פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
הסכמה
נירה
17/06/11
אני לא מבינה את עניין ההסכמה. בבניין שלנו, שעומד בקריטריונים לתמ"א, 4 דיירים מעוניינים ודייר אחד מתנגד. אחרי תקופה ארוכה של סחבת, אני רציתי שכל הארבעה יחתמו עם קבלן על תמ"א 38, ונלך למפקח. אבל אתמול אמר לי קבלן אחד שזה לא באמת אפשרי, כי לתמ"א צריך 66% אבל לבנייה על הגג צריך 100% או משהו כזה. אז אני לא מבינה, זה אפשרי או לא? זה הצליח כבר בפועל או שזו רק אופציה?
תמ"א 38 - אחוזי ההסכמה
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/06/11
נירה שלום,
הנושא הנו בעיה כואבת. לכאורה, מספיק 66%, למעשה ברוב זה ישנם קשיים מרובים לרבות לעיתים חוסר היכולת לבנות את חדרי היציאה על הגג הנבנים מכוח תב"ע עליה לא חלים הכללים של התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הנושא הנו בעיה כואבת. לכאורה, מספיק 66%, למעשה ברוב זה ישנם קשיים מרובים לרבות לעיתים חוסר היכולת לבנות את חדרי היציאה על הגג הנבנים מכוח תב"ע עליה לא חלים הכללים של התמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה!!!???
ארז
17/06/11
שלום רב
הרבה פרויקטים של תמא 38 נתקעים ולעיתים מבוטלים עקב אי יכולת להוסיף מקומות חנייה ליחידות דיור החדשות שנוספו.
1. האם העירייה מסוגלת לבטל פרויקטים עקב אי יכולת להוסיף מקומות חנייה? ( בכל זאת מדובר בערך חיי אדם לעומת מקום חנייה... )
2. האם פתרונות החנייה המוצעים ( מכפילי חנייה, רובוט חנייה ) כדאיים ליזם עקב עלותם הגבוהה ומאפשרים לו רווח מספיק על מנת להתחיל בפרויקט
הרבה פרויקטים של תמא 38 נתקעים ולעיתים מבוטלים עקב אי יכולת להוסיף מקומות חנייה ליחידות דיור החדשות שנוספו.
1. האם העירייה מסוגלת לבטל פרויקטים עקב אי יכולת להוסיף מקומות חנייה? ( בכל זאת מדובר בערך חיי אדם לעומת מקום חנייה... )
2. האם פתרונות החנייה המוצעים ( מכפילי חנייה, רובוט חנייה ) כדאיים ליזם עקב עלותם הגבוהה ומאפשרים לו רווח מספיק על מנת להתחיל בפרויקט
תמ"א 38 - חניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/06/11
ארז שלום,
העירייה בהחלט יכולה להתנות פרויקט בפיתרונות החניה. תלוי בפרוייקט. תלוי בעירייה.
לגבי מכפילי חניה, הכדאיות הכלכלית היא פונקציה של הפרוייקט עצמו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
העירייה בהחלט יכולה להתנות פרויקט בפיתרונות החניה. תלוי בפרוייקט. תלוי בעירייה.
לגבי מכפילי חניה, הכדאיות הכלכלית היא פונקציה של הפרוייקט עצמו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם בשביל תמ"א 38 צריך אישור של הביניין השני בחלקה
ערן
17/06/11
שלום,
אנחנו בתהליך גיוס ושכנוע השכנים שלנו (ישנם 6 דיירים בביניין) לביצוע תמ"א 38.הביניין עונה על כל דרישות התמ"א ונמצא באותה חלקה עם עוד ביניין שבו 4 דיירים.
השאלה שלנו היא האם אנחנו צריכים את אישור/הסכמת הדיירים בביניין התחתון בחלקה ,למרות שהם לא רוצים (אני מניח) לעשות אצלהם תמ"א 38,(כמובן שאנו מתעלמים מכך שיכולות להיות תביעות בגלל סיבות לא צפויות כגון רעש,לכלוך אלרגיה לשיפוצים וכיו"ב).
דבר נוסף,ואני לא יודע אם זה משפיע על התשובה,ועד הבית הוא משותף לשני הביניינים גם יחד למרות היותם נפרדים,
תודה מראש,
ערן.
אנחנו בתהליך גיוס ושכנוע השכנים שלנו (ישנם 6 דיירים בביניין) לביצוע תמ"א 38.הביניין עונה על כל דרישות התמ"א ונמצא באותה חלקה עם עוד ביניין שבו 4 דיירים.
השאלה שלנו היא האם אנחנו צריכים את אישור/הסכמת הדיירים בביניין התחתון בחלקה ,למרות שהם לא רוצים (אני מניח) לעשות אצלהם תמ"א 38,(כמובן שאנו מתעלמים מכך שיכולות להיות תביעות בגלל סיבות לא צפויות כגון רעש,לכלוך אלרגיה לשיפוצים וכיו"ב).
