פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
חתימה על כתה הסכמה
גלית
04/04/11
שלום רב,
השכנים ואני חתמנו על כתב הסכמה לבניית קומה נוספת שבתמורה נקבל את הדברים שמציעים ביישום תמ"א 38 - חיזוק הבניין ,מעלית,חנייה לכל דירה שיפוץ מקלט והלובי אולי מרפסות וכ"ו .השאלה שלי היא האם ניתן להפר הסכם זה במידה ונרצה להחליף יזם וקבלן ?עדיין לא לקחנו עורך דין ומפקח בניה ,כי חשבנו שקודם כל צריך לקבל את האישור מהעייריה לפרויקט וחתימה זו חשובה לאישור, ללא התחייבות ליזם. במידה ואין אישור מהעיריה אז גם ככה לא ניתן לעשות כלום ,אז למה לקחת עורך דין מההתחלה. אני מבינה שטעינו ,רציתי לדעת עד כמה טעינו והאם ניתן להפר הסכם זה במידה ונרצה. תודה מראש על ההתייחסות.
השכנים ואני חתמנו על כתב הסכמה לבניית קומה נוספת שבתמורה נקבל את הדברים שמציעים ביישום תמ"א 38 - חיזוק הבניין ,מעלית,חנייה לכל דירה שיפוץ מקלט והלובי אולי מרפסות וכ"ו .השאלה שלי היא האם ניתן להפר הסכם זה במידה ונרצה להחליף יזם וקבלן ?עדיין לא לקחנו עורך דין ומפקח בניה ,כי חשבנו שקודם כל צריך לקבל את האישור מהעייריה לפרויקט וחתימה זו חשובה לאישור, ללא התחייבות ליזם. במידה ואין אישור מהעיריה אז גם ככה לא ניתן לעשות כלום ,אז למה לקחת עורך דין מההתחלה. אני מבינה שטעינו ,רציתי לדעת עד כמה טעינו והאם ניתן להפר הסכם זה במידה ונרצה. תודה מראש על ההתייחסות.
מענה לגלית
עו"ד טל דור
05/04/11
גלית שלום רב,ראשית תמיד ניתן להפר הסכם אך עלולות להיות לכך השלכות שתתבעו על כך. לשם מענה ספציפי יש לראות על מה חתמתם ומהם תנאי ההסכם. באופן עקרוני כתב ההסכמה אינו לשם קבלת אישור עירייה אלא כדי שהיזם/קבלן יוכל לפנות למחללקת ההנדסה באותה עירייה ולקבל לעיונו את תוכניות הבניין לברר האם הבניין מתאים לתמ"א ומהן זכויות הבניה כדי לבדוק את הכדאיות מבחינתו. כבר בשלב זה רצוי מאוד לבדוק את המסמך באמצעות עו"ד מומחה בתחום הנדל"ן ובתמ"א 38 בפרט ורצוי שהמסמך יהיה מוגבל בזמן. כבר נתקלתי ביזמים או קבלנים שלאחר שלוש שנים ויותר ללא כל ע"ד שלהם שהדיירים לא יפנו ליזמים אחרים. רצוי גם לקבל הצעות ממס' יזמים בטרם שמחליטים להתקשר עם יזם כזה או אחר, לבדוק עבודות שהוא ביצע או החל לבצע, לפנות לדיירי בניינים בהם בוצעו ומבוצעות העבודות לשאול אותם האם הם מרוצים מהתקדמות העבודה, משעות העבודה, מעמידה בזמנים, מאיכות העבודה וכדומה.מקווה שסייעתי לך.בברכהטל דור, עו"ד
ספר על תמ"א 38
רונן
04/04/11
שלום רב אני עו"ד ואני מחפש לקנות ספר העוסק בתמ"א 38 על מנת להעשיר את הידע בעניין.
האם מנהל הפורום מכיר ספר מקצועי טוב בנושא זה?
האם מנהל הפורום מכיר ספר מקצועי טוב בנושא זה?
תמ"א 38 - ספר מקצועי בתחום
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/04/11
רונן שלום,
בעבר כתבתי אני ספר הדרכה לבעלי הדירות. הוא אינו מעמיק ומקצועי עבור עו"ד הרוצה להתעניין בתחום. לצערי, גם נגמרה כל המהדורה הראשונה.
לגופו של עניין, איני מכיר ספר בנושא זה ויש להתמקצע בימי עיון וכו' מעבר לניסיון שקשה ביותר לרכוש ללא עבודה מעשית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעבר כתבתי אני ספר הדרכה לבעלי הדירות. הוא אינו מעמיק ומקצועי עבור עו"ד הרוצה להתעניין בתחום. לצערי, גם נגמרה כל המהדורה הראשונה.
לגופו של עניין, איני מכיר ספר בנושא זה ויש להתמקצע בימי עיון וכו' מעבר לניסיון שקשה ביותר לרכוש ללא עבודה מעשית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר עם דירת גג
חומי
03/04/11
שלום,
נניח ויש רוב של דיירים לביצוע תמ"א 38 אולם יש דייר שמסרב והא בעל דירת גג.
מה הם אפשרויות הפעולה בנדון.
