פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שכירות ותמא
רונית
09/09/11
שלום
אנו שוכרים דירה בתל אביב ושמענו שהחלו מדברים על תמא בבניין.
אנו לא מצליחים להבין בדיוק היכן עומדים הדברים אך בעל הבית התקשר ורוצה להביא בדחיפות שמאי בראשון הקרוב.
האם זה מעיד על שלב מסויים בתמא?
מה הזכויות שלנו כשוכרים בזמן תמא?
יש לנו סעיף בחוזה שאומר שאנחנו יכולים לעזוב באמצע חוזה תוך הודעה של חודשיים מראש ומציאת שוכר שישכור באותו המחיר. מן הסתם אם יש תמא בבניין לא אוכל למצוא שוכר באותו הסכום- מה עושים?
האם בזמן תמא השכירות יורדת?
תודה רבה
אנו שוכרים דירה בתל אביב ושמענו שהחלו מדברים על תמא בבניין.
אנו לא מצליחים להבין בדיוק היכן עומדים הדברים אך בעל הבית התקשר ורוצה להביא בדחיפות שמאי בראשון הקרוב.
האם זה מעיד על שלב מסויים בתמא?
מה הזכויות שלנו כשוכרים בזמן תמא?
יש לנו סעיף בחוזה שאומר שאנחנו יכולים לעזוב באמצע חוזה תוך הודעה של חודשיים מראש ומציאת שוכר שישכור באותו המחיר. מן הסתם אם יש תמא בבניין לא אוכל למצוא שוכר באותו הסכום- מה עושים?
האם בזמן תמא השכירות יורדת?
תודה רבה
תמ"א 38 - זכויות שוכרים
עו"ד תומר יפת
מנהל
11/09/11
רונית שלום,
זכויותיכם מעוגנות בהסכם השכירות ויש לקרוא אותו.
בד"כ בתקופת העבודות דמי השכירות יורדים באופן משמעותי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זכויותיכם מעוגנות בהסכם השכירות ויש לקרוא אותו.
בד"כ בתקופת העבודות דמי השכירות יורדים באופן משמעותי.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לאחר שחידשנו חוזה התחילנו לעשות תמא
הילה
28/05/14
יום אחרי שחידשנו חוזה שכירות לשנה נוספת, נודע לנו שמתחילים לעשות תמא 38 על הביניין. ולאחר מספר ימים מקום מיגורינו הפך לאתר בנייה לכל דבר, בעל הבית לא יידע אותנו על כך בעת חתימת החוזה, וגם לא עושה לנו בעיות לעזוב, אולם, בינתיים כבר 3 שבועות שאנחנו מחפשים מקום אחר ועכשיו כבר נלצים לפנות למתווך שיעזור לנו, בעל הבית הפנה אותנו לבחור אחר שבעצם כנראה אחראי על התמא בטענה שהוא לא ידע מכך, ושהוא אמור לפצות אותנו כי זה מה שהוא סיכם איתו, בינתיים כל בוקר מעירים אותנו עם חפירות בקירות ב7:20 בבוקר, אני עצמאית שעובדת מהבית, שלחנו מכתב לבעל הבית בו אנו מבקשים שיחזיר לנו את כל הצ'קים כולל החודש הנוכחי שכבר שולם, בנוסף אנחנו מבקשים שישלם לנו פיצוי כספי על התיווך.מה הם הזכויות שלנו על העוול שנעשה לנו? אך הוא טוען שהבחור שאמור לפצות אותנו לא מוכן לשלם יותר ממחצית שכר הדירה ששולם וזהו, אני מרגישה שדחקו אותי לפינה גם עם חיפושי הדירה הפתאומיים, וגם עם כל הבלאגן שנוצר מסביב לביתי, אנחנו גרים בקומת קרקע כך שאנחנו מושפעים ממש מהכל
אחוזי הסכמה לתמ"א. ב YNET פורסמה כתבה של "הארגון
רועי
08/09/11
למימוש זכויות תמ"א 38", והם פרסמו שם טבלה עם אחוזי הסכמה נדרשים לתמ"א:http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4119103,00.htmlזה נראה לי פשוט לא נכון... מישהו יודע?
תמ"א 38 - הרוב הנדרש
עו"ד תומר יפת
מנהל
11/09/11
רועי שלום,
ראיתי את הכתבה. לא הייתי מסתמך עליה . . .
ואידך זיל גמור.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראיתי את הכתבה. לא הייתי מסתמך עליה . . .
ואידך זיל גמור.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה לדירה
אריק
08/09/11
לפרויקט תמא 38 הקבלן רוצה להתקין מעלית בחדר המדרגות ולצורך זה לחדור כמטר וחצי לתוך הדירה. רוב הדיירים מסכימים. האם אפשר לחייב אותי לכך ?
תמ"א 38 - פלישה לדירה
עו"ד תומר יפת
מנהל
11/09/11
אריק שלום,
לא.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לא.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
2 שאלות
מלכי
07/09/11
-כיצד אני יכולה להבטיח את עצמי בנתונים הבאים:
אנו עומדים לחתום על פינוי בינוי, והריסת הבתים מיועדת לסוף השנה.
מאחר וחליתי במחלה קשה, החשש הוא,
שאשאר עם דירה בתהליך בנייה "על הנייר"
(הבנייה מיועדת לקרוב ל 3 שנים עד שנקבל דירה חדשה)
בשעה שתיאורטית, אני יכולה לההיפך ל"סיעודית"
עם הזדקקות:
או למטפלת צמודה בבית (בתקופת הבנייה תינתן שכירות לדיירים)
או להרבה כסף כדי להבטיח לעצמי דיור במחלקה סיעודית הדורשת תשלום גבוה עבור שירותים ברמה טובה.
השאלה: התדרדרות הפיסית יכולה להופיע בהדרגה או במפתיע (פתאום אירוע מוחי שהוא אחד מסיבוכי המחלה וכו').
איך מראש, ברגע שאחתום על החוזה עם היזם (התהליך מואץ עתה) אני יכולה להבטיח לעצמי, שבמקרה ואגיש את הדירה להריסה, - הכסף עבור הדירה (או דירה זהה חליפית?...במתן מיידי?..) ינתן לי בלי להמתין עוד כמה שנים ללא כסף וללא דירה?
הערה: אני מאד מעוניינת בתהליך הרגיל של פינוי בינוי כמו כולם, אלא שאני רוצה להוסיף סעיפים, שיקנו לי אפשרות לצאת ולקבל ביטחון בשעה שמצבי יתדרדר. חשוב להדגיש, שאני לא יודעת איך להבטיח קיום השינוי בפועל, מאחר ואני לבד ללא משפחה. את מי אני יכולה למנות שידאג למשל להעברתי למחלקה סיעודית טובה בעלות כספית גבוהה, אם אתדרדר?
אני בעשור החמישי לחיי.
ובקשר לשאלתי האחרונה: יש דרך משפטית למנות אפוטרופוס כללי (לא בני משפחה) לדאגה לצרכי במקרה ואהפך לסיעודית, אך למנות זאת עוד בהיותי עתה במצב מנטלי תקין?
2 התשובות חשובות לי מאד.
מעריכה מאד שקראתם את ההודעה הארוכה.....
תודה רבה
ושבוע נעים.
אנו עומדים לחתום על פינוי בינוי, והריסת הבתים מיועדת לסוף השנה.
מאחר וחליתי במחלה קשה, החשש הוא,
שאשאר עם דירה בתהליך בנייה "על הנייר"
(הבנייה מיועדת לקרוב ל 3 שנים עד שנקבל דירה חדשה)
בשעה שתיאורטית, אני יכולה לההיפך ל"סיעודית"
עם הזדקקות:
או למטפלת צמודה בבית (בתקופת הבנייה תינתן שכירות לדיירים)
או להרבה כסף כדי להבטיח לעצמי דיור במחלקה סיעודית הדורשת תשלום גבוה עבור שירותים ברמה טובה.
