פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
השכנים גנבו זכויות בניה
נינה
25/05/14
פנינו ליזם כדי לעשות תמא38 בבניין שלנו. היזם פנה לעירייה כדי לבדוק את הזכויות שלנו. הוא טוען שכנראה השכנים מהצד הימני של הבניין כנראה גנבו קצת מזכויות הבניה שלנו. גם כך הבניינים מאוד קרובים אחד לשני.
מה המשמעות לגבינו (בייחוד אלו שבצד האמור) ומה ניתן לעשות?
תודה
מה המשמעות לגבינו (בייחוד אלו שבצד האמור) ומה ניתן לעשות?
תודה
גניבת זכויות בנייה?
עו"ד גילי לוי
מנהל
28/05/14
נינה שלום,
אינני מבין את ההגדרה של גניבת זכויות בנייה. ייתכן ואתם יושבים על חלקה משותפת ולכן הבניין הצמוד השתמש בחלק מזכויות הבנייה שיש בחלקה לטובתו. אולם במצב דברים רגיל הוועדה מפרסמת את התוכנית ונותנת זמן לשכנים (לכם) להתנגד. השאלה הרלוונטית היא מהן זכויות הבנייה שיש היום בחלקה ושניתן להצמיד לבניין שלכם. התמ"א מורכבת מזכויות בנייה משל עצמה (2.5 קומות חדשות בדר"כ, ומזכויות בנייה מצד התב"ע המקומית.. מחלקת ההנדסה בעירייה תוכל לתת תשובות קרובות להיות מדויקות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אינני מבין את ההגדרה של גניבת זכויות בנייה. ייתכן ואתם יושבים על חלקה משותפת ולכן הבניין הצמוד השתמש בחלק מזכויות הבנייה שיש בחלקה לטובתו. אולם במצב דברים רגיל הוועדה מפרסמת את התוכנית ונותנת זמן לשכנים (לכם) להתנגד. השאלה הרלוונטית היא מהן זכויות הבנייה שיש היום בחלקה ושניתן להצמיד לבניין שלכם. התמ"א מורכבת מזכויות בנייה משל עצמה (2.5 קומות חדשות בדר"כ, ומזכויות בנייה מצד התב"ע המקומית.. מחלקת ההנדסה בעירייה תוכל לתת תשובות קרובות להיות מדויקות.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות למגדל שיבנה במסגרת תמא בר"ג
שכנים מודאגים
21/05/14
שלום רב, עירית ר"ג פרסמה כי מולנו מעבר לכביש, עומדים להגיש בקשה לבניית בנין בן 9 קומות על גבי עמודים, במקום בניין בן 3 קומות. הדבר יפגע באיכות חיינו, יטיל צל וכו' ויעמיס על הצפיפות שכבר קיימת, ומה גם שבאזור אין שום בניין בגובה זה. מס' שכנים רוצים להגיש התנגדות למס' הקומות הרב. האם יש טעם בהגשת התנגדות שאינה מלווה בעו"ד, ואשר מנומקת בטעמים של "אזרח מן השורה" ולא בטעמים אשר מתייחסים לחוקי הבניה? נאמר לנו שנימוקים של צל, פגיעה באיכות חיים, ירידת ערך וכו' לא משחקים יותר תפקיד בועדות אלו. האם אכן כך? תודה מראש
תמ"א 38 - התנגדות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/05/14
שלום רב!
אפשר להגיש התנגדות גם ללא עורך דין. אם כי ברור כי עו"ד הוא בעל ידע ונסיון רבים יותר בהגשת ההתנגדות.
במידה ועל פי תוכניות בתוקף ניתן לבנות במקום 9 קומות אני בספק אם טענותיכם אלו ישמעו. הרי ברור שבנין גבוה יכול ויטיל צל ויצופף את הרחוב. כל זה כבר נשקל ונבחן כאשר קיבלו את התוכניות מכוחן מבקשים היום לבנות 9 קומות. כך שאני לא אופטימי לגבי הצלחת ההתנגדות
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אפשר להגיש התנגדות גם ללא עורך דין. אם כי ברור כי עו"ד הוא בעל ידע ונסיון רבים יותר בהגשת ההתנגדות.
במידה ועל פי תוכניות בתוקף ניתן לבנות במקום 9 קומות אני בספק אם טענותיכם אלו ישמעו. הרי ברור שבנין גבוה יכול ויטיל צל ויצופף את הרחוב. כל זה כבר נשקל ונבחן כאשר קיבלו את התוכניות מכוחן מבקשים היום לבנות 9 קומות. כך שאני לא אופטימי לגבי הצלחת ההתנגדות
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה הזמן שהתוכנית פוקעת מאליה?
שכן מודאג מתמא 38 מולו
21/05/14
בעבר ניסו להרציץ תמ"א 38 ללא הצלחה. (התקבל בועדה המקומית ב-2011 אך בשל הגשת ערר חזרו בהם - לא היה דיון בערר). אחרי קרוב לשנתיים ב-04/2013 שוב אותה תוכנית הוגשה (שינויים מינורים), ב- 07/2013 הועבר בדואר רשום הודעה כך שהם רוצים לקבל אישור ואם יש התנגדות וכו'... הגשנו התנגדות...