נניח ויש רוב של דיירים לביצוע תמ"א 38 אולם יש דייר שמסרב והא בעל דירת גג.
מה הם אפשרויות הפעולה בנדון.
תמ"א 38 - מתנגד שהוא בעל דירת גג
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/04/11
חומי שלום,
מניסיוני, קשה ביותר לקדם תמ"א במציאות כזו.
אין לכך פיתרון פשוט.
אולי יש מקום לבחון אופציה של תביעה נזיקית אך גם זה מסוייג ביותר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מניסיוני, קשה ביותר לקדם תמ"א במציאות כזו.
אין לכך פיתרון פשוט.
אולי יש מקום לבחון אופציה של תביעה נזיקית אך גם זה מסוייג ביותר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התיעצות לגבי צעדים ראשונים בתמא
שירלי
31/03/11
שלום, הגיע אלינו אדריכל לפני מספר חודשים עם הצעה בסיסית לבצע אצלנו חיזוק+ממדים+מרפסות. הוא מבקש לבנות 2 דירות על הגג, ודירה במרתף.העניין הוא שהוא מבקש לחתום על בלעדיות על מנת לפנות לעיריה ולהתחיל להכין תוכניות. וכרגע התחושה היא שהוא מפזר הבטחות, מבלי להתחייב על כלום. ומבקש מאיתנו לפנות לעו"ד ולהתחיל לבנות הסכם, כאשר התוכנית הבסיסית אינה מוצאת חן בעיני ומיקום הממד שהוא מציע לא מתקבל על הדעת. לתלונות הוא מגיב ב'יהיה בסדר'.האם יש הנחיות כיצד יש לפעול לגבי תמא בתחילת הדרך, ישנו לחץ מצד דירים מסוימים, אך לא ברור לי למה אני צריכה לחתום לו מבלי שהוא מציג משהו קונקרטי יותר. הם טוענים שהוא לא ישקיע בבניית תוכניות וקבלת אישורים אם לא נחתום לו שאנחנו מחויבים.אודה לעצתכם.
תמ"א 38 - צעדים ראשונים
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
שירלי שלום,
את מעלה נקודה מאוד חשובה. לטעמי, אתם זקוקים לנציגות מוסכמת ולליווי מקצועי על מנת שלא ליפול להתקשרות חפוזה בתנאים גרועים עם גורמים שלא ברורה היכולת שלהם לממש את הבטחות שהם מפזרים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
את מעלה נקודה מאוד חשובה. לטעמי, אתם זקוקים לנציגות מוסכמת ולליווי מקצועי על מנת שלא ליפול להתקשרות חפוזה בתנאים גרועים עם גורמים שלא ברורה היכולת שלהם לממש את הבטחות שהם מפזרים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישת העיריה בנוגע לחניות בפרוייקט תמ"א38
דביר
29/03/11
עו"ד תומר יפת שלום רב ותודה על עזרתך המועילה.
אנו בניין בעיר הרצליה שעומד לפני חתימה על חוזה למימוש תמ"א 38, היינו מעוניינים לדעת מהן דרישות עיריית הרצליה בנוגע לחניות והדירות החדשות.
האם המפתח הוא חניה אחת שתשוייך לכל דירה חדשה? האם חניה וחצי לכל דירה חדשה?
והאם גודל הדירות שיבנו ישפיע על מספר החניות שהעיריה תדרוש לשייך להן? אשמח ללמוד את הפרטים בנושא.
לעזרתך נודה
אנו בניין בעיר הרצליה שעומד לפני חתימה על חוזה למימוש תמ"א 38, היינו מעוניינים לדעת מהן דרישות עיריית הרצליה בנוגע לחניות והדירות החדשות.
האם המפתח הוא חניה אחת שתשוייך לכל דירה חדשה? האם חניה וחצי לכל דירה חדשה?
והאם גודל הדירות שיבנו ישפיע על מספר החניות שהעיריה תדרוש לשייך להן? אשמח ללמוד את הפרטים בנושא.
לעזרתך נודה
תמ"א 38 - תקן חניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
דביר שלום,
תקן החניה מושפע מגודל הדירה ופרטני לכל ועדה. ניתן לבדוק זאת בקלות בוועדה המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
תקן החניה מושפע מגודל הדירה ופרטני לכל ועדה. ניתן לבדוק זאת בקלות בוועדה המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בבניין עם דירות גג פרטיות / מה עושים?
ורד
29/03/11
אני בעלת דירת גג בבנין 3 קומות. מה עושים בנושא תמ"א 38? יש אפשרות שהקבלן יוסיף קומה ויקבל את הקומה הנוספת אבל בעלי דירות הגג ישארו עם דירות גג?
הריי ברור שלא אוותר על דירת הגג שלי!!!!!
לא ברור לי העניין, אודה לעזרה.
הריי ברור שלא אוותר על דירת הגג שלי!!!!!
לא ברור לי העניין, אודה לעזרה.
