פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
ערבויות בתמא פינוי בינוי
גיא
03/10/13
שלום. איזה ערבות אפשר לקבל מיזם חוץ מערבות בנקאית כדי שלא נצטרך לחכות חודשים לבית משפט , ותוך כמה זמן אפשר להפעיל את הערבות החילופית כמובן במקרה שהיזם נקלע לקשיים ולא ממשיך את הפרויקט וכל זה אחרי הריסת הבניין. תודה
תמ"א 38 - ערבויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/13
שלום גיא!
אם יש לכם ערבות בנקאית אז אין סיבה שתחכו כמה חודשים. פונים בדרישה לבנק שהוציא את כתב הערבות והוא אמור לשלם בלי בעיות. תבדקו רק שנוסח הערבות לא מכיל תנאים למימוש. ערבות בנקאית זה הבסיס. אי אפשר בלי זה. אפשר לבקש ערבות אישית אבל זה לא במקום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם יש לכם ערבות בנקאית אז אין סיבה שתחכו כמה חודשים. פונים בדרישה לבנק שהוציא את כתב הערבות והוא אמור לשלם בלי בעיות. תבדקו רק שנוסח הערבות לא מכיל תנאים למימוש. ערבות בנקאית זה הבסיס. אי אפשר בלי זה. אפשר לבקש ערבות אישית אבל זה לא במקום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקלות בתמא 38-2
אייל
03/10/13
שלום, אנחנו רוצים לעשות בבניין בכרמל תמא פינוי בינוי. כרגע היזם אומר כי לא כדאי לו כי אין מספיק אחוזי בנייה ואנחנו לא רוצים תמא רגיל עם הוספת קומות וכו. האם ידוע לך אם בעתיד יהיו הקלות ונוכל לבצע את הפינוי בינוי? תודה
תמ"א 38 - כרמל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/10/13
מצטער אייל אבל אני לא יודע. מה שאני מציע הוא שניים - ראשית - תלך לברר באגף הנדסה בעיריה מה ניתן לעשות ומה מתוכנן.
שנית- תפנה לעוד יזמים ותראה אם תשובתם זהה או אולי תמצא יזם שיחשוב שיש לו כדאיות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שנית- תפנה לעוד יזמים ותראה אם תשובתם זהה או אולי תמצא יזם שיחשוב שיש לו כדאיות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח ציבורי-תמא 38
בתיה
03/10/13
היזם שלנו רוצה לקבל כמעט את כל השטחים הציבוריים בבנין.
האם יש בכך כדי להוריד את ערך הדירות
האם יש בכך כדי להוריד את ערך הדירות
תמ,א 38 - שטח ציבורי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/10/13
שלום בתיה! לא ברור לי למה הכוונה. במידה ומרחיבים את הדירות במסגרת הפרויקט אז כנראה ששטח ההרחבה יורד גם למטה על חשבון שטח ציבורי המהווה רכוש משותף. בנוסף - היזם נדרש ליצר מקומות חניה לדירות החדשות וגם זה על חשבון השטח הצבירוי המהווה רכוש משותף.
עדין לא חושב שערך הדירות ירד בגלל זה וסיבר מאוד ששערכן דוקא יעלה בגלל הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
עדין לא חושב שערך הדירות ירד בגלל זה וסיבר מאוד ששערכן דוקא יעלה בגלל הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית ממ"ד בשטח שונה/זהה ליח"ד בעלות שטח שונה
יורם
03/10/13
שלום רב,
בבניין בירושלים שבו בבעלותי דירה, קיימות דירות בשני גדלים:
הדירות הקטנות בשטח X ; הדירות הגדולות בשטח 2X.
דיירי הבניין מתקשרים עם יזם לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38, ובתמורה מציע היזם שטח ממ"ד בהתאמה לגודל הדירה:
לדירות הקטנות בשטח Y; הדירות הגדולות בשטח 2Y.
שאלתי היא האם הקצאת שטחי הממ"ד בהתאמה לשטח הדירה חוקי, או שזכותי כבעלים של דירה קטנה לקבל שטח ממ"ד זהה כפי שמקבלים בעלי הדירות הגדולות.
תודה
בבניין בירושלים שבו בבעלותי דירה, קיימות דירות בשני גדלים:
הדירות הקטנות בשטח X ; הדירות הגדולות בשטח 2X.
דיירי הבניין מתקשרים עם יזם לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38, ובתמורה מציע היזם שטח ממ"ד בהתאמה לגודל הדירה:
לדירות הקטנות בשטח Y; הדירות הגדולות בשטח 2Y.
שאלתי היא האם הקצאת שטחי הממ"ד בהתאמה לשטח הדירה חוקי, או שזכותי כבעלים של דירה קטנה לקבל שטח ממ"ד זהה כפי שמקבלים בעלי הדירות הגדולות.
תודה
תמ"א 38 - בנית ממ"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/10/13
יורם שלום!
ראשית - שטח ממ"ד חייב לעמוד בדרישה לגודל מינימאלי של 9 מ"ר.
שנית- ממ"ד בבנין בנוי בצורה כזו שבסופו של דבר יש כמו עמוד בטון אנכי מלעלה עד למטה כאשר, הקירות אמורים להיות חופפים לפחות ב- 70% בבניה חדשה.
לאור מגבלות אלו אני בספק אם היזם יתעסק עם שני גדלים שונים לממד וגם אם כן הוא יצטרך לעמוד בדרישות אלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ראשית - שטח ממ"ד חייב לעמוד בדרישה לגודל מינימאלי של 9 מ"ר.
שנית- ממ"ד בבנין בנוי בצורה כזו שבסופו של דבר יש כמו עמוד בטון אנכי מלעלה עד למטה כאשר, הקירות אמורים להיות חופפים לפחות ב- 70% בבניה חדשה.
