פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
התנגדות לצורת השיפוץ בתמ"א 38
נדיב
20/07/12
באסיפות דיירים הביאו קבלן שהציע תוכנית שהמעלית בחדר מדריגות (לא היתה הסכמת 100% ולכן הקבלן לא היה מעוניין. אח"כ הביאו קבלן נוסף שהציע מעלית שתיכנס ל4 דירות (בהסכמה שלהם) לקבלן לא היה איכפת שאין הסכמת 100% באופן כללי לתוכנית. וקידמו את התוכנית איתו.
אני מתנגד למיקום הנוכחי של המעלית מכיוון שזה צמוד לקיר הסלון. ומעוניין במעלית בחדר מדריגות. הקבלן טוען שאין אפשרות למרות שיש לי הוכחה שאפשר'מקבלנים שהיציעו תוכניות ומבנין סמוך הזהה בדיוק לבנין שלי בגודלו ובצורתו ואושר בו תמ"א עם מעלית בחדר מדריגות. בוועדה המקומית הקבלן לא נכח (ישב שבעה) ולכן לא ניתן היה לקבל תשובה בעניין. אח"כ הדיירים סיפרו שלקבלן יש בעיה עם אישור המעלית מבחינת הגודל, לכן לא היגשתי ערר.
בסוף הקבלן הישיג אישור.
1.רציתי לשאול אם יש אפשרות להגיש ערר גם לאחר 30 יום?
2.האם מותר בחוק לבקש שהחדר שמתווסף יהיה חדר רגיל ולא ממ"ד או האם חדר נוסף במסגרת תמ"א 38 חייב לכלול ממ"ד? יש בבנין מקלט גדול מתחת לקרקע הרבה יותר בטוח מממ"ד.
אני מתנגד למיקום הנוכחי של המעלית מכיוון שזה צמוד לקיר הסלון. ומעוניין במעלית בחדר מדריגות. הקבלן טוען שאין אפשרות למרות שיש לי הוכחה שאפשר'מקבלנים שהיציעו תוכניות ומבנין סמוך הזהה בדיוק לבנין שלי בגודלו ובצורתו ואושר בו תמ"א עם מעלית בחדר מדריגות. בוועדה המקומית הקבלן לא נכח (ישב שבעה) ולכן לא ניתן היה לקבל תשובה בעניין. אח"כ הדיירים סיפרו שלקבלן יש בעיה עם אישור המעלית מבחינת הגודל, לכן לא היגשתי ערר.
בסוף הקבלן הישיג אישור.
1.רציתי לשאול אם יש אפשרות להגיש ערר גם לאחר 30 יום?
2.האם מותר בחוק לבקש שהחדר שמתווסף יהיה חדר רגיל ולא ממ"ד או האם חדר נוסף במסגרת תמ"א 38 חייב לכלול ממ"ד? יש בבנין מקלט גדול מתחת לקרקע הרבה יותר בטוח מממ"ד.
הגשת ערר בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
22/07/12
שלום נדיב,
1. ניתן להגיש ערר בצירוף בקשה להארכת מועד בו יפורטו הטעמים להגשת הערר באיחור.
2. התמ"א אינה מחייבת הקמת ממ"ד לכל דירה ככל שישנה אפשרות חלופית להכשרת מקלט תקני בהתאם להוראות הג"א.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
1. ניתן להגיש ערר בצירוף בקשה להארכת מועד בו יפורטו הטעמים להגשת הערר באיחור.
2. התמ"א אינה מחייבת הקמת ממ"ד לכל דירה ככל שישנה אפשרות חלופית להכשרת מקלט תקני בהתאם להוראות הג"א.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טרחה עו"ד ליזם (ועד )
אהרון
18/07/12
מה טווח שכר טירחה לתמ"א 38 של עו"ד ליזם בבנין של 3 קומות , 7 דיירים
שכ"ט עו"ד
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/07/12
אהרון שלום,
לא הבנתי משאלתך אם מדובר על עו"ד המלווה את היזם או עוה"ד המייצג את הבעלים. מכל מקום, תנאי שכר הטרחה וגובהו משתנים מעו"ד אחד לרעהו כמובן בהתאם לניסיון, לידע ולהתמחות בתחום.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
לא הבנתי משאלתך אם מדובר על עו"ד המלווה את היזם או עוה"ד המייצג את הבעלים. מכל מקום, תנאי שכר הטרחה וגובהו משתנים מעו"ד אחד לרעהו כמובן בהתאם לניסיון, לידע ולהתמחות בתחום.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
דיירים
17/07/12
האם אפשר להוסיף חדר ולא ממד בתמא 38 ומדוע מאשרים חות משתיים וחצי קומות לבניין גם דירת גן לקבלן האם דירת הגן הם ע"חזכויות הדיירים הוא מקבל הקבלן שתיים וחצי קומות הוא גם אומר שזכותו לתת לדירות החדשות חניה מה החוקים
תמ"א 38-זכויות בנייה
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/07/12
שלום רב,
1. ניתן להוסיף חדר ולא ממ"ד (בכפוף להכשרת מקלט תקני).
2. התמ"א מעניקה 2.5 קומות לכל היותר, זו תוכנית המתאר.
3. ברוב העיריות ישנה חובת הצמדת חניה לכל דירה חדשה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
1. ניתן להוסיף חדר ולא ממ"ד (בכפוף להכשרת מקלט תקני).
2. התמ"א מעניקה 2.5 קומות לכל היותר, זו תוכנית המתאר.
3. ברוב העיריות ישנה חובת הצמדת חניה לכל דירה חדשה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם לתמא 38 מקבלים הקלה רק לממד או לעש
וועד
17/07/12
בבניין שלנו מעוניינים בתמא אך תוכנית אדריכלית שהוצעה מזעזעתהאם מותר לעשות מחדר קיים ממד ואת ההקלות לקבל בהרחבת חדרולמה הכוונה היום יש הצעה שהממד יצא ממרפסת הסלון ויגנוב את חציה, אך אם עושים מחדר אחר ממד אפשר להרחיב את החד שלקחו ממנו חלק לממד ואז התוכנית יפה ונוחה יותר,האדריכל שטוען שנותנים הקלה רק לממד ולא לחדר אחרלמרות שכתוצאה מהממד שלקחנו על חשבון החדר , מעונייניםלהגדיל אותו בהתאם למה שנלקח לממד.מה נכון מה לא נכון והיכן ניתן להבין את החוקים המגבילים
הקלות בתכנון תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/07/12
שלום רב,
ההקלות התכנוניות הינן שאלות בהן בקיא אדריכל הפרויקט. בכל אופן, לממד יש הקלות משלו (כגון בנייה עד קו אפס של מגרש הבניין) וכיו"ב. אין בעיה לבנות חדר מתוך חדר.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
ההקלות התכנוניות הינן שאלות בהן בקיא אדריכל הפרויקט. בכל אופן, לממד יש הקלות משלו (כגון בנייה עד קו אפס של מגרש הבניין) וכיו"ב. אין בעיה לבנות חדר מתוך חדר.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המונח "בנין" בסעיף 71 ב לחוק המקרקעין
שי
17/07/12
אנו מתגוררים בחיפה. על אותו גוש חלקה נמצאים הבנין שלנו והבנין השכן. לפי נסח טאבו מספור תתי החלקות מתחיל בבניין שלנו ומסתיים בדירה האחרונה בבית השכן. אנו מעוניינים לבנות בבנין שלנו ממ"ד. בסעיף 71 ב לחוק המקרקעין ישנן הוראות לגבי בנית ממ"ד בבנין. לאור המצב הרישומי של הבנינים (שני בנינים נפרדים על אותו גוש חלקה) האם יש לראות את הבנין השכן כחלק מהבנין שלנו, ובין היתר לתת פיצוי לדירי הבנין השכן שאינם יכולים לבנות ממ"ד? האבחנה חשובה שכן אם הבנין השכן אינו חלק מהבנין שלנו אזי אין לקחת בחשבון את רצונם של הדיירים שם.
