פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
זכויות מתנגד
סימון
11/01/11
שלום! יש לי דירה קומה ראשונה שאני משכיר, עכשיו אוספים חתימות לתמא 38 ואני מפחד שאני לא אוכל להשכירו בשעת הבנייה ואני גם כמעט לא ארוויח כיוון שאני בקומה ראשונה ואין צורך במעלית
1. האם מגיע לי פיצוי על הפסד שכר דירה בשעת בנייה?
2.אם אני לא חותם והוא משיג 66% האם היזם חייב לתת לי כל הזכויות והטבות כמו הדיירים שכן חתמו?
1. האם מגיע לי פיצוי על הפסד שכר דירה בשעת בנייה?
2.אם אני לא חותם והוא משיג 66% האם היזם חייב לתת לי כל הזכויות והטבות כמו הדיירים שכן חתמו?
תמ"א 38 - זכויות סרבן
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
סימון שלום,
הזכות לקבל פיצוי כפופה למו"מ מסחרי מול היזם.
יש תמורות מסויימות שלא תקבל בתור מי שלא חותם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הזכות לקבל פיצוי כפופה למו"מ מסחרי מול היזם.
יש תמורות מסויימות שלא תקבל בתור מי שלא חותם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגות בניה ותמ"א
נעמה
11/01/11
שלום,מה קורה אם רוצים לחזק בניין שקיימות בו חריגות בנייה (לא חוקיות) בנות 15 שנה ויותר? האם זה משנה?
תמ"א 38 - חריגות בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
נעמה שלום,
במסגרת רישום הבית המשותף בסיום הפרוייקט צריך יהיה לראות את להכשיר את עבירות הבניה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
במסגרת רישום הבית המשותף בסיום הפרוייקט צריך יהיה לראות את להכשיר את עבירות הבניה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד ניתן לממש זכויות תמ"א 38 על אותהחלקה
איציק
09/01/11
נתונה חלקה ובה שתי מבנים(דו משפחתי) הראשון בהיתר משנת 67 השני בסוף שנת 80, שני המבנים מהווים 400 מ"ר, המבנה הראשון בן קומה אחת, המבנה השני בין 2-קומות.
האם נתן לקבל זכויות בניה עבור הבניין השני, בהסתמך על מועד ההיתר של המבנה הראשון וגם משלים ל-400 מ"ר? בתודה מראש איציק
האם נתן לקבל זכויות בניה עבור הבניין השני, בהסתמך על מועד ההיתר של המבנה הראשון וגם משלים ל-400 מ"ר? בתודה מראש איציק
תמ"א 38 - זכויות מעורבות
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
שלום רב,
שאלה מעניינת מאוד. לכאורה לא. יחד עם זאת, הייתי בודק זאת פרטנית ורואה איך לפתור את הבעיה במקרה מעין זה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלה מעניינת מאוד. לכאורה לא. יחד עם זאת, הייתי בודק זאת פרטנית ורואה איך לפתור את הבעיה במקרה מעין זה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפטור מהיטל השבחה
תמיר נ
08/01/11
כאשר מבוצעת הרחבה של דירה יש פטור מהיטל השבחה עפ"י סעיף 19. אבל התנאי הוא שתהיה למגורי בעלים או לקרובי משפחתו והתחיבות הדיירים למגורים של 4 שנים מסיום הבניה.מה קורה במקרה שהבעלים רוצים למכור את הדירה לאחר סיום הבניה? או שהדירה מושכרת?כיצד משולם ההיטל וע"י מי מקובל?
תמ"א 38 - היטל השבחה
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
תמיר שלום,
ככלל, היטל השבחה משולם על ידי המוכר. אבל, אין בזה חובה והכל כפוף להסכמות הצדדים. אפשר להחיל זאת גם על הקונה למשל אם זה מה שהוסכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככלל, היטל השבחה משולם על ידי המוכר. אבל, אין בזה חובה והכל כפוף להסכמות הצדדים. אפשר להחיל זאת גם על הקונה למשל אם זה מה שהוסכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירת שגרה בשכירות ותמ"א 38
גליה
08/01/11
האם דיירת בבניין (6 דיירים)שלי שגרה בשכירות יכולה להיות בועד הבית ולכנס ישיבות של תמ"א 38 אצלה? בעצם לנהל את העניינים?
תמ"א 38 - דיירת בשכירות
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
גליה שלום,
אם כל הבעלים מסכימים לכך אין שום מניעה.