השאלה: התדרדרות הפיסית יכולה להופיע בהדרגה או במפתיע (פתאום אירוע מוחי שהוא אחד מסיבוכי המחלה וכו').
איך מראש, ברגע שאחתום על החוזה עם היזם (התהליך מואץ עתה) אני יכולה להבטיח לעצמי, שבמקרה ואגיש את הדירה להריסה, - הכסף עבור הדירה (או דירה זהה חליפית?...במתן מיידי?..) ינתן לי בלי להמתין עוד כמה שנים ללא כסף וללא דירה?
הערה: אני מאד מעוניינת בתהליך הרגיל של פינוי בינוי כמו כולם, אלא שאני רוצה להוסיף סעיפים, שיקנו לי אפשרות לצאת ולקבל ביטחון בשעה שמצבי יתדרדר. חשוב להדגיש, שאני לא יודעת איך להבטיח קיום השינוי בפועל, מאחר ואני לבד ללא משפחה. את מי אני יכולה למנות שידאג למשל להעברתי למחלקה סיעודית טובה בעלות כספית גבוהה, אם אתדרדר?
אני בעשור החמישי לחיי.
ובקשר לשאלתי האחרונה: יש דרך משפטית למנות אפוטרופוס כללי (לא בני משפחה) לדאגה לצרכי במקרה ואהפך לסיעודית, אך למנות זאת עוד בהיותי עתה במצב מנטלי תקין?
2 התשובות חשובות לי מאד.
מעריכה מאד שקראתם את ההודעה הארוכה.....
תודה רבה
ושבוע נעים.
תמ"א 38 - ביטחונות לדיירים בפינוי בינוי
עו"ד תומר יפת
מנהל
11/09/11
שלום רב,
ראשית, את אמורה לקבל ערבות בנקאית בגובה שווי הדירה החדשה.
שנית, ניתן כבר היום לדאוג לכך כי יהיה לך אפוטרופוס כרצונך על אף שלא ניתן למנותו היום.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ראשית, את אמורה לקבל ערבות בנקאית בגובה שווי הדירה החדשה.
שנית, ניתן כבר היום לדאוג לכך כי יהיה לך אפוטרופוס כרצונך על אף שלא ניתן למנותו היום.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צדק חברתי ותמא 38 – קריאה נואשת לכל העוסקים בדבר
נועה ברק
07/09/11
ע"ו ד תומר יפת עמיתים ומשתתפי הפורום שלום!!!!!קראתי רוב הדברים שנאמרים כאן ואט אט מתחוורת לי הידיעה כי תמא 38 הוא בעצם פרוייקט כמעט בלתי ישים וטומן בחובו מכשולים . עובדה כי עד היום אחוזים מעטים של בניינים נמצאים בפרוייקט זה. בעיני זוהי שוב סמפטום להזנחת המדינה המותירה את הדיירים הקטנים לידי החלטות הרות גורל. לדוגמא בלתי אפשרי עבור הבניין שלנו להוביל מהלך כזה עקב התנגדות הדיירים מהדירות העליונות. וכעת עלי לחיות בידיעה כי חיי וחיי ילדי בסכנה עקב אינטרסים צרים או העדר יכולת לממש עסקה כזאת בבנין מורכב כמו שלנו. יכול להיות שכל נושא השיפוץ וההרחבת דירות אינו מתאים לרוב הבניינים וממסך את כולנו מפני המטרה הראשונית: חיזוק המבנים. ראבק זה מאוד מתסכל לדעת כי קיים הידע והדרכים למגן ולחזק, אולם קיים מסלול מכשולים ארוך אשר ימנע במרבית המקרים מימוש הזכות להיות מוגן על פי המידע שהועבר כאן קיימת "התנהלות מדינית עצלה" משמע התערבות ממשלתיתעירונית מינימלית. צר לי אין זה אמור להיות כך. חובת המדינה להגן על אזרחיה. אולי יש צורך בחשיבה מחודשת הדורשת התערבות ממשלתית משמעותית. אשמח מאוד לשמוע את דעתך . חשוב לי להבהיר כי אין אני יוצאת כנגד עבודתם ומלאכתם של עורכי הדין ומנהלי הפורום כאן אשר עושים עבודת קודש בהסברה וליווי. אשמח לשמוע דעות האחרים בפורום הזה. תודה נועה ברק
,תגובה לנועה
משה
07/09/11
תמא 38 הינו פרויקט נדלן נטו!
שבא לתת לקבלנים להתעשר ולדיירים הנוכחים ציפוי שיש לבינין וממד.
עובדה שאין אפילו פרויקט אחד בבית שאן שהוא האיזור המועד ללהכי הרבה נזק מרעידות אדמה.
ומה לעשות, לא לכולם מתאים תמא 38, זה כמו שאת לא נוסעת על הכביש עם טנק מרכבה, והסיכויים להיפגע על הכביש הם הרבה יותר גדולים...
הכל קומבינות במדינת הקומבינות, תמא38 פיתרון יחודי למדינת ישראל.
מי שהיסטרי בנושא יקום נא וימכור את דירתו ויעבור לדירה חדשה מוגנת... הרי זה עינין של חיים ומוות לא ? וחבל לחכות שנתיים עד סיום הפרויקט, אוליי תהיה רעידת אדמה בזמן הזה... למה לך להסתכן... :-)
שבא לתת לקבלנים להתעשר ולדיירים הנוכחים ציפוי שיש לבינין וממד.
עובדה שאין אפילו פרויקט אחד בבית שאן שהוא האיזור המועד ללהכי הרבה נזק מרעידות אדמה.
ומה לעשות, לא לכולם מתאים תמא 38, זה כמו שאת לא נוסעת על הכביש עם טנק מרכבה, והסיכויים להיפגע על הכביש הם הרבה יותר גדולים...
הכל קומבינות במדינת הקומבינות, תמא38 פיתרון יחודי למדינת ישראל.
מי שהיסטרי בנושא יקום נא וימכור את דירתו ויעבור לדירה חדשה מוגנת... הרי זה עינין של חיים ומוות לא ? וחבל לחכות שנתיים עד סיום הפרויקט, אוליי תהיה רעידת אדמה בזמן הזה... למה לך להסתכן... :-)
צודקת מאה אחוז!
שירי
08/09/11
כרגע אני מנהלת ממש מלחמת חורמה בהשגת חתימות הדיירים והתנהלות מול יזם. זה ממש לא פשוט. אכן דרושה התערבות ממשלתית כאן. לא יתכן שפרוייקט כזה יהיה נתון לגחמות של דייר זה או אחר, ולחמדנויות הן מצד היזם והן מצד הדיירים.
תמא 38 עוד לא עבר הסכמת שני שליש דיירים.