לאחר המועד הזה נראה לפי אתר העירייה שגורם הרישוי ביקר וסגר את הפניה.
השבוע אמורה להיות ישיבה...
השאלה אם התוכנית לא מתבטלת מעצמה אחרי כל כך הרבה זמן ממועד ההגשה...
תודה.
מדובר על תמא 38 + בניית 2.5 קומות.
לאחר המועד הזה נראה לפי אתר העירייה שגורם הרישוי ביקר וסגר את הפניה.
השבוע אמורה להיות ישיבה...
השאלה אם התוכנית לא מתבטלת מעצמה אחרי כל כך הרבה זמן ממועד ההגשה...
תודה.
מדובר על תמא 38 + בניית 2.5 קומות.
תמ"א 38 - ביטול
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/05/14
אם הבנתי נכון מהשאלה אני מניח שאתה מתכוון לביטול הבקשה להיתר בניה ולא לביטול התוכנית עצמה, שהיא כמובן בתוקף.
בקשה להיתר יכולה להסגר מחוסר מעש אבל בדרך כלל פונים למגיש הבקשה קודם להבין למה אין התקדמות בתיק ולא סוגרים סתם כך. כנראה שהיזם לא התיאש וממשיך בהוצאת ההיתר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בקשה להיתר יכולה להסגר מחוסר מעש אבל בדרך כלל פונים למגיש הבקשה קודם להבין למה אין התקדמות בתיק ולא סוגרים סתם כך. כנראה שהיזם לא התיאש וממשיך בהוצאת ההיתר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות בתמ"א
מיטל
21/05/14
שלום רב, בחודש ספטמבר האחרון אני ושותפה שלי חתמתנו על חוזה לשכירות דירה.נאמר לנו כי אמור להתחיל שיפוץ תמא ,אך המועד לא ידוע וכנראה יקח זמן.הוספנו סעיף לחוזה כי ברגע שיחל השיפוץ שכר הדירה ירד לסכום X. בחודש מרץ תלו דף בחדר המדרגות ,בהתראה של יומים שהשיפוץ מתחיל.מסתבר שבעל הדירה כלל לא ידע על כך והשיפוץ אכן התחיל תוך יומיים עם שכר הדירה שסוכם בהתאמה.בפגישה עם בעל הדירה בעקבות כך נאמר בע"פ כי הוא מתחייב לעדכן אותנו על כל צעד דרסטי בתהליך,כגון הריסת חדר מדרגות ,סגירת הסלון לצורך מרפסת שמש וכו'.היום הופתעתי לגלות כי חדר השינה שלי עומד להיסגר בשבוע הבא ועלי לפנות את כל תכולתו עד לסיום הבניה,מה שמונע מבעדי להשתמש בחדרשלי.בגלל שאנחנו שותפות לדירה ולא זוג,אין באפשרותי להמשיך לשהות בדירה ואין ביכלתילהיערך לכך בשבוע ימים.גם מציאת דירה לוקחת זמןשלא לדבר על הוצאה כספית של הובלה וכו.בחוזה עלי להודיע 60 יום על עזיבה.ששאלתי היא האם ניתן לבטל את החוזה?האם אני יכולה לא להסכים לשלם את התשלום לדירה במשך הזמן שהחדר סגור לצורך שבירת קירות ,הוא אמר שזה ייקח בערך 3 שבועות שהורסים את 2 הקירות ואז בונים במקום קירות גבס אשר יהיו מקבילים לקירות החיצוניים החדשים כולל ביטול החלון שבחדר בקיר אחד ובקיר נוסף יישאר חלון אך הוא מקביל לקיר בטון שבו יהיה החלון החיצוני החדש.האם זוהי הפרה יסודית של החוזה?שמח לתשובה בהקדם.תודה רבה
תמ"א 38 - שכירות בתמא
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/05/14
מיטל שלום!
לפי מה שאני מבין לא ניתן להתגורר בדירה בתקופת העבודות בדירה. ברור שבתנאים אלו את לא צריכה לשלם בתקופה זו שכר דירה וכנראה גם מגיע לך מעבר לך פיצוי מסוים על אי הנוחות והמיידיות שזה נעשה. לגבי ביטול ההסכם - קודם כל תחיליטי מה את רוצה. כנראה שלא בעל הבית ולא אתן לא הבנתם מה הולך להיות בדירה במסגרת העבודות ולא צפיתם זאת מראש. עדין ובתנאים אלו נראה לי כי אם תודיעו לבעל הדירה שאתן עוברות לדירה אחרת ולא חוזרות אז הוא לא יוכל לעשות דבר. בכל מקרה אני מאוד ממליץ לשבת מהר ולדבר איתו ולנסות להגיע להבנות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לפי מה שאני מבין לא ניתן להתגורר בדירה בתקופת העבודות בדירה. ברור שבתנאים אלו את לא צריכה לשלם בתקופה זו שכר דירה וכנראה גם מגיע לך מעבר לך פיצוי מסוים על אי הנוחות והמיידיות שזה נעשה. לגבי ביטול ההסכם - קודם כל תחיליטי מה את רוצה. כנראה שלא בעל הבית ולא אתן לא הבנתם מה הולך להיות בדירה במסגרת העבודות ולא צפיתם זאת מראש. עדין ובתנאים אלו נראה לי כי אם תודיעו לבעל הדירה שאתן עוברות לדירה אחרת ולא חוזרות אז הוא לא יוכל לעשות דבר. בכל מקרה אני מאוד ממליץ לשבת מהר ולדבר איתו ולנסות להגיע להבנות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בחוזה רשום משהו אחר מאשר במפות
אור
20/05/14
לום- אצלינו כבר התמ''א חתומה ומאושרת , כעת דנים על המעלית- הקבלן והועדה בעיריה.. וטהשאלה שלי- להפתעתי ראיתי שמה שכתוב בחוזה שחתמנו ומה שהגיש הקבלן לעירייה- אינו דומה. לפתע הוא מראה דירת גן שלא היתה כתובה בשום מקום.. מה עושים כעת? אינני רוצה לעכב אך אני רוצה להבין אם הוא יכול ''לקחת לעצמו דירת גן ענקית שלא היתה רשומה בשום מקום והיא על חשבון הגינה שהוא התחייב בחוזה לשים טפטפות ולטפח. לציין שלשאר בעלי הדירות ממש לא אכפת כי אף אחד מהם 011 במספר0 אינו מתגורר בבית אלא משכירים.. אני היחידה שגרה בבית כבעלת דירה.מה עושים? בברכה אור
תמ"א 38 -
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/05/14
אור שלום!
