פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
הוספת/בנית ממ"ד בדירה קיימת
מאיר
09/12/10
שאלה למומחים- האם אפשר בכלל לבנות או להוסיף ממ"ד לדירה קיימת . הבנין בן 8 קומות והדירה בקומה 5.
האם זה אפשרי תוך שימוש באחד החדרים?
האם זה אפשרי תוך שימוש באחד החדרים?
הוספת ממ"ד
עו"ד רונן קגן
10/12/10
אינני מהנדס כמובן, אבל למיטב ידיעתי לא ניתן להסב חדר קיים לממ"ד. התקנים דורים קירות בטון המעוגנים בעומק מסויים בקרקע וכו'.
לגבי תוספת - עקרונית הדבר אפשרי כפי שמוסיפים ממ"דים בחלק ניכר מהפרוייקטים למימוש תמ"א 38. יש לבדוק באופן פרטני זכויות בניה וכיוצב'.
לגבי תוספת - עקרונית הדבר אפשרי כפי שמוסיפים ממ"דים בחלק ניכר מהפרוייקטים למימוש תמ"א 38. יש לבדוק באופן פרטני זכויות בניה וכיוצב'.
דייר מתנגד וגורל המקלט
מ.
07/12/10
שלום לכולם,בבניין אצלנו 3 קומות ו- 6 דירות. אחד הדיירים מתנגד לתמ"א, ודורש שישאירו את המקלט בקומת העמודים כפיתרון מיגון עבורו, היות ולא יחובר לממ"ד, וכן את המחסן שלו במקומו.דרישתו תפגע בכדאיות הפרויקט מכיוון ששטח הדירה שיכולה להבנות בקומת העמודים יוקטן לו ישאר המקלט. השארת המחסן במקומו תיצור בעיה דומה.האם מי מטענותיו תתקבל ע"י המפקח? האם ניתן לחברו לממ"ד בכפיה (הלא הממ"ד יבנה ממילא מחוץ לדירתו).בתודה מראש.
תמ"א 38 - כפיה על דייר מתנגד
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/12/10
שלום רב,
ניתן לכפות שינוי ברכוש המשותף על דייר מתנגד. לא ניתן לכפות עליו שינויי ברכושו הפרטי.
זה המצב החוקי כיום ואיתו צריך להתמודד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לכפות שינוי ברכוש המשותף על דייר מתנגד. לא ניתן לכפות עליו שינויי ברכושו הפרטי.
זה המצב החוקי כיום ואיתו צריך להתמודד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדויות תכנוניות + הצעת החוק של אורלב
ר.
07/12/10
לתומר שלום,אודה אם תוכל לענות על 2 שאלות בנושא תמ"א 38:1. אני גר בבניין ובו 6 דירות ו- 3 קומות. עקב השינוי המבוקש אאבד את הנוף מדירתי לים (לגבי יתר הדירות -- או שאין להן נוף לים מלכתחילה או שלא תאבדנה אותו).האם הועדה המקומית/ מפקח נוהגים להסתכל על אובדן נוף לים כפגיעה מהותית? (אינני נתנגד לתמ"א; התנגדותי תכנונית בלבד)2. האם, כל עוד לא התקבל תיקון החוק של ח"כ אורלב, הקבלן יוגבל בבנייה נוספת (במסגרת התמ"א) של עד שליש מסך רצפות הבניין במידה ואין הסכמת 100% מהדיירים?בברכה,ר.
תמ"א 38 - התנגדות תכנונית
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/12/10
שלום רב,
לגבי השאלה הראשונה - לפי פסיקת בית המשפט המחוזי בחיפה התנגדותך צריכה להידחות על ידי המפקח.
לגבי השאלה השניה - התשובה היא כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לגבי השאלה הראשונה - לפי פסיקת בית המשפט המחוזי בחיפה התנגדותך צריכה להידחות על ידי המפקח.
לגבי השאלה השניה - התשובה היא כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית ממדים ותמ"א
אלי
06/12/10
1. אנחנו מנסים לקדם את נושא התמ"א אצלנו בבניין כבר מעל לשנה ולצערי נתקלים בקשיים אין סופיים ע"י בעלי דירות אשר רוצים לעשות מהעניין הון מקסימאלי, יש לציין כי בעלי הדירות הללו אינם גרים בבניין אלא משקיעים.
הדיירים אשר גרים בבניין מנסים בכל דרך לקדם את הנושא בעיקר בגלל שאין לנו מקלט בבניין ואנו גרים באזור בעייתי.
מה ניתן לעשות נגד דיירים אלה?
2. שקלנו לבנות עצמאית ממ"דים ללא התמ"א אם ימשכו הבעיות.
אנחנו בניין עם 2 כניסות, כאשר 2 הכניסות רשומות יחד כבניין משותף אחד. מה הרוב שאנו צריכים על מנת לקדם את הנושא? ומה הפרוצדורה.
תודה!
הדיירים אשר גרים בבניין מנסים בכל דרך לקדם את הנושא בעיקר בגלל שאין לנו מקלט בבניין ואנו גרים באזור בעייתי.
מה ניתן לעשות נגד דיירים אלה?
2. שקלנו לבנות עצמאית ממ"דים ללא התמ"א אם ימשכו הבעיות.
