פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
האם ניתן לחתום על חוזה של תמא 38 ללא נוכחות עו"ד
עומר
07/03/14
שלום. אם לא ניתן להגיע למשרד של עו"ד לחתימה על חוזה של תמ"א 38, האם ניתן לחתום עליו ולשלוח לעו"ד חזרה בדואר רשום? האם יכולה להיות עם זה בעיה כלשהי?
חתימה על הסכם לא בפני עו"ד
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/03/14
עומר שלום רב,
בהחלט לא ניתן לחתום על הסכם שלא בנוכחות עורך דין. עורך הדין צריך לאמת את חתימתך גם בהסכם וגם בייפויי הכוח הנלווים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
בהחלט לא ניתן לחתום על הסכם שלא בנוכחות עורך דין. עורך הדין צריך לאמת את חתימתך גם בהסכם וגם בייפויי הכוח הנלווים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38, חוסר הסכמה בינינו לבין עו"ד שאחראי על התהליך
גלי
07/03/14
שלום. אנחנו כבת בתהליך של חתימת חוזה. כל הדיירים חוץ מאיתנו חתמו על החוזה, אנחנו סירבנו כי לא היה כיסוי המקרה שבו יפגעו לנו בחניה. בעקבות זאת נחתם ספח נוסף שאומר שכל מי שהחניה שלו תיפגע יקבל חניה חלופית. בקשנו מע"ד להוסיף סעיף אחד לספח של מה קורה שמצב שאין מספיק חניות לפצות את הדיירים, והוא סירב. יש לי כמה שאלות. האם אנחנו מחויבים לחתום גם אם לא מחוסה מקרה שאין מספיק חניות לפצות את כל הדיירים(שזה עלול לפגוע בנו בעתיד)? אם לא נחתום, האם נחשב סרבני תמ"א 38?
בכל מקרה, אם הע"ד ירצה לתבוע אותנו, מה התהליך, האם נקבל מכתב לפני התביעה כדי שנוכל להחליט סופית מה לעשות? או שזה כבר יהיה חלק מהתביעה ונצטרך לשאת בהוצאות?
בכל מקרה, אם הע"ד ירצה לתבוע אותנו, מה התהליך, האם נקבל מכתב לפני התביעה כדי שנוכל להחליט סופית מה לעשות? או שזה כבר יהיה חלק מהתביעה ונצטרך לשאת בהוצאות?
חוסר הסכמה עם עוה"ד לגבי ניסוח של הסכם תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/03/14
גלי שלום,
ראשית, חשוב מאוד לגבות בהסכם או בנספח לו מקרה בו תפגע החניה המוצמדת לדירתכם. איני מכיר את נוסח הנספח כולו אולם אני מעריך שבנושא של ניסוח תמיד אפשר להסתדר.
ככל שתחליטו שזכותכם אינה מובטחת על אף מה שנכתב ותחליטו לא לחתום על ההסכם תחשבו לסרבנים ותיתבעו אצל המפקח על הבתים המשותפים. אני משוכנע שאין צורך להגיע עד לשלב הזה ואם מדובר רק בעניין של ניסוח ניתן ורצוי להגיע להסכמות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראשית, חשוב מאוד לגבות בהסכם או בנספח לו מקרה בו תפגע החניה המוצמדת לדירתכם. איני מכיר את נוסח הנספח כולו אולם אני מעריך שבנושא של ניסוח תמיד אפשר להסתדר.
ככל שתחליטו שזכותכם אינה מובטחת על אף מה שנכתב ותחליטו לא לחתום על ההסכם תחשבו לסרבנים ותיתבעו אצל המפקח על הבתים המשותפים. אני משוכנע שאין צורך להגיע עד לשלב הזה ואם מדובר רק בעניין של ניסוח ניתן ורצוי להגיע להסכמות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הודעת פינוי מוקדם
אלי שנק
07/03/14
שלום. בחוזה הדירה אותה שכרתי היה סעיף על פינוי מראש של חודשיים בעת ביצוע תמא 38. קיבלתי מכתב בנוסח ״ הנך נדרש לפנות את הדירה בתוך 60 יום (5.5.14) ״ הבעלים לא מוכן לתת לי אפשרות לצאת לפני ולשלם חלק יחסי,הוא מוכן ״ להתגמש״ איתי על 30.4 בעוד שאני מעוניין בסוף מרץ. מה האפשרויות שלי?האם לבטל את צ׳ק אפריל? הבעלים(שהוא עו״ד) הבהיר לי שאם צריך הוא ילחם איתי משפטית תודה
הודעת פינוי מוקדם
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/03/14
אלי שלום,
איני מכיר את ההסכם ביניכם באופן מפורט. שאלתך נוגעת יותר לדיני החוזים מאשר לדיני תמ"א 38 אולם בכל אופן, ככל שחובתך לפנות את הדירה בתוך 60 יום אזי תוכל לפנות בכל עת שתרצה ובלבד שלא יאוחר מאשר 60 יום.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
איני מכיר את ההסכם ביניכם באופן מפורט. שאלתך נוגעת יותר לדיני החוזים מאשר לדיני תמ"א 38 אולם בכל אופן, ככל שחובתך לפנות את הדירה בתוך 60 יום אזי תוכל לפנות בכל עת שתרצה ובלבד שלא יאוחר מאשר 60 יום.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תהליך תמ״א
מיכל
06/03/14
לאחר כשנה וחצי של פגישות עם היזם, בפגישה האחרונה בה היו נוכחים היזם, 2 נציגי הבניין ומספר דיירים, נכסה ללא הודעה מראש העו״ד שנבחרה.
הדיירים הופתעו מהעניין וחלק עזבו בכעס. נקבעה פגישה ללא נוכחות היזם והנציגים שוחררו מהתפקיד.
הדיירים קבלו מכתב מהיזם המזמין אותם לחתום על ההסכם עם עו״ד.
עד כה הוצג בפני הדיירים מפרט עבודה וכתב כמויות, ושם של קבלן אחד שלדברי היזם הוא היחד מבין 3 שהסכים לבצע את הפרוייקט.
לתחושתי ההליך לא תקין.
האם אני צודקת או נודניקית ש״עושה בעיות״ ולא רוצה להמשיך עם היזם.
בבניין 13 דירות. 5 מתנגדים. 4 בעד. 4 אדישים.
בנוסף, 4 דירות עם דיירים מבוגרים שרוצים פינוי והיזם אומר ״תביאו פתק מרופא״....
הדיירים הופתעו מהעניין וחלק עזבו בכעס. נקבעה פגישה ללא נוכחות היזם והנציגים שוחררו מהתפקיד.
הדיירים קבלו מכתב מהיזם המזמין אותם לחתום על ההסכם עם עו״ד.
עד כה הוצג בפני הדיירים מפרט עבודה וכתב כמויות, ושם של קבלן אחד שלדברי היזם הוא היחד מבין 3 שהסכים לבצע את הפרוייקט.
לתחושתי ההליך לא תקין.
האם אני צודקת או נודניקית ש״עושה בעיות״ ולא רוצה להמשיך עם היזם.
בבניין 13 דירות. 5 מתנגדים. 4 בעד. 4 אדישים.
בנוסף, 4 דירות עם דיירים מבוגרים שרוצים פינוי והיזם אומר ״תביאו פתק מרופא״....
תהליך תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
09/03/14
מיכל שלום רב,
חשוב לומר, מניסיון של הובלת פרויקטים בתחום, עולה תמיד המסקנה שניהול של תהליך נכון ובשקיפות מלאה הוא נוסחה בלתה אין. התהליך אינו פחות חשוב מהתוצאה והצלחת הפרויקט היא לרוב שאלה של ניהול הליך נכון.
