פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
היתר בניה ניתן ב 1 לינואר 1980
עמנואל
10/08/13
דיירי הבית המשותף בו אני מתגורר בהרצליה מעוניינים לבצע פרוייקט במסגרת תמא 38. הבעיה שהיתר הבניה ניתן ב 1/1/1980. האם ישנה דרך משפטית או אחרת לקבל היתר לביצוע הפרויקט במסגרת תמא 38 או שכל הדלתות נסגרו בפנינו?
תמ"א 38 - מועד קבלת היתר הבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/08/13
היי! הוראות התמ"א קובעות כי תמריצי התמ"א יחולו על בנינים קיימים אשר היתר לבניייתם הוצא קודם ל- 1.1.1980. צריך לבחון היטב את תאריך ההיתר על מנת לוודא שהמועד בו ניתן הוא אכן 1.1.1980. בכל מקרה- אם הבנין נבנה שלא לפי תקן רעידות אדמה הייתי מנסה מול העיריה לקבל את הזכויות. ניתן לטעון שאישור הוועדה להיתר ניתן עוד קודם ולכן מועד החתימה הוא שרירותי, כי זו תכלילת התמ"א ועוד טענות. מה שכן - לא בטוח שתקבלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהו הדין כאשר ישנה הצמדה של רכוש משותף לדירה פלונית
דניאל
08/08/13
שלום רב,
אצלנו ישנה התעניינות בתמא 38/2 (פינוי בינוי) אך בבניין ישנה דירה בקומה אחרונה, אשר חלקת הגג שמעליה הוחרגה מן הרכוש המשותף והוצמדה לאותה הדירה. מהו הדין במקרה שבעלי הדירה הנ"ל הנו חלק מקבוצת המיעוט המסרבת לתמא 38?
האם ניתן בכלל לכפות על מיעוט שכזה את התוכנית?
תודה רבה מראש
אצלנו ישנה התעניינות בתמא 38/2 (פינוי בינוי) אך בבניין ישנה דירה בקומה אחרונה, אשר חלקת הגג שמעליה הוחרגה מן הרכוש המשותף והוצמדה לאותה הדירה. מהו הדין במקרה שבעלי הדירה הנ"ל הנו חלק מקבוצת המיעוט המסרבת לתמא 38?
האם ניתן בכלל לכפות על מיעוט שכזה את התוכנית?
תודה רבה מראש
תמ"א 38 - כפית דייר בקומת הגג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/08/13
מצטער לאכזב אבל אתם די תלויים ברצון של אותו דייר. הוראות החוק מאפשרות לכפות עליו את ההסכם גם אם לא מסכים רק אם יש שימוש ברכוש משותף ולא ברכוש פרטי. כן מציע לבדוק טוב בנסח ובתקנון שהגג באמת רכושו הפרטי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מע"מ על תשומות בניה
אבי
06/08/13
ישנה בעית מיסוי בתמ"א 2 הריסה ובינוי והיא מע"מ על תשומות בניה שערכו מגיע ל 100000 ש"ח לדירה של כ 110 מ"ר וזה מה שהורס את האופציה לביצוע תמ"א 2
זכויות הבניה לפי חוק תמ"א אינן מספיקות בכדי לכסות סכום זה . למשל אם יש בניין של 14 דיירים 4 בקומה נופל סכום של 1.4 מיליון שעוצר את הכדאיות כי אין מספיק זכויות בנייה לכיסוי הנ"ל בחוק התמ"א , פשוט חסרה קומה .
מדוע המדינה לא משכילה להבין הנ"ל ובכלל נראה כי בעייה זו גוררת
את בעלי הדירות להוסיף 2.5 קומות על בניינים רעועים ..
לא נראה הגיוני , המדינה לא רואה זאת ?
בפער של קומה אחת ניתן להקים בניין חדש עם חניות ועם כל המשתמע.
ראיתי איזה הצעת חוק של ח"כ אמנון כהן (מרץ השנה) בעניין מדוע זה תקוע ?
זכויות הבניה לפי חוק תמ"א אינן מספיקות בכדי לכסות סכום זה . למשל אם יש בניין של 14 דיירים 4 בקומה נופל סכום של 1.4 מיליון שעוצר את הכדאיות כי אין מספיק זכויות בנייה לכיסוי הנ"ל בחוק התמ"א , פשוט חסרה קומה .
מדוע המדינה לא משכילה להבין הנ"ל ובכלל נראה כי בעייה זו גוררת
את בעלי הדירות להוסיף 2.5 קומות על בניינים רעועים ..
לא נראה הגיוני , המדינה לא רואה זאת ?
בפער של קומה אחת ניתן להקים בניין חדש עם חניות ועם כל המשתמע.
ראיתי איזה הצעת חוק של ח"כ אמנון כהן (מרץ השנה) בעניין מדוע זה תקוע ?
תמ"א 38 - מעמ
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/08/13
צודק אבל שים לב שגם לגבי תמא רגילה המחוקק אומנם העניק פטור מתשלום מעמ על שירותי הבניה הניתנים לטובת החיזוק אבל במקביל הוא אינו מתיר לקבב את התשומות מכל ההוצאות שיוציא עבור שרותי החיזוק. כך שהתועלת/הפסד היא יחסית לא גבוהה. על דירות היזם ממילא אין פטור בשני הצדדים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עלות מפקח בניה מטעם הדיירים
רן
04/08/13
אנחנו בניין בתל-אביב של 8 דירות והגענו להסכמה עם היזם על הריסה ובניית 18 דירות בסה"כ במסגרת תמ"א 38/2.
נרא שכל המפקחים שפגשנו שומעים שהיזם משלם ומיד מקפיצים את המחיר. מהו סכום הגיוני לפיקוח מטעם הדיירים ל 8 דירות?
כמה נהוג לקחת על יעוץ במו"מ על המפרט?
תודה
נרא שכל המפקחים שפגשנו שומעים שהיזם משלם ומיד מקפיצים את המחיר. מהו סכום הגיוני לפיקוח מטעם הדיירים ל 8 דירות?
כמה נהוג לקחת על יעוץ במו"מ על המפרט?
