פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
א-מ
תמ"א 38/2
07/10/13
בוזה רשום כי ליזם יש זכות ביטול החוזה אם תוך 15 חודש מיום חתימת החוזה הוא מגיע למסקנה כי אין כדאיות כלכלית לפרויקט
לדיירים אין זכות כזאת
כמו כן היזם מציין כי חתימה על חוזה זה היא כמו חתימה על הסכם בוררות
בסעיף הבוררות מדובר על מינוי בורר מוסכם בנושאים הנדסיים ונושאים משפטיים-ז"א בכל הנושא
מאידך אפשר לפנות לבתי המשפט בתל אביב כבפוף למה שמצויין בסעיפי הבוררות
לי נרה כי הטיוטה של ההסכם הבמוצעמתכוונת שגם במיקרה של הפרת סעיפי החוזה ע"י הקבלן , לא נוכל אפילו לדרוש את חילוט הערבות הבנקאית שהוא מוכן לתת לנו, הגם שהיא ערבות חוק מכר בלבד ( משופרת?) לגבי ביצוע ה]רויקט
כמו כן נשאלת השאלה האם ניתן לקבל היתר הריסה לפני היתר בנייה
ואז תיאורטית האם ניתן להרוס ואח"כ " להיקלע" לחוסר כדאיות?
לדיירים אין זכות כזאת
כמו כן היזם מציין כי חתימה על חוזה זה היא כמו חתימה על הסכם בוררות
בסעיף הבוררות מדובר על מינוי בורר מוסכם בנושאים הנדסיים ונושאים משפטיים-ז"א בכל הנושא
מאידך אפשר לפנות לבתי המשפט בתל אביב כבפוף למה שמצויין בסעיפי הבוררות
לי נרה כי הטיוטה של ההסכם הבמוצעמתכוונת שגם במיקרה של הפרת סעיפי החוזה ע"י הקבלן , לא נוכל אפילו לדרוש את חילוט הערבות הבנקאית שהוא מוכן לתת לנו, הגם שהיא ערבות חוק מכר בלבד ( משופרת?) לגבי ביצוע ה]רויקט
כמו כן נשאלת השאלה האם ניתן לקבל היתר הריסה לפני היתר בנייה
ואז תיאורטית האם ניתן להרוס ואח"כ " להיקלע" לחוסר כדאיות?
תמ"א 38 - הריסה ובניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/10/13
שלום רב,
אין סימטריה בין שני הצדדים. כל הסיכון מוטל לפתחו של היזם. מדובר בעסקה גבולית מאוד מבחינה כלכלית ומכאן הזהירות שהיזם נוקט בה.
לא ניתן להרוס את הבניין לפני היתר בניה ולפני מתן ערבות בנקאית על מלא שווי הדירה החדשה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין סימטריה בין שני הצדדים. כל הסיכון מוטל לפתחו של היזם. מדובר בעסקה גבולית מאוד מבחינה כלכלית ומכאן הזהירות שהיזם נוקט בה.
לא ניתן להרוס את הבניין לפני היתר בניה ולפני מתן ערבות בנקאית על מלא שווי הדירה החדשה.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
א-מ
אחוזי בנייה
06/10/13
האם עם החתימה על החוזה עם היזם אני מעביר לו את כל זכויות הבנייה שלי בבניין?
אם הקבלן מתכנן לקבל שלוש דירות עלכל דירה שהיתה בבנין-נניח 27 סה"כ במקום 9 שהיו
זה אומר שהיו לי זכויות בנייהכ של שלוש דירות במקום הדירה שלי?
אם הקבלן מתכנן לקבל שלוש דירות עלכל דירה שהיתה בבנין-נניח 27 סה"כ במקום 9 שהיו
זה אומר שהיו לי זכויות בנייהכ של שלוש דירות במקום הדירה שלי?
תמ"א 38 - זכויות בניה במסגרת תמ"א 38/2
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/10/13
שלום רב,
אני מבין שמדובר בעסקה של תמ"א 38/2 |(הריסה ובניה).
אם אכן זהו היחס הרי שאתה מבין נכון.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שמדובר בעסקה של תמ"א 38/2 |(הריסה ובניה).
אם אכן זהו היחס הרי שאתה מבין נכון.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הבניין מתאים לבדו ?
אילן
06/10/13
שני בניינים צמודים נושקים שניבנו בתאריכים שונים רשומים בנפרד יכולים לבצע תמ"א 38 בנפרד?
תמ"א 38 - שני בניינים צמודים
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/10/13
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ברור של נקודות נוספות
ברוך
06/10/13
אני גר בירושלים רח' רוזנבלט מספר גוש 30730 מספר חלקה 6
האם יש אפשרות לתמא 38 בבנין שלנו?
טענו לי שהוא נבנה ב1981, אני לא בטוח כי שכנים אמרו לי שהם גרים בבניינים אלו משנת 1981, כיצד אפשר לבדוק זאת?
וגם אם כן אמרו לי שזה תלוי בבניה ויש בנינים שנבנו אחרי 1980 וגם כן לא עומדים בפני רעידת אדמה וצריך לברר זאת אם האדריכל האם זה נכון? או שהם קשוחים בקשר לתאריך קבלת היתר הבניה ואם הוא אחרי 1980 אין סיכוי שיתנו לנו היתר.
תודה רבה
האם יש אפשרות לתמא 38 בבנין שלנו?
טענו לי שהוא נבנה ב1981, אני לא בטוח כי שכנים אמרו לי שהם גרים בבניינים אלו משנת 1981, כיצד אפשר לבדוק זאת?
וגם אם כן אמרו לי שזה תלוי בבניה ויש בנינים שנבנו אחרי 1980 וגם כן לא עומדים בפני רעידת אדמה וצריך לברר זאת אם האדריכל האם זה נכון? או שהם קשוחים בקשר לתאריך קבלת היתר הבניה ואם הוא אחרי 1980 אין סיכוי שיתנו לנו היתר.
