פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
האם מותר למכור את הדירה במהלך עבודות תמ"א 38?
עדי
27/04/11
האם במהלך העבודות בבניין של תמ"א 38 מותר לי כדיירת למכור את הדירה שלי?
מכיוון שהקבלן שאמור לבצע את העבודות כותב בחוזה שלדיירים אין אפשרות וזכות למכור את הדירות שלהם עד לסיום כל העבודות...
מכיוון שהקבלן שאמור לבצע את העבודות כותב בחוזה שלדיירים אין אפשרות וזכות למכור את הדירות שלהם עד לסיום כל העבודות...
תמ"א 38 - מכירת דירה תוך כדי העבודות
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/05/11
עדי שלום,
איני יודע האם חתמתם על החוזה או טרם חתמתם. לא מקובל להגביל לחלוטין את מכירת הדירה אלא להתנותה בכך כי הרוכש החדש יחתום אף הוא על ההסכם לביצוע תמ"א 38.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני יודע האם חתמתם על החוזה או טרם חתמתם. לא מקובל להגביל לחלוטין את מכירת הדירה אלא להתנותה בכך כי הרוכש החדש יחתום אף הוא על ההסכם לביצוע תמ"א 38.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה-פינוי בינוי
זהבית
27/04/11
היי,
מה ההשלכות של היטל ההשבחה בפרויקט תמ"א 2 (פינוי בינוי)
האם קיים פטור? האם חל על הקונה? על היזם?
מה ההשלכות של היטל ההשבחה בפרויקט תמ"א 2 (פינוי בינוי)
האם קיים פטור? האם חל על הקונה? על היזם?
תמ"א 38 - היטל השבחה בתמ"א 2
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/05/11
זהבית שלום,
ככלל, רשויות המס הביעו עמדתם כי אין פטור ממס שבח בתמ"א 2. לכאורה, אין לכך קשר לפטור הגורף שחל על זכויות מכוח תמ"א 38 בקשר להיטל השבחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ככלל, רשויות המס הביעו עמדתם כי אין פטור ממס שבח בתמ"א 2. לכאורה, אין לכך קשר לפטור הגורף שחל על זכויות מכוח תמ"א 38 בקשר להיטל השבחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיזוק מבנה במימון הדיירים עצמם
דונה
27/04/11
בנין בן 3 קומות, 6 דיירים כשהקומה השלישית היא דו מפלסית והגג שייך לבעלי 2 הדירות בקומה זו.הדיירים מעוניינים לחזק את המבנה על ידי תוספת ממ"דים ומעלית, ואולי גם מחסנים בין העמודים.שתי שאלות:1. האם מגיעה לבנין כזה זכות כלשהי של אחוזי בניה בנוסף לממ"דים המתוכננים, ואם כן - איזו זכות ומה יכול לקבל הדייר בקומת הפנטהאוז ?2. האם הרעיון של חיזוק המבנה על ידי הדיירים הוא חכם ?(בהתחשב בעובדה שהגג הוא פרטי של קומה שלישית כאמור)
תמ"א 38 - חיזוק על ידי הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
01/05/11
דונה שלום,
בעלי הדירות למעלה ירצו ובצדק לקבל את הדירות החדשות למעלה מה שיקשה מאוד על יזם להכנס לפרוייקט. יש לכם זכויות בניה מכוח התמ"א באופן עקרוני (יש לבדוק פרטנית). בניה על ידי הדיירים עצמם מסובכת וקשה אך אפשרית.
בהצלחה,
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעלי הדירות למעלה ירצו ובצדק לקבל את הדירות החדשות למעלה מה שיקשה מאוד על יזם להכנס לפרוייקט. יש לכם זכויות בניה מכוח התמ"א באופן עקרוני (יש לבדוק פרטנית). בניה על ידי הדיירים עצמם מסובכת וקשה אך אפשרית.
בהצלחה,
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי התאמה לתכנית תמא 38
ילנה
24/04/11
אם יש קריטריונים מסוימים שלא מאפשרים לבצעה תכנית תמא 38 .?
מדובר על בנין משותף 24 דירות - 3 קומות ,4 כניסות( אחרי בדיקת מהנדס העיריה
הוחרז כבנין מסוכן .
מדובר על בנין משותף 24 דירות - 3 קומות ,4 כניסות( אחרי בדיקת מהנדס העיריה
הוחרז כבנין מסוכן .
תמ"א 38 - התאמת מבנה לתמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/04/11
ילנה שלום,
לפי מה שכתבת נראה כי הבניין שלכם דווקא מתאים לביצוע תמ"א 38. הבדיקה נעשית על ידי מהנדס / קונסטרוקטור.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לפי מה שכתבת נראה כי הבניין שלכם דווקא מתאים לביצוע תמ"א 38. הבדיקה נעשית על ידי מהנדס / קונסטרוקטור.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת מרפסת
חיה
24/04/11
האם ניתן להוסיף מרפסות לבניין במסגרת תמ"א כאשר אין צורך להוסיף קומות לבניין?האם מחייב הסכמת כל הדיירים?תודה רבה וחג שמח
תמ"א 38 - הוספת מרפסות
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/04/11
חיה שלום,
בניה במסגרת תמ"א 38 מאפשרת להוסיף מרפסות והדבר מצריך את הרוב של 66% מדיירי הבניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בניה במסגרת תמ"א 38 מאפשרת להוסיף מרפסות והדבר מצריך את הרוב של 66% מדיירי הבניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת קומות בפיריפריה+ניוד זכויות
גבע
22/04/11
שלום!
