פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
ערבות ביצוע
רווית
26/02/14
שלום רב,
אני דיירת בבניין העומד בפני ביצוע תמ"א 38 (הופת ממד ומרפסות , הוספת מעלית ושיפוץ ובניית דירות חדשות) בבניין 16 דירות. הקבלן מוכן לתת בטחונות עבור ערבות ביצוע בלבד בסך של 450,000 ש"ח כשהערבות יורדת לפי קצב העבודה. כמו כן לא מוכן לתת ערבות מיסים וערבות בדק. מה דעתך בעניין האם זה לא נמוך מדי וסיכון עבורנו? תודה
אני דיירת בבניין העומד בפני ביצוע תמ"א 38 (הופת ממד ומרפסות , הוספת מעלית ושיפוץ ובניית דירות חדשות) בבניין 16 דירות. הקבלן מוכן לתת בטחונות עבור ערבות ביצוע בלבד בסך של 450,000 ש"ח כשהערבות יורדת לפי קצב העבודה. כמו כן לא מוכן לתת ערבות מיסים וערבות בדק. מה דעתך בעניין האם זה לא נמוך מדי וסיכון עבורנו? תודה
תמ"א 38 - ערבות ביצוע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
27/02/14
רווית שלום!
450,000 ש"ח כערבות ביצוע נשמע לי סביר. הערבות אינה אמורה להיות על מלוא שווי העבודה אלא רק כדי לפצות על נזקים שיהיו לכם כתוצאה מהפרה של היזם בגללה הוא יפסיק את העבודה ויגיע יזם אחר. קצת הסתייגות מצידי כי אני לא מכיר את הפרויקט. אני מניח גם כי עורך הדין שלכם בחן את הענין.
נושא המיסים הוא בעייתי. מי שמופיע בשומות מיסוי מקרקעין הם הבעלים ולא היזם. אומנם יש בדרך כלל פטור אבל השומות מאופסות רק בסוף הפרויקט. אני חושב שצריך לקבל סג של בטחון לתשלום המיסוי.
גם ערבות בדק הייתי מבקש. שימי לב שבכל מקרה הקבלן אחראי על עבודתו כולל על הרכוש המשותף גם לדיירים החדשים.
אילן הלוי ,עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
450,000 ש"ח כערבות ביצוע נשמע לי סביר. הערבות אינה אמורה להיות על מלוא שווי העבודה אלא רק כדי לפצות על נזקים שיהיו לכם כתוצאה מהפרה של היזם בגללה הוא יפסיק את העבודה ויגיע יזם אחר. קצת הסתייגות מצידי כי אני לא מכיר את הפרויקט. אני מניח גם כי עורך הדין שלכם בחן את הענין.
נושא המיסים הוא בעייתי. מי שמופיע בשומות מיסוי מקרקעין הם הבעלים ולא היזם. אומנם יש בדרך כלל פטור אבל השומות מאופסות רק בסוף הפרויקט. אני חושב שצריך לקבל סג של בטחון לתשלום המיסוי.
גם ערבות בדק הייתי מבקש. שימי לב שבכל מקרה הקבלן אחראי על עבודתו כולל על הרכוש המשותף גם לדיירים החדשים.
אילן הלוי ,עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסרבי תמ"א
אייל
24/02/14
שלום וברכה, כשיש רוב שחתמו ונשאר מיעוט שלא חתם לתמא 38, תוך כמה זמן ניתן לכפות להם לחתום דרך המפקח? והם המפקח יכול להגיד שהם צודקים ?
הגשת תביעה נגד סרבנים - מתי?
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/02/14
אייל שלום,
עם קבלת "היתר בתנאים" מהוועדה המקומית (שלב לאחר פרסומים וישיבת וועדה) טרם קבלת היתר בנייה בפועל, מוגשת תביעה נגד המיעוט הסרבן בפני המפקח. המפקח הינו סמכות מקבילה לשופט בימ"ש שלום וכמובן שהוא יכול להסכים עם המתנגדים - תפקידו הוא לשמוע את טענות הצדדים ולהחליט עם מי הצדק.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
עם קבלת "היתר בתנאים" מהוועדה המקומית (שלב לאחר פרסומים וישיבת וועדה) טרם קבלת היתר בנייה בפועל, מוגשת תביעה נגד המיעוט הסרבן בפני המפקח. המפקח הינו סמכות מקבילה לשופט בימ"ש שלום וכמובן שהוא יכול להסכים עם המתנגדים - תפקידו הוא לשמוע את טענות הצדדים ולהחליט עם מי הצדק.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קידום תהליך לתמ"א
מוטי
24/02/14
שלום, עשינו חוזה לתמ"א 38, 16 דירים מיתוך 18 חתמו, ועו"ד נעצר ולא ממשיך בתהליך, מה ניתן לעשות כדי לקדם פרויקט זה?
קידום תהליך לתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/02/14
מוטי שלום,
מדוע עוה"ד נעצר? האם הוא כבר קיבל את כספו? התמונה אינה ברורה לי מספיק. באופן כללי, עם אחוז חתימות כמו שלכם ניתן להתקדם בפרויקט כרגיל. האם היזם לא מתקדם?
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
מדוע עוה"ד נעצר? האם הוא כבר קיבל את כספו? התמונה אינה ברורה לי מספיק. באופן כללי, עם אחוז חתימות כמו שלכם ניתן להתקדם בפרויקט כרגיל. האם היזם לא מתקדם?
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שעבוד קרקע וליווי בנקאי של קבלן
ורד
24/02/14
בהמשך לשאלה הקודמת הקבלן אלי עובדיה מציע לנו עסקה שבה הוא משעבד את הקרקע לטובת הבנייה ..לנו ידוע שלא כדאי לשעבד בנוסף יש לנו הצעה ללא שעבוד קרקע כתובה.
עורך דין שלקחנו אומר שכן יש שעבוד ..לנו לא נראה
עורך דין שלקחנו אומר שכן יש שעבוד ..לנו לא נראה
שעבוד הקרקע לצורך קבלת ליווי בנקאי
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/02/14
ורד שלום רב,
לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט, היזם משעבד את הקרקע לטובת הבנק המלווה. הדיירים נשארים מוגנים שכן חובה על היזם במסגרת הליווי הבנקאי להעמיד לטובתם ערבות בנקאית בגובה שווי הדירות החדשות שעתידות להבנות. הדיירים אף נשארים כמובן בעלי הקרקע כשלטובת היזם נרשמת הערת אזהרה על בעלות הדיירים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לצורך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט, היזם משעבד את הקרקע לטובת הבנק המלווה. הדיירים נשארים מוגנים שכן חובה על היזם במסגרת הליווי הבנקאי להעמיד לטובתם ערבות בנקאית בגובה שווי הדירות החדשות שעתידות להבנות. הדיירים אף נשארים כמובן בעלי הקרקע כשלטובת היזם נרשמת הערת אזהרה על בעלות הדיירים.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניצול תמריצי תמ"א 38 הריסה ובניה מחדש במסגרת איחוד שני מגרשים צמודים
גיורא
23/02/14
שלום.