אנחנו בניין עם 2 כניסות, כאשר 2 הכניסות רשומות יחד כבניין משותף אחד. מה הרוב שאנו צריכים על מנת לקדם את הנושא? ומה הפרוצדורה.
תודה!
תמ"א 38 - סחטנות של מיעוט מהדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/12/10
אלי שלום,
זוהי סיטואציה שכיחה ביותר. בדיוק לשם כך נקבע כי הרוב הדרוש לצורך ביצוע עסקה עומד על 66% בלבד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זוהי סיטואציה שכיחה ביותר. בדיוק לשם כך נקבע כי הרוב הדרוש לצורך ביצוע עסקה עומד על 66% בלבד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הועד סגר דיל עם קבלן- איך מיעוט יכול להקטין הנזקים
רובי
04/12/10
שלום, הבית בשכונה יקרה במיקום מעולה, גג של יותר מ-500 מ"ר שהבנייה תניב עשרות מליונים. הבניין כברמשופץ ומורחב ועם מעלית. הועד דוחף ומאיים כי הרווח על הגג יהיה מליונים. הקבלן רוצה להרחיב הדירות ולהוסיף חנייה במקום הגינה. מה זכויות המתנגדים: אנו לא רוצים שינוי הדירה בלי התייעצות איתנו, מי יממן את השינוי הפנימי (הרחבות ריצוף, הזזת קירות וכו') איך אפשר לאסור הרס הגינה? אין לנו שום מחויבות מהקבלן ועוד דורש שכר לאדריכל. מה ניתן לעשות ? (אנו חוששים גם מזיוף חתימות). האם אין גבול לערך העיסקה? תודה
תמ"א 38 - התגנדות דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/12/10
רובי שלום,
לכל דייר זכות להתנגד לביצוע עסקת תמ"א. יש לבחון בדיוק מהן הטענות ומה הסיכוי שלהם באופן ריאלי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לכל דייר זכות להתנגד לביצוע עסקת תמ"א. יש לבחון בדיוק מהן הטענות ומה הסיכוי שלהם באופן ריאלי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התייעצות בנוגע לתמ"א 38 :
bts
04/12/10
התייעצות בנוגע לתמ"א 38 :
בבנין בו יש לי דירה התארגנו מס' דיירים לבצוע פרויקט תמ"א 38.
הם בחרו קבלן וחתמו עימו על חוזה.
בבנין 16 דירות. 13 חתמו. יש 3 מתנדים ואני ביניהם.
אני לא מתנגד עקרונית, אלא שבדקתי את החוזה של הקבלן עם עו"ד מטעמי ששכרתי
שמצא שהחוזה לא טוב לדיירים, נדרשים בו תיקונים רבים לצורך הבטחת זכויות הדיירים וכן בדקתי בדרכים נוספות את החוזה והכנתי מסמך של כל התיקונים שצריך.
שלחתי את המסמך לעוה"ד של הקבלן והוא השיב שזה תכתיב או שאחתום על החוזה שלהם או שהם כבר יתגברו על ההתנגדות שלי ואין לו כל כוונה לנהל עימי מו"מ.
כל זאת למרות שהוא רוצה לבנות דירות חדשות ביותר משליש ממספר הדירות הקיימות
ולנצל גם זכויות תב"ע, כלומר הוא צריך 100% הסכמה לכך.
כזכור ההצעות לתיקון החוק של ח,כ אורלב ואחרים להקל עם הקבלנים טרם עברו בכנסת.
למרות שאומרים שקבלנים בדר"כ נרתעים מלהוציא הוצאות בלי 100% הסכמה הקבלן הזה הגיש בקשה לקבלת היתר בניה בעיריה.
נמסר לי טלפונית בעיריה כי אקבל בדואר רשום העתק מהבקשה בתוך זמן קצר.
עוה"ד שייצג אותי נשכר לצורך הכנת חוו"ד שניה בלבד ולא לייצוג מלא וכרגע אינו מייצג אותי. מסיבות שונות איני רוצה שהוא ייצג אותי בהמשך.
ברור לי שאחרי שהקבלן יקבל היתר בניה אצטרך לנהל משפט נגדו, בהנחה שהחוק יתוקן. לפי החוק הנוכחי הוא צריך 100% הסכמה ולא יוכל לבנות בלי הסכמתי.
ההליך הוא תביעה בפני המפקח על המקרקעין.
העילות שלי יהיו הדרישות לתיקונים מהותיים בחוזה ,מדובר בחוזה של 42 עמודים ויש צורך ב 98 (!!) תיקונים חלקם מהותיים שנוגעים לרצון שלו למכור דירות ולרשום הערות אזהרה לטובת קוני צד ג' בלי ביטחונות מספיקים ואף משכנתא לטובת בנק שיעניק לו מימון בלי לתת ערבות בנקאית לדיירים,הביטוחים שהוא מציע אינם מספיקים ועוד.
אני מעריך שיש לי סיכוי טוב בבימ"ש. אני לא הסרבן הנקמן שנעלב פעם מהדיירים ומנסה לקלקל ,אני לא הסרבן הלא רציונלי שאין לו סיבה ,אני לא הסרבן הסחטן שרוצה לעצמו יותר,הסירוב שלי נובע מכך שאין ערובות מספיקות כלכליות והדבר עלול להסתיים באסון כלכלי לדיירים אם הקבלן יפשוט רגל. מדובר בבנין ישן שהגרים בו אינם מבוססים בלשון המעטה ואסון עבורם יהיה משהו חסר תקנה.
