פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
האם יש דרך להכריח כניסת מעלית?
הדייר טוען כי הדבר לא מקובל עליו בשום צורה (הוא מוכן לתמא אך ללא פגיעה בשטח דירתו וכניסה לסלון דירתו)
תודה
אשמח לשמוע תגובת מומחים בעניין
תמ"א 38 - מעלית
לצערי אין הוראה בחוק המאפשרת לקחת במקרה כזה מרכוש פרטי של אדם (להבדיל מחלקו ברכוש המשותף) לצורך הוספת מעלית.
מציע להתיעץ עם יועץ מעליות האם באמת לא ניתן להכניס מעלית בדרך אחרת ( לא עם היזם שאינו מומחה בתחום זה).
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אין דרך להכריח. מניסיון. תעמוד על דעתך וזהו.
תמ"א 38- קומה מסחרית
תמ"א 38 - הרחבת מסחר
שלום דנה!
תמ"א 38 מאפשרת תוספת 25 מ"ר לדירה ולא לשטח המסחרי. גם התוספת של 25 מ"ר מותנית בהוספת ממ"ד וכן בכך שניתן להכניס את התוספת בקווי הבנין המותרים.
צריך לבדוק אולי ניתן להרחיב שטח מסחרי מכוח תוכניות אחרות שחלות על הבנין.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
2. האם מתווך נדל"ן בעל דירה בבניין יכול לפנות לחברה קבלנית
וליצור עסקה נדלנית בתמ"א38
תמ"א 38 - שלבים
כמובן שניתן ליזום תמ"א 38 בבניין (ואפילו רצוי), זאת בכפוף לעמידה של הבניין בתנאים המתאימים ובעיקר קבלת היתר בנייה לבניין טרם שנת 1980 כך שלא נבנה בהתאם לתקן המתאים נגד רעידות אדמה (ניצן לברר במחלקת ההנדסה בעירייה).
ניתן לפנות ישירות ליזמים על מנת לקבל הצעות מתאימות וניתן למנות עו"ד לייצוג הדיירים לצורך הליווי של התהליך. גם מתווך יכול להפנות הדיירים ליזמים מסוימים, כמובן שהכל תוך שקיפות מלאה מול יתר דיירי הבית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צריך מהנדס
תמא 38 - מהנדס
חיים שלום!
אני מבין שמדובר על תוספת קומות מעל מבנה קיים. כל התוכניות של היזם נערכות על ידי מהנדס וכפופות לאישור של מהנדס מטעם העיריה. מעבר לכך תעמדו על זה שיהיה מפקח מטעמכם שיבדוק שהכל נעשה כמו שצריך.
מעבר למה שכתבתי אני לא חושב שאתה צריך כרגע מהנדס נוסף.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בבית פרטי
תמ"א 38 בבית פרטי
ס' 11 לתכנית המתאר מעניק זכויות בנייה נוספות למבנה בעל מעל 400 מ"ר ומעל 2 קומות. בהתאם לנתונים שרשמת, נראה כי הנך עומד בתנאי התכנית, אולם מומלץ לפנות למחלקת ההנדסה בעיר על מנת לוודא הדבר.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוות דעת בבקשה
חמישה בעלים חתמו חוזה עם הקבלן , הדייר השישי מקומת הקרקע מתנגד לתמ"א בטענה כי ארבעת החניות ימוקמו אל מול מרפסת דירתו.
המתנגד כבר בנה ממד ומרפסת וטוען כי אינו זקוק לתמ"א או שייקבל פיצוי.
אף אני גר בקומת קרקע , מול המתנגד. החניות אומנם לא מול חלוני ולא ביקשתי שום תמורה כספית למרות שאיני נהנה מהמעלית.
