פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
איחוד שטחים וחלוקה מחדש
היזם היציע לנו לעשות את התהליך עם הבניין השכן ,כך שרק החנייה תהייה משותפת , אבל גם היא תהיה מופרדת מבחינת החשמל וכו. לשם כך צריך לעשות איחוד שטח וחלוקה מחדש.אנחנו בנין של 6 דירות על שטח של 1030 מ"ר והבניין השני 12 דירות גם כן על אותו השטח.
שאלתי האם זה כדאי? והאים אנחנו "מסבסדים" את הבניין השני.
ברצוני לומר שהבניין השני לא יוכל לעשות הריסה ובינוי בלעדנו, זה כנראה לא כלכלי ליזם.
איחוד שטחים וחלוקה מחדש בתמ"א 38/2
פעמים רבות שאיחוד וחלוקה מחדש היא תנאי בלתו אין להצלחת הפרויקט ולניצול אפשרויות התכנון על הצד הטוב והמוצלח ביותר.
נכון, אתם כביכול "תורמים" שטח גדול יותר לבניין השני, אך השאלה שצריכה להישאל היא מה האלטרנטיבה אם וכאשר תבצעו, אם בכלל, פרויקט בלעדי הבניין השני.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות'- משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 – זכויות אישה חולה סיעודית בביצוע הפרויקט
במדיה ויבצעו תמ"א 38, אמי לא תוכל להתגורר באתר בנייה. לא נוכל להוציאה מהבית וכמו כן לא תוכל לפתוח חלון ולשבת במרפסת עקב הפיגומים שיוצבו על הבניין.
אמי מתקיימת מהשלמת הכנסה בלבד.
אנו 3 ילדיה בראשית הליכי מינוי אפוטרופוס על גופה ורכושה אך טרם הושלם ההליך.
שאלותיי:
1. האם אנו בתור ילדיה אך עדיין לא האפוטרופוסים יכולים להתנגד בשמה לפרוייקט והאם הדיירים יכולים לתבוע אותנו על ההתנגדות?
2. האם אנו רשאים לדרוש מהקבלן דירה חלופית עבור אמי?
3. במידה והקבלן יסכים לשכור עבורה דירה, האם אנו מחוייבים להעמיד לשימוש הקבלן את דירתה של אמי בתמורה?
זכויות אישה חולה סיעודית בפרויקט תמ"א 38
לגבי שאלתך הראשונה - אין אפשרות חוקית להחתים את אמך על שום הסכם, לרבות הסכם תמ"א 38, כל עוד מצבה הנפשי אינו מאפשר לה להבין על מה היא חותמת ולחשוב בצלילות הדעת. כך שעד שלא תתמנו לאפוטרופוסים על האם, אין כל אפשרות להחתים אותה אלא רק אתכם לכשתתמנו.
לגבי דירה חלופית - אפשר להעלות דרישה כזו מול היזם, בנסיבות העניין היא אף דרישה מוצדקת ודי מקובלת בשוק. אולם, גם מקובל לאפשר ליזם להקטין את הנזק ע"י מתן השכרת הדירה לצד ג' בתקופת השיפוץ.
הכל נתון למו"מ עם היזם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות'- משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 במקום פרויקט פינוי בינוי
שלום,
איזור מגורינו מוגדר כמתחם פינוי בינוי
שעדיין לא קיבל אישור מהוועדה המחוזית (היזם תלה שלטי "פרויקט פינוי בינוי"
שלטים שקיימים כבר כשלוש שנים).
בתוכנית ע"פ בינוי פינוי הזה היזם
מתכנן להקים מגדלים רבי קומות, הרבה דיירים במתחם מתנגדים לרב קומות.
השאלה היא: האם כדיירים אנו יכולים במתחם הזה (בבניין שלנו) לעשות תמ"א
38/2 (מיני פינוי בינוי) כשזה לא מתנגש עם פרויקט פינוי בינוי ?
תמ"א 38- פינוי בינוי
יואב שלום!
אם יש יזם לפרויקט הפינוי בינוי אני מציע שקודם תבדק מה התחייבתם כלפיו והאם אתם יכולים להתחיל פרויקט תמ"א במצב כזה.