עד היום באיזור חדרה העיריה נתנה 2 קומות מכוח התמא-38,קראתי כתבות שבתאריך 12.4.2011 המועצה הארצית אישרה תוספות בניה של 2 וחצי קומות בפריפריה,ו 1 וחצי קומות באיזורים המבוקשים-ובכתבה צוין בפירוש שהתוספות שאישרו הם לא במקום מה שאושר לפני, אלא בנוסף-זתומרת שבפיריפריה מותר 2 קומות + 2 וחצי קומות= 4 וחצי קומות?
ובכתבה צויין גם שניתן לנייד זכויות בניה(שהקבלן יחזק בנין שזקוק לחיזוק,ותזכויות הבניה יעביר למגרש שמיועד לבניה)האים כבר ניתן לנייד זכויות מכוח התמא-38?
עד היום באיזור חדרה העיריה נתנה 2 קומות מכוח התמא-38,קראתי כתבות שבתאריך 12.4.2011 המועצה הארצית אישרה תוספות בניה של 2 וחצי קומות בפריפריה,ו 1 וחצי קומות באיזורים המבוקשים-ובכתבה צוין בפירוש שהתוספות שאישרו הם לא במקום מה שאושר לפני, אלא בנוסף-זתומרת שבפיריפריה מותר 2 קומות + 2 וחצי קומות= 4 וחצי קומות?
ובכתבה צויין גם שניתן לנייד זכויות בניה(שהקבלן יחזק בנין שזקוק לחיזוק,ותזכויות הבניה יעביר למגרש שמיועד לבניה)האים כבר ניתן לנייד זכויות מכוח התמא-38?
תמ"א 38 - תוספות מכוח התיקון החדש
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/04/11
גבע שלום,
לא יודע מהיכן שאבת את הידיעה כי מדובר בתוספת מעבר למה שכבר ניתן כיום.
מדובר בסך כולל של זכויות שניתן הכולל את מה שניתן עד היום.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא יודע מהיכן שאבת את הידיעה כי מדובר בתוספת מעבר למה שכבר ניתן כיום.
מדובר בסך כולל של זכויות שניתן הכולל את מה שניתן עד היום.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מבקש לקבל את כל המידע אודות:
ב/דורון ילון
22/04/11
1. כל אמצעי קשר עם הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח-תקווה (לא מצאתי) ולא היה כתוב על ההודעה את הכתובת למשלוח התנגדויות.
2. כל אמצעי קשר לשר הפנים.
3. כל אמצעי קשר למבקר הפנים של משרד הפנים והרשויות המקומיות.
4. כתובת ואמצעי קשר לרבות פקס של הועדה המחוזית שקשורה לפתח-תקווה.
תודה רבה הדבר דחוף ביותר.
2. כל אמצעי קשר לשר הפנים.
3. כל אמצעי קשר למבקר הפנים של משרד הפנים והרשויות המקומיות.
4. כתובת ואמצעי קשר לרבות פקס של הועדה המחוזית שקשורה לפתח-תקווה.
תודה רבה הדבר דחוף ביותר.
תמ"א 38 - אמצעי קשר
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/04/11
שלום רב,
כל הפרטים מופיעים היום באתרים ברשת.
צריך רק סבלנות וזמן לחפש.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כל הפרטים מופיעים היום באתרים ברשת.
צריך רק סבלנות וזמן לחפש.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם המכתב מנוסח כראוי?
רווית
21/04/11
יום חמישי 21
אפריל 2011
י"ז
ניסן התשע"א – חול המועד פסח.
-מבלי לפגוע בזכויות-
לכבוד:
מאת:
א,ג,נ.
הנדון: התנגדות מוחלטת לבנייה בגג בניין
רחוב X בפתח תקווה
שלום רב,
1. רכשתי את הדירה
לפני כשלוש שנים בידיעה שקיים נוף ופתחי אוויר מצד מזרח ודרום. תוך שלכך ערך
משמעותי בעיני וגורם מרכזי ברכישת דירה ספציפית זו. בניית קומה ו/או קומות
המתוכננת בבניין הממוקם ברחוב X בפתח-תקווה, תגרום:
1.1.
חסימת מרבית קו הנוף וקו האוויר.
1.2.
פגיעה בפרטיות וצורך לסגור רוב הזמן את התריסים (שהם
מרבית תריסי הבית).
1.3.
תוריד את ערך הבית ואת האטרקטיביות שקיימת בו כעת.
1.4.
עלול לגרום להצללה וירידת ערך נוספת.
1.5.
