פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
חברת בת
דורית
02/12/13
היזם רוצה לשנות את השם ולהגדיר עצמו כחברת אם
ואת הבנין אותו בונה בתמא 38 כחברת בת
כדי לקבל מימון בנקאי , כאשר טוען שהוא נשאר מחוייב כמו קודם .
האם זה משנה לדירים ? מה עליהם לעשות ?
ואת הבנין אותו בונה בתמא 38 כחברת בת
כדי לקבל מימון בנקאי , כאשר טוען שהוא נשאר מחוייב כמו קודם .
האם זה משנה לדירים ? מה עליהם לעשות ?
תמ"א 38 - חברת בת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/12/13
לא צריכה להיות בעיה אבל תבדקו שבהסכם כתוב שחברת האם נשארת אחראית לכל התחייבויות חברת הבת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
הראל
02/12/13
היי,
אנחנו בתחילת התהליך ויש לנו עורכי דין אשר מעוניינים לייצג אותנו ולחפש את היזם המתאים ביותר לבצע תמ"א 38.
רציתי לשאול בנוגע למסמך ייפוי כוח מול עורכי הדין , האם כדאי שבמסמך יהיה תחום זמן למציאת היזם המתאים ואם כן לכמה זמן מומלץ?
שאלה נוספת, לאחר מציאת יזם/קבלן המתאים לקריטריונים שאנו נציב, האם כדאי שיהיה רוב של דיירים או חובה שתהיה הסכמה מלאה של כל הדיירים בבניין כדי למנוע בעיות בעתיד?
תודה רבה.
אנחנו בתחילת התהליך ויש לנו עורכי דין אשר מעוניינים לייצג אותנו ולחפש את היזם המתאים ביותר לבצע תמ"א 38.
רציתי לשאול בנוגע למסמך ייפוי כוח מול עורכי הדין , האם כדאי שבמסמך יהיה תחום זמן למציאת היזם המתאים ואם כן לכמה זמן מומלץ?
שאלה נוספת, לאחר מציאת יזם/קבלן המתאים לקריטריונים שאנו נציב, האם כדאי שיהיה רוב של דיירים או חובה שתהיה הסכמה מלאה של כל הדיירים בבניין כדי למנוע בעיות בעתיד?
תודה רבה.
תמ"א 38 - חיפוש יזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/12/13
הראל שלום!
אני מבין שאתם רוצים להסמיך עורך דין שיחפש עבורכם יזם לביצוע הפרויקט. אם זאת ההחלטה- בכל מקרה אני מאוד ממליץ לתחום את ההסמכה בזמן. אחרת תמצאו את עצמכם קשורים ומחויבים למישהוא לנצח. צריכה להיות תחימה ברורה בזמן. ממש לנקוב תאריך.
ברור שעדיף שתהיה הסכמה של כל הדיירים אבל אם יש רוב ובהנחה שאין סיבה תכנונית לקבל את הסכמת היתר, אז אפשר להמשיך קדימה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שאתם רוצים להסמיך עורך דין שיחפש עבורכם יזם לביצוע הפרויקט. אם זאת ההחלטה- בכל מקרה אני מאוד ממליץ לתחום את ההסמכה בזמן. אחרת תמצאו את עצמכם קשורים ומחויבים למישהוא לנצח. צריכה להיות תחימה ברורה בזמן. ממש לנקוב תאריך.
ברור שעדיף שתהיה הסכמה של כל הדיירים אבל אם יש רוב ובהנחה שאין סיבה תכנונית לקבל את הסכמת היתר, אז אפשר להמשיך קדימה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 – בקשת דיירים למרפסת סוכה
דוד מ.
01/12/13
שלום,
בבניין שלנו היזם הביא תוכניות להחתמת הדיירים.
איך אני (ואולי עוד דיירים) יכולים לחייב את היזם/קבלן לבנות מרפסות סוכה, במקום מרפסות רגילות.
הערה: הקבלן מתכוון לבקש אישור לבנות דירות גן למטה, כך שהאפשרות שהייתה לבנות סוכה בגינה המשותפת, לא מתאפשרת לפי התוכנית הנ"ל. כי הגינה המשותפת מתוכננת להמכר לדירות גן.
תודה. דוד.
פ"ת.
בבניין שלנו היזם הביא תוכניות להחתמת הדיירים.
איך אני (ואולי עוד דיירים) יכולים לחייב את היזם/קבלן לבנות מרפסות סוכה, במקום מרפסות רגילות.
הערה: הקבלן מתכוון לבקש אישור לבנות דירות גן למטה, כך שהאפשרות שהייתה לבנות סוכה בגינה המשותפת, לא מתאפשרת לפי התוכנית הנ"ל. כי הגינה המשותפת מתוכננת להמכר לדירות גן.
תודה. דוד.
פ"ת.
תמ"א 38 - מרפסת סוכה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/12/13
הכי ישיר ונכון כי תדבר עם היזם על כך. לי לא נראה שהעיריה תאשר לכם מרפסת סוכה. מה שאתה צריך לדאוג הוא שהמרפסת המתוכננת תהיה בשטח ובצורה מספיק גדולה כדי להכיל סוכה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/2 מס שבח
דלית
01/12/13
מכרתי דירה ב-2012 וניצלתי את הפטור ממס שבח. ברשותי דירה נוספת בבנין שעומד לחתום על עיסקת תמא 38/2. האם יש מס שבח על דירה זו?.
תמ"א 38 - מס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/12/13
שלום דלית!
כנראה שיש חיוב במס. אבל יש בחוק מיסוי מקרקעין סעיף ספציפי לגבי פטור ממס שבח על מכירת זכויות מכוח תמ."א 38 שאמור לפטור את כל או רוב החיוב במס.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כנראה שיש חיוב במס. אבל יש בחוק מיסוי מקרקעין סעיף ספציפי לגבי פטור ממס שבח על מכירת זכויות מכוח תמ."א 38 שאמור לפטור את כל או רוב החיוב במס.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמורה הולמת – תמא 38/2
ענבל מר
30/11/13
בבעלותי נכס המוגדר כמשרד, בבניין מגורים שבקומה הראשונה שלו יש חנויות. המשרד נמצא בצד הבניין, בקומת הקרקע, ויש לו כניסה ישירה מהרחוב, נפרדת לחלוטין מכניסת הבניין.
הבניין מיועד לפינוי בינוי, ומציעים לי בתמורה משרד דומה בקומת הכניסה שבה נמצאים מחסני הדיירים, משרד בודד ללא כניסה נפרדת. האם זו תמורה הולמת?
הבניין מיועד לפינוי בינוי, ומציעים לי בתמורה משרד דומה בקומת הכניסה שבה נמצאים מחסני הדיירים, משרד בודד ללא כניסה נפרדת. האם זו תמורה הולמת?
תמ"א 38 - משרד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/12/13
ענבל שלום!
יכול להיות שהעיריה לא מאשרת כניסה נפרדת למשרד ולכן זה כך. בכל אופן יש עוד פרמטרם כמו שטח משרד חדש ופרטי גמר. את מקבלת משרד חדש במקום הקיים. צריך לבדוק את כל אלו כדי לדעת אם זה הצעה הוגנת או לא.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יכול להיות שהעיריה לא מאשרת כניסה נפרדת למשרד ולכן זה כך. בכל אופן יש עוד פרמטרם כמו שטח משרד חדש ופרטי גמר. את מקבלת משרד חדש במקום הקיים. צריך לבדוק את כל אלו כדי לדעת אם זה הצעה הוגנת או לא.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38
הלנה
29/11/13
צהריים טובים !
