פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
לעו"ד יפת תשובתך מ 30.12
צבי
03/01/11
לא ברור לי מתשובתך נושא ההתנגדות מכיון שהיא של הדיירים בקומה א.ברמת גן ניתן לבנות 2 קומות+יציאה לגג.האם התקון מתייחס גם למקרה זה?
תמ"א 38 - אחוז הרב הנדרש לפי חוק אורלב
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/01/11
שלום רב,
החוק מתייחס גם לזה. החוק טרם עבר ולכן הוא כרגע לא חל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
החוק מתייחס גם לזה. החוק טרם עבר ולכן הוא כרגע לא חל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם עדיין צריך מאה אחוז הסכמה לבניית יותר משליש
mishel
02/01/11
האם עדיין צריך מאה אחוז הסכמה לבניית יותר משליש מכמות הדירות הקיימות, האם הצעת החוק של אורלב מתקנת את זה?
תמ"א 38 - אחוז הרוב הנדרש
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/01/11
שלום רב,
התשובה היא כן לשתי השאלות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה היא כן לשתי השאלות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי תמ"א 38 בכלל ודירות בקומת עמודים בפרט
משה
02/01/11
שלום רב,
אשמח לקבל הבהרות בנושא מיסוי לדיירים וליזם (שממילא מיסוי היזמים מגוגל עליו).
1. האם הפטור מהיטל השבחה הינו 100% או רק 90 %.
2. האם ברור שעל תוספת בנייה רגילה מכוח תב"ע חל מיסוי רגיל.
3. האם הפטור ממע"מ חל רק על הרחבות הדיירים.
4. האם הפטור מהיטל השבחה וממס שבח חל גם על קומת עמודים.
כל הכבוד על האתר החשוב והמשכיל.
תודה וכל טוב,
משה
אשמח לקבל הבהרות בנושא מיסוי לדיירים וליזם (שממילא מיסוי היזמים מגוגל עליו).
1. האם הפטור מהיטל השבחה הינו 100% או רק 90 %.
2. האם ברור שעל תוספת בנייה רגילה מכוח תב"ע חל מיסוי רגיל.
3. האם הפטור ממע"מ חל רק על הרחבות הדיירים.
4. האם הפטור מהיטל השבחה וממס שבח חל גם על קומת עמודים.
כל הכבוד על האתר החשוב והמשכיל.
תודה וכל טוב,
משה
תמ"א 38 - הבטי מיסוי
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/01/11
שלום רב,
לשאלותיך:
1. 100%
2. מיסוי רגיל
3. גם על עבודות החיזוק
4.כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לשאלותיך:
1. 100%
2. מיסוי רגיל
3. גם על עבודות החיזוק
4.כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז הסכמה בעקבות אורלב
ענת
02/01/11
שלום עו"ד יפת.
העברתי לפני כשבועיים פנייה וזכיתי למענה מהיר ותודתי על כך. כנראה לא הבחנת בשאלת הבהרה שביקשתי וברשותך, אפנה אותה שוב.
ציינתי כי בבית הורי המבוגרים (מתקרבים ל 90) יש דרישה של דיירים לבניית קומה תחתונה של דירות גן ו 3 קומות עליונות. מדובר בבית בן 5 קומות. הקומה ה 5 דופלקס של קוטג'ים ולהורי דירה כזאת.
ביקשתי לדעת אחוז הסכמה דרוש ועדכנת שלפי חוק התב"ע והתמ"א יידרש רוב של 100%. הבעיה היא שכרגע עומדת על הפרק הצעת החוק של אורלב שמורידה את אחוז ההסכמה ל 66%, גם אם מדובר בתוספת רבה כל כך של יחידות דיור.
האם לבעלי הדופלקס בבניין זה יש משקל רב יותר בהצבעה, כיוון שמדובר בדירה של שתי קומות?
האם זה יכלול כל מבנה? האם זה תלוי במידת הסיכון למבנה ברעידת אדמה?
האמנם ניתן יהיה כמעט להכפיל את הקומות במבנה ולשנות לחלוטין את אופי דירות הדופלקס בהסכמה של 66% מהדיירים?
תודה
ענת
העברתי לפני כשבועיים פנייה וזכיתי למענה מהיר ותודתי על כך. כנראה לא הבחנת בשאלת הבהרה שביקשתי וברשותך, אפנה אותה שוב.
ציינתי כי בבית הורי המבוגרים (מתקרבים ל 90) יש דרישה של דיירים לבניית קומה תחתונה של דירות גן ו 3 קומות עליונות. מדובר בבית בן 5 קומות. הקומה ה 5 דופלקס של קוטג'ים ולהורי דירה כזאת.
ביקשתי לדעת אחוז הסכמה דרוש ועדכנת שלפי חוק התב"ע והתמ"א יידרש רוב של 100%. הבעיה היא שכרגע עומדת על הפרק הצעת החוק של אורלב שמורידה את אחוז ההסכמה ל 66%, גם אם מדובר בתוספת רבה כל כך של יחידות דיור.