תמ"א 38 - דירות גג קיימות בפועל
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
ורד שלום,
לי נראה שאת דווקא מבינה היטב. ישנה בעיה קשה לבצע תמ"א במקום שבו ישנן דירות גג שכן בצדק הדיירים לא יהיו מוכנים לוותר על דירות אלה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לי נראה שאת דווקא מבינה היטב. ישנה בעיה קשה לבצע תמ"א במקום שבו ישנן דירות גג שכן בצדק הדיירים לא יהיו מוכנים לוותר על דירות אלה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשת השתתפות במעלית שנבנתה
ישראל
28/03/11
לפני מספר שנים הוקמה מעלית בבניין בו אנו גרים(6 דיירים) ללא הסכמתי , אינני שותף למעלית ואף נפגעתי מהקמתה כדייר בקומה תחתונה.כיום כדי לבצע את פרוייקט תמא 38 דורשים ממני בוני המעלית לשלם את חלקי היחסי במעלית או לבטל את זכותי לשימוש בה, למרות הטבת הפרוייקט בהקמת מעלית. האם יכולים למנוע ממני השתתפות בפרוייקט ללא הטבה זו ? דייר נוסף מסכים לשלם.
תמ"א 38 - מעלית
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
ישראל שלום,
ראה תשובתי לשירה למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראה תשובתי לשירה למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המיסים הכרוכים בעיסקת תמ"א 38 (הריסת ובנייה מחדש)
חנן
28/03/11
אנו קבוצת דיירים שרוצה לעשות שימוש בתיקון מס 2 בתמ"א 38.כלומר להרוס את מבנה הבית המשותף ובנות במקומו בניין חדש.גודל הדירות החדשות לא יעלה על 90 מ"ר ולכל הדיירים יש פטור אישי (לא מכרו דירה ב 4 השנים האחרונות).אילו מיסים יחלו על הדיירים בעלי הזכויות באופן ודאי ? והאם יש מיסים שלגביהם יש סימן שאלה וחוסר קו אחיד ברשות המיסים בעת הנוכחית ?
תמ"א 38 - מיסים כאשר מבצעים תמ"א 38/2
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
חנן שלום,
ישנו מס שבח. כמובן שניתן לנצל פטור שטרם נוצל.
אין היטל השבחה על הזכויות מכוח התמ"א אך יש היטל השבחה על זכויות מכוח התב"ע.
ישנו מס רכישה.
בהמשך, יחול גם מע"מ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ישנו מס שבח. כמובן שניתן לנצל פטור שטרם נוצל.
אין היטל השבחה על הזכויות מכוח התמ"א אך יש היטל השבחה על זכויות מכוח התב"ע.
ישנו מס רכישה.
בהמשך, יחול גם מע"מ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בקוטג' טורי – האם זה אפשרי?
אפרים
28/03/11
האם אפשר לבצע תמ"א 38 בקוטג טורי.
מדובר בשתי שורות של 6 קוטג'ים טוריים, כל קוטג' 150 מ"ר בנוי. סה"כ אני מעריך 1.2 דונם כל השטח של שורה אחת. אנחנו רשומים כבניין משותף שתי השורות.
כל הקטוג'ים זהים, בני שתי קומות, כל קוטג' עם ממד. (לא יודע אם כל המידע הזה רלוונטי, אבל בכל זאת ציינתי).
רב תודות !
מדובר בשתי שורות של 6 קוטג'ים טוריים, כל קוטג' 150 מ"ר בנוי. סה"כ אני מעריך 1.2 דונם כל השטח של שורה אחת. אנחנו רשומים כבניין משותף שתי השורות.
כל הקטוג'ים זהים, בני שתי קומות, כל קוטג' עם ממד. (לא יודע אם כל המידע הזה רלוונטי, אבל בכל זאת ציינתי).
רב תודות !
תמ"א 38 - האם חל על קוט'ג טורי?
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
אפריים שלום,
מדובר בבית משותף של יותר מ - 400 מ"ר ובשתי קומות ולפיכך חלה התוכנית בכפוף לאישור מהנדס כי אכן יש לבצע עבודות חיזוק.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מדובר בבית משותף של יותר מ - 400 מ"ר ובשתי קומות ולפיכך חלה התוכנית בכפוף לאישור מהנדס כי אכן יש לבצע עבודות חיזוק.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א בבניין משותף שיש לו עוד זכויות בנייה לשימוש
בארי.ג
28/03/11
שלום רב,
הייתי שמח להבין נקודה מסויימת בתמ"א 38.
האם הרעיון לתת זכויות בנייה לצורך חיזוק המבנים רק במבנים שכבר נוצלו כל זכויות הבנייה ?
במידה וכן, האם תמ"א 38 תקף בבניינים שלא נוצלו כל זכויות הבנייה?
והאם תמ"א 38 מאפשר להוסיף עוד זכויות בנייה בתוספת לזכויות בנייה שלא נוצלו ?
לדוגמא, בבניין שלנו 3 קומות, ומותר לבנות 5 קומות (עם הקלות מקומיות אפשר לבנות 6 קומות).
אז האם במסגרת תמ"א 38 נוכל לבנות 7 קומות (בהנחה שסה"כ המ"ר שמותר לבנות על המגרש מאפשר)?
הייתי שמח להבין נקודה מסויימת בתמ"א 38.
האם הרעיון לתת זכויות בנייה לצורך חיזוק המבנים רק במבנים שכבר נוצלו כל זכויות הבנייה ?