האם תמא 38 מיועדת לחיזוק בתוספת 2 קומות + ?
מהי תמא 38/1 ?
האם תמא 38/2 פירושה פינוי/בינוי ?
האם יש צורך לחתום יפוי כוח לעו"ד לפני שמחליטים מיהו היזם/קבלן ?
האם חייבים לחתום יפוי כוח לעו"ד לפני שאנו יודעים מה מקבלים מהיזם ?
נא תשובתכם בדחיפות !
תודה ויום טוב
האם תמא 38 מיועדת לחיזוק בתוספת 2 קומות + ?
מהי תמא 38/1 ?
האם תמא 38/2 פירושה פינוי/בינוי ?
האם יש צורך לחתום יפוי כוח לעו"ד לפני שמחליטים מיהו היזם/קבלן ?
האם חייבים לחתום יפוי כוח לעו"ד לפני שאנו יודעים מה מקבלים מהיזם ?
נא תשובתכם בדחיפות !
תודה ויום טוב
תמ"א 38 -
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/12/13
שלום הלנה!
תמא 38 מאפשרת תוספת זכויות של 2.5 קומות מעל הקיים. עדין צריך לקבל את אישור הוועדה המקומית לתוספת.
תמ"א 38/1 הוא השם העממי לתוספת קומות ודירות מעל מבנה קיים.
תמ"א 38/2 הוא השם העממי להריסת הבנין הקיים ובנית בנין חדש במקומו.
מאחר והורסים את הבנין הקיים יש צורך שהדיירים הקיימים יתפנו ממנו. זה עדין לא מה שהחוק קורה פרויקט פינוי בינוי שהוא פרויקט גדול ומורכב יותר ומשתרע על מספר בנינים.
כל וד לא בחרתם יזם אין צורך לחתום על יפוי כוח לאף אחד. לאחר שתבחרו יזם רצוי שהדיירים יסמיכו אותו לנהל מומ משפטי מול היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תמא 38 מאפשרת תוספת זכויות של 2.5 קומות מעל הקיים. עדין צריך לקבל את אישור הוועדה המקומית לתוספת.
תמ"א 38/1 הוא השם העממי לתוספת קומות ודירות מעל מבנה קיים.
תמ"א 38/2 הוא השם העממי להריסת הבנין הקיים ובנית בנין חדש במקומו.
מאחר והורסים את הבנין הקיים יש צורך שהדיירים הקיימים יתפנו ממנו. זה עדין לא מה שהחוק קורה פרויקט פינוי בינוי שהוא פרויקט גדול ומורכב יותר ומשתרע על מספר בנינים.
כל וד לא בחרתם יזם אין צורך לחתום על יפוי כוח לאף אחד. לאחר שתבחרו יזם רצוי שהדיירים יסמיכו אותו לנהל מומ משפטי מול היזם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכנים זקנים
דונה
28/11/13
שלום,
אנו גרים בבנין של 6 משפחות כאשר 2 משפחות מבוגרות מאוד ו-2 משפחות שאינן מתגוררות בבנין (חו"ל, שכירות). 2 המשפחות הנותרות מעוניינות בחיזוק מבנה - הבנין על עמודים וישן (נבנה בשנות ה-70 המוקדמות). מצאנו קבלן שמעוניין לבצע את העבודה אך אנו לא מהווים יחד 50%. השכנים הזקנים חוששים שעליהם לחיות ברעש וחוסר נוחות של שנה ולכן מסרבים. האם יש ביכולתנו לעשות משהו על מנת לחייב לעשות חיזוק מבנה?
אנו גרים בבנין של 6 משפחות כאשר 2 משפחות מבוגרות מאוד ו-2 משפחות שאינן מתגוררות בבנין (חו"ל, שכירות). 2 המשפחות הנותרות מעוניינות בחיזוק מבנה - הבנין על עמודים וישן (נבנה בשנות ה-70 המוקדמות). מצאנו קבלן שמעוניין לבצע את העבודה אך אנו לא מהווים יחד 50%. השכנים הזקנים חוששים שעליהם לחיות ברעש וחוסר נוחות של שנה ולכן מסרבים. האם יש ביכולתנו לעשות משהו על מנת לחייב לעשות חיזוק מבנה?
תמ"א 38 - חיזוק
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/13
דונה שלום!
כל הדיירים חייבים באזקה נאותה של הבית המשותף. לכן אם הבית במצב לא טוב ויש לבצע בו עבודות, אזי ניתן לחייב בהוצא הזאת את כל הדיירים.
אבל - זה לא במסגרת פרויקט תמ"א 38. לצרוך פרויקט תמא אתם צריכים רוב של לפחות 2/3 לתוספת מעל הקיים. אם אין - אין פרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
כל הדיירים חייבים באזקה נאותה של הבית המשותף. לכן אם הבית במצב לא טוב ויש לבצע בו עבודות, אזי ניתן לחייב בהוצא הזאת את כל הדיירים.
אבל - זה לא במסגרת פרויקט תמ"א 38. לצרוך פרויקט תמא אתם צריכים רוב של לפחות 2/3 לתוספת מעל הקיים. אם אין - אין פרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 2 בינוי פינוי
גדי
27/11/13
1. האם ניתן לבנות בקומה האחרונה החלקית דירות דופלקס עם חדרי יציאה לגג?
2. פרויקט שמבוצע במימון בנקאי, האם יש לשעבד את הקרקע לטובת הבנק?
3. האם קבלת ערבות חוק מכר מבטיחה, במקרה של כישלון הפרויקט, שהדיירים שמסרו את דירתם יקבלו כסף לרכישת דירה חדשה בשווי הדירה שאותה היו אמורים לקבל בפרויקט, או שיש לקבל ערבות אחרת?
תודה
2. פרויקט שמבוצע במימון בנקאי, האם יש לשעבד את הקרקע לטובת הבנק?
3. האם קבלת ערבות חוק מכר מבטיחה, במקרה של כישלון הפרויקט, שהדיירים שמסרו את דירתם יקבלו כסף לרכישת דירה חדשה בשווי הדירה שאותה היו אמורים לקבל בפרויקט, או שיש לקבל ערבות אחרת?
תודה
תמ"א 38 - שאלות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/13
שלום גדי!
1. לא מכוח התמ"א אבל יכול להיות שניתן מכוח תוכניות אחרות החלות על המגרש.
2. בפרויקט שממומן על ידי הבנק הבנק דורש כבטוחה את שעבוד הקרקע לטובתו. בגלל זה הוא מוציא לכם ערבות בנקאית על מלוא שווי הדירה.
3. קבלת הערבות מבטיחה שבמקרה של כשלון תוכל לקבל את סכום הערבות. סכום הערבות נקבע בדרך כלל על פי הערכת שמאי סמוך לתחילת הפרויקט. אם יש עליות/ירידות מחירים תוך כדי וההשפעה על גובה הערבות - לענין זה צריך לבדוק את ההסכם. בכל מקרה ועל פי רוב הבנק המלווה משלים את הפרויקט אבל הוא לא מתחייב לכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
1. לא מכוח התמ"א אבל יכול להיות שניתן מכוח תוכניות אחרות החלות על המגרש.
2. בפרויקט שממומן על ידי הבנק הבנק דורש כבטוחה את שעבוד הקרקע לטובתו. בגלל זה הוא מוציא לכם ערבות בנקאית על מלוא שווי הדירה.