אני מניח שיש לכם עורך דין שיצג אותכם הדיירים בהסכם. מציע כי תפנו אליו בשאלה זו. הוא מכיר היטב את ההסכם שחתמתם ומה היזם מקבל על פיו. אם היזם הפר את ההסכם והוסיף דירת גן בניגוד לו אז את יכולה לפעול נגדו בטענה של הפרת ההסכם מצידו. ניתן להגיש התנגדות להליך התכנוני של הוצאת ההיתר אבל אני לא משוכנע שהעיריה תתעסק בכך שכן היא רק בודקת את הבקשה מהצד התכנוני. אבל יש הליכים אחרים שניתן לבצע ושוב אני מפנה אותך לעורך הדין שטיפל עבורכם בהסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מניח שיש לכם עורך דין שיצג אותכם הדיירים בהסכם. מציע כי תפנו אליו בשאלה זו. הוא מכיר היטב את ההסכם שחתמתם ומה היזם מקבל על פיו. אם היזם הפר את ההסכם והוסיף דירת גן בניגוד לו אז את יכולה לפעול נגדו בטענה של הפרת ההסכם מצידו. ניתן להגיש התנגדות להליך התכנוני של הוצאת ההיתר אבל אני לא משוכנע שהעיריה תתעסק בכך שכן היא רק בודקת את הבקשה מהצד התכנוני. אבל יש הליכים אחרים שניתן לבצע ושוב אני מפנה אותך לעורך הדין שטיפל עבורכם בהסכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לאחר איחוד וחלוקה
נאוה
19/05/14
לאחר
איחוד וחלוקה של המגרשים בתמ"א 38/2 , יבנו 2 בניינים נפרדים עם חניון משותף.
השאלה שלי היא האם הבתים יהיו נפרדים בכל,
הכוונה מבחינת הרישום של בתים משותפים, מיסיי
עירייה, חשמל וכו'?
איחוד וחלוקה של המגרשים בתמ"א 38/2 , יבנו 2 בניינים נפרדים עם חניון משותף.
השאלה שלי היא האם הבתים יהיו נפרדים בכל,
הכוונה מבחינת הרישום של בתים משותפים, מיסיי
עירייה, חשמל וכו'?
תמ"א 38 - רישום
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/05/14
אם מדובר על חלקה אחת אני מניח כי ירשם כבית משותף אחד אכאשר ניתן לקבוע כי כל צד הוא אגף המתנהל בנפרד ו/או לקבוע בתקנון הבית המשותף הוראות אחרות לניהול הבנין.
אם מדובר על שתי חלקות אז כל בת ירשם בנפרד כאשר ירשמו זיקות הנאה בחלקות והסדרה בתקנון לגבי החניון ה משותף.
בכל מקרה אין לכך קשר לארנונה המשולמת לפי שטח הדירה או לחשבון חשמל המשולם על פי צריכה בפועל.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם מדובר על שתי חלקות אז כל בת ירשם בנפרד כאשר ירשמו זיקות הנאה בחלקות והסדרה בתקנון לגבי החניון ה משותף.
בכל מקרה אין לכך קשר לארנונה המשולמת לפי שטח הדירה או לחשבון חשמל המשולם על פי צריכה בפועל.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם לדייר יש זכות להטיל ווטו נגד תמ"א 38 ?
SHOSH
17/05/14
שלום
האם דייר אחד יכול להטיל ווטו נגד תמ"א 38, ואז לא ניתן יהיה לעשות תמ"א.
מדובר בדייר שצריך להיכנס אליו הביתה, ולעשות שינוי בבית שלו. וזאת כדי לבנות מעלית לבניין.
בבניין צריך להיכנס ל4 דירות (אחת בכל קומה), כדי לבנות את המעלית.
בתודה מראש
שוש
האם דייר אחד יכול להטיל ווטו נגד תמ"א 38, ואז לא ניתן יהיה לעשות תמ"א.
