פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
האם שתי בנינים צמודים נחשבים כשתי כניסות
אני גר בבניין 4 קומות סה"כ 16 דיירים וצמוד אליו עוד בניין גם עם 16 דיירים, סה"כ 32 דיירים
אמנם שניהם רשומים כחלקה אחת אך לכל בניין יש מספר בלוק אחר כלומר זה לא כמו בבניין רכבת בו לכל הדיירים יש מספר בלוק זהה
בבניין שאני גר רק 10 דיירים רוצים תמא 38, כלומר חסר אחד לרוב
ואילו בבניין השני הצמוד אלינו יש 14 דיירים שרוצים תמא 38
האם הם יכולים לחייב אותנו לבנות תמא 38 היות ואם מצרפים את כלל החתימות אז יש להם רוב, או שרואים כל בניין בנפרד?
תודה רבה
תמ"א 38 - בנין מורכב
שאלה מענינת. יש הוראה בחוק המקרקעין חיזוק מבנים לגבי תנאים בהם יראו במבנה או באגף של בית מורכב כבית נפרד לענין הרוב הנדרש. נראה לי כי מה שעמד מול עיני המחוקק היה מקרה הפוך בו כניסה אחת רצתה פרויקט והשניה לא ואז קבעו מה התנאים בהתקיימם גם כניסה אחת יכולה לבצע את הפרויקט. במקרה שלכם בעצם כניסה בה יש רוב רוצה לאכוף את ההסכם גם על הכניסה בה אין רוב דירות, בשל היותכם בית משותף אחד. לי נראה כי לפי הוראות החוק הם יוכלו לעשות כן ואם בין כל בעלי הדירות בבית המשותף, יש רוב מספיק לביצוע הפרויקט, אז ניתן להגיש תביעה למפקח על המקרקעין.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ללא בניית דירון במימון עצמי
יש אפשרות לעשות בבניין שלנו תמ"א 38.
החלטנו לקחת קבלן ולשלם לו תמורת חיזוק הבניין, ממד ומירפסת. (ולא יבנו דירות נוספות בבניין שלנו.)
קיבלנו על כך אישור מהעיריה.
האם מגיע לנו גם לבנות חדר נוסף כמו בתמ"א 38 שמוסיפים דירות לבניין?(כלומר ממד מירפסת וחדר נוסף)
רצינו להתחיל בבנייה החודש , פתאום עלה לנו הרעיון הזה.
מה לעשות?
תודה רבה
תמ"א 38 - ביצוע עצמי
שלום ראובן!
בודאי...
אתם זכאים לכל ההטבות שמקנה התמ"א. אני מבין שאתם לא רוצים להוסיף דירות בבנין ולמממן הכל בעצמכם. עדין במידה והבנין נכלל במסגרת התמ"א אתם זכאים להוסף ממ"ד וכן עוד שטח נוסף ועד 25 מ"ר הרחבה לדירה. כמובן שצריך להתיעץ עם אדריכל שיראה אם באמת יש מקום מבחינת קווי בנין וצורת הבנין והדירה להוסיף שטחים אלו.
תקחו בחשבון שכמובן תוספת בניה גם מיקרת את ההוצאות שלכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לפני רכישה מקבלן
תמ"א 38 - רכישה מקבלן
לא ברור אם הרכישה היא מבנין שעובר פרויקט תמ"א או לא. בכל רכישה של דירה מקבלן צריך לבדוק מה הזכויות שיש לו מכוחן הוא מוכר לכם וכן לבדוק כי תאור הדירה בהסכם תואם למה שהובטח לכם, קבלת בוחות מתאימות ועוד.
לא רואה הבדל גדול בין רכישת דירה מקבלן בפרויקט תמא ובין רכישה מקבלן שקיבל זכויות במסגרת קומבינציה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תהליך של פרצלציה עבור תמ"א 38/3
תמ"א 38 - פרצלציה
שלום שרה!