ברשותי מגרש ריק. בצמוד לו רכשתי מגרש נוסף עליו נכס הזכאי למלוא תמריצי תמ"א 38. שאלתי היא אם אבצע פעולת איחוד שני המגרשים למגרש אחד עליו למעשה בית אחד ישן הזכאי למלוא תמריצי תמ"א 38, אוכל לבנות בשטח החלקה המאוחדת שני בניינים (דבר אפשרי בהתאם להוראות התב"ע החלה במקום) אשר מעל כל אחד מהם אוכל "להלביש" את תמריצי תמ"א 38 (2.5 קומות, תוספת 13 מ"ר)?
אם מצב הדברים משתנה מעט ולפיו על המגרש הריק כבר התחלתי לבנות בניין ע"פ התב"ע, ותוך כדי בניה רכשתי המגרש הצמוד עליו בית הזכאי לתמריצי תמ"א 38. האם עדיין עומדת באפשרותי האופציה לאחד המגרשים וכך לבנות על המגרש המאוחד הן בניין אחד חדש עם מלוא תמריצי התמ"א והן "להלביש" על הבניין אותו אני בונה בפועל אותם תמריצי תמ"א (ולכל הפחות 2.5 קומות או חלק מהם)?
אודה לתשובה.
ברשותי מגרש ריק. בצמוד לו רכשתי מגרש נוסף עליו נכס הזכאי למלוא תמריצי תמ"א 38. שאלתי היא אם אבצע פעולת איחוד שני המגרשים למגרש אחד עליו למעשה בית אחד ישן הזכאי למלוא תמריצי תמ"א 38, אוכל לבנות בשטח החלקה המאוחדת שני בניינים (דבר אפשרי בהתאם להוראות התב"ע החלה במקום) אשר מעל כל אחד מהם אוכל "להלביש" את תמריצי תמ"א 38 (2.5 קומות, תוספת 13 מ"ר)?
אם מצב הדברים משתנה מעט ולפיו על המגרש הריק כבר התחלתי לבנות בניין ע"פ התב"ע, ותוך כדי בניה רכשתי המגרש הצמוד עליו בית הזכאי לתמריצי תמ"א 38. האם עדיין עומדת באפשרותי האופציה לאחד המגרשים וכך לבנות על המגרש המאוחד הן בניין אחד חדש עם מלוא תמריצי התמ"א והן "להלביש" על הבניין אותו אני בונה בפועל אותם תמריצי תמ"א (ולכל הפחות 2.5 קומות או חלק מהם)?
אודה לתשובה.
ניצול תמריצי תמ"א 38 במסגרת איחוד וחלוקה
עו"ד גילי לוי
מנהל
26/02/14
גיורא שלום,
ככל הידוע לי, ניתן להשתמש בזכויות הבנייה מכוח התמ"א בתכנון של בניין חדש עם או בלי קשר לאיחוד וחלוקה. ייתכן שהליך של איחוד וחלוקה יאפשר מן הסתם אפשרויות תכנון טובות יותר לרבות הגדלת אחוזי זכויות הבנייה.
על כל פנים - תשובה מדויקת וברורה בעניין תקבל מאדריכל מקומי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככל הידוע לי, ניתן להשתמש בזכויות הבנייה מכוח התמ"א בתכנון של בניין חדש עם או בלי קשר לאיחוד וחלוקה. ייתכן שהליך של איחוד וחלוקה יאפשר מן הסתם אפשרויות תכנון טובות יותר לרבות הגדלת אחוזי זכויות הבנייה.
על כל פנים - תשובה מדויקת וברורה בעניין תקבל מאדריכל מקומי.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38- תוספת לחוזה התקשרות
דני
22/02/14
שלום,
לאחר מאבקים של דיירים בבנייננו באיזור השרון- התייאשנו וחתמנו על חוזה התקשרות בלית ברירה לתמ"א 38.
לאחרונה ממש עם תחילת ועוד לפני תחילת העבודות בפועל של הקבלן- הגיעו נציגי הקבלן וניסו להחתים דייר דייר בנפרד על חלוקה של דירה אחת בלבד מהדירות שאמורות להיבנות על הגג - הדירה שביקשו לחלקה - יוצא ככה שהיא במקרה מעל לדייר שדחף את כל הבניין לקידום התמ"א ואפילו בצורות עקיפות גרם לנו לחתום על החוזה בתחושה שיכריחו אותנו בבימ"ש.
התוספת לחוזה ההתקשרות בעלת ס' נוספים וניסו להחתימנו מבלי לראות את התוספת בפועל ומראש. כאשר הבנו את המשמעות של חלוקת דירה אחת מעל דייר זה בגג - בינתיים החלטנו לא לחתום. אולם הקבלן החליט להתחיל לעבוד בינתים על חיזוק העמודים ... בחוזה מדובר כאמור על חלוקה של דירה אחת בלבד ולי ברמה האישית זה מצטייר כמשהו שיכול להראות כמו הכנה לטובת הנאה לדייר אחד שיזם את הפרוייקט כולו - אגב בטוענה המוסרית שחייבים לחזק את העמודים של הבניין כדי שלא יפול ברעידות אדמה וחשוב לציין שלא מדובר בבניין בדרום ת"א שמט לנפול... ונדמה לי כעת כאילו האינטרס החבוי נחשף וזה ממש מלוכלך. הייתי רוצה לשמוע את חוו"ד דעתך על הדבר האם אנו חייבים לחתום על חלוקת הדירה ? האם יכולים להכריח אותנו גם אם לא נחתום כך שהדירה תחולק? או שצריך 100% חתימה לשינוי כזה? ומעבר לכך האם יכולים להכריח אותנו לבנות קומה נוספת מעבר למה שהוסכם בהסכם המקורי גם אם תהיה חתימה של רוב הדיירים לאחר שכבר חתמנו על חוזה התקשרות אחר....האם מותר לקבלן להעביר לדייר אחד טובות הנאה בדמות דירה מחולקת בתמורה לכך שקידם את העסקה? ומה ניתן/כדאי לעשות בנידון?
לאחר מאבקים של דיירים בבנייננו באיזור השרון- התייאשנו וחתמנו על חוזה התקשרות בלית ברירה לתמ"א 38.
לאחרונה ממש עם תחילת ועוד לפני תחילת העבודות בפועל של הקבלן- הגיעו נציגי הקבלן וניסו להחתים דייר דייר בנפרד על חלוקה של דירה אחת בלבד מהדירות שאמורות להיבנות על הגג - הדירה שביקשו לחלקה - יוצא ככה שהיא במקרה מעל לדייר שדחף את כל הבניין לקידום התמ"א ואפילו בצורות עקיפות גרם לנו לחתום על החוזה בתחושה שיכריחו אותנו בבימ"ש.