תודה
תמ"א 38- שכר מפקח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/08/13
שכר סביר של מפקח הוא 5,000- 6,000 ש"ח לחודש לתקופת הפרויקט. מפקח יקח עוד שכר של חודש על בדיקת המפרט (בתנאי שמתקשרים עימו לכל הפרויקט) או לחילופין אפשר להעזר באדריכל בתעריף דומה או טיפה יקר יותר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחריות חוק מכר
אורי עינבל
03/08/13
שלום
ראיתי תשובה "כן" לגבי חוק מכר דירות/תמ"א38
מבקש לחדד את השאלה:
האם הקבלן כפוף לתקופת הבדק ולאחריות בתום תקופת הבדק לגבי תוספות הבניה בדירות הקיימות (לגבי הדיירים הקיימים), ולנזקים עתידיים בדירות הקיימות שעשויים להגרם מתוספות הבניה שנעשו. כמו גם לרכוש משותף חדש או מחודש (מעלית למשל)
אודה לתשובה הכוללת סימוכין
בברכה
אורי עינבל, מהנדס
ראיתי תשובה "כן" לגבי חוק מכר דירות/תמ"א38
מבקש לחדד את השאלה:
האם הקבלן כפוף לתקופת הבדק ולאחריות בתום תקופת הבדק לגבי תוספות הבניה בדירות הקיימות (לגבי הדיירים הקיימים), ולנזקים עתידיים בדירות הקיימות שעשויים להגרם מתוספות הבניה שנעשו. כמו גם לרכוש משותף חדש או מחודש (מעלית למשל)
אודה לתשובה הכוללת סימוכין
בברכה
אורי עינבל, מהנדס
תמ"א 38 - אחריות בדק
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/08/13
אורי שלום! מתנצל שנשכחת קצת, כנראה עקב המעבר לאתר החדש ההודעה שלך נשארה מאחור.
בכל מקרה- חוק המכר (דירות) מסדיר את נושא האחריות לבדק בין מוכר לקונה. על פי ההגדרות בחוק זה נראה שהיזם אינו בגדר מוכר ובעל הדירה אינו בגדר קונה. לכן הוראות החוק הנ"ל אינן חלות על שטחי ההרחבה של הדירות הקיימות. זה עדין לא אומר שהיזם אינו אחראי לליקוי בניה. קודם כל צריך לראות מה ההסכם בינכם קובע. בכל מקרה אפשר להגיש תביעה כנגדו בגין ליקויי בניה על פי פקודת הנזיקין ו/או על פי דיני החוזים הכלליים. נכון שהדייר אינו נהנה מהתקופות ומהחזקות שבחוק המכר דירות אבל עדין אם יוכיח כי קיים ליקוי וכי הליקוי נגרם בגלל עבודות היזם הוא יזכה בתביעתו. התשובה הנ"ל נכונה גם לגבי שטחי ההרחבה וגם לגבי נזקים שנגרמו בדירה המקורית.
לגבי הרכוש המשותף- מעבר למה שנכתב קודם וחל גם על שטחים אלו- הרכוש המשותף משמש גם את הדיירים החדשים כלפיהם חב היזם בהתאם לחוק המכר דירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בכל מקרה- חוק המכר (דירות) מסדיר את נושא האחריות לבדק בין מוכר לקונה. על פי ההגדרות בחוק זה נראה שהיזם אינו בגדר מוכר ובעל הדירה אינו בגדר קונה. לכן הוראות החוק הנ"ל אינן חלות על שטחי ההרחבה של הדירות הקיימות. זה עדין לא אומר שהיזם אינו אחראי לליקוי בניה. קודם כל צריך לראות מה ההסכם בינכם קובע. בכל מקרה אפשר להגיש תביעה כנגדו בגין ליקויי בניה על פי פקודת הנזיקין ו/או על פי דיני החוזים הכלליים. נכון שהדייר אינו נהנה מהתקופות ומהחזקות שבחוק המכר דירות אבל עדין אם יוכיח כי קיים ליקוי וכי הליקוי נגרם בגלל עבודות היזם הוא יזכה בתביעתו. התשובה הנ"ל נכונה גם לגבי שטחי ההרחבה וגם לגבי נזקים שנגרמו בדירה המקורית.
לגבי הרכוש המשותף- מעבר למה שנכתב קודם וחל גם על שטחים אלו- הרכוש המשותף משמש גם את הדיירים החדשים כלפיהם חב היזם בהתאם לחוק המכר דירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה בבניין שעתיד לעבור תמא 38
אלי כהן
03/08/13
שלום,
אני מוכר את הדירה שלי לאחר שכל הדיירים חתמו על הסכם תמ"א עם קבלן מסוים. התבקש היתר וכעת הוגשו התנגדויות . האם אני אמור לשלם לעריה היטל השבחה כאשר אני מוכר כעת את דירתי ?
אני מוכר את הדירה שלי לאחר שכל הדיירים חתמו על הסכם תמ"א עם קבלן מסוים. התבקש היתר וכעת הוגשו התנגדויות . האם אני אמור לשלם לעריה היטל השבחה כאשר אני מוכר כעת את דירתי ?
תמ"א 38 - היטל השבחה
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/08/13
שלום רב,
באופן עקרוני לא אמורה להיות חבות בהיטל השבחה.
לא ניתן ליתן ייעוץ פרטני בנושא כה חשוב באמצעות הפורום ואתה זקוק לקבל ייעוץ פרטני טרם ביצוע העסקה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
* תומר יפת - וידאו
באופן עקרוני לא אמורה להיות חבות בהיטל השבחה.
לא ניתן ליתן ייעוץ פרטני בנושא כה חשוב באמצעות הפורום ואתה זקוק לקבל ייעוץ פרטני טרם ביצוע העסקה.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
* תומר יפת - וידאו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי בעלות על דירה
המתלבטת
30/07/13
שלום רב,
אני מתגוררת בדירה הרשומה על שם אמי ואשר העבירה לי אותה במתנה. שנים אני מתגורר בדירה ועד כה לא בצעתי את השינוי ברשומות, כלומר הדירה עדיין על שמה. עתה אנו בבניין עומדים לקראת חתימה עם יזם לקראת פרוייקט תמ"א 38/2. שאלתי היא, מבחינה מיסויית האם כדאי לי לעשות כעת את השינוי או לחכות לאחר תום הפרוייקט (שיארך מס' שנים)? וכן, במידה ואעשה זאת בסמוך מאד לחתימת ההסכם, האם שינוי זה יגרום עלות מסויימת כמס כזה או אחר?