תודה רבה
תמ"א 38 - זכאות לביצוע פרוייקט
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/10/13
ברוך שלום,
אין בעיה לברר את מועד מתן היתר הבניה בוועדה המקומית. אם ההיתר לפני 1980 הרי שאין בעיה ואם ההיתר משנה מאוחרת יותר, הרי שתידרש לבדוק פרטנית מול הוועדה המקומית את הסטאטוס של הבניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
אין בעיה לברר את מועד מתן היתר הבניה בוועדה המקומית. אם ההיתר לפני 1980 הרי שאין בעיה ואם ההיתר משנה מאוחרת יותר, הרי שתידרש לבדוק פרטנית מול הוועדה המקומית את הסטאטוס של הבניין.
בברכה,
עו"ד תומר יפת
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
יצחק
06/10/13
בנין בירושלים שהיתר הבניה שלו הוא ב1981האם יש סיכוי לקבל אישור לתוכנית תמא 38 או שהחוק לא מאפשר לחרוג משנת 1980?
תמ"א 38 - היתר בניה
עו"ד תומר יפת
מנהל
07/10/13
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עבודות בדירה קיימת למטרות הערכות זמנים – תמ"א 38
אורי
06/10/13
הביניין בו אני מתגורר התחיל בעבודות תמ"א 38. להפתעתי גיליתי כי ישנה דירה בבינין שהקבלן משכיר מהדיירים שהתגוררו בה והוא מבצע עליה עבודות, שלדבריו, מטרתם היא לבדוק כמה זמן לוקח לו לבצע עבודה מסויימת (כמו חיבור הממ"ד לדוגמא) ובהתאם לכך, לבנות את הערכות הזמנים שלו לכל שאר הדירות בביניין. הנושא מטריד אותי כי איני יודע אם דבר מעין זה נהוג, ובכל מקרה איני מבין מדוע בחרו דווקא בדירה זו ולא הציעו זאת לכל שאר הדיירים. אני מבקש לשאול האם פעולה זאת נהוגה והאם במקרה שכן, לא היו צריכים להציע זאת לשאר הדיירים? כמו כן ריציתי לברר האם נהוג שהקבלן ישלם כסף לצוות המנהל מטעם הדיירים? והאם שאר הדיירים צריכים להיות מדווחים על כך?
תמ"א 38 - עבודות בדירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/13
היי אורי!
לא מכיר כזאת בדיקה נראה לי סתם סיפור של הקבלן. יכו להיות שהוא הגיע לאיזה שהוא ההסדר עם אותם דיירים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא מכיר כזאת בדיקה נראה לי סתם סיפור של הקבלן. יכו להיות שהוא הגיע לאיזה שהוא ההסדר עם אותם דיירים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2
צהלה
05/10/13
בדירה שלנו בבת ים קיבלנו הצעה לבצע תמ"א 38/2 . היזם הציע דירה + 25 מ"ר, מרפסת, חניה, מחסן וכל מה שנותנים במסגרת תמ"א 38/2.
הכוונה לבנות שם בניין 1:3 כלומר היזם מתכוון לבנות מעבר לזכויות הבניה של תמ"א 38/2. לנו אין פטור ממס שבח (עקב ניצול הפטור במהלך השנים שעברו). אנחנו מבקשים שהיזם יקח על עצמו את תשלום מס השבח מאחר והוא מתכוון לבנות מעבר לזכויות הבניה של תמ"א 38/2.
שאלתי היא האם בקשתנו מקובלת והגיונית?
הכוונה לבנות שם בניין 1:3 כלומר היזם מתכוון לבנות מעבר לזכויות הבניה של תמ"א 38/2. לנו אין פטור ממס שבח (עקב ניצול הפטור במהלך השנים שעברו). אנחנו מבקשים שהיזם יקח על עצמו את תשלום מס השבח מאחר והוא מתכוון לבנות מעבר לזכויות הבניה של תמ"א 38/2.
שאלתי היא האם בקשתנו מקובלת והגיונית?
תמ"א 38 - פטור ממס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/13
צהלה שלום!
נושא המיסוי הוא מורכב ועומד להיות מורכב עוד יותר בשל ביטול הפטור ממס שבח של מכירה אחת ל- 4 שנים החל מתחילת 2014.
בסופו של דבר של יקום ויפול על כמה עוד במצבכם או ירצו גם כן לא לנצל את הפטור.
מעבר לכך תבקו מהיזם שיערך לכם על כמה מדובר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
נושא המיסוי הוא מורכב ועומד להיות מורכב עוד יותר בשל ביטול הפטור ממס שבח של מכירה אחת ל- 4 שנים החל מתחילת 2014.
בסופו של דבר של יקום ויפול על כמה עוד במצבכם או ירצו גם כן לא לנצל את הפטור.
מעבר לכך תבקו מהיזם שיערך לכם על כמה מדובר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי הסכמות על שכר טרחה + מבנה משפטי של היזם + נאמנות של העו"ד
מוטי
04/10/13
שלום רב,
אנו דיירים העומדים לחתום על הסכם תמא 38/2 (פינוי בינוי)
1. לאחר כחודש של התעסקויות והתדיינות על סעיפי ההסכם של התמ"א - העו"ד עוד לא סגר שכר טרחה מול היזם!!
העו"ד המלווה שלנו מבקש מהיזם 50% משכר הטרחה במעמד חתימה ההסכם (והשאר לאורך התהליך). היזם מתנגד, ואמר שלאחר עשרות הסכמים כאלה, זו דרישה מאד חריגה, ומקובל לשלם 10%-25% בחתימת ההסכם. היה 'פיצוץ' והתקשרות בינהם - נעצרה! מה מקובל בתחום? מה נחשב לסביר?
2. היזם שלנו הינו 'קרן' ולא 'חברה', העו"ד אומר שהקרן מבחינה משפטית הינה יישות מאד מסובכת של חברה+שותפות, וכל אחת מהן מורכבת מעוד תתי חברות, ציטוט: "ובקיצור- אין אבא ואמא ליזם ויש חברה ללא תוכן או גב כלכלי שעומדת מולכם בהתקשרות.".
לפרוייקט יש בנק מלווה, וכל הערבויות.
האם במבנה הנ"ל של הקרן חושף אותנו לאיזה שהם סכנות, במידה ו"משהו קורה?".