התוספת לחוזה ההתקשרות בעלת ס' נוספים וניסו להחתימנו מבלי לראות את התוספת בפועל ומראש. כאשר הבנו את המשמעות של חלוקת דירה אחת מעל דייר זה בגג - בינתיים החלטנו לא לחתום. אולם הקבלן החליט להתחיל לעבוד בינתים על חיזוק העמודים ... בחוזה מדובר כאמור על חלוקה של דירה אחת בלבד ולי ברמה האישית זה מצטייר כמשהו שיכול להראות כמו הכנה לטובת הנאה לדייר אחד שיזם את הפרוייקט כולו - אגב בטוענה המוסרית שחייבים לחזק את העמודים של הבניין כדי שלא יפול ברעידות אדמה וחשוב לציין שלא מדובר בבניין בדרום ת"א שמט לנפול... ונדמה לי כעת כאילו האינטרס החבוי נחשף וזה ממש מלוכלך. הייתי רוצה לשמוע את חוו"ד דעתך על הדבר האם אנו חייבים לחתום על חלוקת הדירה ? האם יכולים להכריח אותנו גם אם לא נחתום כך שהדירה תחולק? או שצריך 100% חתימה לשינוי כזה? ומעבר לכך האם יכולים להכריח אותנו לבנות קומה נוספת מעבר למה שהוסכם בהסכם המקורי גם אם תהיה חתימה של רוב הדיירים לאחר שכבר חתמנו על חוזה התקשרות אחר....האם מותר לקבלן להעביר לדייר אחד טובות הנאה בדמות דירה מחולקת בתמורה לכך שקידם את העסקה? ומה ניתן/כדאי לעשות בנידון?
תמ"א 38 - תוספת לחוזה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/02/14
שלום דני!
הבסיס הוא ההסכם שחתמתם עליו. צריך לקראו אותו ולהבין מה אפשרתם לקבלן לבנות. אם כתוב שם לדוגמא שהוא יכול להוסיף קומה אחת אז הוא לא יכול להוסיף מעבר לכך. כנ"ל אם כתוב שם כמה דירות הוא יכול לבנות.
אני לא כל כך מבין איפה עורך הדין של הדיירים בסיפור הזה. הרי אני מניח שהייתם מיוצגים והוא אמור להיות בקי ברזי ההסכם.
בכל מקרה ובהסתמך על הנתונים שכתבת - אתה לא חייב לחתום על דבר ואני לא מיעץ לך לחתום לפני שתשב מול עול עו"ד עם כל המסמכים ותבין בדיוק מה מותר ומה אסור.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הבסיס הוא ההסכם שחתמתם עליו. צריך לקראו אותו ולהבין מה אפשרתם לקבלן לבנות. אם כתוב שם לדוגמא שהוא יכול להוסיף קומה אחת אז הוא לא יכול להוסיף מעבר לכך. כנ"ל אם כתוב שם כמה דירות הוא יכול לבנות.
אני לא כל כך מבין איפה עורך הדין של הדיירים בסיפור הזה. הרי אני מניח שהייתם מיוצגים והוא אמור להיות בקי ברזי ההסכם.
בכל מקרה ובהסתמך על הנתונים שכתבת - אתה לא חייב לחתום על דבר ואני לא מיעץ לך לחתום לפני שתשב מול עול עו"ד עם כל המסמכים ותבין בדיוק מה מותר ומה אסור.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת הדיירים על חוזה התקשרות
ורד
21/02/14
היום ישבנו עם מר אלי עובדיה קבלן ידוע ברעננה לגבי פינוי בינוי תמ"א 38/2 לפני שיבדוק ביקש שנחתים את הדיירים להסכמה 100 אחוז ואסור לנו להיות בקשר במשך 4 חודשים עם יזם/ קבלן אחרים לצורך בדיקה. לדבריו, הוא לא יקח את החתימות מאיתנו וישיאר את הדף אצלנו. האם הדבר חוקי? האם מקובל לחתום? יש לנו חברה אחרת שלא ביקשה את החתימות.. אודה לך על תשובה
אנו רוצים לדעת מי בנה תמ"א 38
ורד
22/02/14
ברחוה גורדון 7 ברעננה. בבניין עשו תמ"א 38/1 . והפרוייקט הסתיים. איך נוכל לדעת מי הקבלן? ברצוננו לבדוק אמינות של הקבלן אלי עובדיה שאמר שעשה שם תמ"א?
תמ"א 38 - חתימות דיירים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/02/14
שלום ורד!
לא ייעץ לך לחתום מסמך. הדבר היחיד הטוב שיכול לצאת ממסמך כזה הוא לכם שתדעו כמה דיירים באמת רוצים ללכת לפרויקט. אין בזה דבר לא חוקי וראיתי מקרים כאלו ובעיקר הפוכים. יזם רוצה לדעת שהוא משקיע אנרגיה במקום שיכולה להיות לו עיסקה ואולי מכאן דרישתו. מכל מקום- אני לא מיעץ לחתום על דבר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא ייעץ לך לחתום מסמך. הדבר היחיד הטוב שיכול לצאת ממסמך כזה הוא לכם שתדעו כמה דיירים באמת רוצים ללכת לפרויקט. אין בזה דבר לא חוקי וראיתי מקרים כאלו ובעיקר הפוכים. יזם רוצה לדעת שהוא משקיע אנרגיה במקום שיכולה להיות לו עיסקה ואולי מכאן דרישתו. מכל מקום- אני לא מיעץ לחתום על דבר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב
אביבית
20/02/14
שלום
איך מעגלים רוב של שכנים בתוכנית לשיפוץ?
כלפי מעלה או כלפי מטה?
9.4= 10 או 9?
תודה על תשובה
איך מעגלים רוב של שכנים בתוכנית לשיפוץ?
כלפי מעלה או כלפי מטה?
9.4= 10 או 9?
תודה על תשובה
רוב
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/02/14
אביבית שלום רב,
לא הצלחתי להבין את השאלה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לא הצלחתי להבין את השאלה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 שפירא בת ים
ריקי
20/02/14
שלום אני גרה בבניין 5 קומות אשר בכל קומה 2 דירות ודירת הפנטהאוז בבעלותי משתרעת על פני כל הקומה ויש לי זכויות בנייה. אני גם נציגת ועד הבית ואני רוצה לעשות תמא 38 בבניין ולהיות היזם בפרויקט הזה .השאלה שלי היא האם אני יכולה לעשות את זה ואיזה אחוז מהדיירים אני צריכה שיסכימו? האם אני צריכה להתייעץ עם שמאי שיבדוק לי את כדאיות הפרויקט? כמה קומות אפשר להוסיף בתמא 38 כי ברחוב הנביאים בבת ים הוסיפו 4 קומות ?
תודה מראש ריקי.
תודה מראש ריקי.