תודה מראש
אני מתגוררת בדירה הרשומה על שם אמי ואשר העבירה לי אותה במתנה. שנים אני מתגורר בדירה ועד כה לא בצעתי את השינוי ברשומות, כלומר הדירה עדיין על שמה. עתה אנו בבניין עומדים לקראת חתימה עם יזם לקראת פרוייקט תמ"א 38/2. שאלתי היא, מבחינה מיסויית האם כדאי לי לעשות כעת את השינוי או לחכות לאחר תום הפרוייקט (שיארך מס' שנים)? וכן, במידה ואעשה זאת בסמוך מאד לחתימת ההסכם, האם שינוי זה יגרום עלות מסויימת כמס כזה או אחר?
תודה מראש
תמ"א 38 - העברת זכויות בעלות
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/08/13
שלום רב,
ללא העברת בעלות לא יהא תוקף לחתימתך אלא אימך תידרש לחתום.
בעיקרון, ההשלכות המיסויות הינן זהות שכן הנך מקבלת מתנה מאימך.
עדיין, כיוון שמדובר בעסקה חשובה לך עד למאוד והיבטי המיסוי הנן מרכיב שלא ניתן לזלזל בו, הרי שהייתי מציע לך לא לחסוך בכך ולגשת לייעוץ פרטני ואישי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
ללא העברת בעלות לא יהא תוקף לחתימתך אלא אימך תידרש לחתום.
בעיקרון, ההשלכות המיסויות הינן זהות שכן הנך מקבלת מתנה מאימך.
עדיין, כיוון שמדובר בעסקה חשובה לך עד למאוד והיבטי המיסוי הנן מרכיב שלא ניתן לזלזל בו, הרי שהייתי מציע לך לא לחסוך בכך ולגשת לייעוץ פרטני ואישי.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת חניה במסגרת תמ"א 38
אלי
30/07/13
שלום רב,
זוהי הודעה שניה באותו נושא לאחר שההודעה הראשונה משום מה נמחקה מהפורום, ייתכן ובשל בעיה טכנית.
על כל פנים, בבעלותי דירה בבניין שמיועד לתמא 38. בבניין זה לחלק מהשכנים יש חניה בטאבו ולחלק נוסף, וביניהם אני, אין.
כיום הדבר אינו רלוונטי משום שמדובר ברח' קטן ללא מוצא עם מספיק חניות ציבוריות כך שכל דיירי הרח' מסתדרים.
הבעיה מתחילה בכך שעם ביצוע התמ"א יתווספו דיירים חדשים שיקבלו חניות יחד עם הדירות שירכשו (שיבואו ע"ח החניות הציבוריות). כמו כן סביר להניח שלרוב הדיירים יש יותר מרכב אחד כך שיהיה מאבק על חניות ציבוריות נוספות ובכלל תוספת של דיירים רבים היא פוטנציאל למבקרים ואורחים רבים יותר בבניין - מה שמצמצם עוד יותר את היצע החניות הציבוריות בבניין, אם בכלל יישארו כאלה. בשורה התחתונה על אף שדרוג הדירה עצמה והבניין הרי שמדובר בהרעת תנאים בהיבט של החניה (שהוא היבט מרכז ביותר) - האם ניתן להתנות את חתימתי על התמ"א בקבלת חניה שתירשם על שמי בטאבו? מה המשמעות של סירוב בשל עילה זאת בלבד מבחינת בית המשפט?
יודגש כי אין ברצוני להקשות על הפרויקט או לסחוט הטבות אך מדובר פה בדבר אלמנטרי מבחינתי שירע משמעותית את המצב עבורי.
תודה רבה,
אלי
זוהי הודעה שניה באותו נושא לאחר שההודעה הראשונה משום מה נמחקה מהפורום, ייתכן ובשל בעיה טכנית.
על כל פנים, בבעלותי דירה בבניין שמיועד לתמא 38. בבניין זה לחלק מהשכנים יש חניה בטאבו ולחלק נוסף, וביניהם אני, אין.
כיום הדבר אינו רלוונטי משום שמדובר ברח' קטן ללא מוצא עם מספיק חניות ציבוריות כך שכל דיירי הרח' מסתדרים.
הבעיה מתחילה בכך שעם ביצוע התמ"א יתווספו דיירים חדשים שיקבלו חניות יחד עם הדירות שירכשו (שיבואו ע"ח החניות הציבוריות). כמו כן סביר להניח שלרוב הדיירים יש יותר מרכב אחד כך שיהיה מאבק על חניות ציבוריות נוספות ובכלל תוספת של דיירים רבים היא פוטנציאל למבקרים ואורחים רבים יותר בבניין - מה שמצמצם עוד יותר את היצע החניות הציבוריות בבניין, אם בכלל יישארו כאלה. בשורה התחתונה על אף שדרוג הדירה עצמה והבניין הרי שמדובר בהרעת תנאים בהיבט של החניה (שהוא היבט מרכז ביותר) - האם ניתן להתנות את חתימתי על התמ"א בקבלת חניה שתירשם על שמי בטאבו? מה המשמעות של סירוב בשל עילה זאת בלבד מבחינת בית המשפט?
יודגש כי אין ברצוני להקשות על הפרויקט או לסחוט הטבות אך מדובר פה בדבר אלמנטרי מבחינתי שירע משמעותית את המצב עבורי.
תודה רבה,
אלי
תמ"א 38 - בעיית חניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/08/13
אלי שלום,
התלבטותך מובנת לי עד למאוד.
קשה לרבע מעגל...
החיסרון של קידום הפרוייקט הוא כפי שאמרת עומס על החניות וכנראה שאין לכך פיתרון.
ככל שלא תחתום הרי שתיתבע מול המפקחת על הבתים המשותפים וכמו שזה נראה על פניו, ככל הנראה התביעה תתקבל.
כמובן שניתן להתנות חתימה בקבלת חניה - אך כנראה אם הדבר היה אפשרי כבר היו מציעים לכם קודם לכן.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
התלבטותך מובנת לי עד למאוד.
קשה לרבע מעגל...
החיסרון של קידום הפרוייקט הוא כפי שאמרת עומס על החניות וכנראה שאין לכך פיתרון.
ככל שלא תחתום הרי שתיתבע מול המפקחת על הבתים המשותפים וכמו שזה נראה על פניו, ככל הנראה התביעה תתקבל.
כמובן שניתן להתנות חתימה בקבלת חניה - אך כנראה אם הדבר היה אפשרי כבר היו מציעים לכם קודם לכן.