3. היזם המליץ לנו להחליף עו"ד, ושלח הפניה ל 3-4 משרדי עורכי דין שכבר מייצגים דיירים בפרוייקטים אחרים שלו, ושאיתם כלשונו "אפשר לרוץ קדימה", האם יתכן שהמשרדים שמייצגים את הדיירים (אך מקבלים את התשלום מהיזם בהרבה פרוייקטים) יאבדו את הנאמנות לנו - הדיירים, כדי לא להפסיד את היזם שמפנה אליהם עוד ועוד עבודה?
בתודה מראש
אנו דיירים העומדים לחתום על הסכם תמא 38/2 (פינוי בינוי)
1. לאחר כחודש של התעסקויות והתדיינות על סעיפי ההסכם של התמ"א - העו"ד עוד לא סגר שכר טרחה מול היזם!!
העו"ד המלווה שלנו מבקש מהיזם 50% משכר הטרחה במעמד חתימה ההסכם (והשאר לאורך התהליך). היזם מתנגד, ואמר שלאחר עשרות הסכמים כאלה, זו דרישה מאד חריגה, ומקובל לשלם 10%-25% בחתימת ההסכם. היה 'פיצוץ' והתקשרות בינהם - נעצרה! מה מקובל בתחום? מה נחשב לסביר?
2. היזם שלנו הינו 'קרן' ולא 'חברה', העו"ד אומר שהקרן מבחינה משפטית הינה יישות מאד מסובכת של חברה+שותפות, וכל אחת מהן מורכבת מעוד תתי חברות, ציטוט: "ובקיצור- אין אבא ואמא ליזם ויש חברה ללא תוכן או גב כלכלי שעומדת מולכם בהתקשרות.".
לפרוייקט יש בנק מלווה, וכל הערבויות.
האם במבנה הנ"ל של הקרן חושף אותנו לאיזה שהם סכנות, במידה ו"משהו קורה?".
3. היזם המליץ לנו להחליף עו"ד, ושלח הפניה ל 3-4 משרדי עורכי דין שכבר מייצגים דיירים בפרוייקטים אחרים שלו, ושאיתם כלשונו "אפשר לרוץ קדימה", האם יתכן שהמשרדים שמייצגים את הדיירים (אך מקבלים את התשלום מהיזם בהרבה פרוייקטים) יאבדו את הנאמנות לנו - הדיירים, כדי לא להפסיד את היזם שמפנה אליהם עוד ועוד עבודה?
בתודה מראש
תמ"א 38 -שכר עורך דין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/13
מוטי שלום!
אם הבנתי נכון עורך הדין שלכם במומ על ההסכם המלא שיחתם מול היזם. לדעתי הדרישה של עורך הדין שלכם לקבל 50% בחתימת ההסכם היא מאוד סבירה ואפילו מעבר לכך. אולי לא הבנתי נכון את המצב. אבל אם כמו שכתבתי אז היזם פשוט מטעה.
לא הייתי נבהל מהעובדה שהיזם הוא קרן. אבל בכל מקרה אתם צריכים להבדוק על מי מדובר ואילו בטוחות אתם מקבלים.
ההפניה של היזם לעורכי דין אחרים פשוט מקוממת אותי כקולגה. אני מניח שבחרתם עורך דין רציני ואין שום סיבה להחליפו רק בגלל שהיזם מעדיף זאת. תתנו לעורך הדין שלכם גב והכל יסתדר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם הבנתי נכון עורך הדין שלכם במומ על ההסכם המלא שיחתם מול היזם. לדעתי הדרישה של עורך הדין שלכם לקבל 50% בחתימת ההסכם היא מאוד סבירה ואפילו מעבר לכך. אולי לא הבנתי נכון את המצב. אבל אם כמו שכתבתי אז היזם פשוט מטעה.
לא הייתי נבהל מהעובדה שהיזם הוא קרן. אבל בכל מקרה אתם צריכים להבדוק על מי מדובר ואילו בטוחות אתם מקבלים.
ההפניה של היזם לעורכי דין אחרים פשוט מקוממת אותי כקולגה. אני מניח שבחרתם עורך דין רציני ואין שום סיבה להחליפו רק בגלל שהיזם מעדיף זאת. תתנו לעורך הדין שלכם גב והכל יסתדר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה – מי משלם אם היזם פורש?
מוטי
04/10/13
שלום רב,
אנו לפני חתימה על חוזה 38/2. היזם סיפר לנו שהוא מקבל הערכה ממשרד רו"ח/שמאים(?) לגובה ההיטל הצפוי, ואם העירייה 'תשתגע' וההיטל יהיה גבוה מידי, הוא שומר לעצמו את הזכות לפרוש מהפרוייקט. ואת זה נדע רק לאחר אישור הבקשה לשינוי התב"ע.
1. האם במצב בו הפרוייקט לא יוצא לפועל, אנו הדיירים "נתקעים" עם היטל השבחה על פרוייקט שלא מתממש?
2. האם ניתן לבטל את התב''ע שהתקבלה, אם הפרוייקט לא מתממש, כדי לבטל את היטל ההשבחה?
3. האם זה סעיף סביר? שהיזם פורש אם היטל ההשבחה חריג.
בתודה מראש.
אנו לפני חתימה על חוזה 38/2. היזם סיפר לנו שהוא מקבל הערכה ממשרד רו"ח/שמאים(?) לגובה ההיטל הצפוי, ואם העירייה 'תשתגע' וההיטל יהיה גבוה מידי, הוא שומר לעצמו את הזכות לפרוש מהפרוייקט. ואת זה נדע רק לאחר אישור הבקשה לשינוי התב"ע.
1. האם במצב בו הפרוייקט לא יוצא לפועל, אנו הדיירים "נתקעים" עם היטל השבחה על פרוייקט שלא מתממש?
2. האם ניתן לבטל את התב''ע שהתקבלה, אם הפרוייקט לא מתממש, כדי לבטל את היטל ההשבחה?
3. האם זה סעיף סביר? שהיזם פורש אם היטל ההשבחה חריג.
בתודה מראש.
תמ"א 38 - היטל השבחה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/13
שלום מוטי!
היטל השבחה משלמים במימוש זכויות - מכירה או הוצאת היתר בניה. בשלב זה אתם עוד לפני הוצאת היתר הבניה ולכן גם אם פרש אתם לא מחויבים בתשלומו.