יש בחוזה עוד סעיפים מקוממים לטובת הקבלן, איני יכול לפרט הכל.
השאלות שלי:
1. המקום לטענות משפטיות הוא אצל המפקח על המקרקעין ולא בועדה לתיכנון ובניה.
בכל זאת כשאקבל את העתק הבקשה, האם כדאי לי לבדוק אותה מול מהנדס ? היש עילה להגיש התנגדות בועדה לתיכנון ובניה ?
ב. כרגע אין לי עו"ד. האם אני צריך כבר עכשיו עו"ד שייצג אותי או רק כשיהיה היתר בניה ומשפט במושט ?
ג. כמה אמור לעלות לי משפט נגד קבלן על תמ"א 38 בפני המפקח על המקרקעין ? מהו טווח המחירים הסביר הממוצע ?
ד. כיצד לבחור עו,ד מתאים ? איך להכין רשימה של כמה עו"ד מתאימים ולבחור אחד מתוכם ?
ה. האם מנהל מקרקעי ישראל נוהג לגבות דמי היתר בגין אישור תמ"א 38 ?
המייל שלי:
***צונזר ע"י המערכת***
בבנין בו יש לי דירה התארגנו מס' דיירים לבצוע פרויקט תמ"א 38.
הם בחרו קבלן וחתמו עימו על חוזה.
בבנין 16 דירות. 13 חתמו. יש 3 מתנדים ואני ביניהם.
אני לא מתנגד עקרונית, אלא שבדקתי את החוזה של הקבלן עם עו"ד מטעמי ששכרתי
שמצא שהחוזה לא טוב לדיירים, נדרשים בו תיקונים רבים לצורך הבטחת זכויות הדיירים וכן בדקתי בדרכים נוספות את החוזה והכנתי מסמך של כל התיקונים שצריך.
שלחתי את המסמך לעוה"ד של הקבלן והוא השיב שזה תכתיב או שאחתום על החוזה שלהם או שהם כבר יתגברו על ההתנגדות שלי ואין לו כל כוונה לנהל עימי מו"מ.
כל זאת למרות שהוא רוצה לבנות דירות חדשות ביותר משליש ממספר הדירות הקיימות
ולנצל גם זכויות תב"ע, כלומר הוא צריך 100% הסכמה לכך.
כזכור ההצעות לתיקון החוק של ח,כ אורלב ואחרים להקל עם הקבלנים טרם עברו בכנסת.
למרות שאומרים שקבלנים בדר"כ נרתעים מלהוציא הוצאות בלי 100% הסכמה הקבלן הזה הגיש בקשה לקבלת היתר בניה בעיריה.
נמסר לי טלפונית בעיריה כי אקבל בדואר רשום העתק מהבקשה בתוך זמן קצר.
עוה"ד שייצג אותי נשכר לצורך הכנת חוו"ד שניה בלבד ולא לייצוג מלא וכרגע אינו מייצג אותי. מסיבות שונות איני רוצה שהוא ייצג אותי בהמשך.
ברור לי שאחרי שהקבלן יקבל היתר בניה אצטרך לנהל משפט נגדו, בהנחה שהחוק יתוקן. לפי החוק הנוכחי הוא צריך 100% הסכמה ולא יוכל לבנות בלי הסכמתי.
ההליך הוא תביעה בפני המפקח על המקרקעין.
העילות שלי יהיו הדרישות לתיקונים מהותיים בחוזה ,מדובר בחוזה של 42 עמודים ויש צורך ב 98 (!!) תיקונים חלקם מהותיים שנוגעים לרצון שלו למכור דירות ולרשום הערות אזהרה לטובת קוני צד ג' בלי ביטחונות מספיקים ואף משכנתא לטובת בנק שיעניק לו מימון בלי לתת ערבות בנקאית לדיירים,הביטוחים שהוא מציע אינם מספיקים ועוד.
אני מעריך שיש לי סיכוי טוב בבימ"ש. אני לא הסרבן הנקמן שנעלב פעם מהדיירים ומנסה לקלקל ,אני לא הסרבן הלא רציונלי שאין לו סיבה ,אני לא הסרבן הסחטן שרוצה לעצמו יותר,הסירוב שלי נובע מכך שאין ערובות מספיקות כלכליות והדבר עלול להסתיים באסון כלכלי לדיירים אם הקבלן יפשוט רגל. מדובר בבנין ישן שהגרים בו אינם מבוססים בלשון המעטה ואסון עבורם יהיה משהו חסר תקנה.
יש בחוזה עוד סעיפים מקוממים לטובת הקבלן, איני יכול לפרט הכל.
השאלות שלי:
1. המקום לטענות משפטיות הוא אצל המפקח על המקרקעין ולא בועדה לתיכנון ובניה.
בכל זאת כשאקבל את העתק הבקשה, האם כדאי לי לבדוק אותה מול מהנדס ? היש עילה להגיש התנגדות בועדה לתיכנון ובניה ?
ב. כרגע אין לי עו"ד. האם אני צריך כבר עכשיו עו"ד שייצג אותי או רק כשיהיה היתר בניה ומשפט במושט ?
ג. כמה אמור לעלות לי משפט נגד קבלן על תמ"א 38 בפני המפקח על המקרקעין ? מהו טווח המחירים הסביר הממוצע ?
