פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
אכיפת תמ"א 38
אבי
02/08/11
שלום רב,
ברשותי 75% משטח קרקע. על הקרקע קיים מבנה בו 50% בבעלותי. לפי הידוע לי ניתן לאכוף תמ"א רק כאשר יש יותר מ66% הסכמה אשר מחושב מהשטח הבנוי ולא משטח הקרקע. אך נוצר מצב אבסורדי בו אני יכול לבנות דירות ואז יהיה בבעלותי יותר מ66% ואז אוכל לאכוף את התמ"א.נשאלת השאלה מדוע לא ניתן לקבל מראש הסכמה מהרשויות לאכיפת התמ"א כדי למנוע מצב של בניה מיותרת לצורך האכיפה?
ברשותי 75% משטח קרקע. על הקרקע קיים מבנה בו 50% בבעלותי. לפי הידוע לי ניתן לאכוף תמ"א רק כאשר יש יותר מ66% הסכמה אשר מחושב מהשטח הבנוי ולא משטח הקרקע. אך נוצר מצב אבסורדי בו אני יכול לבנות דירות ואז יהיה בבעלותי יותר מ66% ואז אוכל לאכוף את התמ"א.נשאלת השאלה מדוע לא ניתן לקבל מראש הסכמה מהרשויות לאכיפת התמ"א כדי למנוע מצב של בניה מיותרת לצורך האכיפה?
תשובה
יוסי
02/08/11
א. כלל לא ברור שאם תוסיף דירות אחר שינוי תב"ע עדיין יהיו בידך הזכויות מכח תמ"א 38, כי בהרבה מקרים המוסיף ביונוי מכח מחוייב לגרום לחיזוק הבניין לפי התקן ובמקרה כזה אין לך זכויות מכח התמ"א.ב. לשאלתך "מדוע לא ניתן מראש וכו'", התשובה היא שצריך להבין שישנה הפרדת רשויות, והזכות לכוף שכן סרבן מוקנית למפקחת על המקרקעין - לאחר בירור כנדרש בחוק -, וסמכותה העניינית לדון קיימת רק אחרי שכל התנאים האחרים קיימים, אם מהבחינה החוקית ואם מהבחינה המציאותית, (כמו למשל המצב שהיה קיים עד התיקון לחוק ש"י אורלב שלא היה ניתן להגיש בקשה נגד המתנגדים אלא רק אחר קבלת היתר בניה, ולא היה אפשרות "לעקוף" את זה אפי' שזה לא ממש הגיוני).ולסיום, המחוקק אף פעם לא יכול לחשוב על כל הווריאציות שיקרו במציאות, וזה בדיוק המקום של הפרשנות המשפטית - אם בביהמ"ש ואם בחוו"ד פרטית, והעובדה שאצלך במקרה נהיתה ווריאציה שמצריכה אותך לערוך 'תעלול' קטן ומיותר, עדיין לא אומרת שמישהו טעה לחלוטין כך שתוכל לשאול "מדוע לא וכו'".מקווה שעניתי תשובה מספקת, וסליחה על התוקפנות.
אכיפת תמ"א 38
אבי
02/08/11
שלום רב,
ברשותי 75% משטח קרקע. על הקרקע קיים מבנה בו 50% בבעלותי. לפי הידוע לי ניתן לאכוף תמ"א רק כאשר יש יותר מ66% הסכמה אשר מחושב מהשטח הבנוי ולא משטח הקרקע. אך נוצר מצב אבסורדי בו אני יכול לבנות דירות ואז יהיה בבעלותי יותר מ66% ואז אוכל לאכוף את התמ"א.נשאלת השאלה מדוע לא ניתן לקבל מראש הסכמה מהרשויות לאכיפת התמ"א כדי למנוע מצב של בניה מיותרת לצורך האכיפה?
ברשותי 75% משטח קרקע. על הקרקע קיים מבנה בו 50% בבעלותי. לפי הידוע לי ניתן לאכוף תמ"א רק כאשר יש יותר מ66% הסכמה אשר מחושב מהשטח הבנוי ולא משטח הקרקע. אך נוצר מצב אבסורדי בו אני יכול לבנות דירות ואז יהיה בבעלותי יותר מ66% ואז אוכל לאכוף את התמ"א.נשאלת השאלה מדוע לא ניתן לקבל מראש הסכמה מהרשויות לאכיפת התמ"א כדי למנוע מצב של בניה מיותרת לצורך האכיפה?
אכיפת תמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/08/11
ראה תשובתי למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אכיפת תמ"א 38
אבירם
02/08/11
שלום רב,ברשותי 75% משטח קרקע. על הקרקע קיים מבנה בו 50% בבעלותי. לפי הידוע לי ניתן לאכוף תמ"א רק כאשר יש יותר מ66% הסכמה אשר מחושב מהשטח הבנוי ולא משטח הקרקע. אך נוצר מצב אבסורדי בו אני יכול לבנות דירות ואז יהיה בבעלותי יותר מ66% ואז אוכל לאכוף את התמ"א. נשאלת השאלה מדוע לא ניתן לקבל מראש הסכמה מהרשויות לאכיפת התמ"א כדי למנוע מצב של בניה מיותרת לצורך האכיפה?