דבר נוסף,ואני לא יודע אם זה משפיע על התשובה,ועד הבית הוא משותף לשני הביניינים גם יחד למרות היותם נפרדים,
תודה מראש,
ערן.
תשובה
ארז
20/06/11
המקרה של הבניין שלכם נקרא: "בניין מורכב" ואכן יש צורך בהסכמה של הדיירים גם בבניין השני, החוק מאפשר רוב של 66% כך שעדיין אין לכם את הרוב הנחוץ ( 6 מתוך 10 ).
ממליץ לכם לשכנע גם את 4 הדירות הנוספות כדי למנוע עיכובים בדמות התנגדות או תביעה של אחד מהם ( אולי שגם הם יבצעו תמא אצלם... )
בהצלחה
ממליץ לכם לשכנע גם את 4 הדירות הנוספות כדי למנוע עיכובים בדמות התנגדות או תביעה של אחד מהם ( אולי שגם הם יבצעו תמא אצלם... )
בהצלחה
הפעלת אופציה בחוזה שכירות על רקע אפשרות לחיזוקים
אורי
17/06/11
חברים נכבדים שלום,אבקש עזרה בכמה שאלות קטנות:אני שוכר עם זוגתי דירה בבניין ישן, אבל במיקום מועלה ודירה שנוחה לנו מאוד. בגדול אנחנו אוהבים אם הדירה וגם מרוצים מהשכירות עד עכשיו (כולל מחיר ויחס המשכיר וכו'...)אנחנו עכשיו לפני תקופה של סוף חוזה והזמן שבו אנחנו יכולים להפעיל סעיף אופציה להארכת החוזה בתנאים שהוגדרו לעוד שנה. (הסעיף די מפורט וכולל אפילו מחיר...)מה שכן, בבניין של התארגנות, מתקדמת לקראת ביצוע חיזוקים, תמ"א 38.ממה שהבנתי הם ממש לפני הגשת התכנית לרשם, יש טיוטה של חוזה שרצה כבר זמן מה, היו מדידות בחוץ ודירה ולפי מה שהבנתי מבעל הדירה (לא שלנו) שמארגן את זה הם יגישו את התכנית בחודש/חודשיים הקרובים (בדיוק עם סוף החוזה שלנו).השאלות הן:א. האם יש לפי הלו"ז הנ"ל בכלל סיכוי לתחילת עבודות בטווח שנה מההגשה? (הדירה ברעננה).ב. האם כדאי להכניס לחוזה, במסגרת הפעלת האופציה, סעיף מילוט?ב. 1. אם כן, ממתי לבקש אפשרות להשתחרר - מהאישור של התכנית או ממעוד אחר?ב.2 . איזה עוד דברים מקובל להכניס לחוזה שכירות על רקע אפשרות לחיזוק, או שכדאי לי לשם לב להם או לבקש?ג. הכי יעזור עם יש למישהו נוסח דוגמא של סעיף מילוט כזה שאני יכול לקבל ממנו הַשְׁרָאָה או כיוון לפחות (אולי לאמץ AS IS ?).תודה מראש ובברכת סופ"ש מעולה.אורי
תמ"א 38 - חוזה שכירות
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/06/11
אורי שלום,
לא נראה לי סביר שאם טרם נחתם ההסכם בפועל כי תחל הבניה בתוך שנה. יחד עם זאת, בהחלט נכון לנסח סעיף מתאים בהסכם השכירות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא נראה לי סביר שאם טרם נחתם ההסכם בפועל כי תחל הבניה בתוך שנה. יחד עם זאת, בהחלט נכון לנסח סעיף מתאים בהסכם השכירות.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת כשאין אפשרות לממ"ד
אבי
17/06/11
מה קורה כשלצורך מעלית גורעים כ' 5מ"ר מהדירה, ומחזירים אותם כתוספת בנייה במקום אחר? היזם אומר שאם כבר מוסיפים זה צריך להיות קודם ממ"ד, ולא יתנו להוסיף אם זה לא ממ"ד[אין אפשרות בגלל קווי הבניין לתת ממ"ד תקני 12 מ"ר במקום אחר] תודה!
תמ"א 38 - תוספת ממ"ד
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/06/11
אבי שלום,
נכון הוא כי העיריות דורשות קודם כל ממ"ד ונותנות לצורך כך הקלות משמעויותיות (למשל, הגעה עד לקו אפס).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
נכון הוא כי העיריות דורשות קודם כל ממ"ד ונותנות לצורך כך הקלות משמעויותיות (למשל, הגעה עד לקו אפס).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה נוספת – מועדים
אבי
16/06/11
בהמשך לשלוש השאלות בהודעה קודמת - שאלה נוספת:
האם ניתן לחייב את היזם לתת דירה חלופית באותה רמה ובאותו איזור במקום שייתן לאחותי את דמי השכירות החודשיים הנהוגים ?
שוב תודה
אבי
האם ניתן לחייב את היזם לתת דירה חלופית באותה רמה ובאותו איזור במקום שייתן לאחותי את דמי השכירות החודשיים הנהוגים ?