מדובר בדייר שצריך להיכנס אליו הביתה, ולעשות שינוי בבית שלו. וזאת כדי לבנות מעלית לבניין.
בבניין צריך להיכנס ל4 דירות (אחת בכל קומה), כדי לבנות את המעלית.
בתודה מראש
שוש
תמ"א 38 - וטו
עו"ד אילן הלוי
מנהל
20/05/14
שוש שלום!
הוא לא מטיל וטו על הפרויקט אלא לא ניתן לקחת מרכושו הפרטי. אני מבין שפתרון החניה הקיים הוא דרך לקיחת שטחים פרטיים מכל דירה. לא ניתן לחייבו לכך. מציע שהיזם יחפש פתרון אחר למעלית או שינסה להגיע לעמק השווה עם אותו מתנגד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הוא לא מטיל וטו על הפרויקט אלא לא ניתן לקחת מרכושו הפרטי. אני מבין שפתרון החניה הקיים הוא דרך לקיחת שטחים פרטיים מכל דירה. לא ניתן לחייבו לכך. מציע שהיזם יחפש פתרון אחר למעלית או שינסה להגיע לעמק השווה עם אותו מתנגד.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה בתמא 38 במתנה מהיזם לבנו
רועי
14/05/14
שלום רב.
אבא שלי עושה תמא 38 בתל אביב. לשם כך שילם כסף רב לרכישת הזכויות ומשכנתא.
לאחר סיום הבניה הוא מעוניין להעביר לי דירה אחת חדשה על הגג (מתוך 3).
האם ניתן להעביר דירה זו במתנה אלי כמו דירה רגילה? בהנחה שיש משכנתא האם הוא משלמה ורק מעביר לי את הזכויות? (ובכלל כיצד המשכנתא הכוללת שלו מתחלקת בין הדירות שרכש?).
לתשובתכם אודה.
רועי
אבא שלי עושה תמא 38 בתל אביב. לשם כך שילם כסף רב לרכישת הזכויות ומשכנתא.
לאחר סיום הבניה הוא מעוניין להעביר לי דירה אחת חדשה על הגג (מתוך 3).
האם ניתן להעביר דירה זו במתנה אלי כמו דירה רגילה? בהנחה שיש משכנתא האם הוא משלמה ורק מעביר לי את הזכויות? (ובכלל כיצד המשכנתא הכוללת שלו מתחלקת בין הדירות שרכש?).
לתשובתכם אודה.
רועי
תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/05/14
לא הכל ברור מהשאלה. האבא יכול להעביר כל דירה במתנה אליך בנו. אם יש משכנתא אז בכפוף להסכמת הבנק הבעלות בדירה עוברת בכפוף למשכנתא.
אני מבין שיש לאבא כמה דירות בבנין. צריך לבדוק מה יתרת המשכנתא. אולי יש בשווי יתרת הדירות מספיק כדי להבטיח את הבנק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שיש לאבא כמה דירות בבנין. צריך לבדוק מה יתרת המשכנתא. אולי יש בשווי יתרת הדירות מספיק כדי להבטיח את הבנק.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס לדירה שניה
יורי
14/05/14
שלום,
אני תושב כפר
יונה, ובקרוב אמור להתחיל תהליך של פינוי בינוי .
דירה שלי היא 150
מ"ר ויש אפשרות לקבל מקבלן 2 דירות של 75 מ"ר,
אך הוא טוען שמס
על דירה שניה הוא גדול, בסביבות 250000-300000 ,ולא כדאי לי.
האם זה נכון?מה
הוא מס לדירה שניה?
רב תודות,
יורי שלפנקוב.
אני תושב כפר
יונה, ובקרוב אמור להתחיל תהליך של פינוי בינוי .
דירה שלי היא 150
מ"ר ויש אפשרות לקבל מקבלן 2 דירות של 75 מ"ר,
אך הוא טוען שמס
על דירה שניה הוא גדול, בסביבות 250000-300000 ,ולא כדאי לי.
האם זה נכון?מה
הוא מס לדירה שניה?
רב תודות,
יורי שלפנקוב.
תמ"א 38 - מס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/05/14
יורי שלום!
במסגרת עסקאות פינוי בינוי החוק פוטר כל דייר ממס שבח בתנאי שהתמורה /הוא מקבל אינה עולה על תקרה הקבועה בחוק. התקרה קובעת כי התמורה שהדייר יקבל תהיה בדירה אחת עם אפשרות לקבל בנוסף גם תמורה כספית והכל עם הגבלה של תקרת שוי. אם אתה מקבל שתי דירות אז הדירה השניה אינה נכללת בפטור ועל כן יש כאן חבות במס.
אתה צריך לקבל יעוץ פרטני כדי לראות אם יש אפשרות לעשות משהוא מעבר לכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
במסגרת עסקאות פינוי בינוי החוק פוטר כל דייר ממס שבח בתנאי שהתמורה /הוא מקבל אינה עולה על תקרה הקבועה בחוק. התקרה קובעת כי התמורה שהדייר יקבל תהיה בדירה אחת עם אפשרות לקבל בנוסף גם תמורה כספית והכל עם הגבלה של תקרת שוי. אם אתה מקבל שתי דירות אז הדירה השניה אינה נכללת בפטור ועל כן יש כאן חבות במס.