על ההסכם בסוף יחתמו הבעלים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם כל הבעלים מסכימים לכך אין שום מניעה.
על ההסכם בסוף יחתמו הבעלים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה חשובה
אילנה
07/01/11
בבניין בו אני מתגוררת אחד השכנים החל לאסוף חתימות לצורך תמ"א 38. בידיו כרגע רק 8 מתוך 13 חתימות.
שאלתי היא כזאת:
אותו שכן ומשפחתו בעלי עבר פלילי עשיר. האם ישנו חוק שאוסר עליו לארגן את הפרוייקט (איננו סומכים עליו)?
בנוסף אותו שכן זימן על דעת עצמו אסיפת דיירים בה הוא דורש כסף מהשכנים על מנת להחל בהליך. האם מותר לו?
תודה רבה
שאלתי היא כזאת:
אותו שכן ומשפחתו בעלי עבר פלילי עשיר. האם ישנו חוק שאוסר עליו לארגן את הפרוייקט (איננו סומכים עליו)?
בנוסף אותו שכן זימן על דעת עצמו אסיפת דיירים בה הוא דורש כסף מהשכנים על מנת להחל בהליך. האם מותר לו?
תודה רבה
מותר לו הכל אך אתם לא חייבים להסכים
עו"ד טל דור
11/01/11
אין כל מניעה שאדם כלשהו מהדיירים יכנס דיירים, יחתים אותם אך אתם לא חייבים להסכים לשלם לו או לקחת את היזם שהוא מביא. אתם יכולים להביא יזם/קבלן מעמכם ללא עלות ולזמן דיירים לאסיפה בה תקבעו ברוב כי הוא לא יהיה בועד האחראי כלפי היזם שיבחר.
תמ"א 38 על 2 בניינים מתוך חלקה גדולה הכוללת 7
ג'ון
06/01/11
מדובר על חלקה של 10 דונם עם 7 בניינים המחולקים : 2-3-2 כאשר כל גוש בניינים הוא מנותק לחלוטין כולל החנייה משר הבניינים. האם בשביל לבצע תמ"א 38 על 2 בניינים מתוך השבעה צריך את הסכמת 100% מדיירי כל שבעת הבניינים או שבעצם כל גוש בניינים הוא יחידה אוטונומית?
ברמת העיקרון 2 הבניינים המנותקים לא צריכים את השאר
עו"ד טל דור
11/01/11
בכל מקרה יש צורך לבדוק את נסח הרישום כיצד הבניינים רשומים וכן ניתן לבדוק במינהל ההנדסה בעיריה. בכל מקרה רצוי להעזר בעו"ד.
ייצוג משפטי
שירלי
06/01/11
בוקר טוב,
אני ממש שמחה למצוא את האתר הזה. תבורכו על העבודה.
העו"ד שמצייג את הדיירים בבניין שלנו מייצג גם את הקבלן. נראה כי הייצוג שלנו לוקה בלשון המעטה והעו"ד נוטה בבירור לצידו של הקבלן. האם הדיירים יכולים לדרוש מהקבלן לממן עו"ד אחר שייצג רק אותם?
תודה
אני ממש שמחה למצוא את האתר הזה. תבורכו על העבודה.
העו"ד שמצייג את הדיירים בבניין שלנו מייצג גם את הקבלן. נראה כי הייצוג שלנו לוקה בלשון המעטה והעו"ד נוטה בבירור לצידו של הקבלן. האם הדיירים יכולים לדרוש מהקבלן לממן עו"ד אחר שייצג רק אותם?
תודה
הכל תלוי בהסכם עם הקבלן
עו"ד טל דור
11/01/11
אם חתמתם כבר על הסכם עם הקבלן יש לקרוא אותו ולבדוק האם הוא מממן את עלות העו"ד טעם הדיירים אם לאו. אם עדיין לא חתמתם על הסכם, יש לדרוש כי יוסף סעיף בו הקבלן ימממן את עלות שכ"ט העו"ד שייבחר מטעם הדיירים ורצוי גם לחייבו למממן את עלות שכ"ט מפקח הבניה שתקחו. כמובן שייצוג הדיירים באמצעות העו"ד של הקבלן מהווה ניגוד עניינים ואינו רצוי בלשון המעטה. כאמור הנוהג הוא שהקבלן מממן את עלות שכ"ט העו"ד אך כאמור זה תלוי בכך שסעיף כזה יהיה בחוזה ביניכם. מקווה שסייעתי.