ביטול תב"ע הוא בדרך של תוכנית חדשה. מבחינתכם זו לא אופציה רלבנטית מה גם שלא ניתן לבטל את הוראות התמ"א 38 בתוכנית רגילה אחרת.
לא נתקלתי בהרבה פעמים שהיזם דרש זאת. אבל אני מניח שגם אם לא מופיע היזם היה מוצא דרכים לברוח אם הפרויקט לא כלכלי לו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
היטל השבחה משלמים במימוש זכויות - מכירה או הוצאת היתר בניה. בשלב זה אתם עוד לפני הוצאת היתר הבניה ולכן גם אם פרש אתם לא מחויבים בתשלומו.
ביטול תב"ע הוא בדרך של תוכנית חדשה. מבחינתכם זו לא אופציה רלבנטית מה גם שלא ניתן לבטל את הוראות התמ"א 38 בתוכנית רגילה אחרת.
לא נתקלתי בהרבה פעמים שהיזם דרש זאת. אבל אני מניח שגם אם לא מופיע היזם היה מוצא דרכים לברוח אם הפרויקט לא כלכלי לו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבויות בתמא פינוי בינוי
גיא
03/10/13
שלום. איזה ערבות אפשר לקבל מיזם חוץ מערבות בנקאית כדי שלא נצטרך לחכות חודשים לבית משפט , ותוך כמה זמן אפשר להפעיל את הערבות החילופית כמובן במקרה שהיזם נקלע לקשיים ולא ממשיך את הפרויקט וכל זה אחרי הריסת הבניין. תודה
תמ"א 38 - ערבויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/10/13
שלום גיא!
אם יש לכם ערבות בנקאית אז אין סיבה שתחכו כמה חודשים. פונים בדרישה לבנק שהוציא את כתב הערבות והוא אמור לשלם בלי בעיות. תבדקו רק שנוסח הערבות לא מכיל תנאים למימוש. ערבות בנקאית זה הבסיס. אי אפשר בלי זה. אפשר לבקש ערבות אישית אבל זה לא במקום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם יש לכם ערבות בנקאית אז אין סיבה שתחכו כמה חודשים. פונים בדרישה לבנק שהוציא את כתב הערבות והוא אמור לשלם בלי בעיות. תבדקו רק שנוסח הערבות לא מכיל תנאים למימוש. ערבות בנקאית זה הבסיס. אי אפשר בלי זה. אפשר לבקש ערבות אישית אבל זה לא במקום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקלות בתמא 38-2
אייל
03/10/13
שלום, אנחנו רוצים לעשות בבניין בכרמל תמא פינוי בינוי. כרגע היזם אומר כי לא כדאי לו כי אין מספיק אחוזי בנייה ואנחנו לא רוצים תמא רגיל עם הוספת קומות וכו. האם ידוע לך אם בעתיד יהיו הקלות ונוכל לבצע את הפינוי בינוי? תודה
תמ"א 38 - כרמל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/10/13
מצטער אייל אבל אני לא יודע. מה שאני מציע הוא שניים - ראשית - תלך לברר באגף הנדסה בעיריה מה ניתן לעשות ומה מתוכנן.
שנית- תפנה לעוד יזמים ותראה אם תשובתם זהה או אולי תמצא יזם שיחשוב שיש לו כדאיות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שנית- תפנה לעוד יזמים ותראה אם תשובתם זהה או אולי תמצא יזם שיחשוב שיש לו כדאיות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח ציבורי-תמא 38
בתיה
03/10/13
היזם שלנו רוצה לקבל כמעט את כל השטחים הציבוריים בבנין.
האם יש בכך כדי להוריד את ערך הדירות
האם יש בכך כדי להוריד את ערך הדירות
תמ,א 38 - שטח ציבורי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/10/13
שלום בתיה! לא ברור לי למה הכוונה. במידה ומרחיבים את הדירות במסגרת הפרויקט אז כנראה ששטח ההרחבה יורד גם למטה על חשבון שטח ציבורי המהווה רכוש משותף. בנוסף - היזם נדרש ליצר מקומות חניה לדירות החדשות וגם זה על חשבון השטח הצבירוי המהווה רכוש משותף.
עדין לא חושב שערך הדירות ירד בגלל זה וסיבר מאוד ששערכן דוקא יעלה בגלל הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
עדין לא חושב שערך הדירות ירד בגלל זה וסיבר מאוד ששערכן דוקא יעלה בגלל הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית ממ"ד בשטח שונה/זהה ליח"ד בעלות שטח שונה
יורם
03/10/13
שלום רב,
בבניין בירושלים שבו בבעלותי דירה, קיימות דירות בשני גדלים:
הדירות הקטנות בשטח X ; הדירות הגדולות בשטח 2X.
דיירי הבניין מתקשרים עם יזם לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38, ובתמורה מציע היזם שטח ממ"ד בהתאמה לגודל הדירה:
לדירות הקטנות בשטח Y; הדירות הגדולות בשטח 2Y.
שאלתי היא האם הקצאת שטחי הממ"ד בהתאמה לשטח הדירה חוקי, או שזכותי כבעלים של דירה קטנה לקבל שטח ממ"ד זהה כפי שמקבלים בעלי הדירות הגדולות.
תודה
בבניין בירושלים שבו בבעלותי דירה, קיימות דירות בשני גדלים:
הדירות הקטנות בשטח X ; הדירות הגדולות בשטח 2X.
דיירי הבניין מתקשרים עם יזם לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38, ובתמורה מציע היזם שטח ממ"ד בהתאמה לגודל הדירה:
לדירות הקטנות בשטח Y; הדירות הגדולות בשטח 2Y.
שאלתי היא האם הקצאת שטחי הממ"ד בהתאמה לשטח הדירה חוקי, או שזכותי כבעלים של דירה קטנה לקבל שטח ממ"ד זהה כפי שמקבלים בעלי הדירות הגדולות.
תודה
תמ"א 38 - בנית ממ"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/10/13
יורם שלום!
ראשית - שטח ממ"ד חייב לעמוד בדרישה לגודל מינימאלי של 9 מ"ר.