בהצלחה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מבנה חד-קומתי עם זכויות של 4 קומות
מנחם
30/07/13
שלום רב
במגרש עם זכויות בניה של 4 קומות קים היום מבנה חד-קומתי. האם יאשרו לי להרוס את המבנה ולבנות במקומו 4 קומות + 2 וחצי קומות במסגרת תמ"א 38 ? תודה מראש
במגרש עם זכויות בניה של 4 קומות קים היום מבנה חד-קומתי. האם יאשרו לי להרוס את המבנה ולבנות במקומו 4 קומות + 2 וחצי קומות במסגרת תמ"א 38 ? תודה מראש
תמ"א 38 - זכויות בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
04/08/13
שלום רב,
הדבר הכי נכון לעשות הוא לגשת לרשות ולבקש דף מידע תיכנוני שיתן לך בדיוק את התשובה.
לפחות לכאורה, אינך עומד בדרישות תמ"א 38 אך הדבר מצריך כמובן בדיקה פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
הדבר הכי נכון לעשות הוא לגשת לרשות ולבקש דף מידע תיכנוני שיתן לך בדיוק את התשובה.
לפחות לכאורה, אינך עומד בדרישות תמ"א 38 אך הדבר מצריך כמובן בדיקה פרטנית.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בנייה
נאוה
24/07/13
1)קבלנו הצעות מיזמים לעשות תמ"א 38 .לאחר שהם בררו נאמר להם שהם יוכלו לבנות3 דירות
בקומה ולהוסיף 3.5 קומות על ה-3 הקיימות+ דירת קרקע. בבנין יש כיום 6 דירות
בסה"כ.
הלכתי לעיריית הרצליה ונאמר לי שניתן לבנות רק 2 דירות בקומה לפי
התב"ע.
האם זה יתכן? מה לגבי ההקלות של התמ"א?
אגב שטח החצר הוא 1030 מ"ר
ושטח קומה כיום כ-244 מ"ר
בקומה ולהוסיף 3.5 קומות על ה-3 הקיימות+ דירת קרקע. בבנין יש כיום 6 דירות
בסה"כ.
הלכתי לעיריית הרצליה ונאמר לי שניתן לבנות רק 2 דירות בקומה לפי
התב"ע.
האם זה יתכן? מה לגבי ההקלות של התמ"א?
אגב שטח החצר הוא 1030 מ"ר
ושטח קומה כיום כ-244 מ"ר
תמ"א 38 - זכויות בניה בהרצליה
עו"ד אילן הלוי
24/07/13
נאוה שלום! קשה לי לתת לך תשובה בלי לדעת כתובת מדויקת של הנכס. בכל מקרה- אם
הנתונים שלך נכונים אז שטח המגרש הוא גדול והבניה עליו יחסית קטנה. נראה כאילו
קיימות זכויות לא מנוצלות מכוח תוכניות בתוקף וזה עוד לפני שלוקחים בחשבון זכויות
מכוח התמ"א. אם הנכס נמצא באזור מגורים ב' לדוגמא אז אפשר לבנות עליו 84% ב-3
קומות. ברוב המקומות העיריה מאפשרת בתוכניות ולפני התמא צפיפות של 8 יח"ד לדונם
ומאפשרים 2 דירות בקומה. יתכן ולאור הניצול הנמוך של המגרש היזם מתכנן להוסיף אגף
נוסף ובו דירה אחת בכל קומה וכן 2.5 קומות נוספות. בכל מקרה- אם קיבלתם את אותו
מתווה ממספר יזמים אז כנראה שזה אפשרי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הנתונים שלך נכונים אז שטח המגרש הוא גדול והבניה עליו יחסית קטנה. נראה כאילו
קיימות זכויות לא מנוצלות מכוח תוכניות בתוקף וזה עוד לפני שלוקחים בחשבון זכויות
מכוח התמ"א. אם הנכס נמצא באזור מגורים ב' לדוגמא אז אפשר לבנות עליו 84% ב-3
קומות. ברוב המקומות העיריה מאפשרת בתוכניות ולפני התמא צפיפות של 8 יח"ד לדונם
ומאפשרים 2 דירות בקומה. יתכן ולאור הניצול הנמוך של המגרש היזם מתכנן להוסיף אגף
נוסף ובו דירה אחת בכל קומה וכן 2.5 קומות נוספות. בכל מקרה- אם קיבלתם את אותו
מתווה ממספר יזמים אז כנראה שזה אפשרי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמא 38 דירת 70 מטר רשומה בטאבו כ-35 מטר
יאיר
23/07/13
שלום,ברשותי דירה בקומת הגג.הדירה המקורית הייתה בגודל 35 מטר, ולאחר אישור העירייה הורחבה בעבר ל-70 מטר.בטאבו הרישום עודנו עבור 35 מטר.האם ביצוע תמ"א 38 לבניין יחזיר את הדירה לגודלה לפי הקבוע בטאבו?
תמ"א 38 - דירה שהורחבה
עו"ד אילן הלוי
24/07/13
יאיר שלום! אני מניח שפושט לא טרחו לעדכן את צו רישום הבית המשותף. אאם הבניה נעשתה בהיתר אז אין מה לדאוג. היזם צריך להתיחס לגודל הדירה הקיימת על פי ההיתר כבסיס שלא יפחת ממנו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זכויות במגרש עם שני בתים 12 ו 12 א
טוביה ב
22/07/13
שלום
בבעלותי בניין בן 3 קומות, דירה בכל קומה ,שתי הקומות מעל קומת עמודים. במגרש בנין שכן,לא צמוד. הבנין השכן הוא חלק מהחלקה.
האם יישום תמ"א 38 , הן לפינוי בינוי והן לתוספת 2.5 קומות מעל הקיים מחייבת את הסכמת בעלי הדירות בבנין השכן ?
בבעלותי בניין בן 3 קומות, דירה בכל קומה ,שתי הקומות מעל קומת עמודים. במגרש בנין שכן,לא צמוד. הבנין השכן הוא חלק מהחלקה.
האם יישום תמ"א 38 , הן לפינוי בינוי והן לתוספת 2.5 קומות מעל הקיים מחייבת את הסכמת בעלי הדירות בבנין השכן ?
תמא 38 - זכויות במגרש עם שני בתים
עו"ד אילן הלוי
22/07/13
טוביה שלום!