נועה ברק
07/09/11
שלום רב לאחרונה נודע לנו כי הבניין שאני מתגוררת זכאי לתמא 38. לצערי בעלי הקומות העליונות ( 3 דירות גג בקומה חמישית) מתנגדים בתוקף להתחלת התהליך והחלו במסע שכנועים לשאר הדיירים על אי כדאיות העסקה. כעת אין רוב להתחלת בדיקת התהליך. כמו כן משיחות עם בעלי דירות בבניינים אחרים התברר כי קבלנים רבים לא מוכנים לשפץ בבניניים עם דירות גג עקב אי כדאיות העסקה. מה הצעדים הנדרשים כעת להשגת הסכמה עקרונית ?חשוב לציין כי אותו בניין אשר לא צלח בהצלחה עסקת תמא 38 לא העסיק בזמנו עו"ד מטעמם. אשמח ליצור קשר עם דיירים אשר מימשו בהצלחה תמ"א 38 שכלל דירות גג. תודה נועה
תמ"א 38 - קיום דירות גג
עו"ד תומר יפת
מנהל
11/09/11
נעה שלום,
לצערי, קשה מאוד להוציא לפועל תמ"א בבניין כזה משיקולים מסחריים בד"כ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לצערי, קשה מאוד להוציא לפועל תמ"א בבניין כזה משיקולים מסחריים בד"כ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי מפקח
שירי
06/09/11
מי אמור לפקח על הקבלן שלא יחפף בחומרים ובאיכות הבנייה?
תמ"א 38 - מפקח מטעם הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
11/09/11
שירי שלום,
אתם אמורים למנות מפקח מטעמכם שבעלותו ישא היזם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אתם אמורים למנות מפקח מטעמכם שבעלותו ישא היזם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אפשר לעשות תמ"א 38 לבניין שיש בו מקלט
אליס
06/09/11
האם אפשר לעשות תמ"א 38 לבניין שיש בו מקלט
רוצים להוסיף לבניין בן 3 קומות ממ"ד לכל דירה ויש הסכמה אבל מצטבר שיש מקלט בבנין האם מותר גם לחזק את הבניין ולהוסיף ממ"ד אשמח לעזרתכם
רוצים להוסיף לבניין בן 3 קומות ממ"ד לכל דירה ויש הסכמה אבל מצטבר שיש מקלט בבנין האם מותר גם לחזק את הבניין ולהוסיף ממ"ד אשמח לעזרתכם
תמ"א 38 - חיזוק במקרה שבו יש מקלט
עו"ד תומר יפת
מנהל
11/09/11
אליס שלום,
ניתן לבצע תמ"א במקרה כזה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ניתן לבצע תמ"א במקרה כזה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38- פגיעה בזכויות אחד הדיירים
דיירת
05/09/11
בבינין שלנו רוצים לעשות תמ"א. כדי לעשות זאת, יש צורך לקחת חלק משטח הדירה שלי למעלית (רק מהדירה שלי ולא מכל הדיירים האחרים). זה אומר:
1. פגיעה בזכות הקניין שלי
2.חוסר נוחות הרבה יותר גדולה יחסית לכל הדיירים האחרים בגלל הצורך להיכס עם הבניה בתוך הדירה הפרטית שלי ולשנות אותה.
3.בנוסף לכך יש לי חניה יותר טובה יחסית לדיירים אחרים (החניות לא בטבו, אלא בהסכם כתוב בין הדיירים).
אני לא מעוניינת בתמ"א בתנאים כאלה.
1. לאור עובדות אלה- האם יש לי עילה משפטית להתנגד לתמ"א?
2. מה כן סביר לקבל כפיצוי לפגיעה זאת במצבי הנוכחי (אני מדגישה שהפגיעה היא רק בי ולא בדיירים אחרים)?
1. פגיעה בזכות הקניין שלי
2.חוסר נוחות הרבה יותר גדולה יחסית לכל הדיירים האחרים בגלל הצורך להיכס עם הבניה בתוך הדירה הפרטית שלי ולשנות אותה.
3.בנוסף לכך יש לי חניה יותר טובה יחסית לדיירים אחרים (החניות לא בטבו, אלא בהסכם כתוב בין הדיירים).
אני לא מעוניינת בתמ"א בתנאים כאלה.
1. לאור עובדות אלה- האם יש לי עילה משפטית להתנגד לתמ"א?
2. מה כן סביר לקבל כפיצוי לפגיעה זאת במצבי הנוכחי (אני מדגישה שהפגיעה היא רק בי ולא בדיירים אחרים)?
תמ"א 38 - מעלית בתוך הדירה
עו"ד תומר יפת
מנהל
11/09/11
שלום רב,
זהו מקרה מוכר.
לא ניתן לבצע את הפרוייקט ללא הסכמתך.
לא ניתן לכפות עליך לפגוע בדירתך.
ניתן לקבל כל דבר סביר במסגרת מו"מ מסחרי ואינו דומה בניין אחד למשנהו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זהו מקרה מוכר.
לא ניתן לבצע את הפרוייקט ללא הסכמתך.
לא ניתן לכפות עליך לפגוע בדירתך.
ניתן לקבל כל דבר סביר במסגרת מו"מ מסחרי ואינו דומה בניין אחד למשנהו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
3 בעלי דירות גג המסרבים לתמ"א 38?
מרגלית
04/09/11
שלום רב
אני גרה בבניין בן 4 קומות ו 16 דיירים, הגג מחוק ל- 4 1/4 גג שייך לכל הדיירים ו 3 דירות גג כשבשני גגות בנו דירת חדר והשלישי קיבל רשיון להוספת חדר.
אנו מעונינים בבצוע תמ"א 3 הדיירים בגג מסרבים למרות שהוצעה להן דירת גג חדשה שכוללת את כל אשר יש להם היום כולל הזכויות בנייה + ממד מרפסת שמש מעלית שיפוץ הבניין כפי שמקבלים כולם.
הקבלן יקבל 8 דירות (4 ישנות שישופצו וימכרו)? שאם התנגדות בעלי הגגות הפרטיים הגיונית? האם ניתן לתבוע אותם כדיירים סרבנים? למרות שבעצם הם אינם ניפגעים רק משפרים את מצבם.?
לטענתם מגיע להם פיצוי נוסף כגון עוד חצי דירה לכל דייר בעל גג .
תודה על תשובתך
מרגלית
אני גרה בבניין בן 4 קומות ו 16 דיירים, הגג מחוק ל- 4 1/4 גג שייך לכל הדיירים ו 3 דירות גג כשבשני גגות בנו דירת חדר והשלישי קיבל רשיון להוספת חדר.
אנו מעונינים בבצוע תמ"א 3 הדיירים בגג מסרבים למרות שהוצעה להן דירת גג חדשה שכוללת את כל אשר יש להם היום כולל הזכויות בנייה + ממד מרפסת שמש מעלית שיפוץ הבניין כפי שמקבלים כולם.
הקבלן יקבל 8 דירות (4 ישנות שישופצו וימכרו)? שאם התנגדות בעלי הגגות הפרטיים הגיונית? האם ניתן לתבוע אותם כדיירים סרבנים? למרות שבעצם הם אינם ניפגעים רק משפרים את מצבם.?
לטענתם מגיע להם פיצוי נוסף כגון עוד חצי דירה לכל דייר בעל גג .
תודה על תשובתך
מרגלית
התנגדות לביצוע
יוסי, לא מקצועי
05/09/11
ההתנגדות במקרה זה תידון בדיוק כמו התנגדות מכל סיבה אחרת.דהיינו: במידה וישנם 66% הסכמה, תוכלו לתובעם בפני הארכאה השיפוטית הרלוונטית (קרי, המפקח על הבתים המשותפים) והוא יחליט אם לקבל את התנגדותם, תהא עילתם אשר תהא.במידה ואין לכם את הרוב הדרוש בחוק, ולא משנה כלל מדוע ומאילו סיבות, אזי לא עומדת לכם אפשרות העתירה הנ"ל.