עוד לפני חתימת החוזה ובתוכנו ציינו בפני הקבלן כי אין לנו כל בעיה שהקבלן ייפצה את המתנגד בכל סכום שיחפוץ בכך. ציינו אף בכל העת ( לא כתבנו זאת בחוזה ) כי אנו מתנגדים בכל תוקף כי הקבלן יפצה את המתנגד בשטח מהרכוש המשותף. זאת ועוד , כבר הגענו אל המפקחת בעבר עת המנגד ניסה לספח שטחי ציבור משטח הביניין והמפקחת דרשה ממנו להחזיר את השטח הנלקח ( הגענו אל המפקחת פעמיים ופעמיים הוא הפסיד ).
המתנגד , כנראה דורש סכום רציני מהקבלן ומנסה לסחוטו. הקבלן ראה כי אינו מגיע לעמק השווה עם המתנגד ושלח לנו הודעה כי הוא ישב עם נציג המתנגד והם גיבשו הסדר כי מרפסת המתנגד תסגר לחדר ובנוסף הוא יקבל משטח מרוצף של כחמישה עשר מטרים ובנוסף כשלושים מטרים נוספים לרשותו - הכל כגינה פרטית מגודרת ושלו לצמיתות.
התנגדנו ל"הסדר" ההזוי הזה והקבלן מצידו ( שכמובן מנסה להיות טוב על חשבוננו כי הרי כך לא משלם דבר למתנגד מכיסו ) אמר כי באם ייכשל הפרויקט הוא ייתבע אותנו ומנסה להלך עלינו איימים.
אנו סמוכים ובטוחים כי הצדק עימנו ולא סבורים כי צריך לתת פרס לסחטנים בפרויקט כה חשוב.
מה לעשות בבקשה .
תודה רבה
חוות דעת
שאלתך במהותה אינה משפטית. היא יותר נוגעת לתחום שמו"מ המסחרי בין הדיירים לבין היזם ובין הדיירים לבין עצמם. על כן, אין בתשובתי מסמרות קבועים ונכונים בדווקא אלא ע"פ דעתי ומתוקף ניסיון בלבד. לגבי הצעת הדייר המתנגד - המו"מ מולו לפיצוי הולם בגין החניות מול דירתו טוב שנעשה בשיתוף והסכמת יתר הדיירים. ככל שתושג הסכמה בין כולם (ניתן להצמיד חלק מהרכוש המשותף לגינה פרטית לדוגמא ולהגביל השימוש בה, או לסגור חדר או לתת חניה והאפשרויות רבות ומגוונות בכפוף לאפשרויות התכנון והכדאיות). ככל שלא תושג הסכמה יבחן את העניין המפקח על הבתים המשותפים. בכל מקרה, ודאי שכל איום בתביעה מצד היזם הוא מיותר, לא נכון ואין לו כל משמעות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עיבוי בינוי
האם יש הטבות מס (פטורים וכדומה) מיוחדות במקרה של עיבוי בינוי (לא פינוי בינוי)?
אם אין הטבות מס מיוחדות - ניתן להשתמש בפטורים וההקלות של תמא 38? תודה
עיבוי בינוי
מסלול עיבוי בינוי דומה במהותו למסלול פינוי בינוי כשהצד השווה שבהם הוא הובלת התהליך ע"י הרשות המקומית ובפיקוחה, זאת לאחר הכרזה ע"י הרשות בנוגע למתחם כאזור פינוי בינוי (הריסה ובנייה) או כמתחם עיבוי בינוי (חיזוק ותוספות בנייה). ככלל, שתי העסקאות נהנות מהקלות המס, בין השאר, המגיעות מכח התמ"א.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספות קומות
אנו בתהליך של תמ"א 38 בבניין שלנו בתל אביב
לאחרונה הופסק התהליך מול היזם מכיוון שלטענתו עיריית תל אביב לא מאשרת יותר בנייה של 2 וחצי קומות, אלא רק קומה וחצי
האם הדבר נכון?
אם כן, איפה ניתן למצוא הוראה כזאת של העירייה
תודה
תמ"א 38 בתל אביב
עיריית ת"א הפקידה בוועדה המחוזית את תכנית הרובעים, בהתאם לתכנית כל אזור מקבל זכויות בנייה שונות במסגרת ההתחדשות העירונית, אם במסגרת חיזוק ואם במסגרת הריסה ובנייה מחדש. טוב ונכון לבדוק את זכויות הבניין הספציפי במחלקת ההנדסה בעירייה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
יפת, לוי ושות', משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 – תוספת מחסן כתמורה
בבנייננו בגבעתיים אנו מתכננים לבצע תמ"א 38/2.