מבין שמדור על שני מבנים נפרדים שרשומים על אותה חלקה. לפי חוק החיזוק במקרה כזה די ברוב הדרוש בבנין שלכם בלבד. יחד עם זאת שתי הערות- היתר לפי תמא 38 מחייב פרסום להקלה ובמסגרת זו גם דיירים בבנין השכן יכולים להתנגד מסיבות תכנוניות. הערה שניה- צריך לבדוק תוכנית מוצעת וקווי בנין כאילו כל בנין יושב על חלקה נפרדת. קרי- לבדוק שתכנונית אין לכם בעיה עם זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מבין שמדור על שני מבנים נפרדים שרשומים על אותה חלקה. לפי חוק החיזוק במקרה כזה די ברוב הדרוש בבנין שלכם בלבד. יחד עם זאת שתי הערות- היתר לפי תמא 38 מחייב פרסום להקלה ובמסגרת זו גם דיירים בבנין השכן יכולים להתנגד מסיבות תכנוניות. הערה שניה- צריך לבדוק תוכנית מוצעת וקווי בנין כאילו כל בנין יושב על חלקה נפרדת. קרי- לבדוק שתכנונית אין לכם בעיה עם זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הורה של בעל הדירה
ליאורה
21/07/13
אנחנו בשלב מתקדם לקראת תמ"א 38, כל בעלי הדירות חתמו על הסמכת עו"ד, שהכין חוזה, כל בעלי הדירות מסכימים, אך עדיין לא חתמו על החוזה, אחד מבעלי הדירות אינו מתערב, אך אביו מתערב בצורה אגרסיבית, למרות שהעו"ד הסכים כמעט לכל תיקון שהאב דרש, הוא ממשיך להתווכח גם עם היזם, יש לנו תחושה שהוא רוצה להפיל את כל הפרויקט, האם העובדה שהוא אינו בעל הדירה, ואין לו זכויות בדירה, יכולה לעזור לנו? האם אנו מחויבים להיכנע לכל הגחמות שלו למרות שהוא אינו בעל הדירה? בנו לא מתערב כלל.
תמא 38- התערבות אב
עו"ד אילן הלוי
21/07/13
ליאורה שלום! אם יש לכם את הרוב הדרוש אז לא חייבים את הסכמתו בשלב זה. תתחילו
לחתום על ההסכם ואני מניח שהוא יצטרף בהמשך. אם לא- הוא יחשב כדייר סרבן וניתן לטפל
בהתנגדותו בשלב מאוחר יותר בפני המפקח על בתים משותפים.
בכל מקרה- אני חושב שעורך הדין שלכם צריך להגיד לו "עד כאן" ושיחליט. סה"כ
פרוויקט התמא אמור להיות טוב גם עבורו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לחתום על ההסכם ואני מניח שהוא יצטרף בהמשך. אם לא- הוא יחשב כדייר סרבן וניתן לטפל
בהתנגדותו בשלב מאוחר יותר בפני המפקח על בתים משותפים.
בכל מקרה- אני חושב שעורך הדין שלכם צריך להגיד לו "עד כאן" ושיחליט. סה"כ
פרוויקט התמא אמור להיות טוב גם עבורו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מה עושים במקרה כזה מורכב?
אשר
18/07/13
אני משמש כוועד הבית בבניין בעל 4 קומות ללא דירות גג, 8 דיירים (2 בקומה), כאשר חדר המדרגות כלוא בתוך הבניין בין הדירות ואין מקום לעשות מעלית בו וגם לא בחוץ. הקבלן (שאיתו אנחנו נמצאים בשלב לפני חתימה) הציע לקחת 2מ"ר מכל דירה כדי שיהיה מקום למעלית. דבר המאלץ אותנו ל-100% הסכמה של הדיירים. ישנו דייר אחד, אשר ידוע בבניין כבעייתי באופן סדרתי וגם בפרוייקט הוא מתנגד ובטח לגבי כניסה לדירות.
כאשר אנחנו 7 מתוך 8 אין באפשרותינו לבצע פרוייקט וגם לא לעקוף את אותו דייר מאחר שמדובר בדירתו הפרטית שאליה אנחנו חייבים להיכנס כדי ליצור מקום למעלית.
כולם, חוץ מאותו דייר חתומים על הסכמה עקרונית.
מה ניתן לעשות משפטית? האם פנייה למפקח יכולה לעזור?
כאשר אנחנו 7 מתוך 8 אין באפשרותינו לבצע פרוייקט וגם לא לעקוף את אותו דייר מאחר שמדובר בדירתו הפרטית שאליה אנחנו חייבים להיכנס כדי ליצור מקום למעלית.
כולם, חוץ מאותו דייר חתומים על הסכמה עקרונית.
מה ניתן לעשות משפטית? האם פנייה למפקח יכולה לעזור?
תמא 38 - מקרה מורכב
עו"ד אילן הלוי
25/07/13
שלום אשר! המקרה אכן מורכב. לכאורה צריך הסכמה של כל הדיירים במקרה בו נדרש להשתמש ברכוש פרטי לצורכי התקנת המעלית. לא רואה מה יש להפסיד בתיעה למפקח. ניתן לטעון על התנהגות בחוסר תום לב וכו'. בנוסף לבדוק אם יש לאותו דייר חריגות בניה או נקודות אחרות שאפשר ללחוץ עליו. אילן הלוי, עו"דמנהל פורום תמ"א 38
בניינים סובבי תמ"א 38
מורן
18/07/13
שלום, אשמח להתעדכן לגבי שכנים הסובלים קשות מן הרעש בבניין סמוך בו מתבצע תמ"א 38. נשמע חסר היגיון לחלוטין שהסובבים סובלים מן הרעש שמתחיל כל יום ב6:45 בבוקר עד אחר הצהריים, האבק והלכלוך בעוד לא יוצא להם דבר מלבד בניין סמוך יפה עם יותר דיירים. מה ניתן לעשות בנידון??!
תמ"א 38 - רעש לשכנים
עו"ד אילן הלוי
25/07/13
מורן שלום! אין הבדל בין פרויקט של תמ"א 38 ובין פרויקט בניה רגיל. שני אלו מרעישים וגורמים אי נוחות לסבביבה. אבל כל עוד הם פועלים בשעות בהתאם להיתר הבניה ובעוצמות רעש רגילות לאתר בניה אני לא רואה מה אפשר לעשות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
דגשים להסכם שכט עוד
מאי
17/07/13
שלום רב,הבניין סגר עקרונית (בע"פ) עם קבלן - תמא 38 בבניין. אנחנו מעוניינים להכניס עו"ד לעניין כדי שינסח עימו חוזה בהתאם למוסכם.כעת שלח לנו עורך הדין שלנו הסכם שכ"ט, מהם הנושאים/הדגשים שצריכים להיות בהסכם שכ"ט לדעתך?תודה
תמ"א 38 - הסכם עם עו"ד
עו"ד אילן הלוי
25/07/13
מה שכרו?תשלום באחריות יזם בלבד, גם אם לא יחתם הסכם.תכולת העבודה שלו- גם אחרי ההסכם לבדיקת בטחונות, רישום בית משותף וכו'.אפשרות ניתוק ממנו ובאילו תנאים.