להיות יזם בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/02/14
ריקי שלום רב,
בכוונה שיניתי את כותרת שאלתך. את בודקת אפשרות להיות היזם בתמ"א 38 בבניין בו את גרה. הדבר כמובן אפשרי. אולם, על מנת להיות יזם יש להבין את כלל המרכיבים בעסקת תמ"א בפרט ובעסקאות מקרקעין בכלל. כמו היבטי התכנון, המיסוי, ההיבטים במשפטיים, הכדאיות הכלכלית וכיו"ב. הנושא רחב ומורכב. מציע לך להיעזר באנשי מקצוע מהתחום לצורך ליווי במהלך.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
בכוונה שיניתי את כותרת שאלתך. את בודקת אפשרות להיות היזם בתמ"א 38 בבניין בו את גרה. הדבר כמובן אפשרי. אולם, על מנת להיות יזם יש להבין את כלל המרכיבים בעסקת תמ"א בפרט ובעסקאות מקרקעין בכלל. כמו היבטי התכנון, המיסוי, ההיבטים במשפטיים, הכדאיות הכלכלית וכיו"ב. הנושא רחב ומורכב. מציע לך להיעזר באנשי מקצוע מהתחום לצורך ליווי במהלך.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 בנין נמוך
דרור
20/02/14
שלום רב, שתי שאלות:
1.קבוצה של קוטג'ים טוריים הנמצאת על חלקה אחת, הקוטג'ים בני שתי קומות (התב"ע מאפשרת רק שתי קומות) מחוברים אחד לשני, גג משותף, רישום כחלקה אחת עם תת חלקות ועם הצמדת קרקע. כל קוטג' קטן מ- 400 מ"ר כל הקוטג'ים יחד גדולים מ- 400 מ"ר. האם סעיף 11 או 12 לתמ"א חל עלינו?
במידה וסעיף 12 חל האם התוספת של 25 מ"ר הינה לכל יח' דיור או לכולם יחד?הרבה תודה
1.קבוצה של קוטג'ים טוריים הנמצאת על חלקה אחת, הקוטג'ים בני שתי קומות (התב"ע מאפשרת רק שתי קומות) מחוברים אחד לשני, גג משותף, רישום כחלקה אחת עם תת חלקות ועם הצמדת קרקע. כל קוטג' קטן מ- 400 מ"ר כל הקוטג'ים יחד גדולים מ- 400 מ"ר. האם סעיף 11 או 12 לתמ"א חל עלינו?
במידה וסעיף 12 חל האם התוספת של 25 מ"ר הינה לכל יח' דיור או לכולם יחד?הרבה תודה
תמ"א 38 בבניין נמוך
עו"ד גילי לוי
מנהל
23/02/14
דרור שלום רב,
אם הבנתי נכון, המבנה הבנוי על כל חלקה קטן מ- 400 מ"ר. אם כן, הוראות התמ"א לגבי תוספת של יח"ד נוספות אינן חלות. אולם, יש לבדוק באגף ההנדסה בעירייה, ייתכן וישנן זכויות בנייה לתוספת שטח שאינה יחידת דיור נוספת כפי שהתמ"א מאפשרת ו/או זכויות בנייה בלתי מנוצלות שניתן להשתמש בהן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אם הבנתי נכון, המבנה הבנוי על כל חלקה קטן מ- 400 מ"ר. אם כן, הוראות התמ"א לגבי תוספת של יח"ד נוספות אינן חלות. אולם, יש לבדוק באגף ההנדסה בעירייה, ייתכן וישנן זכויות בנייה לתוספת שטח שאינה יחידת דיור נוספת כפי שהתמ"א מאפשרת ו/או זכויות בנייה בלתי מנוצלות שניתן להשתמש בהן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם תמ"א
מילה
19/02/14
שלום,
האם יש מקום לחשש במקרה שבו יזם התמ"א הוא עו"ד בעל חברה יזמית,
ואילו החברה היזמית שלו מוחזקת בנאמנות ע"י משרד עו"ד אחר?
תודה
האם יש מקום לחשש במקרה שבו יזם התמ"א הוא עו"ד בעל חברה יזמית,
ואילו החברה היזמית שלו מוחזקת בנאמנות ע"י משרד עו"ד אחר?
תודה
תמ"א 38 - יזם תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/02/14
שלום מילה!
לא נראה לי שצריך לחשוש מעורך דין שהוא בעלים של חברה יזמית אבל כן כדאי לבדוק מה הנסיון המקצועי שיש לו בתחום הבניה ולא בתחום עריכת הדין.
לגבי האחזקה בנאמנות - באמת לא ברור למה זה ככה ואפשר פשוט לשאול אותו וקודם כל לשמוע ולנסות להבין את הסיבה שהוא נותן לכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא נראה לי שצריך לחשוש מעורך דין שהוא בעלים של חברה יזמית אבל כן כדאי לבדוק מה הנסיון המקצועי שיש לו בתחום הבניה ולא בתחום עריכת הדין.
לגבי האחזקה בנאמנות - באמת לא ברור למה זה ככה ואפשר פשוט לשאול אותו וקודם כל לשמוע ולנסות להבין את הסיבה שהוא נותן לכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ במהלך תמ"א
אורי
18/02/14
במסגרת הסכם התמ"א, התחייבתי שלא להכניס בעלי מקצוע חיצוניים לבצע שיפוץ בדירתי. יש לי אפשרות להשתמש רק בשירותיו של הקבלן המבצע.
אני במקצועי אינסטלטור וברצוני לבצע במהלך התמ"א עבודות להחלפת הצנרת בביתי.
האם ביצוע עבודות על ידי (אני בעל מקצוע אולם זו דירתי הפרטית ואיני מקבל תשלום על כך כמובן), מהוות הפרה של ההסכם? או שיש באפשרותי לבצע עבודות פרטיות בעצמי?
אני במקצועי אינסטלטור וברצוני לבצע במהלך התמ"א עבודות להחלפת הצנרת בביתי.
האם ביצוע עבודות על ידי (אני בעל מקצוע אולם זו דירתי הפרטית ואיני מקבל תשלום על כך כמובן), מהוות הפרה של ההסכם? או שיש באפשרותי לבצע עבודות פרטיות בעצמי?
תמ"א 38 - שיפוץ במהלך התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
19/02/14
שלום אורי!
חשוב לקרוא את הנוסח המדויק של ההתחייבות. אם אכן מדובר על הכנסת בעלי מקצוע אחרים אז זה לא חל עליך ואתה בודאי יכול לבצע תיקונים לעצמך בדירה.
אגב- אני מניח שבכל מקרה הם התכוונו שלא תכניס בעלי מקצוע נוספים במהלך ביצוע העבודות. אם העבודות עדין לא התחילו אז בכלל אני לא רואה כל מניעה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
חשוב לקרוא את הנוסח המדויק של ההתחייבות. אם אכן מדובר על הכנסת בעלי מקצוע אחרים אז זה לא חל עליך ואתה בודאי יכול לבצע תיקונים לעצמך בדירה.