איני מכיר בדיוק את כלל הפרטים בפרויקט שלכם אולם מהתפלגות הדעות כפי שציינת עולה בי הרושם שנוהל אצלכם הליך לקוי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
חשוב לומר, מניסיון של הובלת פרויקטים בתחום, עולה תמיד המסקנה שניהול של תהליך נכון ובשקיפות מלאה הוא נוסחה בלתה אין. התהליך אינו פחות חשוב מהתוצאה והצלחת הפרויקט היא לרוב שאלה של ניהול הליך נכון.
איני מכיר בדיוק את כלל הפרטים בפרויקט שלכם אולם מהתפלגות הדעות כפי שציינת עולה בי הרושם שנוהל אצלכם הליך לקוי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקדמות בתמ"א 38
לביא
06/03/14
שלום כבוד העו"ד
אני בניין עם 18 דיירים, כבר 16 חתמו ויש 2 סרבנים שמתנגדים בכל תוקף לחתום. כל דייר שחתם שילם כבר לעו"ד שכ"ט. כבר מס' חודשים שהפרויקט תקוע בגלל 2 דיירים אלו. מה ניתן לעשות לקדם תהליך זה?
אני בניין עם 18 דיירים, כבר 16 חתמו ויש 2 סרבנים שמתנגדים בכל תוקף לחתום. כל דייר שחתם שילם כבר לעו"ד שכ"ט. כבר מס' חודשים שהפרויקט תקוע בגלל 2 דיירים אלו. מה ניתן לעשות לקדם תהליך זה?
התקדמות למרות דייר סרבן
עו"ד גילי לוי
מנהל
09/03/14
לביא שלום רב,
החוק דורש חתימה של 66% מבעלי הזכויות אשר צמוד לדירתם 66% מהרכוש המשותף. בדרך כלל הרכוש המשותף מחולק בצורה שווה (אלא אם כן צמוד לסרבנים שטח נוסף משלכם כמו גג וכיו"ב). לכן, נראה, כי אתם רוב מספיק על מנת להתקדם לקראת היתר בנייה ובשלב קבלת היתר עקרוני לתבוע את הסרבנים אצל המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
החוק דורש חתימה של 66% מבעלי הזכויות אשר צמוד לדירתם 66% מהרכוש המשותף. בדרך כלל הרכוש המשותף מחולק בצורה שווה (אלא אם כן צמוד לסרבנים שטח נוסף משלכם כמו גג וכיו"ב). לכן, נראה, כי אתם רוב מספיק על מנת להתקדם לקראת היתר בנייה ובשלב קבלת היתר עקרוני לתבוע את הסרבנים אצל המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמורה בפינוי בינוי
אני
06/03/14
שלום רב
לאחרונה אנו נמצאים בהידברות מול יזם לגבי פינוי בינוי בבניין שלנו.
אשמח בבקשה לדעת מה התמורות המקובלות במקרה של פינוי בינוי
כמובן שמקבלים דירה חדשה, אך מה לגבי שיטחה? האם השטח יכול לגדול? או במקרה הרע להצטמצם?
שטח הבניין אינו גדול ולכן היזם טוען שלא יהיה מקום למחסנים ואם נרצה חניות הן יהיו בתשלום. האם זה הגיוני?
ומה לגבי מעבר דירה בזמן הבנייה? האם היזם חייב לספק מגורים סבירים באזור המגורים?
תודה רבה
לאחרונה אנו נמצאים בהידברות מול יזם לגבי פינוי בינוי בבניין שלנו.
אשמח בבקשה לדעת מה התמורות המקובלות במקרה של פינוי בינוי
כמובן שמקבלים דירה חדשה, אך מה לגבי שיטחה? האם השטח יכול לגדול? או במקרה הרע להצטמצם?
שטח הבניין אינו גדול ולכן היזם טוען שלא יהיה מקום למחסנים ואם נרצה חניות הן יהיו בתשלום. האם זה הגיוני?
ומה לגבי מעבר דירה בזמן הבנייה? האם היזם חייב לספק מגורים סבירים באזור המגורים?
תודה רבה
תמורה בפינוי בינוי
עו"ד גילי לוי
מנהל
09/03/14
שלום רב,
הכל תלוי באפשרויות התכנוניות בהתאם לזכויות הבנייה הקיימות במגרש. יש אפשרות שהדירה תגדל ויש אפשרות שהדירה תקטן. יש לדרוש לראות טרם חתימה על הסכם תוכנית שנעשתה ע"י אדריכל שבדק. עניין החניות והמחסנים הוא נושא של מו"מ מסחרי אולם מעסקאות שאני מכיר בפינוי בינוי מקימים חניון תת קרקעי מה גם שאיני יודע אם הוועדה תאשר הקמת מבנה ללא חנייה לכל דייר במסגרת פינוי בינוי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הכל תלוי באפשרויות התכנוניות בהתאם לזכויות הבנייה הקיימות במגרש. יש אפשרות שהדירה תגדל ויש אפשרות שהדירה תקטן. יש לדרוש לראות טרם חתימה על הסכם תוכנית שנעשתה ע"י אדריכל שבדק. עניין החניות והמחסנים הוא נושא של מו"מ מסחרי אולם מעסקאות שאני מכיר בפינוי בינוי מקימים חניון תת קרקעי מה גם שאיני יודע אם הוועדה תאשר הקמת מבנה ללא חנייה לכל דייר במסגרת פינוי בינוי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחוד שטחים וחלוקה מחדש
נאוה
06/03/14
שלום ותודה על התשובה,
יש לי שאלות נוספות בנוגע לאיחוד והחלוקה מחדש של המגרשים בעקבות ישיבת דיירים.
1.האם החלוקה תאפשר לקבלן להגדיל את שטח הקומה ולתת לנו שטח גדול יותר של דירה ? (כיום הוא מציע לנו שטח דירה של 127 מ"ר + מרפסת .)
2.אנחנו יכולים לבצע את התמ"א ללא הבניין השני ואז הם אמרו שיבצעו תמ"א רגילה. עד איזה מרחק הם יכולים להתקרב לבניין שלנו?
3.האם שתי חניות עוקבות נחשבות בטאבו כחניה אחת או שתיים?
תודה
יש לי שאלות נוספות בנוגע לאיחוד והחלוקה מחדש של המגרשים בעקבות ישיבת דיירים.
1.האם החלוקה תאפשר לקבלן להגדיל את שטח הקומה ולתת לנו שטח גדול יותר של דירה ? (כיום הוא מציע לנו שטח דירה של 127 מ"ר + מרפסת .)
2.אנחנו יכולים לבצע את התמ"א ללא הבניין השני ואז הם אמרו שיבצעו תמ"א רגילה. עד איזה מרחק הם יכולים להתקרב לבניין שלנו?
3.האם שתי חניות עוקבות נחשבות בטאבו כחניה אחת או שתיים?
תודה
אפשרויות תכנון ע"י איחוד וחלוקה מחדש
עו"ד גילי לוי
מנהל
09/03/14
נאוה שלום,
1. איחוד וחלוקה מחדש מאפשר בדרך כלל אפשרויות תכנון אופטימליות יותר אשר בדרך כלל גם מגדילות את אחוזי הבנייה וגם מאפשרות משחק תכנוני רב יותר מבחינת קווי בניין.