3. קבלת הערבות מבטיחה שבמקרה של כשלון תוכל לקבל את סכום הערבות. סכום הערבות נקבע בדרך כלל על פי הערכת שמאי סמוך לתחילת הפרויקט. אם יש עליות/ירידות מחירים תוך כדי וההשפעה על גובה הערבות - לענין זה צריך לבדוק את ההסכם. בכל מקרה ועל פי רוב הבנק המלווה משלים את הפרויקט אבל הוא לא מתחייב לכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תחילת הנחת יסודות מרגע קבלת אישור בניה
ויקי
27/11/13
שלום רב.
בספטמבר השנה רכשתי דירה חדשה בבניין שקיבל את כל האישורים הדרושים להוספת שתיים וחצי קומות לבניין בין 4 קומות.
שאלתי היא: תוך כמה זמן מחוייב הקבלן להתחיל בעבודות חיזוק הבניין הקיים מרגע קבלת כל אישורי הבניה?
תודה מראש.
בספטמבר השנה רכשתי דירה חדשה בבניין שקיבל את כל האישורים הדרושים להוספת שתיים וחצי קומות לבניין בין 4 קומות.
שאלתי היא: תוך כמה זמן מחוייב הקבלן להתחיל בעבודות חיזוק הבניין הקיים מרגע קבלת כל אישורי הבניה?
תודה מראש.
תמ"א 38 - תחילת בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/11/13
שלום ויקי!
על פי החוק היתר הבניה תקף לשנה כאשר אפשר לבקש הארכה. אבל מה שחשוב זה לא רק החוק אלא ההסכם בין הדיירים לקבלן. שם צריך להיות כתוב תוך כמה זמן הוא צריך להתחיל בבניה לאחר קבלת ההיתר ומה משך הבניה.
אם יזם מסודר אז הוא כבר מוכן עם תוכניות ביצוע וקבלן מבצע. בנוסף צריך להתארגן לתחילת עבודה באתר. פרק זמן של כ- 60 יום מההיתר נראה סביר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
על פי החוק היתר הבניה תקף לשנה כאשר אפשר לבקש הארכה. אבל מה שחשוב זה לא רק החוק אלא ההסכם בין הדיירים לקבלן. שם צריך להיות כתוב תוך כמה זמן הוא צריך להתחיל בבניה לאחר קבלת ההיתר ומה משך הבניה.
אם יזם מסודר אז הוא כבר מוכן עם תוכניות ביצוע וקבלן מבצע. בנוסף צריך להתארגן לתחילת עבודה באתר. פרק זמן של כ- 60 יום מההיתר נראה סביר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיעבוד היתרים לערבויות
אמנון כהן
26/11/13
שלום.
אנחנו נמצאים במו"מ מתקדם לתמ"א 38/1.
ברצוננו לדעת האם ניתן לשעבד את הכספים הניתנים להיתרים לטובת הגדלת הערבויות?
אנחנו נמצאים במו"מ מתקדם לתמ"א 38/1.
ברצוננו לדעת האם ניתן לשעבד את הכספים הניתנים להיתרים לטובת הגדלת הערבויות?
תמ"א 38 - שעבוד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/11/13
מודה שלא ממש הבנתי. כספים הניתנים להיתרים משולמים לעיריה והם משולמים לאחר אישור התוכניות על ידי העיריה וכתנאי לקבלת ההיתר.
אני מניח שמה שאתה מתכוון הוא שהיזם ישעבד או ישים בפקדון סכומי כסף לתשלום האגרות וההיטלים הנדרשים להוצאת ההיתר על מנת שתוודאו שהוא משלם. זה אפשרי אבל לא הייתי מפוצץ על זה מו"מ. היזם משקיע מספיק כספים וזמן בקידום ההיתר גם ללא תשלומים אלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מניח שמה שאתה מתכוון הוא שהיזם ישעבד או ישים בפקדון סכומי כסף לתשלום האגרות וההיטלים הנדרשים להוצאת ההיתר על מנת שתוודאו שהוא משלם. זה אפשרי אבל לא הייתי מפוצץ על זה מו"מ. היזם משקיע מספיק כספים וזמן בקידום ההיתר גם ללא תשלומים אלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה חדשה מתמ"א, בטוחה הערת אזהרה
מרכזניק
26/11/13
שלום רב,
הוצע לי לרכוש דירה חדשה מקבלן, אשר תבנה מעל בניין ישן, כלומר את אחת הדירות החדשות של התמ"א 38.
לתמ"א 38 עדיין אין היתר בבניין זה, אך בתהליך מתקדם ועבר ועדה מכינה בעירייה. הסכום שאשלם על הדירה במידה והפרוייקט אכן יתקיים כמתוכנן תהיה (פחות או יותר) שני שליש משווי הדירה המוכנה.
הקבלן מעוניין שאשים על החשבון כבר מעל 400 אלף ש"ח, ובתמורה לכספי אקבל הערת אזהרה על אחת הדירות האחרות החדשות שלו, אשר נבנות בעיר במסגרת תמ"א 38.
בהמשך, אם וכאשר יתקבל היתר הבניה, תועבר הערת האזהרה לבנין בו אני מעוניין לרכוש דירה, ואמשיך לשלם את יתר הסכום.
במידה והקבלן ירצה למכור את הדירה שעליה יש לי הערת אזהרה, הוא יעביר את הערת האזהרה על שמי לדירה אחרת בעיר.
אם תוך שנה לא תתחיל הבניה, אקבל את כל כספי חזרה עם ריבית והצמדה.
האם זו פרקטיקה נהוגה במסגרת תמ"א 38?
האם כדאי לי להכנס לעסקה זו?
האם הערת אזהרה היא בטוחה מספיק טובה?
* כמובן שלפני שאחתום על משהו אתייעץ עם עו"ד, ועו"ד ילווה אותי במהלך העסקה. אך אני מעוניין להבין, עוד לפני שאכנס לתהליך, האם הערת אזהרה היא בטוחה מספיק טובה לכספי, ושוות ערך לליווי בנקאי?
תודה רבה :)
הוצע לי לרכוש דירה חדשה מקבלן, אשר תבנה מעל בניין ישן, כלומר את אחת הדירות החדשות של התמ"א 38.
לתמ"א 38 עדיין אין היתר בבניין זה, אך בתהליך מתקדם ועבר ועדה מכינה בעירייה. הסכום שאשלם על הדירה במידה והפרוייקט אכן יתקיים כמתוכנן תהיה (פחות או יותר) שני שליש משווי הדירה המוכנה.
הקבלן מעוניין שאשים על החשבון כבר מעל 400 אלף ש"ח, ובתמורה לכספי אקבל הערת אזהרה על אחת הדירות האחרות החדשות שלו, אשר נבנות בעיר במסגרת תמ"א 38.
בהמשך, אם וכאשר יתקבל היתר הבניה, תועבר הערת האזהרה לבנין בו אני מעוניין לרכוש דירה, ואמשיך לשלם את יתר הסכום.
במידה והקבלן ירצה למכור את הדירה שעליה יש לי הערת אזהרה, הוא יעביר את הערת האזהרה על שמי לדירה אחרת בעיר.
אם תוך שנה לא תתחיל הבניה, אקבל את כל כספי חזרה עם ריבית והצמדה.
האם זו פרקטיקה נהוגה במסגרת תמ"א 38?
האם כדאי לי להכנס לעסקה זו?
האם הערת אזהרה היא בטוחה מספיק טובה?