האם לבעלי הדופלקס בבניין זה יש משקל רב יותר בהצבעה, כיוון שמדובר בדירה של שתי קומות?
האם זה יכלול כל מבנה? האם זה תלוי במידת הסיכון למבנה ברעידת אדמה?
האמנם ניתן יהיה כמעט להכפיל את הקומות במבנה ולשנות לחלוטין את אופי דירות הדופלקס בהסכמה של 66% מהדיירים?
תודה
ענת
תמ"א 38 - חוק אורלב
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/01/11
ענת שלום,
שאלותייך מרובות ופרטניות ומצריכות בחינה אישית פרטנית. יחד עם זאת, חוק אורלב אכן משנה את מספר היחידות שניתן יהיה לבנות במקרה של התנגדות. הוא גם משנה את דרך חישוב הרוב (עדיין החוק לא עבר). לפיכך, כרגע החוק הוא עדיין בגדר ספקולציה למרות שעבר קריאה טרומית וקיבל את אישור ועדת הפנים של הכנסת להמשך החקיקה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלותייך מרובות ופרטניות ומצריכות בחינה אישית פרטנית. יחד עם זאת, חוק אורלב אכן משנה את מספר היחידות שניתן יהיה לבנות במקרה של התנגדות. הוא גם משנה את דרך חישוב הרוב (עדיין החוק לא עבר). לפיכך, כרגע החוק הוא עדיין בגדר ספקולציה למרות שעבר קריאה טרומית וקיבל את אישור ועדת הפנים של הכנסת להמשך החקיקה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה עם זכויות בניה נוספות
יזם
01/01/11
אני מעוניין לקנות קרקע עם דו משפחתי ועליו דירה בשטח קטן עם היטל השבחה גדול בגלל תוספת זכויות.הבנתי שניתן לעשות תמ"א38 גם בבניינים קטנים מ-400 מ'- מהם הקריטריונים לקבלת אישור כזה מלבד אישור מהנדס העיר?האם במצב זה אקבל את הפטור של 90% מהיטל השבחה?
תמ"א 38 - מינימום לביצוע 400 מ"ר
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/01/11
שלום רב,
איני יודע מאיפה הבנת שניתן לבצע תמ"א עם בבניין שקטן מ - 400 מ"ר.
אשמח אם תשכיל אותי בעניין זה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני יודע מאיפה הבנת שניתן לבצע תמ"א עם בבניין שקטן מ - 400 מ"ר.
אשמח אם תשכיל אותי בעניין זה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה חדשה מתמ"א 38
דורי
29/12/10
שלום,
אני מעוניין לרכוש דירה חדשה הנבנית בקומה חמישית של בניין בו נעשה שיפוץ ובניה לפי תמ"א 38.
שאלתי היא האם יש לי סיכון ברכישה מיזם תמ"א, היות ונאמר לי שיש ברכישה זו סיכונים שאינם קיימים ברכישת דירה חדשה מקבלן.
מהם?
אני מעוניין לרכוש דירה חדשה הנבנית בקומה חמישית של בניין בו נעשה שיפוץ ובניה לפי תמ"א 38.
שאלתי היא האם יש לי סיכון ברכישה מיזם תמ"א, היות ונאמר לי שיש ברכישה זו סיכונים שאינם קיימים ברכישת דירה חדשה מקבלן.
מהם?
רכישת דירה
עו"ד רונן קגן
29/12/10
דורי שלום,
יש לשער, כי טרם הסתיימו ההליכים לרישום הדירה החדשה בלשכת רישום המקרקעין ולכן יש לבדוק היטב את מצב הזכויות כמו בכל דירה שטרם נרשמה (חשוב לוודא שליזם כל אישורי המסים הנדרשים). בנוסף, חוזי רכישת דירה מקבלן בדרך כלל נוטים לטובת הקבלן וגם בכך יש לטפל. אני ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני לצורך קניית הדירה.
יש לשער, כי טרם הסתיימו ההליכים לרישום הדירה החדשה בלשכת רישום המקרקעין ולכן יש לבדוק היטב את מצב הזכויות כמו בכל דירה שטרם נרשמה (חשוב לוודא שליזם כל אישורי המסים הנדרשים). בנוסף, חוזי רכישת דירה מקבלן בדרך כלל נוטים לטובת הקבלן וגם בכך יש לטפל. אני ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני לצורך קניית הדירה.
הריסת בית פרטי ובנייה חדש במסגרת התמ"א
אשר
29/12/10
שלום רב ,
יש ברשותי בית ישן (היתר מ1973) ,שוח הבית הינו 155 מ"ר והמגרש הוא 827 מ"ר (במושע מתוך חלקה של 7143 מ"ר ) כל זכויות הבנייה במגרש נוצלו ע"י השותפים במגרש ויש אובר זכויות .