תמ"א 38 - אכיפת תמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/08/11
אבירם שלום,
אכן המקרה שלך הוא מקרה פרטי מיוחד. החוק קובע מהם התנאים. לפיכך, אין יכולת לקבל אישור מראש.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אכן המקרה שלך הוא מקרה פרטי מיוחד. החוק קובע מהם התנאים. לפיכך, אין יכולת לקבל אישור מראש.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפקעה שנעשתה ע"י העיריה
מיכל
02/08/11
שלום רב,
בבניין שלנו התחלנו בתהליך בדיקת תמא 38, ולאחרונה אף בתמא 38/2 (הבניין בקריית אונו).
3 שאלות:
1. בעבר נעשתה הפקעה על חלק מהשטח המקורי של הבניין לטובת חניה ציבורית. (מתחת לבניין יש חנויות וממול לבניין יש גן ילדים). ההפקעה נעשתה לפני שנים, כך שהיום הבניין יושב ממש על קו האפס. האם ניתן יהיה לטעון מול העיריה ו/או הרשויות כי לצורך תמא 38 או תמא 38/2 יהיה ניתן לחרוג מקו האפס ולקבל שטח נוסף, בטענה שבמקור השטח הזה היה שייך לבניין? או לחילופין, אם תעשה תמא 38/2 אז ניתן יהיה לטעון כי יוקצו חניות תת קרקעיות, מה שפותר את הבעיה לשמה נעשתה מלכתחילה הפקעה?
2. אנו מתלבטים לגבי הסוגייה האם לעבוד ישירות מול קבלן (שאנו מאמינים שהוא גם יזם) או מול יזם אשר הוא מבצע את המכרז בין הקבלנים, בוחר קבלן וכו'? החשש הוא שהיות והקבלן צריך לשלם ליזם, הילות הזו תבוא על חשבון המפרט שאנו יכולים לקבל.
איזה יתרונות יש בעבודה ישירות מול היזם, והאם הוא יכול לבחור עבורנו את הקבלן מבין הקבלנים אשר הוא עובד מולם, בלי שלנציגות הדיירים יהיה חלק בהחלטה?
3. בעבודה מול קבלן - מי נותן את הערבויות לדיירים? היזם או הקבלן?
תודה רבה על תשובתכם.
בבניין שלנו התחלנו בתהליך בדיקת תמא 38, ולאחרונה אף בתמא 38/2 (הבניין בקריית אונו).
3 שאלות:
1. בעבר נעשתה הפקעה על חלק מהשטח המקורי של הבניין לטובת חניה ציבורית. (מתחת לבניין יש חנויות וממול לבניין יש גן ילדים). ההפקעה נעשתה לפני שנים, כך שהיום הבניין יושב ממש על קו האפס. האם ניתן יהיה לטעון מול העיריה ו/או הרשויות כי לצורך תמא 38 או תמא 38/2 יהיה ניתן לחרוג מקו האפס ולקבל שטח נוסף, בטענה שבמקור השטח הזה היה שייך לבניין? או לחילופין, אם תעשה תמא 38/2 אז ניתן יהיה לטעון כי יוקצו חניות תת קרקעיות, מה שפותר את הבעיה לשמה נעשתה מלכתחילה הפקעה?
2. אנו מתלבטים לגבי הסוגייה האם לעבוד ישירות מול קבלן (שאנו מאמינים שהוא גם יזם) או מול יזם אשר הוא מבצע את המכרז בין הקבלנים, בוחר קבלן וכו'? החשש הוא שהיות והקבלן צריך לשלם ליזם, הילות הזו תבוא על חשבון המפרט שאנו יכולים לקבל.
איזה יתרונות יש בעבודה ישירות מול היזם, והאם הוא יכול לבחור עבורנו את הקבלן מבין הקבלנים אשר הוא עובד מולם, בלי שלנציגות הדיירים יהיה חלק בהחלטה?
3. בעבודה מול קבלן - מי נותן את הערבויות לדיירים? היזם או הקבלן?
תודה רבה על תשובתכם.
תמ"א 38 - בחירת יזם / קבלן
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/08/11
מיכל שלום,
בבחירת יזם / קבלן פחות משנה הכותרת. יותר חשובה היכולת הכספית / הניסיון בייזום. חשוב מאוד שהביצוע יהיה על ידי קבלן מקצועי, מנוסה ובעל סיווג מתאים. אין שום בעיה כי יזם ישלם לקבלן ביצוע כזה. עד לביצוע עוד יעבור זמן רב ומדובר בעבודת ייזום ולא ביצוע.
לגבי ההפקעה, צריך לבדוק פרטנית.
לטעמי, הגעתם לשלב שבו אתם זקוקים לייעוץ מקצועי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בבחירת יזם / קבלן פחות משנה הכותרת. יותר חשובה היכולת הכספית / הניסיון בייזום. חשוב מאוד שהביצוע יהיה על ידי קבלן מקצועי, מנוסה ובעל סיווג מתאים. אין שום בעיה כי יזם ישלם לקבלן ביצוע כזה. עד לביצוע עוד יעבור זמן רב ומדובר בעבודת ייזום ולא ביצוע.
לגבי ההפקעה, צריך לבדוק פרטנית.