בהמשך לשאלה
שי
17/07/12
בהמשך לשאלה אציין את העובדה שכשאחד הדיירים בבניין שלנו רצה לעשות שינוי במצב הרשומי של דירתו העירייה ביקשה את הסכת הדיירים בבניין השכן.
המונח בניין בסעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין
עו"ד גילי לוי
18/07/12
שי שלום,
כאשר הבניינים מצויים כפי שאתה מתאר, על חלקה אחת ותקנון אחד לשניהם,הרי שיש צורך בהסכמת הבניינים שניהם לצורך פעולה משפטית ו/או תכנונית כזו או אחרת בהתאם לחוק.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
כאשר הבניינים מצויים כפי שאתה מתאר, על חלקה אחת ותקנון אחד לשניהם,הרי שיש צורך בהסכמת הבניינים שניהם לצורך פעולה משפטית ו/או תכנונית כזו או אחרת בהתאם לחוק.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
פיצוי דיירים על אי בניית ממ"ד
ערן
17/07/12
שלום
בבנין שלנו 2 כניסות
היזם טוען שיש סיכוי שלא יאשרו ממ"ד בחלק שלי מכיוון שזה חורג מקו הבנין
אני טוען שבמקרה כזה הפיצוי צריך להיות על פי שווי שוק
משמע כ250-300 אלף שח
היזם מוכן לפצות באיזור ה100 אלף
האם במקרה כזה בו אני לא חותם אני חשוף לתביעה?
יש לציין כי כבר חתמנו בעבר עם יזם בתקופה בה היה מותר לבנות קומה וחצי -מאז עברו שנתיים והוא החליט שהוא לא יכול לבצע את הפרויקט והכניס שותף שכעת רוצה לבנות 2.7 קומות על פי התיקון החדש
על החוזה הישן חתמתי -שם הובטח ממ"ד ולא דובר על פיצוי במידה ולא יבנה הממ"ד
כמו כן בתוכנית של היזם לקחת שטח מהבית שלי (ושל כל הדייירים בכניסה שלי) על מנת שיהיה מקום למעלית, מה הדין לגבי פיצוי שטח שנגזל והאם גם כן ניתן לחייב אותך להסכים לפרויקט?
במילים אחרות,האם זכותי לומר שאני מסכים לפרוקיט אך לא מוכן שיגנבו לי שטח מהדירה כי במקרה כזה גם כל הכניסה של הדירה משתנית ומתכערת מאוד..
תודה
בבנין שלנו 2 כניסות
היזם טוען שיש סיכוי שלא יאשרו ממ"ד בחלק שלי מכיוון שזה חורג מקו הבנין
אני טוען שבמקרה כזה הפיצוי צריך להיות על פי שווי שוק
משמע כ250-300 אלף שח
היזם מוכן לפצות באיזור ה100 אלף
האם במקרה כזה בו אני לא חותם אני חשוף לתביעה?
יש לציין כי כבר חתמנו בעבר עם יזם בתקופה בה היה מותר לבנות קומה וחצי -מאז עברו שנתיים והוא החליט שהוא לא יכול לבצע את הפרויקט והכניס שותף שכעת רוצה לבנות 2.7 קומות על פי התיקון החדש
על החוזה הישן חתמתי -שם הובטח ממ"ד ולא דובר על פיצוי במידה ולא יבנה הממ"ד
כמו כן בתוכנית של היזם לקחת שטח מהבית שלי (ושל כל הדייירים בכניסה שלי) על מנת שיהיה מקום למעלית, מה הדין לגבי פיצוי שטח שנגזל והאם גם כן ניתן לחייב אותך להסכים לפרויקט?
במילים אחרות,האם זכותי לומר שאני מסכים לפרוקיט אך לא מוכן שיגנבו לי שטח מהדירה כי במקרה כזה גם כל הכניסה של הדירה משתנית ומתכערת מאוד..
תודה
חוסר בממד מול רעידת אדמה
משה
17/07/12
אבל ערן, תהיה לך הגנה מושלמת במקרה של רעידת אדמה...
האם לא זאת הסיבה שהתחלתם בכלל בתהליך של תמא38?
הצלת חיים במקרה של רעידת אדמה?
האם לא זאת הסיבה שהתחלתם בכלל בתהליך של תמא38?
הצלת חיים במקרה של רעידת אדמה?
פיצוי בגין אי בניית ממ"ד
עו"ד גילי לוי
18/07/12
ערן שלום,
נושא הפיצוי נתון למו"מ מסחרי בינך לבין היזם.
לגבי לקיחת חלק משטח הדירה - לא ניתן לחייב אותך להסכים לכך שכן אין מדובר ברכוש משותף אלא ברכושך הפרטי בקרקע.
לגבי ההסכם הספציפי, יש להתייחס לגופו במכלול הנתונים, מומלץ להיוועץ באופן פרט בעו"ד המצוי בצחום.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
נושא הפיצוי נתון למו"מ מסחרי בינך לבין היזם.
לגבי לקיחת חלק משטח הדירה - לא ניתן לחייב אותך להסכים לכך שכן אין מדובר ברכוש משותף אלא ברכושך הפרטי בקרקע.
לגבי ההסכם הספציפי, יש להתייחס לגופו במכלול הנתונים, מומלץ להיוועץ באופן פרט בעו"ד המצוי בצחום.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
התנגדות דייר לתמ"א 38/2
ניר
15/07/12
בבניין בן 6 דיירים בר"ג אנו נמצאים בסופו של תהליך חתימה על חוזה לתמא 382
ברגע האחרון לאחר שחמישה מתוך השישה חתמו על החוזה ורגע לפני הגשת בקשה להיתר מצד הקבלן נזכר אחד הדיירן במקה של סחטנות גרידא כי הוא מעוניין בתוספת של עוד 400000 ש"ח שייתנו לו בנפרד מעבר לכולם לערבות הבנקאית זהיתה מקובלת על כולם.כמו כן דורש לקבל דירה בבניין החדש בקומה שביעית ולא ראשונה כמו שאמור לקבל .