שוב תודה
אבי
תמ"א 38 - דירה חלופית
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/06/11
כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועדים בתמ"א 38/2 או פינוי בינוי
אבי
16/06/11
בניין ברמת גן, 3 קומות, אך בניין שבעצם מתפצל לשלושה כיוונים כך שכולל 18 דיירים.
אני מתכוון לשכור את הדירה בבניין. הדירה היא בבעלות אחותי.
כיום יש יזם שעל פי הסכם שהעביר לדיירים, כולל לאחותי, יבוצע "או פינוי-בינוי או תמ"א 38/2" . הוא התחיל לזמן דיירים אליו לצורך קבלת הסכמה.
3 שאלותי החשובות והמשמעותיות עבורי, הן:
א. איזה אחוז הסכמה נדרש לתמא 38/2 ולפינוי בינוי ?
ב. מרגע קבלת הסכמת הדיירים - כמה זמן אני יכול להיות "בראש שקט" עד תחילת ביצוע (כניסת טרקטורים) בכל אחת מהאופציות הנ"ל ?
ג. האם יזם שכותב או "או פינוי-בינוי או תמ"א 38/2" כבר ביצע את הבדיקות הדרושות או שרץ מהר מידי כדי לקבל קודם כל את הסכמת הדיירים ואחר כך יגש לביצוע הבדיקות ?
אודה לקבלת תשובות מפורטות ככל הניתן... אני, אשתי והתינוקת רוצים לגור בדירה מינימום שנתיים (אנו מעתיקים מגורים מעיר אחרת, הרשמה לגן, וכו').
תודה רבה רבה
אבי
אני מתכוון לשכור את הדירה בבניין. הדירה היא בבעלות אחותי.
כיום יש יזם שעל פי הסכם שהעביר לדיירים, כולל לאחותי, יבוצע "או פינוי-בינוי או תמ"א 38/2" . הוא התחיל לזמן דיירים אליו לצורך קבלת הסכמה.
3 שאלותי החשובות והמשמעותיות עבורי, הן:
א. איזה אחוז הסכמה נדרש לתמא 38/2 ולפינוי בינוי ?
ב. מרגע קבלת הסכמת הדיירים - כמה זמן אני יכול להיות "בראש שקט" עד תחילת ביצוע (כניסת טרקטורים) בכל אחת מהאופציות הנ"ל ?
ג. האם יזם שכותב או "או פינוי-בינוי או תמ"א 38/2" כבר ביצע את הבדיקות הדרושות או שרץ מהר מידי כדי לקבל קודם כל את הסכמת הדיירים ואחר כך יגש לביצוע הבדיקות ?
אודה לקבלת תשובות מפורטות ככל הניתן... אני, אשתי והתינוקת רוצים לגור בדירה מינימום שנתיים (אנו מעתיקים מגורים מעיר אחרת, הרשמה לגן, וכו').
תודה רבה רבה
אבי
תמ"א 38 - פינוי בינוי / תמ"א 38/2
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/06/11
אבי שלום,
לא נראה סביר כי התהליך יקח פחות משנתיים. בעיקרון, היזם יזדקק ל - 100%. איני יודע אם היזם עשה כבר בדיקה אם לאו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא נראה סביר כי התהליך יקח פחות משנתיים. בעיקרון, היזם יזדקק ל - 100%. איני יודע אם היזם עשה כבר בדיקה אם לאו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איזון בין הדיירים
נתן
16/06/11
אחת הבעיות המפריעות לפרוייקט תמ"א 38 הוא התמורה הלא מאוזנת אותה מקבלים הדיירים.כאשר מתקיים פרוייקט הקמת מעלית בלבד, מקובל שהעלויות מתחלקות בין הדיירים באופן פרופורציוני לקומה.בתמ"א 38 המעלית ניתנת "חינם". נוצר מצב בו דייר בקומה הגבוהה מקבל יותר מאשר זה שבקומה הראשונה. ובנוסף, כשמדובר בהוצאות על תחזוקה וחשמל, זה מתחלק שווה בשווה. היה ראוי לייצר מודל, בו במקרה של קבלת מעלית ב"חינם" תחולק עלות התחזוקה והחשמל באופו פרופורציוני לקומת המגורים (ואולי אפילו למספר הנפשות . . .).זה עשוי לפתור לפי דעתי מעצורים והתנגדויות רבות.מה דעתך, איך אפשר לקדם כזה מודל ?
תמ"א 38 - עלות אחזקת המעלית
עו"ד תומר יפת
מנהל
21/06/11
נתן שלום,
אין שום בעיה להגדיר כי בעלויות האחזקה (בשונה מההתקנה) ישאו אלה שמשתמשים במעלית יותר באחוזים גבוהיים יותר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין שום בעיה להגדיר כי בעלויות האחזקה (בשונה מההתקנה) ישאו אלה שמשתמשים במעלית יותר באחוזים גבוהיים יותר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הזכויות הרישומיות
א.ע.