2. הגבלת קווי הבנייה מבחינה תכנונית כפופים למרחב שיקול הדעת של הוועדה המקומית אולם באופן כללי, בבניית ממ"ד ניתן להתקדם בדרך כלל בתמ"א עד גבול המגרש ממש (קו אפס).
3. תלוי איך הוועדה המקומית תגדיר אותן בהיתר הבנייה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
1. איחוד וחלוקה מחדש מאפשר בדרך כלל אפשרויות תכנון אופטימליות יותר אשר בדרך כלל גם מגדילות את אחוזי הבנייה וגם מאפשרות משחק תכנוני רב יותר מבחינת קווי בניין.
2. הגבלת קווי הבנייה מבחינה תכנונית כפופים למרחב שיקול הדעת של הוועדה המקומית אולם באופן כללי, בבניית ממ"ד ניתן להתקדם בדרך כלל בתמ"א עד גבול המגרש ממש (קו אפס).
3. תלוי איך הוועדה המקומית תגדיר אותן בהיתר הבנייה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
אליעזר
05/03/14
שלום וברכה.
אני אמור לקנות דירה במסגרת פינוי בינוי כאשר עדין אין ליזם היתר בנייה, בנק מלווה ולא ידוע מי הקבלן שיבנה. 7% מהתמורה נשלם בחתימת החוזה לידי עו"ד של היזם בנאמנות. 8% נוספים נשלם עם קבלת היתר בנייה. 85% נותרים עם מסירת החזקה בדירה לידינו.
עוה"ד של היזם מסרב לתת לנו עותק מחוזה התמ"א עם הבעלים הדיירים הקיימים בטענה שיש בו הסדרים מסחריים שצד ג' לא צריך לראותם. לאחר שהתנגדתי הם הסכימו לפנים משורת הדין להציג את החוזה לעיון במשרד עוה"ד . בנסיבות אלו האם לחתום על החוזה? בנוסף עוה"ד רוצה את שכה"ט עם חתימה על החוזה ואני טוען עם קבלת היתר הבנייה. אם לא ינתן היתר בניה עוה"ד יוכל להחזיר לי את שכר הטרחה שכולל מע"מ.
אודה על תשובתכם בהקדם
אני אמור לקנות דירה במסגרת פינוי בינוי כאשר עדין אין ליזם היתר בנייה, בנק מלווה ולא ידוע מי הקבלן שיבנה. 7% מהתמורה נשלם בחתימת החוזה לידי עו"ד של היזם בנאמנות. 8% נוספים נשלם עם קבלת היתר בנייה. 85% נותרים עם מסירת החזקה בדירה לידינו.
עוה"ד של היזם מסרב לתת לנו עותק מחוזה התמ"א עם הבעלים הדיירים הקיימים בטענה שיש בו הסדרים מסחריים שצד ג' לא צריך לראותם. לאחר שהתנגדתי הם הסכימו לפנים משורת הדין להציג את החוזה לעיון במשרד עוה"ד . בנסיבות אלו האם לחתום על החוזה? בנוסף עוה"ד רוצה את שכה"ט עם חתימה על החוזה ואני טוען עם קבלת היתר הבנייה. אם לא ינתן היתר בניה עוה"ד יוכל להחזיר לי את שכר הטרחה שכולל מע"מ.
אודה על תשובתכם בהקדם
תמ"א 38 - עותק הסכם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/03/14
אליעזר שלום!
אני מבין שאתה מעונין לקנות דירה בבנין שדייריו חתמו עם יזם על הסכם תמא 38 להריסה ובניה מחדש.
עותק מההסכם אמור להיות גם אצל מי שעמוד למכור לך את הדירה או לפחות אצל עורך הדין שיצג את הדיירים בהסכם. אני לא רואה כל מניעה לקבל ממנו את ההסכם. יתצכן וכוונתך להסדר ספיציפי בין המוכר ובין היזם. גם במקרה כזה למוכר שלך יש את המסמך והוא יכול להראות לך.
לגבי שכר הטרחה- השכר משולם עבור ההסכם ומרגע שיש הסכם והצדדים חתמו עליו לעורך הדין מגיע שכר. הוא לא צד הוצאת היתר הבניה ולא נראה לי הגיוני להתנות חלק משכרו בהיתר זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שאתה מעונין לקנות דירה בבנין שדייריו חתמו עם יזם על הסכם תמא 38 להריסה ובניה מחדש.
עותק מההסכם אמור להיות גם אצל מי שעמוד למכור לך את הדירה או לפחות אצל עורך הדין שיצג את הדיירים בהסכם. אני לא רואה כל מניעה לקבל ממנו את ההסכם. יתצכן וכוונתך להסדר ספיציפי בין המוכר ובין היזם. גם במקרה כזה למוכר שלך יש את המסמך והוא יכול להראות לך.
לגבי שכר הטרחה- השכר משולם עבור ההסכם ומרגע שיש הסכם והצדדים חתמו עליו לעורך הדין מגיע שכר. הוא לא צד הוצאת היתר הבניה ולא נראה לי הגיוני להתנות חלק משכרו בהיתר זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לוח זמנים לקבלת ההיתר לפי תמ"א 38
סמי
05/03/14
אני מבקש תשובה לעניין התקופה מהרגע שמגישים את התכנית לפי תמ"א עד למתן ההיתר לביצוע עבודת הבנייה ,כמה זמן זה לוקח לקבלת ההיתר?
. תודה
. תודה
תמ"א 38 - לוח זמנים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/03/14
סמי שלום!
זה בערך כמו לשאול כמה עולה חליפה ליתום...
צריך לדעת מה הפרויקט עליו מדובר ומה הבעיות הכרוכות בו. על איזה עיריה מדובר- יש כאלו המקלות וכאלו המקשות. האם מבקשים הקלות. האם יהיו התנגדויות וכמה זמן יקח להסירן וכו'.
בגדול נהוג לקחת כשנה וחצי להיתר בניה. אבל זה רק כלל אצבע ויכול להיות יותר/]חות לפי הנסיבות. בהסכם עצמו בדרך כלל יכתבו פרק זמן ארוך יותר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
זה בערך כמו לשאול כמה עולה חליפה ליתום...
צריך לדעת מה הפרויקט עליו מדובר ומה הבעיות הכרוכות בו. על איזה עיריה מדובר- יש כאלו המקלות וכאלו המקשות. האם מבקשים הקלות. האם יהיו התנגדויות וכמה זמן יקח להסירן וכו'.
בגדול נהוג לקחת כשנה וחצי להיתר בניה. אבל זה רק כלל אצבע ויכול להיות יותר/]חות לפי הנסיבות. בהסכם עצמו בדרך כלל יכתבו פרק זמן ארוך יותר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לקבל פיצוי עבור הפסד שכירות
כהן רוני
04/03/14
אנו בתהליך תמא 38 יש 80% חתימות אבל יש דירות בשכירות שבעליהם דורשים לא להפסיד את השכירות כ שנתיים ללא שכירות זה הפסד עצום האם היזם יכול לחייבם לחתום .
ואם המעלית עוברת דרך הדירות האם היזם יכול לחייבם לחתום
האם אותם דיירים צריכים להוכיח נזק כספי של שכירות בפני השופט על מנת שלא ינזקו כספית אודה לך על תשובה מהירה
היות והגענו למצב הזה בביניין לכן היזם מנסה לשנות שהמעלית לא תעבור בדירות מה קורה בשתי המיקרים והאים היזם משנה את מיקום המעלית שלא תעבור דרך הדירות האם הוא צריך להחתים את 80% הדיירים שחתמו שוב בברכה רוני כהן
ואם המעלית עוברת דרך הדירות האם היזם יכול לחייבם לחתום
האם אותם דיירים צריכים להוכיח נזק כספי של שכירות בפני השופט על מנת שלא ינזקו כספית אודה לך על תשובה מהירה
היות והגענו למצב הזה בביניין לכן היזם מנסה לשנות שהמעלית לא תעבור בדירות מה קורה בשתי המיקרים והאים היזם משנה את מיקום המעלית שלא תעבור דרך הדירות האם הוא צריך להחתים את 80% הדיירים שחתמו שוב בברכה רוני כהן
תמ"א 38 - הפסד שכירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/03/14
רוני שלום!