צריך להבהיר קודם. אין תוכנית 38/1 או 38/3. זה סך הכל כינוי עממי למה שצריך לקרוא תיקון מספר 1 לתמ"א 38 או תיקון מס' 3 לתמ"א 38. בסופו של דבר זה הכל חלק מהוראות התמ"א. אני מבין שמדובר על כמה מבנים על אותה חלקה. כנראה כולם רשומים כבית משותף אחד. אין מניעה על פי חוק המקרקעין חיזוק להגיש תוכניות רק לגבי אחד מהמבנים, בתנאים הקבועים בחוק. הבעיה היא הבתים הנוספים שיבדקו שאינם נפגעים וכמובן עירית תל אבי. הליך של פרצלציה אם מתסיים, מייתר את התנגדות הבנינים האחרים אבל הם יכולים להתנגד להיך הפרצלציה כך שאיני רואה הבדל. בנוסף - צריך לבדוק מה המשמעות של פרצליה מבחינת דרכי גישה משותפים ,חניות וכו'.
בקיצור- את כל אלו יזם יכול וצריך לברר קודם בעיריה.
אילן הלוי ען"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ודירה חלופית
תמ"א 38 ודירה חלופית
שלום ליאורה!
אין חובה לדאוג לדירה חלופית בתקופת הבניה אלא זה ענין עיסקי. תתחילו מלדרוש מהיזם שישלם דמי שכירות בתקופת הביצוע. אם יש מספיק בשר בפרויקט הוא יסכים לזה. גם אם הוא יסרב בהעדר הצדקה כלכלית לכך אז צריך אלף שח, את מקבלת דירה חדשה גדולה יותר וטובה יותר. אני מבין שיתכן ובאופן אישי פשוט אין. במקרה כזה יתכן להגיע להסדר מול היזם נקודתי כלפיך.
אלן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עמלת תיווך לעסקת תמא 38/2
תמ"א 38 -עמלת תיווך
מאוד תלוי בגודל הפרויקט, ברווחיות שלו ובכמה הסכמה אתה מביא.
בדר"כ מתווכים מדברים על 2% מהיקף העסקה. תתחיל מזה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38- עבודת סמינריונית משפט משווה
אני עושה עבודה סמינריונית בנושא תמ"א 38 וצריכה להשוות את התכניות לתכניות שונות בעולם (משפט משווה למשל תכנית מקבילה באנגליה). אשמח אם יש למישהו חומר/ רעיון/ אפשרות להפנות אותי לכל מידע וחומרים שיכולים לעזור לי בחלק זה של העבודה..?
תכניות בעולם
קומבינה מדהימה...
תמ"א 38 - משפט משווה
למיטב ידיעתי תמא 38 היא חדשנות ישראלית. אבל יתכן ומה שאת צריכה לחפש כמשפט השוואתי הוא לא מתן זכויות בניה והקלות מס לצורך חיזוק מפני רעידות אדמה אלא אולי לצרכים אחרים, כמו - התחדשות עירונית או בעיות אחרות שאופייניות למדינות אחרות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירות בגדלים שונים
האם הדירות הגדולות יכולות לדרוש מהקבלן תמורה יותר גדולה? (בבניה או בפיצוי כספי)
בתודה מראש
תמ"א 38 - דירות בגדלים שונים
אפשר לדרוש הכל. זה ענין מסחרי. קחו בחשבון שיש מגבלה בתמא ובחוק המיסוי לגבי ההרחבה הפטורה ממיסוי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כופר חניה
תמ"א 38 - כופר חניה
מבחינת היזם הוא משלם כסף לעיריה ויותר לא מתעסק בנושא החניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לרכוש מהיזם דירה אחרת במקום הנוכחית?
האם ניתן למכור את הדירה ולרכוש אחרת בקומה אחרת מבלי להכנס לתשלומי מס חריגים?