ד. כיצד לבחור עו,ד מתאים ? איך להכין רשימה של כמה עו"ד מתאימים ולבחור אחד מתוכם ?
ה. האם מנהל מקרקעי ישראל נוהג לגבות דמי היתר בגין אישור תמ"א 38 ?
המייל שלי:
***צונזר ע"י המערכת***
תמ"א 38 - יעוץ פרטני
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/12/10
שלום רב,
הפניה מפורטת ביותר ומעלה שאלות רבות פרטניות ואינה מתאימה למענה במסגרת הפורום.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הפניה מפורטת ביותר ומעלה שאלות רבות פרטניות ואינה מתאימה למענה במסגרת הפורום.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליטיגציה
עו"ד רונן קגן
07/12/10
צודק עו"ד תומר יפת. פנייתך מצריכה ייעוץ פרטני.
באופן עקרוני ניתן לנקוט בהליכים שונים אבל לקחת בחשבון שבהנחה שהדיירים היו מיוצגים לצורך ההסכם, כנראה שיהיה קושי לא קל להצליח בהם.
אני מניח שהדרך הנכונה הינה בכל זאת לנהל מו"מ עם היזם על הנושאים הקריטיים יותר, שכן על אף ההתנהלות שאתה מתאר קיים לו אינטרס להגיע עמך להסכמה.
לגבי מינהל מקרקעי ישראל - מנסיוני לגבי פרוייקט מסויים - המינהל לא גבה דמי היתר מבעלי דירות שהיוונו את זכויותיהם.
באופן עקרוני ניתן לנקוט בהליכים שונים אבל לקחת בחשבון שבהנחה שהדיירים היו מיוצגים לצורך ההסכם, כנראה שיהיה קושי לא קל להצליח בהם.
אני מניח שהדרך הנכונה הינה בכל זאת לנהל מו"מ עם היזם על הנושאים הקריטיים יותר, שכן על אף ההתנהלות שאתה מתאר קיים לו אינטרס להגיע עמך להסכמה.
לגבי מינהל מקרקעי ישראל - מנסיוני לגבי פרוייקט מסויים - המינהל לא גבה דמי היתר מבעלי דירות שהיוונו את זכויותיהם.
תמ"א 38 במימוש עצמי
רונן לינג***צונזר ע"י המערכת***
28/12/10
נשמע מצב מאוד לא סמפטי . אני חושב לטובת כל הדיירים כדאי לכם לשקול ברצינות מימוש תמ"א 38 במימוש עצמי ( עם מנהל פרויקט תמ"א ) כאשר רמת הסיכון שלכם מינימלית ויש לכם ערביות בנקאית לפרויקט . ***צונזר ע"י המערכת***
הערת אזהרה במסגרת הסכם תמא – חלופות?
גוג
03/12/10
היזם דורש מאיתנו הדיירים הערת אזהרה על רכוש משותף בעת חתימה על ההסכם? האם מקובל? האם יכול לרשום כאשר אין 100% חתימות? מה עושים במקרה כזה (שאין בשלב ראשון 100% חתימות)?
תמ"א 38 - הערת אזהרה לטובת היזם
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/12/10
שלום רב,
זה מקובל מאוד ובלבד שאצל עוה"ד של הדיירים יש יפויי כוח מקביל למחיקת הערת האזהרה.
למיטב ידיעתי יש מקומות בהם לשכת רישום המקרקעין דורשת 100% חתימות לצורך רישום הערת אזהרה הגם שלטעמי אין בכך כל היגיון ובהחלט ישנה חוסר וודאות מסויימת בנושא (זו אגב בעיית היזם ולא בעייה של הדיירים).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זה מקובל מאוד ובלבד שאצל עוה"ד של הדיירים יש יפויי כוח מקביל למחיקת הערת האזהרה.
למיטב ידיעתי יש מקומות בהם לשכת רישום המקרקעין דורשת 100% חתימות לצורך רישום הערת אזהרה הגם שלטעמי אין בכך כל היגיון ובהחלט ישנה חוסר וודאות מסויימת בנושא (זו אגב בעיית היזם ולא בעייה של הדיירים).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכות סירוב לתמ"א 38
דרור
03/12/10
האם כמחזיק דירה בקומה אחרונה יש לי זכות סירוב לתמ"א 38. האם בהיותי רוכש דירה בקומה גבוהה,על כל המשתמע, בכדי שלא לחיות מתחת לשכנים בקומה מעלי יש זכות סירוב לפרויקט.
תמ"א 38 - זכויות דייר בקומה עליונה
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/12/10
דרור שלום,
בהנחה שהזכויות על הגג רשומות באופן שווה לכלל הדיירים הרי שהזכויות שלך זהות לזכויות של כלל הדיירים גם כן ואינך נהנה מעדיפות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בהנחה שהזכויות על הגג רשומות באופן שווה לכלל הדיירים הרי שהזכויות שלך זהות לזכויות של כלל הדיירים גם כן ואינך נהנה מעדיפות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אילו חתימות יש לאסוף על מנת לבצע פרויקט במסגרת תמ"
ליאור
02/12/10
שלום,בבניין בו אני גר מעוניינם לבצע תוספת ממ"דים ומפרפסות במסגרת תמ"א 38.המבנה המדובר מכיל 6 בניינים צמודים זה לזה המחולקים ל-3 כניסות באמצעות גשרים. לכל גשר גישה לשני בניינים.כל 6 הכניסות הן תחת אותו גוש וחלקה.האם יש להחתים את כל הדיירים מכל 6 הבניינים?האם יש להחתים את כל הדיירים מהכניסה שלי (2 בניינים)?האם מספיק להחתים את הדיירים מהבניין שלי?תודה מראש,ליאור.