* כמובן שלפני שאחתום על משהו אתייעץ עם עו"ד, ועו"ד ילווה אותי במהלך העסקה. אך אני מעוניין להבין, עוד לפני שאכנס לתהליך, האם הערת אזהרה היא בטוחה מספיק טובה לכספי, ושוות ערך לליווי בנקאי?
תודה רבה :)
תמ"א 38 - בטוחה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/11/13
לפי מה שאתה מתאר ליזם אין ליווי בנקאי ואין מספיק הון עצמי להתחיל את הפרויקט. הוא בעצם רוצה להשתמש במקדמה שלך כדי להניע את הגלגלים. הפיתוי מבחינתך הוא חסכון במחיר הדירה. הסיכון - לא תראה לא דירה ולא כסף. כמו שאתה מבין זה קיים אבל בודאי לא פרקטיקה מקובלת. לכן זו לא שאלה לפורום אלא אתה חייב לגשת לעורך דין שיבדוק לעומק את הבטחונות ואת מצב הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ייצוג עו"ד
גלית
25/11/13
שלום, האם עו"ד המתגורר בבניין המיועד לפרויקט תמ"א 38, יכול לייצג את דיירי הבניין (ביניהם, הוא) מול עו"ד של הקבלן/יזם? האם יש התנגשות של אינטרסים בסיטואציה כזו?
תמ"א 38 יצוג עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/11/13
שלום גלית!
לעורך דין אסור להמצא במצב של ניגוד אינטרסים מול לקוחותיו. זה איסור מפורש בכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין.
לא ברור מהשאלה האם עורך הדין רק גר במקום או גם בעל דירה בבנין. בכל אחד מהמצבים צריך לוודא שאין ניגודי אינטרסים. אני מניח שמי שגר במקום דוקא יש לו אינטרס גדול להגן על הדיירים, יותר מאשר עורך דין חיצוני. לכן בהעדר נסיבות ספציפיות לא הייתי אומר שהוא בניגוד אינטרסים. נסיבות ספציפיות יכולות להיות למשל - חריגות בניה בדירתו, תמורות לא שוות לדיירים וכדומה. בכל מקרה גם אם אין ניגוד אינטרסים אני ממליץ על השתתפות פעילה של נציגות הבית במו"מ. בסופו של דבר זה ישרת גם את עורך הדין עצמו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לעורך דין אסור להמצא במצב של ניגוד אינטרסים מול לקוחותיו. זה איסור מפורש בכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין.
לא ברור מהשאלה האם עורך הדין רק גר במקום או גם בעל דירה בבנין. בכל אחד מהמצבים צריך לוודא שאין ניגודי אינטרסים. אני מניח שמי שגר במקום דוקא יש לו אינטרס גדול להגן על הדיירים, יותר מאשר עורך דין חיצוני. לכן בהעדר נסיבות ספציפיות לא הייתי אומר שהוא בניגוד אינטרסים. נסיבות ספציפיות יכולות להיות למשל - חריגות בניה בדירתו, תמורות לא שוות לדיירים וכדומה. בכל מקרה גם אם אין ניגוד אינטרסים אני ממליץ על השתתפות פעילה של נציגות הבית במו"מ. בסופו של דבר זה ישרת גם את עורך הדין עצמו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי שם חברה
דורית
25/11/13
שלום רב ,
בבנין שלנו מתבצעות עבודות תמא 38 בשלב חיזוקים .
היזם מתכוון להודיע על שינוי שם חברה .
מה המשמעות המשפטית של שינוי שם חברה ?
האם יש צורך בנספח נוסף להסכם לגבי כך ?
אנא תשובתכם המהירה .
בבנין שלנו מתבצעות עבודות תמא 38 בשלב חיזוקים .
היזם מתכוון להודיע על שינוי שם חברה .
מה המשמעות המשפטית של שינוי שם חברה ?
האם יש צורך בנספח נוסף להסכם לגבי כך ?
אנא תשובתכם המהירה .
תמ"א 38 - שינוי שם חברה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/11/13
שלום דורית!
זה בדיוק כמו שאת היית משנה את שמך. גם אם חברה משנה את שמה זו עדין אותה חברה. אפשר לוודא זאת ולבדוק שמספר החברה, שהוא כמו מספר תעודת זהות, לא השתנה.
אם זה רק שינוי שם לא צריך כל נספח. הדבר היחידי הוא שעורך הדין שלכם יבקש ויקבל את כל המסמכים הנוגעים לישנוי השם ובמיוחד תעודת שינוי השם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זה בדיוק כמו שאת היית משנה את שמך. גם אם חברה משנה את שמה זו עדין אותה חברה. אפשר לוודא זאת ולבדוק שמספר החברה, שהוא כמו מספר תעודת זהות, לא השתנה.
אם זה רק שינוי שם לא צריך כל נספח. הדבר היחידי הוא שעורך הדין שלכם יבקש ויקבל את כל המסמכים הנוגעים לישנוי השם ובמיוחד תעודת שינוי השם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנסות בעקבות הגשת התנגדות לאחר חתימה
דנה
24/11/13
שלום רב,
לאחרונה קנינו דירה הנמצאת בתהליכי תמ"א מתקדמים. לאחר הרכישה התברר כי היזם מבקש למקם מתקני חניה. בפגישה שנערכה בביתנו הישן החתים אותנו היזם על התכניות ובאומרו שהמתקנים לא יעברו את הרצפה. אנחנו האמנו לו - ובצירוץ לחץ שהפעיל "אתם חייבים לחתום כי זה תיקון וכבר הדיירים הקודמים חתמו על המקורי" חתמנו מבלי הבנו כ"כ במה מדובר (עוד לא גרנו בדירה אפילו). כעת אנחנו בשלב התנגדויות בערייה - הלכנו לראות את התכניות שעליהם חתמנו וגילינו כי החניות יהיו למול המרפסת בבניין - ויעלו עד לגובה של 180 מטר מגובה המרפסת - דבר שהוא כשלעצמו מפחיד מבחינה בטיחותית ואף עשוי לפגוע בערך הדירה.
התייעצנו עם עו"ד שאמר מייד לנסח התנגדות למפקח על הבתים המשותפים עם הערכת שמאי או מהנדס כדי להוכיח הפגיעה, במקביל היזם מאיים שהמפקח על הבתים המשותפים יקנוס אותנו בכ-50K ש"ח כי כבר חתמנו ואנחנו לא מכבדים את החתימה. במקביל הוא מבטיח שבפועל לא ישים את החניות במיקום המשורטט. נראה לי שהוא מבין שהוא עשה טעות בטיחותית ומפחד שאחשוף את זה.
השכנים שלידנו גם רוצים להתנגד מאותה סיבה וחושבים שהוא מאיים כדי להרוויח זמן.
אני מתלבטת מה הדרך הנכונה לטפל בזה. האם האיומים שלו מבוססים ? אם אשיג ממנו התחייבות בכתב שלא ימקם שם את החניות - האם יש לה ערך משפטי ?
תודה רבה!
לאחרונה קנינו דירה הנמצאת בתהליכי תמ"א מתקדמים. לאחר הרכישה התברר כי היזם מבקש למקם מתקני חניה. בפגישה שנערכה בביתנו הישן החתים אותנו היזם על התכניות ובאומרו שהמתקנים לא יעברו את הרצפה. אנחנו האמנו לו - ובצירוץ לחץ שהפעיל "אתם חייבים לחתום כי זה תיקון וכבר הדיירים הקודמים חתמו על המקורי" חתמנו מבלי הבנו כ"כ במה מדובר (עוד לא גרנו בדירה אפילו). כעת אנחנו בשלב התנגדויות בערייה - הלכנו לראות את התכניות שעליהם חתמנו וגילינו כי החניות יהיו למול המרפסת בבניין - ויעלו עד לגובה של 180 מטר מגובה המרפסת - דבר שהוא כשלעצמו מפחיד מבחינה בטיחותית ואף עשוי לפגוע בערך הדירה.