נושא השכירות הוא מסחרי. לעיתים אין רווחיות מספיקה בפרויקט כדי להצדיק תשלום דמי שכירות. אתה גם מגזים לדעתי בגודל ההפסד. אם מדובר על תוספת בניה מעל הקיים אז אני מעריך כי תוכלו להשכיר את הדירות אבל בפחות כסף. אולי יש אובדן הכנסה של 50,000 ש"ח וזה בלי לקחת בחשבון הוצאות תיווך, עורך דין, תיקונים בדירה ובלבולי מוח של שוכר.
לגבי המעלית - לא ניתן לחייב דייר לתת שטח פרטי שלו לטובת מעלית. ניתן לחייב רק לגבי הרכוש המשותף. כך שאם זה המצב יש בעיה והיזם צריך למצוא פתרון אחר ךמעלית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
נושא השכירות הוא מסחרי. לעיתים אין רווחיות מספיקה בפרויקט כדי להצדיק תשלום דמי שכירות. אתה גם מגזים לדעתי בגודל ההפסד. אם מדובר על תוספת בניה מעל הקיים אז אני מעריך כי תוכלו להשכיר את הדירות אבל בפחות כסף. אולי יש אובדן הכנסה של 50,000 ש"ח וזה בלי לקחת בחשבון הוצאות תיווך, עורך דין, תיקונים בדירה ובלבולי מוח של שוכר.
לגבי המעלית - לא ניתן לחייב דייר לתת שטח פרטי שלו לטובת מעלית. ניתן לחייב רק לגבי הרכוש המשותף. כך שאם זה המצב יש בעיה והיזם צריך למצוא פתרון אחר ךמעלית.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הקבלן/יזם יכול באמת לתבוע אותנו?
דיירת
04/03/14
דיירי הבניין חתמו עם קבלן/יזם כלשהו על
הסכמה בסיסית להתחיל את תהליך תמ"א 38, אבל זה היה לפני שהוא הראה לנו את
החוזה שהיה לא הוגן ולרעת הדיירים, בלי ערבויות והתחייבות מצד הקבלן, לכן לא רצינו
להמשיך את התהליך איתו אלא לנסות יזם אחר.
אבל היזם הנוכחי מאיים בתביעה של מאתיים
אלף שקל בטענה שאנחנו מחוייבים לו מרגע שחתמנו אצלו על הסכמה להתחיל את התהליך.
השאלה אם הוא אכן יכול מבחינה חוקית
לתבוע אותנו, כי במסמך שחתמנו עליו לא מופיעה אזהרה שנתבע במידה ולא נמשיך עם
היזם, כמו כן לא בטוח שזה חוקי להחתים אותנו על הסכמה בלי להראות לנו את החוזה
קודם, וכמובן שסירבנו לחתום על החוזה ברגע שראינו אותו, כך שאין לו שום חוזה רשמי
חתום איתנו.
הסכמה בסיסית להתחיל את תהליך תמ"א 38, אבל זה היה לפני שהוא הראה לנו את
החוזה שהיה לא הוגן ולרעת הדיירים, בלי ערבויות והתחייבות מצד הקבלן, לכן לא רצינו
להמשיך את התהליך איתו אלא לנסות יזם אחר.
אבל היזם הנוכחי מאיים בתביעה של מאתיים
אלף שקל בטענה שאנחנו מחוייבים לו מרגע שחתמנו אצלו על הסכמה להתחיל את התהליך.
השאלה אם הוא אכן יכול מבחינה חוקית
לתבוע אותנו, כי במסמך שחתמנו עליו לא מופיעה אזהרה שנתבע במידה ולא נמשיך עם
היזם, כמו כן לא בטוח שזה חוקי להחתים אותנו על הסכמה בלי להראות לנו את החוזה
קודם, וכמובן שסירבנו לחתום על החוזה ברגע שראינו אותו, כך שאין לו שום חוזה רשמי
חתום איתנו.
תמ"א 38 - תביעת קבלן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/03/14
צריך לקרוא ולהבין על מה חתמתם והתחייבתם כלפיו. בעיקרון אם לא נחתם הסכם עימו למרות שניסיתם ומיציתם את המשא ומתן אני לא חושב שיש לכםן ממה לחשוש. הדבר החשוב הוא להתנהג בהגינות ובסבירות כלפיו ואם כך עשיתם אין ממה לדאוג.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 דירת גג
מאור
03/03/14
יש לי דירת גג בבניין שמאפשר תמא 38 פנו אלנו כמה יזמים שאלתי היא:
90% מהגג בבעלותי בטאבו כאשר דירתי היא דופלקס מה אני מקבל במקום דירת הגג שלי על קומת דופלקס והאם אני צריך את הסכמתם של שאר הדיירים למרות שאנ מחזיק ב 90% הזכויות הגג
90% מהגג בבעלותי בטאבו כאשר דירתי היא דופלקס מה אני מקבל במקום דירת הגג שלי על קומת דופלקס והאם אני צריך את הסכמתם של שאר הדיירים למרות שאנ מחזיק ב 90% הזכויות הגג
תמ"א 38 - דירת גג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/03/14
חשוב לראות את הנסח ואת מסמכי רישום התבית המשותף לרבות התקנון המוסכם, שאני מניח שקיים.
הצמדה של גג עדין אין משמעותה הצמדה של זכויות בניה. לכן צריך לבדוק מה בדיוק כתוב שם.
אם הפרויקט הוא במסגרת תמא 38 אז מספיק הרוב הקבוע בחוק של 2/3 או 80% תלוי בסוג הפרויקט.
לגבי מה אתה מקבל - זה ענין מסחרי ומאחר ואיני מיר את הבנין ואת הנתונים הספיציפיים קשה לי לענות על זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הצמדה של גג עדין אין משמעותה הצמדה של זכויות בניה. לכן צריך לבדוק מה בדיוק כתוב שם.
אם הפרויקט הוא במסגרת תמא 38 אז מספיק הרוב הקבוע בחוק של 2/3 או 80% תלוי בסוג הפרויקט.
לגבי מה אתה מקבל - זה ענין מסחרי ומאחר ואיני מיר את הבנין ואת הנתונים הספיציפיים קשה לי לענות על זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היבט מיסוי
ליטל
03/03/14
שלום,
בבניין שלנו עתיד להתבצע פרויקט תמ"א 38/2 .
רציתי לשאול בנוגע להיבט המיסוי במקרה של שדרוג לדירה גדולה יותר (כמה מ"ר בודדים) במקום הדירה שאנחנו צריכים לקבל. תתכן גם עלייה במס' קומות.
לבעלים יש דירה נוספת להשקעה.
איזה מס יש לשלם ועל איזה סכום ?
בתודה,
ליטל
בבניין שלנו עתיד להתבצע פרויקט תמ"א 38/2 .
רציתי לשאול בנוגע להיבט המיסוי במקרה של שדרוג לדירה גדולה יותר (כמה מ"ר בודדים) במקום הדירה שאנחנו צריכים לקבל. תתכן גם עלייה במס' קומות.