הכללת שטח "רגיל" בפטורי התמ"א במקום קומת עמודים
משה חיים
06/01/11
שלום רב,
שמעתי שהתיקונים האחרונים התייחסו לקומת עמודים ולתחליפיה ולכן אבקש לברר :
התב"ע הרגילה על הכרמל בחיפה מאפשרת בניית 3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת ובסה"כ 4 קומות. אם נבנות דירות בקומת העמודים הרי שבסה"כ מותר יהיה לבנות רק 3 קומות.
במסגרת תמ"א 38 מעניקים בחיפה (1) בניית קומה עליונה אחת נוספת על הגג (2) ניצול קומת העמודים המפולשת.
שאלתי מתייחסת למצב בו אין קומת עמודים מפולשת - כיוון שהיא כוללת דירות למעט חדר כניסה קטן - ולכן נשאלת השאלה מה האופציות לקבל שטחים אחרים במסגרת תמ"א 38 במקום קומת העמודים :
(1) האם במקרה כזה ניתן לנצל לצורכי התמ"א (כמובן עם הפטורים של התמ"א מהיטל השבחה וממס שבח) שטחים אחרים כגון קומת מסד מתחת לקומת העמודים, או אפילו לנצל תוספת בנייה הצידה (אגף חדש) שניבנה תוך ניצול אחוזי הבנייה הקיימים ?
(2) במקרה שהבניין הקיים מכיל רק 2 קומות (ללא קומת עמודים), מה שמאפשר בניית קומה 3 ע"ח יתרת אחוזי הבנייה ומעליה קומה 4 ע"ח תמ"א 38 : האם במקרה כזה ניתן יהיה לקבל את קומה 3 כתחליף של קומת העמודים (שאיננה) בתנאים של תמ"א 38 (דהיינו, ללא תשלום היטל השבחה ומס שבח) ?
תודה רבה מראש,
משה חיים
שמעתי שהתיקונים האחרונים התייחסו לקומת עמודים ולתחליפיה ולכן אבקש לברר :
התב"ע הרגילה על הכרמל בחיפה מאפשרת בניית 3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת ובסה"כ 4 קומות. אם נבנות דירות בקומת העמודים הרי שבסה"כ מותר יהיה לבנות רק 3 קומות.
במסגרת תמ"א 38 מעניקים בחיפה (1) בניית קומה עליונה אחת נוספת על הגג (2) ניצול קומת העמודים המפולשת.
שאלתי מתייחסת למצב בו אין קומת עמודים מפולשת - כיוון שהיא כוללת דירות למעט חדר כניסה קטן - ולכן נשאלת השאלה מה האופציות לקבל שטחים אחרים במסגרת תמ"א 38 במקום קומת העמודים :
(1) האם במקרה כזה ניתן לנצל לצורכי התמ"א (כמובן עם הפטורים של התמ"א מהיטל השבחה וממס שבח) שטחים אחרים כגון קומת מסד מתחת לקומת העמודים, או אפילו לנצל תוספת בנייה הצידה (אגף חדש) שניבנה תוך ניצול אחוזי הבנייה הקיימים ?
(2) במקרה שהבניין הקיים מכיל רק 2 קומות (ללא קומת עמודים), מה שמאפשר בניית קומה 3 ע"ח יתרת אחוזי הבנייה ומעליה קומה 4 ע"ח תמ"א 38 : האם במקרה כזה ניתן יהיה לקבל את קומה 3 כתחליף של קומת העמודים (שאיננה) בתנאים של תמ"א 38 (דהיינו, ללא תשלום היטל השבחה ומס שבח) ?
תודה רבה מראש,
משה חיים
תמ"א 38 - בירור מצב תכנוני / משפטי
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
משה שלום,
שאלתך מורכבת יחסית ואינה מתאימה למענה בפורום. לטעמי, אתה זקוק לייעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך מורכבת יחסית ואינה מתאימה למענה בפורום. לטעמי, אתה זקוק לייעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גיל הבניין
אפי
05/01/11
היכן ניתן לברר באיזה שנה נבנה הבניין על מנת לדעת אם אנחנו יכולים ליישם את התמא?