מאיים שאם לא כך לא יחתום.הבנתי מידע כללי שלא ניתן לפנות אל המפקחת בשלב שה אלא לאחר בקשה להיתר מצד הקבלן.האם ואיך מקפלים דייר סחטן וחוצפן שכזה.אופציות משפטיות? ד"א הרעיון הכללי לתהלילך זה בא ממנו לפני כשנתיים שבנוכחות כל הדיירים סירב מפורשות לתמא רגילה וצידד בתוקף בתהליך של תמא 2 .אודה לתשובתך.
ברגע האחרון לאחר שחמישה מתוך השישה חתמו על החוזה ורגע לפני הגשת בקשה להיתר מצד הקבלן נזכר אחד הדיירן במקה של סחטנות גרידא כי הוא מעוניין בתוספת של עוד 400000 ש"ח שייתנו לו בנפרד מעבר לכולם לערבות הבנקאית זהיתה מקובלת על כולם.כמו כן דורש לקבל דירה בבניין החדש בקומה שביעית ולא ראשונה כמו שאמור לקבל .
מאיים שאם לא כך לא יחתום.הבנתי מידע כללי שלא ניתן לפנות אל המפקחת בשלב שה אלא לאחר בקשה להיתר מצד הקבלן.האם ואיך מקפלים דייר סחטן וחוצפן שכזה.אופציות משפטיות? ד"א הרעיון הכללי לתהלילך זה בא ממנו לפני כשנתיים שבנוכחות כל הדיירים סירב מפורשות לתמא רגילה וצידד בתוקף בתהליך של תמא 2 .אודה לתשובתך.
התנגדות לתמ"א 38/2
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/07/12
ניר שלום,
החוק החדש אשר התקבל בקריאה שלישית יאפשר ביצוע פרויקט תמ"א 38/2 בדומה לתמ"א 38/1 עם מתן הסכמת 66% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף. על כן אין אלא להמתין לקבלת היתר בנייה עקרוני מאת העירייה ולהגיש תביעה נגד הסרבן.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
החוק החדש אשר התקבל בקריאה שלישית יאפשר ביצוע פרויקט תמ"א 38/2 בדומה לתמ"א 38/1 עם מתן הסכמת 66% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף. על כן אין אלא להמתין לקבלת היתר בנייה עקרוני מאת העירייה ולהגיש תביעה נגד הסרבן.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ד ומיסוי בתמ"א 38
רחל
14/07/12
שלום,
אני נציגת בניין המטפל בתמא 38.
עורך הדין שלנו ואנוכי קבלתנו תשובה בזו הלשון מאת היזם:
"לאחר תקדים שהיה עם המפקחת בבניין אחר ,
הוחלט כי ע"פ חוקי התמ"א הדיירים אינם זכאים לתשלום מלא של שכ"ד אלא אם כן הם משלמים את כל המיסוי ".
האם אפשר לקבל הסבר על כך?
האם אפשר לקבל גם את מספר ההליך?
תודה
רחל
אני נציגת בניין המטפל בתמא 38.
עורך הדין שלנו ואנוכי קבלתנו תשובה בזו הלשון מאת היזם:
"לאחר תקדים שהיה עם המפקחת בבניין אחר ,
הוחלט כי ע"פ חוקי התמ"א הדיירים אינם זכאים לתשלום מלא של שכ"ד אלא אם כן הם משלמים את כל המיסוי ".
האם אפשר לקבל הסבר על כך?
האם אפשר לקבל גם את מספר ההליך?
תודה
רחל
שכ"ד ומיסוי בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/07/12
רחל שלום,
התמ"א מעניקה פטור למתן תשלום שכ"ד לדיירים ככל שיש בפינויים צורך אמיתי לצורך חיזוק המבנה. ככל שזה זה המקרה, אכן יש צורך בתשלום מס שבח על התשלום. מס השבח חל על הדייר אולם כמו יתר המיסים בפרויקט, היזם מוזמן לשאת בעלות המס, עניין הנתון למו"מ בין היזם לדייר.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
התמ"א מעניקה פטור למתן תשלום שכ"ד לדיירים ככל שיש בפינויים צורך אמיתי לצורך חיזוק המבנה. ככל שזה זה המקרה, אכן יש צורך בתשלום מס שבח על התשלום. מס השבח חל על הדייר אולם כמו יתר המיסים בפרויקט, היזם מוזמן לשאת בעלות המס, עניין הנתון למו"מ בין היזם לדייר.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 – זכויות בבית משותף מורכב
חיים
12/07/12
בס"ד אני 1 מ- 4 בעלי דירות בבניין 1 מתוך 4 במתחם המוגדר כבית משותף מורכב בתל אביב .
בעלי הדירות בבנין שלנו (בניין מספר 1 ) החליטו ללכת על תמא 38 כיון שהבניין עומד בקריטריונים הדרושים.
בכוונתנו לבקש תוספת של קומה עד שתי קומות (4 דירות) .
אני מודעים לתיקון לחוק המקרקעין 2008 (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) סעיף 11 ואני עומדים בקריטריונים לפי סעיף זה.
שאלתי היא: ברור שסעיף זה מתייחס לגבי היתר הבניה שאין צרך לקבל הסכמה של בעלי הדירות בבניינים הסמוכים.
מה בקשר למימוש הזכויות הקנייניות בדירות הנוספות על גג ביתנו.? האם לצרך רישום בטאבו נזדקק להסכמה של בעלי הדירות בבניינים הסמוכים ואולי גם לשתף אותם בערך המוסף מהדירות הנוספות או שהתיקון הזה נותן פתרון לבעיה זו כך שבסיום הבניה נוכל לממש את זכויותינו לרשום הדירות על שמינו בלי להזדקק להסכמה של בעלי הדירות בבניינים הסמוכים.
אשמח לקבל תשובה בהקדם כיון שכרגע זאת הבעיה היחידה שמעכבת אותנו להיכנס לפרויקט תמא 38 . (הכוונה שלנו הדיירים (4) לבצע באופן עצמאי באמצעות אנשי המקצוע הרלוונטיים אדריכלים מהנדסי וקבלנים וכו')..
בעלי הדירות בבנין שלנו (בניין מספר 1 ) החליטו ללכת על תמא 38 כיון שהבניין עומד בקריטריונים הדרושים.
בכוונתנו לבקש תוספת של קומה עד שתי קומות (4 דירות) .
אני מודעים לתיקון לחוק המקרקעין 2008 (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) סעיף 11 ואני עומדים בקריטריונים לפי סעיף זה.
שאלתי היא: ברור שסעיף זה מתייחס לגבי היתר הבניה שאין צרך לקבל הסכמה של בעלי הדירות בבניינים הסמוכים.