בעיקרון - יש העדפה לפרויקטים של פינוי בינוי ולא של תמ"א והיתה אף החלטה בענין זה במקרה בו ביצוע פרויקט התמא בעצם חיסל את האפשרות לבצע פינוי בינוי במקום. אבל כל מקרה צריך להבחן גם לגופו. לכן אני ממליץ שתתיעצו עם עורך דין שיבחן את הנתוניםם ויתן לכם תשובה בדוקה יותר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מפרט בפרויקט תמא 38
אני מתגורר בבניין שעומד בפני חתימה עם קבלן על ביצוע הפרוייקט (חיזוק ותוספת קומות ומרפסות לדיירים)שאלתי היא מתי על הקבלן להציג בפני הדיירים את המפרט של העבודה שהולכת להתבצע- האם לפני חתימת ההסכם מולו או לאחריו? תודה
תמ"א 38 - מפרט
שלום יניב!
היזם צריך להציג לפני חתימת ההסכם לפחות תכנון ראשוני של מה שהולך להתבצע וכן לצרף מפרט של העבודות להם הוא מתחייב . ההסכם צריך להסדיר גם את נושא אישור תוכנית ההיתר בהתאם להתחייבות הקבלן כלפיכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם מעוניין לעשות שימוש בדירה שלנו לצורך השימושים שלו ובתמורה מספק דירה חלופית למשך תקופת השיפוץ
אנו דיירים המתגוררים בדירה הנמצאת בקומה האחרונה בבניין, כשמעלינו עתידות להיבנות עוד דירות במסגרת תמ"א 38. לאחר שהתקיימה ועידת דיירים בנוכחות היזם, כל דייר קיבל חוזה אותו עליו להחזיר חתום עם הסתייגויות (במידה ויש). יש לציין שאנו הדיירים היחידים שהנושא של עזיבת הבניין למשך תקופת השיפוץ רלוונטי עבורם. שאר הדיירים/בעלי הדירות נשארים בבניין במשך תקופת השיפוץ.
נתנת לנו האפשרות לעבור לדירה חלופית (אשר כל פרט מרחיב על הנושא היזם לא ממש סיפק תשובות - שטח, מיקום, מס' חדרים וכיוצ"ב) בתמורה לכך שהדירה שלנו בבניין תהפוך למשרד של אותו היזם, או תשמש אותו למטרות אחרות.
התהיות שלנו הן :
האם באפשרותינו להתנגד לכך שדירתנו תהפוך למשרד (כלומר, הדירה שלנו תשאר לא מאויישת בכל תקופת השיפוץ) ועדיין להיות זכאים לקבלת דירה חלופית לכל פרק זמן השיפוץ? אחרי הכל, מדובר בפגיעה באיכות החיים.
האם זה בכלל חוקי שהיזם ישתמש בדירה שלנו לצורך האינטרסים שלו?
מי ערב לכך שבתום השיפוצים היזם לא "יעשה שרירים" ויקשה עלינו לחזור לדירתנו שלנו?
האם עלינו להצטייד בעו"ד בכדי לגבות את ההסתייגות הזו? הזמן הולך ואוזל ואנו די אובדי עיצות בעניין.
אשמח לכל סיוע והכוונה.
המון תודה מראש!
תמ"א 38 - דירה למשרד
אני מבין שהיזם מוכן לממן לכם דירה חלופית אבל מתנה זאת בהסכמתכם לכך שהוא ישתמש בתקופה זו בדירתכם כמשרד לצרכיו. זה ענין להסכמה בינכם ובינו ולא קשור לחוק. בסופו של דבר היזם מעונין לצמצם את ההוצאה שהוא נושא בה עבור שכר הדירה שלכם בדרך זו.
מאוד ממליץ לכם להיות מלווים בעו"ד שיגדיר בהסכם מול היזם מה השימושים המותרים בדירה, נושאי אחריות ובאיזה מצב ומתי מחזירים לכם את הדירה. אם יהיה בינכם הסכם מסודר בענין זה אז לא יהיה מקום לשרירים או לאי הבנות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעורבות דיירים שלא מסכימים לתמ"א
אנחנו בניין בן 12 דירות, 9 דירות הסכימו ללכת לבדיקת תמ"א מול יזם ו - 3 סירבו.