לטעמי, הגעתם לשלב שבו אתם זקוקים לייעוץ מקצועי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
ליאורה
01/08/11
הוגשה תב"ע שהועברה להפקדה אולם טרם הופקדה בוועדה המחוזית. רציתי לדעת אם חייבים לקבל הסכמה של 100% מבעלי הדירות לגבי הוספת יחידות דיור חדשות ונפרדות על הגג שהוא גג משותף בהתאם לנסח הטאבו?ואם אחד הדיירים מתנגד, האם הוא יכול לעכב את הוספת הדירות הנ"ל?
תהליך הוצאת תב"ע
יוסי, מתעניין בתחום.
01/08/11
לאישור התב"ע נחוצים חתימותיהם של 75% מבעלי הרכוש המשותף, מבלי להדרש להיבט התכנוני כמובן. וועדות התכנון השונות דנות בהיבט התיכנוני בלבד ולא בהיבט הקנייני, מלבד ההגבלה הנ"ל (כלומר, הצורך ב - 75%).עדיין, אין זה אומר שישנה אפשרות בנייה בפועל, כי הלא בכך תפגע זכות הקניין שיש לשאר הבעלים ברכוש המשותף.לצורך האיזון בין שני הצרכים - מחד הצורך לאפשר לאדם להרחיב את דירתו, ומאידך הצורך למניעת פגיעה בזכות הקניין - קבע המחוקק את מנגנון "תשלומי איזון", שעניינו, כפי המשתמע משמו, ככל שאחד מבעלי הרכוש המשותף לא מקבל הרחבה, או שהרחבה זו מצומצמת היא משכנו, ישא המרחיב בתשלומי איזון (ע"פ הסכמה או שמאי) בתשלום על השטח היתר הנבנה על ידו.תוכן אישור התב"ע, כמו האם לאשר הרחבת דירות קיימות או הוספת יח"ד נתון - למיטב ידיעתי - לשיקול דעת הוועדה הרלבנטית, בכפוף להגבלות הנ"ל.ראה: תיקון 18 לחוק המקרקעין, וכן: http://www.justice.gov.il/MOJHeb/HagafLrishomMekakein/Subjects/
תמ"א 38/2 מול פינוי בינוי
שי
31/07/11
שלום רב,
האם זה נכון שבמסגרת תמ"א 38/2 לא ניתן לתבוע דייר סרבן ע"פ "חוק הדייר הסורר" מ-2006? האם החוק תקף רק במקרה של הכרזה על מתחם פינוי בינוי?
האם זה נכון שבמסגרת תמ"א 38/2 לא ניתן לתבוע דייר סרבן ע"פ "חוק הדייר הסורר" מ-2006? האם החוק תקף רק במקרה של הכרזה על מתחם פינוי בינוי?
תמ"א 38 - תביעת דייר סרבן
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/08/11
שלום רב,
זה נכון. זה רלוונטי לפינוי בינוי ולא לתמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זה נכון. זה רלוונטי לפינוי בינוי ולא לתמ"א.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היכן אפשר לבנות 2.5 קומות
נפתלי דוידוביץ
31/07/11
אנחנו תושבי קרית טבעון .האם אפשר 2.5 קומות. ואם לא ,אז אלו אפשרויות אחרות יש (שינוי תב"א)?.
תמ"א 38 - קריית טבעון
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/08/11
נפתלי שלום,
איני יודע מה התב"ע החלה בטבעון. יש לבדוק ברשות עצמה. בימים אלה נערכת עבודה למתן זכויות נוספות מכוח התמ"א שאמורה להפרסם בחודשים הקרובים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני יודע מה התב"ע החלה בטבעון. יש לבדוק ברשות עצמה. בימים אלה נערכת עבודה למתן זכויות נוספות מכוח התמ"א שאמורה להפרסם בחודשים הקרובים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בבניין בן 60 שנה
נדב
29/07/11
אנו 6 דיירים בבניין בן 60 שנה. על שתי קומות. 3 דירות בכל קומה.העירייה אישרה את הריסת הבניין ובניה של 5 קומות.על כל יחידה ניתן לבנות 2. כמו כן, חניה תת קרקעית ומחסנים.יזמים פנו אלינו ורציתי לשאול איזה אחוז של הבניה מקובל לתת ליזם?אם אני גר למעלה האם אני זכאי לקבל דירת גג? השכן הצמוד אלי בנה עוד קומה. האם לו העדפה?תודה.
תמ"א 38 - תמ"א 38/2 הריסת המבנה
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/07/11
נדב שלום,
הדבר הנכון הוא לגבש נציגות נבחרת לדיירים, לשכור עו"ד אשר ייצג אתכם ואז להיכנס למו"מ מקצועי מול יזמים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדבר הנכון הוא לגבש נציגות נבחרת לדיירים, לשכור עו"ד אשר ייצג אתכם ואז להיכנס למו"מ מקצועי מול יזמים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי בתמ"א 38
יוסי
29/07/11
האם המקרה שהיזם נוטל סכום כסף מסויים מהדיירים, (כמו במקרה שהעלתה הדס) המיסוי מחושב על כל שוויות העסקה או רק על הכסף המזומן שהוא קיבל?
תמ"א 38 - מיסוי
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/07/11
יוסי שלום,
שאלתך אינה מובנית לי דיה. ישנו פטור מתשלום מס שבח. ככל שהדיירים משלמים ליזם כסף בגין ביצוע עבודות, הרי שעל הכסף הזה לדיירים אין חבות במס אלא לקבלן יש חבות במס חברות.