במהלך השיפוצים והבנייה יהיה אבק ורעש דבר שיגרום לטרדה
משמעותית ומעלה את סיכון הסובבים דבר שבעצמו יוריד גם כן את ערך הדירה ואף עלול
לסכן את מבקרי הבניין והפיכת האזור לאזור בנייה במקום לטיפול בבעיה הספציפית שהיא
רק מיגון הבניין לצורך תמ"א 38.
1.6.
כרגע אישה סיעודית וקשישה מתגוררת בדירה, ואבק ורעשים
יכולים רק לדרדר את מצבה. והקשישה עברה לשם בעיקר בשל השקט והשלווה. כמו כן גרים
גם ילדים ותינוקות בבניין סמוך.
1.7.
נמסר לאחרונה באמצעי התקשורת בעקבות רעידת האדמה העזה
ביפן, כי תמ"א 38 למיגון מפני רעידות אדמה מאוד חזקות לא בטוח תסייע.
1.8.
בשנה שעברה נפער בור גדול בקרקע (עומק של כ- 4 מטרים וברדיוס של כ- 1 מ') בקרקע הסמוכה לבניין (שנסתם
בינתיים) והדבר מצביע על אי יציבות הקרקע באזור. בניית קומות נוספות בבניין הממוקם
כ- 5 מ'
מאותה קרקע שככל הנראה גם לא יציבה, אינה יכולה לכאורה לסייע בביטחון הדיירים.
1.9.
הוספת דירות דיירים לאזור הצפוף גם כך, תגביר את העומס
על הכביש (בעל נתיב אחד לכל צד), תגדיל את בעיות החניה באזור שחמורות גם כך ותעמיס
על מערכת הביוב העירונית שגם כך נסתמת אחת לכמה חודשים.
2. אנו מתנגדים מכל
וכל להוספת שתי קומות. וגם הוספת קומה אחת הינה פגיעה בפרטיות ופגיעה בשיקולי
המחיר ששילמתי על דירה זו לפני כשלוש שנים. אין בין הקמת קומות ובין מימוש
תמ"א 38 כל קשר בטיחותי, אלא אדרבה ואדרבה – יאריך זמן מימוש תמ"א 38.
3. אנו מודיעים
בזאת שבכל מקרה נבקש פיצוי על הורדת ערך הדירה והמפגעים הצפויים באזור מכל המשתמע
מכך וכפונקציה ישירה לתרחישים בפועל בבניית קומות כלשהן.
4. יובהר כי אם
הדיירים ברחוב X בפתח תקווה, מעוניינים ביישום תמ"א 38. אין לנו
התנגדות לכך. אדרבה ואדרבה שיחזקו את בניינם מפני רעידות אדמה. אך לא על חשבון
הורדת נכסינו ולא על חשבון איכות חיינו ולא בכך שהדבר יהווה הפרעה זמנית על אחת
כמה וכמה קבועה עבורנו כפי שתואר לעיל.
5. יובהר כי הוספת דירות
רק תגביר את האבק, הרעש, העומס ומשך זמן ההליך.
6. יובהר כי אין כל
קשר בין עמידה בתקן תמ"א 38 לצורך בבניית קומות נוספות ואף לא בקומה נוספת אחת.
בניית קומה ו/או קומות נוספות בגג בניין X בפתח-תקווה, הן שיקול כלכלי
נטו לקבלן ו/או לדיירים ברחוב X בפתח תקווה ולא שיקול בטיחותי כלל
וכלל והיא בניגוד כולל לאינטרס הציבורי באזור.
7. אם לשכנים חשוב
יותר לביטחונם יכולים הם למצוא אפשרויות אחרות לרבות הוצאה כספית שלהם. ולא
באמצעים שפוגעים בסובבים אותם. אם חייהם חשובים וביטחונם חשוב שישקיעו מכספם.
8. על כן, מכל
האמור לעיל, נבקש למנוע אישור כלשהו לבניית קומה ו/או קומות בגג בניין רחוב X בפתח-תקווה. ולמציאת פתרון ואפשרויות אחרות לחיזוק בניין רחוב X על חשבונם של הדיירים המתגוררים ברחוב X בפתח-תקווה ולא על הסובבים
לבניין זה.
9. אם בכל מקרה
הועדה תאשר בנייה על גג X בפתח תקווה, אנו מודיעים בזאת כי נתבע תביעה
נזיקית וכל תביעה אחרת הקשורה לירידת הערך וכל סוגי הנזקים המצטברים ו/או אחרים
הנובעים מכך. חשוב שדיירי בניין X בפתח תקווה יהיו מודעים לכך מהפן
הכלכלי והפן של סיכון-תועלת, ויכניסו זאת לחישוב הכלכלי עבור עצמם, שככל הנראה הוא
חשוב מאוד עבורם. יובהר שהודעת
התנגדות זו היא גם הודעה מפני חשיפה לתביעות שהם ייחשפו להם במעשיהם.
בברכה,
דיירת בבנין X-2
אפריל 2011
י"ז
ניסן התשע"א – חול המועד פסח.
-מבלי לפגוע בזכויות-
לכבוד:
מאת:
א,ג,נ.