לפי ההסכם אנחנו בעצם "מוכרים" את הדירה שלנו ליזם, אז טכנית זו תהיה מכירה שניה תוך זמן קצר.
תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שי
המיעוט לא מסכים לתת אישור כזה , אלא במועד קבלת הליווי הבנקאי ואז בעצם כבר ממשכנים את הדירה
האם מספיק מיכתב מעו"ד של היזם לעו"ד של הדיירים שיציין כי המיעוט חותם על החוזה, אבל פטור מחתימה על יפוי הכח לרישום הערת האזהרה( בחוזה כתוב שהמוכר צריך לחתום).
או האם חייבים ניספח חתום ע"י היזם שיציין זאת בניפרד, ואשר יופנה למיעוט ?
תמ"א 38 - הערת אזהרה
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטבה לחלק מהדיירים
אני מגלה כעת כי ישנו הבדל בתמורה אותה נותן הקבלן לחלק מהדיירים בביניין, תמורה שאינה נכללת בחוזה.
לטענתו, מכיוון שהוא מעניק לחלק מהדיירים תמורה מעבר למה שסוכם בחוזה, מדובר בסוג של מתנה, ולכן איני יכול להלין על כך.
האם נכון הדבר שהקבלן יכול לתת מתנה (תמורה שלא סוכמה מראש) לחלק מהדיירים, ואיני יכול לטעון כנגדו דבר?
תמ"א 38 - מתנות
יזם לא מחלק מתנות אלא קונה הסכמות. פשוט המחיר בו הוא קונה או קנה את ההסכמה של האחרים גבוה מהמחיר שהוא קנה את ההסכמה ממך, אם כבר ניתנה.
אם עדין לא חתמת על ההסכם - אל תחתום עד שיאזן את התקבולים.
אם חתמת - צריך לקראו בהסכם אם יש התיחסות לכך ובכל מקרה זה לא תקין להנהל כך מולך הן מצד היזם והן מצד אותם דיירים.
סייג- בהרבה הסכמים ומתוך הבנה כי לאנשים מבוגרים הפרויקט יכול להיות טראומתי, נותנים לפעמים הטבות של מעבר דירה וכו'.
בנוסף - יכול להיות דיירים שיש להם משהוא נוסף שאין לך. לדוגמא- דייר שיש לו גג צמוד והוא מוותר עליו או גינה צמודה וכו'.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש צנרת מים על הגג – תמ"א מתוכננת לשתי קומות נוספות
כחלק מהשיפוץ, במקום "להרים בלאטות" הועברה צנרת המים למטבח ולחדר האמבטיה לגג.
כעת התמ"א אמור לבנות 2 קומות נוספות.
מה יקרה עם הצנרת של הדירות העליונות. האם יש פתרון טכני סביר או שיושתו הוצאות נוספות על בעלי הדירות בקומה העליונה?
תמ"א 38 - צנרת מים
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם עודכן תוספת שלוש קומות לפי תמ"א
תמ"א 38 - עדכון 3 קומות
התמא מאפשרת תוספת 2.5 קומות. יתכן ובמקום עליו מדובר יש עוד קודם אפשרות לתוספת קומה נוספת או שהעיריה קבעה תוכנית מכוח התמא לתוספת עוד קומה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד
1.האם עו"ד שנבחר לייצג אותנו (כמובן בתשלום)מול הקבלן צריך לחתום על החוזה שיכין בשמו כלומר להיות אחראי עליו.?
אני מתכוון אם במקרה לא יכין חוזה מספיק טוב והערבויות למשל לא יהיו מספיק טובות. האם נוכל לבוא אליו בטענות/הוצאות שנגרמו לנו והוא יפצה אותנו?
2. אם אחד הדיירים הוא עו"ד ומכין החוזה חינם האם הוא כמו שומר ללא שכר .אם יש תביעות על החוזה שלו הוא לא אחראי לפצות ?