זה ממש על קצה המזלג. חלקי אך בפורום לא ניתן ליתן תשובות מפורטות בתחום המיסוי שהינו מורכב באופן מיוחד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
שאלתך אינה מובנית לי דיה. ישנו פטור מתשלום מס שבח. ככל שהדיירים משלמים ליזם כסף בגין ביצוע עבודות, הרי שעל הכסף הזה לדיירים אין חבות במס אלא לקבלן יש חבות במס חברות.
זה ממש על קצה המזלג. חלקי אך בפורום לא ניתן ליתן תשובות מפורטות בתחום המיסוי שהינו מורכב באופן מיוחד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לדעתי אי ביצוע בעל הבית של תמ"א 38 נחשב לפינוי.
יעקב
29/07/11
לדעתי אי ביצוע תמ"א 38 הוא כדין פינוי מהבית,אי אפשר לגור בבית שהוא לא מוגן מטילים ומרעידות אדמה,אני זקוק לעו"ד בעניין.
אני גר בבית בדמי מפתח יקר עפם אימי.
אני גר בבית בדמי מפתח יקר עפם אימי.
תמ"א 38 - אי ביצוע סיכון בטיחותי ובטחוני
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/07/11
יעקב שלום,
עליך לגבש קודם כל את הסכמת הדיירים כולם או רובם. לאחר מכן, נכון יהיה לפנות לעו"ד מומחה בעניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
עליך לגבש קודם כל את הסכמת הדיירים כולם או רובם. לאחר מכן, נכון יהיה לפנות לעו"ד מומחה בעניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 גבייה מדיירים
הדס
26/07/11
הבניין בו אני מתגוררת הוא בן 31 שנים, ככל הנראה יבנו בבניין עוד 2 קומות למעלה וקומת קרקע ע"י תמ"א 38 הכולל חדר ממ"ד + מרפסת לכל דייר. ברצוני לשאול האם הקבלן/היזם שיקח את הפרוייקט יכול לגבות מאיתנו כסף עבור החדר והמרפסת??? האם הוא לא מסתפק בדירות שהוא מוסיף?
מענה להדס
עו"ד טל דור
27/07/11
הדס שלום,הקבלן רשאי כסף אבל אז יהיה עליו לשלם מס על העסקה. מדובר במו"מ וזה תלוי גם כמה דירות הוא יקבל, מה מיקום הבניין ואם עדיין לא חתמתם אתם יכולים לבדוק קבלנים אחרים שאולי יעשו את התוספת ללא עלות.
שאלה לגבי אחוזי בנייה
רועי
26/07/11
שלום לעו"ד יפת ולכולם,אני גר בבניין בן 3 קומות ויש הסכמה בין כל הדיירים ללכת לכיוון תמ"א 38.הבנתי שבמסגרת התמ"א נוכל לקבל על הנייר 25 מ"ר בדירה + 12 מרפסת. האדריכל של הקבלן שאיתו התקשרנו אומר שהמטרים של המרפסת *נכללים בתוך ה 25 של הדירה* מכיוון שלא מדובר ב"מרפסת זיזית".מישהו יכול לתרגם לי את זה לעברית? הוא צודק?בתודה!
תמ"א 38 - זכויות בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/07/11
רועי שלום,
ניתן לקבל לפי התמ"א 25 מ"כ + מרפסת. זה באופן עקרוני. באופן קונקרטי יש לוודא שתואם לתב"ע הערונית (מבחינת קווי בניין למשל) ושיש לכך התכנות כלכלית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לקבל לפי התמ"א 25 מ"כ + מרפסת. זה באופן עקרוני. באופן קונקרטי יש לוודא שתואם לתב"ע הערונית (מבחינת קווי בניין למשל) ושיש לכך התכנות כלכלית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות דייר בשטח מסחרי בחצי מרתף
גל
26/07/11
שלום,ברשותנו דירה שמשמשת כשטח מסחרי (מחסן/בית מלאכה) בבניין שבו 3 קומות של דירות למגורים.השטח (52 מ"ר) נמצא בקומת הכניסה לבניין, יורדים אליו ב-4 מדרגות מלובי הכניסה, יש לו חלונות שפונים לשטח החניה וגינת הבית.שטח זה נבנה כחוק בעת שנבנה הבניין לפני כ-50 שנה ומאז הוא ברשותנו לצרכים מסחריים.כעת מבקשים הדיירים את אישורנו לתוספת של 2 קומות דירות, חניות בהתאם לנדרש ועוד. בתמורה יקבלו מעלית וחדר אטום.מטבע הדברים, אנחנו לא נמצאים במיקום שמאפשר לנו להנות מהתוספות הללו וייגרם לנו רק נזק מתוספת של דיירים וחניות.אנחנו לא רוצים להתנגד כדי לשמור על שלום בית, אבל לא יכולים להרשות לעצמנו לתת את הזכויות מבלי שתהיה לנו תוספת כלשהי.מישהו במשפחה העלה את הרעיון שנוותר על השטח הזה בתמורה לשטח מקביל בדירות החדשות, בתוספת של סכום סביר עבור ההפרש על ההשבחה.כך יוכל הקבלן למכור חניות נוספות בשטח החצר או למכור את שטח המסחרי לקונה פוטנציאלי אחר.האם נתקלתם בבעיה דומה ומה לדעתכם יכול להיות פתרון ?הערה חשובה: נא לא להציף אותנו בדואר זבל. תודה.