הנדון: התנגדות מוחלטת לבנייה בגג בניין
רחוב X בפתח תקווה
שלום רב,
1. רכשתי את הדירה
לפני כשלוש שנים בידיעה שקיים נוף ופתחי אוויר מצד מזרח ודרום. תוך שלכך ערך
משמעותי בעיני וגורם מרכזי ברכישת דירה ספציפית זו. בניית קומה ו/או קומות
המתוכננת בבניין הממוקם ברחוב X בפתח-תקווה, תגרום:
1.1.
חסימת מרבית קו הנוף וקו האוויר.
1.2.
פגיעה בפרטיות וצורך לסגור רוב הזמן את התריסים (שהם
מרבית תריסי הבית).
1.3.
תוריד את ערך הבית ואת האטרקטיביות שקיימת בו כעת.
1.4.
עלול לגרום להצללה וירידת ערך נוספת.
1.5.
במהלך השיפוצים והבנייה יהיה אבק ורעש דבר שיגרום לטרדה
משמעותית ומעלה את סיכון הסובבים דבר שבעצמו יוריד גם כן את ערך הדירה ואף עלול
לסכן את מבקרי הבניין והפיכת האזור לאזור בנייה במקום לטיפול בבעיה הספציפית שהיא
רק מיגון הבניין לצורך תמ"א 38.
1.6.
כרגע אישה סיעודית וקשישה מתגוררת בדירה, ואבק ורעשים
יכולים רק לדרדר את מצבה. והקשישה עברה לשם בעיקר בשל השקט והשלווה. כמו כן גרים
גם ילדים ותינוקות בבניין סמוך.
1.7.
נמסר לאחרונה באמצעי התקשורת בעקבות רעידת האדמה העזה
ביפן, כי תמ"א 38 למיגון מפני רעידות אדמה מאוד חזקות לא בטוח תסייע.
1.8.
בשנה שעברה נפער בור גדול בקרקע (עומק של כ- 4 מטרים וברדיוס של כ- 1 מ') בקרקע הסמוכה לבניין (שנסתם
בינתיים) והדבר מצביע על אי יציבות הקרקע באזור. בניית קומות נוספות בבניין הממוקם
כ- 5 מ'
מאותה קרקע שככל הנראה גם לא יציבה, אינה יכולה לכאורה לסייע בביטחון הדיירים.
1.9.
הוספת דירות דיירים לאזור הצפוף גם כך, תגביר את העומס
על הכביש (בעל נתיב אחד לכל צד), תגדיל את בעיות החניה באזור שחמורות גם כך ותעמיס
על מערכת הביוב העירונית שגם כך נסתמת אחת לכמה חודשים.
2. אנו מתנגדים מכל
וכל להוספת שתי קומות. וגם הוספת קומה אחת הינה פגיעה בפרטיות ופגיעה בשיקולי
המחיר ששילמתי על דירה זו לפני כשלוש שנים. אין בין הקמת קומות ובין מימוש
תמ"א 38 כל קשר בטיחותי, אלא אדרבה ואדרבה – יאריך זמן מימוש תמ"א 38.
3. אנו מודיעים
בזאת שבכל מקרה נבקש פיצוי על הורדת ערך הדירה והמפגעים הצפויים באזור מכל המשתמע
מכך וכפונקציה ישירה לתרחישים בפועל בבניית קומות כלשהן.
4. יובהר כי אם
הדיירים ברחוב X בפתח תקווה, מעוניינים ביישום תמ"א 38. אין לנו
התנגדות לכך. אדרבה ואדרבה שיחזקו את בניינם מפני רעידות אדמה. אך לא על חשבון
הורדת נכסינו ולא על חשבון איכות חיינו ולא בכך שהדבר יהווה הפרעה זמנית על אחת
כמה וכמה קבועה עבורנו כפי שתואר לעיל.
5. יובהר כי הוספת דירות
רק תגביר את האבק, הרעש, העומס ומשך זמן ההליך.
6. יובהר כי אין כל
קשר בין עמידה בתקן תמ"א 38 לצורך בבניית קומות נוספות ואף לא בקומה נוספת אחת.
בניית קומה ו/או קומות נוספות בגג בניין X בפתח-תקווה, הן שיקול כלכלי
נטו לקבלן ו/או לדיירים ברחוב X בפתח תקווה ולא שיקול בטיחותי כלל
וכלל והיא בניגוד כולל לאינטרס הציבורי באזור.
7. אם לשכנים חשוב
יותר לביטחונם יכולים הם למצוא אפשרויות אחרות לרבות הוצאה כספית שלהם. ולא
באמצעים שפוגעים בסובבים אותם. אם חייהם חשובים וביטחונם חשוב שישקיעו מכספם.
8. על כן, מכל
האמור לעיל, נבקש למנוע אישור כלשהו לבניית קומה ו/או קומות בגג בניין רחוב X בפתח-תקווה. ולמציאת פתרון ואפשרויות אחרות לחיזוק בניין רחוב X על חשבונם של הדיירים המתגוררים ברחוב X בפתח-תקווה ולא על הסובבים
לבניין זה.