ניתן לברר את גיל הבניין במינהל ההנדסה של העירייה
עו"ד טל דור
11/01/11
ניתן גם ליצור קשר ראשוני עם קבלן/יזם תמ"א שהוא יבצע את הבירור עבורכם. הוא ידרוש חתימה על הסכמה עקרונית, אך רצוי שעו"ד מטעמכם יהיה מעורב כבר בשלב זה כדי שלא יוכנסו לכך סעיף שיגבילו אותכם בעתיד באופן חריג.
דירת גג ותמ"א 38
נתי בר
05/01/11
ברכות על האתר הממצה!
יש לנו בניין בן 2 קומות + דירת גג במקור שקיבלה הרחבה בשנת 79 בגודל של 30 מ"ר, לכן שטח בנוי בגג כיום 160 מ"ר מתוך 200 מ"ר תכסית גג כוללת, עת"א טענה שהיות ומדובר בבניין מוגדר" 2 קומות עם דירת גג חלקית" ניתן לסגור קומה לפי ס' ולא אפשרה להנות מתמ"א 38,
האם לאור התקדים שקבעה עינת בירן לאחרונה בדזינגוף 216 אני יכול להנות מהתמ"א 38?
יש לנו בניין בן 2 קומות + דירת גג במקור שקיבלה הרחבה בשנת 79 בגודל של 30 מ"ר, לכן שטח בנוי בגג כיום 160 מ"ר מתוך 200 מ"ר תכסית גג כוללת, עת"א טענה שהיות ומדובר בבניין מוגדר" 2 קומות עם דירת גג חלקית" ניתן לסגור קומה לפי ס' ולא אפשרה להנות מתמ"א 38,
האם לאור התקדים שקבעה עינת בירן לאחרונה בדזינגוף 216 אני יכול להנות מהתמ"א 38?
תמ"א 38 - קומות על הגג בת"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
נתי שלום,
אתה מעודכן היטב. ההחלטה בהחלט תקדימית. יתכן בהחלט שאתה צודק. מצריך בדיקה פרטנית עם בעלי מקצוע לראות כי המקרים אכן דומים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אתה מעודכן היטב. ההחלטה בהחלט תקדימית. יתכן בהחלט שאתה צודק. מצריך בדיקה פרטנית עם בעלי מקצוע לראות כי המקרים אכן דומים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה נוספת- מיסוי
שירלי
05/01/11
האם סעיף בהסכם הקובע שכל מיסוי כגון מס שבח והיטל השבחה יחולו על היזם/קבלן מבטיח כי הדיירים לא ישאו בנטל המס לאחר תום הבנייה?
תודה והמשך יום מקסים
תודה והמשך יום מקסים
תמ"א 38 - מיסוי
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
שרלי שלום,
בעיקרון כן. גם לזה צריך לדאוג לבטחונות מתאימים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון כן. גם לזה צריך לדאוג לבטחונות מתאימים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבויות וביטחונות
שירלי
05/01/11
מהן הערבויות והביטחונות שמקובל לדרוש מקבלן בהסכם בנוגע לבנייה תמ"א 38?
האם ערבות בנקאית בגובה של 250,000 ש"ח על זכות בנייה של 4 קומות נוספות לבניין היא מספקת?
תודה רבה
האם ערבות בנקאית בגובה של 250,000 ש"ח על זכות בנייה של 4 קומות נוספות לבניין היא מספקת?
תודה רבה
תמ"א 38 - ערבויות ובטחונות
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
שרלי שלום,
ממש לא!
אתם זקוקים לייעוץ מקצועי דחוף לדעתי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ממש לא!
אתם זקוקים לייעוץ מקצועי דחוף לדעתי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חזוק כנגד רעידת אדמה
איציק
05/01/11
כשמדובר בחיזוק כנגד רעידת אדמה, אזי כנגד איזה עוצמה של רעידת אדמה מדובר (עוצמה בריכטר) ??
תמ"א 38 - חיזוק כנגד רעידות אדמה
עו"ד תומר יפת
מנהל
12/01/11
איציק שלום,
לא נראה לי שיש תשובה לשאלה זו. הדבר לדעתי משתנה בן בניין לבניין. בכל מקרה זו אינה שאלה משפטית אלא שאלה הנדסית בעיקרה ואני איני יודע את התשובה לכך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא נראה לי שיש תשובה לשאלה זו. הדבר לדעתי משתנה בן בניין לבניין. בכל מקרה זו אינה שאלה משפטית אלא שאלה הנדסית בעיקרה ואני איני יודע את התשובה לכך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת חניות בבניין לפי אורלב
גיל
04/01/11
האם בבניין שאין 100% הסכמה יהיה ניתן, עפ"י הצעת החוק של אורלב, להצמיד חניות בטאבו לדירות החדשות?תודה.