שאלה למרגלית
טוביה
16/01/12
היי לפי התיאור שלך הבניינים שלנו דומיםעד כה לא הצלחתי למצוא קבלן שייקח על עצמו את ביצוע הפרויקט אשמח לקבל את פרטיו
התחשבות במיעוט
אבי
02/09/11
שלום.הורי מבוגרים מאוד וסובלים ממחלות,מיגבלות פיסיות,ומגבלות כספיות.הדיירים קידמו תכנית תמא 38 בבנין בן 4 קומות ומספר כניסותולדעתי כולם כבר חתמו לעו"ד פרט להורי.מעבר למורת רוחי מחוסר ההתחשבות במיעוט שנזקק להגנה,אני מנסה לדעת האם היתה חובה על הדיירים או בא כוחם לידע את הורי בכל הסכם שמתגבש-לספק להם העתק של הסכם,של תכניות בניה וכו.נראה לי שפשוט מעמידים אותם בפני עובדה מבלי לחשוב על נזקים שעשויים להיגרם להם כתוצאה מתהליך הבניה ותקופת הבניה הממושכת.ב.בנוסף-יש סבירות שכוונתם לבנות תוספת 2 קומות על גג ולא קומה אחת-האם יש הבדל בהתיחסות למתנגדים אם מדובר בקומה אחת או ב 2 קומות.ג.ברצוני לעזור להורי לברר את זכויותיהם אך נראה שיש ציד מכשפות נגד מיעוט שמתנגד,וכבר עכשיו הם זוכים לאיומים מהשכנים שיתבעו אותם וזה יעלה להם כסף.מה הדרכים "לברר"את זכויותיהם,מבלי שזה יחשב כהבעת התנגדות משפטית.תודה מראש
תמ"א 38 - התחשבות במועט
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
אבי שלום,
זכותך לברר את מלוא הזכויות של הוריך. אין בכך שום פגם ואף אחד לא יכול לאיים עליך. נראה לי כי אתה זקוק בשלב בו אתה נמצא לייעוץ פרטני.
בעיקרון, אתם זכאים לקבל את כל המידע, לרבות כל המסמכים, הסכמים וכו'.
ניתן להגיש נגד הוריך תביעה למפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
זכותך לברר את מלוא הזכויות של הוריך. אין בכך שום פגם ואף אחד לא יכול לאיים עליך. נראה לי כי אתה זקוק בשלב בו אתה נמצא לייעוץ פרטני.
בעיקרון, אתם זכאים לקבל את כל המידע, לרבות כל המסמכים, הסכמים וכו'.
ניתן להגיש נגד הוריך תביעה למפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מספר שאלות
שירי
02/09/11
1. איך אני יודעת שהיזם אמין? שהוא עובד עם קבלן טוב ומנוסה?2. אותו קבלן לא מוכן לתת לנו ממ"דים מחוסר כדאיות כלכלית. יש לנו מקלטים. האם אפשר לקבל ממדים מקבלן אחר?
תמ"א 38 - בחירת יזם
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
שירי שלום,
צריך לנהל מו"מ עם כמה יזמים ואז לבחור בהצעה הטובה ביותר של היזם הטוב ביותר. אם אנכם יודעים לעשות זאת לבד אתם יכולים להסתייע בעו"ד שייצג אתכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
צריך לנהל מו"מ עם כמה יזמים ואז לבחור בהצעה הטובה ביותר של היזם הטוב ביותר. אם אנכם יודעים לעשות זאת לבד אתם יכולים להסתייע בעו"ד שייצג אתכם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איומים בתביעה ותביעה של חברת דורפברגר
רמי חן, חיפה
01/09/11
בין החששות השונים שיש לדיירים טרם כניסתם לפרויקט תמ"א 38 הנו העמידה מול חברות בנייה שיש להן יכולות כספיות, עורכי דין ומערכות משומנות כדי ל"קדם" (לעיתים בכל דרך) פרוייקטי תמ"א 38. דוגמא כזו חוויתי על בשרי בתביעה הנ"ל המצ"ב, אתם מוזמנים לקרוא וללמוד. לכן לדעתי, הצעד הראשון לכל המעוניין להתחיל עם תמ"א 38 הוא לקחת עורך דין שייצג אותכם ורק אותכם (בעיקר כדי שיגן עליכם) ולעולם לא להשתמש בשירותי העו"ד של היזם/קבלן.
תמ"א 38 - בחירת עו"ד מטעם הדיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
רמי שלום,
אין לי אלא להסכים לדבריך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין לי אלא להסכים לדבריך.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלבים בתמא 38 /2
שולה
31/08/11
שלום,
דירה בר"ג, בעל הבית אמר לי שדיירי הביניין חותמים על חוזה לתמ"א 38 / 2 בעוד כשלושה שבועות ולהערכתו בעוד כ-8-9 חודשים יידרש פינוי הבניין. האם מדובר לדעתך בהערכה ריאלית?
דירה בר"ג, בעל הבית אמר לי שדיירי הביניין חותמים על חוזה לתמ"א 38 / 2 בעוד כשלושה שבועות ולהערכתו בעוד כ-8-9 חודשים יידרש פינוי הבניין. האם מדובר לדעתך בהערכה ריאלית?
תמ"א 38/2 - זמן להוצאת היתר
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
שולה שלום,
הזמן ריאלי. עד שנה בד"כ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הזמן ריאלי. עד שנה בד"כ.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת מצב התקדמות תמ"א 38
שיר-רן
30/08/11
שלום,אני מעוניינת לרכוש דירה ונאמר לי על ידי הדיירים כי הבניין התחיל תהליכים מול קבלן לביצוע תמ"א 38.כיצד אני יכולה לבדוק באיזה שלב נמצאים התהליכים? האם יש אתר שמתעד רישום כלשהו בעניין?
תמ"א 38 - בדיקת התקדמות בתמ"א 38
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
שיר-רן שלום,
אין אתר כזה. יש לבדוק מול הנציגות / יזם איפה בדיוק זה עומד והאם זה רציני?
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין אתר כזה. יש לבדוק מול הנציגות / יזם איפה בדיוק זה עומד והאם זה רציני?
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקות הקרקע משאירות את הדיירים ללא מים זורמים
רחל גולן
29/08/11
אני גרה השכירות בבנין שבו מתבצעת תמא 38.
בשבוע שעבר נותקו המים לבנין, ללא הודעה מוקדמת פעם ל 7 שעות, ופעם ל 4 שעות. בשיחתי עם מנהל העבודה הוסבר שפגעו בטעות בצינור המים, והובטח לי שזו בעיה זמנית שלא תחזור.
ביום שוב אין לנו מים, בינתיים "רק" לשעתיים.
האם זה כורח המציאות?
האם אין אפשרות לפחות לקצר את זמני הפסקת המים?
האם מנהל העבודה אינו מחוייב להשגיח על העבודה במקום (רוב הזמן הוא בקושי זמין בטלפון).
האם לדיירים אין שכות לחיים תקינים והפרכה מינימלית?
בשבוע שעבר נותקו המים לבנין, ללא הודעה מוקדמת פעם ל 7 שעות, ופעם ל 4 שעות. בשיחתי עם מנהל העבודה הוסבר שפגעו בטעות בצינור המים, והובטח לי שזו בעיה זמנית שלא תחזור.
ביום שוב אין לנו מים, בינתיים "רק" לשעתיים.
האם זה כורח המציאות?
האם אין אפשרות לפחות לקצר את זמני הפסקת המים?
האם מנהל העבודה אינו מחוייב להשגיח על העבודה במקום (רוב הזמן הוא בקושי זמין בטלפון).
האם לדיירים אין שכות לחיים תקינים והפרכה מינימלית?