האם יש לכלול את 3 הדירות בכל התכתובות וההתקדמות בתהליך. (חתימה מול עו"ד וכו....) מה החוק אומר במקרה זה?
תודה ויום טוב
דני
תמ"א 38 - מעורבות דיירים שלא מסכימים
דני שלום!
החוק לא מחייב לכתב בכל התכתובות אבל בסופו של דבר זה הרי לא סוד ונוסח ההסכם צריך לעבור גם לידיהם לשם קבלת החלטה אם לחתום עליו או לא.
לכן אני מציע כי בתכתובות שעוברות ל-9 הדיירים תכתב גם את השלושה הללו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכויות המפקח על המקרקעין
תמ"א 38- סמכויות מפקח
ההליך הוא שצריך קודם כל להכין הסכם בין היזם לבעלי הדירות. אם יחתמו על ההסכם רוב מספיק של בעלי דירות (66% בהוספה או 80% בהריסה ובניה) אז ניתן יהיה, מאוחר יותר, כאשר הבקשה להיתר כבר אושרה על ידי העיריה, לתבוע את הדיירים שלא חתמו על ההסכם ולבקש מהמפקח שיאשר את ההסכם.
אישור ההסכם, אם כך יחליט המפקח, נעשה במסגרת התביעה ועל כן לא יכול להיות מצב בו המפקח מאשר את ההסכם ללא ידיעת אותם דיירים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהם השלבים הבאים בתמ"א
ולפני כשבועיים קיבלנו ממנו הצעה מסוימת שכללה תרשים.
רציתי לדעת
1. מה משמעות המסמך זה?
2. מה הם השלבים הבאים?
3. אם ארצה לבצע הרחבה באופן עצמי מתי אהיה תקוע ולא אוכל לבצע זאת במסגרת הבעיתי הזו?
תודה
תמ"א 38 - שלבים
שלום אורי!
אני מעריך ממה שכתב שמדובר בהצעה של היזם בה הוא פירט מה כולל הפרויקט. אתם צריכים להבין בגדול ולהסכים להצעתו וכן להתרשם מהיזם ולקבל החלטה שעימו אתם רוצים להתקדם. אם כך - צריך לבחור עו"ד שייציג אותכם מול עו"ד היזם להכנת ההסכם ולחתימת הדיירים על ההסכם.
אני מעריך שכבר עכשיו תתקל בשקיים להרחיב את הדירה באופן עצמאי. העיריה עשויה לדרוש את חיזוק המבנה ענין שהוא לא כלכלי לדירה אחת.
אילן הלוי , עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה זמן מתחילת התמ"א 38 ועד סופו?
תמ"א 38 - כמה זמן
שלום אבישג!
מרגע שחותמים על ההסכם מתחיל ההליך התכנוני שיקח כשנה וחצי. הביצוע עצמו יקח עוד כשנה וחצי עד שנתיים. תלוי מה כולל הפרויקט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת גג
פיצוי של דירות גג בתמ"א 38
ככל שלדירה מוצמדות זכויות יתרות ברכוש המשותף יתר על שאר הדירות (דוגמת המקרה שלך לפיו לדירתך מוצמדות זכויות בנייה בגג), אכן יש צורך במתן זכויות נוספות יותר ממה שמקבלים יתר הדיירים. אולם, אין מנגנון פיצוי או מנגנון תמורות קבוע לפיו תדעי בדיוק מה מגיע לך, זה נתון למו"מ מול היזם.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פגיעה בזכויות מקרקעין על ידי תוכנית מפורטת
מרשי לא ידע על כך מאומה, לא הודיעו לו ולא קיבלו את הסכמתו, וכי המועד להגשת התנגדות לתוכנית המפורטת חלף מזמן..
