יכולים לאלץ את השאר וכיצד?
האם עו"ד אליו יפנו המעוניינים בשיפוץ יכול ללחוץ על השאר?
דייר אחד מתנדנד. דייר אחד מסרב בכל תוקף.
האם 3 דיירים יכולים לאלץ את השאר וכיצד?
האם עו"ד אליו יפנו המעוניינים בשיפוץ יכול ללחוץ על השאר?
דייר סרבן
עו"ד שלומי עקירב
14/10/10
יענק'לה שלום
ראה את תגובתי לשאלה הקודמת.
מנסיוני עורך דין יכול בלי להפעיל לחץ,להבין את הסיבות אשר בגללן הדייר מסרב לפרויקט ולנסות באמצעים יצירתיים לתת מענה לסיבות אלו ובכך לסייע לביצוע הפרוייקט.
באשר למתנגדים המצב החוקי היום הוא שניתן להגיע למפקח על המקרקעין רק לאחר הוצאת היתר והמשמעות הנגזרת היא שרוב היזמים לא ישלמו כספים הכרוכים בהוצאת היתר אם אין הסכמה מלאה.
ראה את תגובתי לשאלה הקודמת.
מנסיוני עורך דין יכול בלי להפעיל לחץ,להבין את הסיבות אשר בגללן הדייר מסרב לפרויקט ולנסות באמצעים יצירתיים לתת מענה לסיבות אלו ובכך לסייע לביצוע הפרוייקט.
באשר למתנגדים המצב החוקי היום הוא שניתן להגיע למפקח על המקרקעין רק לאחר הוצאת היתר והמשמעות הנגזרת היא שרוב היזמים לא ישלמו כספים הכרוכים בהוצאת היתר אם אין הסכמה מלאה.
לשאלתך דרוש 2/3 הסכמה כך ש-3/5 אינו מספיק
עו"ד טל דור
20/10/10
אמנם אני מצטרף לדעת חבריי כי ניתן לנסות לשכנע ברכחי נועם לפחות את הדייר המתנדנד לשם השגת הרוב הדרוש אך אם שניהם יעמדו על סירובם אין לך את הרוב הדרוש של 2/3 כדי שתוכל לחייבם ע"י רשם הבתים המשותפים. ניתן לפנות גם ל"תרבות הדיור" באם אתם חברים בה כדי שהם יסייעו לכם בשכנוע הדיירים אך זה אינו מחייב את הדיירים.
אוי מודאגת כל כך…אודה לתשובתך!
שושנה
14/10/10
שלום רב, תודה קודם על הפורום והמענה!
שאלתי:
אנו גרים בבניין בו ישנם 6 דיירים.
הגיע יזם וקבלן שמציע לעשות תמ"א בבנייןץ
אנו מאוד מאוד מתנגדים ולא מעוניינים מסיבות רבות.
אם כל הדירים יסכימו לתמ"א ויוותרו על זכוית הבניה שלהם בגג,
ויאפשרו לו לבנות קומה עם שתי דירות .
האם ניתן לעשות זאת חרף התנגדותנו? והרי זה קניין שלנו!!
האם ניתן להכריח אותנו?
המון תודה
שושנה
שאלתי:
אנו גרים בבניין בו ישנם 6 דיירים.
הגיע יזם וקבלן שמציע לעשות תמ"א בבנייןץ
אנו מאוד מאוד מתנגדים ולא מעוניינים מסיבות רבות.
אם כל הדירים יסכימו לתמ"א ויוותרו על זכוית הבניה שלהם בגג,
ויאפשרו לו לבנות קומה עם שתי דירות .
האם ניתן לעשות זאת חרף התנגדותנו? והרי זה קניין שלנו!!
האם ניתן להכריח אותנו?
המון תודה
שושנה
קומה אחת
עו"ד שלומי עקירב
14/10/10
המצב החוקי כיום הוא שאכן לא נדרשת הסכמת כל הדיירים ע"מ לבנות קומה אחת בלבד מכח תמ"א 38 (דרושה הסכמה של 66%) אולם המצב בפועל הוא שהיזמים מעוניינים לשפר את הכדאיות הכלכלית של עסקאות אלו ע"י בניה של יותר מקומה אחת וזאת ע"פ תב"ע קיימת או נסיון לשינוי תב"ע.
לצורך בניה של יותר מקומה אחת דרושה הסכמה של 100%.
אציין עוד כי לרוב יזמים נמנעים מלהכנס לפרויקטים ללא הסכמה של כלל הדיירי הבניין.
בכל אופן המלצתי היא להתייעץ עם עו"ד ע"מ להגן על האינטרסים שלך ואולי לבחון את הסיבות להתנגדותך ולמצוא פתרונות מתאימים.