15/06/11
שלום, רציתי לשאול לגבי עניין הזכויות בטאבו- על מי מוטלת האחריות לעדכן ןלתקן את הריישום בטאבו (גודל הדירות והוספת הדירות החדשות וכו..) לאחר סיום הפרויקט, על היזם או על עו"ד של הדיירים (במידה ויש..)
תמ"א 38 - רישום הזכויות
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/06/11
שלום רב,
החובה מוטלת תמיד על היזם ובא כוחו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
החובה מוטלת תמיד על היזם ובא כוחו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 2 – דייר סרבן
אן
14/06/11
בבניין בין 8 דירות הסכימו כל הדיירים לביצוע תמ"א 38 2 (הריסה ובניית בנין חדש) למעט אדם קשיש שמתנגד לא מסחטנות אלא מחוסר רצון או פחד משינוי. מוכנים אף לקנות דירתו כדי שיוכל לרכוש דירה אחרת כבר עכשיו, אלא שממש אין עם מי לדבר. האם יש סיכוי שהמפקח על המקרקעין/ביהמ"ש יכפה עליו בפס"ד להסכים (כפוף למילוי התנאים שעם הגשת התביעה יוגשו ע"י התובעים המסמכים הנדרשים עפ"י החוק -בקשה להיתר בניה וכדומה) האם יש תקדים כזה ? מה הסיכויים?.
תמ"א 38 - תמ"א 38/2 הרוב הנדרש
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/06/11
שלום רב,
לתמ"א 38/2 יש צורך ברוב של 100%.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לתמ"א 38/2 יש צורך ברוב של 100%.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה
ישראל
14/06/11
שלום רב
רציתי לדעת האם עירייה חייבת לאפשר תמ"א 38?
אני גר בבני ברק ואמרו לי בעירייה שהם לא נותנים בכלל אישורים של
תמ"א 38 משיקולים שלהם האם זה חוקי?
תודה רבה
ישראל
רציתי לדעת האם עירייה חייבת לאפשר תמ"א 38?
אני גר בבני ברק ואמרו לי בעירייה שהם לא נותנים בכלל אישורים של
תמ"א 38 משיקולים שלהם האם זה חוקי?
תודה רבה
ישראל
תמ"א 38 - בני ברק
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/06/11
שלום רב,
שאלה נכבדה.
מחד יש לעירייה שיקול דעת והיא זו אשר אמורה לאשר בהתאם לשיקול דעתה.
מאידך, שלילה גורפת נראית כפגיעה קשה בזכויות יסוד של התושבים ודומה שאינה בגדר שיקול הדעת לו התכוון המחוקק.
השאלה אם יהיה גורם שתהיה לו מוטיבציה כלכלית לבחון נקודה זו בעתירה כנגד העירייה?
כרגע אני מסופק אם יהיה גורם כזה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלה נכבדה.
מחד יש לעירייה שיקול דעת והיא זו אשר אמורה לאשר בהתאם לשיקול דעתה.
מאידך, שלילה גורפת נראית כפגיעה קשה בזכויות יסוד של התושבים ודומה שאינה בגדר שיקול הדעת לו התכוון המחוקק.
השאלה אם יהיה גורם שתהיה לו מוטיבציה כלכלית לבחון נקודה זו בעתירה כנגד העירייה?
כרגע אני מסופק אם יהיה גורם כזה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית פרטי
neders
14/06/11
אנחנו 2 בעלי בתים פרטיים אחד על השני במבנה של 3 קומות המבנה /הבית הוקם ב- 1976 סך כל השטח הבנוי של 3הקומות ביחדהינו 370 מ"ר ברצוננו להקים 2 ממדי"ם ל-2 היחידות דיור לפי תמ"א 38 האם נוכל להקים 2 יח' של 25 מ"ר כ"א האם זה אפשרי
תמ"א 38 - מימוש בבית פרטי
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/06/11
שלום רב,
לצערי אינכם עונים על דרישות המינימום הדורשות בניין בגודל מינימאלי של 400 מ"ר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי אינכם עונים על דרישות המינימום הדורשות בניין בגודל מינימאלי של 400 מ"ר.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיבות להתנגדות ל-תמ"א 38?
אלון
14/06/11
שלום רב. אני דייר בקומה האחרונה בבניין בן שתיי קומות, דירתי בקומה האחרונה. הדירה נקנתה לפני כשנתיים, בחרנו את הדירה הזו מאחר והיא אחרונה, זאת על מנת להימנע מרעש ונזילות. כעת מתכננים בבניין לבצע את תמ"א 38 ולהוסיף שתיי קומות, פניתי לקבלן/יזם טרם החתימה על ההסכמה העקרונית לפרוייקט והודעתי, כי אני מעוניין להחליף איתו דירות היינו שאני אקבל את הדירה האחרונה החדשה בתוספת הפרשים שאני אשלם לו, ונענתי בחיוב על ידו (לצערי לא קבלתי את זה בכתב). כיום כל הדיירים חתמו על ההסכם עם הקבלן/יזם (אני עדיין לא חתמתי). נכון להיום הקבלן/יזם הודיע לי, כי הוא לא מוכן לבצע את ההחלפה.