מוצעת לנו תמורה של 15 מ"ר+מחסן 5 מ"ר +חניות ומרפסת לעומת מה שיש היום.
האם המחסן נחשב כחלק משטח הדירה לצורך חישוב שטח התמורה (דהיינו אנו מקבלים 20 מ"ר תוספת ) ?
או שאין קשר בין שטח התוספת לדירה לבין מחסן שממוקם לא במפלס הדירה ?
תודה על התשובה !
תמ"א 38 - מחסן
אבי שלום!
כל דבר שאתם מקבלים במסגרת ההסכם הוא חלק מהתמורה. בכל מקרה שטח מחסן אינו חלק מהזכויות הנוספות ועד 25 מ"ר שניתנות כתמריץ במסגרת התמ"א.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשה למתן הבהרה כדי למנוע הפלה בפח שח דיירים
החוק קובע בפירוש כי לצורך בנית דירות
חדשות וכן להוצאת שטחים מהרכוש המשותף לצורך חנייה (ומודגש לאיזה צורך) יכול המפקח
לאשר גם ברוב של שני שליש.
יוצא מכך בצורה ברורה כי לכל הוצאת שטחים משותפים
אחרים שלא לצורך מחסנים כלומר לצורך גינות , לצורך גגות שישמשו כמרפסות,מחסנים ועוד ועוד וכו' יש צורך במאה
אחוזי הסכמה .
קיימת אי בהירות קשה בנושא ואנו מבקשים כי תבהירו זאת בפורום זה כדי למנוע פגיעה בזכויות הדיירים.
החוק מאד ברור ונראה שיזמים דורשים יותר מהמגיע להם ומסתמכים על אי
בהירות ועל כך שרוב האנשים חיים על שמועות ולא בודקים.
תמ"א 38 - הצמדת רכוש משותף
שיראל שלום!
החוק קובע כי לצורך אישור פרויקט תמא 38 של תוספת בניה נדרש רוב של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב2/3 מהרכוש המשותף. בהנתן רוב כזה המפקח מוסמך לדון בתביעה נגד דיירים סרבנים ולאשר ולמעשה לאכוף עליהם את ההסכם.
במהותו של הסכם התמא הוא שימוש ברכוש משותף לצורך ביצוע פרויקט החיזוק ומתן הזכויות לדיירים וליזם. כאמור לשם כך די ברוב של 2/3.
קיימת החלטה של המפקח על מקרקעין בתל אביב לגבי מקרה בו רצו במסגרת הסכם התמא גם להצמיד גינה בשלמותה לדירת הקרקע. לכך סירב המפקח וקבע כי להצמדה כזו נדרש רוב של 100%. אבל - אם היו דורשים להצמיד גינה קטנה יותר, למשל כגודל מרפסת השמש שמקבלים דיירים מעל ואולי גם כפיצוי על אי יכולת להשתמש במעלית, אז סביר להניח שהמפקח היה מאשר זאת גםברוב של 2/3. אני לא מכיר החלטות לגבי הצמדות אחרות אבל אני חושב שהרעיון הוא ברור. אם הגריעה מהרכוש המשותף נעשית לצורך באופן סביר ולצורך איזון נדרש במסגרת הפרויקט, אז סביר שהמפקח יאשר זאת ולא יחייב ברוב של 100%. וההיפך אם אין זה כך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 מיסוי מס שבח לפני ינואר 2014 והחל מינואר 2014
הדייר התשיעי נשאר ללא פטור ממס שבח בגין עיסקת תמ"א 38/2 שביצע השנה
הוא עומד על זכותו לא לשלם מס שבח בגין העיסקה החדשה
כמו כן הוא מבקש לבדוק את פרטי החוזה לפני החתימה
אחד התנאים שלו הוא אי מתן אישור לרישום הערת האזהרה בטאבו לטובת היזם, לפני קבלת ערבויות
מה יקרה אם הוא לא יחתום על החוזה , אלא יחכה להיתר הבנייה ויחתום אז?