סגירת חלון ולקיחת שטח מהדירה
רורורו
17/07/13
שלום, בבנין שלי מעוניינים לעשות תמא"א 38. אני גרה בקומת הקרקע והדירה שלי פינתית.היתה לנו פגישה על היזם ועו"ד והתברר לנו שבדירה שלנו בכדי לבצע את התמ"א לכל הדירות הם יצטרכו לסגור לי חלון ולקחת מס מטרים מהדירה כי התיכנון שלהם זה לבנות שם דירת גן, ומעלית כלומר הדירה שלי 3 כיווני אויר והיא תהפוך ל 2 כיווני אויר.הם רוצים לתת לי בתמורה עוד מטר למטבח העתידי.אני מתנגדת כי בחלק שהם רוצים לקחת לי יש לי חדר ואני יוצאת מופסדת.מה עושים במקרה כזה? האם אין לי זכות להיתנגד לזה? לא רוצה שיקחו לי צד מהדירה עבור דירת הגן שהם בונים זה לא פייר.יש לי אפשרות להתנגד? לדרוש משהו?הם פוגעים לי בדירה! לוקחים לי שטח וסוגרים לי חלון שזה כיוון אויר עבורי...אשמח לייעוץ
תמ"א 38 - סגירת חלון
עו"ד אילן הלוי
25/07/13
רורורו שלום! אם המצב הוא כמו בתאור בשאלה אז יש לך זכות להתנגד ולסרב לחתום. נראה כי הפגיעה בדירה שלך היא הרבה מעבר לפיצוי המוצע לך. אני לא מכיר את נתוני הפרויקט המתוכנן. אבל אפשר אולי לחשוב על פתרונות תכנוניים אחרים כאלו שלא יקחו לך כיוון אויר או כאלו שיוסיפו יותר שטח לדירה. לא יודע בדיוק - בשביל זה צריך לראות בעיניים את התוכניות. אילן הלוי, עו"דמנהל פורום תמ"א 38
מכירת זכויות על שטח
אבי
07/07/13
שלוםאני הבעלים של דירה בבניין בו התחלנו בהליכי תמא 38.אנחנו בשלב ראשוני של מכרז כעת.האם זה נהוג/מקובל/אפשרי להציע לזוכה במכרז לקבל את הזכויות על הדירה העתידית שלי, תמורת תשלום בסכום מוערך של שווי הדירה העתידית? אם כן, מהו השלב המוקדם ביותר לביצוע עסקה כזו, ומה אמור להיות המחיר לעומת המחיר המשוער העתידי? (דומה, x % פחות?) תודה מראש
תמ"א 38 - מכירת זכויות
עו"ד אילן הלוי
25/07/13
אבי שלום! מתנצל על האיחור בתשובה. אני מבין שהיזם ואתה רוצים להתקשר בהסכם לגבי הדירה העתידית שתקבל. אפשר להסכים על הכל (בתנאי שמדובר על עיסקה חוקית וזו עיסקה חוקית). שני דברים שצריך לברר- שאלת המיסוי ושאלת השווי. לגבי המיסוי- צריך לבדוק ספציפית לגביך ולגבי העסיקה האם יש כאן חיוב במס שבח. לגבי התמורה- המחיר צריך להקבע על ידי היוון שווי הדירה העתידית להיום. כדי לעשות את העסקה יותר קל. תעריכו מה השווי של הדירה היום ללא הפרויקט ומה השווי לאחר סיום הפרויקט. ההפרש הוא הסכום שבו שני הצדדים צריכים להתחלק. אני מעריך שהפחתה של 1/3 מההפרש היא סבירה. אילן הלוי, עו"דמנהל פורום תמ"א 38
קניית דירה מקבלן שעושה תמא 38
יעקב
07/07/13
שלום,אנחנו מתעניינים ברכישת אחת מהדירות שהיזם בונה למכירה בחלק מפרויקט תמ"א 38, היזם בונה על הגג כמה דירות, מתוך הדירה מתוכננות מדרגות לגג שבו הוא אומר שיהיו לנו זכויות לכ-45 מטר מהגג.כנאמר לגג יש עליה מהדירה עצמה וכמו כן גישה מחדר המדרגות המשותף שכן הדוודים והקולטים הסולאריים יהיו (לפי התכניות שראינו) על שאר הגג.האם היזם/קבלן יכול להבטיח לי את הגג?האם אני אוכל לסגור או לתחום את השטח שהובטח? בנייה קלה או בלוקים שחורים?תודה מראש,יעקב
תמ"א 38 - שטח גג
עו"ד אילן הלוי
07/07/13
יעקב שלום! צריך לבדוק מה מופיע בתוכניות לגביהן קיבל את היתר הבניה וכן מה ההתחייבות שלו כלפי הדיירים הקיימים. בכל מקרה אני מניח שעורך הדין שלך יבדוק את הנושאים האלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמ"א 38 לבית פרטי
דוד
05/07/13
שלוםברשותי בית פרטי ישן (וילה) על חצי דונם בהרצליה עם כ 90 מטר בנוי בקומה אחת. היתר בניה מ1955למגרש יש תב"ע לבנות בנין דירות של 3 דירות בשתי קומות על עמודיםבנוסף תוכנית תמ"א 38 חלה על המגרשהאם יש ניתן להחיל את תוכנית תמ"א 38 על מגרש בהנחה שהורסים את הבית הפרטי ובונים בנין דירות?תודה
תמ"א 38 - זכויות על בית צמוד קרקע
עו"ד אילן הלוי
07/07/13
שלום דוד! הוראות התמ"א חלות על כל מבנה קיים שהוצא היתר לבנייתו לפני 1.1.1980. סעיף 11 לתמ"א הוא זה המעניק זכויות בניה נוספות לגביהם אתה בעצם שואל. סעיף 12 לתמ"א קובע כי על בנינים שנקבע בתןוכנית מפורטת שגובהם אינו עולה על 2 קומות ושטחם הכולל (עיקרי ושרות) אינו עולה על 400 מ"ר מתן הזכויות הוא בשיקול דעת הוועדה. אם אתה עומד בתאנים מצטברים אלו, אז גם אם אתה בנוי כבית פרטי לדעתי אתה זכאי לזכויות נוספות מעבר לתוכניות שבתוקף. אני רק לא בטוח, לפי מה שאתה מתאר, שאתה עומד תנאים אלו.