האם ניתן במסגרת התמ"א תיקו 2 להרוס את המבנה הקיים ולבנות חדש במקומו ואם כן איזה זכויות אוכל לקבל (ממ"ד / הרחבה )
תודה רבה
אשר
יש ברשותי בית ישן (היתר מ1973) ,שוח הבית הינו 155 מ"ר והמגרש הוא 827 מ"ר (במושע מתוך חלקה של 7143 מ"ר ) כל זכויות הבנייה במגרש נוצלו ע"י השותפים במגרש ויש אובר זכויות .
האם ניתן במסגרת התמ"א תיקו 2 להרוס את המבנה הקיים ולבנות חדש במקומו ואם כן איזה זכויות אוכל לקבל (ממ"ד / הרחבה )
תודה רבה
אשר
הריסת בית פרטי
עו"ד רונן קגן
29/12/10
אשר שלום,
על פי הנתונים שפרטת נראה שתמ"א 38 איננה רלבנטית מבחינתך.
אם השותפים עשו שימוש בחלקיהם לצורך הקמת בתים משותפים, יתכן שעסקת קומבינציה היא שתתאים במקרה שלך - כפוף כמובן להסדרת זכויות בניה מתאימות.
על פי הנתונים שפרטת נראה שתמ"א 38 איננה רלבנטית מבחינתך.
אם השותפים עשו שימוש בחלקיהם לצורך הקמת בתים משותפים, יתכן שעסקת קומבינציה היא שתתאים במקרה שלך - כפוף כמובן להסדרת זכויות בניה מתאימות.
הבהרה לגבי תיקון אורלב
צבי
27/12/10
בבינין 3קומות 6 דירות.בתחילה כל הדיירים הסכימו לתמ"א 38 אבל במהלך הדיונים עם קבלנים דיירי קומה 1 אינם מעונינים.מכיון שיש על הגג חדרים הרי שלקבלנים משתלם רק 2 קומות.האם תיקון אורלב מדבר על אפשרות של פנייה לועדה לפני הגשת תוכניות ע"י הקבלן? או על אפשרות גם כך להסתפק ב4 מ6 הדיירים? סה"כ אנו רוצים להגן נגד רעידות אדמה.
תיקון אורלב
עו"ד רונן קגן
29/12/10
נראה לי שרבה הציפייה לתיקון החוק וכבר ראיתי ושמעתי על תילי תילים של ציפיות. לדעתי, כדאי שנמתין לנוסח התיקון שיאושר ואז ניתן יהיה לבחון את הנושא.
שימוש בחניה של מתנגדי לתמ"א
סימה
23/12/10
שלום
בבניין שלי ישנה הסכמה כמעט מלאה לתמ"א 38 שלא כוללת אותי ודייר נוסף. במידה ויהייה אישור מטעם העיריה הפרוייקט יתבצע על אף התנגדותי. האם לאור זאת אוכל לקבל חניה? או שהתנגדותי לפרוייקט שיצא לפועל ויפגע בי משיקולים אישיים ימנע ממני שימוש בחניה?
שאלתי התעוררה בעיקבות דיעה של יו"ר ועד הבית שהשווה את המצב להסכמה או אי הסכמה ושימוש במעלית המותקנת בבנין.
בתודה מראש סימה
בבניין שלי ישנה הסכמה כמעט מלאה לתמ"א 38 שלא כוללת אותי ודייר נוסף. במידה ויהייה אישור מטעם העיריה הפרוייקט יתבצע על אף התנגדותי. האם לאור זאת אוכל לקבל חניה? או שהתנגדותי לפרוייקט שיצא לפועל ויפגע בי משיקולים אישיים ימנע ממני שימוש בחניה?
שאלתי התעוררה בעיקבות דיעה של יו"ר ועד הבית שהשווה את המצב להסכמה או אי הסכמה ושימוש במעלית המותקנת בבנין.
בתודה מראש סימה
שימוש בחניה
עו"ד רונן קגן
29/12/10
סימה שלום,
אני מתקשה לראות כיצד ניתן להצמיד חניות לכל הדירות למעט הדירה שלך. המקרה גם אינו דומה כלל לנושא התקנת מעלית שם הדיירים המתקינים נושאים בעלות בעוד כאן העלות משולמת על ידי כל הדיירים (באמצעות העברת זכויות ליזם). אם את רואה שמסתמן נסיון לפגוע בזכויותיך משיקולים שאינם ענייניים - יש לפעול להגן עליהם.
בכל מקרה, אם את חושבת שהפרוייקט יצא לדרך על אף התנגדותך - לא עדיף להצטרף ולמקסם את התמורה?
אני מתקשה לראות כיצד ניתן להצמיד חניות לכל הדירות למעט הדירה שלך. המקרה גם אינו דומה כלל לנושא התקנת מעלית שם הדיירים המתקינים נושאים בעלות בעוד כאן העלות משולמת על ידי כל הדיירים (באמצעות העברת זכויות ליזם). אם את רואה שמסתמן נסיון לפגוע בזכויותיך משיקולים שאינם ענייניים - יש לפעול להגן עליהם.
בכל מקרה, אם את חושבת שהפרוייקט יצא לדרך על אף התנגדותך - לא עדיף להצטרף ולמקסם את התמורה?