אגב- אני מניח שבכל מקרה הם התכוונו שלא תכניס בעלי מקצוע נוספים במהלך ביצוע העבודות. אם העבודות עדין לא התחילו אז בכלל אני לא רואה כל מניעה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמה של דיריים
שרון
18/02/14
שלום
לנו יש בניין של 3 קומות הציעו לנו במנו לעשות פרוייקט תמ"א 38 להוסיף 2.5 קומות ותמורה נקבל מעלית, ממ"ד , מרפסת ושיפוץ הבניין. הבעיה שרצו הסכמה של 100% דיירים והיה דייר אחד שהתנגד... האם זה עדין הסכמה של 100%???
לנו יש בניין של 3 קומות הציעו לנו במנו לעשות פרוייקט תמ"א 38 להוסיף 2.5 קומות ותמורה נקבל מעלית, ממ"ד , מרפסת ושיפוץ הבניין. הבעיה שרצו הסכמה של 100% דיירים והיה דייר אחד שהתנגד... האם זה עדין הסכמה של 100%???
תמ"א 38 - הסכמה 100%
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/02/14
שלום שרון!
אם יש דייר שמתנגד אז זאת לא הסכמה 100%. מצד שני- כדי לקדם פרויקט כזה לא צריך בשלב התחלתי 100% אלא די ברוב של 2/3 אם מדובר בתוספת מעל הבנין הקיים. אני בטוח שהיזם יסכים להתקדם גם אם יש דייר אחד בלבד שמתנגד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם יש דייר שמתנגד אז זאת לא הסכמה 100%. מצד שני- כדי לקדם פרויקט כזה לא צריך בשלב התחלתי 100% אלא די ברוב של 2/3 אם מדובר בתוספת מעל הבנין הקיים. אני בטוח שהיזם יסכים להתקדם גם אם יש דייר אחד בלבד שמתנגד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ״א בבניין רכבת
בתיה
18/02/14
האם לקוטג טורי היושב בין שבעה קוטגים טוריים היושבים על חלקה אחת של דונם יש זכויות של תמא לפי סעיף 11 או מה הזכויות לתוספת בנייה לקוטג היחיד?
תמ"א 38 - בנין רכבת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/02/14
בתיה שלום!
ראשית תריך לבדוק האם כל קוטג' כזה יושב גם על חקה נפרדת. שלב הבא- לבדוק האם על פי התוכניות החלות על אותה חלקה ניתן לבנות יותר מ-400 מ"ר בלפחות 2 קומות. אם התשובה חיובית אז הבנין זכאי לתמריצי התמ"א בכפוף למדיניות הישום של העיריה. בנוסף - צריך לבדוק כיצד ניתן טכנית לבצע את החיזוק בבית שיש לו שני קירות משותפים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ראשית תריך לבדוק האם כל קוטג' כזה יושב גם על חקה נפרדת. שלב הבא- לבדוק האם על פי התוכניות החלות על אותה חלקה ניתן לבנות יותר מ-400 מ"ר בלפחות 2 קומות. אם התשובה חיובית אז הבנין זכאי לתמריצי התמ"א בכפוף למדיניות הישום של העיריה. בנוסף - צריך לבדוק כיצד ניתן טכנית לבצע את החיזוק בבית שיש לו שני קירות משותפים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לאור פיצוי שאינו הולם
אור
17/02/14
דייר בעל חדר על הגג +שטח הגג שמעל דירתו בבניין מגורים שמתנגד לחתום ליזם על ביצוע תמ"א לאור הפיצוי הזעום לדעתו המוצע לו.... האם ליזם יש עילת תביעה נגדו לאחר שכל יתר הדיירים חתמו? לדיירים יש עילה? האם ייידון לפני המפקח על הביניינים המשותפים?
התנגדות לתמ"א של מחזיק דירת גג
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/02/14
אור שלום רב,
ההליך מתבצע באופן הבא: ככל שאחד מבעלי הזכויות מתנגד ולא חותם על ההסכם (במקרה הזה, בעל דירת הגג המחזיק ככל הנראה בחלק גדול יותר ברכוש המשותף מאשר יתר בעלי הזכויות), ככל שחתמו על ההסכם יותר מ-66% מבעלי הזכויות שצמוד לדירתם שטח של 66% מהרכוש המשותף (ניתן לראות החלקים בנסח הטאבו), היזם יגיש תביעה מתאימה נגד הסרבן בפני המפקח על הבתים המשותפים שישמע טענות הצדדים ויכריע.
לא יתאפשר לקבל היתר בנייה מבלי להגיש תביעה כזו ולקבל אישור המפקח חרף סרבנות הדייר.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ההליך מתבצע באופן הבא: ככל שאחד מבעלי הזכויות מתנגד ולא חותם על ההסכם (במקרה הזה, בעל דירת הגג המחזיק ככל הנראה בחלק גדול יותר ברכוש המשותף מאשר יתר בעלי הזכויות), ככל שחתמו על ההסכם יותר מ-66% מבעלי הזכויות שצמוד לדירתם שטח של 66% מהרכוש המשותף (ניתן לראות החלקים בנסח הטאבו), היזם יגיש תביעה מתאימה נגד הסרבן בפני המפקח על הבתים המשותפים שישמע טענות הצדדים ויכריע.
לא יתאפשר לקבל היתר בנייה מבלי להגיש תביעה כזו ולקבל אישור המפקח חרף סרבנות הדייר.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על גבי תשתית קיימת
שרה
17/02/14
האם לקבלן מותר לבנות על גבי התשתיות הקיימות של הביניין (תשית אינסטלציה לדוגמא?) או שעליו להכין תשתית חדשה לקומות החדשות?
בנייה על גבי תשתית קיימת
עו"ד גילי לוי
מנהל
18/02/14
שרה שלום,
ככלל, באופן קונסטרוקטיבי, הבנייה החדשה יושבת על תשתית משל עצמה מבלי להישען על הבניין הקיים. אולם אינני מהנדס, ייתכן וקיימות אפשרויות אחרות בתנאים כאלה ואחרים.
על מנת לקבל היתר בנייה יש לקבל תוכניות מקונסטרוקטור בהתאם לתקני ההנדסה של תוכנית התמ"א.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככלל, באופן קונסטרוקטיבי, הבנייה החדשה יושבת על תשתית משל עצמה מבלי להישען על הבניין הקיים. אולם אינני מהנדס, ייתכן וקיימות אפשרויות אחרות בתנאים כאלה ואחרים.
על מנת לקבל היתר בנייה יש לקבל תוכניות מקונסטרוקטור בהתאם לתקני ההנדסה של תוכנית התמ"א.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוקף הסכם – תמ"א
לי
17/02/14
שלום,
אנו שני בנינים שנעים יחד לתמ"א לכל בנין ועד פעולה, החלטנו לפעול יחד כיוון שאנו רשומים על אותה גוש החלקה. התקשרנו עם קבלן והגענו לשלב חתימת החוזה.