מה המשמעות של המיסוי במידה והוא יחתום ב2015?
או במיקרה הטוב בסוף 2014?
בהנחה שעד אז היזם יקבל היתר בנייה --לפחות מותנה?
האם המפקחת יכולה לחייבו גם לחתום וגם להחיל עליו את תשלום מס השבח החדש?
תמ"א 38 - מיסוי
קודם כל רצוי שדייר ידע על מה הוא הולך לחתום ולצורך כל לקבל הסברים מעורך הדין של הדיירים ו/או לקרוא בעצמו את ההסכם.
אם יש לו תנאים לחתימה הוא רשאי להציב אותם בפני היזם ובמידה ואין הסכמה מצד היזם אז הוא רשאי לא לחתום על ההסכם. לפי מה שתארת אני לא רואה סיבה לא להגיע לנוסחה מקובלת על הדייר ועל היזם. בכל מקרה- קשה לי להאמין שמפקחת לא תאשר הסכם בגלל זה אבל היא כן יכולה ללחוץ עלהצדדים להגיע להסכמה כלשהיא לגבי אופן החבות במס שבח על אותה דירה.
אני לא מכיר את פרטי העיסקה שאתה מתאר. בעיקרון יש בחוק המיסוי שני מסלולים שאפשר ללכת בהם. האחד הוא פטור ממס שבח על הזכויות מכוח התמא לרבות תוכניות מקומיות מכוח התמא. המסלול החלופי הוא שימוש בפטור אישי וניצול הפטור ממס על זכויות בניה עד לגבוה של כ- 2 מליון ש,ח כקבוע בחוק.
המסלול הראשון קיים תמיד והוא לא משתנה גם ב- 2014.
המסלל השני משתנה לאחר 2014 מאחר ומבטלים את הפטור האישי העיקרי של מכירה אחת לארבע שנים. ליזם יש אפשרות לבקש דחיה של יום המכירה עד לקבלת ההיתר (כנראה כבר לא יהיה ב2013) ואז אף אחד מהדיירם לא ייוכל לנצל את הפטור המלא של מכירה אחת לארבעשנים ויעשו לגבי כולם, כולל לגביך, חישוב של פטור יחסי לפי הכללים החדשים.
בקיצור ולענינך - צריך לעשות חישוב מיוחס של החבות במס לאור התיקון לחוק או לחילופין להתשמש בפטור הקבוע לגבי מכירת זכויות מכוח התמא,. בכל מקרה יש ח בות מסוימת במס שבח. אני מניח כי ברגע שתדעו על כמה מדובר יהיה גם קל יותר להגיע להסכמות מי נושא ובאיזה חלק מהתשלום.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיקום חדר אשפה בפרוייקט תמ"א 38
בבניין שלנו חתמנו חוזה תמ"א עם יזם להוספת 2.5קומות+דירת גן. נכון להיום הוכנה תוכנית אדריכלית(גרמושקה)לפיה חדר האשפה נמצא מתחת לדירתי (מתחת לממ"ד), דבר שאינו מקובל עלי. פניתי אל נציגות הבניין שמטפלת בעניין הגרמושקה והעיליתי פתרון שאולי חדר האשפה ייבנה במבנה חיצוני קטן שאינו בגבולות הבניין, כלומר בחצר ולא תחת עמודי הבניין כלל. נציגות הבניין טענו בפניי כי :
א.דרישות העירייה הן שמחייבות את הקמת חדר האשפה בגבולות הבניין ולא במבנה חיצוני
ב.שתהייה נגישות רבה של חדר האשפה לרחוב כלומר שלא יבנה חדר האשפה רחוק מדי משפת הרחוב(נוחות פינוי הזבל)
רציתי לדעת האם טענות אלו(א+ב)אכן נכונות?האם אכן העירייה דורשת את התנאים הנ"ל למיקום חדר האשפה?