שנית- ממ"ד בבנין בנוי בצורה כזו שבסופו של דבר יש כמו עמוד בטון אנכי מלעלה עד למטה כאשר, הקירות אמורים להיות חופפים לפחות ב- 70% בבניה חדשה.
לאור מגבלות אלו אני בספק אם היזם יתעסק עם שני גדלים שונים לממד וגם אם כן הוא יצטרך לעמוד בדרישות אלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ראשית - שטח ממ"ד חייב לעמוד בדרישה לגודל מינימאלי של 9 מ"ר.
שנית- ממ"ד בבנין בנוי בצורה כזו שבסופו של דבר יש כמו עמוד בטון אנכי מלעלה עד למטה כאשר, הקירות אמורים להיות חופפים לפחות ב- 70% בבניה חדשה.
לאור מגבלות אלו אני בספק אם היזם יתעסק עם שני גדלים שונים לממד וגם אם כן הוא יצטרך לעמוד בדרישות אלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר בונה ממד לעצמו למרות כוונת הדיירים לתמא 38
גיא
02/10/13
שלום. הבניין שלנו בהליכים לתמא 38. עדיין לא חתמנו עם יזם. דייר אחד לא רוצה לחכות ורוצה לבנות לעצמו ממד. האם אפשר להתנגד ולמי פונים. תודה
תמ"א 38 - דייר בונה ממ"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/10/13
גיא שלום! אותו דייר לא יכול סתם ככה להחליט שהוא בונה ממ"ד לדירה שלו. הוא צריך לקבל על כך הסכמה של 60% מבעלי הדירות וזאת עוד לפני שהעיריה עצמה בוחנת את הבקשה להיתר הבניה. בכל מקרה גם אם יש רוב ניתן להגיש התנגדות לבקשה להיתר.
בקיצור- אני חושב שאין לכם הרבה מה לדאוג ממנו אל כמובן אתם חייבים לקדם את פרויקט התמ"א.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בקיצור- אני חושב שאין לכם הרבה מה לדאוג ממנו אל כמובן אתם חייבים לקדם את פרויקט התמ"א.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עבודת חיזוק לא טובה
אייל
02/10/13
שלום. בבניין שלנו יש הסכמה לתמא 38. דייר אחד מפחד שהחיזוקים נגד רעידות אדמה לא ייעשו מספיק טוב ושלמוסדות שצריכים לפקח על העבודה כמו עיריה או אחרים לא כל כך איכפת. האם ייתכן דבר כזה? תודה
יש בניין שקרס בת"א בתמ"א של חיזוק ושיפוץ
מתעניין בתמ"א
02/10/13
הבניין קיבל את כל האישורים הנדרשים מהעירייה, ולמרות זאת הוא קרס במהלך העבודות, הקבלן נהרג והפועלים נפצעו ובנס הדיירים לא נפגעו כי לא היו בבניין. נכון שיש כאלה שאומרים שזה היה בניין ישן ושזה היה מקרה קונקרטי שלא מעיד על הכלל, אבל בשורה התחתונה - יש סיבה לחשוש. אני בטוח שגם בבניין הזה היו בטוחים שלא יקרה להם כלום ועדיין קרה. ראה קישור לכתבה בערוץ 2 על הקריסה.
יש גם עוד מקרים, כמו הבניין בצפון ת"א שקרס בזמן עבודות של תמ"א 38/1 שזו היתה אחת הסיבות שיצרו את תמ"א 38/2 (הריסה ובניה). חוץ מזה, גם בבניינים שעושים עכשיו והכל נראה בסדר מבחוץ, אף אחד לא יודע איך זה יראה בעוד 10 או 20 שנה (תוספות הבניה יכולות לזוז, הבניין מבפנים נשאר ישן ורעוע, אין מספיק נסיון לגבי השאלה איך הבניה של הקומות הנוספות משפיעה על החוזק של הבניין והאם היא לא מחלישה אותו וכו'). בוא נזכור שגם לגבי שיטת הפלקל בהתחלה לא היו תלונות, הבעיות הגיעו אח"כ. הרשויות לא בדיוק ממהרות לקחת אחריות כשיש פשלה, ואני חושב שחשש שמבוסס על השכל הישר הוא לגיטימי בהחלט...
לדעתי הפתרון היחיד הנורמלי, שאין עליו מחלוקת מבחינה הנדסית, זה תמ"א של הריסה ובניה. בקיצור, אני יכול להבין את הדייר שמפחד אצלכם.
יש גם עוד מקרים, כמו הבניין בצפון ת"א שקרס בזמן עבודות של תמ"א 38/1 שזו היתה אחת הסיבות שיצרו את תמ"א 38/2 (הריסה ובניה). חוץ מזה, גם בבניינים שעושים עכשיו והכל נראה בסדר מבחוץ, אף אחד לא יודע איך זה יראה בעוד 10 או 20 שנה (תוספות הבניה יכולות לזוז, הבניין מבפנים נשאר ישן ורעוע, אין מספיק נסיון לגבי השאלה איך הבניה של הקומות הנוספות משפיעה על החוזק של הבניין והאם היא לא מחלישה אותו וכו'). בוא נזכור שגם לגבי שיטת הפלקל בהתחלה לא היו תלונות, הבעיות הגיעו אח"כ. הרשויות לא בדיוק ממהרות לקחת אחריות כשיש פשלה, ואני חושב שחשש שמבוסס על השכל הישר הוא לגיטימי בהחלט...
לדעתי הפתרון היחיד הנורמלי, שאין עליו מחלוקת מבחינה הנדסית, זה תמ"א של הריסה ובניה. בקיצור, אני יכול להבין את הדייר שמפחד אצלכם.
תמ"א 38 - עבודת חיזוק לא טובה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/10/13
אייל שלום! בעיקרון בשלב התכנון הקונסטרוקטור שמתכנן את חיזוקי הבנין לוקח בחשבון כמובן שיש לחזק מפני רעידות אדמה. התוכניות שלו נבדקות היטב על ידי גורם מקצועי מטעם העיריה. אותו קונסטרטור אמור לבצע גם פיקוח עליון על העבודה בפועל. בנוסף - גם לכן אמור להיות מפקח לבדיקת התאמת הביצוע לתכנון. כמובן גם בשיקולי בחירת יזם וקבלן מבצע צריך להיות רקורד של עבודה.להגיד לך שלא יכולה להיות תקלה לא אגיד- אבל אני חושב ושבסך הכל מדובר בחיזוק חשוב שנעשה טוב ולבטח יותר טוב מהמצב הנוכחי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזמות דיירים לבית של 4 דירות
פיה
02/10/13
אנו דיירים בבית של 4 דירות בתל אביב מעוניינים ביזמות שלנו לביצוע תמא 38, האם תוכל להפנות אותנו לחברה שתלווה אותנו בהכוונה ויעוץ למטרה זו??