אתה צריך לקבל יעוץ פרטני כדי לראות אם יש אפשרות לעשות משהוא מעבר לכך.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד שלא כל הדיירים מסכימים
שי
13/05/14
שלום
אנו מעוניינים בבנין לבצע תמ"א 38/1, עו"ד מסויים החתים בערך חצי מהדיירים על הסכם עם יזם.
הוא יצר קשר איתנו שנבוא לחתום גם, ביקשנו לראות את ההסכם לפני החתימה, בהתחלה הוא התחמק ורצה שנגיע אליו ואז הוא יראה לנו.
לאחר דין ודברים נשלח אלינו החוזה ללא נספחים, ביקשנו לעשות שינויים קטנים -דברים טכניים בעיקר בכדי להתאים ספציפית אלינו או דברים שנראו לנו לא נכונים, להפתעתינו העו"ד שכביכול פועל מטעמינו (אגב מעולם לא חתמנו לו על ייצוג) אמר כי אין על מה לדבר וזה החוזה,אין על מה לדבר וכמן"כ לא מסכים להראות את הנספחים
, מכאן שאלתינו, האם זה תקין? האם אנו הדיירים שעדיין לא חתמו יכולים לקחת עו"ד אחר לטובת הייצוג? האם אנו יכולים לנהל מו"מ ישיר עם היזם מעל ראשו של העו"ד? האם עו"ד שאמור לייצג אותנו לא אמור לפעול לטובת הערותינו ולא לדחות אותנו על הסף? נשמח לתשובה
אנו מעוניינים בבנין לבצע תמ"א 38/1, עו"ד מסויים החתים בערך חצי מהדיירים על הסכם עם יזם.
הוא יצר קשר איתנו שנבוא לחתום גם, ביקשנו לראות את ההסכם לפני החתימה, בהתחלה הוא התחמק ורצה שנגיע אליו ואז הוא יראה לנו.
לאחר דין ודברים נשלח אלינו החוזה ללא נספחים, ביקשנו לעשות שינויים קטנים -דברים טכניים בעיקר בכדי להתאים ספציפית אלינו או דברים שנראו לנו לא נכונים, להפתעתינו העו"ד שכביכול פועל מטעמינו (אגב מעולם לא חתמנו לו על ייצוג) אמר כי אין על מה לדבר וזה החוזה,אין על מה לדבר וכמן"כ לא מסכים להראות את הנספחים
, מכאן שאלתינו, האם זה תקין? האם אנו הדיירים שעדיין לא חתמו יכולים לקחת עו"ד אחר לטובת הייצוג? האם אנו יכולים לנהל מו"מ ישיר עם היזם מעל ראשו של העו"ד? האם עו"ד שאמור לייצג אותנו לא אמור לפעול לטובת הערותינו ולא לדחות אותנו על הסף? נשמח לתשובה
מינוי עו"ד
עו"ד גילי לוי
מנהל
14/05/14
שי שלום,
איני מכיר את פרטי המקרה וההסכם. אולם, אני כן רואה חשיבות עליונה בשיקוף ושיתוף של כלל הדיירים טרם חתימה על הסכם. כמובן שליחת ההסכם לעיונם טרם חתימה. אני בדר"כ לא פוסל הערות על הסף אלא אם כן בחנתי ומצאתי שאינן מתאימות.
מותר לך לשכור עו"ד מטעמך ולנהל מו"מ עם היזם. אין בכך כל בעיה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
איני מכיר את פרטי המקרה וההסכם. אולם, אני כן רואה חשיבות עליונה בשיקוף ושיתוף של כלל הדיירים טרם חתימה על הסכם. כמובן שליחת ההסכם לעיונם טרם חתימה. אני בדר"כ לא פוסל הערות על הסף אלא אם כן בחנתי ומצאתי שאינן מתאימות.
מותר לך לשכור עו"ד מטעמך ולנהל מו"מ עם היזם. אין בכך כל בעיה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול דירות מפריע לתמא?
אליה
13/05/14
שלום רב,
אנו מעוניינים לבצע תמא 38 בבניין שלנו
שאלתנו היא האם צריך לתת מענה לשני דירות בבנייננו שפוצלו בעבר ובמהלכם נשברו קירות רבים בשני הדירות טרם התחלת הפרוייקט? האם הפיצול מונע1מפריע לתמא 38?
אנו מעוניינים לבצע תמא 38 בבניין שלנו
שאלתנו היא האם צריך לתת מענה לשני דירות בבנייננו שפוצלו בעבר ובמהלכם נשברו קירות רבים בשני הדירות טרם התחלת הפרוייקט? האם הפיצול מונע1מפריע לתמא 38?
תמ"א ופיצול דירות
עו"ד גילי לוי
מנהל
14/05/14
אליה שלום רב,
איני יודע אם הדירות פוצלו באישור הוועדה. אני מרשה לעצמי להניח שלא.
אם אכן הדירות פוצלו ללא אישור הוועדה, העניין נתון למו"מ עם היזם. אין חובה לפצות בגין כך.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
איני יודע אם הדירות פוצלו באישור הוועדה. אני מרשה לעצמי להניח שלא.