תמ"א 38 - הוספת חניות לפי חוק אורלב
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/01/11
גיל שלום,
התשובה היא - כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה היא - כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עידכון שאלתי מאתמול : מיסוי תמ"א 38 וקומת עמודים
משה
03/01/11
שלום רב,
אנא התייחס לשאלותיי להלן במקום השאלות מאתמול (שנכתבו בחופזה ונפלו בהן טעויות), בנושא היבטי מיסוי שונים בתמ"א 38 הן עבור הדיירים והן עבור היזם (שממילא מיסוי הדיירים מגולגל עליו).
1. האם הפטור מהיטל השבחה וממס שבח הינו 100% או רק 90%.
2. האם הפטור מהיטל השבחה וממס שבח חל גם על בנייה בק' עמודים.
3. האם על ניצול % בנייה "רגילים" ע"י היזם חל מס שבח.
4. האם על ניצול הקלה "רגילה" ע"י היזם חלים היטל השבחה ומס שבח.
5. האם הפטור ממע"מ חל רק על הרחבות הדיירים. איך בעצם.
אין מילים בפי לשבח את האתר החשוב והמשכיל.
תודה וכל טוב,
משה
אנא התייחס לשאלותיי להלן במקום השאלות מאתמול (שנכתבו בחופזה ונפלו בהן טעויות), בנושא היבטי מיסוי שונים בתמ"א 38 הן עבור הדיירים והן עבור היזם (שממילא מיסוי הדיירים מגולגל עליו).
1. האם הפטור מהיטל השבחה וממס שבח הינו 100% או רק 90%.
2. האם הפטור מהיטל השבחה וממס שבח חל גם על בנייה בק' עמודים.
3. האם על ניצול % בנייה "רגילים" ע"י היזם חל מס שבח.
4. האם על ניצול הקלה "רגילה" ע"י היזם חלים היטל השבחה ומס שבח.
5. האם הפטור ממע"מ חל רק על הרחבות הדיירים. איך בעצם.
אין מילים בפי לשבח את האתר החשוב והמשכיל.
תודה וכל טוב,
משה
תמ"א 38 - הביטי מיסויי.
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/01/11
שלום רב,
השבתי על שאלותיך למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
השבתי על שאלותיך למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעו"ד יפת תשובתך מ 30.12
צבי
03/01/11
לא ברור לי מתשובתך נושא ההתנגדות מכיון שהיא של הדיירים בקומה א.ברמת גן ניתן לבנות 2 קומות+יציאה לגג.האם התקון מתייחס גם למקרה זה?
תמ"א 38 - אחוז הרב הנדרש לפי חוק אורלב
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/01/11
שלום רב,
החוק מתייחס גם לזה. החוק טרם עבר ולכן הוא כרגע לא חל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
החוק מתייחס גם לזה. החוק טרם עבר ולכן הוא כרגע לא חל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם עדיין צריך מאה אחוז הסכמה לבניית יותר משליש
mishel
02/01/11
האם עדיין צריך מאה אחוז הסכמה לבניית יותר משליש מכמות הדירות הקיימות, האם הצעת החוק של אורלב מתקנת את זה?
תמ"א 38 - אחוז הרוב הנדרש
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/01/11
שלום רב,
התשובה היא כן לשתי השאלות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה היא כן לשתי השאלות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי תמ"א 38 בכלל ודירות בקומת עמודים בפרט
משה
02/01/11
שלום רב,
אשמח לקבל הבהרות בנושא מיסוי לדיירים וליזם (שממילא מיסוי היזמים מגוגל עליו).
1. האם הפטור מהיטל השבחה הינו 100% או רק 90 %.
2. האם ברור שעל תוספת בנייה רגילה מכוח תב"ע חל מיסוי רגיל.
3. האם הפטור ממע"מ חל רק על הרחבות הדיירים.
4. האם הפטור מהיטל השבחה וממס שבח חל גם על קומת עמודים.
כל הכבוד על האתר החשוב והמשכיל.
תודה וכל טוב,
משה
אשמח לקבל הבהרות בנושא מיסוי לדיירים וליזם (שממילא מיסוי היזמים מגוגל עליו).