לאור מגבלות אלו אני בספק אם היזם יתעסק עם שני גדלים שונים לממד וגם אם כן הוא יצטרך לעמוד בדרישות אלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר בונה ממד לעצמו למרות כוונת הדיירים לתמא 38
גיא
02/10/13
שלום. הבניין שלנו בהליכים לתמא 38. עדיין לא חתמנו עם יזם. דייר אחד לא רוצה לחכות ורוצה לבנות לעצמו ממד. האם אפשר להתנגד ולמי פונים. תודה
תמ"א 38 - דייר בונה ממ"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/10/13
גיא שלום! אותו דייר לא יכול סתם ככה להחליט שהוא בונה ממ"ד לדירה שלו. הוא צריך לקבל על כך הסכמה של 60% מבעלי הדירות וזאת עוד לפני שהעיריה עצמה בוחנת את הבקשה להיתר הבניה. בכל מקרה גם אם יש רוב ניתן להגיש התנגדות לבקשה להיתר.
בקיצור- אני חושב שאין לכם הרבה מה לדאוג ממנו אל כמובן אתם חייבים לקדם את פרויקט התמ"א.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בקיצור- אני חושב שאין לכם הרבה מה לדאוג ממנו אל כמובן אתם חייבים לקדם את פרויקט התמ"א.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עבודת חיזוק לא טובה
אייל
02/10/13
שלום. בבניין שלנו יש הסכמה לתמא 38. דייר אחד מפחד שהחיזוקים נגד רעידות אדמה לא ייעשו מספיק טוב ושלמוסדות שצריכים לפקח על העבודה כמו עיריה או אחרים לא כל כך איכפת. האם ייתכן דבר כזה? תודה
יש בניין שקרס בת"א בתמ"א של חיזוק ושיפוץ
מתעניין בתמ"א
02/10/13
הבניין קיבל את כל האישורים הנדרשים מהעירייה, ולמרות זאת הוא קרס במהלך העבודות, הקבלן נהרג והפועלים נפצעו ובנס הדיירים לא נפגעו כי לא היו בבניין. נכון שיש כאלה שאומרים שזה היה בניין ישן ושזה היה מקרה קונקרטי שלא מעיד על הכלל, אבל בשורה התחתונה - יש סיבה לחשוש. אני בטוח שגם בבניין הזה היו בטוחים שלא יקרה להם כלום ועדיין קרה. ראה קישור לכתבה בערוץ 2 על הקריסה.
יש גם עוד מקרים, כמו הבניין בצפון ת"א שקרס בזמן עבודות של תמ"א 38/1 שזו היתה אחת הסיבות שיצרו את תמ"א 38/2 (הריסה ובניה). חוץ מזה, גם בבניינים שעושים עכשיו והכל נראה בסדר מבחוץ, אף אחד לא יודע איך זה יראה בעוד 10 או 20 שנה (תוספות הבניה יכולות לזוז, הבניין מבפנים נשאר ישן ורעוע, אין מספיק נסיון לגבי השאלה איך הבניה של הקומות הנוספות משפיעה על החוזק של הבניין והאם היא לא מחלישה אותו וכו'). בוא נזכור שגם לגבי שיטת הפלקל בהתחלה לא היו תלונות, הבעיות הגיעו אח"כ. הרשויות לא בדיוק ממהרות לקחת אחריות כשיש פשלה, ואני חושב שחשש שמבוסס על השכל הישר הוא לגיטימי בהחלט...
לדעתי הפתרון היחיד הנורמלי, שאין עליו מחלוקת מבחינה הנדסית, זה תמ"א של הריסה ובניה. בקיצור, אני יכול להבין את הדייר שמפחד אצלכם.
יש גם עוד מקרים, כמו הבניין בצפון ת"א שקרס בזמן עבודות של תמ"א 38/1 שזו היתה אחת הסיבות שיצרו את תמ"א 38/2 (הריסה ובניה). חוץ מזה, גם בבניינים שעושים עכשיו והכל נראה בסדר מבחוץ, אף אחד לא יודע איך זה יראה בעוד 10 או 20 שנה (תוספות הבניה יכולות לזוז, הבניין מבפנים נשאר ישן ורעוע, אין מספיק נסיון לגבי השאלה איך הבניה של הקומות הנוספות משפיעה על החוזק של הבניין והאם היא לא מחלישה אותו וכו'). בוא נזכור שגם לגבי שיטת הפלקל בהתחלה לא היו תלונות, הבעיות הגיעו אח"כ. הרשויות לא בדיוק ממהרות לקחת אחריות כשיש פשלה, ואני חושב שחשש שמבוסס על השכל הישר הוא לגיטימי בהחלט...
לדעתי הפתרון היחיד הנורמלי, שאין עליו מחלוקת מבחינה הנדסית, זה תמ"א של הריסה ובניה. בקיצור, אני יכול להבין את הדייר שמפחד אצלכם.
תמ"א 38 - עבודת חיזוק לא טובה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/10/13
אייל שלום! בעיקרון בשלב התכנון הקונסטרוקטור שמתכנן את חיזוקי הבנין לוקח בחשבון כמובן שיש לחזק מפני רעידות אדמה. התוכניות שלו נבדקות היטב על ידי גורם מקצועי מטעם העיריה. אותו קונסטרטור אמור לבצע גם פיקוח עליון על העבודה בפועל. בנוסף - גם לכן אמור להיות מפקח לבדיקת התאמת הביצוע לתכנון. כמובן גם בשיקולי בחירת יזם וקבלן מבצע צריך להיות רקורד של עבודה.להגיד לך שלא יכולה להיות תקלה לא אגיד- אבל אני חושב ושבסך הכל מדובר בחיזוק חשוב שנעשה טוב ולבטח יותר טוב מהמצב הנוכחי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזמות דיירים לבית של 4 דירות
פיה
02/10/13
אנו דיירים בבית של 4 דירות בתל אביב מעוניינים ביזמות שלנו לביצוע תמא 38, האם תוכל להפנות אותנו לחברה שתלווה אותנו בהכוונה ויעוץ למטרה זו??
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/10/13
פיה שלום!