במידה וכן, האם תמ"א 38 תקף בבניינים שלא נוצלו כל זכויות הבנייה?
והאם תמ"א 38 מאפשר להוסיף עוד זכויות בנייה בתוספת לזכויות בנייה שלא נוצלו ?
לדוגמא, בבניין שלנו 3 קומות, ומותר לבנות 5 קומות (עם הקלות מקומיות אפשר לבנות 6 קומות).
אז האם במסגרת תמ"א 38 נוכל לבנות 7 קומות (בהנחה שסה"כ המ"ר שמותר לבנות על המגרש מאפשר)?
תמ"א 38 - זכויות תב"ע מול תמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
שלום רב,
בעיקרון התוכנית קובעת כי במקום שבו יש זכויות מכוח תב"ע תחול התב"ע. יחד עם זאת, רבות מהועדות מאפשרות לנצל הן זכויות התב"ע והן זכויות התמ"א.
יש לבדוק זאת פרטנית בועדה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון התוכנית קובעת כי במקום שבו יש זכויות מכוח תב"ע תחול התב"ע. יחד עם זאת, רבות מהועדות מאפשרות לנצל הן זכויות התב"ע והן זכויות התמ"א.
יש לבדוק זאת פרטנית בועדה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב הנחוץ לתמ"א ברמת גן
שירי
27/03/11
שלום,אנחנו בניין בעל 3 קומות עם 12 דיריים. קיבלנו הצעה לתמ"א בה נקבל מימד מרפסת לכל דירה, מעלית, שיפוץ הבניין ועוד. ובתמורה יבנו 2 קומות נוספות ו2 דופלקסים. מכיוון שיש צורך בבניה של יותר מקומה אחת הבנו שיש צורך בהסכמת 100% מהדיירים. לאחרונה שמענו שמועה כי עריית רמת גן קיבלה היתר לבנייה של 2 קומות ללא הסכמת 100% מהדיירים, האם זה נכון? אם כן, מהו החוק החדש?תודה,שירי.
2 דירות + 2 דופלקסים
משה
27/03/11
מאוד מעניין לדעת כיצד תוספת של כ200 טון על המבנה הקיים
תחזק אותו.
כל התמא הזה אין לו שום קשר לחיזוק מבנים
וזה רק בצע כסף!
ורק אלוהים יעזור ביום הדין....
תחזק אותו.
כל התמא הזה אין לו שום קשר לחיזוק מבנים
וזה רק בצע כסף!
ורק אלוהים יעזור ביום הדין....
הוצאות אחזקה ותיקון למכפיל חניה לדירות-הגג החדשות
איילת השחר
27/03/11
בהצעת תמ"א 38 מוצע לנו מכפיל-חניה רק לשתי דירות-הגג החדשות שייבנו.
האם :(א) מכפיל-החנייה יירשם בטבו כרכושן הבלעדי של שתי הדירות החדשות - והוצאות אחזקה ותיקון יהיו עליהן בלבד?
או (ב): המיתקן ייחשב "רכוש משותף" שגם 8 הדיירים שהוא לא משרת אותם - חייבים בהוצאות אחזקה ותיקון ?
בתודה -
אנה.
האם :(א) מכפיל-החנייה יירשם בטבו כרכושן הבלעדי של שתי הדירות החדשות - והוצאות אחזקה ותיקון יהיו עליהן בלבד?
או (ב): המיתקן ייחשב "רכוש משותף" שגם 8 הדיירים שהוא לא משרת אותם - חייבים בהוצאות אחזקה ותיקון ?
בתודה -
אנה.
תמ"א 38 - אחזקת מכפיל חניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
שלום רב,
צריך לכלול הוראה מפורשת בתקנון כי העלות בגין אחזקת המתקן תהא אך ורק על הבעלים של המתקן. זה ברור מאליו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לכלול הוראה מפורשת בתקנון כי העלות בגין אחזקת המתקן תהא אך ורק על הבעלים של המתקן. זה ברור מאליו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעלית בפרויקט תמ"א
שירה
24/03/11
לפני שנתיים, 4 מתוך 6 דיירים בנו מעלית בניגוד לרצונם של 2 דיירים . המעלית קטנה ונבנתה בניגוד לחוק (שעוגלו פינותיו ..)כיוון שאיננה מאפשרת מעבר אלונקה בחדר המדרגות . כעת הם דורשים מהמתנגדים תשלום חלקם בעלות בנייתה,תמורת שימושם במעלית זאת לאחר פרויקט התמ"א.
האם הם יכולים לכפות זאת ואת פרויקט התמ"א כולו? יש לציין שיש ייזמים שאומרים שצריך לפרק אותה ולהתקין מעלית מפוארת במיקום נכון על מנת שיוכלו להשביח את ערך הדירות שבונים עבור עצמם .
האם הם יכולים לכפות זאת ואת פרויקט התמ"א כולו? יש לציין שיש ייזמים שאומרים שצריך לפרק אותה ולהתקין מעלית מפוארת במיקום נכון על מנת שיוכלו להשביח את ערך הדירות שבונים עבור עצמם .