אשמח לעזרתך תודה תודה
תמ"א 38 - מיקום חדר אשפה
שלום רינה!
בעיקרון עיריות דורשות היום כי חדר האשפה יהיה בקונטור הבנין הקיים ולא מחוצה לו. לכן התשובה שנתנו לך היא נכונה. אני מניח שמה שמטריד אותך הם בעיות של ריח ורעש שעלולים להיות מחדר האשפה. אפשר לפתור זאת בתשומת לב למפרט חדר האשפה, לרבות ריצוף וחיפוי קירות, וכן פתחי אוורור ואפילו מזוג להנדפת ריחות מהחדר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגה מקווי ביניין לצורך ממדים בתמא 38
אבל יש לך הגנה בפני רעידת אדמה
עלות בניה
שטח עיקרי של הדירה (פלדלת+ממ"ד); שטחי שירות ציבוריים (חדרי מדרגות, לובי כניסה וכו'); מרפסות שמש; מרתף חניה (אין בעיות מי תהום כלשהן).
אשמח לקבל בנצ'מרק אובייקטיבי למחירים, גם אם מדובר בהערכה גסה של טווחים, לפני שאני פונה לקבל הצעות מחיר מקבלנים. לדעתי עקב התחזקות השקל מול הדולר ועקב כך שחלק מהעלויות תלויות במידה רבה בחומרי גלם שנקובים בדולר (כגון ברזל) העלויות בש"ח אמורות לרדת, אבל אני לא בטוח בכך.
תודה מראש.
במחיר זוג מכנסיים ליתום.
1.שטח "עיקרי" אינו שטח פלדלת+ממ"ד.
2. אח"כ למד מה היא תב"ע ותמ"א
3. בשלב הבא למד שיטות בניה ומערכות נלוות.
כשתקבל את המושגים הבסיסיים תוכל לשאול מה עלות ביצוע מ"ר
ותדע להתיחס נכון לתשובות.
אודה על קבלת תשובות ענייניות לשאלותי
תמ"א 38 - עלות בניה
כדי לתת אומדן עלויות לפרויקט צריך לדעת מה הוא כולל. אנ מבין שלא מדבור על פרויקט תמא אלא על יזמות רגילה.
כבנצ'מרק כללי וגס הייתי לוקח 4500 ש"ח + מעמ למ"ר בניה כולל לובי קומתי, לגבי מרפסת לפי מקדם 1/2. לגבי חניות - גם לפי 1/2 אבל צריך לבדוק חפירה ושיטת ביסוס והאם שמים מתקנים או לא. יש להוסיף מעליות ופיתוח. בנוסף כמובן לא התיחסנו לעלויות תכנון, שיווק, מימון, משפטיות ואוי שכחתי משהוא. לא יודע באיזה שלב אתה בפרויקט ויכול להיות שעד שתגיע לביצוע יהיו שינויים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת פיצויים מיזם תמא 38
אשמח לתשובה כלשהי בעניין
הקלת 16% לתב"ע ישנה
אני רוצה לדעת האם כעקרון מקובל לבקש ולקבל את זה בפרויקטים של פינוי בינוי הכוללים זכויות מכח תב"עות קיימות וכן בנוסף זכויות מכח תמ"א 38. תודה מראש.
תמ"א 38 - הקלה
בעיקרון כל הקלה תלויה בשיקול דעת הוועדה. אתה תקבל 6% שיפורתכנון ועוד 5% מעלית. לגבי 2.5% לקומה לא בטוח כי אתה מוסיף ממילא קומות מכוח התמ"א.
בנוסף - מאוד תלוי במדיניות הוועדה הרלבנטית ואני מציע כי תפנה אליהם בשאלה וכן תנסה גם לראות בפרסומי תכנון ובניה של אותה רשות מה מאשרים בפרויקטים של תמ"א.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסים בפינוי בינוי במסלול מיסוי
1. האם בפרויקט שאושר כמתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי (פטור ממיסים) היזם יכול לנכות מע"מ על שירותי הבניה שנתן לבעלי הדירות? שמעתי שיש הצעת חוק בנושא מע"מ בשיעור 0% בפינוי בינוי (ולא פטור) - דבר שיכול להגביר את אפשרות ניכוי התשומות. מה הסטטוס של הצעת חוק זו?