בבנין אחד חתמו 14/16 דירים ובבנין השני חתצמו 9/16 יש לנו כ 7 מתנגדים לפרוייקט בבנין השני.
האם ההסכם בתוקף? שהרי אין רוב למימוש ההסכם.
האם יש תוקף להסכם לבנין שיש בו רוב? שהרי שוב ההסכם מצריך רוב של שני הבנינים.
כאמור ההסכם שנכרת הוא משותף עבור שני הבנינים סה"כ דירים 32 דירים . אודה לתשובתך.
אנו שני בנינים שנעים יחד לתמ"א לכל בנין ועד פעולה, החלטנו לפעול יחד כיוון שאנו רשומים על אותה גוש החלקה. התקשרנו עם קבלן והגענו לשלב חתימת החוזה.
בבנין אחד חתמו 14/16 דירים ובבנין השני חתצמו 9/16 יש לנו כ 7 מתנגדים לפרוייקט בבנין השני.
האם ההסכם בתוקף? שהרי אין רוב למימוש ההסכם.
האם יש תוקף להסכם לבנין שיש בו רוב? שהרי שוב ההסכם מצריך רוב של שני הבנינים.
כאמור ההסכם שנכרת הוא משותף עבור שני הבנינים סה"כ דירים 32 דירים . אודה לתשובתך.
תוקף הסכם תמ"א - הרוב הדרוש
עו"ד גילי לוי
מנהל
17/02/14
לי שלום,
ככל שמדובר על תמ"א מסוג 38/1 (חיזוק ותוספת בנייה ולא הריסה ובנייה), הרי שיש היום 71% מכלל בעלי הזכויות החתומים על ההסכם וזה מספיק, שכן החוק דורש רוב של 66%.
לתמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה יש צורך ב-80% הסכמה ולכן להסכם אין תוקף.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככל שמדובר על תמ"א מסוג 38/1 (חיזוק ותוספת בנייה ולא הריסה ובנייה), הרי שיש היום 71% מכלל בעלי הזכויות החתומים על ההסכם וזה מספיק, שכן החוק דורש רוב של 66%.
לתמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה יש צורך ב-80% הסכמה ולכן להסכם אין תוקף.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מסמכים לרישום הערת אזהרה
משה
17/02/14
שלום,
מהם המסמכים לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה בתמ"א 38? האם הבקשה לרישום הערת אזהרה והסכם ההלוואה מספיקים?
מהם המסמכים לרישום הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה בתמ"א 38? האם הבקשה לרישום הערת אזהרה והסכם ההלוואה מספיקים?
הערת אזהרה לבנק
עו"ד גילי לוי
מנהל
17/02/14
משה שלום,
לדעתי הטאבו טפסי בקשה לרישום, עותק הסכם וייפויי כוח. טוב לוודא עם הטאבו את הנהלים טרם לכן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לדעתי הטאבו טפסי בקשה לרישום, עותק הסכם וייפויי כוח. טוב לוודא עם הטאבו את הנהלים טרם לכן.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה יזמית- תמא 38
יובל
16/02/14
שלום רב,
אני אחד מדיירי בניין באחד הערים בארץ העומד בפני תמ"א 38 . ניהלנו מו"מ עם יזם והוא שלח לנו טיוטת הסכם. בטיוטת ההסכם היכן שמופיעים הצדדים רשומים מצד אחד כל דיירי הבניין ומצד שני החברה היזמית נקראת כשם הבניין שלנו - "רחוב רבינוביץ 24 בע"מ (בהקמה) האם זה נהוג להקים ככה חברה יזמית בשם הבניין או שמשהו פה לא מריח טוב? תודה
אני אחד מדיירי בניין באחד הערים בארץ העומד בפני תמ"א 38 . ניהלנו מו"מ עם יזם והוא שלח לנו טיוטת הסכם. בטיוטת ההסכם היכן שמופיעים הצדדים רשומים מצד אחד כל דיירי הבניין ומצד שני החברה היזמית נקראת כשם הבניין שלנו - "רחוב רבינוביץ 24 בע"מ (בהקמה) האם זה נהוג להקים ככה חברה יזמית בשם הבניין או שמשהו פה לא מריח טוב? תודה
הקמת חברת בת לביצוע פרויקט תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
17/02/14
יובל שלום,
הכל בסדר.
יזמים רבים מקימים חברת בת לכל פרויקט על מנת לבודד את הפרויקטים הן מבחינה חשבונאית והן מבחינת אפשרויות המימון. כמובן, חייב לוודא שחברת האם היא היזם עצמו (לדרוש נסח רישום עדכני של רשם החברות) וכן טוב ונכון להחתים את חברת האם על ערבות לכל התחייבויות חברת הבת שבשליטתה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הכל בסדר.
יזמים רבים מקימים חברת בת לכל פרויקט על מנת לבודד את הפרויקטים הן מבחינה חשבונאית והן מבחינת אפשרויות המימון. כמובן, חייב לוודא שחברת האם היא היזם עצמו (לדרוש נסח רישום עדכני של רשם החברות) וכן טוב ונכון להחתים את חברת האם על ערבות לכל התחייבויות חברת הבת שבשליטתה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צלחת לווין על הגג
דני
16/02/14
ברשותי צלחת לווין על גג, שאלתי באחריות מי להעתיק את הצלחת בעת ביצוע תמ"א 38?,כמו כן האם אני יכול לחייב את הקבלן לחבר אותי לכבלים שבבנין בעת שאהיה מנותק מהצלחת?.
בברכה.
בברכה.
ניתוק מכבלים בביצוע עבודות
עו"ד גילי לוי
מנהל
17/02/14
דני שלום,
ככלל, בעת ביצוע העבודות בפועל, היזם צריך לדאוג שכלל המערכות יעבדו באופן רציף ושוטף, לרבות דודי חשמל, כבלים, מזגנים וכיו"ב. למעט כמובן זמנים ספציפיים שעליהם תימסר לדיירים הודעה על ניתוק מראש.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ככלל, בעת ביצוע העבודות בפועל, היזם צריך לדאוג שכלל המערכות יעבדו באופן רציף ושוטף, לרבות דודי חשמל, כבלים, מזגנים וכיו"ב. למעט כמובן זמנים ספציפיים שעליהם תימסר לדיירים הודעה על ניתוק מראש.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה.
מיכל
16/02/14
בבניין שלנו עורכים תמ80 38/2 .
לשלוש דירות יש חניה צמודה בטאבו.
מהו מנגנון הפיצוי שאפשר לתת לדיירים שיקבלו חניה אחת כמו שאר הדיירים שאין להם חניה.
לשלוש דירות יש חניה צמודה בטאבו.