3. אנחנו אנשים זקנים ומפחדים שנפסיד את מה שיש לנו שעבדנו קשה כל החיים ורוצים לחיות מה שנישאר בכבוד. השאר כאן צעירים ואנחנו מפחדים.
תודה רבה מאוד
תודה רבה
א-מ
תפקידו להסביר ולנסות לקדם את הפרויקט, אחרת גם הוא אינו זכאי לתשלום
חובתו כמובן לייצג את הלקוחות, קרי הדיירים בצורה הנאמנה ביותר
עדיף לשלם לעו"ד שלכם ישירות ולדרוש את כסף מן היזם
אבקש בבקשה את תשובת העו"ד הנכבד
תמ"א 38 - עו"ד
עורכי דין אינם צד להסכם ואינם חותמים עליו. עורך דין בעבודתו צריך לפעול בצורה סבירה ולא להתרשל בעבודתו. זה עדין לא מהווה פוליסת ביטוח שהכל יהיה ללא תקלות. כל עוד ההסכם מנוסח בצורה סבירה עורך הדין לא התרשל ולא יחויב בגין רשלנות.
אין לדעתי פטור מאחריות לעורך דין שעשה את עבודתו ללא תשלום שכר טרחה. הוא עדין חיב שלא להתרשל בעבודתו. מעבר לכך - לא הייתי לוקח עורך דין כזה.
בהסכמי תמא שהם "נטו" מבחינת הדיירים ובכלל זה גם שכר טרחת עורך הדין. יש בזה טעם לפגם אבל זה המצב. כל עורך דין היה שמח לקבל את שכרו ישירות מהלקוחות שלו אבל לצערי זה לא קורה.
אני חושב שרצוי שתמנו עורך דין חיצוני הבקי בנושא שייצג אותכם כמו שצריך. אותו דייר עורך דין יכול להיות בנציגות או בצוות מצמצם אחר וזהו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שי
בינתיים הם והיזם וב"כ הדיירים מפעילים לחץ על המיעוט לחתום
אחד התירוצים הוא שבינואר ישתנו חוקיפ לגבי מסי נדל"ן ואם לא יחתמו עד אז , יפסידו הרבה כסף
כמו נכן הקבלן דורש 100% חותמים ומצד שני בחוזה יש אופציה לפעול משפטית נגד המיעוט
המיועט תומך בתמ"א 38/2 , אבל לא במתן הערת אזהרה בלי לקבל דבר המהיזם
האם נסיון מוכיח שהקבלן/ היזם ימשיך בפרויקט גם ללא 100% של החותמים?
הרי המיעוט מוכן לחתום , אבל במועד שהוא יראה התקדמות בפרויקט או תמורת ערבויות היום
תמ"א 38/2
בינואר משתנים המיסים , ואם היזם לא יחתום, כי אחד המוכרים לא חתם, הדיירים חוששים שישלמו יותר מסים.
לפי החוק המיעוט יוכל לחתום מרצון או דרך המפקחת גם בשבלב יותר מאוחר, כאשר יראה שיש התקדמות בפרויקט.
מה יקרה אם היזם יתנה את חתימתו בחתימה של אחרון הדיירים?
האם אז יוכלו לתבוע את המעכב- לא מסרב חתימה?
הרי בחוזה רשומה בלאוו הכי האופציה לתבוע את המיעוט ע"י הרוב, אם המיעוט לא חתם?
תמ"א 38/2
בינואר משתנים המיסים , ואם היזם לא יחתום, כי אחד המוכרים לא חתם, הדיירים חוששים שישלמו יותר מסים.
לפי החוק המיעוט יוכל לחתום מרצון או דרך המפקחת גם בשבלב יותר מאוחר, כאשר יראה שיש התקדמות בפרויקט.
מה יקרה אם היזם יתנה את חתימתו בחתימה של אחרון הדיירים?
האם אז יוכלו לתבוע את המעכב- לא מסרב חתימה?