תמ"א 38 - תמורה לדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
31/07/11
גל שלום,
הכל אפשרי. זה עניין של מו"מ מסחרי ושל כדאיות כלכלית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הכל אפשרי. זה עניין של מו"מ מסחרי ושל כדאיות כלכלית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בנייה בפריפריה
עו"ד וייזל
25/07/11
במסגרת תמ"א 38, איפשרו שכויות בנייה בפריפריה ל 2.5 קומות בניגוד למרכז שם איפשרו 1.5 קומות.השאלה היא מה משמעות חצי הקומה. האם המשמעות היא שאני יכול לבנות בכל קומה 4 דירות ( כדוגמא), היינו 8 דירות ב- 2 קומות, ואילו בחצי קומה העליונה לבנות 2 דירות - או שמה שניתן לבנות על "חצי הקומה" זה בעצם חדרים שיהיו שייכים לקומה השנייה.
זכויות בנייה תמ"א 38 פריפרייה
עו"ד וייזל
25/07/11
ולחידוד השאלה- האם בסופו של יום יכול היזם למכור 10 דירות חדשות או רק 8 דירות חדשות כאשר חצי קומה הנוספת היא חלק מהדירות של הקומה השנייה.?
תמ"א 38 - בניה על הגג
עו"ד תומר יפת
27/07/11
שלום רב,
כשמדובר ב"חצי קומה" הכוונה לחדי יציאה לגג ולא בנייה של דירה נפרדת.
בדרך ככל בקומה הראשונה נבנות דירות ובקומה וחצי הנוספת נבנים דופלקסים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
כשמדובר ב"חצי קומה" הכוונה לחדי יציאה לגג ולא בנייה של דירה נפרדת.
בדרך ככל בקומה הראשונה נבנות דירות ובקומה וחצי הנוספת נבנים דופלקסים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
עו"ד לטיפול בתמ"א 38
דורון
24/07/11
מעונין לדעת איזה עורכי דין יש להם נסיון בטיפול בתמ"א 38 רצוי מאזור עכו / נהריה /קריות /חיפה.
תודה
תודה
תמ"א 38 - עו"ד מומלץ
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/07/11
שלום רב,
אינני יודע. ממליץ לבדוק באתרי האינטרנט השונים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אינני יודע. ממליץ לבדוק באתרי האינטרנט השונים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת דיירים
פזית
23/07/11
אחד הדיירים החל להניע את תהליך התמא מבלי לידע את כל דיירי הבניין, מסתבר שלדברי הקבלן לא ניתן להרחיב את כל דירות הבניין אלא רק כמחצית כאשר התכנית שסוכמה היא לתת לדירות שלא יורחבו חניה תת קרקעית. מיותר לציין שמחצית הבניין שיורחב נתן הסכמתו ולגבי החצי השני, לא הובא לידיעתו כלל (אני גיליתי במקרה מתוך שיחת חולין עם אחת השכנות)
שאלותיי: 1. האם ניתן להניע תהליך שכזה מבלי להביא לידיעת השכנים כולם?
2.האם הגיוני שהעיריה (תל אביב) תתן לקבלן להרחיב רק חצי מהבניין תמורת שתי קומות?
3. האם במקרה כזה יש צורך ביותר מ66% הסכמה?
4. מה מקובל לעשות במקרים כאלה? לפצות את החצי השני של הבניין?
הרי ערך חדר נוסף בתל אביב אינו שקול לחניה
כמובן שאני מתנגדת לתכנית של היום, לחיות באתר בנייה במשך למעלה משנה ובסופו של תהליך "לזכות" בחניה כשאני לא מחזיקה רכב כלל. ועד הבית לא מתכוון לשתף פעולה בנושא פיצוי הצד של יורחב (מדובר ב7 מתוך 16 דירות)
מה עושים??
שאלותיי: 1. האם ניתן להניע תהליך שכזה מבלי להביא לידיעת השכנים כולם?
2.האם הגיוני שהעיריה (תל אביב) תתן לקבלן להרחיב רק חצי מהבניין תמורת שתי קומות?
3. האם במקרה כזה יש צורך ביותר מ66% הסכמה?
4. מה מקובל לעשות במקרים כאלה? לפצות את החצי השני של הבניין?
הרי ערך חדר נוסף בתל אביב אינו שקול לחניה
כמובן שאני מתנגדת לתכנית של היום, לחיות באתר בנייה במשך למעלה משנה ובסופו של תהליך "לזכות" בחניה כשאני לא מחזיקה רכב כלל. ועד הבית לא מתכוון לשתף פעולה בנושא פיצוי הצד של יורחב (מדובר ב7 מתוך 16 דירות)
מה עושים??