הטענות הם נגד בעל הבית
יוסי
30/08/11
1. כורח המציאות? - כתבת שזה בטעות, כך שזה כנראה אצלכם לא ממש כורח, אם כי דברים כאלו די צפויים, בפרט בבניין ישן.2.לקצר - תלוי בתנאי השטח ובנכונות של האנשים במקום.3.מחוייבות של מנהל העבודה היא עניין פנימי בינו לבין מזמין העבודה, שבמקרה שלך הוא בעל הבית.4.לדיירים יש זכויות כפי שנחתמו בחוזה השכירות בינם לבין בעל הבית בלבד. אין לשוכרים כל טענה כלפי בעלי המקצוע שבמקום אלא אך ורק כלפי בעל הדירה, איתו את צריכה לדבר בכדי לאפשר חיים תקינים בדירה, את לא אמורה כלל לרדוף אחרי אנשי המקצוע, (למעט אם הוסכם במפורש בחוזה בינכם על שיבושים אפשריים מחמת עבודות התמ"א).חוזר שוב: היחיד שאת צריכה לדבר איתו הוא אך ורק בעל הדירה, תני לו לרדוף אחרי בעלי המקצוע. הוא זה שחתם איתך על חוזה ההשכרה המחייבו לתת לך מגורים תקינים, כל שיבוש במהלך התקין של אפשרות המגורים הינו בטיפולו.
תמא 38 אשדוד
אטדגי אביבה
29/08/11
לאחר התרוצציות בין עורכי דין וניהול כמה אסיפות דיירים הוחלט על קבלן ביניין ועורך דין מטעמינו. הוחתמו הדיירים על הסכמה לפרוייקט והוחתמו על הסכם שכר טירחה של העורך דין . מתוך 32 דיירים הוחתמו כ 28 דיירים . שיגיע זמן הגבייה הדיירים הסרבנים שכנעו את הדיירים לא להסכים לפרוייקט. האם החתימות של הדיירים שהסכימו אכן מחייבים אותם או שלא
תמ"א 38 - דיירים סרבנים
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
אביבה שלום,
את יכולה לשאול את עוה"ד שלכם. בעיקרון, לאחר חתימת 66% מבעלי הזכויות הרי שניתן לאכוף את הדיירים הסרבנים באמצעות פניה למפקח.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
את יכולה לשאול את עוה"ד שלכם. בעיקרון, לאחר חתימת 66% מבעלי הזכויות הרי שניתן לאכוף את הדיירים הסרבנים באמצעות פניה למפקח.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכחו להודיע לדייר על תמ"א – מה עושים?
ג'ינה גורדון
28/08/11
לפני כחודשיים חידשתי חוזה שכירות שלי לתקופה של שנה נוספת. פתאום ללא הודעה מוקדמת החלו עבודות שיפוצים אינטנסיביים בבניין בגלל תמ"א 38. אני עובדת מהבית וחיי הפכו לגהנום. ביקשתי מבעל הבית לשחרר אותי מחוזה אך הוא מסרב. מה הן זכויותי? אף אחד לא סיפר לי שהבניין עומד לעבור שיפוצים ולו ידעתי, לא הייתי מחדשת את החוזה.
תמ"א 38 - דייר בשכירות שנפגע
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
ג'ינה שלום,
בהחלט את יכולה לטעון להטעייה ולדרוש את ביטול ההסכם בבית המשפט.
בעל הבית חייב היה לעדכנך בכך שאם לא הוא חסר תום לב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בהחלט את יכולה לטעון להטעייה ולדרוש את ביטול ההסכם בבית המשפט.
בעל הבית חייב היה לעדכנך בכך שאם לא הוא חסר תום לב.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
יפית
28/08/11
בבניין שבו אני מתגוררת החלו התוכניות לתמ"א 38. ברצוני לדעת האם במקרה ובני הוא ילד אסמטי על רקע אלרגי, שאינו יכול להמצא במקומות מלאים אבק וחול, האם במקרה כזה אני זכאית לקבל שכירות בזמן שיפוץ הבניין. אם כן, אילו מסמכים עלי להציג ולמי לפנות. אני יודעת שמסגרת התמ"א 38, לא מפנים את הדיירים, אך האם יש מקרים חריגים כמו של בני ??
תמ"א 38 - שכירות חלופית
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
יפית שלום,
הכל פתוח למו"מ. במקרה כמו שאת מתארת דרישתך סבירה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הכל פתוח למו"מ. במקרה כמו שאת מתארת דרישתך סבירה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
במקרה ואין 400 מ"ר עם רישיון בניה
ישראל
28/08/11
בבנין שלי ההיתר המקורי מ 1960הוא ל320 מ"ר . במהלך השנים השכנים הוסיפו בניה וסגרו מרפסות כך ששטח הבניה מעל 400 מ"ר.האם גם תוספות בניה מאוחרות ללא היתר יכולות להחשב במנין השטחים , כדי להגיע ל 400 מ"ר בנוי?
תמ"א 38 - בניה ללא היתר
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
ישראל שלום,
אין יכולת לקבל היתר בד"כ בלי להכשיר את הבניה הבלתי חוקית הקודמת. לפיכך, ממליץ "להכשיר את השרץ" ואז להתקדם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין יכולת לקבל היתר בד"כ בלי להכשיר את הבניה הבלתי חוקית הקודמת. לפיכך, ממליץ "להכשיר את השרץ" ואז להתקדם.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך לא לצאת פרייאר בתמ"א? חישוב שווי התמורה מהיזם
ליאור
28/08/11
העקרון המרכזי של התמ"א זה מתן זכויות בניה ליזם בתמורה לחיזוק ותוספות בניה שמקבלים, אבל בפועל בפרויקטים לא מעטים של תמ"א נראה ששווי החיזוק והתוספת שמקבלים נמוך משמעותית משווי זכויות הבניה שנותנים ליזם. לדוגמא, בפרוייקט תמ"א שהוצע בבניין שאני גר בו, תמורת קבלת זכויות בניה בשווי X היזם הסכים לתת הרחבות ותוספות ששוות במצטבר חצי X. חשיבות הבדיקה שאכן שווי התוספת דומה לשווי זכויות הבניה שנותנים כאמור נראה לכאורה עניין טריוויאלי (כפי שברכישת דירה או כל נכס תוודאו שהמחיר שאתם משלמים שווה לשווי ההוגן של הנכס), אבל בפועל אני לא יודע כמה הבדיקה הזאת מבוצעת על ידי דיירים.
סביר להניח שהיזם יטען "לי זה עולה יותר" או משהו בסגנון, ושהוא משקיע מיליוני שקלים ורק מפסיד עליכם, אבל יש דרך מאוד פשוטה לחשב את השווי של מה שנותנים ומה שמקבלים, ואם רואים שיש פערים משמעותיים צריך לבקש לאזן את זה. וצריך לבקש זאת לא כ"טובה" מהיזם, אלא מדובר בתנאי בסיסי לעסקה - קבלת תמורה זהה לשווי ההוגן של הנכס שאותו מעבירים ליזם (זכויות הבניה). נכון שבשביל לעשות חישוב עלויות מדויק צריך איש מקצוע (כגון שמאי מקרקעין), ואפשר לסכם עם היזם שהתמורה לדיירים בש"ח (השווי של תוספות הבניה, שיפוץ הבניין והחיזוק) תהיה זהה לתמורה שהדיירים נותנים ליזם בש"ח (השווי של זכויות הבניה) כפי שיקבע שמאי מוסמך, אבל עוד לפני שפונים לשמאי ניתן לבצע חישוב גס בהתבסס על הפרמטרים הבאים. אני אתן כאן פרמטרים שרלוונטיים לבניין שלי כדוגמא בלבד אבל כל אחד כמובן צריך לשנות את המשתנים בהתאם כדי להתאימם לבניין שלו.