התייעצנו עם עו"ד שאמר מייד לנסח התנגדות למפקח על הבתים המשותפים עם הערכת שמאי או מהנדס כדי להוכיח הפגיעה, במקביל היזם מאיים שהמפקח על הבתים המשותפים יקנוס אותנו בכ-50K ש"ח כי כבר חתמנו ואנחנו לא מכבדים את החתימה. במקביל הוא מבטיח שבפועל לא ישים את החניות במיקום המשורטט. נראה לי שהוא מבין שהוא עשה טעות בטיחותית ומפחד שאחשוף את זה.
השכנים שלידנו גם רוצים להתנגד מאותה סיבה וחושבים שהוא מאיים כדי להרוויח זמן.
אני מתלבטת מה הדרך הנכונה לטפל בזה. האם האיומים שלו מבוססים ? אם אשיג ממנו התחייבות בכתב שלא ימקם שם את החניות - האם יש לה ערך משפטי ?
תודה רבה!
א-ש
תמ"א 38 או תמ"א רגיל
25/11/13
לדעתי הקבלן יישבר, אם תעמדו על שלכם
אין מה לפחד משרלטנים
אין מה לפחד משרלטנים
תמ"א 38 - מתקני חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/11/13
שלום דנה!
מדובר על מתקן חניה ובו מספר רכבים חונים אחד מעל השני על גבי המתקן. בדרך כלל מדובר בשני רכבים. כאשר הרכב התחתון עולה לפני הקרקע הרכב שהיה מעליו עולה מעל פני הקרקע. זה כנראה המצב שאת מתארת. לפי מה שאני מבין היזם עדין בשלב של בקשה להיתר בניה. אני מציע שתבדקו את נושא החניה מול יועץ החניה בעיריה ותנסו להבין אם אכן יש כאן בעיה. העיריה לא מאשרת כל כך מהר מתקני חניה כאלו ובמיוחד אם היא חושבת שיש איתם בעיה בטיחותית. אם זה השלב התכנוני אין לכם מה לפנות למפקח על בתים משותפים. אתם צריכים להגיש התהגדות לעיריה ואם כבר עבר המועד אז פשוט לשלוח מכתב ולדבר על מהנדס הרישוי בעיריה. בכל מקרה לא לפחד מאיומים. מנגד - תנסו להבין טוב יותר אם אכן יש בכך סכנה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מדובר על מתקן חניה ובו מספר רכבים חונים אחד מעל השני על גבי המתקן. בדרך כלל מדובר בשני רכבים. כאשר הרכב התחתון עולה לפני הקרקע הרכב שהיה מעליו עולה מעל פני הקרקע. זה כנראה המצב שאת מתארת. לפי מה שאני מבין היזם עדין בשלב של בקשה להיתר בניה. אני מציע שתבדקו את נושא החניה מול יועץ החניה בעיריה ותנסו להבין אם אכן יש כאן בעיה. העיריה לא מאשרת כל כך מהר מתקני חניה כאלו ובמיוחד אם היא חושבת שיש איתם בעיה בטיחותית. אם זה השלב התכנוני אין לכם מה לפנות למפקח על בתים משותפים. אתם צריכים להגיש התהגדות לעיריה ואם כבר עבר המועד אז פשוט לשלוח מכתב ולדבר על מהנדס הרישוי בעיריה. בכל מקרה לא לפחד מאיומים. מנגד - תנסו להבין טוב יותר אם אכן יש בכך סכנה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול הבנייה
אלי
24/11/13
האם אפשרי לסגור את קומת העמודים בבניין לדירות גן או שדרוג ושינוי המחסנים ובנוסך לבנות על גג המבנה את ה- 2.65% קומות הנוספות?
תמ"א 38 - פיצול הבניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/11/13
שלום אלי!
הוראות התמ"א מאפשרות סגירת קומת עמודים לטובת דירת מגורים בנוסף על 2.5 קומות נוספות. עדין צריך לבדוק שזה אפשרי בבנין עצמו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הוראות התמ"א מאפשרות סגירת קומת עמודים לטובת דירת מגורים בנוסף על 2.5 קומות נוספות. עדין צריך לבדוק שזה אפשרי בבנין עצמו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה בתמ"א 38
אלי
24/11/13
האם בתמ"א 38 חייב לתת חניות בתחום מגרש הבניין או תחתיו. ואם אין אפשרות לכך,האם לוקחים בחשבון את הצפיפות העתידית של כלי-הרכב?
תמא 38 - חניות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/11/13
בתמא 38 צריך לתת פתרונות חניה לדירות החדשות. מעבר לכך זה ענין של הסכמה מול היזם. אם אין אפשרות לייצר חניות אז יש אפשרות לשלם כופר חניה לעיריה, אשר אמורה להשתמש בכספים אלו לבנית חניונים באזור.
בכל מקרה- חניה בפרויקטים של תמא 38 של תוספת בניה זו בעיה קשה בגלל המקום. לכן בדרך כלל מנסים ליצר חניות באמצעות מתקני חניה שעולים לא מעט.
רוב פתרונות החניה לפחות בתל אביב ורמת גן הם מתחת לקרקע כך שלא רואים את צפיפות כל יהרכב.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בכל מקרה- חניה בפרויקטים של תמא 38 של תוספת בניה זו בעיה קשה בגלל המקום. לכן בדרך כלל מנסים ליצר חניות באמצעות מתקני חניה שעולים לא מעט.
רוב פתרונות החניה לפחות בתל אביב ורמת גן הם מתחת לקרקע כך שלא רואים את צפיפות כל יהרכב.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הורי מסרבים לתמא 38 חיזוק ותוספת דירות
RACHEL
24/11/13
אני מבינה שאתה תומך נלהב.אשמח לתגובתך לתהיות שלי.
הרוב הסכים. שניים מתנגדים. קשישים חולים נצולי שואה שלא יכולים לעמוד בהליך פיזית נפשית. לא יכולים לחיות באתר בניה עם רעש ואבק ולא יכולים לצאת. מרגישים נרדפים ומגורשים מביתם. לא יכולים להתרחק. זקוקים לקרבה לרופא. כל המעבר אריזות התחברויות נקיונות מסובך מדי.
הם קומה אחרונה. שנים משלשת הדיירים באחרונה מתנגדים. היזם עומד לבנות מעליהם שתיים וחצי קומות. הם בחרו קניין זה במכוון להיות אחרונים בלי רעש ולהיות בבית קטן עם מעט דיירים. הם לא רוצים מהקבלן מתנות ופצויים ושדרוגים. יש דיון בערר. מה אפשר לעשות? תודה רבה.
הרוב הסכים. שניים מתנגדים. קשישים חולים נצולי שואה שלא יכולים לעמוד בהליך פיזית נפשית. לא יכולים לחיות באתר בניה עם רעש ואבק ולא יכולים לצאת. מרגישים נרדפים ומגורשים מביתם. לא יכולים להתרחק. זקוקים לקרבה לרופא. כל המעבר אריזות התחברויות נקיונות מסובך מדי.