פני לעו"ד המתמחה בתמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
פני לעו"ד המתמחה בתמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקף רשיון לתמא
שימי
02/10/13
כאשר היזם או הקבלן הגישו תוכניות לעשות תמא לבניין ואחרי הדיונים הבדיקות של הועדות השונות ניתן האישור לתמא 38 שאלתי היא אם לאותו אישור יש תוקף,שאותו קבלן או יזם מוגבל בזמן להתחיל את עבודות הבנייה או שהוא יכול להגיד שהוא יכול לחכות שנה או שנתיים מסיבה כזו או אחרת ?
תמ"א 38 - תוקף רישיון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/10/13
שימי שלום!
לא ברור מהשאלה באיזה שלב תכנוני היזם נמצא. בכל מקרה- להיתר בניה וגם לאישור ועדה יש תוקף מוגבל של שנה. ניתן לבקש הארכת תוקף היתר בניה עד 3 שנים. מעבר לכך ישנם תנאי ההסכם בין היזם ובינכם לגבי לוחות הזמנים שהוא צריך לעמוד בהם. אם אין בהסכם דבר וליזם לא מתאים כלכלית או מסיבה אחרת להתחיל בעבודה יכולה להיות בעיה מולו. ברור כי אם מוכיחים שהביצוע נסחב סתם ולא מסיבה טובה אז יש עילת תביעה כלפי היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור מהשאלה באיזה שלב תכנוני היזם נמצא. בכל מקרה- להיתר בניה וגם לאישור ועדה יש תוקף מוגבל של שנה. ניתן לבקש הארכת תוקף היתר בניה עד 3 שנים. מעבר לכך ישנם תנאי ההסכם בין היזם ובינכם לגבי לוחות הזמנים שהוא צריך לעמוד בהם. אם אין בהסכם דבר וליזם לא מתאים כלכלית או מסיבה אחרת להתחיל בעבודה יכולה להיות בעיה מולו. ברור כי אם מוכיחים שהביצוע נסחב סתם ולא מסיבה טובה אז יש עילת תביעה כלפי היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מנגנון חלוקת דירות בפינוי בינוי
חיים
30/09/13
שלום
אנחנו לפני פרויקט פינוי בינוי והוצע מנגנון ע"י שמאי להערכת הדירות לחלוקה.
רציתי לשאול האם יש לקחת את מצבה הפנימי של הדירות בחשבון או רק גודל, מיקום וכו".....
תודה חיים
אנחנו לפני פרויקט פינוי בינוי והוצע מנגנון ע"י שמאי להערכת הדירות לחלוקה.
רציתי לשאול האם יש לקחת את מצבה הפנימי של הדירות בחשבון או רק גודל, מיקום וכו".....
תודה חיים
תמ"א 38 - מנגנון חלוקת דירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/10/13
שלום חיים! לדעתי לא צריך לקחת בחשבון את המצב הפנימי של הדירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שתי שאלות חשובות – 1. הגדרת התפקיד 2. מחיר על הההשקעה
דורון
30/09/13
1. תפקידי הוא לאתר בניין לתמ"א 38, לשכנע דיירים לפרוייקט ואז אחרי כמה שיחות ואסיפה מחתים אותם על הסכמה עקרונית לפעילות תמ"א. לאחר מכן מקשר לבניין קבלן שיבצע את הכל. תוך כדי אני כמובן מעורב בתהליך לדוגמא, מוציא תוכניות מהעיריה לקבלן יושב איתו על השרטוטים שמציגים יחד לדיירים עוזר ומגשר על בעיות של שני הצדדים על מנת להגיע להבנות והסכמות כדי שהפרוייקט יצא לפועל. גם קובע ועורך פגישות ואסיפות בין דיירים לקבלן אם צריך ןבקשר טלפוני קבוע עם הועד על מנת שתמיד הפרוייקט יתקדם. - אז איך לקרוא לעצמי בחוזה עם הקבלן? יזם -כי יזמתי את ההפרוייקט? או מה?
2. כמה לבקש עבור העבודה הזו אשר כוללת החתמת הדיירים על החוזה של הקבלן (כשהעורכת דין לא עושה זאת) מה נהוג?
תודה רבה מראש לעוזרים.
2. כמה לבקש עבור העבודה הזו אשר כוללת החתמת הדיירים על החוזה של הקבלן (כשהעורכת דין לא עושה זאת) מה נהוג?
תודה רבה מראש לעוזרים.
תמ"א 38 - שאלות חשובות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/10/13
שלום דורון! אתה "מנהל הפרויקט" או "הפרויקטור" וכך צריך לקרוא לך. לדעתי התפקיד שאתה עושה הוא חשוב ביותר ולא תמיד מוערך דיו. לגבי שכר הטרחה - זה פונקציה גם של מורכבות הפרויקט, גודל הפרויקט ושל משך הזמן שארך. אני לא רוצה לנקוב בסכום וגם זה לא יהיה רציני אבל קח בחשבון את הגורמים שמניתי ומעבר לכך זה ענין של מו"מ.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בירושלים
רמי פלומין
28/09/13
האם ניתן לבנות לפי תמ"א 38/1 ברח' הנשיא 6 בירושלים.
בתודה, רמי
בתודה, רמי
תמ"א 38 - ירושלים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/09/13
רמי שלום! לפי מה שראיתי הבנין שלכם הוא בן 3 קומות מעל קומת עמודים. הוספתם לפני מספר שנים מעלית לבנין. עדין הבנין נבנה לפני 1980 והוראות התמ"א חלות עליו. לא נראה לי שהמעלית עונה על הקריטריונים של חיזוק מפני רעידות אדמה ולכן גם זה לא מכשול. הבעיה היחידה היא יצירת מקומות חניה לדירות החדשות
עירית ירושלים יצאה במדיניות חדשה ותומכת בתמ"א 38 לפני כחודש. על פניו נראה כאילו אין מניעה להוסיף קומות גם על הבנין שלכם. אבל כדי לתת תשובה יותר בדוקה צריך פשוט לגשת למחלקת הנדסה בעיריה ולברר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
עירית ירושלים יצאה במדיניות חדשה ותומכת בתמ"א 38 לפני כחודש. על פניו נראה כאילו אין מניעה להוסיף קומות גם על הבנין שלכם. אבל כדי לתת תשובה יותר בדוקה צריך פשוט לגשת למחלקת הנדסה בעיריה ולברר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אחרי חתימת חוזה תמא 38…קבלן יכול לבנות ממד?