שווי קרקע לבניה למ"ר (עלות הקרקע המוערכת של המטרים שניתנים ליזם): 6,000 ש"ח
כמות הדירות החדשות: 10
שטח כל דירה חדשה: 93 מ"ר
שטח הרחבה לכל דירה קיימת (ממ"ד + מרפסת): 25 מ"ר
כמות יחידות דיור קיימות: 16
עלות מעלית: 300,000 ש"ח
עלות כוללת לשיפוץ וחיזוק הבניין: 1,000,000 ש"ח
מחיר מכירה למ"ר: 13,000 ש"ח
עלות בניה למ"ר: 5,000 ש"ח (מדובר על עלות בניה של שטח פלדלת, להבדיל ממרפסת, בעוד שחלק מתוספות הבניה הינן מרפסות, כך שמדובר בהערכה הגבוהה ביותר של עלות הבניה. כמו כן, עלות בניה סטנדרטית מבוצעת בהתבסס על כ- $1000 למטר, כך שניתן היה לחשב זאת בהתבסס על סכום נמוך הרבה יותר - דבר שישפיע מהותית על שווי התמורה המתקבלת ע"י בעלי הדירות)
סך יחידות הדיור בבניין לאחר ההרחבה: 26
שווי התמורה שהדיירים נותנים ליזם (שווי זכויות הבניה כפול מספר המטרים שהיזם בונה): 5,580,000 ש"ח
שווי תוספות הבניה, החיזוק והשיפוץ שהדיירים מקבלים מהיזם (שווי תוספות הבניה חושב בהתבסס על עלות הבניה למטר כפול שטח ההרחבה של כל דירה ושווי החיזוק והשיפוץ חושב כחלק היחסי של יחידות הדיור הקיימות מסך יחידות הדיור לאחר ביצוע התמ"א): 2,800,000 ש"ח.
כפי שניתן לראות, במסגרת הצעה כזו, שבוודאי תוגדר ע"י היזם כהצעה "נדיבה ביותר" (נותן ממ"ד, מרפסת, משפץ את כל הבניין וכו'), בפועל בעלי הדירות נותנים ליזם זכויות בשווי של כ- 5.5 מיליון ש"ח ומקבלים בתמורה תוספות בניה ושיפוץ בשווי כולל של כ- 2.8 מיליון ש"ח, כלומר - הפרש שלילי של כ- 2.7 מיליון ש"ח לטובת היזם (הדיירים למעשה נותנים ליזם נכס ששווה פי 2 משווי הנכס אותו הם מקבלים בתמורה).
אחרי שעושים חישוב כזה היזם כבר לא יוכל לבוא ולטעון "לי זה עולה יותר", ולדיירים תהיה את מלוא הלגיטימציה לדרוש שהתמורה שהם מקבלים תהיה שווה לתמורה שהם נותנים, במקרה הזה, ניתן לבקש שההפרש ינתן לדיירים כתמורה כספית או שהדיירים יקבלו בעלות משותפת בשתי דירות חדשות שהיזם בונה - דבר שיוסיף לתמורה כ- 2.7 מיליון ש"ח (והם כמובן יוכלו למכור את הדירות מיד לאחר מכן ולהתחלק בסכום התמורה). אשמח לדעת כיצד מקובל לבצע תוספת לתמורה במקרים כאלה (תוספת במזומן, בעלות על חלק מהדירות החדשות כאמור וכו').
כאמור, ניתן לבצע את החישוב הנ"ל באופן עצמאי אולם רצוי להעזר באיש מקצוע (כך הדבר יוכל להוות בסיס איתן יותר לדרישות מול היזם). בכל מקרה, בעלי דירות שעושים תמ"א ומדלגים על החישוב הבסיסי הנ"ל, בפועל נותנים ליזם מתנה יפה של כמה מיליוני שקלים, שכן הם מעבירים לו תמורה ששווה X תמורת חצי X שהוא נותן להם.
אז - שלא יעבדו עליכם... :)
סביר להניח שהיזם יטען "לי זה עולה יותר" או משהו בסגנון, ושהוא משקיע מיליוני שקלים ורק מפסיד עליכם, אבל יש דרך מאוד פשוטה לחשב את השווי של מה שנותנים ומה שמקבלים, ואם רואים שיש פערים משמעותיים צריך לבקש לאזן את זה. וצריך לבקש זאת לא כ"טובה" מהיזם, אלא מדובר בתנאי בסיסי לעסקה - קבלת תמורה זהה לשווי ההוגן של הנכס שאותו מעבירים ליזם (זכויות הבניה). נכון שבשביל לעשות חישוב עלויות מדויק צריך איש מקצוע (כגון שמאי מקרקעין), ואפשר לסכם עם היזם שהתמורה לדיירים בש"ח (השווי של תוספות הבניה, שיפוץ הבניין והחיזוק) תהיה זהה לתמורה שהדיירים נותנים ליזם בש"ח (השווי של זכויות הבניה) כפי שיקבע שמאי מוסמך, אבל עוד לפני שפונים לשמאי ניתן לבצע חישוב גס בהתבסס על הפרמטרים הבאים. אני אתן כאן פרמטרים שרלוונטיים לבניין שלי כדוגמא בלבד אבל כל אחד כמובן צריך לשנות את המשתנים בהתאם כדי להתאימם לבניין שלו.
שווי קרקע לבניה למ"ר (עלות הקרקע המוערכת של המטרים שניתנים ליזם): 6,000 ש"ח
כמות הדירות החדשות: 10
שטח כל דירה חדשה: 93 מ"ר
שטח הרחבה לכל דירה קיימת (ממ"ד + מרפסת): 25 מ"ר
כמות יחידות דיור קיימות: 16
עלות מעלית: 300,000 ש"ח
עלות כוללת לשיפוץ וחיזוק הבניין: 1,000,000 ש"ח
מחיר מכירה למ"ר: 13,000 ש"ח
עלות בניה למ"ר: 5,000 ש"ח (מדובר על עלות בניה של שטח פלדלת, להבדיל ממרפסת, בעוד שחלק מתוספות הבניה הינן מרפסות, כך שמדובר בהערכה הגבוהה ביותר של עלות הבניה. כמו כן, עלות בניה סטנדרטית מבוצעת בהתבסס על כ- $1000 למטר, כך שניתן היה לחשב זאת בהתבסס על סכום נמוך הרבה יותר - דבר שישפיע מהותית על שווי התמורה המתקבלת ע"י בעלי הדירות)
סך יחידות הדיור בבניין לאחר ההרחבה: 26
שווי התמורה שהדיירים נותנים ליזם (שווי זכויות הבניה כפול מספר המטרים שהיזם בונה): 5,580,000 ש"ח
שווי תוספות הבניה, החיזוק והשיפוץ שהדיירים מקבלים מהיזם (שווי תוספות הבניה חושב בהתבסס על עלות הבניה למטר כפול שטח ההרחבה של כל דירה ושווי החיזוק והשיפוץ חושב כחלק היחסי של יחידות הדיור הקיימות מסך יחידות הדיור לאחר ביצוע התמ"א): 2,800,000 ש"ח.
כפי שניתן לראות, במסגרת הצעה כזו, שבוודאי תוגדר ע"י היזם כהצעה "נדיבה ביותר" (נותן ממ"ד, מרפסת, משפץ את כל הבניין וכו'), בפועל בעלי הדירות נותנים ליזם זכויות בשווי של כ- 5.5 מיליון ש"ח ומקבלים בתמורה תוספות בניה ושיפוץ בשווי כולל של כ- 2.8 מיליון ש"ח, כלומר - הפרש שלילי של כ- 2.7 מיליון ש"ח לטובת היזם (הדיירים למעשה נותנים ליזם נכס ששווה פי 2 משווי הנכס אותו הם מקבלים בתמורה).