בנוסף לכך הדיירים חתמו על הסכם עם שינויים שלא נמסרו להם ושלא היו בהסכם שניתן להם לעיון טרם החתימה (חלקם משמעותיים וחלקם לא) וכל זאת תוך חודש מיום שקיבלנו את ההסכם הראשון. שאלתי:
1. האם הטענה שלי בנוגע למיקום דירתי חזקה?
2. במידה ואני חותם כיום על הסכם חדש עם הקבלן/יזם בנוגע לפרוייקט עם שינויים בהסכם (בהסכמה), מה קורה עם ההסכם שחתמו עליו יתר הדיירים
3. האם הטענה כי החתימה על ההסכם עם השינויים החדשים ללא ידוע הדיירים משמעותית ויכולה לבטל את הפרוייקט.
תודה.
בנוסף לכך הדיירים חתמו על הסכם עם שינויים שלא נמסרו להם ושלא היו בהסכם שניתן להם לעיון טרם החתימה (חלקם משמעותיים וחלקם לא) וכל זאת תוך חודש מיום שקיבלנו את ההסכם הראשון. שאלתי:
1. האם הטענה שלי בנוגע למיקום דירתי חזקה?
2. במידה ואני חותם כיום על הסכם חדש עם הקבלן/יזם בנוגע לפרוייקט עם שינויים בהסכם (בהסכמה), מה קורה עם ההסכם שחתמו עליו יתר הדיירים
3. האם הטענה כי החתימה על ההסכם עם השינויים החדשים ללא ידוע הדיירים משמעותית ויכולה לבטל את הפרוייקט.
תודה.
תמ"א 38 - הטעיית הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
16/06/11
אלון שלום,
אתה מתאר כאן תהליך של הטעייה. הראו לדיירים הסכם אחד וחתמו בסוף על הסכם אחר.
בשפה משפטית זו נקראת הטעייה (איפה היה עוה"ד מטעם הדיירים?!).
זו עילה בהחלט לביטול ההסכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אתה מתאר כאן תהליך של הטעייה. הראו לדיירים הסכם אחד וחתמו בסוף על הסכם אחר.
בשפה משפטית זו נקראת הטעייה (איפה היה עוה"ד מטעם הדיירים?!).
זו עילה בהחלט לביטול ההסכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הריסה ובניה מחדש במסגרת תמ"א 38
אבי
13/06/11
האם לדעתכם עשויה להיות היתכנות כלכלית להריסה ובניה מחדש במסגרת תמ"א 38 (תיקון 2) של בניין עם 16 דירות, 4 קומות על עמודים, כאשר היזם יוכל למכור כל אחת מהדירות החדשות בכ- 1.5 מיליון ש"ח ובהנחה שמתאפשרת תוספת של 2.5 קומות לבניין? אודה לכם על קבלת הערכה גסה, ברור שזה לא יהיה בהכרח מדויק אבל חשוב לי כדי לקבל מושג כלשהו, תודה.
תמ"א 38 - תמ"א 2
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/06/11
אבי שלום,
בהתאם לנתונים שנתת ובהערכה גסה התשובה היא שלילית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
בהתאם לנתונים שנתת ובהערכה גסה התשובה היא שלילית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכן בעייתי
מעוניין מאד
13/06/11
עו"ד יפת שלום רב
אני בעל דירה בבנין של 6 דיירים בחיפה. הבנין משנת 54' ועומד בקריטריונים לתמ"א 38. פנינו ליזם שבחן את הבנין ואת התכניות בעירייה, בירר את הכדאיות שלו ואף השיג אישור עקרוני להוסיף עוד 2 קומות על הגג ולתת תמורה הולמת בעבור זה (שיפוץ כללי + חיזוק+מעלית+ציפוי אבן+ פיצוי לדירות מושכרות+חניות פרטיות לדיירים וכו') . הבנין שלנו בן 3 קומות ללא קומת עמודים (קומה ראשונה היא קרקע + 2 קומות מעליה).
לבניין מוצמד שטח גדול ויקר שניתן להקים בו מגרש חניות פרטיות לדיירים והבנין עומד באזור מאד יוקרתי ומבוקש בחיפה.
השכן מקומה אמצעית מתנגד נחרצות לכל מה ששאר השכנים רוצים מתוך מירמור / מסוכסך עם עצמו ועם שאר העולם / בטוח בהשקפת העולמו האקסצנטרית וכו'......
מרוב מירמור הלך השכן התמהוני ורכש דירה נוספת בבנין על מנת שיהיו לו 33% הצבעה מתוך סך ה 6 דיירים ושילם מחיר מופקע רק בכדי להשיג חזקה על עוד דירה. הוא גם הלך ושטף את המוח לבעלת דירה נוספת בקומת הקרקע וכעת אפשר לומר שזה על סטטוס של 50% בעד מול 50% נגד.
ברור לי שהבנין לא ישרוד רעידה חזקה. יש מה לעשות? בגלל דפוק אחד אנחנו נידונים לאכול אותה? מה היית מציע?