הם קומה אחרונה. שנים משלשת הדיירים באחרונה מתנגדים. היזם עומד לבנות מעליהם שתיים וחצי קומות. הם בחרו קניין זה במכוון להיות אחרונים בלי רעש ולהיות בבית קטן עם מעט דיירים. הם לא רוצים מהקבלן מתנות ופצויים ושדרוגים. יש דיון בערר. מה אפשר לעשות? תודה רבה.
תמ"א 38 - הורים קשישים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
25/11/13
שלום רחל!
נכון שאני תומך נלהב אבל אני מקווה שלא תומך שוטה. אני מבין היטב את המצוקה של הורייך ונתקלתי בכך בפרויקטים בהם אני מטפל. אין ספק שתקופת הבניה היא לא תקופה שקטה לפחות בתחילתה כל עוד עוסקים בביצוע עבודות השלד. דילמה בהגדרה היא בחירה בין שתי אפשרויות לא טובות. במקרה שלכם צריך לבחור בין ביצוע הפרויקט תוך גרימת אי נוחות להורייך ולאחרים ובין אי ביצוע הפרויקט בו תמכו רוב הדיירים ושאר תכליתו בין היתר חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה והוספת ממד. עם כל הרגישות והצער אני די משוכנע כי הפרויקט היא הבחירה הפחות גרועה.
מה כן - בפרויקטים אחרים היזם הסכים לשכור דירה באזור לתקופת הביצוע על חשבונו. זה פתרון אפשרי. פתרון אחר אפשרי הוא שהורייך ישארו בדירה וינסו לצמצם את המטרד שיגרם להם, למשל על ידי רשתות מפני אבק, סיכום שהיזם ישא בהוצאות ניקיון הדירה במהלך הפרויקט, צמצום שעות עבודה למניעת רעש וכו'. תתפלאי אבל בסופו של דבר גם המגורים בדירה במהלך הפרויקט הם בודאי לא נעדרים ממטרד אבל לא כל כך נורא כמו שאת חושבת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
נכון שאני תומך נלהב אבל אני מקווה שלא תומך שוטה. אני מבין היטב את המצוקה של הורייך ונתקלתי בכך בפרויקטים בהם אני מטפל. אין ספק שתקופת הבניה היא לא תקופה שקטה לפחות בתחילתה כל עוד עוסקים בביצוע עבודות השלד. דילמה בהגדרה היא בחירה בין שתי אפשרויות לא טובות. במקרה שלכם צריך לבחור בין ביצוע הפרויקט תוך גרימת אי נוחות להורייך ולאחרים ובין אי ביצוע הפרויקט בו תמכו רוב הדיירים ושאר תכליתו בין היתר חיזוק הבנין מפני רעידות אדמה והוספת ממד. עם כל הרגישות והצער אני די משוכנע כי הפרויקט היא הבחירה הפחות גרועה.
מה כן - בפרויקטים אחרים היזם הסכים לשכור דירה באזור לתקופת הביצוע על חשבונו. זה פתרון אפשרי. פתרון אחר אפשרי הוא שהורייך ישארו בדירה וינסו לצמצם את המטרד שיגרם להם, למשל על ידי רשתות מפני אבק, סיכום שהיזם ישא בהוצאות ניקיון הדירה במהלך הפרויקט, צמצום שעות עבודה למניעת רעש וכו'. תתפלאי אבל בסופו של דבר גם המגורים בדירה במהלך הפרויקט הם בודאי לא נעדרים ממטרד אבל לא כל כך נורא כמו שאת חושבת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בבית פרטי
חזי
24/11/13
שלום
בבעלותי בית בן 80 מ"ר משנות ה-60 ללא ממ"ד. מגרש כ-300 מ"ר. ברצוני להוסיף ממ"ד (בתוספת לשטח הבנוי של הבית) .
האם תמ"א 38 חל על בתים פרטיים? האם הבית שבבעלותי עומד בתנאים?
תודה מראש
בבעלותי בית בן 80 מ"ר משנות ה-60 ללא ממ"ד. מגרש כ-300 מ"ר. ברצוני להוסיף ממ"ד (בתוספת לשטח הבנוי של הבית) .
האם תמ"א 38 חל על בתים פרטיים? האם הבית שבבעלותי עומד בתנאים?
תודה מראש
תמ"א 38 - בית פרטי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/11/13
הזכויות הניתנות על פי התמא 38 לא חלות על הבית שלך. עדין אין מניעה כי תוסיף ממ"ד. אם המגרש הוא 300 מ"ר ובני רק 80 מ"ר אני מעריך כיקיימות זכויות בניה לא מנוצלות לרבות תוספת ממ"ד.
ממליץ כי תיגש לעיריה לברר נושא זה.
אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
ממליץ כי תיגש לעיריה לברר נושא זה.
אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייצוג מול העו"ד
שלמה
24/11/13
שלום,
אנחנו בבניין בדין ודברים מול 2 יזמים שרוצים לבצע אצלנו פרוייקט תמ"א 38. מדובר ב-2 כניסות כשבכל אחת 8 דירות. רציתי לשאול כמה נציגים צריך שיהיו (שישבו עם העו"ד שמייצג אותנו) והאם צריך שיהיו נציגים מכל כניסה?
תודה מראש,
אנחנו בבניין בדין ודברים מול 2 יזמים שרוצים לבצע אצלנו פרוייקט תמ"א 38. מדובר ב-2 כניסות כשבכל אחת 8 דירות. רציתי לשאול כמה נציגים צריך שיהיו (שישבו עם העו"ד שמייצג אותנו) והאם צריך שיהיו נציגים מכל כניסה?
תודה מראש,
תמ"א 38 - יצוג מול עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/11/13
שלמה שלום!
רצוי שיהיה לפחות נציג אחד מכל כניסה. אין שום חובה בחוק לענין זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
רצוי שיהיה לפחות נציג אחד מכל כניסה. אין שום חובה בחוק לענין זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לאיזה כיוון מעגלים 5.4 אחוזי תמיכה בתמ"א-38?
שכנה מודאגת
23/11/13
לתמ"א 38 - כשנחוץ 66% תמיכה - אצלנו זה מסתכם ב- 5.28
וכשנחוץ 80% תמיכה - אצלנו זה מסתכם ב- 6.4 תומכים.
שאלתי: לאיזה כיוון מותר לעגל במקרים כאלו: כלפי מעלה - או כלפי מטה?
וכשנחוץ 80% תמיכה - אצלנו זה מסתכם ב- 6.4 תומכים.
שאלתי: לאיזה כיוון מותר לעגל במקרים כאלו: כלפי מעלה - או כלפי מטה?
תמ"א 38 - עיגול
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/11/13
שאלה מצוינת. לפי החוק נדרש רוב של לפחות 2/3 או 80% בהתאם לסוג הפרויקט. אם יש פחות מכך אז הרוב לא הושג. לכן מעגלים היום את החישוב כלפי מעלה , קרי ידרשו 6 או 7 תומכים בהתאמה.
אני לפחות הייתי שמח אם הנושא הזה היה מגיע פעם להכרעה משפטית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני לפחות הייתי שמח אם הנושא הזה היה מגיע פעם להכרעה משפטית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א פינוי בינוי בעלי דופלקס
חנה
22/11/13
יש לי דירת פנטהאוז דופלקס. ועד הבית התקשר עם יזם לצורך פינוי בינוי תמא 38. בהצעה הראשונית שמסרו לי נאמר שאקבל דירה בקומה גבוהה יותר אבל לא את הפנטהאוז, ופיצוי כספי על הגגות. בקרוב אסיפת דיירים ונאמר שהנציגות שתיבחר תייצג את כולם כלפי היזם וכלפי הקבלן, וגם הוזכר שיתבעו את הסרבנים. מה עלי לעשות וכמה זה דחוף?