שמוליק
28/09/13
אחרי שחתמנו על חוזה תמא 38 (בתמורת הגג וקומת עמודים ושטח קדמי לחניות החדשות כולל מחסנים חדשים, הדיירים יקבלו מעלית ומרפסת 18מר וחניות קיימות יהיו רשומים בטאבו)
נציגת הדיירים הודיעה שהקבלן רוצה לבנות בצד אחד של הבניין ממד בגודל 2*4מר בתשלום נוסף.
האם מותר לקבלן לדרוש תשלום עבור ממד אחרי שנחתם חוזה? ומה קורה עם הצד השני של הבניין ? מדובר בבניין 4 קומות ו8 דיירים
מקווה ששאלתי ברורה...תודה
נציגת הדיירים הודיעה שהקבלן רוצה לבנות בצד אחד של הבניין ממד בגודל 2*4מר בתשלום נוסף.
האם מותר לקבלן לדרוש תשלום עבור ממד אחרי שנחתם חוזה? ומה קורה עם הצד השני של הבניין ? מדובר בבניין 4 קומות ו8 דיירים
מקווה ששאלתי ברורה...תודה
תמ"א 38 - הוספת ממ"ד לאחר החוזה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/09/13
היזם ואתם מחויבים קודם כל בהוראות ההסכם. אני מבין שבהסכם המקורי לא היתה תוספת ממ"ד. כעת - אם היזם מבקש לתקן את ההסכם באופן שבצד אחד יבנה ממד בתמורה לתשלום, אז צריך לקבל הסכמה של הדיירים כמו בהיה צריך לחוזה המקורי. אני מניח שמבחינה תכנונית ניתן להוסיף ממד רק בצד אחד ולא בצד השני. קודם כל - זה מותר, אבל אני מציע שתוודאו שאכן אין אפשרות להוספת ממ"ד גם בצד השני. 8 מ"ר תוספת של חדר זה לא משהוא ואם זה ברוטו כולל עובי הקירות אז בכלל לא משהוא. גם ככה הוא צריך לחזק לפחות מחצית מהקירות היורדים מהממדים החדשים שיבנו כך שהעלויות שלו בתוספת המוצעת צריכות להיות מינימליות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הקבלן יכול לתת כסף תמורת הדירה למי שמתנגד לתמ"א 38/2?
מתעניין בתמ"א
27/09/13
שלום, אנחנו רוצים לעשות תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) בבניין שלנו ויש שני בעלי דירות שמתנגדים. דיברנו איתם ולא עוזר כלום - ראש בקיר. הם מוכנים רק בתנאי אחד - שהקבלן יתן להם כסף בשווי הדירה החדשה וככה הם יוכלו לקנות להם דירה אחרת. מדובר באנשים מבוגרים שכל התהליך הזה של מעבר לשכירות וחזרה לדירה אחרת מאוד מפחיד אותם וזה נראה להם כאב ראש וטרטור ולא מתאים לגיל שלהם.
ניסינו להסביר להם כבר כמה פעמים שיש להם את כל ההגנות הנדרשות, כולל ערבויות בנקאיות, אבל אין עם מי לדבר, והאפשרות שהקבלן יתן להם כסף בשווי הדירה החדשה זה הפתרון היחיד שיוכל לגרום לזה שהם יסכימו.
אני מתאר לעצמי שזה פחות מקובל, אבל רציתי להבין אם יש סיכוי שקבלנים יסכימו לזה. יכול להיות שאני מעלה פה אפשרות לא הגיונית לחלוטין, אבל אולי קיימת האפשרות שהקבלן פשוט ימכור את הדירות שלהם במכירה מוקדמת בפרויקט וככה יוכל לשלם להם? להבנתי לא מדובר בכסף שיוצא מהכיס של הקבלן והוא אפילו יכול לחסוך ככה כסף (תשלום דמי שכירות של אותם דיירים).
אשמח לשמוע את דעתכם, תודה מראש.
ניסינו להסביר להם כבר כמה פעמים שיש להם את כל ההגנות הנדרשות, כולל ערבויות בנקאיות, אבל אין עם מי לדבר, והאפשרות שהקבלן יתן להם כסף בשווי הדירה החדשה זה הפתרון היחיד שיוכל לגרום לזה שהם יסכימו.
אני מתאר לעצמי שזה פחות מקובל, אבל רציתי להבין אם יש סיכוי שקבלנים יסכימו לזה. יכול להיות שאני מעלה פה אפשרות לא הגיונית לחלוטין, אבל אולי קיימת האפשרות שהקבלן פשוט ימכור את הדירות שלהם במכירה מוקדמת בפרויקט וככה יוכל לשלם להם? להבנתי לא מדובר בכסף שיוצא מהכיס של הקבלן והוא אפילו יכול לחסוך ככה כסף (תשלום דמי שכירות של אותם דיירים).
אשמח לשמוע את דעתכם, תודה מראש.
תמ"א 38- כסף למתנגדים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/09/13
קודם כל מציע שתבדקו אם אין לכם ממילא רוב של 80% מבעלי הדירות בבנין. אם יש רוב כזה אז אפשר לאכוף על המתנגדם את ההסכם.
אם אין -
לא נראה לי הגיוני שהיזם יקנה את זכויותיהם לפי שווי הדירות החדשות כאשר אלו עדין לא קיימות ויהיו מוכנות רק עוד כ- 3 שנים. המתגדים כן יכולים למכור את הדירות שלהם ואני משוכנע שהיזם ידע למצוא להם קונים לפי השווי שלהם כיום. השווי שלהם כיום יהיה מעט גבוה יותר משווי דירה ללא אופציה לתמ"א 38 אבל עדין לא בשווי הדירה החדשה.