מה בקשר למימוש הזכויות הקנייניות בדירות הנוספות על גג ביתנו.? האם לצרך רישום בטאבו נזדקק להסכמה של בעלי הדירות בבניינים הסמוכים ואולי גם לשתף אותם בערך המוסף מהדירות הנוספות או שהתיקון הזה נותן פתרון לבעיה זו כך שבסיום הבניה נוכל לממש את זכויותינו לרשום הדירות על שמינו בלי להזדקק להסכמה של בעלי הדירות בבניינים הסמוכים.
אשמח לקבל תשובה בהקדם כיון שכרגע זאת הבעיה היחידה שמעכבת אותנו להיכנס לפרויקט תמא 38 . (הכוונה שלנו הדיירים (4) לבצע באופן עצמאי באמצעות אנשי המקצוע הרלוונטיים אדריכלים מהנדסי וקבלנים וכו')..
בית משותף מורכב
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/07/12
חיים שלום,
אכן, ברמה העקרונית, אינכם זקוקים להסכמת הבניינים הסמוכים לצורך ביצוע הפרויקט, אולם קיימת במציאות בעיה משפטית עם רישום הדירות ותיקון צו הבית המשותף בהמשך, בעיה שאני לא מכיר לה פתרון במסגרת תיקון 3.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
אכן, ברמה העקרונית, אינכם זקוקים להסכמת הבניינים הסמוכים לצורך ביצוע הפרויקט, אולם קיימת במציאות בעיה משפטית עם רישום הדירות ותיקון צו הבית המשותף בהמשך, בעיה שאני לא מכיר לה פתרון במסגרת תיקון 3.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חיוב בנייה לפי תמ"א 38 הוא רק לגבי בניה על הגג
ערן
12/07/12
בהנחה שיש מתנגדים לתמ"א 38 אולם הדיירים שמניעים את התהליך לא מעונינים לבנות על הגג אלא לבנות דירת גן. האם התקנות לגבי תמ"א 38 חלות גם כאן לגבי רוב של 66% וכו וכו
דירות בקומה המפולשת
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/07/12
ערן שלום,
התשובה היא חיובית.
תמ"א 38 קובעת כי ישנה אפשרות בנייה בקומה המפולשת (דירות גן).
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
התשובה היא חיובית.
תמ"א 38 קובעת כי ישנה אפשרות בנייה בקומה המפולשת (דירות גן).
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת דירים בבנין סמוך
אבי
11/07/12
תוכן ההודעה:
שאלה חשובה:
ככה רשום ברישום בתים משותפים-גוש 10037/חלקה 85
בית בן שלושה מבנים-מבנה מס 1-בן שתי קומות בכל קומה שתי דירות סהכ 4 דירות(שלי)
מבנה מס 2-בן חמש קומות ,קומת קרקע ובה 8 חנויות,ועוד חמש קומות
כול קומה 4 דירות,ובסהכ 28 דירות כולל החנויות
מבנה מס 3-מחסן בקומת הקרקע
סהכ יחידות בכול המבנים ,חנויות,דירות,ומחסן,33 במספר
צמידות מיוחדות לכול המבנים הם רשומים ככה:
שטח אדמה 840 מטר(בנוי 8 חנויות ו 20 דירות) צמודים לדירות וחנויות חלקה 85/7 עד 85/35
שטח אדמה 803 מטר(שלנו-בנוי 500 מטר 2 קומות, 250 מטר לקומה)) שייכים לדירות חלקה מס 85/1 עד 85/4
שטח אדמה 1333(בנוי 50 מטר מחסן) שייך לדירה חלקה 85/35
הבנין שלנו נבנה בשנת 1933 לפני 80 שנה ואנחנו מעונינים להרוס ולבנות מחדש,במידה ואנחנו
נלך על תמא 38/2 פינוי בינוי אז הבנין שלנו יטפס לגובה של 5 קומות(כרגע 2 קומות)אז 5 קומות יפריעו לחלק מהדירים שנמצאים בבנין ליד(אני מציין שהבנין שלנו לא מחובר לבנין השני והוא רחוק ממנו לפחות 8 מטר)השאלה הגדולה והמשפטית היא: האים אחרי הפירוט הזה שאנחנו באותו חלקה אבל השטח מחולק לשלושה מגרשים (לא פרצלציה)שכול מגרש שייך אך ורק לדירים ששוכנים בדירות הספציפיות שרשומות בטאבו-האים אנחנו צריכים להחתים אותם להסכים לנו? ואים כן אז איך אפשר לעקוף את זה?
שאלה חשובה:
ככה רשום ברישום בתים משותפים-גוש 10037/חלקה 85
בית בן שלושה מבנים-מבנה מס 1-בן שתי קומות בכל קומה שתי דירות סהכ 4 דירות(שלי)
מבנה מס 2-בן חמש קומות ,קומת קרקע ובה 8 חנויות,ועוד חמש קומות
כול קומה 4 דירות,ובסהכ 28 דירות כולל החנויות
מבנה מס 3-מחסן בקומת הקרקע
סהכ יחידות בכול המבנים ,חנויות,דירות,ומחסן,33 במספר
צמידות מיוחדות לכול המבנים הם רשומים ככה:
שטח אדמה 840 מטר(בנוי 8 חנויות ו 20 דירות) צמודים לדירות וחנויות חלקה 85/7 עד 85/35
שטח אדמה 803 מטר(שלנו-בנוי 500 מטר 2 קומות, 250 מטר לקומה)) שייכים לדירות חלקה מס 85/1 עד 85/4
שטח אדמה 1333(בנוי 50 מטר מחסן) שייך לדירה חלקה 85/35
הבנין שלנו נבנה בשנת 1933 לפני 80 שנה ואנחנו מעונינים להרוס ולבנות מחדש,במידה ואנחנו
נלך על תמא 38/2 פינוי בינוי אז הבנין שלנו יטפס לגובה של 5 קומות(כרגע 2 קומות)אז 5 קומות יפריעו לחלק מהדירים שנמצאים בבנין ליד(אני מציין שהבנין שלנו לא מחובר לבנין השני והוא רחוק ממנו לפחות 8 מטר)השאלה הגדולה והמשפטית היא: האים אחרי הפירוט הזה שאנחנו באותו חלקה אבל השטח מחולק לשלושה מגרשים (לא פרצלציה)שכול מגרש שייך אך ורק לדירים ששוכנים בדירות הספציפיות שרשומות בטאבו-האים אנחנו צריכים להחתים אותם להסכים לנו? ואים כן אז איך אפשר לעקוף את זה?