9. אם בכל מקרה
הועדה תאשר בנייה על גג X בפתח תקווה, אנו מודיעים בזאת כי נתבע תביעה
נזיקית וכל תביעה אחרת הקשורה לירידת הערך וכל סוגי הנזקים המצטברים ו/או אחרים
הנובעים מכך. חשוב שדיירי בניין X בפתח תקווה יהיו מודעים לכך מהפן
הכלכלי והפן של סיכון-תועלת, ויכניסו זאת לחישוב הכלכלי עבור עצמם, שככל הנראה הוא
חשוב מאוד עבורם. יובהר שהודעת
התנגדות זו היא גם הודעה מפני חשיפה לתביעות שהם ייחשפו להם במעשיהם.
בברכה,
דיירת בבנין X-2
כל הכבוד
איציקידנה
22/04/11
אני לא עו"ד, אבל כל הכבוד
הקלות בתמ"א
אלי
21/04/11
מתי יש לצפות שההחלטה האחרונה מ-10/4/11 של המועצה הארצית לתו"ב בדבר הקלות בתמ"א 38 יקבלו תוקף ?
האם הסכם שיחתם לפני קבלת התוקף לא יהנה מההקלות ?
האם הסכם שיחתם לפני קבלת התוקף לא יהנה מההקלות ?
תמ"א 38 - תוקף להחלטות הועדה הארצית לתו"ב
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/04/11
אלי שלום,
אין לדעת מתי ההחלטות יקבלו תוקף . . .. זה תלוי בוועדה. יש לתקן את תמ"א 38 בהתאם ולפרסם. סביר להניח שיהא מדובר במספר חודשים.
התוכנית תחול גם על מי שכבר חתם אך טרם הוציא היתר בניה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין לדעת מתי ההחלטות יקבלו תוקף . . .. זה תלוי בוועדה. יש לתקן את תמ"א 38 בהתאם ולפרסם. סביר להניח שיהא מדובר במספר חודשים.
התוכנית תחול גם על מי שכבר חתם אך טרם הוציא היתר בניה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות המועצה ליישום תמ"א 38
טל
20/04/11
שלום, אנו עומדים בפתחו של התהליך, רוב הדיירים הביעו הסכמה לתחילת ההתקשרות מול חברות שונות. שאלתי היא האם ראש המועצה יכול למנוע את התהליך ולהביע י הסכמה ליישום תכנית זו במושבתו, אנו יודעים שהוועדה המקומית היא אשר אמונה על מתן ההיתרים, אך ברור לנו כי אם הדבר עומד בניגוד לדעתו של ראש המועצה כפי הנראה התכנית לא תצא לפועל. האם יש ביכולתו למנוע את יישום התכנית בבניין מגורינו?
תמ"א 38 - התנגדות הועדה המקומית
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/04/11
שלום רב,
התמ"א נתנה את הסמכות הסופית לוועדות המקומיות מתוך מחשבה שהן אלה אשר נמצאות "בשטח" והן אלה אשר צריכות לקבוע את התנאים. הוועדה לא יכולה לסרב מנימוק לא רלוונטי אך בהחלט נדרש לקבל את אישורה כדי להוציא את הפרוייקט אל הפועל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התמ"א נתנה את הסמכות הסופית לוועדות המקומיות מתוך מחשבה שהן אלה אשר נמצאות "בשטח" והן אלה אשר צריכות לקבוע את התנאים. הוועדה לא יכולה לסרב מנימוק לא רלוונטי אך בהחלט נדרש לקבל את אישורה כדי להוציא את הפרוייקט אל הפועל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם בוטלה תמ"א38/2 ?
אלי
20/04/11
יש יותר משמועה שבימים האחרונים בוטלה תכנית תמ"א 38/2, האם יש דברים בגו ?
תמ"א 38 - תמ"א 38/2
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/04/11
אלי שלום,
אני לא שמעתי שום דבר על כך והיא שרירה וקיימת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אני לא שמעתי שום דבר על כך והיא שרירה וקיימת.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התחייבות להריסת תוספת בניה בעקבות תמ"א 38
איילת
20/04/11
אנו מתגוררים בקומה 4 מתוך בנין בעל 4 קומות.
העירייה אישרה לנו לבנות תוספת בניה על הגג המשותף (40 מ"ר).
במסגרת האישור, החתימה אותנו הערייה על התחייבות לפיה- במידה ויוחלט על תוכנית לפינוי בינוי ועיבוי, הרי שנידרש להרוס הבניה.
האם מסמך כזה מחייב ותקף? ומה בדבר פיצוי עבור הוצאות הבניה שהיו לנו?
האם נוכל להתנגד בבוא העת לפינוי בינוי או שמא מסמך זה מחייבנו?
העירייה אישרה לנו לבנות תוספת בניה על הגג המשותף (40 מ"ר).
במסגרת האישור, החתימה אותנו הערייה על התחייבות לפיה- במידה ויוחלט על תוכנית לפינוי בינוי ועיבוי, הרי שנידרש להרוס הבניה.
האם מסמך כזה מחייב ותקף? ומה בדבר פיצוי עבור הוצאות הבניה שהיו לנו?
האם נוכל להתנגד בבוא העת לפינוי בינוי או שמא מסמך זה מחייבנו?