סטטוס תמא 38 כיום
נתי גרינברג
22/12/10
שלום
בהמשך לכתבות ודיווחים אחרונים האם אתם יכולים לעדכן מה הסטטוס של תמא 38 כיום ? האם עדיין ניתן להוציא פרויקטים לפעול או הכול עצר אני ראש ועד בניין אשר זכאי לתמא 38 ויש לנו 100% חתימות והדיירים מוכנים לעניין
תודה
בהמשך לכתבות ודיווחים אחרונים האם אתם יכולים לעדכן מה הסטטוס של תמא 38 כיום ? האם עדיין ניתן להוציא פרויקטים לפעול או הכול עצר אני ראש ועד בניין אשר זכאי לתמא 38 ויש לנו 100% חתימות והדיירים מוכנים לעניין
תודה
תמ"א38
עו"ד רונן קגן
22/12/10
אם כך, כל שנותר לך הוא להתחיל במו"מ עם יזמים - ישנם יזמיםרבים שישמחו להתקשר עם בניין בו ישנה כבר הסכמה של 100%.
בחירת יזמים תמ"א 38
עו"ד רועי בר-יוסף
27/12/10
בחירת יזם לביצוע פרויקט תמ"א 38 איננו דבר קל. יש לבחור כזה אשר מחד בעל ניסיון עשיר בבנייה בכלל ובסוגי פרויקטים מסוג תמ"א 38 או לחילופין פרויקטים קרובים באופיים בפרט. כמו כן יש לשאת ולתת עם תנאי וסעיפי ההסכם באופן קפדני על מנת שלא תיוותרו בסוף עם פרויקט חצי גמור. יש להיוועץ עם עו"ד מהתחום כבר כעת.
שיהיה בהצלחה
אלמוג, בר-יוסף עו"ד
רועי
שיהיה בהצלחה
אלמוג, בר-יוסף עו"ד
רועי
תמ"א 38 במימוש עצמי
רונן לינג ***צונזר ע"י המערכת***
28/12/10
בשלב א לפרויקט תמ"א הייתי מבצע קודם בדיקה כלכלית שמחשבת את כדאיות הפרויקט . כלל אצבע הוא שבמידה ומחיר למ"ר לאזור שלכם הוא מעל 25,000 שח (דירה 100 מ"ר ) מכירה 2.5 מליון שח הרי שיש כדאית כלכלית לפרויקט . ניתן למקסם את התמורה בפרויקט תמ"א 38 על ידי מימוש עצמי (כולל ניהול הפרויקט + מימון בנקאי ) ***צונזר ע"י המערכת***
ייצוג עו"ד
מיכל
20/12/10
האם יש מניעה אתית שעוה"ד המייצג את הדיירים ייצג גם את היזם? האם יש בכך ניגוד אינטרסים? או שמא רק צריך לוודא כי יש לנו אמון באותו עו"ד?
תמ"א 38 - ייצוג עוה"ד גם את היזם וגם את הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
מיכל שלום,
הדבר לחלוטין לא מקובל.
עוה"ד מטעם הדיירים מחזיק את הבטחונות של היזם ואת יפויי הכוח לביטול הערת האזהרה.
הכיצד הוא יפעל כנגד היזם אם יהיה צורך כאשר היזם הוא לקוחו?
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדבר לחלוטין לא מקובל.
עוה"ד מטעם הדיירים מחזיק את הבטחונות של היזם ואת יפויי הכוח לביטול הערת האזהרה.
הכיצד הוא יפעל כנגד היזם אם יהיה צורך כאשר היזם הוא לקוחו?
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייצוג
עו"ד רונן קגן
22/12/10
אני מצטרף לדעתו של עו"ד תומר יפת.
כמי שייצג גם קבלנים וגם דיירים, קיימים ניגודי אינטרסים מהותיים בין הצדדים בנושאים שחשיבותם קריטית לדיירים - הן בשלב המו"מ וניסוח החוזה והן בשלבי הביצוע.
יש לא מעט יזמים/קבלנים שמנסים לפעול באופן הזה - הובאו בפני חוזים שנחתמו כך - והם נוטים בבירור לטובת הקבלן.
כמי שייצג גם קבלנים וגם דיירים, קיימים ניגודי אינטרסים מהותיים בין הצדדים בנושאים שחשיבותם קריטית לדיירים - הן בשלב המו"מ וניסוח החוזה והן בשלבי הביצוע.
יש לא מעט יזמים/קבלנים שמנסים לפעול באופן הזה - הובאו בפני חוזים שנחתמו כך - והם נוטים בבירור לטובת הקבלן.
יישום תמ"א 38 ע"י הדיירים
גבריאל
19/12/10
שלום וברכה,
אשמח לדעת מה הנחיית המיסוי למקרה בו דיירי הבניין יוזמים את תהליך תמ"א 38 ומזמינים רק שירותי עבודה מקבלן חיצוני ומממנים את הפרוייקט בכוחות עצמם על מנת לרכוש את הדירות בקומה העליונה, האם הם פטורים ממחצית מתשלום מס השבח? (8 דיירים קיימים כאשר 4 מהם רוכשים את דירות הגג) האם יש הקלות נוספות במיסוי?