חתימות
עו"ד רונן קגן
02/12/10
שלום ליאור,
האת היא שאני מתקשה לתאר את מבנה נהניינים שאתה מציג... כנראה שצריך לראות את זה בעיניים.
עקרונית, ניתן לכאורה לבצע פרוייקט תמ"א 38 בבניין אחד, אולם הביצוע עלול להיות בעייתי (תלוי גם במבנה המדוייק של הבניינים) וכפי שכתב כאן עו"ד תומר יפת, רוב העיריות אינן נותנות הסכמתן לביצוע שכזה.
לפיכך המלצתי הינה שתאספו חתימות מכל הדיירים בכל המבנים. באופן עקרוני היתכנות ביצוע פרוייקט שכזה תגדל מהותית אם כל הדיירים יתנו הסכמה לביצועו (אם אין הסכמה של כולם קיימות מגבלות שונות כגון הצורך בפניה למפקח והגבלת שטח הבנייה).
האת היא שאני מתקשה לתאר את מבנה נהניינים שאתה מציג... כנראה שצריך לראות את זה בעיניים.
עקרונית, ניתן לכאורה לבצע פרוייקט תמ"א 38 בבניין אחד, אולם הביצוע עלול להיות בעייתי (תלוי גם במבנה המדוייק של הבניינים) וכפי שכתב כאן עו"ד תומר יפת, רוב העיריות אינן נותנות הסכמתן לביצוע שכזה.
לפיכך המלצתי הינה שתאספו חתימות מכל הדיירים בכל המבנים. באופן עקרוני היתכנות ביצוע פרוייקט שכזה תגדל מהותית אם כל הדיירים יתנו הסכמה לביצועו (אם אין הסכמה של כולם קיימות מגבלות שונות כגון הצורך בפניה למפקח והגבלת שטח הבנייה).
שכירות
אריה זהר
02/12/10
ברשות הורי דירה 2 חדרים שמשוכרת בבניין אם 20 דיירים . אני מעוניין לדעת מה קורה אם דמי השכירות לאורך כל תקופת השיפוץ של תמ"א 38 ,מכוון שהדייר כבר הודיע שבעת השיפוץ אינו מעוניין להמשיך את החוזה (הבניין 4 קומות והדירה הנ"ל קומה 4 ) האם אנו זכאים לפיצוי עקב אובדן שכירות .אני חייב לציין שדמי השכירות שהורי מקבלים עובר לדירה שהם שכרו .תודה אריה .
תמ"א 38 - פיצוי בגין דמי שכירות מופחתים
עו"ד תומר יפת
מנהל
06/12/10
אריה שלום,
זהו עניין מסחרי לחלוטין. תלוי בכדאיות העסקה עבור היזם ועד כמה משתלם לו להשתתף בהשלמת דמי השכירות לגובה הנוכחי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זהו עניין מסחרי לחלוטין. תלוי בכדאיות העסקה עבור היזם ועד כמה משתלם לו להשתתף בהשלמת דמי השכירות לגובה הנוכחי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יחס בין תכנית מפורטת לתמ"א 38
שאו
30/11/10
השאלה שלי היא משפטית, האם תב"ע מפורטת שבה יש זכויות נוספות שלא נוצלו גוברת על תמ"א 38 או מתווספות אליה, כיום יש חילוקי דעות לגבי הנושא אנו גרים המבנה שהתב"ע המפורטת שיש למבנה זכיות בניה שלא נוצלו האם מותר לקבלן לנייד זכיות שלא נוצלו ע"י ולהוסיף על התמ"א 38 ????
תמ"א 38 - זכויות תב"ע אל מול תמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/11/10
שאול שלום,
זכויות התב"ע המקומי גוברות על זכויות מכוח התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זכויות התב"ע המקומי גוברות על זכויות מכוח התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקשרות עם עו"ד
עו"ד רונן קגן
30/11/10
התשובה תלויה בך ובאופן שבו נוח לך לעבוד. אין כל מניעה להתקשר עם עו"ד רק לאחר שבוחרים יזם. מצד שני, התקשרות עם עו"ד בשלב ראשוני יותר יתכן ויעזור לך שכן עו"ד יוכל לכוון אותך ליזמים בעלי מוניטין בתחום התמ"א, כמו גם לגבי אופן הפעולה המומלץ.
המלצתי היא שתקיים אסיפת דיירים ויירשם פרוטוקול המסמיך אותך, אולי עם דייר/ים נוסף/ים לנהל מו"מ מטעם בעלי הדירות ע יזם ולהתקשר לצורך זה עם עו"ד ובעלי מקצוע אחרים, ככל שיידרשו, כגון מהנדס לבחינת המפרט הטכני המוצע.
המלצתי היא שתקיים אסיפת דיירים ויירשם פרוטוקול המסמיך אותך, אולי עם דייר/ים נוסף/ים לנהל מו"מ מטעם בעלי הדירות ע יזם ולהתקשר לצורך זה עם עו"ד ובעלי מקצוע אחרים, ככל שיידרשו, כגון מהנדס לבחינת המפרט הטכני המוצע.