לבעלים יש דירה נוספת להשקעה.
איזה מס יש לשלם ועל איזה סכום ?
בתודה,
ליטל
תמ"א 38 - היבטי מיסוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/03/14
ליטל שלום!
קשה לענות על זה. בדרך כלל בהסכמי היזם לוקח על עצמו את חבות המס. יש מספר מסלולים של תכנוני מס שאפשר ללכת בהם בעסקאות תמ"א 38/2. חשוב לדעת גם מה מקור הזכויות. יש מסלול אחד הפוטר זכויות מכוח התמא ממס שבח ובלבד שלא הרחיבו מעל 25 מ"ר בדירה שלך (יש עוד חלופות ותנאים בסעיף אבל לא עקרוני כרגע). יש מסלול אחר שמתאים בעיקרי אם מירב הזכויות הנמכרות ליזם הם לא מכוח התמא אלא מתוכניות אחרות. בכל מקרה לא נשמע לי דרמטי לפי הנתונים שנתת.
אילןהלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קשה לענות על זה. בדרך כלל בהסכמי היזם לוקח על עצמו את חבות המס. יש מספר מסלולים של תכנוני מס שאפשר ללכת בהם בעסקאות תמ"א 38/2. חשוב לדעת גם מה מקור הזכויות. יש מסלול אחד הפוטר זכויות מכוח התמא ממס שבח ובלבד שלא הרחיבו מעל 25 מ"ר בדירה שלך (יש עוד חלופות ותנאים בסעיף אבל לא עקרוני כרגע). יש מסלול אחר שמתאים בעיקרי אם מירב הזכויות הנמכרות ליזם הם לא מכוח התמא אלא מתוכניות אחרות. בכל מקרה לא נשמע לי דרמטי לפי הנתונים שנתת.
אילןהלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיון מול המפקח
אור
28/02/14
דייר בעל דירת גג שנותר היחיד שלא חתם ליזם על פרוייקט תמ"א מאחר וסבור שלא מקבל פיצוי הולם עבור רכושו מהיזם..כאשר תוגש נגדו תביעה בפני המפקח, האם ידרש כמו בהליך רגיל להגיב בכתב הגנה? השאלה אם יחוייב להעזר בעו"ד או שיוכל לשטח טענותיו בפני במפקח ללא ייצוג......
תמ"א 38 - דיון מול מפקח
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/03/14
הדיון בפני המפקח הוא כמו כל תביעה. בודאי שהנתבע ובמקרה זה בעל דירת הגג יכול וצריך להגיש כתב הגנה. הוא יכול לעשות זאת עם או בלי עורך דין. החלטה שלו.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבוצת רכישה ותמ"א 38 פינוי בינוי
אבי
26/02/14
שלום, רציתי להבין האם בוטלו לחלוטין כל
הטבות המס (בעיקר מע"מ ומס רכישה) שהיו רלוונטיות בעבר לחברי קבוצות רכישה, ואם כן - אילו הטבות מס אם בכלל ישנן היום לקבוצות רכישה? הכוונה לקבוצת רכישה של רוכשים רבים (מעל 10) עם גוף שמארגן ומרכז את הטיפול בכל ההיבטים.
שאלה נוספת - בהנחה שמדובר בפרויקט של תמ"א 38 במתכונת של פינוי בינוי שמוכרז כמתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי, אשר מבוצע במסגרת קבוצת רכישה, האם חברי קבוצת הרכישה זכאים להנות מהטבות המס או שרק
קבלן רגיל זכאי להנות מהן? תודה מראש!
הטבות המס (בעיקר מע"מ ומס רכישה) שהיו רלוונטיות בעבר לחברי קבוצות רכישה, ואם כן - אילו הטבות מס אם בכלל ישנן היום לקבוצות רכישה? הכוונה לקבוצת רכישה של רוכשים רבים (מעל 10) עם גוף שמארגן ומרכז את הטיפול בכל ההיבטים.
שאלה נוספת - בהנחה שמדובר בפרויקט של תמ"א 38 במתכונת של פינוי בינוי שמוכרז כמתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי, אשר מבוצע במסגרת קבוצת רכישה, האם חברי קבוצת הרכישה זכאים להנות מהטבות המס או שרק
קבלן רגיל זכאי להנות מהן? תודה מראש!
תמ"א 38 - קבוצת רכישה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/02/14
שלום אבי!
אין בגדול הטבות מיסוי היום לקבוצות רכישה. יש יתרונות אחרים שאינם בתחומי המיסוי כמו הפחתת עלויות שיווק ומימון.
אל תערבב בין פינוי בינוי ובין תמ"א 38. אני מניח שהכוונה שלך היא שקבוצת רוכשים מתקשרת עם בעלי דירות בפרויקט תמא 38 להריסה ובניה.
שים לב שמרבית ההקלות הן לבעלי הדירות ומהם משושר ליזם. למשל- פטור ממס שבח על מכירת זכויות התמ"א וכן פטור מהיטל השבחה על מימוש זכויות התמא. הקלות אלו מגיעות גם לקבוצת הרכישה. מבחינתכם השאלה היא האם יראו את הפעילות כעסק או לא. מציע שתתיעצו בענין זה באופן פרטני.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין בגדול הטבות מיסוי היום לקבוצות רכישה. יש יתרונות אחרים שאינם בתחומי המיסוי כמו הפחתת עלויות שיווק ומימון.
אל תערבב בין פינוי בינוי ובין תמ"א 38. אני מניח שהכוונה שלך היא שקבוצת רוכשים מתקשרת עם בעלי דירות בפרויקט תמא 38 להריסה ובניה.
שים לב שמרבית ההקלות הן לבעלי הדירות ומהם משושר ליזם. למשל- פטור ממס שבח על מכירת זכויות התמ"א וכן פטור מהיטל השבחה על מימוש זכויות התמא. הקלות אלו מגיעות גם לקבוצת הרכישה. מבחינתכם השאלה היא האם יראו את הפעילות כעסק או לא. מציע שתתיעצו בענין זה באופן פרטני.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות ביצוע
רווית
26/02/14
שלום רב,
אני דיירת בבניין העומד בפני ביצוע תמ"א 38 (הופת ממד ומרפסות , הוספת מעלית ושיפוץ ובניית דירות חדשות) בבניין 16 דירות. הקבלן מוכן לתת בטחונות עבור ערבות ביצוע בלבד בסך של 450,000 ש"ח כשהערבות יורדת לפי קצב העבודה. כמו כן לא מוכן לתת ערבות מיסים וערבות בדק. מה דעתך בעניין האם זה לא נמוך מדי וסיכון עבורנו? תודה
אני דיירת בבניין העומד בפני ביצוע תמ"א 38 (הופת ממד ומרפסות , הוספת מעלית ושיפוץ ובניית דירות חדשות) בבניין 16 דירות. הקבלן מוכן לתת בטחונות עבור ערבות ביצוע בלבד בסך של 450,000 ש"ח כשהערבות יורדת לפי קצב העבודה. כמו כן לא מוכן לתת ערבות מיסים וערבות בדק. מה דעתך בעניין האם זה לא נמוך מדי וסיכון עבורנו? תודה
תמ"א 38 - ערבות ביצוע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/02/14
רווית שלום!
450,000 ש"ח כערבות ביצוע נשמע לי סביר. הערבות אינה אמורה להיות על מלוא שווי העבודה אלא רק כדי לפצות על נזקים שיהיו לכם כתוצאה מהפרה של היזם בגללה הוא יפסיק את העבודה ויגיע יזם אחר. קצת הסתייגות מצידי כי אני לא מכיר את הפרויקט. אני מניח גם כי עורך הדין שלכם בחן את הענין.