תמ"א 38 - פנטהאוס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/11/13
חנה שלום!
אם הגג שלך אז הם לא יכולים לעשות כל פרויקט ללא הסכמתך. לא ניתן לחייב אותך לוותר על רכוש פרטי. לכן אם את בעיקרון מסכימה לפרויקט כל מה שנשאר הוא לוודא שהתמורה שאת מקבלת היא הוגנת ולוקחת בחשבון את זכויותייך בגג הפרטי. בכל מקרה אין מה להבהל ולא ניתן לתבוע אותך בשל סרוב להפרד מהגג.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם הגג שלך אז הם לא יכולים לעשות כל פרויקט ללא הסכמתך. לא ניתן לחייב אותך לוותר על רכוש פרטי. לכן אם את בעיקרון מסכימה לפרויקט כל מה שנשאר הוא לוודא שהתמורה שאת מקבלת היא הוגנת ולוקחת בחשבון את זכויותייך בגג הפרטי. בכל מקרה אין מה להבהל ולא ניתן לתבוע אותך בשל סרוב להפרד מהגג.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 - פנטהאוס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/11/13
חנה שלום!
אם הגג שלך אז הם לא יכולים לעשות כל פרויקט ללא הסכמתך. לא ניתן לחייב אותך לוותר על רכוש פרטי. לכן אם את בעיקרון מסכימה לפרויקט כל מה שנשאר הוא לוודא שהתמורה שאת מקבלת היא הוגנת ולוקחת בחשבון את זכויותייך בגג הפרטי. בכל מקרה אין מה להבהל ולא ניתן לתבוע אותך בשל סרוב להפרד מהגג.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם הגג שלך אז הם לא יכולים לעשות כל פרויקט ללא הסכמתך. לא ניתן לחייב אותך לוותר על רכוש פרטי. לכן אם את בעיקרון מסכימה לפרויקט כל מה שנשאר הוא לוודא שהתמורה שאת מקבלת היא הוגנת ולוקחת בחשבון את זכויותייך בגג הפרטי. בכל מקרה אין מה להבהל ולא ניתן לתבוע אותך בשל סרוב להפרד מהגג.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מימון הפרויקט על ידי היזם
יעל ב'
22/11/13
אנחנו 5 בעלים שמתכוונים להתקשר עם יזם לתמ"א 38/2. הוא יוסיף 7 דירות ל-5 הקיימות. היזם הצהיר שבכוונתו לממן את הפרויקט במימון עצמי ללא ליווי בנקאי. הוא יפקיד בנאמנות סך 6,000,000 ש"ח, אשר ישוחררו לפי התקדמות הבנייה, כאחוזים לפי חוק המכר.
א. האם יש לכתוב הערת אזהרה לטובת היזם על כל המגרש - כמו בליווי בנקאי? או הערת אזהרה רק על חלקו במגרש כמו בעסקת קומבינציה?
ב. האם יש לתת לקבלן חזקה על דירותינו שייהרסו?
ג. האם זה נכון שגם עוה"ד של היזם יהיה נאמן בחשבון הפיקדון, או רק עוה"ד שלנו, בעלי הדירות הקיימות.
ד. האם כדאי להסכים שגובה הפיקדון יהיה כעלות הבנייה וההוצאות? או שחייבים שיהיה כשווי הדירות העתידיות? היזם לא יסכים לכ"כ הרבה.
ה. האם להסכים שמתוך חשבון הפיקדון ישולמו גם אגרות הבנייה?
אלף תודות!
א. האם יש לכתוב הערת אזהרה לטובת היזם על כל המגרש - כמו בליווי בנקאי? או הערת אזהרה רק על חלקו במגרש כמו בעסקת קומבינציה?
ב. האם יש לתת לקבלן חזקה על דירותינו שייהרסו?
ג. האם זה נכון שגם עוה"ד של היזם יהיה נאמן בחשבון הפיקדון, או רק עוה"ד שלנו, בעלי הדירות הקיימות.
ד. האם כדאי להסכים שגובה הפיקדון יהיה כעלות הבנייה וההוצאות? או שחייבים שיהיה כשווי הדירות העתידיות? היזם לא יסכים לכ"כ הרבה.
ה. האם להסכים שמתוך חשבון הפיקדון ישולמו גם אגרות הבנייה?
אלף תודות!
תמ"א 38 - מימון פרויקט על ידי יזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/11/13
שלום יעל!
בעצם ההסדר אמור לדמות מצב של ליווי בנקאי. פותחים חשבון בנק ולשם מפקיד היזם סכום כסף ראשוני, במקרה שלכם 6 מליון ש"ח. כל ההכנסות ממכירת דירות נכנסות לחשבון זה וכל ההוצאות לבנית הפרויקט יוצאות מהחשבון. צריך כמובן לוודא שבכל רגע נתון יש מספיק כסף בחשבון + מתקבולי דירות היזם + עודף לבטחון כדי שיספיק לסיום הפרויקט.
אין מניעה לרשום הערת אזהרה לטובת היזם. הערת האזהרה היא בגין ההסכם והיא מונעת מדיירים להתקשר עם יזם אחר. אין ליזם כל חלק במגרש ולכן לא ניתן לרשום הערת אזהרה על חלק. ניתן לרשום הערת אזהרה על תת חלקת הרכוש המשותף אם קיימת.
הקבלן מקבל חזקה בכל הדירות לאחר הוצאת היתר הבניה ומתן הבטחונות הכתובים בהסכם. אם לא יקבל חזקה איך הוא יוכל לבנות את הדירות?
גובה הפקדון מספיק שיהיה כעלות הבניה וההוצאות ולא חייבים וגם לא צריך שיהיה כשווי הדירות החדשות. כשיש בנק מלווה הקרקע משועבדת לטובת הבנק ולכן נותנים ערבות על כל השווי. כאן אני מבין שהקרקע לא משועבדת ולכן מספיק שווי העלויות.
זה נכון ששני עוה"ד יהיו נאמנים בחשבון. ממילא לא ניתן להוציא כספים ללא אישור החשבון על ידי המפקח.
השאלה האחרונה נוגעת למעשה לסכום הפקדון. בדרך כלל הפקדון נפתח לאחר הוצאת היתר הבניה. היתר הבניה יוצא רק לאחר תשלום אגרות הבניה. לכן לכאורה ברור שתשלומי האגרות הם בנוסף לסכום הפקדון. אבל כמובן צריך לבדוק מהו התזמון לפתיחת החשבון ולפקדון ולסכומים הנדרשים.
אילן הלוי, עו"ד
מנה פורום תמ"א 38
בעצם ההסדר אמור לדמות מצב של ליווי בנקאי. פותחים חשבון בנק ולשם מפקיד היזם סכום כסף ראשוני, במקרה שלכם 6 מליון ש"ח. כל ההכנסות ממכירת דירות נכנסות לחשבון זה וכל ההוצאות לבנית הפרויקט יוצאות מהחשבון. צריך כמובן לוודא שבכל רגע נתון יש מספיק כסף בחשבון + מתקבולי דירות היזם + עודף לבטחון כדי שיספיק לסיום הפרויקט.