2. האם במתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי היזם מחויב לשלם מס רכישה על מתן שירותי הבניה על ידו לבעלי הדירות (למרות שבעקרון הכרזה כמתחם פינוי בינוי אמורה לתת פטור ממס רכישה)? אם בכל זאת חל המס, האם חישוב השווי לצורך החלת מס הרכישה כולל גם את מרכיב המע"מ ששילם היזם על עלויות הבניה שלו, ואיך מחילים לגבי שווי שירותי הבניה את מדרגות המס של 3.5% ו-5% לפי שווי הדירה (שכן היזם לא רוכש דירות אלא הוא נותן שירותי בניה)?
תודה על העזרה!
תמ"א 38/2
כעת הוא מנסה להלחיצם לחתום עד סוף 2013
ההסכם אמור להיות משותף בכללותו עם בניין סמוך
שם כל הדיירים מכירים את ההסכם ונתנו התייחסות- יש שם ששה דיירים
בבניין הסמוך יש יותר דיירים
חלקם לא קראו את ההסכם ולא מבינים על מה הם הולכים לחתום
דייר אחד או שניים מתעקשים לבדוק את ההסכם לעומק ואחד מתעקש לא לתת הערת אזהרה היום, אלא במועד קבלת הליווי הבנקאי
כמו כן הוא הודיע ליזם שאין לו פטור ממס שבח
ולכן על היזם לשאת בתשלום המס
מה יקרה לו , אם כולם יחתמו והוא לא יחתום?
תמ"א 38 - מיסוי
אם אתה מדבר על פינוי בינוי ולא על תמא 38/2 - יש סעיף בחוק מעמ לגבי פטור ממעמ עד לתקרה שנקבעה. במקביל מעמ לא מאפשר לנכות תשומות. לא יודע מה הסטטוס של הצעת החוק.
אין מס רכישה על מתן שירותי בניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות דיירים
תמ"א 38 - כיווני אוויר
בדרך כלל משתדלים לתת לדיירים דירות חדשות באותם כיוונ י אויר שהיו הדירות הקודמות. בכל מקרה- צריך לקרוא את ההסכם ולהבין בדיוק מה המנגנון הקבוע שם. לכיווני אויר יכולה להיות השפעה על שווי הדירה החדשה כך שהשמאי לפי מה שאתה מתאר יקח זאת בחשבון.
אילן הלוי עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות שכנים , גדר משותפת.
תב,,א 38.
הממדים ופיר המעלית פונים וסמוכים מאד לגדר המפרידה בין שני הבניינים , ועלולים גם לחרוג לתוך חצר הבניין בו אנו , בעלי הדירה וגם מתגוררים.
בכל מצב , תוספות הבניה יחסמו את שביל הכניסה
לחצר הבית המשופץ וימנעו מעבר דיירים ונותני שרותים. כתוצאה מכך , המעבר יחייב פריצת הגדר שלנו ופגיעה ברכושנו.
מבקש עזרתכם לכתיבת מכתב ההתנגדות וניסוחו.
תמ"א 38 - התנגדות
שלום יורם!
לצורך הגשת התנגדות צריך לראות את התוכנית המבוקשת, לראות בעיניים את המצב בשטח והתוכנית המוצעת. אין דרך לעשות זאת בפורום משפטי אלא צריך לשכור שירותי עורך דין. לצורך כך גם אפשר להתאגד מספר שכנים. ם אתם לא רוצים אז פשוט תכתבו מה שאתם חושבים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 -התנגדות
בפרויקטים של תמ"א 38 רגיל אפשר לאשר בנית ממ"דים גם בחזית צידית בקו המגרש הסמוך. אני לא מכיר שום אפשרות שהם יחרגו פנימה לתוך המגרש שלכם. חשוב מאוד לראות בעין את הבקשה להיתר שהגישו ולהבין אם אתה מתאר נכון את העובדות. בכל מקרה זה לא ענין למענה בפורום אלא ליעוץ פרטני מול עו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 פינוי פיוני
כיום יש רוב של מעל 80% הסכמה לביצוע הפרוייקט.