לא ריאלי למכור דירות חדשות על הנייר בשלב כזה מוקדם. בכל מקרה הרוכשים, אם יהיו, ישלמו את התמורה לפי התקדמות הבניה ולא לפני קבלת היתר בניה.
אילן הלוי,עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם אין -
לא נראה לי הגיוני שהיזם יקנה את זכויותיהם לפי שווי הדירות החדשות כאשר אלו עדין לא קיימות ויהיו מוכנות רק עוד כ- 3 שנים. המתגדים כן יכולים למכור את הדירות שלהם ואני משוכנע שהיזם ידע למצוא להם קונים לפי השווי שלהם כיום. השווי שלהם כיום יהיה מעט גבוה יותר משווי דירה ללא אופציה לתמ"א 38 אבל עדין לא בשווי הדירה החדשה.
לא ריאלי למכור דירות חדשות על הנייר בשלב כזה מוקדם. בכל מקרה הרוכשים, אם יהיו, ישלמו את התמורה לפי התקדמות הבניה ולא לפני קבלת היתר בניה.
אילן הלוי,עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סוג מלט
דוד
25/09/13
שלום,
דיירי הבניין בו אני גר נמצאים במשא
ומתן עם יזם לגבי תמא 38. ממה שהבנתי קיימים בשוק סוגי מלט שונים בעלי חוזקים
שונים ופירמות שונות. השאיפה שלנו כדיירים הוא שיסודות המבנה והקירות החיצוניים
שיתווספו לקירות הקיימים יחזיקו כמה שיותר שנים. האם יש מקום לדון עם היזם בנושא
סוג המלט והפירמה שלו ?
תודה,
דוד
דיירי הבניין בו אני גר נמצאים במשא
ומתן עם יזם לגבי תמא 38. ממה שהבנתי קיימים בשוק סוגי מלט שונים בעלי חוזקים
שונים ופירמות שונות. השאיפה שלנו כדיירים הוא שיסודות המבנה והקירות החיצוניים
שיתווספו לקירות הקיימים יחזיקו כמה שיותר שנים. האם יש מקום לדון עם היזם בנושא
סוג המלט והפירמה שלו ?
תודה,
דוד
תמ"א 38 - סוג מלט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/09/13
שלום דוד!
ראה תשובתי לך הקודמת. אין שום מניעה לדון עם היזם בנושא ולשאול אותו במה הוא משתמש. לי באופן אישי זה לא נראה חשוב. אני מניח כי יהיה לכם מפקח שיוכל לבדוק שהבניה נעשית כמו שצריך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ראה תשובתי לך הקודמת. אין שום מניעה לדון עם היזם בנושא ולשאול אותו במה הוא משתמש. לי באופן אישי זה לא נראה חשוב. אני מניח כי יהיה לכם מפקח שיוכל לבדוק שהבניה נעשית כמו שצריך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תו תקן
דוד
25/09/13
שלום,
דיירי הבניין בו אני גר נמצאים במשא
ומתן עם יזם לגבי תמא 38. אשמח אם תוכלו לענות לי על מספר שאלות:
1. האם אפשר לדרוש מהיזם שכלל החומרים
בהם ישתמש יהיו בעליתו תקן ?
2. האם קיימים חומרים בהם מקובל להשתמש
בבניה ואשר אינם בעלי תו תקן ?
3. מהו הניסוח המומלץ בחוזה שידאג
שהקבלן ישתמש בחומרים איכותיים ?
בברכה,
דוד
דיירי הבניין בו אני גר נמצאים במשא
ומתן עם יזם לגבי תמא 38. אשמח אם תוכלו לענות לי על מספר שאלות:
1. האם אפשר לדרוש מהיזם שכלל החומרים
בהם ישתמש יהיו בעליתו תקן ?
2. האם קיימים חומרים בהם מקובל להשתמש
בבניה ואשר אינם בעלי תו תקן ?
3. מהו הניסוח המומלץ בחוזה שידאג
שהקבלן ישתמש בחומרים איכותיים ?
בברכה,
דוד
תמ"א 38 - תו תקן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/09/13
דוד שלום!
אין מניעה במסגרת ההסכם והמפרט המוסכם מול היזם לדרוש ממנו להשתמש רק בחומרים בעלי תו תקן , מקום שיש כאלו, או בחומרים אחרים אשר חשוב לכם שישתמש בהם. את הניסוח תשאיר לעורך הדין המייצג אותכם. אני אנסה לבדוק לך לגבי השאלה השניה. בכל מקרה- כל החומרים עוברים בדיקה של מכון התקנים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין מניעה במסגרת ההסכם והמפרט המוסכם מול היזם לדרוש ממנו להשתמש רק בחומרים בעלי תו תקן , מקום שיש כאלו, או בחומרים אחרים אשר חשוב לכם שישתמש בהם. את הניסוח תשאיר לעורך הדין המייצג אותכם. אני אנסה לבדוק לך לגבי השאלה השניה. בכל מקרה- כל החומרים עוברים בדיקה של מכון התקנים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 הסכמה
מיכל
24/09/13
לבנין 4 כניסות וכולם רשומים בחלקה, יש 100 תת חלקות. האם נדרש הסכמת כל הכניסות או אפשר לפצל
תמ"א 38 - הסכמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/09/13
שלום מיכל!
בעיקרון במקרה בו מדובר בבנין מורכב החוק מאפשר לראות בכל כניסה כבנין נפרד לענין הרוב הנדרש. אבל צריך לבדוק זאת יותר ביסודיות ובאופן פרטני.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון במקרה בו מדובר בבנין מורכב החוק מאפשר לראות בכל כניסה כבנין נפרד לענין הרוב הנדרש. אבל צריך לבדוק זאת יותר ביסודיות ובאופן פרטני.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט עו"ד ושכר מפקח בנייה
ינון
23/09/13
שלום,
מה טווח שכ"ט מקובל לעו"ד המלווה תמ"א 38 המייצג את הדיירים ?