תמ"א 38 - שימוש במעלית
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
שירה שלום,
רוב של 66% יכול לכפות ביצוע של פרוייקט תמ"א. במסגרתו גם תיבנה מעלית. במעלית יוכלו לעשות שימוש כלל הדיירים לרבות המתנגדים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
רוב של 66% יכול לכפות ביצוע של פרוייקט תמ"א. במסגרתו גם תיבנה מעלית. במעלית יוכלו לעשות שימוש כלל הדיירים לרבות המתנגדים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת חדר במקום ממ"ד
אלינור
23/03/11
האם במקום להוסיף ממ"דים לדיירי תמ"א 38 ניתן להוסיף חדר שמחוזק ב-50% ולהצמיד אותו לקו 0? הדיירים אינם מתנגדים לחדר (חדר עם 2 קירות נגדיים מבטון מזוין) אך יש בעיה של מקום ולכן חייבים להצמיד אותו לקו 0.
תמ"א 38 - חדר במקום ממ"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
אלינור שלום,
זה תלוי בתב"ע המקומית. רוב הועדות מאפשרות להגיע לקו 0 עם ממ"ד איני יודע מה לגבי חדר דמוי ממ"ד. זה מצריך בדיקה בועדה המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זה תלוי בתב"ע המקומית. רוב הועדות מאפשרות להגיע לקו 0 עם ממ"ד איני יודע מה לגבי חדר דמוי ממ"ד. זה מצריך בדיקה בועדה המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי בנקאי לגג בבעלות היזם והיתר בנייה
אורי
22/03/11
שלום עו"ד תומר.יש לי גג עם זכויות לבנות עליו.הגשתי בקשה לתמא ואחרי ועדת התנגדויות היא אושרה,וכעבור כמה חודשים הוצא היתר בנייה.אני רוצה להתחיל לבנות על הגג את היחידות,אבל זקוק לליווי בנקאי.היחידה שלי (הגג) רשומה בטאבו כיחידה עצמאית=חדר קטן ואליו מוצמד הגג.השאלה נוגעת לליווי בנקאי-אני יכול למשכן את היחידה שלי (בצירוף היתר הבנייה),וכך לקבל היתר בנייה בקלות יחסית? (אני עושה תמא לראשונה).תודה.
תמ"א 38 - ליווי בנקאי
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
אורי שלום,
אם הזכויות מוצמדות ליחידה רישומית נפרדת אתה יכול בהחלט לקבל ליווי בנקאי.
עליך כמובן לפנות לבנקים ולנהל מו"מ על התנאים.
מומלץ להיעזר באיש מקצוע בתהליך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם הזכויות מוצמדות ליחידה רישומית נפרדת אתה יכול בהחלט לקבל ליווי בנקאי.
עליך כמובן לפנות לבנקים ולנהל מו"מ על התנאים.
מומלץ להיעזר באיש מקצוע בתהליך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף 5 תיקון
אור
22/03/11
אשמח אם תסביר לי מה אומר התיקון של סעיף 5 ? מה הרוב הדרוש כיום לבנות ברכוש המשןתף ? מדובר אצלנו בשני בניינים הרשומים כבית משותף אחד והקבלן רוצה לבנות 2.5 קומות - 16 דירות .
תמ"א 38 - תיקון סעיף 5 לחוק החיזוק
עו"ד תומר יפת
מנהל
03/04/11
אור שלום,
בעבר הוגבלה היכולת לבנות במקרה של אי הסכמה לשטח שאינו עולה על שליש משטח רצפתן של כל הדירות ובכמות העולה על שליש מהדירות בבית המשותף., הגבלה זו בוטלה בתיקון אותו הסעיף.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעבר הוגבלה היכולת לבנות במקרה של אי הסכמה לשטח שאינו עולה על שליש משטח רצפתן של כל הדירות ובכמות העולה על שליש מהדירות בבית המשותף., הגבלה זו בוטלה בתיקון אותו הסעיף.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה העלות הממוצעת לייעוץ וליווי משפטי של הסכם מול
ארז
21/03/11
חברה מבצעת של שיפוץ במסגרת תמא 38
תמ"א 38 - ליווי משפטי של דיירים מול יזם
עו"ד תומר יפת
מנהל
22/03/11
ארז שלום,
לא ניתן לקבוע מחיר. זה משתנה מפרוייקט לפרוייקט. מעו"ד אחד לאחר.
תלוי במקצועיות ובניסיון של עוה"ד לדוגמא וכיוצ"ב.
תלוי במיקום של הפרוייקט.
זהו שוק חופשי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן לקבוע מחיר. זה משתנה מפרוייקט לפרוייקט. מעו"ד אחד לאחר.
תלוי במקצועיות ובניסיון של עוה"ד לדוגמא וכיוצ"ב.
תלוי במיקום של הפרוייקט.
זהו שוק חופשי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם החוק לביטול מס שבח והיטל השבחה עברה בכנסת 2ו-3
ברי
20/03/11
האם ההצעה לחוק עברה בקריאה שניה ושלישית כבר ?
יש לך מושג מתי תעבור ? ולמה מעכבים ?
בתודה,
ברי
יש לך מושג מתי תעבור ? ולמה מעכבים ?