נציין כי כל העסקה נעשית תחת תב"ע הכוללת מיסוי מלא של מס שבח ללא פטורים של תמ"א 38.
תודה רבה.
אשמח לדעת מה הנחיית המיסוי למקרה בו דיירי הבניין יוזמים את תהליך תמ"א 38 ומזמינים רק שירותי עבודה מקבלן חיצוני ומממנים את הפרוייקט בכוחות עצמם על מנת לרכוש את הדירות בקומה העליונה, האם הם פטורים ממחצית מתשלום מס השבח? (8 דיירים קיימים כאשר 4 מהם רוכשים את דירות הגג) האם יש הקלות נוספות במיסוי?
נציין כי כל העסקה נעשית תחת תב"ע הכוללת מיסוי מלא של מס שבח ללא פטורים של תמ"א 38.
תודה רבה.
תמ"א 38 - יישום על ידי הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
גבריאל שלום,
כאשר הדיירים מבצעים את התמ"א בעצמם הפטור של מס שבח לא רלוונטי כיוון שאין מכירת זכויות מהדיירים לגוף אחר, אלא אם הדיירים התאגדו כחברה ואז הם לצורך העניין ה"יזם".
במיוחד לא ברורה לי הסיפא של השאלה.
לטעמי, אתם זקוקיים לייעוץ מיסויי פרטני ומקצועי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כאשר הדיירים מבצעים את התמ"א בעצמם הפטור של מס שבח לא רלוונטי כיוון שאין מכירת זכויות מהדיירים לגוף אחר, אלא אם הדיירים התאגדו כחברה ואז הם לצורך העניין ה"יזם".
במיוחד לא ברורה לי הסיפא של השאלה.
לטעמי, אתם זקוקיים לייעוץ מיסויי פרטני ומקצועי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע על ידי דיירים
עו"ד רונן קגן
22/12/10
אם הבנתי נכון את המשפט האחרון - קיימת תב"ע שמתירה תוספות לבנייין ואז ישולמו מס שבח וכו'.
בדרך כלל, תמ"א 38 הינה מסלול "עוקף" במובן זה.
בכל מקרה, אם כבר החלטתם על ביצוע עצמי, כדאי שתתקשרו בהסכם מחייב כדי למנוע סכסוכי דיירים או בעיות בתזרימי תשלומים ובעיות בקידום הפרוייקט וקבלת החלטות בכלל.
בדרך כלל, תמ"א 38 הינה מסלול "עוקף" במובן זה.
בכל מקרה, אם כבר החלטתם על ביצוע עצמי, כדאי שתתקשרו בהסכם מחייב כדי למנוע סכסוכי דיירים או בעיות בתזרימי תשלומים ובעיות בקידום הפרוייקט וקבלת החלטות בכלל.
מימוש עצמי תמ"א 38
רונן לינג ***צונזר ע"י המערכת***
28/12/10
ממה שאני קורא יש פה מצב שבוא חלק מהדיירים הופכים להיות "היזמים בפרויקט " והם אלו שמממנים את הפרויקט . מבחינה כלכלית הם מקבלים זכויות בגג ששוות הרבה מאד כסף (מאות אלפי דולרים ) משאר הדיירים. לדעתי מבחינה עיסקית (וגם מבחינה ניהולית ומניעת ניגוד אנטרסים בן השכנים ) עדיף לפנות לחברה חיצונית שתנהל את הפרויקט ותדאג לאנטרסים של כלל הדיירים מידע נוסף במייל ***צונזר ע"י המערכת***
עלית ערך הדירה?
VIC
19/12/10
איך מחשבים עליית ערך דירה שנמצאת למכירה בביניין בתהליכי תמ"א 38 (האם ערך הדירה עולה למרות שהתהליך עדיין לא הסתיים?)
תמ"א 38 - חישוב עליית ערך
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
שלום רב,
איך לזה נוסחה מתמטית.
מדברים על השבחה של כ - 20-30%.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איך לזה נוסחה מתמטית.
מדברים על השבחה של כ - 20-30%.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רשימת פרוייקטים שהסתיימו
עידו
18/12/10
היכן ניתן להשיג רשימה (אפילו חלקית) של בניינים שבהם כבר הסתיים
חיזוק ע"פ תמ"א 38? אנחנו מחפשים המלצות.
חיזוק ע"פ תמ"א 38? אנחנו מחפשים המלצות.
תמ"א 38 - רשימת פרוייקטים
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
עידו שלום,
לצערי, אפשר לספור על שתי כפות ידיים.
בסוף שנת 2011 יהיו כבר הרבה יותר.
אפשר לבדוק בתרע"ד 26, רמת גן וברחוב המבדיל 11 כמדומני באותה העיר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי, אפשר לספור על שתי כפות ידיים.
בסוף שנת 2011 יהיו כבר הרבה יותר.