אחרי שעושים חישוב כזה היזם כבר לא יוכל לבוא ולטעון "לי זה עולה יותר", ולדיירים תהיה את מלוא הלגיטימציה לדרוש שהתמורה שהם מקבלים תהיה שווה לתמורה שהם נותנים, במקרה הזה, ניתן לבקש שההפרש ינתן לדיירים כתמורה כספית או שהדיירים יקבלו בעלות משותפת בשתי דירות חדשות שהיזם בונה - דבר שיוסיף לתמורה כ- 2.7 מיליון ש"ח (והם כמובן יוכלו למכור את הדירות מיד לאחר מכן ולהתחלק בסכום התמורה). אשמח לדעת כיצד מקובל לבצע תוספת לתמורה במקרים כאלה (תוספת במזומן, בעלות על חלק מהדירות החדשות כאמור וכו').
כאמור, ניתן לבצע את החישוב הנ"ל באופן עצמאי אולם רצוי להעזר באיש מקצוע (כך הדבר יוכל להוות בסיס איתן יותר לדרישות מול היזם). בכל מקרה, בעלי דירות שעושים תמ"א ומדלגים על החישוב הבסיסי הנ"ל, בפועל נותנים ליזם מתנה יפה של כמה מיליוני שקלים, שכן הם מעבירים לו תמורה ששווה X תמורת חצי X שהוא נותן להם.
אז - שלא יעבדו עליכם... :)
החישוב לא היה מדויק
ליאור
29/08/11
מתברר שמחיר המכירה למ"ר הוא 15,000 ומחיר הקרקע למ"ר הוא 10,000 (אין שינוי בשאר הנתונים), כך ששווי התמורה שהדיירים נותנים ליזם היא 9,300,000 ולעומת זאת שווי תוספות הבניה, השיפוץ והחיזוק שהדיירים מקבלים מהיזם הוא 2,800,000, או במילים אחרות - נותנים X ומקבלים בתמורה 1/3X. ממש עסקה כדאית (ליזם).
שכ"ט לגיטימי לייצוג הדיירים
משה
28/08/11
קיבלנו הצעה מיזם שנראית לנו מאוד ואנו רוצים להתקדם איתו.בהצעה הוא כתב שהוא יממן את שכ"ט עוה"ד של הדיירם עד 20,000 ש"ח והוא אומר שהוא חתם מספר חוזים עם עו"ד (ראינו חלק מהפרויקטים בעיינים) וכולם לקחו עד 20,000 ש"ח. האם זה הגיוני? מה שכה"ט המקובל שעו"ד צריך לגבות מהדיירים?(בניין 6 דיירים בהרצליה, כולם רוצים בתמ"א)
תמ"א 38 - שכ"ט עו"ד דיירים
עו"ד תומר יפת
מנהל
05/09/11
משה שלום,
לטעמי, זהו שכר לגמרי לא ראוי. על חשבון שכר זה עוה"ד צריך לנהל מו"מ במשך מספר חודשים, לבצע הליך של חתימה עוד כחודש ואח"כ ללוות אתכם עד לסיום התהליך עוד כשנתיים לפחות אם לא שלוש. ישנה עבודה עד להוצאת ההיתר, ישנה עבודה בבחינת הערבויות, במעקב אחרי מכירת הדירות, בליווי הבנקאי, בהסדרת בעיות של הדיירים מול היזם ועוד.
זה הפסדי לכל עורך דין וסופו שלא יוכל ליתן שירות.
לצערי, התחרות בין עורכי הדין כל כך פרועה שהם מסכימים לעבוד בשכר הפסדי מעין זה.
לכל עורך דין ישנן עלויות שצריך לממן, שכירות, מזכירות, עובדים וכיוצ"ב ולא ניתן להחזיק מערכת מתפקדת במחירים כאלה.
לא יתכן, כי בפרוייקט של תמ"א, שהקפו לפחות כעשרה מיליון ש"ח, דווקא מעוה"ד של הדיירים יחסכו עוד כמה עשרות אלפי ש"ח בודדים.
אני סבור כי יש לגבות לפחות סכום כפול עד לחתימת ההסכם כאשר השכר הזה הנו עד לחתימה ומכסה את עליות ניהול המו"מ עד לחתימה. הא ותו לא. צריך במסגרת הזו לתמחר גם את הסיכון שיש לעוה"ד כאשר הוא מנהל מו"מ ולא בטוח שיקבל שכר כל שהוא, רק בחתימת ההסכם יקבל שכר. האמינו לי, כי ישנם מקרים כי מנוהל מו"מ במשך חודשים רבים ולאחר מכן לא נחתם הסכם ועוה"ד עומד בפני שוקת שבורה.
לאחר החתימה, הדרך הנכונה והצודקת היא לחייב לפי שעות עבודה בן 500 ש"ח ל - 750 ש"ח לשעה בתוספת מע"מ בהתאם לעבודה שנעשתה.
מניסיון, מדובר בעבודה מרובה מאוד ועו"ד שלא יתוגמל כראוי לא יוכל ליתן שירות לדיירים.
זה אינטרס בסופו של יום גם של הדיירים ואפילו גם של יזם. עו"ד שמתוגמל ויכול לתת שירות לדיירים, עוזר בסופו של יום גם ליזם לפתור בעיות לאורך מימוש הפרוייקט. העליות שלו, הינן ממש זניחות ושוליות ביחס לכל הפרוייקט ולחסוך בזה יכול להיות הרסני לפרוייקט.
רק לשם המחשה, אמש הייתי בבניין בהוד השרון אותו אני מלווה מזה כשנתיים, משעה שבע וחצי ועד עשר בלילה לשם החתמת הדיירים על מסמכי ליווי של הבנק.
זה בניין שנחתמה בו עסקה לפני כשנה וחצי והוא כרגע בתהליך הבנייה.
מישהו חייב לשלם על העבודה הזו שאם לא כן, לא אוכל מעשית ליתן שירות לדיירים.
בדיוק באותו האופן, חשוב לדאוג למפקח מטעם הדיירים כבר בעת חתימת ההסכם לקבלת שכר ראוי, בד"כ כ - 5000 ש"ח לחודש לערך בתוספת מע"מ ולא להתפשר על כך. אין יזם שלא מבין שהוא צריך לשלם זאת ואם יקציב סכום למפקח לא בהתאם לנדרש לא יסכים שום מפקח רציני לעבוד. יזם שלא מבין זאת, לא ראוי להיות יזם תמ"א 38.
הארכתי בתשובה זו, כיוון שרבים הם הפונים בשאלה מעין זו וראוי שהדיירים יבינו כי תשלום ראוי לעוה"ד שלהם חשוב בעיקר להם הגם שעוה"ד עצמם מצויים כיום בשוק מאוד תחרותי שגורם להם לעיתים לבצע פשרות אשר יגרמו בוודאות לפשיטת רגל עתידית או לחוסר יכולת לתת שירות כראוי בעתיד.
יזמים שלא מבינים זאת לא ראויים להיות יזמי תמ"א 38 ואני במקומכם לא הייתי מתפשר על נקודה זו.
בכל מקרה, בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
לטעמי, זהו שכר לגמרי לא ראוי. על חשבון שכר זה עוה"ד צריך לנהל מו"מ במשך מספר חודשים, לבצע הליך של חתימה עוד כחודש ואח"כ ללוות אתכם עד לסיום התהליך עוד כשנתיים לפחות אם לא שלוש. ישנה עבודה עד להוצאת ההיתר, ישנה עבודה בבחינת הערבויות, במעקב אחרי מכירת הדירות, בליווי הבנקאי, בהסדרת בעיות של הדיירים מול היזם ועוד.