שאלתי היא: האם הטענה כי מאחר וקיימת פלישה למקרקעין של מרשי ו/או מאחר וקיים שימוש שלא כדין במקרקעין השייכים למרשי על ידי השכן במסגרת התוכנית המפורטת כאשר כל זה נעשה ללא ידיעת מרשי וכמובן ללא הסכמתו.
האם לאור האמור לעיל עומדת למרשי הזכות לביטול התוכנית המפורטת בעקבות השימוש שלא כדין במקרקעין שלו?
מדובר בפגיעה גדולה בזכויות הבנייה של מרשי אשר צומצמו ללא הסכמתו וללא ידיעתו?
פגיעה בזכויות מקרקעין
שאלתך אינה נוגעת לפורום תמ"א 38 וטוב אם תפנה אותה לפורום המתאים. בכל אופן, כל פגיעה בקניין פרטי (ככל שמדובר בזכות קניינית בלעדית של מרשיך) טעונה הסכמת מרשך וחתימתו. לא די בפרסום הוועדה המקומית. איני מכיר את מהות זכות המעבר עליה אתה כותב.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספות בנייה בהתאם לתמ"א 38
הגג גובל / חולק שכן עם גדר בטון בגובה מטר וחצי בערך.
האם דרושה הסכמה? האם תהיה לו קובלנה עתידית נגדי ביום מן הימים?
תוספת בנייה בהתאם לתמ"א 38
חסרים לי פרטים המונעים ממני להבין את שאלתך. מה הכוונה לתוספת של חדר גג במסגרת תמ"א? תוספת של חדר בלבד? במסגרת חיזוק הבניין וכד'? כמו כן, האם השכן הצמוד אליך הוא אותו הבניין רק דירה סמוכה, או בניין נפרד אך צמוד?
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמא
הגישו לדירי הבניין שלנו תוכנית לתמא 38.
בהצגת התוכנית שהגישו היזם והאדריכל הם ממש הזויות.
ולכן מספר שאלות שאשמח לקבל תשובה עליהן.
1. היזם מתכון להוסיף חדר ממ"ד בגודל של 11.5 מטר לבניין ומקו (הסף/סיום הממד) הממד הוא מתכון להוסיף חניות לכל הדירים החדשים שיאכלס. והמרחק המשוער מקו סיום הממד לחניות יהיה מטר וחצי בלבד!
כלומר טור אחד ארוך של רכבים מול הדירות בקומה הראשונה
הבניין הוא בשני כיוני אויר שכן הבניה תקטין עוד יותר את כיויוני האויר ויוסף עשן ופיח מהחניה!.
אנו גרים בקומה הראשונה האם אם אתנגד העילות שלי הגיוניות ויעמדו בתביעה מצד היזם?
שכן לדעתי יש ליזם רוב של 80% ויותר!
2.האם בשלב כל שהוא אם אתנגד ואתבע אוכל לחזור מההחלטה כדי לא לשלם סכומים גדולים ליזם?
תודה!
האם ניתן להתנגד לפרויקט כשהחניות קרובות לממ"ד
1. אני מבין את החשש שברבת החניות לממדי"ם, אולם עם זאת, אני אכן חושב שחשוב לציין שלתמ"א 38 יש מגבלות תכנוניות רבות שלא בדומה לבניית בניין חדש. אחת מהן, היא נושא החניות והפתרונות לכך. לעיתים קרובות כלל אין אפשרות להוסיף חניות ובמקום בו ניתן להוסיף, אין מנוס אלא למקם אותן מתחת לבניין הקיים. לכן, טענתך, על אף שיש בה ממש, איני יודע כיצד תיבחן אצל המפקח על הבתים המשותפים לעומת האלטרנטיבה אם כלל קיימת.