האם ניתן לחייב את בעל הדירה הנ"ל לביצוע הפרוייקט, מאחר והוא מתנגד?
תוספת על הגג - מקשה על יישום התמ"א אך אפשרית
אין ספק שבניית החדר על הגג שבוצעה בהסכמתכם מקשה על קבלת הסכמתו של הדייר שאני מניח שגם השקיע כספים בבניית החדר על הגג. שאר הדיירים צריכים להבין שבמקרה זה הדייר הנ"ל זכאי לקבל תמורה גבוהה יותר משאר הדיירים. אני מניח שלטובת ביצוע הפרויקט אתם מסכימים לכך ולכן הסוגיה שנותרה היא למצוא יזם/קבלן שיהיה מוכן לתת הצעה משופרת לדייר הנ"ל שתהיה גם מקובלת על הדייר ולא תפגע כמובן בכם - שאר הדיירים.
מתוקף עיסוקיי בניהול הרבה פרויקטי תמ"א הרי מצבים דומים קיימים בהרבה בנינים אך עם סבלנות וגישה נכונה חלקם נפתרים לשביעות כל הצדדים.
תמ"א 38 - חדר על הגג
שלום גדי!
בנוסף למה שדורון כתב-
גם אם הסכמתם לבנית חדר על הגג זה עדין לא אומר דבר לגבי שטח הגג עצמו. חשוב לקרוא ולהבין למה בדיוק הסכמתם.
בנוסף - אני מעריך כי ההסכמה שלכם לא באה לידי ביטוי לא בהיתר הבניה ולא בתיקון צו הבית המשותף, כך שיכול להיות מנוף על אותו דייר אם הוא מסרב.
מעבר לכך ברור שהחדר על הגג הוא גורם מפריע וסביר שיקבל משהוא נוסף מהיזם שימצא.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 – חקיקה
תמ"א 38- חקיקה
שלום אמילי!
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שנקבעה מכוח חוק התכנון והבניה. את הוראות התוכנית תוכלי למצוא בקלות באינטרנט לרבות באתר משרד הפנים.
התמ"א עוסקת רק בהיבט של תכנון ובניה בכל מה שנוגע לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וקובעתעל אילו מבנים תחול התוכנית ואת היקף זכויות הבניה הנוספות הניתנות על פיה. בנוסף לתמ"א נעשו תיקוני חקיקה בחוק התכנון והבניה, חוק מיסוי מקרקעין, חוק מע"מ ונקבע חוק חדש חוק המקרקעין (חיזוק בנינים מפני רעידות אדמה) הקובע מה הרוב הנדרש.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף מאוד – בבקשה עזרה !!!
כל הזמן היא שיחקה אותה כאילו היא תחתום . משכה את הזמן כבר כמעט חודשיים. וכעת משנותרו שבועות ספורים לפקיעת התנאי המתלה בנושא מועד החתמת הדיירים היא מנסה לסחוט את הקבלן לדברים לא הגיוניים. כרגע אנו עומדים על רוב של 66.03 האם אפשר לגשת למפקחת עם רוב כזה ? האם היו תקדימים
צריכים תשובה דחופה הזמן אוזל ! התנאי המתלה מגביל.
אם אי אפשר אז האם אפשר להאריך זמני החתימות ליותר מ 3 חודשים על ידי נספח נוסף לחוזה ולכנס את כל הדיירים שוב ?...
מה עושים ???
עורך הדין שוהה בחו"ל הוא עסוק מאוד בפרוייקטים גדולים !!
אנא , אם מישהו יודע או שמע על מקרים של רוב של 66.00 אחוז שניגשו למפקחת על מקרקעין ולא 66.66 כמצויין בספרות המשפטית ?.