תודה מראש
יוסי
אני בעל דירה בבנין של 6 דיירים בחיפה. הבנין משנת 54' ועומד בקריטריונים לתמ"א 38. פנינו ליזם שבחן את הבנין ואת התכניות בעירייה, בירר את הכדאיות שלו ואף השיג אישור עקרוני להוסיף עוד 2 קומות על הגג ולתת תמורה הולמת בעבור זה (שיפוץ כללי + חיזוק+מעלית+ציפוי אבן+ פיצוי לדירות מושכרות+חניות פרטיות לדיירים וכו') . הבנין שלנו בן 3 קומות ללא קומת עמודים (קומה ראשונה היא קרקע + 2 קומות מעליה).
לבניין מוצמד שטח גדול ויקר שניתן להקים בו מגרש חניות פרטיות לדיירים והבנין עומד באזור מאד יוקרתי ומבוקש בחיפה.
השכן מקומה אמצעית מתנגד נחרצות לכל מה ששאר השכנים רוצים מתוך מירמור / מסוכסך עם עצמו ועם שאר העולם / בטוח בהשקפת העולמו האקסצנטרית וכו'......
מרוב מירמור הלך השכן התמהוני ורכש דירה נוספת בבנין על מנת שיהיו לו 33% הצבעה מתוך סך ה 6 דיירים ושילם מחיר מופקע רק בכדי להשיג חזקה על עוד דירה. הוא גם הלך ושטף את המוח לבעלת דירה נוספת בקומת הקרקע וכעת אפשר לומר שזה על סטטוס של 50% בעד מול 50% נגד.
ברור לי שהבנין לא ישרוד רעידה חזקה. יש מה לעשות? בגלל דפוק אחד אנחנו נידונים לאכול אותה? מה היית מציע?
תודה מראש
יוסי
תמ"א 38 - אחוז ההסכמה הנדרש
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/06/11
שלום רב,
הצטערתי לקרוא את מה שכתבת.
לצערי, בהעדר רוב של 66% לא ניתן יהיה לקדם את הפרוייקט.
בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
הצטערתי לקרוא את מה שכתבת.
לצערי, בהעדר רוב של 66% לא ניתן יהיה לקדם את הפרוייקט.
בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי על בניה בעבר
שרון
13/06/11
אני הרחבתי את דירתי והוספתי ממ"ד מתוך הזכיות שקיימות לבנין תב"ע.
כעת השכנים רוצים לעשות תמ"א.
האם אני אמור לקבל פיצוי כספי היות ומה שהם יקבלו בחינם אני עשיתי מכספי.
כעת השכנים רוצים לעשות תמ"א.
האם אני אמור לקבל פיצוי כספי היות ומה שהם יקבלו בחינם אני עשיתי מכספי.
תמ"א 38 - פיצוי בגין בניה בעבר
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/06/11
שרון שלום,
זהו עניין מסחרי לחלוטין ואינו קשור לסוגיה משפטית.
באופן אישי נדמה לי שיש בסיס לטענתך.
אבל, תלוי ביזם. תלוי בריווחיות של הפרוייקט.
בברכה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
זהו עניין מסחרי לחלוטין ואינו קשור לסוגיה משפטית.
באופן אישי נדמה לי שיש בסיס לטענתך.
אבל, תלוי ביזם. תלוי בריווחיות של הפרוייקט.
בברכה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת דירות מכוח תמ"א 38
מיקי
13/06/11
שלום,
הבניין שלנו החל מזה כבר להתארגן לצורך שינוי התב"ע בבניין (ללא קשר לתמ"א 38) באופן בו לכל הדיירים תהייה תוספת לצד הבניין של 2 חדרים ולדיירי הקומות העליונות התוספת תהייה על הגג (כל הבניינים מסביב עשו זאת).
אחד הדיירים העלה לאחרונה את נושא התמ"א 38. כל דיירי הקומות העליונות מתנגדים (4 מתוך 16), שכן לא מעוניינים בדיירים נוספים "על הראש" ומבחינתם מדובר ממש בפגיעה באיכות החיים.
האם יכולים לבצע תמ"א 38 הכוללת הוספת דירות חדשות, ללא הסכמת דיירי הקומות העליונות, או לפחות ללא הסכמת כל הדיירים בבניין?
תודה.
הבניין שלנו החל מזה כבר להתארגן לצורך שינוי התב"ע בבניין (ללא קשר לתמ"א 38) באופן בו לכל הדיירים תהייה תוספת לצד הבניין של 2 חדרים ולדיירי הקומות העליונות התוספת תהייה על הגג (כל הבניינים מסביב עשו זאת).
אחד הדיירים העלה לאחרונה את נושא התמ"א 38. כל דיירי הקומות העליונות מתנגדים (4 מתוך 16), שכן לא מעוניינים בדיירים נוספים "על הראש" ומבחינתם מדובר ממש בפגיעה באיכות החיים.