תמ"א 38 - התקשרות עם עוה"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/11/10
עו"ד קגן שלום,
פתחת שאלה במקום להשיב תשובה לגונן.
בכל מקרה, תודה על עזרתך המועילה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
פתחת שאלה במקום להשיב תשובה לגונן.
בכל מקרה, תודה על עזרתך המועילה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
גונן יהלום
07/12/10
תודה לעורך דין קוגן על התשובה המפורטת. רואים שאתה מומחה בתחום תמא 38. תשובתך מחזקת בי את הנטיה להתקשר עם עורך דין תמא 38 כמה שיותר מהר
שיפוץ הבניין במסגרת תמא 38
גונן יהלום
30/11/10
אני גר ברמת גן, והחלטנו כל הדיירים לשפץ את הבניין. הבנתי שהבניין שלנו זכאי להכלל בתכנית תמא 38 מכיוון שהוא נבנה לפי 1975 . אני בועד הבית ומרכז את נושא השיפוץ וההתנהלות בנושא תמ"א 38. באיזה שלב מומלץ לפנות לעורך דין על מנת לקבל ייעוץ משפטי בנושא? לפני הפנייה לקבלן ולרשויות או רק אחרי שכבר יש לנו אישור וקבלן מועמד?
תמ"א 38 - המועד לבחירת עוה"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/11/10
גונן שלום,
העמדה שלי היא שככל שיהא לכם עו"ד משלב מוקדם יותר כך תהנו מייעוץ מקצועי שיחסוך תקלות ובעיות משלבים מוקדמים.
לטעמי, הרווח יהיה כולו שלכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
העמדה שלי היא שככל שיהא לכם עו"ד משלב מוקדם יותר כך תהנו מייעוץ מקצועי שיחסוך תקלות ובעיות משלבים מוקדמים.
לטעמי, הרווח יהיה כולו שלכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם תמ"א 38
שאול
30/11/10
אני מעוניין להיות יזם תמ"א בבניין שלי, האם זה אפשרי?
אם כן מה הרווח שלי מהעיסקה?
ולאיזה בעלי מקצוע אני צריך לפנות?
תודה.
אם כן מה הרווח שלי מהעיסקה?
ולאיזה בעלי מקצוע אני צריך לפנות?
תודה.
הדיירים יכולים לבצע תמ"א 38 לבדם
עו"ד רונן קגן
30/11/10
אין מניעה שאתה תהיה היזם של התמ"א בבניין בו אתה מתגורר.
לצורך הביצע, כמו כל יזם, תזדקק לשירותי אדריכל, קונסטרוקטור, קבלן ועו"ד.
חשוב לבדוק את אופן הביצוע גם מבחינת היכולת לעשות שימוש בפטורים ממס המוקנים בעניין תמ"א 38.
לצורך הביצע, כמו כל יזם, תזדקק לשירותי אדריכל, קונסטרוקטור, קבלן ועו"ד.
חשוב לבדוק את אופן הביצוע גם מבחינת היכולת לעשות שימוש בפטורים ממס המוקנים בעניין תמ"א 38.
מה משמעות ביטול הפטור מהיטל השבחה בגין עס' תמ"א 38
צבי
30/11/10
מה משמעות ביטול הוראת השעה לפטור מהיטל השבחה בגין עסקאות תמ"א 38
ואיפה זה בדיוק עומד מבחינת החקיקה או לחילופין מה עושים ?
האם חל על הקבלן האם על הדיירים ? מה פירש החוק ?
תודה מראש צבי
ואיפה זה בדיוק עומד מבחינת החקיקה או לחילופין מה עושים ?
האם חל על הקבלן האם על הדיירים ? מה פירש החוק ?
תודה מראש צבי
תמ"א 38 - פטור מהיטל השבחה
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/11/10
צבי שלום,
משמעות ביטול הפטור הוא חבות מלאה בהיטל השבחה. מי שנושא בזה הוא היזם ולא הדיירים.
כפי שראית משרד הפנים מעביר תיקון לחוק שמאפשר את הארכת המועד.
איני רואה מצב שבו לא ינתן פטור בעת שהממשלה יוזמת זאת.
לפיכך, לדעתי לא תהיה לכך השפעה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
משמעות ביטול הפטור הוא חבות מלאה בהיטל השבחה. מי שנושא בזה הוא היזם ולא הדיירים.
כפי שראית משרד הפנים מעביר תיקון לחוק שמאפשר את הארכת המועד.
איני רואה מצב שבו לא ינתן פטור בעת שהממשלה יוזמת זאת.
לפיכך, לדעתי לא תהיה לכך השפעה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
רונית
29/11/10
רציתי לדעת האם מקובל שהיזם של התמ"א (שמקשר את השכנים מול הקבלן) הוא עו"ד והוא זה שגם עושה את החוזים של השכנים מול הקבלן. על פניו נראה כי החוזה לטובתנו אבל הוא מקבל את השכר מהקבלן. מה הדין? האם זה מקובל?
הצורך בעו"ד
עו"ד רונן קגן
30/11/10
הסכם תמ"א 38 הינו הסכם מורכב שדורש הגנה לא מועטה על בעלי הדירות - קביעת הזכויות המועברות, בטחונות, שעבודים, התנהלות באתר הבנייה ועוד ועוד.