בתודה,
ברי
תמ"א 38 - פטור מהיטל השבחה
עו"ד תומר יפת
מנהל
22/03/11
שלום רב,
החוק עבר למליאה לקריאה שניה ושלישית וצפוי לעבור בזמן הקרוב ממש.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
החוק עבר למליאה לקריאה שניה ושלישית וצפוי לעבור בזמן הקרוב ממש.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גובה ערבות ביצוע בתמ"א 38
י
20/03/11
הייתי מעוניין לדעת האם יש כללי אצבע לגובה ערבות הביצוע וערבות הבדק בפרויקט תמא 38.
הפרויקט הוא 30-40 דירות קיימות עליהן בונים דירות חדשות (8-10).
אשמח להערותיכם ביחס לטווח סביר...
הפרויקט הוא 30-40 דירות קיימות עליהן בונים דירות חדשות (8-10).
אשמח להערותיכם ביחס לטווח סביר...
תמ"א 38 - כלל אצבע לגובה ערבות ביצוע וערבות בדק
עו"ד תומר יפת
מנהל
22/03/11
שלום רב,
אין כלל אצבע. זה משתנה של הרבה גורמים.
האם מדובר בערבות אוטונומית או בערבות אחרת?
האם יש ליווי בנקאי או לא?
מה קצב מכירת הדירות החדשות?
וכיוצ"ב שאלות נוספות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין כלל אצבע. זה משתנה של הרבה גורמים.
האם מדובר בערבות אוטונומית או בערבות אחרת?
האם יש ליווי בנקאי או לא?
מה קצב מכירת הדירות החדשות?
וכיוצ"ב שאלות נוספות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעמד דייר בדמי מפתח ביחס להסכמה לתמ"א 38 בבנין שלו
חי ערב
17/03/11
מה מעמד דייר בדמי מפתח ביחס לחתימה על הסכמה לתמ"א 38?האם הדירים בדמי מפתח הם החותמים או הבעלים של הדירה?
תמ"א 38 - מעמד דייר בדמי מפתח
עו"ד תומר יפת
מנהל
22/03/11
שלום רב,
החוק קובע כי בעלי הזכויות הם שצריכים לחתום על החוזה. לפיכך, וודאי שהבעלים צריך לחתום וככל שישנה הערה בטאבו לטובת הדייר או שבחוזה המוגן ישנה הוראה מתאימה המעניקה זכויות כאלה לדייר המוגן הרי שגם הוא צריך לחתום על ההסכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
החוק קובע כי בעלי הזכויות הם שצריכים לחתום על החוזה. לפיכך, וודאי שהבעלים צריך לחתום וככל שישנה הערה בטאבו לטובת הדייר או שבחוזה המוגן ישנה הוראה מתאימה המעניקה זכויות כאלה לדייר המוגן הרי שגם הוא צריך לחתום על ההסכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תבע + תמא
אמיר
16/03/11
שלום,
1. קיבלנו הצעה לתמא שכולל בתוכה גם תבע, מאחר וישנן שתי כניסות לבנין וגג אחד הוא בבעלות (בעלות 2 דירות (דופלקס) ), כלומר בניית קומה אחת 4 דירות + 4 דופלקסים (2 לבעלי זכויות בדירות גג) האם זה ניתן לבצע תמא + תבע (בנין קיים 3 קומות),
2. האם חניות חייבות להיות של הדירות החדשות (אין טאבו על החניות כיום אך יש הסדר דיירים) (לא יהיה מספיק לכלום) והדיירים הותיקים לא יסכימו לוותר על החניות.
3. האם התבע ישפיע על המיסוי עירוני וכיו"ב על הדיירים הותיקים?
תודה
1. קיבלנו הצעה לתמא שכולל בתוכה גם תבע, מאחר וישנן שתי כניסות לבנין וגג אחד הוא בבעלות (בעלות 2 דירות (דופלקס) ), כלומר בניית קומה אחת 4 דירות + 4 דופלקסים (2 לבעלי זכויות בדירות גג) האם זה ניתן לבצע תמא + תבע (בנין קיים 3 קומות),
2. האם חניות חייבות להיות של הדירות החדשות (אין טאבו על החניות כיום אך יש הסדר דיירים) (לא יהיה מספיק לכלום) והדיירים הותיקים לא יסכימו לוותר על החניות.
3. האם התבע ישפיע על המיסוי עירוני וכיו"ב על הדיירים הותיקים?
תודה
תמ"א 38 - ביצוע פרוייקט תמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
22/03/11
אמיר שלום,
שאלת רבות.
בעיקרון חניות הם מגבלה. הועדה המקומית דורשת חניה לדירות החדשות. ישנה בעיה גם עם קיום דירות דופלקס. אתם זקוקים לייעוץ מפורט.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלת רבות.