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
09/10/13
פיה שלום!
פני לעו"ד המתמחה בתמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
פני לעו"ד המתמחה בתמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקף רשיון לתמא
שימי
02/10/13
כאשר היזם או הקבלן הגישו תוכניות לעשות תמא לבניין ואחרי הדיונים הבדיקות של הועדות השונות ניתן האישור לתמא 38 שאלתי היא אם לאותו אישור יש תוקף,שאותו קבלן או יזם מוגבל בזמן להתחיל את עבודות הבנייה או שהוא יכול להגיד שהוא יכול לחכות שנה או שנתיים מסיבה כזו או אחרת ?
תמ"א 38 - תוקף רישיון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/10/13
שימי שלום!
לא ברור מהשאלה באיזה שלב תכנוני היזם נמצא. בכל מקרה- להיתר בניה וגם לאישור ועדה יש תוקף מוגבל של שנה. ניתן לבקש הארכת תוקף היתר בניה עד 3 שנים. מעבר לכך ישנם תנאי ההסכם בין היזם ובינכם לגבי לוחות הזמנים שהוא צריך לעמוד בהם. אם אין בהסכם דבר וליזם לא מתאים כלכלית או מסיבה אחרת להתחיל בעבודה יכולה להיות בעיה מולו. ברור כי אם מוכיחים שהביצוע נסחב סתם ולא מסיבה טובה אז יש עילת תביעה כלפי היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ברור מהשאלה באיזה שלב תכנוני היזם נמצא. בכל מקרה- להיתר בניה וגם לאישור ועדה יש תוקף מוגבל של שנה. ניתן לבקש הארכת תוקף היתר בניה עד 3 שנים. מעבר לכך ישנם תנאי ההסכם בין היזם ובינכם לגבי לוחות הזמנים שהוא צריך לעמוד בהם. אם אין בהסכם דבר וליזם לא מתאים כלכלית או מסיבה אחרת להתחיל בעבודה יכולה להיות בעיה מולו. ברור כי אם מוכיחים שהביצוע נסחב סתם ולא מסיבה טובה אז יש עילת תביעה כלפי היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מנגנון חלוקת דירות בפינוי בינוי
חיים
30/09/13
שלום
אנחנו לפני פרויקט פינוי בינוי והוצע מנגנון ע"י שמאי להערכת הדירות לחלוקה.
רציתי לשאול האם יש לקחת את מצבה הפנימי של הדירות בחשבון או רק גודל, מיקום וכו".....
תודה חיים
אנחנו לפני פרויקט פינוי בינוי והוצע מנגנון ע"י שמאי להערכת הדירות לחלוקה.
רציתי לשאול האם יש לקחת את מצבה הפנימי של הדירות בחשבון או רק גודל, מיקום וכו".....
תודה חיים
תמ"א 38 - מנגנון חלוקת דירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/10/13
שלום חיים! לדעתי לא צריך לקחת בחשבון את המצב הפנימי של הדירה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שתי שאלות חשובות – 1. הגדרת התפקיד 2. מחיר על הההשקעה
דורון
30/09/13
1. תפקידי הוא לאתר בניין לתמ"א 38, לשכנע דיירים לפרוייקט ואז אחרי כמה שיחות ואסיפה מחתים אותם על הסכמה עקרונית לפעילות תמ"א. לאחר מכן מקשר לבניין קבלן שיבצע את הכל. תוך כדי אני כמובן מעורב בתהליך לדוגמא, מוציא תוכניות מהעיריה לקבלן יושב איתו על השרטוטים שמציגים יחד לדיירים עוזר ומגשר על בעיות של שני הצדדים על מנת להגיע להבנות והסכמות כדי שהפרוייקט יצא לפועל. גם קובע ועורך פגישות ואסיפות בין דיירים לקבלן אם צריך ןבקשר טלפוני קבוע עם הועד על מנת שתמיד הפרוייקט יתקדם. - אז איך לקרוא לעצמי בחוזה עם הקבלן? יזם -כי יזמתי את ההפרוייקט? או מה?
2. כמה לבקש עבור העבודה הזו אשר כוללת החתמת הדיירים על החוזה של הקבלן (כשהעורכת דין לא עושה זאת) מה נהוג?
תודה רבה מראש לעוזרים.
2. כמה לבקש עבור העבודה הזו אשר כוללת החתמת הדיירים על החוזה של הקבלן (כשהעורכת דין לא עושה זאת) מה נהוג?
תודה רבה מראש לעוזרים.
תמ"א 38 - שאלות חשובות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/10/13
שלום דורון! אתה "מנהל הפרויקט" או "הפרויקטור" וכך צריך לקרוא לך. לדעתי התפקיד שאתה עושה הוא חשוב ביותר ולא תמיד מוערך דיו. לגבי שכר הטרחה - זה פונקציה גם של מורכבות הפרויקט, גודל הפרויקט ושל משך הזמן שארך. אני לא רוצה לנקוב בסכום וגם זה לא יהיה רציני אבל קח בחשבון את הגורמים שמניתי ומעבר לכך זה ענין של מו"מ.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בירושלים
רמי פלומין
28/09/13
האם ניתן לבנות לפי תמ"א 38/1 ברח' הנשיא 6 בירושלים.