אם את מצויה בעיצומה של עסקה, אני מניח שיקל עליך להבין את הצורך בעו"ד לאחר שתקבלי טיוטת הסכם מהקבלן.
מנסיוני, הסכם בו יוצגו הדיירים על ידי עו"ד בעל נסיון בתחום אינו דומה לטיוטה הראשונית של ההסכם עליו מבקש להחתים הקבלן את הדיירים ומכך נוע שהאינטרסים של הדיירים יעוגנו ויוגנו כהלכה.
אם את מצויה בעיצומה של עסקה, אני מניח שיקל עליך להבין את הצורך בעו"ד לאחר שתקבלי טיוטת הסכם מהקבלן.
מנסיוני, הסכם בו יוצגו הדיירים על ידי עו"ד בעל נסיון בתחום אינו דומה לטיוטה הראשונית של ההסכם עליו מבקש להחתים הקבלן את הדיירים ומכך נוע שהאינטרסים של הדיירים יעוגנו ויוגנו כהלכה.
שאלה ובקשה לגבי תמא 38
אורן שרון
29/11/10
שלוםהאם אפשר לבצע תמ"א 38 על בניין שצמוד אליו בניין נוסף ?כלומר האם אפשר לבנות קומות נוספות על החלק של בניין אחד ?כמו כן מישהו יכול להמליץ על חברה שכבר ביצעה תמ"א 38 בהצלחה ?תודה ויום טוב אורן
בניינים צמודים
עו"ד רונן קגן
30/11/10
על פניו לא אמורה להיות בעייתיות בבניית קומות נוספות על בניין שכזה, אם כי הגיוני יותר לאחד את שני הבניינים יחדיו (גם מהבחינה האסטתית של חזות המבנה).
קיימות מספר חברות שבצעו תמ"א 38 - אם כי לא רבות ומספר גדול יותר של חברות שעוסקות בנושא ומצויות בשלבים כאלה ואחרים של התקדמות.
אינני יודע אם הפורום הוא המקום לנקוב בשם חברה כזו או אחרת.
קיימות מספר חברות שבצעו תמ"א 38 - אם כי לא רבות ומספר גדול יותר של חברות שעוסקות בנושא ומצויות בשלבים כאלה ואחרים של התקדמות.
אינני יודע אם הפורום הוא המקום לנקוב בשם חברה כזו או אחרת.
עו"ד
מיכל
28/11/10
למה אני צריכה עו"ד מיוחד כשאני נכנסת לפרוייקט תמ"א?
מה הוא צריך לעשות בדיוק?
מה הוא צריך לעשות בדיוק?
תמ"א 38 - עוה"ד של הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
30/11/10
מיכל שלום,
לעוה"ד של הדיירים תפקידים רבים. מדובר בעסקה סבוכה מאוד של מכירת זכויות כנגד קבלת שירותי בניה. יש עניינים של מכירת זכויות, ניסוח הסכם, בטחונות וכיוצ"ב נושאים נוספים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לעוה"ד של הדיירים תפקידים רבים. מדובר בעסקה סבוכה מאוד של מכירת זכויות כנגד קבלת שירותי בניה. יש עניינים של מכירת זכויות, ניסוח הסכם, בטחונות וכיוצ"ב נושאים נוספים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגג שייך לדיירים – בניה על הגג – בהול מאד
הגר
25/11/10
אנו 10 דיירים בבנין. לפני שנים דייר שיש לו 5 יחידות דיור מכר את זכויותיו ל-5 הדיירים שלהם דירות בגג בתמורה למחסן בקומת הקרקע. אנחנו רוצים לבנות עכשיו על הגג שלנו מכוח תמ"א או בכלל. אך הוא מתנגד - יש לו 5 יחידות דיור אבל אין לו זכויות בכלל על הגג - באופן חוקי - רשום בנסח ובטאבו הגג על שמנו. האם אנחנו צריכים את חתימתו לבניה על הגג מכוח התמ"א או התב"ע או בכלל או שלא? דחוף לנו מאד לדעת.
בניה על גג ששייך לדיירים
עו"ד רונן קגן
30/11/10
כדי להשיב על שאלתך יש לבחון את ההסכמים שנחתמו בין רוכשי הגג לאותו דייר - כיצד הוגדר הממכר, האם הועברו זכויות ואילו ועוד.
לדעתי כדאי שתתאגדו ותפנו לקבלת ייעוץ פרטני מעו"ד.
לדעתי כדאי שתתאגדו ותפנו לקבלת ייעוץ פרטני מעו"ד.
שינוי שטח דירה בטאבו
משה
24/11/10
במסגרת תמ"א 38 רציתי לבדוק האם ישנה אופציה לשנות את שטח הדירה ברישום בטאבו כשאני מקבל חדר נוסף מהדירה הצמודה לי ולדירה זו בונים 2 חדרים נוספים בהנחה שישנה הסכמה מכל הנוגעים בדבר. (זאת מהסיבה שעקב תכנון הבנין זוהי האפשרות היחידה להוספת חדר)
אודה לתשובה בהקדם
אודה לתשובה בהקדם
תמ"א 38 - שינוי שטח הדירה
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/11/10
משה שלום,
הדבר אפשרי בהחלט וצריך לבוא לידי ביטוי בהסכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדבר אפשרי בהחלט וצריך לבוא לידי ביטוי בהסכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתמחה
מתמחה
24/11/10
חייב לערוך הסכם נישואין לידועים בציבורמי יכול לעזור לי?