האם יכולים לבצע תמ"א 38 הכוללת הוספת דירות חדשות, ללא הסכמת דיירי הקומות העליונות, או לפחות ללא הסכמת כל הדיירים בבניין?
תודה.
תמ"א 38 - אחוז ההסכמה הנדרש
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/06/11
מיקי שלום,
מספיקה הסכמה של 66% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף בצירוף אישור המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
מספיקה הסכמה של 66% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף בצירוף אישור המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
מרים
12/06/11
שלום רב! יש לנו 2 בנינים זהים הנמצאים בחלקה משותפת. דיירים של הבנין שלנו כולם מסכימים לביצוע תמ"א ובבית השני כולם מתנגדים. האם יש סיכוי שהפרויקט יצא לפועל ללא הסכמה של הבנין השני? כל השטח סביב הבנינים רשום כמשותף לשני הבנינים. ,תודה
תמ"א 38 - בניין מורכב
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/06/11
מריים שלום,
תיאורטית, כן.
מעשית, לצערי לא.
בברכה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
תיאורטית, כן.
מעשית, לצערי לא.
בברכה,
עו"ד תומר יפת,
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה לגבי נתניה??
יעקב
12/06/11
כל חברה שפנינו אליה לגבי הפרוייקט אומרים שבנתניה לא עובדים איזה חברה כן קיימת בנתניה??
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין בנתניה
*הערת מערכת לנוחותך - מצא עו"ד באינדקס עורכי הדין: עורכי דין בנתניה
תמ"א 38 - יזם מנתניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
13/06/11
שלום רב,
לצערי באופן אישי איני מכיר יזמים מנתניה אם כי אני משוכנע כי יש כאלה.
בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי באופן אישי איני מכיר יזמים מנתניה אם כי אני משוכנע כי יש כאלה.
בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בתמ"א 38 קוקיה+חדר?
שלמה
08/06/11
בתמ"א 38 אפשר להוסיף מרפסת 12 מ"ר. ממ"ד וחדר=25 מ"ר
אני גר בקומה אחרונה בבניין.
האם אני יכול לצרף את החדר במסגרת התמ"א לקוקיה שאבנה על הגג ואחבר לדירתי במדרגות מהדירה?
אני גר בקומה אחרונה בבניין.
האם אני יכול לצרף את החדר במסגרת התמ"א לקוקיה שאבנה על הגג ואחבר לדירתי במדרגות מהדירה?
תמ"א 38 - צירוף חדר
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/06/11
שלמה שלום,
איני רואה מדוע לא ניתן יהיה לעשות כן. יש לבדוק בתוכניות האם תואמות את התמ"א ואת התב"ע המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני רואה מדוע לא ניתן יהיה לעשות כן. יש לבדוק בתוכניות האם תואמות את התמ"א ואת התב"ע המקומית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בשטח בנוי העולה על 400 מ"ר
רחל
08/06/11
הבהרה נוספת:
שעח הדירות בבניין שלנו (2 קומות על עמודים=4 דירות)
360 מ"ר. האם בשטח בנוי אפשר להוסיף מחסנים, מקלט, קומת עמודים מרוצפת-כדי שיחשב 400 מ"ר בנוי?
(וכך יאפשרו לנו תמ"א 38)
תודה
שעח הדירות בבניין שלנו (2 קומות על עמודים=4 דירות)
360 מ"ר. האם בשטח בנוי אפשר להוסיף מחסנים, מקלט, קומת עמודים מרוצפת-כדי שיחשב 400 מ"ר בנוי?
(וכך יאפשרו לנו תמ"א 38)
תודה
תמ"א 38 - מינימום של 400 מ"ר
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/06/11
רחל שלום,
ניתן לנקוט בכל דרך חוקית להגדיל את השטח הבנוי כדי להיכלל בתוך מסגרת הזכאים לביצוע תמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לנקוט בכל דרך חוקית להגדיל את השטח הבנוי כדי להיכלל בתוך מסגרת הזכאים לביצוע תמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי על שכ"ד חלופי
משה
07/06/11
היזם הבטיח לשלם לנו 4000 ש"ח לכל חודש בזמן הבניה עבור שכירת דירה חלופית.האם יש לנו מיסוי על סכום זה?
תמ"א 38 - שכ"ד חלופי
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/06/11
משה שלום,
למיטב ידיעתי לא חל מס במקרה דנן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
למיטב ידיעתי לא חל מס במקרה דנן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת יחידת "אפס"
טלי
06/06/11
הבנתי כי לאחרונה התקבל תיקון לחוק, לפיו ניתן לצורך תיקון רישום הבית המשותף להוסיף יחידה אשר תקרא יחידת אפס או משהו כזה (במקום מחסן/חדר אשפה וכד') ועליה לרשום את ההערות, אני מבקשת לדעת האם המידע נכון/מדויק? אם כן, מה הסימוכין והאם ניתן להפנות אותי ?
בתודה מראש ובברכה,
טלי
בתודה מראש ובברכה,
טלי
תמ"א 38 - רישום יחידה חדשה
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/06/11
שלום רב,
זהו נוהל מקובל לצורך קבלת אשראי מהבנק.