מהו מנגנון הפיצוי שאפשר לתת לדיירים שיקבלו חניה אחת כמו שאר הדיירים שאין להם חניה.
פיצוי דיירים שיש להם חניה מוצמדת בטאבו
עו"ד גילי לוי
מנהל
17/02/14
מיכל שלום,
מנגנוני הפיצוי, ככל שהוחלט לפצות, הם רבים. איני מכיר את אופן התכנון, הביצוע, והייחודיות של הפרויקט. כמובן עדיף שהפיצוי לא יהיה בכסף אלא בשירותי בנייה על מנת להימנע מהיווצרות מס.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
מנגנוני הפיצוי, ככל שהוחלט לפצות, הם רבים. איני מכיר את אופן התכנון, הביצוע, והייחודיות של הפרויקט. כמובן עדיף שהפיצוי לא יהיה בכסף אלא בשירותי בנייה על מנת להימנע מהיווצרות מס.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שילוב בין זכויות תב"ע ותמ"א 38 בחיפה
קובי
16/02/14
ליד הבית שלנו עם 3 קומות מתוכנן להיבנות בית חדש בהתאם לזכויות תב"ע חיפה. התברר לנו שהיזם מתכנן לבנות בנוסף ל3 קומות המותרות לפי התב"ע עוד 2 קומות בהתאם תמ"א 38 כך יהבית החדש עם 5 קומות על עמודים (כך שלמעשה זה 6 קומות) יחסום לבנין שלנו את הנוף את האויר וכמובן מבחינ כספי יוריד את ערך הביניין
אם אני מבין נכון את מטרת תמ"א 38 היא באה במטרה לחזק בניינים ישנים בפני רעידות אדמה וכדי שהחיזוק ישתלם גם לקבלן מאפשרים לבנות עוד 2-2וחצי קומות ולכן לא ברור לי למה היזם יכול לישם את תמ"א 38 לבניין חדש
במידה ונחליט על יעוץ או ליווי של עו"ד מומחה בנושא האם יש לכם את מי להציע
בתודה
קובי
אם אני מבין נכון את מטרת תמ"א 38 היא באה במטרה לחזק בניינים ישנים בפני רעידות אדמה וכדי שהחיזוק ישתלם גם לקבלן מאפשרים לבנות עוד 2-2וחצי קומות ולכן לא ברור לי למה היזם יכול לישם את תמ"א 38 לבניין חדש
במידה ונחליט על יעוץ או ליווי של עו"ד מומחה בנושא האם יש לכם את מי להציע
בתודה
קובי
שילוב בין זכויות תב"ע לתמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
16/02/14
קובי שלום רב,
הענקת זכויות בנייה הן מכוח התב"ע והן מכוח התמ"א היא עניין המוקנה ומותר על פי חוק התכנון והבנייה. הבניין החדש כמובן נבנה מחדש בהתאם לתקן נגד רעידות אדמה ומשכך, חלות עליו גם זכויות התמ"א.
לגבי הורדת ערך הדירות שלכם בגין חסימת אוויר, נוף וכו' - ניתן להגיש התנגדות לוועדה המקומית עם פרסום ההקלות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הענקת זכויות בנייה הן מכוח התב"ע והן מכוח התמ"א היא עניין המוקנה ומותר על פי חוק התכנון והבנייה. הבניין החדש כמובן נבנה מחדש בהתאם לתקן נגד רעידות אדמה ומשכך, חלות עליו גם זכויות התמ"א.
לגבי הורדת ערך הדירות שלכם בגין חסימת אוויר, נוף וכו' - ניתן להגיש התנגדות לוועדה המקומית עם פרסום ההקלות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועדה
אור
14/02/14
שלום-
אני בתהליך תמ''א 38. הוגשו כבר התכניות לעיריה ונתלה שלט עלכך ואפשרות ל- 14 ימי התנגדות''
והשאלה- מכאן- מה משך השמן הצפוי לעלית טרקטור הראשון על הקרקע? הקבלן עצמו אינו יודע.
מבקשת זמן משוער
בברכה
אור
אני בתהליך תמ''א 38. הוגשו כבר התכניות לעיריה ונתלה שלט עלכך ואפשרות ל- 14 ימי התנגדות''
והשאלה- מכאן- מה משך השמן הצפוי לעלית טרקטור הראשון על הקרקע? הקבלן עצמו אינו יודע.
מבקשת זמן משוער
בברכה
אור
זמן לקבלת היתר בנייה בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
16/02/14
אור שלום רב,
שאלתך מצוינת. התשובה ניתנה כנראה לנבואה לבד. זמן קבלת היתר הבנייה בתמ"א 38 נע בין עירייה לעירייה בהתייחס גם לסוג הפרויקט ויכול לנוע מרגע הגשת התוכנית לעירייה ועד לקבלת היתר בנייה מתקופה של 6 חודשים ועד לתקופה של אפילו שנתיים ימים. הכל תלוי בעירייה, תלוי בוועדה המקומית, תלוי ברמת המוכנות של התוכנית, תלוי בוועדה המקדמית בעירייה, תלוי באחוז החתימות על ההסכם וכיו"ב.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
שאלתך מצוינת. התשובה ניתנה כנראה לנבואה לבד. זמן קבלת היתר הבנייה בתמ"א 38 נע בין עירייה לעירייה בהתייחס גם לסוג הפרויקט ויכול לנוע מרגע הגשת התוכנית לעירייה ועד לקבלת היתר בנייה מתקופה של 6 חודשים ועד לתקופה של אפילו שנתיים ימים. הכל תלוי בעירייה, תלוי בוועדה המקומית, תלוי ברמת המוכנות של התוכנית, תלוי בוועדה המקדמית בעירייה, תלוי באחוז החתימות על ההסכם וכיו"ב.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנכלות לנכס שלי
גילי
13/02/14
שלום
אכתוב את דברי בחסר -בהדגשה
שמאוד שמחתי לשיפור מגורי אלא שלא ידעתי מה צופה לי העתיד.
בבניין שלי רוצים לבצע הריסה בנייה אחרי שכבר אושר להם תמ''38 . במהלך
תמ''א 38 ובמעבר להריסה מנסים היזמים להפלות אותי לרעה ולמעשה להרע את תנאי מגורי
עד לידי הפיכת דירתי למקום שאינו ראוי למגורים. לצערי הרב העורכת דין של הבניין משתפת
אימם פעולה וחוטאת בהפרה של חובת הנאמנות תוך הפקרה של ממש ובניגוד לתפקידה להגן
על זכויותיי, היא אף חתמה בשמי על מסמכים
כאשר אני מתנגדת שתשמש בייפוי הכוח.