לצורך בניה של יותר מקומה אחת דרושה הסכמה של 100%.
אציין עוד כי לרוב יזמים נמנעים מלהכנס לפרויקטים ללא הסכמה של כלל הדיירי הבניין.
בכל אופן המלצתי היא להתייעץ עם עו"ד ע"מ להגן על האינטרסים שלך ואולי לבחון את הסיבות להתנגדותך ולמצוא פתרונות מתאימים.
אם רשם הבתים המשותפים ימצא שסיבות ההתנגדות ראויות
עו"ד טל דור
20/10/10
אז יכול להיות שהוא לא יחתום במקומכם ואז 66% של שאר הדיירים לא יספיקו. אבל על פי רוב התנגדות סתמית לא תספיק כפי שאמרו חבריי עו"ד עקירב ויפת. בכל מקרה יש לבדוק מהן סיבות ההתנגדות שלכם ורצוי לפנות לעו"ד לבדיקת אותן הסיבות האם הן עומדות בקריטריונים שבגינם סביר שהתנגדותכם תתקבל או תדחה ע"י רשם הבתים המשותפים.
לא חינם?
חינם?
13/10/10
קראתי היו את הראיון עם עו"ג פרבמן ואני מבין מהריאיון שלט מומלץ תמא בחינם כי הדיירים צריכים מפקחח בניה ועו"ד שייצגו אותם
תמ"א 38 - ייצוג של הדיירים על ידי עו"ד + מפקח
עו"ד תומר יפת
מנהל
17/10/10
שלום רב,
זו המלצה בהחלט במקומה.
השיטה הנכונה לעשות זאת היא כי היזם ישלם לדיירים ואילו הם אלו שיעבירו את התשלומים לעוה"ד ולמפקח שימונה על ידם ומטעמם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זו המלצה בהחלט במקומה.
השיטה הנכונה לעשות זאת היא כי היזם ישלם לדיירים ואילו הם אלו שיעבירו את התשלומים לעוה"ד ולמפקח שימונה על ידם ומטעמם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי תיקון לתמ"א 38
sun555
13/10/10
שלום ,
אני הבנתי שבסוף דצמבר 2010 אמור להכנס תיקון לחוק
תמ"א 38 , בו ינתנו הקלות משמעותיות .
אשמח לדעת מה התיקון ומה ההקלות שיתנתנו .
תודה
אני הבנתי שבסוף דצמבר 2010 אמור להכנס תיקון לחוק
תמ"א 38 , בו ינתנו הקלות משמעותיות .
אשמח לדעת מה התיקון ומה ההקלות שיתנתנו .
תודה
תמ"א 38 - חוק ההסדרים
עו"ד תומר יפת
מנהל
17/10/10
שלום רב,
ממה שראיתי מדובר על הורדת אחוז ההסכמה ל - 51% וכן על כך שיהיה ניתן לבנות בפריפריה 2.5 קומות ובמרכז 1.5 קומות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ממה שראיתי מדובר על הורדת אחוז ההסכמה ל - 51% וכן על כך שיהיה ניתן לבנות בפריפריה 2.5 קומות ובמרכז 1.5 קומות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצטרף לחברי עו"ד יפת ומוסיף לעניין ניוד זכויות
עו"ד טל דור
20/10/10
ניוד זכויות הבניה יכול לגרום שבניינים יקבלו חיזוק ללא הוספת קומות מעליהם למשל באזורי מגורים צפופים וכאשר לא ניתן לספק חניה או "כופר חניה" ואז הקבלן יקבל בתמורה זכויות לבניה באזורים עם צפיפות אוכלוסין נמוכה. דבר זה יכול לסייע להכנסתם0 לפרוייקט התמ"א של קבלני בניין "גדולים" במקום אלו העוסקים בכך היום וכן לסייע לכך שהפרוייקט יבוצע גם באזורים פחות אטרקטיביים מחוץ למרכז הארץ כמו למשל בקריית שמונה ובבית שאן ובצפת שם הסיכויים לרעידות אדמה גדולים יותר אך האטרקטיביות לקבלנים נמוכה יותר בשל שווי שוק נמוך של הדירות לעומת ההשקעה. ברור שבמדינתנו כל חוק יכול להשתנות עד הרגע האחרון לעיתים אף לאחר מכן כאשר יישומו יעוכב ע"י פקידי האוצר או מינהל מקרקעי ישראל או כל גורם רלבנטי אחר.
אני מתנצל אם תשובתי ארוכה מידי אך אני מקווה שהבהרתי שינויים צפויים נוספים וחשובים.
אני מתנצל אם תשובתי ארוכה מידי אך אני מקווה שהבהרתי שינויים צפויים נוספים וחשובים.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