1. האם הפטור מהיטל השבחה הינו 100% או רק 90 %.
2. האם ברור שעל תוספת בנייה רגילה מכוח תב"ע חל מיסוי רגיל.
3. האם הפטור ממע"מ חל רק על הרחבות הדיירים.
4. האם הפטור מהיטל השבחה וממס שבח חל גם על קומת עמודים.
כל הכבוד על האתר החשוב והמשכיל.
תודה וכל טוב,
משה
תמ"א 38 - הבטי מיסוי
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/01/11
שלום רב,
לשאלותיך:
1. 100%
2. מיסוי רגיל
3. גם על עבודות החיזוק
4.כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לשאלותיך:
1. 100%
2. מיסוי רגיל
3. גם על עבודות החיזוק
4.כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז הסכמה בעקבות אורלב
ענת
02/01/11
שלום עו"ד יפת.
העברתי לפני כשבועיים פנייה וזכיתי למענה מהיר ותודתי על כך. כנראה לא הבחנת בשאלת הבהרה שביקשתי וברשותך, אפנה אותה שוב.
ציינתי כי בבית הורי המבוגרים (מתקרבים ל 90) יש דרישה של דיירים לבניית קומה תחתונה של דירות גן ו 3 קומות עליונות. מדובר בבית בן 5 קומות. הקומה ה 5 דופלקס של קוטג'ים ולהורי דירה כזאת.
ביקשתי לדעת אחוז הסכמה דרוש ועדכנת שלפי חוק התב"ע והתמ"א יידרש רוב של 100%. הבעיה היא שכרגע עומדת על הפרק הצעת החוק של אורלב שמורידה את אחוז ההסכמה ל 66%, גם אם מדובר בתוספת רבה כל כך של יחידות דיור.
האם לבעלי הדופלקס בבניין זה יש משקל רב יותר בהצבעה, כיוון שמדובר בדירה של שתי קומות?
האם זה יכלול כל מבנה? האם זה תלוי במידת הסיכון למבנה ברעידת אדמה?
האמנם ניתן יהיה כמעט להכפיל את הקומות במבנה ולשנות לחלוטין את אופי דירות הדופלקס בהסכמה של 66% מהדיירים?
תודה
ענת
העברתי לפני כשבועיים פנייה וזכיתי למענה מהיר ותודתי על כך. כנראה לא הבחנת בשאלת הבהרה שביקשתי וברשותך, אפנה אותה שוב.
ציינתי כי בבית הורי המבוגרים (מתקרבים ל 90) יש דרישה של דיירים לבניית קומה תחתונה של דירות גן ו 3 קומות עליונות. מדובר בבית בן 5 קומות. הקומה ה 5 דופלקס של קוטג'ים ולהורי דירה כזאת.
ביקשתי לדעת אחוז הסכמה דרוש ועדכנת שלפי חוק התב"ע והתמ"א יידרש רוב של 100%. הבעיה היא שכרגע עומדת על הפרק הצעת החוק של אורלב שמורידה את אחוז ההסכמה ל 66%, גם אם מדובר בתוספת רבה כל כך של יחידות דיור.
האם לבעלי הדופלקס בבניין זה יש משקל רב יותר בהצבעה, כיוון שמדובר בדירה של שתי קומות?
האם זה יכלול כל מבנה? האם זה תלוי במידת הסיכון למבנה ברעידת אדמה?
האמנם ניתן יהיה כמעט להכפיל את הקומות במבנה ולשנות לחלוטין את אופי דירות הדופלקס בהסכמה של 66% מהדיירים?
תודה
ענת
תמ"א 38 - חוק אורלב
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/01/11
ענת שלום,
שאלותייך מרובות ופרטניות ומצריכות בחינה אישית פרטנית. יחד עם זאת, חוק אורלב אכן משנה את מספר היחידות שניתן יהיה לבנות במקרה של התנגדות. הוא גם משנה את דרך חישוב הרוב (עדיין החוק לא עבר). לפיכך, כרגע החוק הוא עדיין בגדר ספקולציה למרות שעבר קריאה טרומית וקיבל את אישור ועדת הפנים של הכנסת להמשך החקיקה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלותייך מרובות ופרטניות ומצריכות בחינה אישית פרטנית. יחד עם זאת, חוק אורלב אכן משנה את מספר היחידות שניתן יהיה לבנות במקרה של התנגדות. הוא גם משנה את דרך חישוב הרוב (עדיין החוק לא עבר). לפיכך, כרגע החוק הוא עדיין בגדר ספקולציה למרות שעבר קריאה טרומית וקיבל את אישור ועדת הפנים של הכנסת להמשך החקיקה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה עם זכויות בניה נוספות
יזם
01/01/11
אני מעוניין לקנות קרקע עם דו משפחתי ועליו דירה בשטח קטן עם היטל השבחה גדול בגלל תוספת זכויות.הבנתי שניתן לעשות תמ"א38 גם בבניינים קטנים מ-400 מ'- מהם הקריטריונים לקבלת אישור כזה מלבד אישור מהנדס העיר?האם במצב זה אקבל את הפטור של 90% מהיטל השבחה?