כמו כן, מה טווח השכר המקובל למפקח בנייה ?
מדובר בבניין בת"א בן 4 קומות (16 דירות)
תודה רבה
מה טווח שכ"ט מקובל לעו"ד המלווה תמ"א 38 המייצג את הדיירים ?
כמו כן, מה טווח השכר המקובל למפקח בנייה ?
מדובר בבניין בת"א בן 4 קומות (16 דירות)
תודה רבה
תמ"א 38 - שכ"ט עו"ד ומפקח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/09/13
ינון שלום!
לעו"ד בממוצע 70,000 ש"ח. אבל תלוי גם במורכבות של ההסכם ושל הזכויות ומה המטלות החלות על ב"כ הבעלים.
לגבי מפקח - בערך 5000 ש"ח לחודש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לעו"ד בממוצע 70,000 ש"ח. אבל תלוי גם במורכבות של ההסכם ושל הזכויות ומה המטלות החלות על ב"כ הבעלים.
לגבי מפקח - בערך 5000 ש"ח לחודש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 ללא ממד?
אדל
22/09/13
תמ"א 38 ללא ממ"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/09/13
אדל שלום!
החוק קובע כי חייבים לבנות ממד לכל אחת מהדירות הקיימות במידה ומנצלים את הוראות התמ"א ומגדילים את שטחי הדירות. במידה ואין תוספת שטחים לדירות (למעט מרפסות) אז אין חובה לבנות ממד לדירות הקיימות. עדין יש חובה לבנות ממדים בדירות החדשות שיבנו. במקרה כזה היזם מחזק לפחות 50% משטחי הקירות שיורדים מתחת לממדים החדשים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
החוק קובע כי חייבים לבנות ממד לכל אחת מהדירות הקיימות במידה ומנצלים את הוראות התמ"א ומגדילים את שטחי הדירות. במידה ואין תוספת שטחים לדירות (למעט מרפסות) אז אין חובה לבנות ממד לדירות הקיימות. עדין יש חובה לבנות ממדים בדירות החדשות שיבנו. במקרה כזה היזם מחזק לפחות 50% משטחי הקירות שיורדים מתחת לממדים החדשים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא וחנייה
שי
18/09/13
בבניין שלנו מתוכנן פרוייקט תמא 38א
לנו ולשתי דירות נוספות יש חנייה בטאבו
לפי הייזם אין מחובתו לדאוג לנו לחנייה לאחר ביצוע הפרוייקט אלא רק לדירות החדשות שייבנו
מה אומר החוק בנושא?
חג שמח
לנו ולשתי דירות נוספות יש חנייה בטאבו
לפי הייזם אין מחובתו לדאוג לנו לחנייה לאחר ביצוע הפרוייקט אלא רק לדירות החדשות שייבנו
מה אומר החוק בנושא?
חג שמח
תמ"א 38 - חניה בטאבו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/09/13
שי שלום! החוק מאוד ברור - החניות שלכם והיזם לא יכול לגעת בהם או לקחת אותם מכם אלא בהסכמתכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז הדיירים הנדרש לתמ"א 38 לפי תיקון וסוג העבודה
ניר
18/09/13
שלום,
אולי זה רק אני אבל זה מאוד מבלבל להבין מה אחוז הדיירים המסכימים הנדרש לביצוע תמ"א 38.
יש תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, תמ"א 38/3
ויש כמובן את סוג העבודות במסגרת התמ"א המשתרע בין חיזוק בלבד, עובר דרך תוספות בנייה שונות וכלה בפינוי בינוי.
אני אהיה אסיר תודה אם תוכלו להכין טבלה שמראה מהו אחוז הדיירים הנדרשים להסכים בכל סוג תמ"א (סוג התיקון) וסוג העבודה שיבוצע במסגרת אותה תמ"א - היתר.
בקישור הבא יש התחלה טובה אבל אני לא יודע כמה המידע מעודכן או נכון.
http://www.adatolaw.co.il/%D7%90%D7%97%D7%95%D7%96_%D7%94%D7%A1%D7%9B%D7%9E%D7%94_%D7%9C%D7%AA%D7%9E%D7%90_38
נ.ב יהיה נהדר אם תוכלו להפנות גם ללשון החוק.
תודה רבה וחג שמח!
ניר
אולי זה רק אני אבל זה מאוד מבלבל להבין מה אחוז הדיירים המסכימים הנדרש לביצוע תמ"א 38.
יש תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, תמ"א 38/3
ויש כמובן את סוג העבודות במסגרת התמ"א המשתרע בין חיזוק בלבד, עובר דרך תוספות בנייה שונות וכלה בפינוי בינוי.
אני אהיה אסיר תודה אם תוכלו להכין טבלה שמראה מהו אחוז הדיירים הנדרשים להסכים בכל סוג תמ"א (סוג התיקון) וסוג העבודה שיבוצע במסגרת אותה תמ"א - היתר.
בקישור הבא יש התחלה טובה אבל אני לא יודע כמה המידע מעודכן או נכון.
http://www.adatolaw.co.il/%D7%90%D7%97%D7%95%D7%96_%D7%94%D7%A1%D7%9B%D7%9E%D7%94_%D7%9C%D7%AA%D7%9E%D7%90_38
נ.ב יהיה נהדר אם תוכלו להפנות גם ללשון החוק.
תודה רבה וחג שמח!
ניר
תמ"א 38 - אחוז נדרש
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/09/13
שלום ניר!
הטבלה אליה אתה מפנה אינה מעודכנת.
כדי לפשט אומר כי אנו דנים רק בפרויקטים של תמ"א בהם מוסיפים דירות חדשות. זו הצורה השכיחה הקיימת.
דירות חדשות ניתן להוסיף בשני מצבים:
1. תוספת דירות לבנין קיים, בדרך של תוספת קומות ו/או הוספת דירה בקומת עמודים.
2. תוספת דירות על ידי הריסת הבנין הקיים ובנית בנין חדש גדול יותר.