נושא המיסים הוא בעייתי. מי שמופיע בשומות מיסוי מקרקעין הם הבעלים ולא היזם. אומנם יש בדרך כלל פטור אבל השומות מאופסות רק בסוף הפרויקט. אני חושב שצריך לקבל סג של בטחון לתשלום המיסוי.
גם ערבות בדק הייתי מבקש. שימי לב שבכל מקרה הקבלן אחראי על עבודתו כולל על הרכוש המשותף גם לדיירים החדשים.
אילן הלוי ,עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
450,000 ש"ח כערבות ביצוע נשמע לי סביר. הערבות אינה אמורה להיות על מלוא שווי העבודה אלא רק כדי לפצות על נזקים שיהיו לכם כתוצאה מהפרה של היזם בגללה הוא יפסיק את העבודה ויגיע יזם אחר. קצת הסתייגות מצידי כי אני לא מכיר את הפרויקט. אני מניח גם כי עורך הדין שלכם בחן את הענין.
נושא המיסים הוא בעייתי. מי שמופיע בשומות מיסוי מקרקעין הם הבעלים ולא היזם. אומנם יש בדרך כלל פטור אבל השומות מאופסות רק בסוף הפרויקט. אני חושב שצריך לקבל סג של בטחון לתשלום המיסוי.
גם ערבות בדק הייתי מבקש. שימי לב שבכל מקרה הקבלן אחראי על עבודתו כולל על הרכוש המשותף גם לדיירים החדשים.
אילן הלוי ,עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסרבי תמ"א
אייל
24/02/14
שלום וברכה, כשיש רוב שחתמו ונשאר מיעוט שלא חתם לתמא 38, תוך כמה זמן ניתן לכפות להם לחתום דרך המפקח? והם המפקח יכול להגיד שהם צודקים ?
הגשת תביעה נגד סרבנים - מתי?
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/02/14
אייל שלום,
עם קבלת "היתר בתנאים" מהוועדה המקומית (שלב לאחר פרסומים וישיבת וועדה) טרם קבלת היתר בנייה בפועל, מוגשת תביעה נגד המיעוט הסרבן בפני המפקח. המפקח הינו סמכות מקבילה לשופט בימ"ש שלום וכמובן שהוא יכול להסכים עם המתנגדים - תפקידו הוא לשמוע את טענות הצדדים ולהחליט עם מי הצדק.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
עם קבלת "היתר בתנאים" מהוועדה המקומית (שלב לאחר פרסומים וישיבת וועדה) טרם קבלת היתר בנייה בפועל, מוגשת תביעה נגד המיעוט הסרבן בפני המפקח. המפקח הינו סמכות מקבילה לשופט בימ"ש שלום וכמובן שהוא יכול להסכים עם המתנגדים - תפקידו הוא לשמוע את טענות הצדדים ולהחליט עם מי הצדק.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קידום תהליך לתמ"א
מוטי
24/02/14
שלום, עשינו חוזה לתמ"א 38, 16 דירים מיתוך 18 חתמו, ועו"ד נעצר ולא ממשיך בתהליך, מה ניתן לעשות כדי לקדם פרויקט זה?
קידום תהליך לתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/02/14
מוטי שלום,
מדוע עוה"ד נעצר? האם הוא כבר קיבל את כספו? התמונה אינה ברורה לי מספיק. באופן כללי, עם אחוז חתימות כמו שלכם ניתן להתקדם בפרויקט כרגיל. האם היזם לא מתקדם?
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
מדוע עוה"ד נעצר? האם הוא כבר קיבל את כספו? התמונה אינה ברורה לי מספיק. באופן כללי, עם אחוז חתימות כמו שלכם ניתן להתקדם בפרויקט כרגיל. האם היזם לא מתקדם?
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שעבוד קרקע וליווי בנקאי של קבלן
ורד
24/02/14
בהמשך לשאלה הקודמת הקבלן אלי עובדיה מציע לנו עסקה שבה הוא משעבד את הקרקע לטובת הבנייה ..לנו ידוע שלא כדאי לשעבד בנוסף יש לנו הצעה ללא שעבוד קרקע כתובה.
עורך דין שלקחנו אומר שכן יש שעבוד ..לנו לא נראה
עורך דין שלקחנו אומר שכן יש שעבוד ..לנו לא נראה
שעבוד הקרקע לצורך קבלת ליווי בנקאי
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/02/14
ורד שלום רב,
לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט, היזם משעבד את הקרקע לטובת הבנק המלווה. הדיירים נשארים מוגנים שכן חובה על היזם במסגרת הליווי הבנקאי להעמיד לטובתם ערבות בנקאית בגובה שווי הדירות החדשות שעתידות להבנות. הדיירים אף נשארים כמובן בעלי הקרקע כשלטובת היזם נרשמת הערת אזהרה על בעלות הדיירים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט, היזם משעבד את הקרקע לטובת הבנק המלווה. הדיירים נשארים מוגנים שכן חובה על היזם במסגרת הליווי הבנקאי להעמיד לטובתם ערבות בנקאית בגובה שווי הדירות החדשות שעתידות להבנות. הדיירים אף נשארים כמובן בעלי הקרקע כשלטובת היזם נרשמת הערת אזהרה על בעלות הדיירים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניצול תמריצי תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש במסגרת איחוד שני מגרשים צמודים
גיורא
23/02/14
שלום.
ברשותי מגרש ריק. בצמוד לו רכשתי מגרש נוסף עליו נכס הזכאי למלוא תמריצי תמ"א 38. שאלתי היא אם אבצע פעולת איחוד שני המגרשים למגרש אחד עליו למעשה בית אחד ישן הזכאי למלוא תמריצי תמ"א 38, אוכל לבנות בשטח החלקה המאוחדת שני בניינים (דבר אפשרי בהתאם להוראות התב"ע החלה במקום) אשר מעל כל אחד מהם אוכל "להלביש" את תמריצי תמ"א 38 (2.5 קומות, תוספת 13 מ"ר)?
אם מצב הדברים משתנה מעט ולפיו על המגרש הריק כבר התחלתי לבנות בניין ע"פ התב"ע, ותוך כדי בניה רכשתי המגרש הצמוד עליו בית הזכאי לתמריצי תמ"א 38. האם עדיין עומדת באפשרותי האופציה לאחד המגרשים וכך לבנות על המגרש המאוחד הן בניין אחד חדש עם מלוא תמריצי התמ"א והן "להלביש" על הבניין אותו אני בונה בפועל אותם תמריצי תמ"א (ולכל הפחות 2.5 קומות או חלק מהם)?
אודה לתשובה.
ברשותי מגרש ריק. בצמוד לו רכשתי מגרש נוסף עליו נכס הזכאי למלוא תמריצי תמ"א 38. שאלתי היא אם אבצע פעולת איחוד שני המגרשים למגרש אחד עליו למעשה בית אחד ישן הזכאי למלוא תמריצי תמ"א 38, אוכל לבנות בשטח החלקה המאוחדת שני בניינים (דבר אפשרי בהתאם להוראות התב"ע החלה במקום) אשר מעל כל אחד מהם אוכל "להלביש" את תמריצי תמ"א 38 (2.5 קומות, תוספת 13 מ"ר)?