הסכמת דיירים בבניין סמוך
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/07/12
אבי שלום,
ברמה המשפטית העקרונית, אין צורך בהסכמתם לביצוע הפרויקט. אולם, ברמה הפרקטית קשה מאוד להוציא פרויקט שכזה אל הפועל שכן הסכמתם נדרשת לצורך ביצוע פעולות רישומיות בטאבו כמו תיקון בית משותף וכיו"ב.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
ברמה המשפטית העקרונית, אין צורך בהסכמתם לביצוע הפרויקט. אולם, ברמה הפרקטית קשה מאוד להוציא פרויקט שכזה אל הפועל שכן הסכמתם נדרשת לצורך ביצוע פעולות רישומיות בטאבו כמו תיקון בית משותף וכיו"ב.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור תמא 38 במצב בו לא נטענו טענות דייר
ערן
11/07/12
שלום רב, השאלה שלי מתייחסת לעמדת המיעוט באשר להשגת הסכמה בין בעלי הדירות בבית משותף. קיים דייר הנמצא בעמדת מיעוט שמתנגד להסכם הנחתם ואושר ע"י הוועדה המקומית. דייר נוסף הוא בעל דירה בבניין אך אינו מתגורר בארץ לא ניתן היה לאתרו. באם תעשה פניה למפקח על המקרקעין בשם הרוב, לכפות על הדייר המתנגד, מה יהיה הדין כלפי הדייר שאינו מודע להסכם שאושר עפ"י רוב וע"י הוועדה לתו"ב ? ידוע לנו שסמכות המפקח לאשר עפ"י תמא 38 היא לאחר שמיעת דעת המיעוט, אך האם ההליך ייעצר בשל אי המצאה לחו"ל ?
הבהרה לשאלתי שלעיל..
ערן
11/07/12
יש לציין כי הרוב הוא 16 מול המתנגד והדייר הנוסף שמתגורר בחו"ל.
רצוי לעשות מאמץ ולאתר את זה בחו"ל
ניר דגן
20/08/12
למרות שמן הסתם זה דורש מאמץ מסוים ואפילו הוצאה כספית. אם יסכים לפרויקט יש לכם רק מתנגד אחד. יתרה מזאת אתם לא רוצים את מיסי ועד הבית שהוא חייב...?
כתב תביעה
ליאת
11/07/12
שלום רב,
בבניין בו אני גרה לאחר שנים רבות של דיחויים למינהם ,החלו בשיפוץ תמא 38 .והיום קיבלתי במכתב רשום, כתב תביעה מהבניין ליד, 2 דיירים משם תובעים את דיירי הבניין שלי כולל אותי ואת קבלן השיפוץ , לירידת ערך דירותיהם. הם טוענים שהשיפוץ שמוסיף בבנין שלנו 2 קומות למעלה יסתיר להם את הנוף שלהם ועוד מטרדים למינהם, הם גרים בפנטהאוס, ולכן תובעים אותנו בכ 350 אלף שח, מה לדעתכם עליי לעשות ? והאם יש להם סיכוי לקבל את דרישותם , מה החוק אומר לגבי זה?
אודה ליעוץ , מה עליי לעשות כרגע עם התביעה.
תודה מראש
ליאת
בבניין בו אני גרה לאחר שנים רבות של דיחויים למינהם ,החלו בשיפוץ תמא 38 .והיום קיבלתי במכתב רשום, כתב תביעה מהבניין ליד, 2 דיירים משם תובעים את דיירי הבניין שלי כולל אותי ואת קבלן השיפוץ , לירידת ערך דירותיהם. הם טוענים שהשיפוץ שמוסיף בבנין שלנו 2 קומות למעלה יסתיר להם את הנוף שלהם ועוד מטרדים למינהם, הם גרים בפנטהאוס, ולכן תובעים אותנו בכ 350 אלף שח, מה לדעתכם עליי לעשות ? והאם יש להם סיכוי לקבל את דרישותם , מה החוק אומר לגבי זה?
אודה ליעוץ , מה עליי לעשות כרגע עם התביעה.
תודה מראש
ליאת
תביעה
עו"ד גילי לוי
מנהל
12/07/12
ליאת שלום,
איני מכיר את פרטי המקרה הספציפי. בעיקרון, טענות של הסתרת אור וכיו"ב אמורות להיות נידונות בפני הוועדה במסגרת התנגדויות להיתר. בכל אופן, יש להיוועץ בעו"ד המצוי בתחום ולהתמודד עם התביעה על אף סיכוייה הנמוכים כפי שנראה לי.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
איני מכיר את פרטי המקרה הספציפי. בעיקרון, טענות של הסתרת אור וכיו"ב אמורות להיות נידונות בפני הוועדה במסגרת התנגדויות להיתר. בכל אופן, יש להיוועץ בעו"ד המצוי בתחום ולהתמודד עם התביעה על אף סיכוייה הנמוכים כפי שנראה לי.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לבצע תמ"א 38 לבנין שכבר נבנו בו ממדי"ם?
משה
11/07/12
שלום,
אבקש את עזרתכם בנושאים הבאים:
1.האם ניתן לבצע תמ"א 38 בבנין שבו בחלק מהדירות כבר נבנו ממ"דים (שנבנו בלי קשר לתכנית תמ"א 38?).
2.אם כן, האם עבור הדיירים עם הממד"ים עדיין ניתן להרחיב את שטח הדירה ב- 25 מ"ר? (למשל ע"י הוספת חדר שאינו ממ"ד?) .
3.מה קורה אם בחלק מהדירות אין מקום לתוספת מרפסת ובחלק יש? האם זו עילה ענינית להתנגדות הדיירים שאצלם אין אפשרות להוספת המרפסת?
בתודה ,
משה
אבקש את עזרתכם בנושאים הבאים:
1.האם ניתן לבצע תמ"א 38 בבנין שבו בחלק מהדירות כבר נבנו ממ"דים (שנבנו בלי קשר לתכנית תמ"א 38?).
2.אם כן, האם עבור הדיירים עם הממד"ים עדיין ניתן להרחיב את שטח הדירה ב- 25 מ"ר? (למשל ע"י הוספת חדר שאינו ממ"ד?) .
3.מה קורה אם בחלק מהדירות אין מקום לתוספת מרפסת ובחלק יש? האם זו עילה ענינית להתנגדות הדיירים שאצלם אין אפשרות להוספת המרפסת?
בתודה ,
משה
בניין עם ממדים
עו"ד גילי לוי
מנהל
12/07/12
משה שלום,
1. ניתן לבצע תמ"א גם בבניין שקיימים בו כבר ממדי"ם. כל עוד לא חוזקו יסודותיו.
2. שטח הממדים הינו חלק מ-25 המטרים שמעניקה התמ"א.
3. במצב כגון זה יש למצוא פיצוי חלופי אחר לדיירים שלא נהנים מתוספת מרפסת.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
1. ניתן לבצע תמ"א גם בבניין שקיימים בו כבר ממדי"ם. כל עוד לא חוזקו יסודותיו.
2. שטח הממדים הינו חלק מ-25 המטרים שמעניקה התמ"א.