תמ"א 38 - התנגדות לתמ"א
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/07/11
פזית שלום,
זכותך להתנגד אם את חשה מקופחת. עדיף לך לנסות ולגייס כמה שיותר דיירים לתמוך בעמדתך כדי שההתנגדות שלך תהיה אפקטיבית. אולי במו"מ עם היזם אפשר לקבל יותר.אולי אפשר לא לבצע תמ"א בכלל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זכותך להתנגד אם את חשה מקופחת. עדיף לך לנסות ולגייס כמה שיותר דיירים לתמוך בעמדתך כדי שההתנגדות שלך תהיה אפקטיבית. אולי במו"מ עם היזם אפשר לקבל יותר.אולי אפשר לא לבצע תמ"א בכלל.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות דייר בפינוי בינוי
שימשוני
22/07/11
אני גר בשכונה בראשון לציון שבה אמור להתבצע תוכנית פינוי בינוי. ליפני כ-7 שנים בניתי יחידה של כ-35 מטר מתחת לדירתו של אבי אשר גר בקומה הראשונה על עמודים פלוס תוספת למטרת מחסן שנהפך מהר לדירה בשבילי שאלותי הם.1 כאשר מתבצע פינוי בינוי האם זכותי לבקש דירה,ומה הגודל שלה. 2 אם לא אז מה הם זכויותי ,זאת אומרת האם מגיע לי פיצוי כספי מסוים או שכל מה שהשקעתי בדירה ילך לאבדון. תודה
תמ"א 38 - זכויות בפינוי בינוי
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/07/11
שלום רב,
לא הבנתי אם הבניה נעשתה כדין מכוח היתר. אם כן, וודאי שאתה שומר על מלא זכויתך. אם לאו, ישנה בעיה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא הבנתי אם הבניה נעשתה כדין מכוח היתר. אם כן, וודאי שאתה שומר על מלא זכויתך. אם לאו, ישנה בעיה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38, תב"ע- יח"ד נוספות בבניין משותף
אלי
21/07/11
תוספת יח"ד החורגת משליש יח"ד הקיימות בבניין משותף- האם נדרשת הסכמה של הדיירים ע"פ תמ"א 38 ותב"ע (מכירת זכויות בנייה לייזם) או ניתן להסתפק ב- 66.6% בשני המקרים.
תמ"א 38 - בניה החורגת מתוספת שליש
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/07/11
אלי שלום,
תלוי אם הבניה היא של זכויות מכוח התמ"א או אז מספיק 66% או של זכויות מכוח תב"ע או אז יש צורך בד"כ ב - 100%.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
תלוי אם הבניה היא של זכויות מכוח התמ"א או אז מספיק 66% או של זכויות מכוח תב"ע או אז יש צורך בד"כ ב - 100%.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי פנים הדירה בתמא 38
שלומית
19/07/11
שלום רב, התחילו אצלנו בבנין תהליך של תמא 38. בהתחלה היינו ממש בעד אבל בהמשך הדרך גילינו שעל מנת לבנות אצלנו ממד בדירה (שעברה שינויים פנימיים לפני שנה, שינויים פנימיים שנערכו רק בדירה שלנו ) נאלץ לחיות עם חלון מקלחת ברוחב של פחות מ30 ס"מ או שהחלון יעבור אל תוך האמבטיה עצמה. האדריכלית של היזם לא מצליחה למצוא לנו פתרון יעיל ומציאותי. יש בבנינן עוד כמה דיירים שלא מוכנים לחתום על החוזה. האם יש לנו פה בכלל קייס? האם אנחנו יכולים להתנגד בגלל ששינויים יפגעו לנו באיכות החיים ? ואם ימצא פתרון, אנחנו צריכים להכניס בחוזה הכללי את זה שהיזם יצטרך לשלם על כל שינוי בתוך הדירה (צנרת, חרסינות, אמבטיה חדשה , אסלה שהחלפנו רק לפני שנה?)תודה מראששלומית
תמ"א 38 - שינויים פנימיים בדירות
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/07/11
שלומית שלום,
אינכם חייבים להסכים. זכותכם להתנגד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אינכם חייבים להסכים. זכותכם להתנגד.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוזי הסכמה דרושים
רחלי
19/07/11
1 האם כאשר מוסיפים יותר מקומה אחת צריך הסכמה של100% דיירים?
2 האם כאשר בשל בניית ממד המתוכנן כהמשך לסלון מתמעט האור בסלון באופן משמעותי ,האם זה נחשב שינוי בקניין ומחייב 100% הסכמה?
3 אם אנחנו מוכנים ומסכימים עקרונית לבנייה של תמא אבל עם קבלן מנוסה שכבר בנה משהו בעבר, ואנחנו מתנגדים לקבלן הלא מנוסה ויש 66% שכן מוכנים להעסיק קבלן לא מנוסה האם ניתן לבנות עם הקבלן הלא מנוסה ולא להתחשב בדעתנו
אודה מאד אם תענו על 3 שאלותיי
2 האם כאשר בשל בניית ממד המתוכנן כהמשך לסלון מתמעט האור בסלון באופן משמעותי ,האם זה נחשב שינוי בקניין ומחייב 100% הסכמה?
3 אם אנחנו מוכנים ומסכימים עקרונית לבנייה של תמא אבל עם קבלן מנוסה שכבר בנה משהו בעבר, ואנחנו מתנגדים לקבלן הלא מנוסה ויש 66% שכן מוכנים להעסיק קבלן לא מנוסה האם ניתן לבנות עם הקבלן הלא מנוסה ולא להתחשב בדעתנו
אודה מאד אם תענו על 3 שאלותיי
תמ"א 38 - אחוזי הסכמה נדרשים
עו"ד תומר יפת
מנהל
24/07/11
רחלי שלום,
לבנייה של זכויות מכוח התמ"א עשויים להספיק 66% לבניה של זכויות מכוח תב"ע יש בד"כ צורך ב - 100%. כמובן שעדיף שקבלן לא מנוסה לא יבנה. השאלה מי מגדיר "קבלן מנוסה" או "יזם מנוסה".