תמ"א 38 - נציגות אבודה
זה מקרה מאוד קיצוני ואני הייתי מנסה את מזלי בפני המפקח על המקרקעין. כמובן שהיזם צריך להסכים לכך כי הוא מתחיל להשקיע בתכנון הפרויקט כאשר את התביעה הוא יוכל להגיש רק בשלב מאוחר יותר לאחר קבלת אישור בתנאים להוצאת היתר הבניה.
בהנחה שהיזם מסכים אז בודאי אין מה להפסיד בתביעה כזו. בהרגשה שלי אם אלו המספרים ומדובר על דיירת אחת - המפקח יאשר את ההסכם.
לגבי התנאי המתלה- צריך כמובן לקרוא מה כתוב בהסכם שלכם לגבי לוחות הזמנים והארכת מועדים. יכול להיות שיהיה צורך להכין נספח, אבל שוב- זה תלוי בהנוסח ההסכם שחתמתם עליו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפשרות החלפת עו"ד מייצג בתמ"א 38 (הריסה ובניה(
תמ"א 38 - החלפת עו"ד
נחמה שלום!
אני מבין שהנציגות בחרה את עורך הדין החדש ויפתה את כוחו. אם הנציגות נבחרה על ידיכם כדין והוסמכה גם למנות עורך דין לפרויקט אז ההחלטה שלה מחייבת גם אותכם. ואם לא- אז לא מחייבת.
אבל - אני מאוד ממליץ לבדוק האם הוא מייצג אותכם נאמנה בהסכם. אם כן ואין בעיה מקצועית עימו אז למה להחליף?
אני ל א יודע למה הקביעה שהוא לא אמין ושיש נגדו הליך פלילי. אני מאוד נזהר בדברים כאלו ומציע לבדוק זאת היטב.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מתי קובעים את דירות התמורה
הבנין שלי נמצא במו"מ לקראת תמא 38/2.
עדיין לא חילקו מי יקבל איזו דירה בבנין שייבנה (אמורות להיות דירות בגדלים שונים בבנין החדש, כי גם היום יש הבדלים בגדלים של הדירות).
עורך הדין רוצה שהדירות ייקבעו ויחולקו רק אחרי חתימת החוזה עם היזם. לי זה נראה תמוה ושזה פתח להסתבכות. מה בדרך כלל מקובל ומה ההיגיון?
תודה מראש,
אורית
תמ"א 38 - חלוקת דירות
שלום אורית!
אני מניח שעורך הדין מעדיף שרק בשלב מתקדם יותר בתכנון הבית החדש תעשה חלוקת הדירות. עדין אני מניח שהחלוקה אינה מיקרית וההסכם קובע את מנגנון החבירה והחלוקה. במקרה כזה אני לא רואה בעיה בכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חנייה תמ"א 38
שאלתי מה קורה אם מתברר לבסוף שאי אפשר להוסיף
כל כך הרבה חנייות. כמה שווה התחייבות היזם במקרה כזה.
וכיצד אפשר להבטיח שהוא יעמוד בהסכם.
תמ"א 38 - חניה
שלום זיוה!
צריך להיות מוסדר בהסכם מה קורה במידה ואין אפשרות לעמוד בהתחייבות לחניות.
בסופו של דבר צריך כבר לבדוק היום שההתחייבות על פניה היא סבירה וכי ניתן להכניס חניות במספר כפי שהתחייב. לצורך כך תבקשו לראות תוכנית ראשונית של החניות ואולי להפגש עם האדריכל שיסביר למה זה אפשרי. עדין הכל כפוף להחלטות העיריה ובנוסף יש משתנים אחרים, כמו בדיקות קרקע, שיכולות לשנות ולהשפיע על התכנון הראשוני והיזם לא יודע אותן בשלב זה.
בנוסף - תוודאו בהסכם שהיזם מתחייב לפעול להשגת מספר החניות שהתחייב וכן כי במידה ואין לכם חניות - האם יש פיצוי או מנגנון אחר עבורכם.
אני מניח שיש לכם עורך דין שמייצג אותכם בהסכם וניתן גם לפנות אליו שאלה זו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