3. במצב כגון זה יש למצוא פיצוי חלופי אחר לדיירים שלא נהנים מתוספת מרפסת.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט והתחייבות לעו"ד
שרית
10/07/12
כמה נהוג לשלם לעו"ד המלווה את הפרוייקט? מדובר במבנה בן 8 קומות, ובקשה לאישור בנייה של 2.5-3 קומות. כלומר 10-12 דירות נוספות.אחד מהדיירים מכיר עו"ד והוא אמר שכדאי שנחתום לו, והוא כבר ימצא את הקבלנים. הוא לא אמר מה נקבל (מרפסת או ממ"ד או רק חיזוק ושיפוץ)האם אנו מתחייבים אליו אם הוא לא מצליח למצוא קבלן לשביעות רצוננו?תודה
שכ"ט והתחייבות לעו"ד
עו"ד גילי לוי
מנהל
12/07/12
שרית שלום,
אין מסמרות קבועות בדבר. כל ע"ד ודרישת שכר הטרחה שלו. לא מ הנמנע שעוה"ד יעזור לדיירים וילווה אותם לבחירת יזם. לגבי התחייבות לעוה"ד, נהוג להגבילה בזמן ו/או לפי כל הסכמה אחרת בינו לבין הדיירים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
אין מסמרות קבועות בדבר. כל ע"ד ודרישת שכר הטרחה שלו. לא מ הנמנע שעוה"ד יעזור לדיירים וילווה אותם לבחירת יזם. לגבי התחייבות לעוה"ד, נהוג להגבילה בזמן ו/או לפי כל הסכמה אחרת בינו לבין הדיירים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה ומס שבח בתמ"א של הריסה ובניה מחדש
אבי
09/07/12
שלום, רציתי לדעת האם בתמ"א של הריסה ובניה מחדש, שכוללת שטחים מכח תב"ע בנוסף לשטחים מכח תמ"א, גובים בד"כ היטל השבחה על כל השטח החדש או רק על חלקו (תמ"א / תב"ע)? מדובר בפרוייקט בדרום ת"א.
שאלה נוספת - האם יש פטור ספציפי כלשהו ממס שבח בפרוייקט של תמ"א הריסה ובניה מחדש (בהנחה שיש בעלי דירות שלא עומד לרשותם הפטור הרגיל בחוקי המס)? תודה!
שאלה נוספת - האם יש פטור ספציפי כלשהו ממס שבח בפרוייקט של תמ"א הריסה ובניה מחדש (בהנחה שיש בעלי דירות שלא עומד לרשותם הפטור הרגיל בחוקי המס)? תודה!
אפשר לקבל תשובה בבקשה? תודה
אבי
15/07/12
שאלה על חניות
בוריס
09/07/12
אולי מישהו יודע מהניסיון שלו: האם הבדל העלויות בין חניון תת קרקעי בן שתי קומות, לבין חניון תת קרקעי ובו קומה אחת ומכפילי חנייה, יכול להגיע למיליון שקל? אולי למישהו יש רעיון איפה אפשר לשאול את השאלה?..
חניון תת קרקעי
יוסי
09/07/12
חניון תת קרקעי מתומחר לפי 14000$ לחניהמכפילי חניה רגילים לפי 17000 ש"ח לחניה + תשתית בעלות של כ 15000 ש"ח נוספים לכל מכפיל כך שכממוצע וצריך להיזהר הייתי לוקח לייחוס 25000 ש"ח ליח' חניה במכפיל. כמובן שיכול לעלות לדוגמא מספיק דרישת העיריה שכל החניות במכפיל יהיו תת קרקעיות וללא בליטת עמודים והינה הכפלנו העלות פי שניים. שיקול קבלני הינו מה ניתן לבנות בפועל. לבניין בתמא ללא הריסה כמעט בלתי אפשרי לבנות מרתף היות וחניה דורשת 12.5 מ"ר לרכב אולם במרתף נדרש לבנות פי 2 לרכב בגלל שיקולי תנועה
תמ״א 2 השפעת מחיר הנכס
מאיה
08/07/12
בבעלותי דירה שבעניינה החלו מגעים ראשונים לביצוע תמ״א 2 .ברצוני לדעת באיזה שלב של התהליך מושפע מחיר הדירה .האם רק מחתימת ההסכם עם החברה עם הדיירים או לקראת סוף התהליך הצפוי אם בכלל עוד כשנתיים וחצי אם לא יותר שכן הנציגות רק בתהליכי חיפושתחברה ועורכי דין.
תמא 38 - 2 השפעת מחיר הנכס
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
10/07/12
מאיה שלום רב,
השאלה היא בעקרון יותר שמאית ממשפטית. בגדול גם לאחר חתימת הסכם תמ"א צריך שיוצא היתר בניה שיהיה ברור מה בדיוק אושר לבנות. יחד עם זאת גם חתימת הסכם תמא יש לה משמעות אם כי יש לקרוא בעיון את ההסכם ובמה מדובר בדיוק ומה הבטחונות וכו'. כדאי להיוועץ בשמאי ועו"ד מהתחום למקרה הספציפי שיסייעו לך.
בברכה,
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השאלה היא בעקרון יותר שמאית ממשפטית. בגדול גם לאחר חתימת הסכם תמ"א צריך שיוצא היתר בניה שיהיה ברור מה בדיוק אושר לבנות. יחד עם זאת גם חתימת הסכם תמא יש לה משמעות אם כי יש לקרוא בעיון את ההסכם ובמה מדובר בדיוק ומה הבטחונות וכו'. כדאי להיוועץ בשמאי ועו"ד מהתחום למקרה הספציפי שיסייעו לך.
בברכה,
אמיר לנטון עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש תביעה לפיצוי בתמ"א 38 ?
אברהם
06/07/12
האם יש תביעה לפיצוי בתמ"א 38? האם אין זכות להתנגד?
אם יש רוב שמסכים ואני ועוד כמה מתנגדים (עם סיבות כמובן) האם יש אפשרות לתביעה כנגדי כמו בפינוי בינוי, שהרי די ברוב של 2/3 לביצוע התוכנית?
ואם כן מהי טענת התביעה, הרי זכותי להתנגד וברגע שיש רוב, התוכנית יכולה לצאת לפעול. אני לא מבין את טענת התובע שכביכול התוכנית נגררה זמן רב בגלל המתנגדים, הרי יש רוב בבניין המדובר.
אשמח אם אפשר להסבר.
אם יש רוב שמסכים ואני ועוד כמה מתנגדים (עם סיבות כמובן) האם יש אפשרות לתביעה כנגדי כמו בפינוי בינוי, שהרי די ברוב של 2/3 לביצוע התוכנית?
ואם כן מהי טענת התביעה, הרי זכותי להתנגד וברגע שיש רוב, התוכנית יכולה לצאת לפעול. אני לא מבין את טענת התובע שכביכול התוכנית נגררה זמן רב בגלל המתנגדים, הרי יש רוב בבניין המדובר.
אשמח אם אפשר להסבר.