תמיד טוב לגשת לעיריה ולשאול באגף הנדסה שם מה המדיניות שלהם לגבי מתן הזכויות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמיד טוב לגשת לעיריה ולשאול באגף הנדסה שם מה המדיניות שלהם לגבי מתן הזכויות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שאלה בקשר לפינוי בינוי
אלון
05/07/13
שלום
יש לי שאלה - בבניין שאני גר רוצים לעשות פינוי בינוי , היתה אספת דיירים לפני כמה חודשים ושם שאלו מי רוצה להיות בוועד שיארגן את נושא הפרויקט וכמה אמרו שהם רוצים - א) לא היתה הצבעה מי מסכים/מתנגד ב) אין פרוטוקול שמסמיך אותם להיות בוועד .
השאלה האם זה חוקי שאין פרוטוקול מישיבת דיירים? דבר שני מה החוק אומר בקשר לזה ?
עוד שאלה - האם זה נכון שהועד של הבניין (הוועד הרגיל) צריך לספק דוחות לאיפה הולך הכסף + כמה ניכנס ? - מה החוק אומר בנושא הזה?
תודה
יש לי שאלה - בבניין שאני גר רוצים לעשות פינוי בינוי , היתה אספת דיירים לפני כמה חודשים ושם שאלו מי רוצה להיות בוועד שיארגן את נושא הפרויקט וכמה אמרו שהם רוצים - א) לא היתה הצבעה מי מסכים/מתנגד ב) אין פרוטוקול שמסמיך אותם להיות בוועד .
השאלה האם זה חוקי שאין פרוטוקול מישיבת דיירים? דבר שני מה החוק אומר בקשר לזה ?
עוד שאלה - האם זה נכון שהועד של הבניין (הוועד הרגיל) צריך לספק דוחות לאיפה הולך הכסף + כמה ניכנס ? - מה החוק אומר בנושא הזה?
תודה
תמ"א 38 - פרוטוקול
עו"ד אילן הלוי
07/07/13
אלון שלום! אין חובת עריכת פרוטוקול אבל רצוי כדי למנוע ויכוחים בעתיד. יש לך זכות על פי חוק המקרקעין, כבעל דירה בבנין, לעיין ולקבל אינפורמציה בכל הנוגע לענינים הכספיים של ניהול הבית המשותף.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ערבות בנקאית להבטחת התחייבויות הקבלן
דפנה
04/07/13
קבלנו טיוטת הסכם, לקראת חתימה עם הקבלן לביצוע תמ"א 38.
מדובר שם על הפקדת ערבות בנקאית בידי ב"כ בעלי הזכויות ע"ס מליון ש"ח, ובנוסף ערבות בדק ע"ס 1/4 מליון ש"ח.
סכום הערבויות נראה לי נמוך עד גיחוך. אם היסודות לא יחוזקו כראוי והגג יתמוטט לאחר הוספת הקומות החדשות איך יובטח לי שלא אאלץ לעבור לגור ברחוב? אנו רוצים לדרוש ערבות בגובה השווי המורך של הדירה לאחר ביצוע השיפוצים וזאת כדי להבטיח שנוכל לרכוש דירה שוות-ערך במקרה של תרחיש קיצוני. האם זו דרישה ריאלית? מה מקובל?
ושאלה נוספת: בבניין הקיים יש 12 דירות, והקבלן מבקש להוסיף עוד 10 . אני מתנגדת לכך. האם למפקח על המקרקעין יש סמכות לאשר תוספת כה גדולה של דירות. (שייבנו על פני 2.5 קומות). כלומר מדובר על למעלה משליש תוספת, הן בשטח, והן במספר הדירות.
תודה על הסבלנות, ותודה מראש על תשובתך !
מדובר שם על הפקדת ערבות בנקאית בידי ב"כ בעלי הזכויות ע"ס מליון ש"ח, ובנוסף ערבות בדק ע"ס 1/4 מליון ש"ח.
סכום הערבויות נראה לי נמוך עד גיחוך. אם היסודות לא יחוזקו כראוי והגג יתמוטט לאחר הוספת הקומות החדשות איך יובטח לי שלא אאלץ לעבור לגור ברחוב? אנו רוצים לדרוש ערבות בגובה השווי המורך של הדירה לאחר ביצוע השיפוצים וזאת כדי להבטיח שנוכל לרכוש דירה שוות-ערך במקרה של תרחיש קיצוני. האם זו דרישה ריאלית? מה מקובל?
ושאלה נוספת: בבניין הקיים יש 12 דירות, והקבלן מבקש להוסיף עוד 10 . אני מתנגדת לכך. האם למפקח על המקרקעין יש סמכות לאשר תוספת כה גדולה של דירות. (שייבנו על פני 2.5 קומות). כלומר מדובר על למעלה משליש תוספת, הן בשטח, והן במספר הדירות.
תודה על הסבלנות, ותודה מראש על תשובתך !
תמ"א 38 - ערבויות
עו"ד אילן הלוי
04/07/13
דפנה שלום! אני מבין שמדובר על תוספת בניה מעל בנין קיים ולא על הריסה ובניה. בלי להכיר לעומק את הפרויקט נראה לי כי ערבות ביצוע של מליון ש"ח וערבות בדק של רבע מליון הן ערבויות סבירות מאוד.
אם יקרה נזק לדירה או אפילו לבית כולו אז לצורך כך מחייבים את היזם לעשות ביטוח לכיסוי הנזקים הללו. אני משוכנע שגם בהסכם שלכם מוסדר ענין הביטוח.
התמ"א מאפשרת להוסיף 2.5 קומות. אני מבין שקומה טיפוסית אצלכם כוללת 4 דירות ולכן מדובר על תוספת של 10 דירות. צריך לזכור שהפרויקטים האלו לא רווחיים כמו שנראה לכם ובגלל זה בדיוק נתנו בתיקון האחרון לתמא זכויות לקומה נוספת. יתכן ויש נימוקים אחרים כבדי משקל להתנגד לתוספת 10 דירות אבל נראה לי שנקודת הפתיחה היא הפוכה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם יקרה נזק לדירה או אפילו לבית כולו אז לצורך כך מחייבים את היזם לעשות ביטוח לכיסוי הנזקים הללו. אני משוכנע שגם בהסכם שלכם מוסדר ענין הביטוח.