אם אכן הדירות פוצלו ללא אישור הוועדה, העניין נתון למו"מ עם היזם. אין חובה לפצות בגין כך.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע לתוספת בנייה
אהרון
12/05/14
שלום אני זקוק לתמיכה בנוגע לתמ"א 38
האם יש צורך בהסכמת הדיירים בתוספת בנייה בקומה אחרונה פנטהאוז?
האם יש צורך בהסכמת הדיירים בתוספת בנייה בקומה אחרונה פנטהאוז?
תוספת בנייה
עו"ד גילי לוי
מנהל
14/05/14
אהרון שלום,
נא הסבר את שאלתך, לא הצלחתי להבין.
בהצלחה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
נא הסבר את שאלתך, לא הצלחתי להבין.
בהצלחה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חבלת ראש עקב שיפוץ תמ"א 38
טליה
12/05/14
שלום
אני שוכרת דירה עם בעלי ו2 ילדי בבנין שעובר שיפוץ תמא, אני גרה כאן כבר שנה וחצי המדרגות כבר הוחלפו ויש הכנה למעלית ולמרפסות שמש ולעוד 2 קומות, הייתה הפסקה בעבודת הפועלים של יותר מחצי שנה עקב חוסר אישורים להמשך,הפועלים חזרו לעבוד לפני מספר ימים, היום בבוקר ירדתי במדרגות עם ילדיי אני גרה בקומה 3, ופתאום מאמצע שום מקום בקומה השניה השתחררו 2 קרמיקות ענקיות מהקיר ונפלו על בני בן ה3 על הראש, לשמחתי לא קרה לו נזק רגעי, רק שאחרי המכה הוא התלונן על כאבי ראש כל היום, נגשנו למיון עברנו בדיקה כללית ויש נפיחות וסימני חבלה יש גם עדים למקרה , היום בני ניצל מחר ילד אחר או כל אדם יפצע ויפתח את הראש עקב עבודה רשלנית אשמח לצרף תמונות שממחישות את חומרת המצב, חשוב לי להדגיש כי גם בקומה העליונה התפרקו 4 אריחים שנפלו מעצמם, האם יש פה עניין של תביעת הקבלן עקב המקרה? בני קיבל טראומה לא מוכן לעלות במדרגות רק על הידיים
מה עליי לעשות?
אני שוכרת דירה עם בעלי ו2 ילדי בבנין שעובר שיפוץ תמא, אני גרה כאן כבר שנה וחצי המדרגות כבר הוחלפו ויש הכנה למעלית ולמרפסות שמש ולעוד 2 קומות, הייתה הפסקה בעבודת הפועלים של יותר מחצי שנה עקב חוסר אישורים להמשך,הפועלים חזרו לעבוד לפני מספר ימים, היום בבוקר ירדתי במדרגות עם ילדיי אני גרה בקומה 3, ופתאום מאמצע שום מקום בקומה השניה השתחררו 2 קרמיקות ענקיות מהקיר ונפלו על בני בן ה3 על הראש, לשמחתי לא קרה לו נזק רגעי, רק שאחרי המכה הוא התלונן על כאבי ראש כל היום, נגשנו למיון עברנו בדיקה כללית ויש נפיחות וסימני חבלה יש גם עדים למקרה , היום בני ניצל מחר ילד אחר או כל אדם יפצע ויפתח את הראש עקב עבודה רשלנית אשמח לצרף תמונות שממחישות את חומרת המצב, חשוב לי להדגיש כי גם בקומה העליונה התפרקו 4 אריחים שנפלו מעצמם, האם יש פה עניין של תביעת הקבלן עקב המקרה? בני קיבל טראומה לא מוכן לעלות במדרגות רק על הידיים
מה עליי לעשות?
חבלת ראש עקב שיפוץ תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
14/05/14
טליה שלום רב,
ראשית - איחולי החלמה מהירה ושלימה לבנך.
לגבי המקרה, בכל עסקת תמ"א היזם חייב להיות מכוסה בפוליסת ביטוח מקיפה למקרים כגון אלה. הדבר גם צריך להיות מפורט בהסכם עליו חתמתם. ככל שיש נזק יש מקום להגיש תביעה.
בהצלחה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראשית - איחולי החלמה מהירה ושלימה לבנך.
לגבי המקרה, בכל עסקת תמ"א היזם חייב להיות מכוסה בפוליסת ביטוח מקיפה למקרים כגון אלה. הדבר גם צריך להיות מפורט בהסכם עליו חתמתם. ככל שיש נזק יש מקום להגיש תביעה.
בהצלחה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ דירה לפני תמא 38 – ב
אריק
11/05/14
שלום.אנו זוג צעיר אשר קנינו דירה ראשונה ויחידה שלנו. הבית בעל 7 דירות. הדירה היא יד שנייה ולכן אנו רוצים לעשות שיפוץ. באסיפת דיירים אמרו לנו שיש אפשרות שדיירים ירצו לעשות תמ"א 38 חלק ב. אנו לא מעוניינים במהלך זה ( מסיבות פרטיות) ורוצים להזמין קבלן-שיפוצניק. אם הדיירית מסיגים רוב בהחלטה לבצע תמא 38- ב ( החוק מדבר על 80%) - האם אנו נקבל החזר כספי על השיפוץ? ממי? לכמה זמן אחרי השיפוץ אנו נקבל החזר כספי?תודה
שיפוץ דירה לפני תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
14/05/14
אריק שלום,
אין דברים קבועים בכך על מנת שאתן תשובה חד משמעית.