בעיקרון חניות הם מגבלה. הועדה המקומית דורשת חניה לדירות החדשות. ישנה בעיה גם עם קיום דירות דופלקס. אתם זקוקים לייעוץ מפורט.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוט התמורה של העו"ד בפרוייקט תמ"א
אייל
16/03/11
רצ"ב הסעיפים בהם התחייב עורך הדין שלנו לטפל במסגרת פרוייקט תמ"א 38 (טרם חתמנו על דבר מלבד ייפוי כח לעו"ד). שאלתי היא, כמה נהוג באחוזים לתת על שירות כזה והאם יש דברים נוספים שרצוי שעורך הדין שלנו ייתעסק בהם ושאינם מוזכרים כאן. תודה
1. מתן ייעוץ שוטף וייצוג הדיירים משך כל הפרויקט על כל שלביו בכל תחום משפטי, לרבות בתחום המיסוי ובתחום התכנון והבניה.
2. ייצוג הדיירים במו"מ מול היזם שיבחר לביצוע העסקה. עריכת ההסכם מול היזם.
3. טיפול בצד הקנייני, הפיסקאלי והתכנוני, וליווי הדיירים בכל שלבי הפרויקט, עד לקבלת המפתח לדירה החדשה, תיקון צו הבית המשותף, רישום הבניין החדש שיבנה בלשכת רישום המקרקעין ורישום הדירות החדשות ע"ש הדיירים (למען הסר ספק מובהר כי הרישום יבוצע על ידי ב"כ היזם).
4. הסדרת הבטוחות מול הבנק המלווה של הפרויקט וכן טיפול בגרירת משכנתאות שנרשמו לטובת בנקים אחרים מטעם הדיירים
5. ניהול מו"מ בשם הדיירים מול המוסדות והרשויות למיניהן, כגון העירייה, הועדה המקומית לתכנון ובניה, הועדה המחוזית לתכנון ובניה, החשב הכללי באוצר ורשויות המס.
6. ליווי הליכי התכנון והבנייה השונים, לרבות השתתפות בועדות והתנגדויות.
7. הגשת השגות ככל שיידרש למשרד מיסוי מקרקעין וכן ייצוג מול רשויות המס.
1. מתן ייעוץ שוטף וייצוג הדיירים משך כל הפרויקט על כל שלביו בכל תחום משפטי, לרבות בתחום המיסוי ובתחום התכנון והבניה.
2. ייצוג הדיירים במו"מ מול היזם שיבחר לביצוע העסקה. עריכת ההסכם מול היזם.
3. טיפול בצד הקנייני, הפיסקאלי והתכנוני, וליווי הדיירים בכל שלבי הפרויקט, עד לקבלת המפתח לדירה החדשה, תיקון צו הבית המשותף, רישום הבניין החדש שיבנה בלשכת רישום המקרקעין ורישום הדירות החדשות ע"ש הדיירים (למען הסר ספק מובהר כי הרישום יבוצע על ידי ב"כ היזם).
4. הסדרת הבטוחות מול הבנק המלווה של הפרויקט וכן טיפול בגרירת משכנתאות שנרשמו לטובת בנקים אחרים מטעם הדיירים
5. ניהול מו"מ בשם הדיירים מול המוסדות והרשויות למיניהן, כגון העירייה, הועדה המקומית לתכנון ובניה, הועדה המחוזית לתכנון ובניה, החשב הכללי באוצר ורשויות המס.
6. ליווי הליכי התכנון והבנייה השונים, לרבות השתתפות בועדות והתנגדויות.
7. הגשת השגות ככל שיידרש למשרד מיסוי מקרקעין וכן ייצוג מול רשויות המס.
תמ"א 38 - שכ"ט עו"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
22/03/11
אייל שלום,
לא ניתן לומר כמה נהוג לשלם. ישנו שוק חופשי. ישנם בעלי מקצוע שגובים יותר מתוקף מומחיותם וניסיונם.
מאחל לכם בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא ניתן לומר כמה נהוג לשלם. ישנו שוק חופשי. ישנם בעלי מקצוע שגובים יותר מתוקף מומחיותם וניסיונם.
מאחל לכם בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלות המס בגין שיפוץ במסגרת תמ"א
אור
15/03/11
במסגרת פרויקט תמ"א הוחלט כי היזם משפץ לי את פנים הבית דהיינו, החלפת רצפות, מטבת, צנרת וכו'..
אייך אדע מה גובה המס שאותו צריך לשלם ? אייך צחשבים אותו? והאם ניתן לדרוש מהיזם שישא בעלות המס ?
אייך אדע מה גובה המס שאותו צריך לשלם ? אייך צחשבים אותו? והאם ניתן לדרוש מהיזם שישא בעלות המס ?
תמ"א 38 - שיפוץ בתוך הדירה על ידי היזם
עו"ד תומר יפת
מנהל
22/03/11
אור שלום,
רשות המיסים תעריך את שווי התמורה של השיפוץ ותקבע שיעור מס שבח בהתאם. ניתן בחוזה לחייב את היזם לשאת בעלות זאת (כמובן אם יסכים לכך ובכלל לא בטוח שיסכים. זה עניין של מו"מ מסחרי).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
רשות המיסים תעריך את שווי התמורה של השיפוץ ותקבע שיעור מס שבח בהתאם. ניתן בחוזה לחייב את היזם לשאת בעלות זאת (כמובן אם יסכים לכך ובכלל לא בטוח שיסכים. זה עניין של מו"מ מסחרי).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יכולים לחייב אדם בעל דירת דופלקס לתמא?