אפשר לבדוק בתרע"ד 26, רמת גן וברחוב המבדיל 11 כמדומני באותה העיר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרוייקטים שהסתיימו
עו" רונן קגן
22/12/10
אפשר להוסיף גם את רחוב כצנלסון בראשון לציון.
בניגוד לעבר, יש יותר פרוייקטים בביצוע כיום - כולל בת"א - לדוגמא ברחוב בבלי.
בניגוד לעבר, יש יותר פרוייקטים בביצוע כיום - כולל בת"א - לדוגמא ברחוב בבלי.
הוספת חניה ותמ"א 38
גליה
18/12/10
שלום רב,
החניה היחידה הרשומה בטאבו היא שלי. בשאר החניות הדיירים מתחלקים .
היזם מתכוון להכפיל החניות ולחלקן לכלל הדיירים, לרבות לדירות החדשות. מה כדאי שאדרוש מהיזם?
בברכה, גליה
החניה היחידה הרשומה בטאבו היא שלי. בשאר החניות הדיירים מתחלקים .
היזם מתכוון להכפיל החניות ולחלקן לכלל הדיירים, לרבות לדירות החדשות. מה כדאי שאדרוש מהיזם?
בברכה, גליה
איך בדיוק מכפילים חניות?
חומי
19/12/10
תמ"א 38 - ניהול מו"מ עם היזם
עו"ד תומר יפת
20/12/10
גליה שלום,
מדובר בשאלה מסחרית ולא משפטית. לא נראה לי באופן אישי שיש לך משהו מיוחד לדרוש שכן בסה"כ משווים את תנאי יתר הדיירים לתנאייך. בכל מקרה מאחל לך הרבה הצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מדובר בשאלה מסחרית ולא משפטית. לא נראה לי באופן אישי שיש לך משהו מיוחד לדרוש שכן בסה"כ משווים את תנאי יתר הדיירים לתנאייך. בכל מקרה מאחל לך הרבה הצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
תמא 38 להשקעה
רמי***צונזר ע"י המערכת****
17/12/10
***צונזר ע"י המערכת****
ברשותי תמא 38 בבת ים ואני מחפש משקיע .
כמו כן ברצוני לשאול , מה הם זכויות הבניה האפשרויות כיום בעיר גבעתיים ?
ברשותי תמא 38 בבת ים ואני מחפש משקיע .
כמו כן ברצוני לשאול , מה הם זכויות הבניה האפשרויות כיום בעיר גבעתיים ?
תמ"א 38 - מימוש בגבעתיים
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
שלום רב,
למיטב ידיעתי בגבעתיים ניתן לבנות קומה מכוח התמ"א וחצי קומה נוספת מכוח תוכנית הגגות העירונית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
למיטב ידיעתי בגבעתיים ניתן לבנות קומה מכוח התמ"א וחצי קומה נוספת מכוח תוכנית הגגות העירונית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כאשר בנה דייר לפי תב"ע האם ניתן להוסיף לפי תמ"א 38
פז
17/12/10
כאשר דייר בנה לפני כחצי שנה לפי תב"ע והרחיב את דירתו ב כ 15 מ"ר
ועכשיו אנו הולכים לעשות תמ"א 38 האם הוא יכול להרחיב את דירתו
תודה רבה
ועכשיו אנו הולכים לעשות תמ"א 38 האם הוא יכול להרחיב את דירתו
תודה רבה
תמ"א 38 - הרחבה מעבר לתב"ע
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
שלום רב,
איני יכול לדעת. יש צורך לבדוק פרטנית מול הועדה המקומית יש הרבה פרטים ספצפייים משפיעים כגון קווי בניין וכיוצ"ב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני יכול לדעת. יש צורך לבדוק פרטנית מול הועדה המקומית יש הרבה פרטים ספצפייים משפיעים כגון קווי בניין וכיוצ"ב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ברמת העיקרון לא אמור להיות מניעה מלבנות לפי התמ"א
עו"ד טל דור
30/12/10
מטרת התמ"א המוצהרת הינה חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה ואם זה לא נעשה במסגרת התב"ע אז ניתן לעשות זאת ככל שכפי שאמר עו"ד יפת, שאין חריגה מקווי המתאר. החיזוק מתבצע גם באמצעות הוספת פיר מעלית המחזק את הבניין וחידוש מראה הבניין. תוספות לדירה על פי התמ"א הן ממ"ד ותוספות נוספות תלויות באישור העירייה להרחבה מעבר לזו שהתבצעה (כגון מרפסות שמש, מחסנים, חניות וכדומה). בכל מקרה בד"כ התב"ע באה להוסיף על התמ"א ולא לגרוע ממנה אך בד"כ בתב"ע יש צורך בהסכמה מלאה של כל דיירי הבניין (ביעיריית ראשון לאחרונה הרחיבו את נושא ההסכמה המופחתת גם לתב"ע לצורכי עידוד הוספת דירות הגג והעלאת הכדאיות של הפרוייקט).
פורום תמ"א 38
נורית
16/12/10
אנחנו נציגי דיירים בבנין העושה צעדים ראשונים למימוש תמ"א 38.