לא היה צריך לשנות שום חוק לשם כך.
מבצעים תיקון של רישום הבית המשותף.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זהו נוהל מקובל לצורך קבלת אשראי מהבנק.
לא היה צריך לשנות שום חוק לשם כך.
מבצעים תיקון של רישום הבית המשותף.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לדייר אחד מתוך 5
משה
05/06/11
הגעתי למסוכה האחרונה עם דיירים בבניין וכולם רוצים לחתום.אחד הדיירים אמר לי בצד שהוא מוכן לחתום רק אם אני אשלם לו דמי שכירות במהלך הבניה. האם מותר לי באופן חוקי לתת לו כסף בחוזה צדדי עבור דמי השכירות בלי שאף אחד מהדיירים האחרים ידע?
תמ"א 38 - תשלום לדייר
עו"ד תומר יפת
מנהל
08/06/11
משה שלום,
תשלום לדייר "סחטן" הנו דילמה בה מצוי כל יזם.
כל אחד פועל לפי מיטב שיקול דעתו ומצפונו.
מבחינה חוקית גרידא הדבר מותר אם כי יש לבחון תמיד האם תמורה זו מחוייבת במס אם לאו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
תשלום לדייר "סחטן" הנו דילמה בה מצוי כל יזם.
כל אחד פועל לפי מיטב שיקול דעתו ומצפונו.
מבחינה חוקית גרידא הדבר מותר אם כי יש לבחון תמיד האם תמורה זו מחוייבת במס אם לאו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות לליקויי בניה במסגרת תמ"א 38
השואל
04/06/11
שלום,
כאשר חברה שמתעסקת בתמ"א 38 מבצעת בבניין תוספות של יחידות דיור חדשות וכן תוספות ליחידות הדיור הקיימות וחיזוק ושיפוץ כללי של הבניין, האם נהוג שבעלי הדירות הקיימות מקבלים אחריות בדומה למי שרוכש דירה חדשה, ואם כן - מה כוללת האחריות, מי נושא באחריות ולכמה זמן היא תקפה?
אני יוצא מנקודת הנחה שיש ערבויות בנקאיות לתקופת הבניה, אבל מה שמטריד אותי זה מה שקורה נניח בתום שנה או שנתיים מהבניה, כאשר הבניין חס וחלילה מתחיל לשקוע מרוב העומס או שתוספות הבניה מתרחקות מהקירות הצמודים אליהן (וכבר קרו דברים מעולם) או בכל מקרה אחר של ליקויי בניה - מי הכתובת במקרה כזה? אני חושש מכך שבהנחה שמבצעת את התמ"א חברה ייעודית שעוסקת רק בתמ"א ונעלמת מהעולם מיד לאחר בניית הבניין (וזאת לעומת חברות בניה גדולות ומבוססות שקיימות כבר במשך עשרות שנים), אז גם אם ישנה אחריות לפי חוק המכר אז היא לא כל כך אפקטיבית ברגע שאין יותר למי לפנות. אם אני טועה ובפועל יש למי לפנות במקרה כזה - אשמח אם תעמידו אותי על טעותי.
תודה רבה וסליחה על מבול השאלות - מדובר בנושא מאוד חשוב לי.
כאשר חברה שמתעסקת בתמ"א 38 מבצעת בבניין תוספות של יחידות דיור חדשות וכן תוספות ליחידות הדיור הקיימות וחיזוק ושיפוץ כללי של הבניין, האם נהוג שבעלי הדירות הקיימות מקבלים אחריות בדומה למי שרוכש דירה חדשה, ואם כן - מה כוללת האחריות, מי נושא באחריות ולכמה זמן היא תקפה?
אני יוצא מנקודת הנחה שיש ערבויות בנקאיות לתקופת הבניה, אבל מה שמטריד אותי זה מה שקורה נניח בתום שנה או שנתיים מהבניה, כאשר הבניין חס וחלילה מתחיל לשקוע מרוב העומס או שתוספות הבניה מתרחקות מהקירות הצמודים אליהן (וכבר קרו דברים מעולם) או בכל מקרה אחר של ליקויי בניה - מי הכתובת במקרה כזה? אני חושש מכך שבהנחה שמבצעת את התמ"א חברה ייעודית שעוסקת רק בתמ"א ונעלמת מהעולם מיד לאחר בניית הבניין (וזאת לעומת חברות בניה גדולות ומבוססות שקיימות כבר במשך עשרות שנים), אז גם אם ישנה אחריות לפי חוק המכר אז היא לא כל כך אפקטיבית ברגע שאין יותר למי לפנות. אם אני טועה ובפועל יש למי לפנות במקרה כזה - אשמח אם תעמידו אותי על טעותי.
תודה רבה וסליחה על מבול השאלות - מדובר בנושא מאוד חשוב לי.
אפשר תשובה בבקשה?
השואל
06/06/11
מדובר בשאלה מאוד חשובה לי, ואפילו תשובה בסיסית תספק. תודה.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