אין מניעה לרשום הערת אזהרה לטובת היזם. הערת האזהרה היא בגין ההסכם והיא מונעת מדיירים להתקשר עם יזם אחר. אין ליזם כל חלק במגרש ולכן לא ניתן לרשום הערת אזהרה על חלק. ניתן לרשום הערת אזהרה על תת חלקת הרכוש המשותף אם קיימת.
הקבלן מקבל חזקה בכל הדירות לאחר הוצאת היתר הבניה ומתן הבטחונות הכתובים בהסכם. אם לא יקבל חזקה איך הוא יוכל לבנות את הדירות?
גובה הפקדון מספיק שיהיה כעלות הבניה וההוצאות ולא חייבים וגם לא צריך שיהיה כשווי הדירות החדשות. כשיש בנק מלווה הקרקע משועבדת לטובת הבנק ולכן נותנים ערבות על כל השווי. כאן אני מבין שהקרקע לא משועבדת ולכן מספיק שווי העלויות.
זה נכון ששני עוה"ד יהיו נאמנים בחשבון. ממילא לא ניתן להוציא כספים ללא אישור החשבון על ידי המפקח.
השאלה האחרונה נוגעת למעשה לסכום הפקדון. בדרך כלל הפקדון נפתח לאחר הוצאת היתר הבניה. היתר הבניה יוצא רק לאחר תשלום אגרות הבניה. לכן לכאורה ברור שתשלומי האגרות הם בנוסף לסכום הפקדון. אבל כמובן צריך לבדוק מהו התזמון לפתיחת החשבון ולפקדון ולסכומים הנדרשים.
אילן הלוי, עו"ד
מנה פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת מעלית
ירדן
22/11/13
שלום רב,
נאמר לי בעיריה כי אין חובה מבחינת החוק להתקין מעלית והפנו אותי לכיבוי אש. בכיבוי אש קיבלתי את אותה התשובה. האם אכן אין התיחסות בחוק להתקין מעלית בבנין העובר תמא? האם אין ניגוד בין התמא לבין חוקי התכנון והבניה המחייב לעניות דעתי מעלית בבנין בן מספר דירות מסויים? למרות שברור שאף דירה הרי לא תימכר בבנין שאין בו מעלית, אך אם חוק התמא גובר, מי אמור לבדוק איזו מעלית מחייב בנין שהופך להיות בן 24 דיירים?
תודה מראש
נאמר לי בעיריה כי אין חובה מבחינת החוק להתקין מעלית והפנו אותי לכיבוי אש. בכיבוי אש קיבלתי את אותה התשובה. האם אכן אין התיחסות בחוק להתקין מעלית בבנין העובר תמא? האם אין ניגוד בין התמא לבין חוקי התכנון והבניה המחייב לעניות דעתי מעלית בבנין בן מספר דירות מסויים? למרות שברור שאף דירה הרי לא תימכר בבנין שאין בו מעלית, אך אם חוק התמא גובר, מי אמור לבדוק איזו מעלית מחייב בנין שהופך להיות בן 24 דיירים?
תודה מראש
תמ"א 38 - התקנת מעלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/11/13
ירדן שלום
החובה במעלית היא כפונקציה של גובה בנין (מספר הקומות) ולא של מספר הדירות. צריך לדעת מה התכנון המוצע. קצת מפליא אותי שמוסיפים קומות ללא מעלית. ראשית- נדיר שמוסיפים קומות ולא עובברים את הגובה המחייב מעלית. שנית וכמו שנכתב- מעלית זה כמעט חובה מבחינת מכירת הדירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
החובה במעלית היא כפונקציה של גובה בנין (מספר הקומות) ולא של מספר הדירות. צריך לדעת מה התכנון המוצע. קצת מפליא אותי שמוסיפים קומות ללא מעלית. ראשית- נדיר שמוסיפים קומות ולא עובברים את הגובה המחייב מעלית. שנית וכמו שנכתב- מעלית זה כמעט חובה מבחינת מכירת הדירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ליווי פיננסי
יוסי
21/11/13
הבניין נמצא בתמ"א כחצי שנה הייזם רוצה שנחתום על טפסי לווי פיננסי בפועל מישכון של תת חלקה של כול דייר בשני בניינים צמודים (32 דירות קיימות בניה של 12 דירות בשני בניינים סה"כ ) .החתימה היא על טפסי משכנתא על שם כול דייר בנפרד ע"ס 40,000,000 ש"ח (ארבעים מיליון שקלים) ללא תאריך סיום .הסכום הרבה מעבר לסכום הפרויקט .מה הסיכון בחתימה על מסמכי משכנתא של הבנק במידה והייזם לא יעמוד בהתחיבויותיו ?כמו כן האם הבנק יכול לממש את דירתנו לתשלום החוב.
תמ"א 38 - ליווי פיננסי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/11/13
שלום יוסי!
זה יהיה לא רציני לענות לך על השאלה ככה. צריך לבדוק היטב את המסמכים שקיבלתם לחתימה וגם את הוראות ההסכם שנחתם מולכם. אני מניח כי לדיירים היה עורך דין שיצג אותם. אני ממליץ לפנות אליו שיאשר לכם כי ניתן לחתום על המסמכים הנ"ל
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זה יהיה לא רציני לענות לך על השאלה ככה. צריך לבדוק היטב את המסמכים שקיבלתם לחתימה וגם את הוראות ההסכם שנחתם מולכם. אני מניח כי לדיירים היה עורך דין שיצג אותם. אני ממליץ לפנות אליו שיאשר לכם כי ניתן לחתום על המסמכים הנ"ל
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
1980
ברוך
21/11/13
שלום וברכה
שאלתי שתי אדריכלים לגבי תמ"א 38 , לבנין שנבנה בשנת 1981, האם יש אפשרות לקבל את הזכויות של תמ"א 38 , אם מהנדס טוען שהבנין לא עומד בפני רעידת אדמה,
אחד טען לי שהשנה לא קובעת אם הבנין לא עומד בקרטריונים אז יש את הזכויות, והשני טען שאם זה לא לפני 1980 אין סיכוי לקבל את הזכויות.
רציתי לשאול מי צודק?
תודה
שאלתי שתי אדריכלים לגבי תמ"א 38 , לבנין שנבנה בשנת 1981, האם יש אפשרות לקבל את הזכויות של תמ"א 38 , אם מהנדס טוען שהבנין לא עומד בפני רעידת אדמה,
אחד טען לי שהשנה לא קובעת אם הבנין לא עומד בקרטריונים אז יש את הזכויות, והשני טען שאם זה לא לפני 1980 אין סיכוי לקבל את הזכויות.
רציתי לשאול מי צודק?
תודה
תמ"א 38 - 1980
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/11/13
שלום ברוך!
על פי הוראות תמא 38 תוספת הזכויות הניתנת על פיו היא רק למבנים שהיתר בניה לבנייתם יצא לפני 1.1.1980. לגבי מבנים בהם ההיתר יצא לאחר מועד זה - אם נקבע על ידי מהנדס שהם לא נבנו לפי התקן - אז הם יהנו מהקלות אחרות המפורטות בתמא אך לא יהנו מזכויות בניה נוספות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
על פי הוראות תמא 38 תוספת הזכויות הניתנת על פיו היא רק למבנים שהיתר בניה לבנייתם יצא לפני 1.1.1980. לגבי מבנים בהם ההיתר יצא לאחר מועד זה - אם נקבע על ידי מהנדס שהם לא נבנו לפי התקן - אז הם יהנו מהקלות אחרות המפורטות בתמא אך לא יהנו מזכויות בניה נוספות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