אם מצב הדברים משתנה מעט ולפיו על המגרש הריק כבר התחלתי לבנות בניין ע"פ התב"ע, ותוך כדי בניה רכשתי המגרש הצמוד עליו בית הזכאי לתמריצי תמ"א 38. האם עדיין עומדת באפשרותי האופציה לאחד המגרשים וכך לבנות על המגרש המאוחד הן בניין אחד חדש עם מלוא תמריצי התמ"א והן "להלביש" על הבניין אותו אני בונה בפועל אותם תמריצי תמ"א (ולכל הפחות 2.5 קומות או חלק מהם)?
אודה לתשובה.
ניצול תמריצי תמ"א 38 במסגרת איחוד וחלוקה
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/02/14
גיורא שלום,
ככל הידוע לי, ניתן להשתמש בזכויות הבנייה מכוח התמ"א בתכנון של בניין חדש עם או בלי קשר לאיחוד וחלוקה. ייתכן שהליך של איחוד וחלוקה יאפשר מן הסתם אפשרויות תכנון טובות יותר לרבות הגדלת אחוזי זכויות הבנייה.
על כל פנים - תשובה מדויקת וברורה בעניין תקבל מאדריכל מקומי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככל הידוע לי, ניתן להשתמש בזכויות הבנייה מכוח התמ"א בתכנון של בניין חדש עם או בלי קשר לאיחוד וחלוקה. ייתכן שהליך של איחוד וחלוקה יאפשר מן הסתם אפשרויות תכנון טובות יותר לרבות הגדלת אחוזי זכויות הבנייה.
על כל פנים - תשובה מדויקת וברורה בעניין תקבל מאדריכל מקומי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38- תוספת לחוזה התקשרות
דני
22/02/14
שלום,
לאחר מאבקים של דיירים בבנייננו באיזור השרון- התייאשנו וחתמנו על חוזה התקשרות בלית ברירה לתמ"א 38.
לאחרונה ממש עם תחילת ועוד לפני תחילת העבודות בפועל של הקבלן- הגיעו נציגי הקבלן וניסו להחתים דייר דייר בנפרד על חלוקה של דירה אחת בלבד מהדירות שאמורות להיבנות על הגג - הדירה שביקשו לחלקה - יוצא ככה שהיא במקרה מעל לדייר שדחף את כל הבניין לקידום התמ"א ואפילו בצורות עקיפות גרם לנו לחתום על החוזה בתחושה שיכריחו אותנו בבימ"ש.
התוספת לחוזה ההתקשרות בעלת ס' נוספים וניסו להחתימנו מבלי לראות את התוספת בפועל ומראש. כאשר הבנו את המשמעות של חלוקת דירה אחת מעל דייר זה בגג - בינתיים החלטנו לא לחתום. אולם הקבלן החליט להתחיל לעבוד בינתים על חיזוק העמודים ... בחוזה מדובר כאמור על חלוקה של דירה אחת בלבד ולי ברמה האישית זה מצטייר כמשהו שיכול להראות כמו הכנה לטובת הנאה לדייר אחד שיזם את הפרוייקט כולו - אגב בטוענה המוסרית שחייבים לחזק את העמודים של הבניין כדי שלא יפול ברעידות אדמה וחשוב לציין שלא מדובר בבניין בדרום ת"א שמט לנפול... ונדמה לי כעת כאילו האינטרס החבוי נחשף וזה ממש מלוכלך. הייתי רוצה לשמוע את חוו"ד דעתך על הדבר האם אנו חייבים לחתום על חלוקת הדירה ? האם יכולים להכריח אותנו גם אם לא נחתום כך שהדירה תחולק? או שצריך 100% חתימה לשינוי כזה? ומעבר לכך האם יכולים להכריח אותנו לבנות קומה נוספת מעבר למה שהוסכם בהסכם המקורי גם אם תהיה חתימה של רוב הדיירים לאחר שכבר חתמנו על חוזה התקשרות אחר....האם מותר לקבלן להעביר לדייר אחד טובות הנאה בדמות דירה מחולקת בתמורה לכך שקידם את העסקה? ומה ניתן/כדאי לעשות בנידון?
לאחר מאבקים של דיירים בבנייננו באיזור השרון- התייאשנו וחתמנו על חוזה התקשרות בלית ברירה לתמ"א 38.
לאחרונה ממש עם תחילת ועוד לפני תחילת העבודות בפועל של הקבלן- הגיעו נציגי הקבלן וניסו להחתים דייר דייר בנפרד על חלוקה של דירה אחת בלבד מהדירות שאמורות להיבנות על הגג - הדירה שביקשו לחלקה - יוצא ככה שהיא במקרה מעל לדייר שדחף את כל הבניין לקידום התמ"א ואפילו בצורות עקיפות גרם לנו לחתום על החוזה בתחושה שיכריחו אותנו בבימ"ש.
התוספת לחוזה ההתקשרות בעלת ס' נוספים וניסו להחתימנו מבלי לראות את התוספת בפועל ומראש. כאשר הבנו את המשמעות של חלוקת דירה אחת מעל דייר זה בגג - בינתיים החלטנו לא לחתום. אולם הקבלן החליט להתחיל לעבוד בינתים על חיזוק העמודים ... בחוזה מדובר כאמור על חלוקה של דירה אחת בלבד ולי ברמה האישית זה מצטייר כמשהו שיכול להראות כמו הכנה לטובת הנאה לדייר אחד שיזם את הפרוייקט כולו - אגב בטוענה המוסרית שחייבים לחזק את העמודים של הבניין כדי שלא יפול ברעידות אדמה וחשוב לציין שלא מדובר בבניין בדרום ת"א שמט לנפול... ונדמה לי כעת כאילו האינטרס החבוי נחשף וזה ממש מלוכלך. הייתי רוצה לשמוע את חוו"ד דעתך על הדבר האם אנו חייבים לחתום על חלוקת הדירה ? האם יכולים להכריח אותנו גם אם לא נחתום כך שהדירה תחולק? או שצריך 100% חתימה לשינוי כזה? ומעבר לכך האם יכולים להכריח אותנו לבנות קומה נוספת מעבר למה שהוסכם בהסכם המקורי גם אם תהיה חתימה של רוב הדיירים לאחר שכבר חתמנו על חוזה התקשרות אחר....האם מותר לקבלן להעביר לדייר אחד טובות הנאה בדמות דירה מחולקת בתמורה לכך שקידם את העסקה? ומה ניתן/כדאי לעשות בנידון?
תמ"א 38 - תוספת לחוזה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/02/14
שלום דני!
הבסיס הוא ההסכם שחתמתם עליו. צריך לקראו אותו ולהבין מה אפשרתם לקבלן לבנות. אם כתוב שם לדוגמא שהוא יכול להוסיף קומה אחת אז הוא לא יכול להוסיף מעבר לכך. כנ"ל אם כתוב שם כמה דירות הוא יכול לבנות.
אני לא כל כך מבין איפה עורך הדין של הדיירים בסיפור הזה. הרי אני מניח שהייתם מיוצגים והוא אמור להיות בקי ברזי ההסכם.
בכל מקרה ובהסתמך על הנתונים שכתבת - אתה לא חייב לחתום על דבר ואני לא מיעץ לך לחתום לפני שתשב מול עול עו"ד עם כל המסמכים ותבין בדיוק מה מותר ומה אסור.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הבסיס הוא ההסכם שחתמתם עליו. צריך לקראו אותו ולהבין מה אפשרתם לקבלן לבנות. אם כתוב שם לדוגמא שהוא יכול להוסיף קומה אחת אז הוא לא יכול להוסיף מעבר לכך. כנ"ל אם כתוב שם כמה דירות הוא יכול לבנות.