הרי בחוזה רשומה בלאוו הכי האופציה לתבוע את המיעוט ע"י הרוב, אם המיעוט לא חתם?
העברת זכויות על גג משותף ללא הסכמת כל הדיירים
ידוע לי שישנו תיקון לחוק המקרקעין המאפשר הסכמה של 2/3 בלבד מהדיירים לבניית דירות נוספות ואף להפקעה של חלק מהרכוש המשותף לטובת חניות.
מה הדין לגבי הגג המשותף? בהנחה והקבלן בונה דירות חדשות על הגג המשותף, והזכויות לדירות מועברות אליו, ובונה לדיירים גג חדש קטן יותר , האם גם אז נדרשת הסכמה של 2/3 בלבד?
האם למפקח יש סמכות במצב זה לאשר תוכנית למרות שישנם דיירים מתנגדים? בעצם המפקח לוקח שטח ששייך לדייר מסויים (חלק יחסי משטח משותף) ומעביר את הזכויות לקבלן וזאת ללא הסכמתו. הדירות במקרה הנ"ל יהיו שייכות לקבלן ולא לדיירים.
במידה והחוק מאפשר זאת למפקח, אשמח להבין תחת איזה סעיף זה מתאפשר.
תודה.
תמ"א 38 - גג משותף
כל התכלית של תמ"א 38 ושל חוק המקרקעין חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הוא מתן תמריצים לחיזו ק המבנים על ידי הוספת דירות על הרכוש המשותף, בדרך כלל על הגג המשותף של הבנין. לצורך כך קובע חוק זה כם די ברוב של 2/3 מבעלי הדירות מחזיקים ב- 2/3 מהרכוש המשותף כדי להגיש תביעה בהמשך כנגד הדיירים הסרבנים. זה החוק. הרי ברור שהוספת הדירות היא על הרכוש המשותף ולא על רכוש פרטי של אחד מהדיירים. למפקח על בתי משותפים יש סמכות לאשר את ההסכם ולחייב בהוראות גם את הדיירים הסרבנים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2
1.חתימת כל בעלי הדירות בבניין על החוזה. לא יאוחר מחצי שנה ממועד חתימת המוכר הראשון
2. קבלת היתר בנייה לא יאוחר מ 24 חודש ממועד הגשת הבקשה להיתר
3 קבלת ליווי בנקאי לפרויקט
4.המוכרים קבלו פטור ממס שבח או והזם בחר לשלמו.
5.ניתן להאריך את המועדים ע"י רוב המוכרים בחצי שנה נוספת.
לא ילקחו בחשבון תקופות של דיונים משפטיים בעררים וכו.
כמו כן לא יילקחו בחשבון מצבים של שביתות והיעדר כללי של חומרי בניין ועובדי בניין, ולא רק מסיבות של מלחמה , אלא בגלל משבר עולמי/ מקומי. בנושאי בנייה??
בנוסף בסעיף אחר בחוזה מצויינת הדרישה של היזם לרישום הערת אזהרה לטובתו עם חתימת ההסכם
היזם לא נותן שום התחייבות כגון ערבות וכו' בשלב חתימת ההסכם?
האם סביר לחתום על חוזה כנ"ל
מה קורה אם היזם מבטל את ההסכם-בעצם אינו חותם עליו כי המיעוט לא חתם?והרוב בכל זאת חתם?
תמ"א 38 - תנאים מתלים
התנאי הראשון הוא חתימת כל הדיירים - בדרך כלל מסתפקים בחתימה של 80% מהדיירים כקבוע בחוק החיזוק. כאן היזם בוחר להכנס לעיסקה רק אם כל הדיירים חותמים במקום להכנס לתביעה כנגד 20% הסרבנים. סביר.
תנאי שני קבלת היתר בניה תוך 24 חודשים - סביר. אם אין היתר בניה ברור שאין פרויקט ו- 24 חודשים זה פרק זמן סביר עם עודף לקבלת ההיתר.