2. תמיד ניתן לחזור בך. איני יודע מה תהיה עמדת היזם אם תרצה לחזור בך רק לאחר הגשת תביעה, אולם מניסיוני, היזמים מבקשים להתקדם בפרויקט ולא להתעכב במשפט עם דיירים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 פינוי בינוי
הדיירים החליטו ללכת על תמ"א 38/2 כולל אותנו . הבניין הוא של 2 כניסות בכל קומה 2*2 = 4 *4 קומות = 16 דיירים ב-2 הכניסות . אין מעלית בבניין הקיים . הדירה שלנו בקומה ה-1 והיזם טוען כי כל דייר יעלה קומה , כלומר אנו נקבל דירה בקומה 2 . מאחר ובבניין כשלנו הדירה הגרועה היא בקומה 4 , כי אין מעלית , לאחריה קומה 3 , קומה 2 היא הטובה ביותר ולאחריה קומה 1 . האם אני צודקת אם אבקש קומה 4 . אציין כחצי שנה לפני שהוחלט על תמ"א38/2 שיפצנו הבית בעלות של 120.000 ₪ ובנוסף לא היתה מעלית ולא היתה עלות על מעלית . כך שלנו לא אצה הדרך , אלא אם נקבל המגיע בזכות ולא בחסד . אוסיף דיירי קומה 4 ו-3 הם שדחפו את הפרוייקט ובצדק . אין לי בעיה אם היזם אם יתן להם כחלופה נניח קומה 6 , אך איני מוכנה להפסיד מהמגיע לי בזכות .
אגב , היזם מתכוון לעשות דירת גן בקומה ה-1 , האם אוכל כחליפין לבקש בהתאם לקיים (קומה 1) במקרה שאין ברירה ומה תהיה התוספת במקרה דנן .
אשמח לשמוע את דעתכם .
תמ"א 38 - מעלית
שלום הלן!
אני לא חושב שאת צודקת. בפרויקט תמא 38 כולם מרוויחים אבל לא תמיד מרוויחים באותה מידה. אם תהיה התיחסות לטענה שלך אז מחר יבוא דייר ויגיד שהדירה שלו משופצת ושווה יותר ואין לזה סוף... הנוף מהדירה שלך היה קודם נוף של קומה ראשונה ואת עולה קומה ושיפרת מצבך. אני ממש לא מציע להכנס לזה כי אין לזה סוף. לכל היותר תנסו לעשות איזונים בדברים אחרים. כמו למשל- סדר בחירת החניות. אפשר לקבוע את סדר הבחירה בהתחשב במה שאמרת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם בחיפה ניתן לבצע תמ"א 38 בבנין בעל 2 קומות?
>מ"א 38 - בחיפה
יעקב שלום!
תמ"א 38 חלה על כל מבנה שיצא היתר לבניתו לפני 1980 והתוכניות החלות עליו הן לפחות ל400 מר בנוי במינימום 2 קומות. אם הבנין עומד בתנאים אלו אז התמא חלה עליו.
לגבי מדיניות עירית חיפה בישום התמא על מבנים בתחומה כדאי לברר בעיריה. למיטב הבנתי הם לא חסידים גדולים של התמא.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס שבח
הצעות שקיבלנו מתנות את קיום הפרויקט בכך שהדיירים יבקשו פטור ממס שבח בגין דירה מזכה.
ודייר שאינו זכאי לפטור הנ"ל ישלם את מס השבח.
הדיירים שצריכים לשלם מס שבח מתנגדים, בתואנה שאין להם כסף.
השאלה היא בהנחה ולא מגיעים לשום הסדר עם היזם :
במידה ויש רוב של 80%, האם המפקח יכול לחייב את הדיירים הנ"ל לבצע את הפרויקט ולשלם מס שבח.
תמ"א 38 - מס שבח
שלום מאיה!
המפקח לא יכול להכריח אותכם לממש פטור אישי ואני בספק אם הוא יכריח אותכם לשלם מס שבח. בכל מקרה צריך לזכור שגם למי שאין פטור אישי עדין יכול לבקש פטור הקיים בחוק ממכירת זכויות בניה שמקורן בתמ"א 38. כך שבסופו של דבר לא נראה לי שמדובר על סכומים גדולים אם בכלל של מס.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר לקבוצת יועצים
תמ"א 38 - שכר לקבוצת יועצים
אסתי שלום!