תביעה לפיצוי בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
08/07/12
אברהם שלום,
לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 יש צורך ב-100% הסכמה, או לחילופין ב-66% הסכמה ואישור המפקח על הבתים המשותפים. התוכנית לא יכולה לצאת לפועל לפני שישי אישור מפקח חרף ההתנגדויות ומכאן התביעה של היזם אף לפיצויים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 יש צורך ב-100% הסכמה, או לחילופין ב-66% הסכמה ואישור המפקח על הבתים המשותפים. התוכנית לא יכולה לצאת לפועל לפני שישי אישור מפקח חרף ההתנגדויות ומכאן התביעה של היזם אף לפיצויים.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש תביעה לפיצוי בתמ"א 38 ?
עו"ד אמיר לנטון
10/07/12
אברהם שלום
כשיש רוב 2/3 עדיין לצורך תחילת עבודות החיזוק, צריך לתבוע את הסרבנים אצל המפקח על המקרקעין כדי שידחה את סירובם ללא תנאי או בתנאי כזה או אחר, ויביא לאישור התכנית בשמם. ההליך גורם לעיכוב מסוים בפרויקט. יש לבחון כל מקרה לגופו . כדאי להסתייע בעו"ד מהתחום למקרה הספציפי.
בברכה,
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כשיש רוב 2/3 עדיין לצורך תחילת עבודות החיזוק, צריך לתבוע את הסרבנים אצל המפקח על המקרקעין כדי שידחה את סירובם ללא תנאי או בתנאי כזה או אחר, ויביא לאישור התכנית בשמם. ההליך גורם לעיכוב מסוים בפרויקט. יש לבחון כל מקרה לגופו . כדאי להסתייע בעו"ד מהתחום למקרה הספציפי.
בברכה,
אמיר לנטון, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אתה לא חייב להסכים
ניר דגן
20/08/12
ייתכן והדיירים האחרים והיזם יתבעו אותך דרך המפקח על המקרקעין, אבל אם יש לך טיעונים טובים נגד הפרויקט אתה יכול לזכות במשפט. רצוי להיוועץ עם עו"ד שיבדוק את הנימוקים שלך להתנגדות.
התנגדות לתמ"א 38
דניאל
05/07/12
ברצוני לדעת
1. האם דייר שהוא גם עו"ד בבניין ומייצג את הדיירים יכול לתבוע מתנגד כ"סרבן" על כך שנגרם נזק לדיירים כיוון שבגללו נדחה פרוייקט התמ"א 38 בנוסף לזימון תביעה אצל המפקח? מדובר סכום של מאות אלפים.
2. . האם ניתן לחסום חלון לצורך בניית ממ"ד למרות התנגדותו של דייר?
3. מה באופן כללי (בקצרה) ניתן לעשות כדי להתנגד היות וחלק מסיבות להתנגדות היא שבני הבית שגרים בדירה שלהם המדוברת-סובלים ממחלות המצריכות טיפולים שונים-כימותרפיה והקרנות וכן אסטמה ומחלות אלרגיות והפרעות נפשיות ולכן קשה להם להימצא בדירה בזמן הבנייה וקשה להם גם לעבור לדירה אחרת?.
תודה מראש.
1. האם דייר שהוא גם עו"ד בבניין ומייצג את הדיירים יכול לתבוע מתנגד כ"סרבן" על כך שנגרם נזק לדיירים כיוון שבגללו נדחה פרוייקט התמ"א 38 בנוסף לזימון תביעה אצל המפקח? מדובר סכום של מאות אלפים.
2. . האם ניתן לחסום חלון לצורך בניית ממ"ד למרות התנגדותו של דייר?
3. מה באופן כללי (בקצרה) ניתן לעשות כדי להתנגד היות וחלק מסיבות להתנגדות היא שבני הבית שגרים בדירה שלהם המדוברת-סובלים ממחלות המצריכות טיפולים שונים-כימותרפיה והקרנות וכן אסטמה ומחלות אלרגיות והפרעות נפשיות ולכן קשה להם להימצא בדירה בזמן הבנייה וקשה להם גם לעבור לדירה אחרת?.
תודה מראש.
התנגדות לתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
05/07/12
דניאל שלום,
1. הסמכות לדון בתביעה נגד דייר סרבן נתונה למפקח על הבתים המשותפים שהינו שופט בימ"ש שלום, אשר בסמכותו אף לחייב את הדייר הסרבן בפיצויי על נזקים.
2. סירוב לסגירת חלון ואי אילו בעיות תכנוניות יידונו במסגרת התנגדות בוועדה המקומית.
3. סירוב לפרויקט מטעמי בריאות וכיו"ב יידונו כאמור בפני המפקח.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
1. הסמכות לדון בתביעה נגד דייר סרבן נתונה למפקח על הבתים המשותפים שהינו שופט בימ"ש שלום, אשר בסמכותו אף לחייב את הדייר הסרבן בפיצויי על נזקים.
2. סירוב לסגירת חלון ואי אילו בעיות תכנוניות יידונו במסגרת התנגדות בוועדה המקומית.
3. סירוב לפרויקט מטעמי בריאות וכיו"ב יידונו כאמור בפני המפקח.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 על בניין אחד משלושה באותה חלקה
חנן
04/07/12
האם אפשר לבצע תמ"א 38 תיקון 2 (פינוי בינוי) על בניין אחד מתוך שלושה המצויים כולם על אותה חלקה. רק בניין אחד מעוניין. 2 הבניינים האחרים לא מעוניינים.
תמ"א 38/2 על בניין אחד משלושה באותה חלקה
עו"ד גילי לוי
מנהל
05/07/12
חנן שלום,
התמ"א מאשרת ביצוע פרויקט בבניין אחד מתוך שלושה באופן עקרוני. ברמה הפרקטית המשפטית כמעט בלתי אפשרי לבצע פרויקט מסוג זה שכן נדרשות הסכמות של יתר בעלי החלקה לצורך רישומים בטאבו, רישום ותיקון הבית המשותף וכיו"ב.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
התמ"א מאשרת ביצוע פרויקט בבניין אחד מתוך שלושה באופן עקרוני. ברמה הפרקטית המשפטית כמעט בלתי אפשרי לבצע פרויקט מסוג זה שכן נדרשות הסכמות של יתר בעלי החלקה לצורך רישומים בטאבו, רישום ותיקון הבית המשותף וכיו"ב.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות תמ"א + תב"ע + ממ"ד בהריסה ובניה מחדש
אבי
04/07/12
יש לי שאלה לגבי תיקון 3 שמאפשר תוספת של זכויות התב"ע לזכויות התמ"א בהריסה ובניה מחדש. בהנחה שעושים הריסה ובניה לגבי בניין שנבנה לפי תב"ע ישנה (שלא כללה ממ"דים), האם לזכויות מכח התב"ע יש להוסיף גם זכויות של ממ"דים המתחייבים לפי החוק (12 מ"ר)? נראה לי שכן - ס' 151(ג) לחוק התכנון והבניה קובע שהוספת מרחב מוגן דירתי לא נחשבת כסטיה מתכנית, ולכן נראה לי שצריך להוסיף את ה- 12 מ"ר לזכויות מהתב"ע ולכך להוסיף את הזכויות מהתמ"א.