המצב הראשון נקרא בלשון העממית תמ"א 38/1 והמצב השני נקרא 38/2. [ תמ"א 38/3 או תיקון מס' 3 לתמ"א 38 מוסיף זכויות בניה כתמריץ אבל לא יוצר מצב שלישי].
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) קובע כי לצורך המצב הראשון של תוספת בניה נדרש רוב של 2/3 מבלעי הדירות המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף (סעיף 5(א)) ואילו לצורך המצב השני (הריסה ובניה) צריך רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף.
שים לב שבכל מקרה הרוב הנדרש אינו סוף פסוק אלא רק מפתח הכניסה להגיש תביעה המתבררת בפני המפקח על בתים משותפים כנגד הדיירים הסרבנים, על מנת לאכוף עליהם את הוראות ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הטבלה אליה אתה מפנה אינה מעודכנת.
כדי לפשט אומר כי אנו דנים רק בפרויקטים של תמ"א בהם מוסיפים דירות חדשות. זו הצורה השכיחה הקיימת.
דירות חדשות ניתן להוסיף בשני מצבים:
1. תוספת דירות לבנין קיים, בדרך של תוספת קומות ו/או הוספת דירה בקומת עמודים.
2. תוספת דירות על ידי הריסת הבנין הקיים ובנית בנין חדש גדול יותר.
המצב הראשון נקרא בלשון העממית תמ"א 38/1 והמצב השני נקרא 38/2. [ תמ"א 38/3 או תיקון מס' 3 לתמ"א 38 מוסיף זכויות בניה כתמריץ אבל לא יוצר מצב שלישי].
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) קובע כי לצורך המצב הראשון של תוספת בניה נדרש רוב של 2/3 מבלעי הדירות המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף (סעיף 5(א)) ואילו לצורך המצב השני (הריסה ובניה) צריך רוב של 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף.
שים לב שבכל מקרה הרוב הנדרש אינו סוף פסוק אלא רק מפתח הכניסה להגיש תביעה המתבררת בפני המפקח על בתים משותפים כנגד הדיירים הסרבנים, על מנת לאכוף עליהם את הוראות ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב שטחים
איקס
17/09/13
שלום רב
במבנה קטן מימדים אשר רשום בנסח הטאבו כ200 מטרים הכולל 2 יחידות דיור מעל קומת מחסנים
האם חייב לעמוד בתנאי של 400 מטרים לאישור תמא 38?
במבנה קטן מימדים אשר רשום בנסח הטאבו כ200 מטרים הכולל 2 יחידות דיור מעל קומת מחסנים
האם חייב לעמוד בתנאי של 400 מטרים לאישור תמא 38?
תמ"א 38- חישוב שטחים.
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/09/13
ראה את התשובה לשאלה הקודמת שלך.
אילן
אילן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תנאי לביצוע תמ"א 38
איקס
17/09/13
שלום רב
האם מבנה בגודל 250 מטרים הכולל שתי קומות (שתי יחידות דיור סה"כ) שמעל קומת מס"ד(מחסנים ומקלט) עומד בתנאי אישור לביצוע תמ"א 38?
תודה על עזרתכם
האם מבנה בגודל 250 מטרים הכולל שתי קומות (שתי יחידות דיור סה"כ) שמעל קומת מס"ד(מחסנים ומקלט) עומד בתנאי אישור לביצוע תמ"א 38?
תודה על עזרתכם
תמ"א 38 - תנאי לתמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/09/13
שלום לאיקס!
סעיף 12 לתמ"א 38 קובע כי על בנינים שנבע בתוכנית מפורטת שחלה עליהם שגובה לא עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עלה על 400 מ"ר עיקרי ושירות אז לא ינתנו תמריצי התמ"א , קרי תוספת הזכויות.
מה שבודקים זה מה התוכניות החלות קובעות ולא מה בנוי בפועל. לכן אתה צריך לבדוק את התוכניות. במידה ויעלה שם כי ניתן על פיהם לבנות מעל 2 קומות וכן מעל 400 מ"ר עיקרי ושירות אז אתם זכאים לתמריצים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
סעיף 12 לתמ"א 38 קובע כי על בנינים שנבע בתוכנית מפורטת שחלה עליהם שגובה לא עולה על 2 קומות ושטחם הכולל אינו עלה על 400 מ"ר עיקרי ושירות אז לא ינתנו תמריצי התמ"א , קרי תוספת הזכויות.
מה שבודקים זה מה התוכניות החלות קובעות ולא מה בנוי בפועל. לכן אתה צריך לבדוק את התוכניות. במידה ויעלה שם כי ניתן על פיהם לבנות מעל 2 קומות וכן מעל 400 מ"ר עיקרי ושירות אז אתם זכאים לתמריצים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פגיעה בפרטיות-תמ"א 38
טל
17/09/13
שלום
אני גרה בבניין שעובר כרגע תמ"א,אני שוכרת דירה בסכום נמוך מהרגיל עקב השיפוץ,לפני שלושה וחצי חודשים ניגש אליי מפקח הביהיין וביקש לסגור חדר אחד לדלושה שבועות על מנת להפוך אותו לחיזוק ממד,החדר הזה היה חדר ילדים וכרגע הם מפוזרים עם כל הצעצועים שלהם בכל הבית ואין להם פינה משלהם שהחדר הזה היה כאחד התנאים לשכירות מכייון שהוא התאים לנו מבחינת נוחות,החדר הזה סגור עם קיר גבס כבר שלושה וחצי חודשים,כל הזמן מורחים אותנו ומספרים לנו קשקושים כדי למשוך זמן...אין עם מי לדבר כל הזמן מתעלמים ואומרים נעשה את זה בהקדם היום התבשרתי שאין אישורים להמשך הבנייה, מה האפשרוחות שלי האם כדי לי לתבוע בתביעות קטנות? חשוב לציין כי בעלת הדירה נותנת גיבוי מלא לכל צעד שננקוט
אשמח לקבל תשובה
תודה וחג שמח
אני גרה בבניין שעובר כרגע תמ"א,אני שוכרת דירה בסכום נמוך מהרגיל עקב השיפוץ,לפני שלושה וחצי חודשים ניגש אליי מפקח הביהיין וביקש לסגור חדר אחד לדלושה שבועות על מנת להפוך אותו לחיזוק ממד,החדר הזה היה חדר ילדים וכרגע הם מפוזרים עם כל הצעצועים שלהם בכל הבית ואין להם פינה משלהם שהחדר הזה היה כאחד התנאים לשכירות מכייון שהוא התאים לנו מבחינת נוחות,החדר הזה סגור עם קיר גבס כבר שלושה וחצי חודשים,כל הזמן מורחים אותנו ומספרים לנו קשקושים כדי למשוך זמן...אין עם מי לדבר כל הזמן מתעלמים ואומרים נעשה את זה בהקדם היום התבשרתי שאין אישורים להמשך הבנייה, מה האפשרוחות שלי האם כדי לי לתבוע בתביעות קטנות? חשוב לציין כי בעלת הדירה נותנת גיבוי מלא לכל צעד שננקוט
אשמח לקבל תשובה
תודה וחג שמח
תמ"א 38 - פגיעה בפרטיות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/09/13
טל שלום! לא יודע מה קובע בידוק ההסכם בינך ובין בעלת הבית. אני מבין שאת ידעת מראש שתגרם אי נוחות מסוימת בגלל העבודות. לגבי סגירת החדר- אם אין לכך ביטוי בהסכם השכירות אז מדובר בהפרה מצד בעלת הבית או לפחות את יכולה לדבר עימה שתוריד עוד את המחיר. אני חושב שבעלת הבית לא יכולה רק לתת גיבוי אלא גם צריכה לקחת אחריות מסוימת על המצב.