תנאי שלישי- קבלת ליווי בנקאי. סביר. היזם אומר שביצוע הפרויקט מותנה בקבלת מימון מהבנק. אין מימון אין פרויקט.
תנאי רביעי - בעסקאות תמא היזם לוקח על עצמו תשלומי מס שבח במקום הבעלים. אבל בעצם הוא מקבל על עצמו מתוך הנחה שאין חיוב במס וכי העיסקה פטורה על פי החוק. אם הנחה זו לא מתקיימת אז כל התחשיב הכלכלי שלו משתנה. סביר.
סביר גם כי אם היזם מתקדם בהליכים ונגמר הזמן אז יהיה שיקול דעת להאריך לו את התקופה גם בהחלטת רוב.
סעיף כוח עליון מקובל למרות שאני לא מת עליו אלא מעדיף נקיבת מועדים ברורים.
הערת אזהרה בחתימה נועדה להבטיח שלא יעשו עסקאות נוגדות עם יזם אחר ו/או שלא ימכרו דירות בבנין מבלי שהקונים החדשים יחתמו גם כן על הסכם התמ"א.
בהסכם שלכם אמור להיות מנגנון לביטול ההערה וכן יפויי כוח לביטול. אפשר לדרוש מהיזם לדחות רישום הערת אזהרה עד שיראה שעשה משהוא לקידום הפרויקט, כמו הגשת בקשה להיתר בניה וכו. אבל עדין זה נכון שהדרישה שלו היא די שכיחה.
לא צריך לתת ערבות בשלב החתימה על ההסכם אלא נותנים רק סמוך לפני העליה על הקרקע.
סך הכל נשמע סביר הכל. אבל החשוב ביותר לדעתי הוא לבדוק עם מי אתם עומדים להתקשר בהסכם ומה היכולות הביצועיות והכספיות שלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
וייתור זכויות בת זוג בפינוי בינוי
תודה מראש
תמ"א 38 - ויתור זכויות בת זוג
הבנק שלך חושש ממצב בו בת הזוג תטען שמגיעות לה זכויות בדירה, מכוח היותך זוגתך. במידה והדירה נרכשה לאחר הנישואין, גם אם הזכויות רשומות על שם אחד מהצדדים, הדרישה מוצדקת. במקרה שאתה מתאר בו הדירה נרכשה רק על ידך לפני שהכרתם נראה שאין לה זכויות והבנק לא צריך ויתור מצידה.
אבל מבחינת הבנק- הוא הולך על הצד הבטוח ולכן דורש גם מזוגתך שתחתום על ויתור זכויות.
אני לא יודע אם הבנק יוותר לך אבל תנסה. רצוי שתצרף מכתב מעורך דין המתמחה בתחום המעמד האישי שיסביר למה במצב זה לדעתו אין לה זכויות. תוסיף לבנק גם שאתה לא מוכן לדרישה שלהם כי ממנה עולה כאילו יש לזוגתך זכויות בדירה שנרכשה על ידך בלבד קודם להכרות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אנו לקראת חתימות עם יזם לתמא בראשלצ
תודה
תמ"א 38 - דירת גן
אבל - מהכרות שלי עם עירית ראשלצ הם לא יאשרו הוספת דירת גן בבנין. בנוסף - צריך לזכור שעל היזם לייצר חניות כמספר הדירות החדשות. עלות חניה תת קרקעית היא יקרה והיזם יעדיף חניה על הקרקע. אני לא בטוח שהוא יוכל גם להוסיף דירת גן וגם חניות.
לגבי רווח גבולי של היזם- יכול להיות אבל הדרך לבדוק זאת היא לקבל הצעות מיזמים נוספים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה חלופית
בבניין בראשון לציון היכן שהורי מתגוררים אמורים להתחיל בבנייה תמ"א 38 אימי נמצאת בבית סעודי ואבי נמצא בדירה כרגע מאחר שאני הוא חולה לב ובגיל 85 במוגר כדי לעבור חוויה מאין זו , האם חלה חובה על מבצע העבודה להשכיר לאבי דירה חלופי ע"ח מבצע העבודה ( הקבלן ) ?