הכל בעניין זה תלוי במו"מ עם היזם שיבצע.
באופן כללי אני מניח שככל שידעתם מראש על ההתקדמות בתהליך של תמ"א יקשה הדבר לקבל החזר של ערך השיפוץ אולם שוב, כמו שאמרתי הדבר תלוי במו"מ עם היזם.
בהצלחה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אין דברים קבועים בכך על מנת שאתן תשובה חד משמעית.
הכל בעניין זה תלוי במו"מ עם היזם שיבצע.
באופן כללי אני מניח שככל שידעתם מראש על ההתקדמות בתהליך של תמ"א יקשה הדבר לקבל החזר של ערך השיפוץ אולם שוב, כמו שאמרתי הדבר תלוי במו"מ עם היזם.
בהצלחה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלות טכניות בנושא תמ"א 38
דייר מבניין סמוך ומודאג
11/05/14
בניין סמוך רוצה להוסיף 2.5 קומות. אין גם כך מספיק מקומות חניה בבניין וברחוב למה שקיים היום.
לפני כ-3 שנים ניסו לאשר. אכן הצליחו בעיריה (פ"ת) לאשר את התמ"א (מדובר על יזם שהוא בין הבכירים בנושא בארץ).
בפניה לועדה המחוזית הוחלט שללא התכנסותה לא ייעשה כל צעד בנושא. התוצאה שהם משכו את היזמות (כנראה בגלל בעיית חנויות).
לפני כמעט שנה הגישו שוב את אותה תוכנית שנראת בסרטוטים זהה למדי. אבל בינתיים היו הבחירות ברשויות המקומיות והכל נעצר.
שאלה 1: האם מותר להם להגיש אותה תוכנית שוב שזהה ו/או כמעט זהה?
לנו דירה במבנה סמוך שקיים נוף. כפועל יוצא מתמ"א במקום נוף תהיה חומה וחדירה לפרטיות בשל קרבת שני הבניינים אחד לרעהו (הייתה גם חריגת בנייה בבניין הקיים ולא ברור איך מאשרים על חריגה - משמע עבירה על החוק בנייה נוספת?!).
שאלה 2:
הגיע אלינו מכתב בדואר רגיל שכתוב עליו דואר רשום. נמסר תאריך (מחוק) לעוד 3 ימים ואחרי זה נקבע תאריך לעוד 10 ימים. מה המועד המינימאלי להזמין את הדיירים המתנגדים והאם חייבת להיעשות פניה בדואר רשום (כאמור עשו בדואר רגיל במועד של כ- 10 ימים בלבד!).
שאלה 3:
איזה סעיף בחוק אנו יכולים לבקש כדי פיצוי על ירידת ערך הבית וייתכן אף עזיבת הדיירים בשכירות כתוצאה מפעולות הבנייה המתוכננות? והאם הועדה המקומית היא המקום לעלות זאת?
שאלה 4:
האם יכולים לדרוש פיצוי לכל חדר המדרגות ושיפוץ הבניין שלנו בשל עבודות שהם עושים?
שאלה 5:
בישיבה על מה מתבוננים? הערה: ראיתי בהסכם של הדיירים מול היזם שההסכם היה עם תוקף של 18 חודשים בלבד וממזמן עבר לו זמן זה. כמו גם נמחקו תאריכים לפתע בכמה שנים דבר המעלה חשדות כבדים על סמכות היזמים ובכלל לפעול בעניין.
לפני כ-3 שנים ניסו לאשר. אכן הצליחו בעיריה (פ"ת) לאשר את התמ"א (מדובר על יזם שהוא בין הבכירים בנושא בארץ).
בפניה לועדה המחוזית הוחלט שללא התכנסותה לא ייעשה כל צעד בנושא. התוצאה שהם משכו את היזמות (כנראה בגלל בעיית חנויות).
לפני כמעט שנה הגישו שוב את אותה תוכנית שנראת בסרטוטים זהה למדי. אבל בינתיים היו הבחירות ברשויות המקומיות והכל נעצר.
שאלה 1: האם מותר להם להגיש אותה תוכנית שוב שזהה ו/או כמעט זהה?
לנו דירה במבנה סמוך שקיים נוף. כפועל יוצא מתמ"א במקום נוף תהיה חומה וחדירה לפרטיות בשל קרבת שני הבניינים אחד לרעהו (הייתה גם חריגת בנייה בבניין הקיים ולא ברור איך מאשרים על חריגה - משמע עבירה על החוק בנייה נוספת?!).
שאלה 2:
הגיע אלינו מכתב בדואר רגיל שכתוב עליו דואר רשום. נמסר תאריך (מחוק) לעוד 3 ימים ואחרי זה נקבע תאריך לעוד 10 ימים. מה המועד המינימאלי להזמין את הדיירים המתנגדים והאם חייבת להיעשות פניה בדואר רשום (כאמור עשו בדואר רגיל במועד של כ- 10 ימים בלבד!).