תמ"א 38 - הסכם ממון
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/11/10
שלום רב למתמחה,
אתה בפורום הלא נכון.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אתה בפורום הלא נכון.
שיהיה בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שם המשחק הוא כסף.העמידו את היזם במבחן.
אביב
22/11/10
קודם כל לנהל אתו משא ומתן על אופציה של רכישת כל הדירות שיבנה מעל עם כמובן מפרט טכני שתכינו ועם המחיר שהוא ינקוב לכו למומחים בתחום יחד עם פירוט ההשקעה של היזם ל"חיזוק המבנה" ואז תבינו מי יוצא נשכר יותר כמובן לאחר שתדעו כמה שווה דירתכם אחרי השידרוג.ואולי תשקלו אז לשכור קבלן שיבצע זאת מטעמכם כמובן בפיקוח מלא של מומחים לדבר.במקרה שלי הבאתי את אחד מכותבי התמ"א 38 (גימלאי של הטכניון) שאת הדרך שבה התווה לחיזוק אמיתי של הביניין נגד ר"א אף יזם לא הסכים לבצע.זה נכון שחדר מדרגות ,מקלט ואף פיר מעלית מהווים חיזוק רציני למבנה,אבל.אם הם בחציו האחד של הבנין ובחציו האחר הוא עומד על עמודים ותתרחש רעידה אדמה לא בקוו ישר אתן אלא בקוו מקביל .החלק שעל העמודים יקרוס בוודאות. הכיוון לדברי המומחה במקרה שלי הוא בהשקעה לא זולה בבניית קירות בטון עם יסודות "עומדים"בקומת המסד(עמודים) במידה ומטרת הדיירים באמת להתגונן מרעידת אדמה ולא למטרת שידרוג מחיר הדירה שאינני מזלזל בו והוא לרוב האינטרס של משקיעים ולא כאלה שגרים פיזית בדירה וביום הדין לא אותם ולא את ילדיהם יצטרכו לחלץ מבין ההריסות.
שלום ידידי, הרשה לי לחדד ולדייק את דבריך
****8
22/11/10
חיזוק הבניין לפי תמ"א 38 אינו תלוי ברצון הטוב של היזם
החיזוק עובר אישור של קונסטרוקטור בלתי תלוי
וחייב להיות רציני ואמיתי כנגד רעידות אדמה, אחרת לא יקבל אישור
נשמח לענות על כל עניין נוסף בנושא תמ"א 38,
*****
החיזוק עובר אישור של קונסטרוקטור בלתי תלוי
וחייב להיות רציני ואמיתי כנגד רעידות אדמה, אחרת לא יקבל אישור
נשמח לענות על כל עניין נוסף בנושא תמ"א 38,
*****
מכירת דירות בתמ"א 38
נמרוד
21/11/10
האם היזם יכול למכור את הדירות החדשות בתמ"א 38 לפני שהוא סיים את הפרויקט?
תלוי בהסכם.
עו"ד שלומי עקירב
21/11/10
עורך דין לתמ"א 38
נוגה
20/11/10
היזם שלנו רוצה להביא את עורךהדין, ועומד עלכך שהוא יהיה מטעמו למרות שייצג את האינטרסים שלנו, וזאת לטענתו כי הוא עצמו אינו חברת הבניה/ ההשקעות. האם יש חוק שעורך הדין נבחר על ידי הדיירים או שזו רק במסגרת המקובלות.?
זו כמובן זכותכם המלאה
ע
21/11/10
זכותכם המלאה לשכור עו"ד מטעמכם ולפי שיקוליכם. אל תחתמו בשום פנים על אף מסמך - מפורט או כללי - מבלי שנבדק בקפידה ע"י עו"ד שאתם בחרתם, ושמייצג אתכם באופן בלעדי. אם כדבריך היזם "עומד על כך" שיהיה רק עו"ד מטעמו אשר "ייצג גם את האינטרסים של בעלי הדירות", אז מוטב שתזרקו אותו לכל הרוחות...
לב העיר מול תמ"א 38
חומי
20/11/10
מעיריית תל אביב נמסר שמקום שבו חלה תכנית לב העיר לא ניתן להנאות מהטבות במסגרת תמ"א 38. האם אין כאן סתירה בין חוק עירוני לחוק ממשלתי ולכן האחרון אמור לגבור?
תמ"א 38 - תוכנית לב העיר תל אביב
עו"ד תומר יפת
מנהל
25/11/10
חומי שלום,
הערייה לא יכולה לבטל את הוראות התמ"א או הוראות חוק הקשורות אליה (למשל - פטור ממס שבח). איני יודע מה בדיוק הייתה השאלה ומה בדיוק הייתה תשובת העירייה. צריך לבחון זאת באופן פרטני כדי להשיב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הערייה לא יכולה לבטל את הוראות התמ"א או הוראות חוק הקשורות אליה (למשל - פטור ממס שבח). איני יודע מה בדיוק הייתה השאלה ומה בדיוק הייתה תשובת העירייה. צריך לבחון זאת באופן פרטני כדי להשיב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