תמ"א 38 - בניית חדר על הגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/04/11
איילת שלום,
שאלתך מערבת נושאים תיכנוניים עם נושאים קנייניים. ככלל, וודאי שהחתימה מחייבת. יחד עם זאת, כדי לתת תשובה רצינית יש לבחון את המצב העובדתי באופן פרטני.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך מערבת נושאים תיכנוניים עם נושאים קנייניים. ככלל, וודאי שהחתימה מחייבת. יחד עם זאת, כדי לתת תשובה רצינית יש לבחון את המצב העובדתי באופן פרטני.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
א.
20/04/11
אנחנו בניין מגורים הנמצא בשלבים מתקדמים בתהליך של תמ"א 38. יש לנו 4 דירות בכל קומה, בהתחלה הובטחו לנו מרפסות שמש, אחרי זה נאמר לנו שבחזית כנראה לא יהיה ניתן לבנות מרפסות שמש בגלל עמודי החשמל אז נקבל פיצוי כספי ונקבע הסכום הכספי. לאחר זמן מה בא הקבלן בטענה כי על פי החוק אין הוא יכול לתת פיצוי כספי בכסף, וגם על פי החוק אין הוא יכול לתת פיצוי כספי בצורת שיפוץ פנימי, אז במקום זה הוא יעשה את חדר המדרגות יפה יותר. עוד לא חתמנו חוזה. אני רוצה לדעת האם באמת על פי החוק אין הקבלן יכול לתת פיצוי כספי בצורת כסף או שיפוץ באותו הערך בתוך הדירות ,לדיירי החזית במידה ולא נבנות להם מרפסות שמש.
תמ"א 38 - פיצוי כספי
עו"ד תומר יפת
מנהל
26/04/11
שלום רב,
ניתן לתת פיצוי כספי או שיפוץ בדירה העניין הוא שאלו תמורות שאינן פטורות ממס שבח ולפיכך על היזם יהא לשלם בנוסף לתמורות אלה גם את מס השבח בשם הדיירים. זה בהחלט לא דבר מקובל נכון להיום אי כי מדובר בעניין מסחרי גרידא.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לתת פיצוי כספי או שיפוץ בדירה העניין הוא שאלו תמורות שאינן פטורות ממס שבח ולפיכך על היזם יהא לשלם בנוסף לתמורות אלה גם את מס השבח בשם הדיירים. זה בהחלט לא דבר מקובל נכון להיום אי כי מדובר בעניין מסחרי גרידא.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה
ל
17/04/11
בבקשה לענות על תגובה מה 14.4
תמ"א 38 - תשובה
עו"ד תומר יפת
מנהל
17/04/11
ל' היקרה,
נתנה תשובה למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
נתנה תשובה למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גגות פרטיים
חיה
13/04/11
יש לנו בניין בן 4 קומות ללא מעלית. בכל קומה 3 דיירים וקומה 4 - 2 דיירים שלכל דייר - גג פרטי בטאבו. מה קורה במצב זה?
תמ"א 38 - שני דיירים בעלי זכויות בגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/04/11
חיה שלום,
יש לקבל את הסכמת בעלי הזכויות בגג וכן את הסכמת 66% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף ולהתחיל בתהליך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
יש לקבל את הסכמת בעלי הזכויות בגג וכן את הסכמת 66% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף ולהתחיל בתהליך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת כסף מהקבלן לעו"ד לשם יצוג דיירי הבניין
גלעד מנחם
10/04/11
האם עו"ד יכול לקבל כסף ישירות מקבלן בגין ייצוג הדיירים ?
מה שקורה שיש קבלן לביצוע שמוכן לממן עו"ד שייצג את הדיירים מולו , בנוסף אותו עו"ד הדיירים בחרו.
אני שואל משום שהעו"ד הציג בפנינו הסכם שכר טרחה שאנו מתחייבים לשלם סכום X , וזאת בכפוף וכאשר יחתם חוזה מול הקבלן.
האם הדבר תקין?
מה שקורה שיש קבלן לביצוע שמוכן לממן עו"ד שייצג את הדיירים מולו , בנוסף אותו עו"ד הדיירים בחרו.
אני שואל משום שהעו"ד הציג בפנינו הסכם שכר טרחה שאנו מתחייבים לשלם סכום X , וזאת בכפוף וכאשר יחתם חוזה מול הקבלן.
האם הדבר תקין?
תשלום לעו"ד
עו"ד רונן קגן
12/04/11
מקובל כיום שהקבלן הוא שנושא בשכ"ט עוה"ד.
אין מניעה שהתשלום יבוצע ישירות מהקבלן לעוה"ד בעבור הדיירים. נהוג לעגן זאת בהסכמים.
אין מניעה שהתשלום יבוצע ישירות מהקבלן לעוה"ד בעבור הדיירים. נהוג לעגן זאת בהסכמים.
מכירת דירה לאחר ביצוע תמ"א 38
רועי
09/04/11
שלום
ברצונילדעת האם קיים פטור מדמי השבחה על דירה שנמכרת לאחר שבוצע בה תמ"א 38?
הכוונה היא לדירה שהייתה קיימת בנכס טרם בוצע בו התמ"א 38 והושבחה במסגרת ביצוע התמ"א 38.