תמ"א 38 - מינימום לביצוע 400 מ"ר
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/01/11
שלום רב,
איני יודע מאיפה הבנת שניתן לבצע תמ"א עם בבניין שקטן מ - 400 מ"ר.
אשמח אם תשכיל אותי בעניין זה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני יודע מאיפה הבנת שניתן לבצע תמ"א עם בבניין שקטן מ - 400 מ"ר.
אשמח אם תשכיל אותי בעניין זה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה חדשה מתמ"א 38
דורי
29/12/10
שלום,
אני מעוניין לרכוש דירה חדשה הנבנית בקומה חמישית של בניין בו נעשה שיפוץ ובניה לפי תמ"א 38.
שאלתי היא האם יש לי סיכון ברכישה מיזם תמ"א, היות ונאמר לי שיש ברכישה זו סיכונים שאינם קיימים ברכישת דירה חדשה מקבלן.
מהם?
אני מעוניין לרכוש דירה חדשה הנבנית בקומה חמישית של בניין בו נעשה שיפוץ ובניה לפי תמ"א 38.
שאלתי היא האם יש לי סיכון ברכישה מיזם תמ"א, היות ונאמר לי שיש ברכישה זו סיכונים שאינם קיימים ברכישת דירה חדשה מקבלן.
מהם?
רכישת דירה
עו"ד רונן קגן
29/12/10
דורי שלום,
יש לשער, כי טרם הסתיימו ההליכים לרישום הדירה החדשה בלשכת רישום המקרקעין ולכן יש לבדוק היטב את מצב הזכויות כמו בכל דירה שטרם נרשמה (חשוב לוודא שליזם כל אישורי המסים הנדרשים). בנוסף, חוזי רכישת דירה מקבלן בדרך כלל נוטים לטובת הקבלן וגם בכך יש לטפל. אני ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני לצורך קניית הדירה.
יש לשער, כי טרם הסתיימו ההליכים לרישום הדירה החדשה בלשכת רישום המקרקעין ולכן יש לבדוק היטב את מצב הזכויות כמו בכל דירה שטרם נרשמה (חשוב לוודא שליזם כל אישורי המסים הנדרשים). בנוסף, חוזי רכישת דירה מקבלן בדרך כלל נוטים לטובת הקבלן וגם בכך יש לטפל. אני ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני לצורך קניית הדירה.
הריסת בית פרטי ובנייה חדש במסגרת התמ"א
אשר
29/12/10
שלום רב ,
יש ברשותי בית ישן (היתר מ1973) ,שוח הבית הינו 155 מ"ר והמגרש הוא 827 מ"ר (במושע מתוך חלקה של 7143 מ"ר ) כל זכויות הבנייה במגרש נוצלו ע"י השותפים במגרש ויש אובר זכויות .
האם ניתן במסגרת התמ"א תיקו 2 להרוס את המבנה הקיים ולבנות חדש במקומו ואם כן איזה זכויות אוכל לקבל (ממ"ד / הרחבה )
תודה רבה
אשר
יש ברשותי בית ישן (היתר מ1973) ,שוח הבית הינו 155 מ"ר והמגרש הוא 827 מ"ר (במושע מתוך חלקה של 7143 מ"ר ) כל זכויות הבנייה במגרש נוצלו ע"י השותפים במגרש ויש אובר זכויות .
האם ניתן במסגרת התמ"א תיקו 2 להרוס את המבנה הקיים ולבנות חדש במקומו ואם כן איזה זכויות אוכל לקבל (ממ"ד / הרחבה )
תודה רבה
אשר
הריסת בית פרטי
עו"ד רונן קגן
29/12/10
אשר שלום,
על פי הנתונים שפרטת נראה שתמ"א 38 איננה רלבנטית מבחינתך.