דוגמא: שטח הדירה כיום 60 מ"ר, יש להוסיף לכך את השטח של התב"ע המאפשרת הרחבות של 20 מ"ר לכל דירה, והיות ומדובר בתב"ע ישנה שלא כוללת התייחסות לממ"ד יש להוסיף לכך 12 מ"ר לדירה. על זה יש להוסיף את ה- 25 מ"ר של התמ"א, כך שסה"כ יש 117 מ"ר לדירה.
אשמח לשמוע את דעת המומחים, תודה. הכוונה לפרוייקט בת"א.
דוגמא: שטח הדירה כיום 60 מ"ר, יש להוסיף לכך את השטח של התב"ע המאפשרת הרחבות של 20 מ"ר לכל דירה, והיות ומדובר בתב"ע ישנה שלא כוללת התייחסות לממ"ד יש להוסיף לכך 12 מ"ר לדירה. על זה יש להוסיף את ה- 25 מ"ר של התמ"א, כך שסה"כ יש 117 מ"ר לדירה.
אשמח לשמוע את דעת המומחים, תודה. הכוונה לפרוייקט בת"א.
אשמח לקבל תשובה, תודה
אבי
05/07/12
זכויות - עם הרבה הסתייגות
יוסי
09/07/12
אביסוגיית הזכויות מורכבת מאוד היות וזכויות תאורטיות לפי התמא לא בהכרח פרקטיות למימוש. ככלל הבסיס המקסימלי שניתן לדרוש הינו שטח קיים + תבעות בתוקף + 25 מ"ר מתוכם חייב ממ"ד של 12 מ"ר + מרפסת 12 מ"ר.לכאן מתווספים מגבלות קווי בניין, החלטות ומדיניות ועדה בכל עיר, להזכירך קיים סעיף בתמא המשאיר סמכות ההחלטה לוועדה מקומית. ומעל הכל העיסקה צריכה להיות כדאית ליזם. לעיתים על מנת לקבל זכויות מקסימליות נדרשים הדיירים להוסיף סכום כסף על מנת להפוך פרויקט לכדאי ליזם.בתל אביב המצב הרבה יותר מורכב היות ויש שוני מהותי בין אזורים בעיר והעיריה חוסמת עד היום מיצוי כל הזכויות כך שצריך לבחון לגופו הפרויקט.
תוספת יחידות דיור – האם בסמכות הועדה המקומית?
אבי
04/07/12
שלום רב, רציתי לדעת אם לועדה המקומית לתכנון ולבניה יש סמכות להוסיף יחידות דיור לפרויקט תמ"א (בלי להגדיל את זכויות הבניה) מעבר לתוספת של 20% שמתאפשרת לפי תקנת שבס.
דוגמא: אם הזכויות של התמ"א והתב"ע מאפשרות בניית 40 יחידות דיור, האם הוועדה מוסמכת לאשר יותר מ- 48 יחידות דיור (כלומר - תוספת של מעל 20%).
אשמח לקבל תשובה קונקרטית ולא תשובה שזה תלוי בכל וועדה, שכן ברור שהדבר נתון לשיקול דעת הוועדה, אבל השאלה שלי היא אם בכלל יש לוועדה המקומית סמכות לעשות זאת לפי חוקי התכנון והבניה (או שצריך להגיע עם זה למחוזית). תודה רבה.
דוגמא: אם הזכויות של התמ"א והתב"ע מאפשרות בניית 40 יחידות דיור, האם הוועדה מוסמכת לאשר יותר מ- 48 יחידות דיור (כלומר - תוספת של מעל 20%).
אשמח לקבל תשובה קונקרטית ולא תשובה שזה תלוי בכל וועדה, שכן ברור שהדבר נתון לשיקול דעת הוועדה, אבל השאלה שלי היא אם בכלל יש לוועדה המקומית סמכות לעשות זאת לפי חוקי התכנון והבניה (או שצריך להגיע עם זה למחוזית). תודה רבה.
הבהרה
אבי
04/07/12
בהמשך להודעה הקודמת שלי, הכוונה לפרוייקט בת"א. אני לא בטוח שזה משנה את התשובה שכן לכל וועדה אמורות להיות סמכויות דומות בלי קשר לעיר הספציפית.
סמכות הוועדה המקומית
עו"ד גילי לוי
05/07/12
אבי שלום,
היתרים בתמ"א 38 כפופים לאישור הועדה המקומית ללא צורך באישור הוועדה המחוזית כאשר היא כפופה כמובן לתב"ע הקיימת ולזכויות הבנייה. בסמכותה לאפשר בניית מס' רב יותר של דירות מבלי להגדיל את זכויות הבנייה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
היתרים בתמ"א 38 כפופים לאישור הועדה המקומית ללא צורך באישור הוועדה המחוזית כאשר היא כפופה כמובן לתב"ע הקיימת ולזכויות הבנייה. בסמכותה לאפשר בניית מס' רב יותר של דירות מבלי להגדיל את זכויות הבנייה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38
שלומי
03/07/12
אני גר בקומה רביעית אחרונה ואני חייב לבנות יחידת דיור מעליי. (יש תקדים) בגלל שהבניין שלנו בתוכנית תמ"א 38 אינני יכול לקבל אישור. התוכנית הזו תוכננה לפני זמן רב ועדיין אנו ממתינים לביצועה באיזורנו. באיזו זכות מונעים בעדי ומה עליי לעשות.
בנייה על הגג
עו"ד גילי לוי
מנהל
05/07/12
שלומי שלום,
איני יודע מה התקדים עליו הנך מתבסס, אולם בכל אופן, בהתאם לחוק על מנת להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירת דייר ספציפי נדרשת הסכמה של 75% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף. ככל שהדיירים בקשו לבצע פרויקט תמ"א בזכויות הרכוש המשותף הרי שאין בכך כל בעיה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
איני יודע מה התקדים עליו הנך מתבסס, אולם בכל אופן, בהתאם לחוק על מנת להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירת דייר ספציפי נדרשת הסכמה של 75% מבעלי הזכויות ברכוש המשותף. ככל שהדיירים בקשו לבצע פרויקט תמ"א בזכויות הרכוש המשותף הרי שאין בכך כל בעיה.
בברכה,
עו"ד גילי לוי
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי עו"ד
ו
01/07/12
רציתי לדעת מתי צריך להכניס עו"ד לתמונה כשרוצים לבצע תמ"א 38, מי בוחר אותו ואיך נעשה התשלום שלו- כל זה ע"י הדיירים או דרך האדריכל שנבחר לביצוע?
ליווי עו"ד
עו"ד אמיר לנטון
מנהל
02/07/12
ו שלום
כדאי כבר בתחילת הטיפול בפרויקט ולכל המאוחר בעת עריכת החוזה
בברכה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמא 38
כדאי כבר בתחילת הטיפול בפרויקט ולכל המאוחר בעת עריכת החוזה
בברכה
עו"ד אמיר לנטון
מנהל פורום תמא 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