לא ברור לי מה זה אין אישורים להמשך הבניה- אני מניח שהם התחילו לבנות מכוח היתר בניה שקיבלו. אם יש בעיה עם היזם אני מציע שתתעדכני עם ועד הבית. בכל מקרה וכל עוד הרעש והמפגע נסבל מבחינתך אני מציע שתדברי עם בעלת הבית על הפחתה נוספת של דמי השכירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור לי מה זה אין אישורים להמשך הבניה- אני מניח שהם התחילו לבנות מכוח היתר בניה שקיבלו. אם יש בעיה עם היזם אני מציע שתתעדכני עם ועד הבית. בכל מקרה וכל עוד הרעש והמפגע נסבל מבחינתך אני מציע שתדברי עם בעלת הבית על הפחתה נוספת של דמי השכירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף
איקס
16/09/13
שלום רב
כל הכבוד על הפורום המדהים אני מאמין שהוא מסייע להמון אנשים
האם ניתן לבצע פירוק או הסבת בית משותף בעל תקנון מצוי
ללא הסכמת דיירים לבית מורכב?
כל הכבוד על הפורום המדהים אני מאמין שהוא מסייע להמון אנשים
האם ניתן לבצע פירוק או הסבת בית משותף בעל תקנון מצוי
ללא הסכמת דיירים לבית מורכב?
תמ"א 38 - בית משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/09/13
תודה רבה על המחמאות. זה באמת מחמם את הלב.
"בית מורכב" מוגדר בסעיף 59 לחוק המקרקעין כבית משותף המורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים.
אני מניח כי אתה שואל את השאלה לגבי תחולת חוק החיזוק על הבית מקום שרק "צד" אחד מסכים.
אם אותו בית עונה על הגדרת "בית מורכב" כמו שציינתי למעלה, ועומד בתנאים נוספים הקבועים בחוק החיזוק ובהם- כי אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב; וכן - כי ניתן לבצע את החיזוק של המנה או האגף מבלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב.
אם עומדים בתנאים אלו ויש את הרוב הדרוש אז אפשר לצאת לדרך.
למעשה לא מבצעים פירוק ולא מסיבים בית משותף לבית מורכב. הגדרת בית מורכב היא עובדתית בלבד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
"בית מורכב" מוגדר בסעיף 59 לחוק המקרקעין כבית משותף המורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים.
אני מניח כי אתה שואל את השאלה לגבי תחולת חוק החיזוק על הבית מקום שרק "צד" אחד מסכים.
אם אותו בית עונה על הגדרת "בית מורכב" כמו שציינתי למעלה, ועומד בתנאים נוספים הקבועים בחוק החיזוק ובהם- כי אין בביצוע העבודה במבנה או באגף כדי לפגוע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף אחר בבית המורכב; וכן - כי ניתן לבצע את החיזוק של המנה או האגף מבלי לבצע חיזוק כאמור של מבנה או אגף אחר בבית המורכב.
אם עומדים בתנאים אלו ויש את הרוב הדרוש אז אפשר לצאת לדרך.
למעשה לא מבצעים פירוק ולא מסיבים בית משותף לבית מורכב. הגדרת בית מורכב היא עובדתית בלבד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יחס בנייה בתמ"א 2/38
שלמה
16/09/13
מהו יחס הבנייה המקובל בין ישן לחדש בתמ"א 2/38 בצפון רמת גן? (שכונת גפן).
לפי היחס הזה, מידע מהעירייה כמה ניתן לבנות ושטח הדירות הישנות ניתן לחשב את התוספת (או לא) שמגיעה לכל דירה מבלי להזדקק לטובות של יזמים.
לפי היחס הזה, מידע מהעירייה כמה ניתן לבנות ושטח הדירות הישנות ניתן לחשב את התוספת (או לא) שמגיעה לכל דירה מבלי להזדקק לטובות של יזמים.
תמ"א 38 - יחס בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/09/13
שלמה שלום! רמת גן בדרך כלל מאפשרת יחס של 1:3 בין ישן לחדש. לגבי שטח כל דירה זה מאוד תלוי בשטח המגרש, בזכויות הקיימות, ובקווי הבנין. יש לעיריה אתר הנדסי מצוין ואתה יכול להעזר בו באופן יותר מדויק לפי כתובתך או לגשת למחלקת הנדסה ולברר מה הזכויות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