ברצונילדעת האם קיים פטור מדמי השבחה על דירה שנמכרת לאחר שבוצע בה תמ"א 38?
הכוונה היא לדירה שהייתה קיימת בנכס טרם בוצע בו התמ"א 38 והושבחה במסגרת ביצוע התמ"א 38.
תמ"א 38 - מכירת דירה בפטור לאחר ביצוע החיזוק
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/04/11
רועי שלום,
אם בהסכם היזם מוגבל ואינו יכול לעשות שימוש בפטורים שלכם האישיים לצורך הקטנת מס השבח החל עליו, הרי שאינך מאבד שום פטור אישי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם בהסכם היזם מוגבל ואינו יכול לעשות שימוש בפטורים שלכם האישיים לצורך הקטנת מס השבח החל עליו, הרי שאינך מאבד שום פטור אישי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת הנכס לאחר תמא 38
ארז
06/04/11
הקבלן שפנינו אליו לבנייה במסגרת התמא מבקש בהסכם שאסור לנו למכור את הנכס בשלוש השנים הקרובות. למה הדרישה והאם זה תנאי הכרחי לגביו כפי שהוא טוען
דרישת קבלן שלא למכור דירות ב-3 השנים הקרובות !!!
עו"ד טל דור
10/04/11
ארז שלום רב,הדרישה של הקבלן אינה לגיטימית אלא אם מסייגים אותה שאותם רוכשים יוחתמו בהסכם המכר על כך שהם מתחייבים לחתום על ההסכם לביצוע התמ"א 38 עם הקבלן ועל כל מסמך הדרוש לביצוע הפרויקט. שלילה מוחלטת של אפשרות מכירת הדירות הינה דרקונית ומוגזמת ולדעתי לא תעמוד במבחן של ביהמ"ש אך עדיף לא להגיע לכך ומראש להגביל הסכמה זו כאמור לעיל.מקווה שסייעתי לך.בברכת חג שמחטל דור, עו"ד
עו"ד תומר יפת
זהבה
06/04/11
לאור האישור החדש על הגדלת זכויות בניה במסגרת תמ"א 38 ל_2.5 קומות האם מספיק אישור זה או צריך לשנות תב"ע עיר?
האם בנוסף לממ"ד מגיע לכל דירה גם הרחבה של 25 מ' מכוח תמ"א 38? אודה על התשובות
האם בנוסף לממ"ד מגיע לכל דירה גם הרחבה של 25 מ' מכוח תמ"א 38? אודה על התשובות
זהבה הרשי להשיב לך למרות פניה ספציפית לעו"ד יפת
עו"ד טל דור
10/04/11
התיקון שיצא ביום 6/4/2011 אינו מצריך שינוי בתב"ע העירונית. ניתן להוסיף עד 2.5 קומות בהסכמה של לבעלי הדירות המחזיקים בלפחות 2/3 מהבניין. ממ"ד הוא לא הכרח ולא בכל מקום ניתן להוסיפו. במקרים בהם לא ניתן להוסיף ממ"ד קיימת דרישה בחלק מהעיריות להוספת קירות מגן. גם ההרחבה היא לא דבר של הכרח אלא נתונה למו"מ בין הקבלן לנציגי הדיירים. כמובן שכמה שיינתנו לקבלן יותר זכויות בניה וכמה שהאיזור יותר אטרקטיבי, ניתן לדרוש יותר מהקבלן בכפוף לאפשרויות מבחינת אי חריגה ממתאר הבניין ובכפוף לאישור העיריה.מקווה שסייעתי לך.
מס רכישה בתמ"א 38 על הזכויות הנוספות
שלמה
05/04/11
האם עפ"י תיקון 96 או תיקונים חדשים, עדיין על היזם לשלם מס רכישה בגין הזכויות אשר אותן הוא קונה.מדובר על עסקה בר"ג עם תוספת של קומה מתמ"א, קומה מתב"ע וחדרים על הגג.
תמ"א 38 - מס רכישה
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/04/11
שלמה שלום,
אכן יש חיוב במס רכישה על רכישת הזכויות מאת הדיירים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אכן יש חיוב במס רכישה על רכישת הזכויות מאת הדיירים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם להחתמת דיירים
דני
05/04/11
שלום
אני מחפש נוסח להסכם בו הדיירים מביעים רצון והסכמה לביצוע תמ"א 38 וכן מייפים אותי כבא כוח לניהול מו"מ עם קבלנים בעניין
אני מחפש נוסח להסכם בו הדיירים מביעים רצון והסכמה לביצוע תמ"א 38 וכן מייפים אותי כבא כוח לניהול מו"מ עם קבלנים בעניין
תמ"א 38 - הסכם לתיווך
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/04/11
דני שלום,
מדובר בהסכם לתיווך.
יש ברשת מספר דוגמאות.
אתה יכול לבחור אחת מהם ולהתאים אותה לצרכיך בעצמך או לפנות לייעוץ מקצועי פרטני לנקודה זו לפי בחירתך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
מדובר בהסכם לתיווך.
יש ברשת מספר דוגמאות.