תודה
תמ"א 38 - דירה חלופית
לצערי אין הוראת חוק בענין זה. זה יותר ענין שח הסכמה מול היזם. אני מבין שהסכם כבר נחתם ולכן קודם כל צריך לבדוק מה כתוב בהסכם לגבי כך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס בן 2 קומות, קטן מ400 מ"ר.
תמ"א 38 - זכויות לנכס קטן
ראשית מציע כי תבדקו אם אכן מדובר על נכס קטן. המבחן הוא לא מה שבנוי בפועל אלא מה שניתן לבנות על פי התוכניות החלות על הנכס.
במידה ואכן נכס קטן אזי לא ניתנות כל הזכויות מכוח התמא המאפשרות הוספת יחידות דיור בנכס. אולם, הוועדה המקומית רשאית, אם יש צורך בחיזוק, ךהתיר תוספת שטח לשם הרחבת הדירות הקיימות בלבד (ללא הוספת יחידות דיור).
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ב
אור
מספיק שיהיו מוכרים חותמים אם
יש להם ביחד שני שליש מזכויות הבנייה בפרויקט
רצוי להחתים מה שיותר בעלי דירות ע"מ שתהיינה בעתיד פחות הפרעות, כי כל מי שלא חתם עלול ליצור בעיה בעתיד
אור
:
היזם אינו זכאי להעביר /ואו לשעבד ו/או להמחות ו/או להסב את זכויותיו או חובותיו או חלקן לפי הסכם זה לאף אחד , למעט חברות בנות או הקשורות של היזם או/ו לחברות בשליטתן של בעלי המניות של חברות היזם ללא הסכמת רוב המוכרים בכתב?
מדוע בכלל יש אופציה שהרוב , ללא בדיקה והבנה יחתום או אולי גם יתן יפוי כח לעו"ד לחתום בשמו?
כמו כן רשום שהיזם רשאי לשתף כל גורם או גוף שהוא בתכנון, בבניית ובמימון הפרויקט ו/או בביצוע כל התחייבויתיו שבהסכם?
כל גוף במימון? לא רק בנק מסחרי ישראלי?!
מצד שני היזם דורש שהמוכרים יחתמו על בקשה לרישום הערת האזהרה
היזם יפקיד בידי ב"כ המוכרים יפוי כח בלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה במיקרה של ביטול צהסכם זה כדין
מה קורה אם יש רק הפרה חלקית של ההסכם?
רשום כי בכל תנאי הםרה ניתנים ליזם 31 יום לתיקון ההפרה
היזם יכול מידי פעם לעשות הפרה
חוץ מזה מי אמר שהוא לא יפנה לערכאות כדי למנוע הפעלת אופציית ביטול הערת האזהרה?
רוני
חוזה ואופציית ביטול האזהרה אינם מספיקים, כי במיקרה של בעיות, אין אפשרות מידית לבטל את הערת האזהרה
בנוסף עד שמגיעים לשלב ביצוע הפרויקט או/ולשלב היתר הבנייה ובדיקת הבנק המלווה , עלולות לעבור גם יותר משלוש שנים, ובינתיים הערת האזהרה לטובת היזם בתוקף ולא ניתן לבטלה?!
תמ"א 38
בסעיף הראשון הכוונה היא שהיזם, שהיא בדר"כ חברה, יכולה להעביר את הזכויות על פי ההסכם גם לחברה בת או חברה קשורה וכו'. לא הייתי מתנגד להעברה לחרת בת בבעלות 100% של חברת האם או שבעלי מניותיה הם אותם בעלי מניות כמו בחברת האם. כל היתר מאפשר ליזם להכניס שותפים שאתם לא מכירים ואולי לא רוצים לעיסקה. לכן אם הוא מבקש לעשות את זה צריך לפחות הסכמת רוב אם בכלל.