בתודה, רמי
בתודה, רמי
תמ"א 38 - ירושלים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/09/13
רמי שלום! לפי מה שראיתי הבנין שלכם הוא בן 3 קומות מעל קומת עמודים. הוספתם לפני מספר שנים מעלית לבנין. עדין הבנין נבנה לפני 1980 והוראות התמ"א חלות עליו. לא נראה לי שהמעלית עונה על הקריטריונים של חיזוק מפני רעידות אדמה ולכן גם זה לא מכשול. הבעיה היחידה היא יצירת מקומות חניה לדירות החדשות
עירית ירושלים יצאה במדיניות חדשה ותומכת בתמ"א 38 לפני כחודש. על פניו נראה כאילו אין מניעה להוסיף קומות גם על הבנין שלכם. אבל כדי לתת תשובה יותר בדוקה צריך פשוט לגשת למחלקת הנדסה בעיריה ולברר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
עירית ירושלים יצאה במדיניות חדשה ותומכת בתמ"א 38 לפני כחודש. על פניו נראה כאילו אין מניעה להוסיף קומות גם על הבנין שלכם. אבל כדי לתת תשובה יותר בדוקה צריך פשוט לגשת למחלקת הנדסה בעיריה ולברר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אחרי חתימת חוזה תמא 38…קבלן יכול לבנות ממד?
שמוליק
28/09/13
אחרי שחתמנו על חוזה תמא 38 (בתמורת הגג וקומת עמודים ושטח קדמי לחניות החדשות כולל מחסנים חדשים, הדיירים יקבלו מעלית ומרפסת 18מר וחניות קיימות יהיו רשומים בטאבו)
נציגת הדיירים הודיעה שהקבלן רוצה לבנות בצד אחד של הבניין ממד בגודל 2*4מר בתשלום נוסף.
האם מותר לקבלן לדרוש תשלום עבור ממד אחרי שנחתם חוזה? ומה קורה עם הצד השני של הבניין ? מדובר בבניין 4 קומות ו8 דיירים
מקווה ששאלתי ברורה...תודה
נציגת הדיירים הודיעה שהקבלן רוצה לבנות בצד אחד של הבניין ממד בגודל 2*4מר בתשלום נוסף.
האם מותר לקבלן לדרוש תשלום עבור ממד אחרי שנחתם חוזה? ומה קורה עם הצד השני של הבניין ? מדובר בבניין 4 קומות ו8 דיירים
מקווה ששאלתי ברורה...תודה
תמ"א 38 - הוספת ממ"ד לאחר החוזה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
29/09/13
היזם ואתם מחויבים קודם כל בהוראות ההסכם. אני מבין שבהסכם המקורי לא היתה תוספת ממ"ד. כעת - אם היזם מבקש לתקן את ההסכם באופן שבצד אחד יבנה ממד בתמורה לתשלום, אז צריך לקבל הסכמה של הדיירים כמו בהיה צריך לחוזה המקורי. אני מניח שמבחינה תכנונית ניתן להוסיף ממד רק בצד אחד ולא בצד השני. קודם כל - זה מותר, אבל אני מציע שתוודאו שאכן אין אפשרות להוספת ממ"ד גם בצד השני. 8 מ"ר תוספת של חדר זה לא משהוא ואם זה ברוטו כולל עובי הקירות אז בכלל לא משהוא. גם ככה הוא צריך לחזק לפחות מחצית מהקירות היורדים מהממדים החדשים שיבנו כך שהעלויות שלו בתוספת המוצעת צריכות להיות מינימליות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הקבלן יכול לתת כסף תמורת הדירה למי שמתנגד לתמ"א 38/2?
מתעניין בתמ"א
27/09/13
שלום, אנחנו רוצים לעשות תמ"א 38/2 (הריסה ובניה) בבניין שלנו ויש שני בעלי דירות שמתנגדים. דיברנו איתם ולא עוזר כלום - ראש בקיר. הם מוכנים רק בתנאי אחד - שהקבלן יתן להם כסף בשווי הדירה החדשה וככה הם יוכלו לקנות להם דירה אחרת. מדובר באנשים מבוגרים שכל התהליך הזה של מעבר לשכירות וחזרה לדירה אחרת מאוד מפחיד אותם וזה נראה להם כאב ראש וטרטור ולא מתאים לגיל שלהם.
ניסינו להסביר להם כבר כמה פעמים שיש להם את כל ההגנות הנדרשות, כולל ערבויות בנקאיות, אבל אין עם מי לדבר, והאפשרות שהקבלן יתן להם כסף בשווי הדירה החדשה זה הפתרון היחיד שיוכל לגרום לזה שהם יסכימו.
אני מתאר לעצמי שזה פחות מקובל, אבל רציתי להבין אם יש סיכוי שקבלנים יסכימו לזה. יכול להיות שאני מעלה פה אפשרות לא הגיונית לחלוטין, אבל אולי קיימת האפשרות שהקבלן פשוט ימכור את הדירות שלהם במכירה מוקדמת בפרויקט וככה יוכל לשלם להם? להבנתי לא מדובר בכסף שיוצא מהכיס של הקבלן והוא אפילו יכול לחסוך ככה כסף (תשלום דמי שכירות של אותם דיירים).
אשמח לשמוע את דעתכם, תודה מראש.
ניסינו להסביר להם כבר כמה פעמים שיש להם את כל ההגנות הנדרשות, כולל ערבויות בנקאיות, אבל אין עם מי לדבר, והאפשרות שהקבלן יתן להם כסף בשווי הדירה החדשה זה הפתרון היחיד שיוכל לגרום לזה שהם יסכימו.
אני מתאר לעצמי שזה פחות מקובל, אבל רציתי להבין אם יש סיכוי שקבלנים יסכימו לזה. יכול להיות שאני מעלה פה אפשרות לא הגיונית לחלוטין, אבל אולי קיימת האפשרות שהקבלן פשוט ימכור את הדירות שלהם במכירה מוקדמת בפרויקט וככה יוכל לשלם להם? להבנתי לא מדובר בכסף שיוצא מהכיס של הקבלן והוא אפילו יכול לחסוך ככה כסף (תשלום דמי שכירות של אותם דיירים).
אשמח לשמוע את דעתכם, תודה מראש.
תמ"א 38- כסף למתנגדים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/09/13
קודם כל מציע שתבדקו אם אין לכם ממילא רוב של 80% מבעלי הדירות בבנין. אם יש רוב כזה אז אפשר לאכוף על המתנגדם את ההסכם.