אנחנו מעונינים לדעת באיזה שלב מעביר היזם כספים לנציגות הדיירים כדי שהם ישלמו בשמו את שכר טרחתו של עורך הדין המייצג אותם.
תודה מראש
אנחנו מעונינים לדעת באיזה שלב מעביר היזם כספים לנציגות הדיירים כדי שהם ישלמו בשמו את שכר טרחתו של עורך הדין המייצג אותם.
תודה מראש
תמ"א 38 - תשלום שכ"ט עוה"ד הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
נורית שלום,
זה תלוי בדרישת עוה"ד.
בד"כ במעמד החתימה על ההסכם עובר כל הכסף לנציגות הדיירים והיא זו אשר משלמת בהתאם להסכם הפרטני.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זה תלוי בדרישת עוה"ד.
בד"כ במעמד החתימה על ההסכם עובר כל הכסף לנציגות הדיירים והיא זו אשר משלמת בהתאם להסכם הפרטני.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
רינת
14/12/10
שלום רב,
האם גם באיזור הקריות יש אפשרות לתמ"א38 ולמי פונים?
האם גם באיזור הקריות יש אפשרות לתמ"א38 ולמי פונים?
תמ"א 38 - מימוש תמ"א בצפון
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
רינת שלום,
ראי תשובתי למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראי תשובתי למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם באיזור הקריות קיימת אפשרות לתמ"א 38 ולמי פונים
רינת
14/12/10
שלום רב,
שמי רינת יו"ר ועד הבית, ברצוני לדעת האם הרחוב שלנו גם זכאי לתמ"א 38 ולמי פונים בעניין
אודה לתשובה
שמי רינת יו"ר ועד הבית, ברצוני לדעת האם הרחוב שלנו גם זכאי לתמ"א 38 ולמי פונים בעניין
אודה לתשובה
תמ"א 38 - אזור הקריות
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
רינת שלום,
גם איזור הקריות זכאי כמובן לממש את תוכנית תמ"א 38 ויש לפנות ליזמים שהם אלו אשר בדרך כלל יעשו את בדיקות ההתכנות. אפשרות נוספת היא לפנות למחלקת ההנדסה בעירייה או לועדה המקומית לתכנון ובניה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
גם איזור הקריות זכאי כמובן לממש את תוכנית תמ"א 38 ויש לפנות ליזמים שהם אלו אשר בדרך כלל יעשו את בדיקות ההתכנות. אפשרות נוספת היא לפנות למחלקת ההנדסה בעירייה או לועדה המקומית לתכנון ובניה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח לפיצול מכירת דירות גג בתמא 38
ניר
14/12/10
מש"ח בתמא - מכירת דירות הגג, הקומה הראשונה לקונים חדשים וחדרי היציאה לגג לקבלן התמ"א לבניית דירות חדשות שימכור ועליהן דירות גג חדשות לבעלי דירות הגג המקוריות. האם פטור מס שבח שהיה חל לו היינו פשוט מוכרים את דירת הגג, חל גם על המכירה המפוצלת?
תמ"א 38 - מס שבח במכירה מפוצלת
עו"ד תומר יפת
מנהל
20/12/10
ניר שלום,
אם הבנתי נכון מדובר במכירת נכס אחד לשני רוכשים מה שייחב למיטב הבנתי תיקון צו רישום הבית המשותף טרם המכירה. במקרה מעין זה רק הרכישה לטובת מימוש תמ"א 38 תזכה לפטור של מס שבח המוענק מכוחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם הבנתי נכון מדובר במכירת נכס אחד לשני רוכשים מה שייחב למיטב הבנתי תיקון צו רישום הבית המשותף טרם המכירה. במקרה מעין זה רק הרכישה לטובת מימוש תמ"א 38 תזכה לפטור של מס שבח המוענק מכוחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה מצד הקבלן
יודינה
14/12/10
שלום רב,
נציגות הדיירים שלא בהסכמת כלל הדיירים 12 מתוך 24) פעלה למשא ומתן עם חברה קבלנית. בכל העת הבהרנו המתנגדים את מורת רוחנו לתהליך. כעת כשאיננו מוכנים לחתום על תכניות מאיימת החברה בהליכים משפטיים לתביעת ההוצאות שהוציאה במהלך המשא ומתן. נציין כי לא נחתם כל חוזה עם החברה למעט הסכמה עקרונית ובה מתאפשר לחברה להתחיל במו"מ לצורך חתימה על חוזה. האם יכולה החברה לדרוש מהדיירים הוצאות על מו"מ בסך 300,000 ש"ח???
נציגות הדיירים שלא בהסכמת כלל הדיירים 12 מתוך 24) פעלה למשא ומתן עם חברה קבלנית. בכל העת הבהרנו המתנגדים את מורת רוחנו לתהליך. כעת כשאיננו מוכנים לחתום על תכניות מאיימת החברה בהליכים משפטיים לתביעת ההוצאות שהוציאה במהלך המשא ומתן. נציין כי לא נחתם כל חוזה עם החברה למעט הסכמה עקרונית ובה מתאפשר לחברה להתחיל במו"מ לצורך חתימה על חוזה. האם יכולה החברה לדרוש מהדיירים הוצאות על מו"מ בסך 300,000 ש"ח???