אם השותפים עשו שימוש בחלקיהם לצורך הקמת בתים משותפים, יתכן שעסקת קומבינציה היא שתתאים במקרה שלך - כפוף כמובן להסדרת זכויות בניה מתאימות.
על פי הנתונים שפרטת נראה שתמ"א 38 איננה רלבנטית מבחינתך.
אם השותפים עשו שימוש בחלקיהם לצורך הקמת בתים משותפים, יתכן שעסקת קומבינציה היא שתתאים במקרה שלך - כפוף כמובן להסדרת זכויות בניה מתאימות.
הבהרה לגבי תיקון אורלב
צבי
27/12/10
בבינין 3קומות 6 דירות.בתחילה כל הדיירים הסכימו לתמ"א 38 אבל במהלך הדיונים עם קבלנים דיירי קומה 1 אינם מעונינים.מכיון שיש על הגג חדרים הרי שלקבלנים משתלם רק 2 קומות.האם תיקון אורלב מדבר על אפשרות של פנייה לועדה לפני הגשת תוכניות ע"י הקבלן? או על אפשרות גם כך להסתפק ב4 מ6 הדיירים? סה"כ אנו רוצים להגן נגד רעידות אדמה.
תיקון אורלב
עו"ד רונן קגן
29/12/10
נראה לי שרבה הציפייה לתיקון החוק וכבר ראיתי ושמעתי על תילי תילים של ציפיות. לדעתי, כדאי שנמתין לנוסח התיקון שיאושר ואז ניתן יהיה לבחון את הנושא.
שימוש בחניה של מתנגדי לתמ"א
סימה
23/12/10
שלום
בבניין שלי ישנה הסכמה כמעט מלאה לתמ"א 38 שלא כוללת אותי ודייר נוסף. במידה ויהייה אישור מטעם העיריה הפרוייקט יתבצע על אף התנגדותי. האם לאור זאת אוכל לקבל חניה? או שהתנגדותי לפרוייקט שיצא לפועל ויפגע בי משיקולים אישיים ימנע ממני שימוש בחניה?
שאלתי התעוררה בעיקבות דיעה של יו"ר ועד הבית שהשווה את המצב להסכמה או אי הסכמה ושימוש במעלית המותקנת בבנין.
בתודה מראש סימה
בבניין שלי ישנה הסכמה כמעט מלאה לתמ"א 38 שלא כוללת אותי ודייר נוסף. במידה ויהייה אישור מטעם העיריה הפרוייקט יתבצע על אף התנגדותי. האם לאור זאת אוכל לקבל חניה? או שהתנגדותי לפרוייקט שיצא לפועל ויפגע בי משיקולים אישיים ימנע ממני שימוש בחניה?
שאלתי התעוררה בעיקבות דיעה של יו"ר ועד הבית שהשווה את המצב להסכמה או אי הסכמה ושימוש במעלית המותקנת בבנין.
בתודה מראש סימה
שימוש בחניה
עו"ד רונן קגן
29/12/10
סימה שלום,
אני מתקשה לראות כיצד ניתן להצמיד חניות לכל הדירות למעט הדירה שלך. המקרה גם אינו דומה כלל לנושא התקנת מעלית שם הדיירים המתקינים נושאים בעלות בעוד כאן העלות משולמת על ידי כל הדיירים (באמצעות העברת זכויות ליזם). אם את רואה שמסתמן נסיון לפגוע בזכויותיך משיקולים שאינם ענייניים - יש לפעול להגן עליהם.
בכל מקרה, אם את חושבת שהפרוייקט יצא לדרך על אף התנגדותך - לא עדיף להצטרף ולמקסם את התמורה?
אני מתקשה לראות כיצד ניתן להצמיד חניות לכל הדירות למעט הדירה שלך. המקרה גם אינו דומה כלל לנושא התקנת מעלית שם הדיירים המתקינים נושאים בעלות בעוד כאן העלות משולמת על ידי כל הדיירים (באמצעות העברת זכויות ליזם). אם את רואה שמסתמן נסיון לפגוע בזכויותיך משיקולים שאינם ענייניים - יש לפעול להגן עליהם.
בכל מקרה, אם את חושבת שהפרוייקט יצא לדרך על אף התנגדותך - לא עדיף להצטרף ולמקסם את התמורה?
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