אם אין -
לא נראה לי הגיוני שהיזם יקנה את זכויותיהם לפי שווי הדירות החדשות כאשר אלו עדין לא קיימות ויהיו מוכנות רק עוד כ- 3 שנים. המתגדים כן יכולים למכור את הדירות שלהם ואני משוכנע שהיזם ידע למצוא להם קונים לפי השווי שלהם כיום. השווי שלהם כיום יהיה מעט גבוה יותר משווי דירה ללא אופציה לתמ"א 38 אבל עדין לא בשווי הדירה החדשה.
לא ריאלי למכור דירות חדשות על הנייר בשלב כזה מוקדם. בכל מקרה הרוכשים, אם יהיו, ישלמו את התמורה לפי התקדמות הבניה ולא לפני קבלת היתר בניה.
אילן הלוי,עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם אין -
לא נראה לי הגיוני שהיזם יקנה את זכויותיהם לפי שווי הדירות החדשות כאשר אלו עדין לא קיימות ויהיו מוכנות רק עוד כ- 3 שנים. המתגדים כן יכולים למכור את הדירות שלהם ואני משוכנע שהיזם ידע למצוא להם קונים לפי השווי שלהם כיום. השווי שלהם כיום יהיה מעט גבוה יותר משווי דירה ללא אופציה לתמ"א 38 אבל עדין לא בשווי הדירה החדשה.
לא ריאלי למכור דירות חדשות על הנייר בשלב כזה מוקדם. בכל מקרה הרוכשים, אם יהיו, ישלמו את התמורה לפי התקדמות הבניה ולא לפני קבלת היתר בניה.
אילן הלוי,עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סוג מלט
דוד
25/09/13
שלום,
דיירי הבניין בו אני גר נמצאים במשא
ומתן עם יזם לגבי תמא 38. ממה שהבנתי קיימים בשוק סוגי מלט שונים בעלי חוזקים
שונים ופירמות שונות. השאיפה שלנו כדיירים הוא שיסודות המבנה והקירות החיצוניים
שיתווספו לקירות הקיימים יחזיקו כמה שיותר שנים. האם יש מקום לדון עם היזם בנושא
סוג המלט והפירמה שלו ?
תודה,
דוד
דיירי הבניין בו אני גר נמצאים במשא
ומתן עם יזם לגבי תמא 38. ממה שהבנתי קיימים בשוק סוגי מלט שונים בעלי חוזקים
שונים ופירמות שונות. השאיפה שלנו כדיירים הוא שיסודות המבנה והקירות החיצוניים
שיתווספו לקירות הקיימים יחזיקו כמה שיותר שנים. האם יש מקום לדון עם היזם בנושא
סוג המלט והפירמה שלו ?
תודה,
דוד
תמ"א 38 - סוג מלט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/09/13
שלום דוד!
ראה תשובתי לך הקודמת. אין שום מניעה לדון עם היזם בנושא ולשאול אותו במה הוא משתמש. לי באופן אישי זה לא נראה חשוב. אני מניח כי יהיה לכם מפקח שיוכל לבדוק שהבניה נעשית כמו שצריך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ראה תשובתי לך הקודמת. אין שום מניעה לדון עם היזם בנושא ולשאול אותו במה הוא משתמש. לי באופן אישי זה לא נראה חשוב. אני מניח כי יהיה לכם מפקח שיוכל לבדוק שהבניה נעשית כמו שצריך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תו תקן
דוד
25/09/13
שלום,
דיירי הבניין בו אני גר נמצאים במשא
ומתן עם יזם לגבי תמא 38. אשמח אם תוכלו לענות לי על מספר שאלות:
1. האם אפשר לדרוש מהיזם שכלל החומרים
בהם ישתמש יהיו בעליתו תקן ?
2. האם קיימים חומרים בהם מקובל להשתמש
בבניה ואשר אינם בעלי תו תקן ?
3. מהו הניסוח המומלץ בחוזה שידאג
שהקבלן ישתמש בחומרים איכותיים ?
בברכה,
דוד
דיירי הבניין בו אני גר נמצאים במשא
ומתן עם יזם לגבי תמא 38. אשמח אם תוכלו לענות לי על מספר שאלות:
1. האם אפשר לדרוש מהיזם שכלל החומרים
בהם ישתמש יהיו בעליתו תקן ?
2. האם קיימים חומרים בהם מקובל להשתמש
בבניה ואשר אינם בעלי תו תקן ?
3. מהו הניסוח המומלץ בחוזה שידאג
שהקבלן ישתמש בחומרים איכותיים ?
בברכה,
דוד
תמ"א 38 - תו תקן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/09/13
דוד שלום!
אין מניעה במסגרת ההסכם והמפרט המוסכם מול היזם לדרוש ממנו להשתמש רק בחומרים בעלי תו תקן , מקום שיש כאלו, או בחומרים אחרים אשר חשוב לכם שישתמש בהם. את הניסוח תשאיר לעורך הדין המייצג אותכם. אני אנסה לבדוק לך לגבי השאלה השניה. בכל מקרה- כל החומרים עוברים בדיקה של מכון התקנים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין מניעה במסגרת ההסכם והמפרט המוסכם מול היזם לדרוש ממנו להשתמש רק בחומרים בעלי תו תקן , מקום שיש כאלו, או בחומרים אחרים אשר חשוב לכם שישתמש בהם. את הניסוח תשאיר לעורך הדין המייצג אותכם. אני אנסה לבדוק לך לגבי השאלה השניה. בכל מקרה- כל החומרים עוברים בדיקה של מכון התקנים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 הסכמה
מיכל
24/09/13
לבנין 4 כניסות וכולם רשומים בחלקה, יש 100 תת חלקות. האם נדרש הסכמת כל הכניסות או אפשר לפצל
תמ"א 38 - הסכמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/09/13
שלום מיכל!
בעיקרון במקרה בו מדובר בבנין מורכב החוק מאפשר לראות בכל כניסה כבנין נפרד לענין הרוב הנדרש. אבל צריך לבדוק זאת יותר ביסודיות ובאופן פרטני.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בעיקרון במקרה בו מדובר בבנין מורכב החוק מאפשר לראות בכל כניסה כבנין נפרד לענין הרוב הנדרש. אבל צריך לבדוק זאת יותר ביסודיות ובאופן פרטני.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