בגלל ניגוד האינטרסים דרשתי ייצוג של עו''ד מטעמי אך במשך הזמן כנראה
מאחורי גבי הציעו לו הטבות כלשהן והוא החל
ללחוץ עלי ואף לאיים עלי, לא רק בתמליל
אלא גם כפי שהן נאמרו. כאשר האיום החל להוות סכנה של ממש פניתי לעו''ד כאשר אני
משלמת לו מכספי הפרטי. נכון לעכשיו הוא נלחם עבורי כמו שלא ציפיתי ולו בגלל שהוא
ראה את ההתקפה של כל כך הרבה גורמים עוינים שמאימים להכניע אותי שלא בצדק.
והשאלה: האם מעבר להסכם הפרטי הקיים שהעו''ד מקבל שכרו מהיזמים האם יש גם הסכם כללי שמחייב את היזמים מטעם החוק לממן את
עורכי הדין של הדיירים?
כל אשר כתבתי מוביל אותי לשאלת השאלות והיא האם אני יכולה לפנות לבית הדין לתביעות קטנות לדרוש הוצאה זו
אכן הגיוני.
תודה רבה
אכתוב את דברי בחסר -בהדגשה
שמאוד שמחתי לשיפור מגורי אלא שלא ידעתי מה צופה לי העתיד.
בבניין שלי רוצים לבצע הריסה בנייה אחרי שכבר אושר להם תמ''38 . במהלך
תמ''א 38 ובמעבר להריסה מנסים היזמים להפלות אותי לרעה ולמעשה להרע את תנאי מגורי
עד לידי הפיכת דירתי למקום שאינו ראוי למגורים. לצערי הרב העורכת דין של הבניין משתפת
אימם פעולה וחוטאת בהפרה של חובת הנאמנות תוך הפקרה של ממש ובניגוד לתפקידה להגן
על זכויותיי, היא אף חתמה בשמי על מסמכים
כאשר אני מתנגדת שתשמש בייפוי הכוח.
בגלל ניגוד האינטרסים דרשתי ייצוג של עו''ד מטעמי אך במשך הזמן כנראה
מאחורי גבי הציעו לו הטבות כלשהן והוא החל
ללחוץ עלי ואף לאיים עלי, לא רק בתמליל
אלא גם כפי שהן נאמרו. כאשר האיום החל להוות סכנה של ממש פניתי לעו''ד כאשר אני
משלמת לו מכספי הפרטי. נכון לעכשיו הוא נלחם עבורי כמו שלא ציפיתי ולו בגלל שהוא
ראה את ההתקפה של כל כך הרבה גורמים עוינים שמאימים להכניע אותי שלא בצדק.
והשאלה: האם מעבר להסכם הפרטי הקיים שהעו''ד מקבל שכרו מהיזמים האם יש גם הסכם כללי שמחייב את היזמים מטעם החוק לממן את
עורכי הדין של הדיירים?
כל אשר כתבתי מוביל אותי לשאלת השאלות והיא האם אני יכולה לפנות לבית הדין לתביעות קטנות לדרוש הוצאה זו
אכן הגיוני.
תודה רבה
חובת עו"ד דיירים בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
16/02/14
גילי שלום רב,
לא הצלחתי להבין לעומק את המקרה אולם אנסה לענות לשאלתך.
ככלל, אין מקום בחוק המגדיר כי היזם יישא בתשלום של עורך הדין מטעם הדיירים. כמו גם שאין מקום בחוק המגדיר שהיזם יישא בתשלום מפקח מטעם הדיירים וכל כיוצא בזה. כך פועל השוק וכך זה מתנהל. לרוב זה עובד בצורה טובה ויש מקומות בהם הנציגות של הבניין מבקשת שהיזם יעביר את הכסף אליה והיא זו שתשלם בפועל לבעלי המקצוע מטעמה. מקום מקום ושיקוליו.
אולם, ככל ועוה"ד מטעם הדיירים פועל חלילה שלא לטובת הפרויקט, או מגלה חוסר תום לב ו/או ניגוד עניינים קיצוני, יש להעבירו מתפקידו כמובן. איני מכיר את פרטי המקרה הספציפי אולם ככל וגורם כלשהו גרם לך נזק בחוסר תום לב הרי שאת מוזמנת להגיש תביעה מתאימה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
לא הצלחתי להבין לעומק את המקרה אולם אנסה לענות לשאלתך.
ככלל, אין מקום בחוק המגדיר כי היזם יישא בתשלום של עורך הדין מטעם הדיירים. כמו גם שאין מקום בחוק המגדיר שהיזם יישא בתשלום מפקח מטעם הדיירים וכל כיוצא בזה. כך פועל השוק וכך זה מתנהל. לרוב זה עובד בצורה טובה ויש מקומות בהם הנציגות של הבניין מבקשת שהיזם יעביר את הכסף אליה והיא זו שתשלם בפועל לבעלי המקצוע מטעמה. מקום מקום ושיקוליו.
אולם, ככל ועוה"ד מטעם הדיירים פועל חלילה שלא לטובת הפרויקט, או מגלה חוסר תום לב ו/או ניגוד עניינים קיצוני, יש להעבירו מתפקידו כמובן. איני מכיר את פרטי המקרה הספציפי אולם ככל וגורם כלשהו גרם לך נזק בחוסר תום לב הרי שאת מוזמנת להגיש תביעה מתאימה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז הסכמת דיירים
איתי
12/02/14
שלום
הבניין שלנו מעורב
יש בו שתי כניסות 12 דיירים ועוד בית עם 4 דירות של בן אדם יחיד
הבית הפרטי לכאורה הוא לא באמת פרטי הוא נחשב בית משותף עם שתי הכניסות האחרות ויושב על אותה החלקה
ובמילים אחרות הכל נחשב כ16 דירות
רציתי לדעת עם במקרה שכל הדיירים מסכימים לפינוי בינוי ואותו בעל 4 הדירות(בבית הפרטי)+ לא מסכים האם יש מה לעשות
זה יוצא שבעצם אנחנו בהסכמה של 3/4 הוא בעצם 25 אחוז משאר הדיירים.
תודה.
הבניין שלנו מעורב
יש בו שתי כניסות 12 דיירים ועוד בית עם 4 דירות של בן אדם יחיד
הבית הפרטי לכאורה הוא לא באמת פרטי הוא נחשב בית משותף עם שתי הכניסות האחרות ויושב על אותה החלקה
ובמילים אחרות הכל נחשב כ16 דירות
רציתי לדעת עם במקרה שכל הדיירים מסכימים לפינוי בינוי ואותו בעל 4 הדירות(בבית הפרטי)+ לא מסכים האם יש מה לעשות
זה יוצא שבעצם אנחנו בהסכמה של 3/4 הוא בעצם 25 אחוז משאר הדיירים.
תודה.
תמ"א 38 - אחוז הסכמה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/02/14
אם הבית רשום כבית משותף אז פשוט צריך לספור כמה דירות מסכימים וכמה לא. זה לא משנה אם יש בעלים אחד לכמה דירות. סופרים את הדירות. כך שאם הוא בעלים של 4 דירות מתוך 16 אז הוא מחזיק כבר 25% מסך הדירות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