הסעיף השני- לא ברור לי הניסוח. היזם הרי לא בונה בעצמו אלא באמצעות קבלן (אם הוא עצמו לא קבלן), מתכנן עם אדריכל ויועצים. לגבי המימון - בדר"כ הכוונה לבנק אבל בהחלט יכול להיות שלצורך השלמת הון עצמי הנדרש בבנק ו/או ללא מימון בנקאי, היזם מתכנן לקבל הלוואה מגוף מסחרי אחר. מה שאתם צריכים לבדוק זה מה הקשר שיווצר בין אותו גוף מסחרי ובינכם במקרה כזה. בכל מקרה הניסוח לא טוב.
הו4ראות הסכם קובעות מהי הפרה בגינה ניתן לבטל את הוראת האזהרה ובאילו תנאים. נכון שאם יש ויכוח ואתם תבקשו לבטל את הערת האזהרה היזם עשוי לפנות לבית המשפט. אבל אני גם מניח שבמקרה כזה ממילא תגיעו לבית המשפט. אפשר להסכים כי הערת אזהרה תרשם רק כשיראו התקדמות מסוימת בפרויקט. אבל בסך הכל הרישום לא אמור למנוע מכירת דירה במהלך הפרויקט וגם עוזר לכם לשמור שדיירים מתנדנדים לא יתחרטו .
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ר-מ
החתימה על החוזה מול הדיירים היא של החברה החדשה
המנכ"לים והיו"ר ים של כל השלוש הם אותם אנשים והם בעלי מניות הרוב.
בהחלטת הדירקטורון של החברה החדשה נרשם:
היא תרכוש מיזמי בנייה משתי החברות המקוריות ותבצע את פרויקטי הבנייה בכמה תנאים, והעיקריים הם:
הרווחיות של הפרויקט חייבת להיות לפחות 14% מהיקף הפרויקט
אם תוך שלוש שנים לא תקבל החברה החדשה ליווי בנקאי
או/ו לא תוכל לבצע את הפרויקט במימון עצמי, היא רשאית למכור את המיזם חזרה לשתי החברות המקוריות, בניכוי הוצאות ובניכוי 3% מהרווח?
בינתיים החברה החדשה החליטה להעביר כ 47% מהמניות לשם רכישת מיזם אחר מחברה אחרת בשליטת המנכ"לים הקודמים ובשליטת עוד גורמים ,גם משכנתא של כ 3,5 מליון ₪ לאותו מיזם
כעת נשארו בידי בעלי השליטה בחברה החדשה במקום כ
50.3%, כ25% מהמניות.
מוכרי הדירות בפרויקט הראשון לא יודעים מסיפור ההעברות שכנראה לא יסתיים אף פעם
בינתיים הם אישרו רישום הערת האזהרה לטובת החברה החדשה , שחתומה על החוזה
החשש הוא
.1 כל ההעברות מחברה לבחרה , גם אם בעלי השליטה יישארו אותם שני יזצים, מדאיגות
כי אי אפשר לדעת מה בדיוק קורה
2. הפיסקה האומרת (היא לא מופיעה בשום צורה בחוזה)
כי החרבה בעצם רשאית למשוך את מועד קבלת הליווי הבנקאי עד שלוש שנים, ואז לחזור לנקודת האפס/ ההתחלה, מאד מסוכנת!
האם בתנאים האלה המיעוט, שלא חתם , פעל נכון?
האם אלה שחתמו, יכולים לחזור בהם?
תמ"א 38
באופן כללי- אם לא חתמת עד עכשיו אני מציע להמשיך ולא לחתום ולחכות לראות מי יהיה בעל הבית של הפרויקט ומה יהיה הפרויקט סבופו של דבר. להוסיף חתימה תמיד תוכל. לגבי מי שחתם - ראה חלק ראשון של התשובה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