אני לא כל כך מבין למה צריך קבוצת יועצים מלכתחילה. נכון- טוב שאדריכל ילווה את הדיירים בקביעת המפרט ומעבר על התוכניות המוצעות. להערכתי שכר של אדריכל כזה לא צריך לעלות על 20,000 ש"ח לגבי שלב זה. אם אינכם מוכנים לשלם לו ישירות אז אפשר לסכם עימו שהתשלום יבוא מהיזם ולהתנות זאת מול כל יזם שיבחר.
לגבי שמאי - אתם בעצם רוצים לוודא שחלוקת העוגה בינכם ובין היזם היא מאוזנת. עבודה שמאית כזו גם לא צריכה לעלות יותר מ- 20,000 ש"ח.
עו"ד- מקובל ששכר העו"ד משולם על ידי היזם. אתם תבחרו את עורך הדין שמתאים לכם והוא יסכם תנאיו מול היזם.
לגבי מנהל פרויקט- מאוד תלוי בכם. אני מאמין גדול ממישהוא שגורם לתהליך לנוע קדימה. אבל זה יכול להיות 2-3 נציגים מקרב הבעלים שביחד עם עו"ד שלכם תקבלו הצעות מיזמים ותנהלו את תהליך בחירת היזם. אני לא רואה הרבה תפקיד למנהל פרויקט מרגע שנבחר יזם ונחתם הסכם.
אני חושב שתהליך הבחירה צריך להשמר אצלכם ולא לאפשר זאת לקבוצת יועצים חיצוניים שהאינטרסים שלהם לא תמיד חופפים.
בכל מקרה- אם כך תחליטו - נראה לי גבוה שכר של 1% ובודאי שלא הייתי מסכים להתקשרות ללא יכולת יציאה סבירה ממנה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרתכם הדחופה
מהם אבני הדרך לתשלום שכ"ט עו"ד נציג הדיירים ע"י הקבלן/יזם? האם יש מקום בו נוכל למצוא רשימה כזו? ובכלל האם מקובל להעביר את מלוא שכ"ט בטרם ייהרס הבניין יהיה היתר ויהיה ברור שהפרויקט מתממש?
ואם סיבכתי אתכם במתן תשובה ברורה ובהירה תוכלו לתת המלצה הגונה ל 2 הצדדים?
בברכה,
ירון ל. כלכלן
שכ"ט בתמ"א
אין לוח תשלומים או אבני דרך לתשלום הקבועים והמקובלים לפיהם יישק דבר. העניין נתון למו"מ בין היזם לבין עוה"ד ו/או הנציג ו/או המפקח מטעם הדיירים וכיוצא באלה כמובן בשיתוף עם נציגות הדיירים. בעיניי, ישנה חשיבות לעיכוב של חלק מסוים מהסכום עד לסיום הפרויקט על מנת לוודא שכל הצדדים עדיין מעורבים בפרויקט בכל השלבים הרלוונטיים, אולם כאמור, אין בזה הסכמות קבועות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זיקת הנאה
האם הם יכולים לפנות לביהמ"ש לביטול זיקת ההנאה הרשומה לטובת הבניין שלנו?
זיקת הנאה
אכן, בסמכותו של ביהמ"ש לבטל זיקת הנאה במקרקעין, אולם בהתאם לחוק המקרקעין יש לביהמ"ש סמכות לפסוק פיצוי למי שבוטלה זכותו ככל שנוצר נזק עקב הפגיעה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ליווי פיקוח בתמ"א 38/1
האם פיקוח יכול להתבצע על ידי הנדסאי ???
כמה פעמים בשבוע צריך לפקוד המפקח את האתר???
האם יש פעולות בהם חייב להיות המפקח נוכח ?? כמו יציקה למשל? ואם כן מהן?
איזה דוח שבועי עלינו לדרוש מהמפקח? האם על קצב ההתקדמות או על איכות העבודה ולו הזמנים אם תקין או לא או אם יש פיגור ?
כיצד אנו יכולים לדעת האם המפקח נקלע לבעיה מול הקבלן?
האם כדאי לקחת מפקח נוסף מטעמנו שאנו נשלם אותו ? ולא הקבלן ?
תודה.