אני לא כל כך מבין איפה עורך הדין של הדיירים בסיפור הזה. הרי אני מניח שהייתם מיוצגים והוא אמור להיות בקי ברזי ההסכם.
בכל מקרה ובהסתמך על הנתונים שכתבת - אתה לא חייב לחתום על דבר ואני לא מיעץ לך לחתום לפני שתשב מול עול עו"ד עם כל המסמכים ותבין בדיוק מה מותר ומה אסור.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת הדיירים על חוזה התקשרות
ורד
21/02/14
היום ישבנו עם מר אלי עובדיה קבלן ידוע ברעננה לגבי פינוי בינוי תמ"א 38/2 לפני שיבדוק ביקש שנחתים את הדיירים להסכמה 100 אחוז ואסור לנו להיות בקשר במשך 4 חודשים עם יזם/ קבלן אחרים לצורך בדיקה. לדבריו, הוא לא יקח את החתימות מאיתנו וישיאר את הדף אצלנו. האם הדבר חוקי? האם מקובל לחתום? יש לנו חברה אחרת שלא ביקשה את החתימות.. אודה לך על תשובה
אנו רוצים לדעת מי בנה תמ"א 38
ורד
22/02/14
ברחוה גורדון 7 ברעננה. בבניין עשו תמ"א 38/1 . והפרוייקט הסתיים. איך נוכל לדעת מי הקבלן? ברצוננו לבדוק אמינות של הקבלן אלי עובדיה שאמר שעשה שם תמ"א?
תמ"א 38 - חתימות דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/02/14
שלום ורד!
לא ייעץ לך לחתום מסמך. הדבר היחיד הטוב שיכול לצאת ממסמך כזה הוא לכם שתדעו כמה דיירים באמת רוצים ללכת לפרויקט. אין בזה דבר לא חוקי וראיתי מקרים כאלו ובעיקר הפוכים. יזם רוצה לדעת שהוא משקיע אנרגיה במקום שיכולה להיות לו עיסקה ואולי מכאן דרישתו. מכל מקום- אני לא מיעץ לחתום על דבר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ייעץ לך לחתום מסמך. הדבר היחיד הטוב שיכול לצאת ממסמך כזה הוא לכם שתדעו כמה דיירים באמת רוצים ללכת לפרויקט. אין בזה דבר לא חוקי וראיתי מקרים כאלו ובעיקר הפוכים. יזם רוצה לדעת שהוא משקיע אנרגיה במקום שיכולה להיות לו עיסקה ואולי מכאן דרישתו. מכל מקום- אני לא מיעץ לחתום על דבר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב
אביבית
20/02/14
שלום
איך מעגלים רוב של שכנים בתוכנית לשיפוץ?
כלפי מעלה או כלפי מטה?
9.4= 10 או 9?
תודה על תשובה
איך מעגלים רוב של שכנים בתוכנית לשיפוץ?
כלפי מעלה או כלפי מטה?
9.4= 10 או 9?
תודה על תשובה
רוב
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/02/14
אביבית שלום רב,
לא הצלחתי להבין את השאלה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לא הצלחתי להבין את השאלה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 שפירא בת ים
ריקי
20/02/14
שלום אני גרה בבניין 5 קומות אשר בכל קומה 2 דירות ודירת הפנטהאוז בבעלותי משתרעת על פני כל הקומה ויש לי זכויות בנייה. אני גם נציגת ועד הבית ואני רוצה לעשות תמא 38 בבניין ולהיות היזם בפרויקט הזה .השאלה שלי היא האם אני יכולה לעשות את זה ואיזה אחוז מהדיירים אני צריכה שיסכימו? האם אני צריכה להתייעץ עם שמאי שיבדוק לי את כדאיות הפרויקט? כמה קומות אפשר להוסיף בתמא 38 כי ברחוב הנביאים בבת ים הוסיפו 4 קומות ?
תודה מראש ריקי.
תודה מראש ריקי.
להיות יזם בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/02/14
ריקי שלום רב,
בכוונה שיניתי את כותרת שאלתך. את בודקת אפשרות להיות היזם בתמ"א 38 בבניין בו את גרה. הדבר כמובן אפשרי. אולם, על מנת להיות יזם יש להבין את כלל המרכיבים בעסקת תמ"א בפרט ובעסקאות מקרקעין בכלל. כמו היבטי התכנון, המיסוי, ההיבטים במשפטיים, הכדאיות הכלכלית וכיו"ב. הנושא רחב ומורכב. מציע לך להיעזר באנשי מקצוע מהתחום לצורך ליווי במהלך.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
בכוונה שיניתי את כותרת שאלתך. את בודקת אפשרות להיות היזם בתמ"א 38 בבניין בו את גרה. הדבר כמובן אפשרי. אולם, על מנת להיות יזם יש להבין את כלל המרכיבים בעסקת תמ"א בפרט ובעסקאות מקרקעין בכלל. כמו היבטי התכנון, המיסוי, ההיבטים במשפטיים, הכדאיות הכלכלית וכיו"ב. הנושא רחב ומורכב. מציע לך להיעזר באנשי מקצוע מהתחום לצורך ליווי במהלך.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בנין נמוך
דרור
20/02/14
שלום רב, שתי שאלות:
1.קבוצה של קוטג'ים טוריים הנמצאת על חלקה אחת, הקוטג'ים בני שתי קומות (התב"ע מאפשרת רק שתי קומות) מחוברים אחד לשני, גג משותף, רישום כחלקה אחת עם תת חלקות ועם הצמדת קרקע. כל קוטג' קטן מ- 400 מ"ר כל הקוטג'ים יחד גדולים מ- 400 מ"ר. האם סעיף 11 או 12 לתמ"א חל עלינו?
במידה וסעיף 12 חל האם התוספת של 25 מ"ר הינה לכל יח' דיור או לכולם יחד?הרבה תודה
1.קבוצה של קוטג'ים טוריים הנמצאת על חלקה אחת, הקוטג'ים בני שתי קומות (התב"ע מאפשרת רק שתי קומות) מחוברים אחד לשני, גג משותף, רישום כחלקה אחת עם תת חלקות ועם הצמדת קרקע. כל קוטג' קטן מ- 400 מ"ר כל הקוטג'ים יחד גדולים מ- 400 מ"ר. האם סעיף 11 או 12 לתמ"א חל עלינו?
במידה וסעיף 12 חל האם התוספת של 25 מ"ר הינה לכל יח' דיור או לכולם יחד?הרבה תודה
תמ"א 38 בבניין נמוך
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/02/14
דרור שלום רב,
אם הבנתי נכון, המבנה הבנוי על כל חלקה קטן מ- 400 מ"ר. אם כן, הוראות התמ"א לגבי תוספת של יח"ד נוספות אינן חלות. אולם, יש לבדוק באגף ההנדסה בעירייה, ייתכן וישנן זכויות בנייה לתוספת שטח שאינה יחידת דיור נוספת כפי שהתמ"א מאפשרת ו/או זכויות בנייה בלתי מנוצלות שניתן להשתמש בהן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אם הבנתי נכון, המבנה הבנוי על כל חלקה קטן מ- 400 מ"ר. אם כן, הוראות התמ"א לגבי תוספת של יח"ד נוספות אינן חלות. אולם, יש לבדוק באגף ההנדסה בעירייה, ייתכן וישנן זכויות בנייה לתוספת שטח שאינה יחידת דיור נוספת כפי שהתמ"א מאפשרת ו/או זכויות בנייה בלתי מנוצלות שניתן להשתמש בהן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