תמ"א 38 - תביעת יזם בגין ניהול מו"מ
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/12/10
שלום רב,
לתבוע היא תמיד יכולה. לטעמי, לאור הנסיבות שתיארת אין לה סיכוי. זה נשמע כמו דרך לאיום. לא מעבר לכך. כמובן שאין להקל בכך ראש ויש לקבל ייעוץ משפטי קונקרטי למקרה שלכם ולהיות מוכנים הכי טוב לכל תרחיש שהוא.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לתבוע היא תמיד יכולה. לטעמי, לאור הנסיבות שתיארת אין לה סיכוי. זה נשמע כמו דרך לאיום. לא מעבר לכך. כמובן שאין להקל בכך ראש ויש לקבל ייעוץ משפטי קונקרטי למקרה שלכם ולהיות מוכנים הכי טוב לכל תרחיש שהוא.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך לדעת?
א.
13/12/10
ערב טוב,
אני תושב בת-ים, איך אדע אם הבניין שלי (נבנה בשנת 1975) יכלל בתמ"א 38 ?
בתודה
אני תושב בת-ים, איך אדע אם הבניין שלי (נבנה בשנת 1975) יכלל בתמ"א 38 ?
בתודה
תמ"א 38 - האם חל על הבניין שלי?
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/12/10
שלום רב,
כלל האצבע קובע כי אם הוא מעל 400 מ"ר ובעל לפחות שתי קומות התמ"א חלה עליו.
כדי לדעת זאת באופן יותר פרטני יש להעזר בשירות מקצועי של אדריכל / בעל מקצוע.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כלל האצבע קובע כי אם הוא מעל 400 מ"ר ובעל לפחות שתי קומות התמ"א חלה עליו.
כדי לדעת זאת באופן יותר פרטני יש להעזר בשירות מקצועי של אדריכל / בעל מקצוע.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניתן גם לפנות למח' ההנדסה בעיריה
עו"ד טל דור
30/12/10
חלק מהעיריות כגון בראשל"צ מיפו את העיר באופן בו יש להם רשימות של בניינים המתאימים לתמ"א 38. בכל מקרה מבחינת גיל הבניין שנבנה לפני 1980 הבניין מתאים. אם תיצור קשר עם יזמי תמ"א הם יכולים לעשות את הבדיקה עבורכם ככל שתחתמו על הסכמה ראשונית לניהול המו"מ עימם.
תוספת שלוש קומות לבניין
ענת
11/12/10
שלום. פעם ראשונה שאני בפורום ושמחתי לגלות שיש פורום כזה. בבית הורי המבוגרים (מתקרבים ל 90) יש דרישה של דיירים לבניית קומה תחתונה של דירות גן ושתי קומות עליונות. מדובר בבית בן 5 קומות. הקומה ה 5 דופלקס של קוטג'ים ולהורי דירה כזאת. מה אחוז ההסכמה הנדרש על פי חוק לביצוע הרחבה כזאת במסגרת התמ"א 38?
המון תודה
המון תודה
תמ"א 38 - אחוז ההסכמה הנדרש
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/12/10
ענת שלום,
לפי מה שתיארת היזם יצטרך לבנות הן מכוח זכויות המקונות בתמ"א והן מכוח זכויות המוקנות בתב"ע. לצורך מימוש זכויות מהתב"ע יהא עליו לקבל 100% הסכמה מאת הדיירים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לפי מה שתיארת היזם יצטרך לבנות הן מכוח זכויות המקונות בתמ"א והן מכוח זכויות המוקנות בתב"ע. לצורך מימוש זכויות מהתב"ע יהא עליו לקבל 100% הסכמה מאת הדיירים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס הצטרפות לתמ"א 38.
Em
09/12/10
שלום,בניין המגורים שלי התחיל תהליך של תמ"א 38.תושב פ"ת, בניין 3 קומות, ללא מעלית. הגיע יזם ומחתים את הדיירים על טופס הצטרפות לתמ"א 38. ההתקשרות עם היזם היא לשלוש שנים. ולא מוכן לתת(להשיר) עותק מההסכם.האם זה תקין?
חתימה על טופס
עו"ד רונן קגן
10/12/10
לחלוטין לא תקין.
אני משער שמסמך כזה מעגן בעיקר זכויות ליזם ולא זכויות לדיירים.
המלצתי היא להתאגד (לפחות כל מי שלא חתם עד כה), לשכור שירותי עו"ד ולנהל מו"מ עם היזם (או אחרים).
אני משער שמסמך כזה מעגן בעיקר זכויות ליזם ולא זכויות לדיירים.
המלצתי היא להתאגד (לפחות כל מי שלא חתם עד כה), לשכור שירותי עו"ד ולנהל מו"מ עם היזם (או אחרים).
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