ליווי פיקוח בתמ"א 38
טוב שהמפקח יגיע מתחום הביצוע, אם כמבצע אם כמהנדס וכיו"ב. המפקח אמור לוודא כי הבנייה מתבצעת בהתאם למוסכם בין הצדדים וכי הדיירים מקבלים את תמורות הבנייה המגיעות להם בהתאם להסכם. המפקח מטעם הדיירים אינו מנהל העבודה בשטח אלא מגיע בהתאם לצורך לבדיקות שגרתיות. היזם מממן את המפקח כחלק מזכויות הדיירים בפרויקט. אם תרצו להרגיש רגועים יותר ניתן לדרוש שהיזם יעביר כספי הפיקוח אל הנציגות והיא זו שתשלם למפקח.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושת' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2 פינוי בינוי
אנחנו מבקשים ערבות בנקאית.
האם דינה של ערבות זו היא כמו ערבות בנקאית בשווי של הדירה חדשה?
ערבות בתמ"א 38/2
ערבות חוק המכר היא ערבות בנקאית בגובה שווי הדירה החדשה. זה היינו הך.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 גינה
הגענו לאישורי העירייה ואפשרות להתנגדות. אני בעלת דירה והגשתי התנגדות לנושא שהיזם מתחייב לגינה ומסתבר שהוא מתכוננ לבנות בנוסף על 8 דירות גגג- שזה מה שהוא ביקש- גם דירת גן ולא תישאר פיסת גינה לרפואה. הגשתי התנגדות לזה והמנכל הזמין אותי לשיחה להבהרה , ואף ''איים'' שאם לא אמשוך ידי מההתנגדות בעלי הדירות יתבעו אותי על נזיקין. בשבוע הבא השיחה וההבהרה.האם נכון הדבר? יש סעיף בחוזה המורה שאם יתבעו את בעלי הדירות היזם יממן מכיסו..
מה נכון ומה לא?
אני רוצה גינה.... פרחים.. דשא... בשום מקום לא נרשם לגבי דירת גן... מה עושים?
בברכה
אור
תמ"א 38 - גינה
צריך לעשות קצת סדר בדברים.
את לא תובעת את הדיירים. את מתנגדת לתכנון הפרויקט (תוספת דירת גן). זו זכות קנויה בחוק להעלות ההתנגדות מול הוועדה המקומית. ככל שאת בעלת זכויות בבניין ולא חתמת על ההסכם הרי שבבוא העת (לאחר קבלת אישור עקרוני לפרויקט, ככל שתידחה ההתנגדות הספציפית שלך לדירת גן), תיתבעי אצל המפקח על הבתים המשותפים שישמע טענותייך ויחליט אם לאשר הפרויקט חרף סרבנותך. תביעה נזיקית מצד הדיירים היא איום מוכר אולם כל עוד טענותייך סבירות בנסיבות העניין איני רואה סיבה לחייב בנזיקין.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב מיסוי בתמורה נוספת
חיוב מיסוי בתמורה נוספת
במצב דברים כגון זה, רק התמורה הניתנת שאיננה במסגרת החיזוק ממוסה. מה שניתן במסגרת החיזוק פטור בכל אופן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בירושלים אושרה היום. מה המשמעות
תמ"א 30 בירושלים
על פי מה שקראתי, הוועדה המחוזית אישרה תוספת של 2.5 קומות בירושלים שייהנו מזכויות התמ"א.
כמו כן, נראה כי האישור אינו גורף לכל העיר אלא ישנם חלקי עיר אשר ישמרו על צביון הבניינים הקיים. לכן טוב ונכון לברר במחלקת ההנדסה מה האישור הניתן לכל בניין ספציפי.
בהצלחה,
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סיבה להתנגדות לתמ"א 38
מדובר ביזם שעסק בשיפוץ בניינים אך מעולם לא ביצע פרוייקט תמ"א.
סיבת התנגדות לתמ"א
אין מסמרות קבועים בעניין ואפשרות לקטלג את הסיבות למתאימות ושאינן מתאימות. לדעתי האישית זו אכן סיבה שניתן להשמיע והיא איננה מופרכת אולם איני יכול לדעת מה המשקל שייתן לכך המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