שמש
15/03/11
שלום,
יש לי דירת דופלקס כלומר חצי מהגג הוא שלי ועליו בנוי חדר שינה שירותים ומקלחת.אנו שישה דיירים בבניין.
אם כל הדיירים חתמו שהם מסכימים לבצע תמא בבנייין האם הם יכולים להכריח אותי כבעל חזקה בחצי מהגג?
אגב, הבניין כולו הוא בניין שנבנה במקור עם שתי דירות דופלקס - אני ועוד שכן ויש חניה צמודה בטאבו לכל הדירות.השכן בעל הדופלקס מסכים לתמא ואני לא.
האם יכולים בכל זאת להכריח אותי.
תודה.
יש לי דירת דופלקס כלומר חצי מהגג הוא שלי ועליו בנוי חדר שינה שירותים ומקלחת.אנו שישה דיירים בבניין.
אם כל הדיירים חתמו שהם מסכימים לבצע תמא בבנייין האם הם יכולים להכריח אותי כבעל חזקה בחצי מהגג?
אגב, הבניין כולו הוא בניין שנבנה במקור עם שתי דירות דופלקס - אני ועוד שכן ויש חניה צמודה בטאבו לכל הדירות.השכן בעל הדופלקס מסכים לתמא ואני לא.
האם יכולים בכל זאת להכריח אותי.
תודה.
תמ"א 38 - ביצוע תמ"א במקרה של דירה עם חדר על הגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
22/03/11
שמש שלום,
החוק קובע כי די ברוב של 66% בכדי לבצע פרוייקט תמ"א אך לא ניתן לחייב פגיעה ברכושך הפרטי ממש בשונה משטח שהנו רכוש משותף.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
החוק קובע כי די ברוב של 66% בכדי לבצע פרוייקט תמ"א אך לא ניתן לחייב פגיעה ברכושך הפרטי ממש בשונה משטח שהנו רכוש משותף.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חתימות ההסכמה הראשוניות לקבלן מחייבות אותנו?
שיר
15/03/11
אנו בניין של 15 דיירים רוב רובם של הדיירים מסכים לפרוייקט תמא 38 אך אנו חושים לתת לו את החתימות הראשונות להסכמה משום שהקבלן טוען שאלו חתימות שמחייבות אותנו (למרות שאנו לא יודעים מה נקבל) עד הסוף. הקבלן טוען שהוא לא יכול לומר לנו מה אנו נקבל משום שזה כפוף לאישור העיריה ורק לאחר שהוא יפנה אליהם ואל שאר הגורמים אז יהו לו תשובות. אבל מה שקורה בינתיים שבעצם בחתימות ההסכמה הוא תופס אותנו ואם מה שהוא יציע לנו בסוף לא יראה לנו אז אנו נצטרך לשאת בעלויות של כל הבדיקות הראישוניות שהקבלן עשה.
אנו מעט חוששים במיוחד אלו בקומות הקרקע שלא יודעים מה יקבלו ובסוף יקבלו חתול בשק או חניון מתחת לאף שלהם.
האם ישנה אפשרות שנבדוק לפחות לגבי העיריה מה היא כן יכולה לאשר לנו במסגרת החוק לגבי התמא בבנין שלנו? האם הבדיקה הזו כרוכה בעלות מסויימת ואל איזו מחלקה צריכים לפנות בעיריה?
תודה
אנו מעט חוששים במיוחד אלו בקומות הקרקע שלא יודעים מה יקבלו ובסוף יקבלו חתול בשק או חניון מתחת לאף שלהם.
האם ישנה אפשרות שנבדוק לפחות לגבי העיריה מה היא כן יכולה לאשר לנו במסגרת החוק לגבי התמא בבנין שלנו? האם הבדיקה הזו כרוכה בעלות מסויימת ואל איזו מחלקה צריכים לפנות בעיריה?
תודה
רצוי לפנות לייועץ משפטי כבר בשלב זה
עו"ד טל דור
19/03/11
יש להיזהר מאוד בחתימה בשלב זה על מסמך המהווה "חתול בשק" שעלול לכבול אתכם ליזם או קבלן מסויים. טיפלתי בבניינים שהקבלן החתים אותם על "הסכמה עקרונית" שהייתה הלכה למעשה חוזה מלא ולאחר מס' שנים בהן לא בוצע כלום היזם/קבלן דרש "פיצוי" על הפרת ההסכם מעצם הפנייה ליזם אחר. הדבר עלול לעכב ואף לעלות ביוקר לדיירים. לכן רצוי לערב עו"ד כבר בשלב הראשוני ולא לחתום על מסמך מבלי להבינו עד סופו. בשלב זה אמורים לחתום אך ורק על הסכמה עקרונית שתאפשר בדיקת התוכניות "גרמושקה" במשרדי מח' ההנדסה של העירייה. כבר בשלב זה על היזם לתת לדיירים הצעה כי יש הבדל בין יזם המציע להוסיף קומה או שתיים לבין יזמים בהם נתקלתי האומרים לדירים מכרתם לי את הגג ואני אחליט מה אני אעשה בו. ברור שגם לאחר החתימה על ההסכם המלא מכינים תוכניות עליהן על הדיירים לחתום ורק אז הן מוגשות לעירייה לאישור.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