התמ"א מאפשרת להוסיף 2.5 קומות. אני מבין שקומה טיפוסית אצלכם כוללת 4 דירות ולכן מדובר על תוספת של 10 דירות. צריך לזכור שהפרויקטים האלו לא רווחיים כמו שנראה לכם ובגלל זה בדיוק נתנו בתיקון האחרון לתמא זכויות לקומה נוספת. יתכן ויש נימוקים אחרים כבדי משקל להתנגד לתוספת 10 דירות אבל נראה לי שנקודת הפתיחה היא הפוכה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חוזה של שוכר לקראת חתימה עם האופציה לתמא
אילן
04/07/13
הבניין הוגש לתמא ואנחנו שוכרים של דירה שרוצים להמשיך חוזה עד ביצוע התמא. יש לנו בעיה לנסח את הסעיפים. יש אפשרות לעזור לנו כאן?
תמ"א 38 - שוכר
עו"ד אילן הלוי
04/07/13
היי אילן! מצטער אבל זה לא נכלל בשירותי הפורום. אנו עונים על שאלות ולא מבצעים עבודות עבור לקוחות כאן. אני לרשותך כעו"ד ואתה מוזמן לפנות גם לכל אחד אחר.
אם בכל זאת א תרצה - פשוט תכתבו מה שסיכמתם בלשון שלכם. אני מניח שהכוונה היא שהשוכר ימשיך לשכור את הדירה ויפנה אותה תוך X ימים מרכגע ההודעה שלך שתנתן כאשר תגיע הדרישה לפינוי מהחברה היזמית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם בכל זאת א תרצה - פשוט תכתבו מה שסיכמתם בלשון שלכם. אני מניח שהכוונה היא שהשוכר ימשיך לשכור את הדירה ויפנה אותה תוך X ימים מרכגע ההודעה שלך שתנתן כאשר תגיע הדרישה לפינוי מהחברה היזמית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בחינת הייזם לתמ"א
ולדימיר
04/07/13
שלום,
אני בעל דירה בבית משותף בחיפה.
אניחנו(הדיירם) כבר נמצאים במגעים עם יזם מסויים
לגבי הפרוייקט של תמ"א של חיזוק מבנה ותוספת של שתי קומות
בבניין. נציג היזם מתעקש לפני המשך פעילותו שנחתום על תופס של הסכמה כללית לביצוע תמ"א 38. בפורומים קראתי שלא מומץ יותר מדי לחתום על תופס שכזה,אך מבחינת היזם זה הכרחי להמשך פעילותו וחשבתי אוליי שכדאי לחתום כדי להתקדם אך אוליי רצוי להכניס מספר תנאים מצידנו לביצוע הפרוייקט(תשלומי שכר עו"ד מפקח ועוד..) שאלתי היא מה הם הדברים שכדאי להכניס לנוסח התופס שיגנו עלינו(הדיירים) אם אנחנו נחליט לחתום עליו לצורך קידום הפרוייקט.
כמו כן מה הדברים שכדאי לנו לבדוק על היזם ואליו מסמכים לדרוש ממנו על מנת לוודא שלאט מדובר בנוכלות מכל סוג שהו ולהיות בטוחים שמדובר בישות אמינה לצורך פיצוע פרוייקט?
תודה מראש
ולדימיר
אני בעל דירה בבית משותף בחיפה.
אניחנו(הדיירם) כבר נמצאים במגעים עם יזם מסויים
לגבי הפרוייקט של תמ"א של חיזוק מבנה ותוספת של שתי קומות
בבניין. נציג היזם מתעקש לפני המשך פעילותו שנחתום על תופס של הסכמה כללית לביצוע תמ"א 38. בפורומים קראתי שלא מומץ יותר מדי לחתום על תופס שכזה,אך מבחינת היזם זה הכרחי להמשך פעילותו וחשבתי אוליי שכדאי לחתום כדי להתקדם אך אוליי רצוי להכניס מספר תנאים מצידנו לביצוע הפרוייקט(תשלומי שכר עו"ד מפקח ועוד..) שאלתי היא מה הם הדברים שכדאי להכניס לנוסח התופס שיגנו עלינו(הדיירים) אם אנחנו נחליט לחתום עליו לצורך קידום הפרוייקט.
כמו כן מה הדברים שכדאי לנו לבדוק על היזם ואליו מסמכים לדרוש ממנו על מנת לוודא שלאט מדובר בנוכלות מכל סוג שהו ולהיות בטוחים שמדובר בישות אמינה לצורך פיצוע פרוייקט?
תודה מראש
ולדימיר
תמ"א 38 - טופס מקדמי
עו"ד אילן הלוי
04/07/13
שלום ולדימיר! הטופס נועד לאפשר ליזם לעשות בדיקות מעמיקות יותר בלי לחץ שתברחו לו. מצד שני הוא לא נועד לתפוס אותכם לתמיד. לכן אני מציע להקפיד שהטופס יהיה ברור לגבי התקופה שאותה תתנו לו כדי לעשות את הבדיקות ולסיים את חתימת ההסכם. לא ממליץ מעבר לכך להכניס תנאים שלכם. זה כבר יכנס להסכם המלא. לגבי היזם עצמו- פשוט צאתם צריכים לראות פרויקטים אחרים שלו, לשאול לקוחות לגבי שביעות רצון וכו'.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
דייר סרבן אשר בבעלותו חלק מהגג
עופרה
03/07/13
האם אפשרי משפטית לאכוף התנגדות דייר סרבן המחזיק בבעלותו רבע מהגג בהליך של תמ"א 38 סעיף 3?מדובר בבניין בן 12 יח"ד כאשר קיימת הסכמה מלאה למעט אותו דייר שהסכים בתחילה, אלא שכעת מתנה זאת בסכומי פיצוי בלתי הגיוניים ופשוט תוקע את התהליך, אודה להתייחסותך בהקדם.
תמ"א 38 -דייר בגג
עו"ד אילן הלוי
04/07/13
עופרה שלום! אם שטח הגג שיך לאותו דייר אז לא ניתן לאכוף עליו חתימה על ההסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