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לבנייה של זכויות מכוח התמ"א עשויים להספיק 66% לבניה של זכויות מכוח תב"ע יש בד"כ צורך ב - 100%. כמובן שעדיף שקבלן לא מנוסה לא יבנה. השאלה מי מגדיר "קבלן מנוסה" או "יזם מנוסה".
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעייה אם דייר מתנגד שמאיים שיעצור את הפרוייקט .
דורי
17/07/11
אנחנו בניין עם 12 דיירים חתמנו לאחרונה חוזה עם קבלן שנתן לנו הצעה טובה חתמו 8 דיירים מי תוך 12 הקבלן מבקש עוד חתימה אחת כדי שיכול להמשיך בתהליך .הבעייה שיש לנו דייר שמיתנגד לפרוייקט ומאיים שיעצור את הפרוייקט וסוחף עוד 3 דיירים איתו שלא יחתמו .מי סיבות ששמורות לעצמו .אנחנו בתהליך כבר שנתיים של פגישות ודיונים וביזבוז זמן רב .אנחנו לא יודעים מה לעשות הפרוייקט תקוע חזק ביגלל אותו דייר שבמקרה הוא עורך דין שמאיים ומתיל אימה על שאר הדיירים מה עלינו לעשות במצב זה האם אפשר לתבוע אותו ?או להזיז את ההליך אנחנו עם ילדים קטנים ואנשים מבוגרים שמפחדים שהבניין יקרוס עלינו ברעידת אדמה או חלילה במתקפת טילים לצערנו אנחנו חיים באזור נפיץ אני חושש לחיי משפחתי .עם כל הכבוד לשיפוץ הבניין חשוב לנו לחזק אותו תחילה וגם לשפצו מה עושים עם אדם כזה יש לציין שכל הדיירים שלא חתמו לא גרים בדירות הם משכירים אותם כך שלא מעניין אותם הבניין .מקווה שתעזרו אנחנו בדילמה קשה תודה
תמ"א 38 - התנגדות דייר
עו"ד תומר יפת
מנהל
18/07/11
שלום רב,
ברגע שיש חתימה של 66% מבעלי הזכויות ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים בתביעה מתאימה כנגד אותו הדייר (גם אם הוא עו"ד...).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ברגע שיש חתימה של 66% מבעלי הזכויות ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים בתביעה מתאימה כנגד אותו הדייר (גם אם הוא עו"ד...).
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעמד דיירים בבית דיור מוגן/בית אבות
שחר
17/07/11
האם ניתן לבצע תמ"א 38 בבית דיור מוגן או בית אבות?
מה מעמד הדיירים לצורך כך ? האם הם יכולים להתנגד למהלך,
בהנחה שהזכות שלהם בדירה היא שכירות, שכן רשומה לטובתם אך ורק הערת אזהרה? האם יש תקדים לכך?
מה מעמד הדיירים לצורך כך ? האם הם יכולים להתנגד למהלך,
בהנחה שהזכות שלהם בדירה היא שכירות, שכן רשומה לטובתם אך ורק הערת אזהרה? האם יש תקדים לכך?
תמ"א 38 - ביצוע בבית אבות
עו"ד תומר יפת
מנהל
18/07/11
שלום רב,
איני מכיר פרוייקט כזה. שאלה מעניינת. לכאורה, הבעלים הוא הגורם הרלוונטי. רק זכות במקרקעין (שכירות מעל 25 שנה היא זכות כזו) יכולה לכאורה להעניק מעמד. יחד עם זאת, נראה כי בכל מקרה תשמע התנגדות הדיירים שהנם מבוגרים ויהא בכך פגיעה משמעותית באיכות החיים שלהם חיים במקום שבו יש עבודות שיפוץ.
דורש בדיקה יותר מעמיקה ופרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני מכיר פרוייקט כזה. שאלה מעניינת. לכאורה, הבעלים הוא הגורם הרלוונטי. רק זכות במקרקעין (שכירות מעל 25 שנה היא זכות כזו) יכולה לכאורה להעניק מעמד. יחד עם זאת, נראה כי בכל מקרה תשמע התנגדות הדיירים שהנם מבוגרים ויהא בכך פגיעה משמעותית באיכות החיים שלהם חיים במקום שבו יש עבודות שיפוץ.