זה הפסדי לכל עורך דין וסופו שלא יוכל ליתן שירות.
לצערי, התחרות בין עורכי הדין כל כך פרועה שהם מסכימים לעבוד בשכר הפסדי מעין זה.
לכל עורך דין ישנן עלויות שצריך לממן, שכירות, מזכירות, עובדים וכיוצ"ב ולא ניתן להחזיק מערכת מתפקדת במחירים כאלה.
לא יתכן, כי בפרוייקט של תמ"א, שהקפו לפחות כעשרה מיליון ש"ח, דווקא מעוה"ד של הדיירים יחסכו עוד כמה עשרות אלפי ש"ח בודדים.
אני סבור כי יש לגבות לפחות סכום כפול עד לחתימת ההסכם כאשר השכר הזה הנו עד לחתימה ומכסה את עליות ניהול המו"מ עד לחתימה. הא ותו לא. צריך במסגרת הזו לתמחר גם את הסיכון שיש לעוה"ד כאשר הוא מנהל מו"מ ולא בטוח שיקבל שכר כל שהוא, רק בחתימת ההסכם יקבל שכר. האמינו לי, כי ישנם מקרים כי מנוהל מו"מ במשך חודשים רבים ולאחר מכן לא נחתם הסכם ועוה"ד עומד בפני שוקת שבורה.
לאחר החתימה, הדרך הנכונה והצודקת היא לחייב לפי שעות עבודה בן 500 ש"ח ל - 750 ש"ח לשעה בתוספת מע"מ בהתאם לעבודה שנעשתה.
מניסיון, מדובר בעבודה מרובה מאוד ועו"ד שלא יתוגמל כראוי לא יוכל ליתן שירות לדיירים.
זה אינטרס בסופו של יום גם של הדיירים ואפילו גם של יזם. עו"ד שמתוגמל ויכול לתת שירות לדיירים, עוזר בסופו של יום גם ליזם לפתור בעיות לאורך מימוש הפרוייקט. העליות שלו, הינן ממש זניחות ושוליות ביחס לכל הפרוייקט ולחסוך בזה יכול להיות הרסני לפרוייקט.
רק לשם המחשה, אמש הייתי בבניין בהוד השרון אותו אני מלווה מזה כשנתיים, משעה שבע וחצי ועד עשר בלילה לשם החתמת הדיירים על מסמכי ליווי של הבנק.
זה בניין שנחתמה בו עסקה לפני כשנה וחצי והוא כרגע בתהליך הבנייה.
מישהו חייב לשלם על העבודה הזו שאם לא כן, לא אוכל מעשית ליתן שירות לדיירים.
בדיוק באותו האופן, חשוב לדאוג למפקח מטעם הדיירים כבר בעת חתימת ההסכם לקבלת שכר ראוי, בד"כ כ - 5000 ש"ח לחודש לערך בתוספת מע"מ ולא להתפשר על כך. אין יזם שלא מבין שהוא צריך לשלם זאת ואם יקציב סכום למפקח לא בהתאם לנדרש לא יסכים שום מפקח רציני לעבוד. יזם שלא מבין זאת, לא ראוי להיות יזם תמ"א 38.
הארכתי בתשובה זו, כיוון שרבים הם הפונים בשאלה מעין זו וראוי שהדיירים יבינו כי תשלום ראוי לעוה"ד שלהם חשוב בעיקר להם הגם שעוה"ד עצמם מצויים כיום בשוק מאוד תחרותי שגורם להם לעיתים לבצע פשרות אשר יגרמו בוודאות לפשיטת רגל עתידית או לחוסר יכולת לתת שירות כראוי בעתיד.
יזמים שלא מבינים זאת לא ראויים להיות יזמי תמ"א 38 ואני במקומכם לא הייתי מתפשר על נקודה זו.
בכל מקרה, בהצלחה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאות משפט וכדומה לדיר סרבן
שרה
26/08/11
שלו רב
בבניינינו חתמו רוב מוחלט של הדיירים על הסכם תמ"א מכיון שלנו יש דרישה מסוימת שלטענתינו מגיעה למנוע נזק בעקבות מיקום לא טוב של התוספת שלנו לא חתמנו, היזם ובא כוחו לא מוכנים לדון עימנו כלל בנושא, לאחרונה איימו עלינו שאם יגיע הנידון לבית משפט נחוייב בהוצאות משפט כמו מקרה שהתפרסם לאחרונה, שאלתי היא האם זהו סיכון ממשי ובאלו מקרים סיכון זה קיים. (האם בכל מקרה שאני מסרבת לחתום מכיון שאני מעוניינת בהסכם אחר אני מסתכנת.) יש להדגיש שאנו הצענו מאז כמה פשרות ואף לפנות לגורם שלישי לגישור ולא קיבלנו כל תגובה מהם.
בתןדה מראש
שרה
בבניינינו חתמו רוב מוחלט של הדיירים על הסכם תמ"א מכיון שלנו יש דרישה מסוימת שלטענתינו מגיעה למנוע נזק בעקבות מיקום לא טוב של התוספת שלנו לא חתמנו, היזם ובא כוחו לא מוכנים לדון עימנו כלל בנושא, לאחרונה איימו עלינו שאם יגיע הנידון לבית משפט נחוייב בהוצאות משפט כמו מקרה שהתפרסם לאחרונה, שאלתי היא האם זהו סיכון ממשי ובאלו מקרים סיכון זה קיים. (האם בכל מקרה שאני מסרבת לחתום מכיון שאני מעוניינת בהסכם אחר אני מסתכנת.) יש להדגיש שאנו הצענו מאז כמה פשרות ואף לפנות לגורם שלישי לגישור ולא קיבלנו כל תגובה מהם.
בתןדה מראש
שרה
תמ"א 38 - דייר סרבן
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
שרה שלום,
איני מכיר את פרטי המקרה. איני מתרשם שאתם מתנגדים סתם להכעיס. המפקח על הבתים המשותפים לא מטיל הוצאות חריגות בד"כ. אם לא מוכנים לשמוע אתכם, אני הייתי מטיל יהבי על המפקח בתקווה כי ישמע את הטיעון שלכם ואולי יקבלו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
איני מכיר את פרטי המקרה. איני מתרשם שאתם מתנגדים סתם להכעיס. המפקח על הבתים המשותפים לא מטיל הוצאות חריגות בד"כ. אם לא מוכנים לשמוע אתכם, אני הייתי מטיל יהבי על המפקח בתקווה כי ישמע את הטיעון שלכם ואולי יקבלו.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם תמ"א 38 תקף לבניין בן 2 קומות (4 דירות) ביפו?
אריאל
25/08/11
האם יש זכויות לתמ"א 38 בבניין בן 2 קומות, 2 דירות בכל קומה וחצר המקיפה את הבניין? האם אפשר להוסיף רק ממ"ד או ניתן להרחיב מעבר? קיימים אישורי הרחבה בשכונה.
תמ"א 38 - האם חל על בניין של 2 קומות?
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
אריאל שלום,
אם הבניין מעבר ל - 400 מ"ר בנוי, אז כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אם הבניין מעבר ל - 400 מ"ר בנוי, אז כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2
ישראל
24/08/11
שלום,ישנו בניין שנבנה לפני 1980, 2 קומות על עמודים אשר נבנו כחוק ובנוסף נבנתה תוספת קומה על הגג ללא אישור.סה"כ שטח הבניין 500 מ"ר.האם ניתן לבצע תמ"א 38/2?
תמ"א 38/2 - התכנות
עו"ד תומר יפת
מנהל
27/08/11
ישראל שלום,
בעיקרון, כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון, כן.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