אתה יכול לבחור אחת מהם ולהתאים אותה לצרכיך בעצמך או לפנות לייעוץ מקצועי פרטני לנקודה זו לפי בחירתך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירת סרבנית לתמ"א 38
אושר
05/04/11
שלום רב,
אני מתגוררת בבניין ברמת גן, 3 קומות 6 דיירים ובבניין שצמוד אלינו שמחובר אלינו 9 דיירים נוספים.
יש לנו 13 חתימות של הדיירים ו1 מתנגדת בכל הכוח, ועוד דייר שלא יחתום אך אמר שלא יעמוד בדרכינו.
מה הסיכוי שלנו להתקדם????
נפגשנו כבר עם יזם 1 שהציעה לנו תמ"א 38 2, ויש לנו עוד פגישות עם יזמים, היזם הראשון אמר שאם אין הסכמה של 100% הוא לא עובד איתנו, אשמח לשמוע אם בכלל יש מה לעשות.
מה לגבי תביעה אישית של הדיירים כלפיה??? בטענה שהיא מסכנת את החיים שלנו?
תודה רבה מראש.
אני מתגוררת בבניין ברמת גן, 3 קומות 6 דיירים ובבניין שצמוד אלינו שמחובר אלינו 9 דיירים נוספים.
יש לנו 13 חתימות של הדיירים ו1 מתנגדת בכל הכוח, ועוד דייר שלא יחתום אך אמר שלא יעמוד בדרכינו.
מה הסיכוי שלנו להתקדם????
נפגשנו כבר עם יזם 1 שהציעה לנו תמ"א 38 2, ויש לנו עוד פגישות עם יזמים, היזם הראשון אמר שאם אין הסכמה של 100% הוא לא עובד איתנו, אשמח לשמוע אם בכלל יש מה לעשות.
מה לגבי תביעה אישית של הדיירים כלפיה??? בטענה שהיא מסכנת את החיים שלנו?
תודה רבה מראש.
דיירת סרבנית
רועי
11/04/11
ככלל החוק דורש הסכמה של 66% ועל פי שיקול דעתו של המפקח הראשי מאושרת תמ"א 38. יש להבין מדוע הדירת מסרבת ולהסביר לה שהסכמתה איננה דרושה לביצוע התמ"א 38 ועל כן לטובת כולם עדיף שתקבל זאת מרצון ולא בכפייה.
בעלות על הגג 100 אחוז
אבי
05/04/11
האים ניתן לכפות באיזשהיא דרך על דייר סרבן ,לבצע תמא 38 כאשר כול גג הבנין בבעלותו 100 אחוז?
תמ"א 38 -דייר סרבן שהנו בעל 100% מהגג
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/04/11
אבי שלום,
התשובה הקצרה היא לא.
יתכן ויש מקום לבחון הגשת תביעה נזיקית וזאת לאחר בדיקה מעמיקה של ככל הנסיבות והסיכויים אל מול הסיכונים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה הקצרה היא לא.
יתכן ויש מקום לבחון הגשת תביעה נזיקית וזאת לאחר בדיקה מעמיקה של ככל הנסיבות והסיכויים אל מול הסיכונים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמורה לדיירים ודייר סרבן
גלי
05/04/11
שלום,שתי שאלות:האם מהניסיון שיש עד היום (אני מבינה שהוא לא רב) אתם מכירים תמורה נוספת לדיירים פרט לשדרוג הדירה? למשל, דירה נוספת מחולקת בין כל הדיירים, או סכומים נוספים שדיירים קיבלו?האם הבנתי נכון שהיום אפשר לחייב דייר מתנגד גם להסכם של תמ"א תיקון 2?תודה רבה
תמ"א 38 - תמורות לדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
14/04/11
גלי שלום,
יתכן וישנן תמורות נוספות כפי שתארת. אני איני מכיר כאלה. הכל עניין מסחרי לחלוטין ופתוח למו"מ ותלוי נסיבות.
איני מכיר מציאות בה ניתן לחייב אדם להרוס את ביתו חרף התנגדותו לתמ"א 38.2.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
יתכן וישנן תמורות נוספות כפי שתארת. אני איני מכיר כאלה. הכל עניין מסחרי לחלוטין ופתוח למו"מ ותלוי נסיבות.
איני מכיר מציאות בה ניתן לחייב אדם להרוס את ביתו חרף התנגדותו לתמ"א 38.2.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש לי שאלה
05/04/11
במידה והורסים אצלנו את הביניין ועושים תמא 38.2 והדירה שלנו זו דירה שנתקבלה בירושה ועדיין לא עשינו קיום צוואה ויש גם צו ירושה כבר עברו שנתיים וחצי ממועד הפטירה.(אחד היורשים הוא קטין ואני אפוטרופוס עליו-לפי הכתוב בצוואה) .
האם כשיחתימו אותנו על חוזה ותתחיל הבניה נהיה חייבים לעשות קיום צוואה וצו ירושה או שאפשר להשאיר זאת בינתיים כך.
האם כשיחתימו אותנו על חוזה ותתחיל הבניה נהיה חייבים לעשות קיום צוואה וצו ירושה או שאפשר להשאיר זאת בינתיים כך.
-
ל
14/04/11
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