דורש בדיקה יותר מעמיקה ופרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה ו100% הסכמת דיירים
רחלי
14/07/11
האם אפשר לתכנן 5 חניות נוספות על חשבון פיסת דשא קטנה
כאשר לדיירים הנוכחים יש חנייה משותפת שרק כמחציתם יכולים לחנות
(5 חניות ל10 דירות)
האם חוקי להבטיח שכירות לבעלי דירות מושכרות והאם ניתן לעגון זאת בחוזה. האם ניתן להבטיח הבטחות שונות לדיירם שונים
ועוד שאלה: כאשר הממד אמור להבנות על חשבון חלק גדול של החלון בסלוןכ- 1.5 מטר ולמנוע האור בסלון האם זה מהווה שינוי שדורש הסכמת 100% של הדיירים
כאשר לדיירים הנוכחים יש חנייה משותפת שרק כמחציתם יכולים לחנות
(5 חניות ל10 דירות)
האם חוקי להבטיח שכירות לבעלי דירות מושכרות והאם ניתן לעגון זאת בחוזה. האם ניתן להבטיח הבטחות שונות לדיירם שונים
ועוד שאלה: כאשר הממד אמור להבנות על חשבון חלק גדול של החלון בסלוןכ- 1.5 מטר ולמנוע האור בסלון האם זה מהווה שינוי שדורש הסכמת 100% של הדיירים
תמ"א 38 - אי הסכמות בין הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
18/07/11
רחלי שלום,
אסור להפלות. מותר להתחייב. ראי תשובתי אלייך למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אסור להפלות. מותר להתחייב. ראי תשובתי אלייך למטה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבטחות ואיומים
רחל כהן
14/07/11
הדיירים רוצים ללכת על יזם קבלן שלא בנה מימיו רק בגלל שהבטיח הבטחות שאחרים לא הבטיחו. מדובר בבניין ברחוב מרכזי בפתח תקווה.
הוא הבטיח לכסות שכירות למי שמשכיר דירתו . הבטיח מחסן לחלק מהדיירים. כל זאת על מנת שיסכימו.
אנחנו סבורים שצריך לפחות לבדוק קבלנים אחרים מנוסים שכבר הוכיחו עצמם.
מי שמובילה את הנושא בבניין לא מוכנה לכך ולכן אנחנו היחידים שלא
מוכנים לחתום(האחרים מוכנים לחתום כעדר) עד שיבדקו אחרים ויקחו מישהו מקצועי ומנוסה ומהימן.
האם המפקח על הבתים המשותפים יסכים לתנאי כזה?עקרונית מוכנים להסכים אבל לא עניינית
אנחנו משכירים הדירה מעדיפים לא לקבל מהיזם דמי שכירות ומעדיפים שיבנה קבלן מנוסה ושהשוכרים לא יעזבו .
האם היזם קבלן יכול להבטיח הבטחות אישיות כדי לצוד חתימות הדיירים
הדיירים שמעוניינים ביזם קבלן הלא מנוסה מאיימים עלינו שיבנו על אפינו וחמתינו כראות עיניהם ולא מוכנים לבדוק ולהשוות ולקחת יזם קבלן מקצועי ומנוסה .הם גם מאיימים שלא יאפשרו לנו להשתמש במעלית
והקבלן לא יבצע פתח בממד ולא ירצף אם לא נסכים.
אודה מאד על התתיחסותך
הוא הבטיח לכסות שכירות למי שמשכיר דירתו . הבטיח מחסן לחלק מהדיירים. כל זאת על מנת שיסכימו.
אנחנו סבורים שצריך לפחות לבדוק קבלנים אחרים מנוסים שכבר הוכיחו עצמם.
מי שמובילה את הנושא בבניין לא מוכנה לכך ולכן אנחנו היחידים שלא
מוכנים לחתום(האחרים מוכנים לחתום כעדר) עד שיבדקו אחרים ויקחו מישהו מקצועי ומנוסה ומהימן.
האם המפקח על הבתים המשותפים יסכים לתנאי כזה?עקרונית מוכנים להסכים אבל לא עניינית
אנחנו משכירים הדירה מעדיפים לא לקבל מהיזם דמי שכירות ומעדיפים שיבנה קבלן מנוסה ושהשוכרים לא יעזבו .
האם היזם קבלן יכול להבטיח הבטחות אישיות כדי לצוד חתימות הדיירים
הדיירים שמעוניינים ביזם קבלן הלא מנוסה מאיימים עלינו שיבנו על אפינו וחמתינו כראות עיניהם ולא מוכנים לבדוק ולהשוות ולקחת יזם קבלן מקצועי ומנוסה .הם גם מאיימים שלא יאפשרו לנו להשתמש במעלית
והקבלן לא יבצע פתח בממד ולא ירצף אם לא נסכים.
אודה מאד על התתיחסותך
אנחנו באותו מצב רק הפוך
דורי
18/07/11
אנחנו באותו מצב רק הפוך .יש לנו קבלן שערב אישית על החוזה הוא נבדק מי כל הכיוונים . אך לצערנו יש דייר שעושה צרות ומאיים שלא יחתום כי הוא רוצה עוד קומות בבניין ושהקבלן לא נראה לו וכל מיני סיפורים לדעתי בכל מקרה כולם מפסידים .
להבטח שכ"ד האם חוקי
רחל כהן
14/07/11
היזם בבניין הבטיח לשלם שכירות לבעלי הדירות להשכרה שדייריהם אמורים לעזוב בגלל בנייה במסגרת התמא. האם חוקי להבטיח הבטחות שונות לדיירים שונים? האם ניתן לעגן הבטחה כזו בחוזה
תמ"א 38 - פיצוי בגין דמי שכירות
עו"ד תומר יפת
מנהל
18/07/11
שלום רב,
הדבר אפשרי וניתן לעגנו במסגרת הסכם כל עוד אין אפליה בין הדיירים..
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדבר אפשרי וניתן לעגנו במסגרת הסכם כל עוד אין אפליה בין הדיירים..
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