שאלה 3:
איזה סעיף בחוק אנו יכולים לבקש כדי פיצוי על ירידת ערך הבית וייתכן אף עזיבת הדיירים בשכירות כתוצאה מפעולות הבנייה המתוכננות? והאם הועדה המקומית היא המקום לעלות זאת?
שאלה 4:
האם יכולים לדרוש פיצוי לכל חדר המדרגות ושיפוץ הבניין שלנו בשל עבודות שהם עושים?
שאלה 5:
בישיבה על מה מתבוננים? הערה: ראיתי בהסכם של הדיירים מול היזם שההסכם היה עם תוקף של 18 חודשים בלבד וממזמן עבר לו זמן זה. כמו גם נמחקו תאריכים לפתע בכמה שנים דבר המעלה חשדות כבדים על סמכות היזמים ובכלל לפעול בעניין.
שאלות טכניות בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
14/05/14
לדייר המודאג שלום,
1. אין מניעה להגיש התוכנית שנית. על אחת כמה וכמה מקום בו עשו שינויים/תיקונים בתוכנית.
2. לגבי פיצוי - אין אופציה לבקש פיצוי מהיזם או הדיירים בבניין שבו מתבצעת התמ"א. יש התייחסות בחוק לאפשרות לדרוש פיצוי מהוועדה המקומית עקב פגיעה ישירה או עקיפה שלכם, אולם לגבי הסיכויים והאפשרויות יש להיוועץ פרטנית עם עו"ד מתחום התכנון והבנייה.
3. הליך הוצאת ההיתר הוא ארוך ומייגע ולעיתים חורד מתקופות הזמן שנקבעו בהסכם בין הצדדים. אני מניח שהצדדים הסכימו להאריך את התקופות. לא נוגע לדיירים בבניינים הסמוכים.
בהצלחה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
1. אין מניעה להגיש התוכנית שנית. על אחת כמה וכמה מקום בו עשו שינויים/תיקונים בתוכנית.
2. לגבי פיצוי - אין אופציה לבקש פיצוי מהיזם או הדיירים בבניין שבו מתבצעת התמ"א. יש התייחסות בחוק לאפשרות לדרוש פיצוי מהוועדה המקומית עקב פגיעה ישירה או עקיפה שלכם, אולם לגבי הסיכויים והאפשרויות יש להיוועץ פרטנית עם עו"ד מתחום התכנון והבנייה.
3. הליך הוצאת ההיתר הוא ארוך ומייגע ולעיתים חורד מתקופות הזמן שנקבעו בהסכם בין הצדדים. אני מניח שהצדדים הסכימו להאריך את התקופות. לא נוגע לדיירים בבניינים הסמוכים.
בהצלחה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי יכולת להשכיר את הנכס שבבעלותי עקב עבודות תמ"א
רונן
10/05/14
שלום רב,
בבעלותי חנות בבניין בו עומדות להתבצע עבודות תמ"א 38. כחלק מהעבודות, מתכוננות להתבצע עבודות חפירה גם בתוך שטח החנות בבעלותי בכדי לחזק את יסודות הבניין ולכן אינני יכולה להשכיר את החנות לכל אורך התקופה.
כיצד עלי לפעול בכדי לקבל פיצויים? הקבלן מוכן להשכיר ממני את החנות, אך במחיר נמוך ב50% משכ"ד אותו אני מעוניין לדרוש (שכ"ד זהה לחנות בשטח דומה שנמצאת בסמוך לחנות שבבעלותי).
תודה רבה!
בבעלותי חנות בבניין בו עומדות להתבצע עבודות תמ"א 38. כחלק מהעבודות, מתכוננות להתבצע עבודות חפירה גם בתוך שטח החנות בבעלותי בכדי לחזק את יסודות הבניין ולכן אינני יכולה להשכיר את החנות לכל אורך התקופה.
כיצד עלי לפעול בכדי לקבל פיצויים? הקבלן מוכן להשכיר ממני את החנות, אך במחיר נמוך ב50% משכ"ד אותו אני מעוניין לדרוש (שכ"ד זהה לחנות בשטח דומה שנמצאת בסמוך לחנות שבבעלותי).
תודה רבה!
אי יכולת להשכיר את הנכס שבבעלותי עקב עבודות תמ"א
עו"ד גילי לוי
מנהל
11/05/14
רונן שלום רב,
ראשית, העניין נתון למו"מ בינך לבין היזם. אין בדבר כללים ברורים.
יש לציין כי חשיבות רבה יש לעובדה אם הכניסה לתוך החנות היא חובה מבחינת הפרויקט. ככל שכן, ללא חתימתך לא ניתן יהיה להתקדם בפרויקט שכן אם מדובר בכניסה לתוך שטח פרטי (דירה, חנות) ולא רק עבודות ברכוש המשותף או אז נדרשת חתימה של כל בעל זכות שלשטח הפרטי שלו צריכים להיכנס. אם זה המצב, הרי שהכף במו"מ לגבי גובה הפיצוי נוטה לכיוונך.
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
ראשית, העניין נתון למו"מ בינך לבין היזם. אין בדבר כללים ברורים.
יש לציין כי חשיבות רבה יש לעובדה אם הכניסה לתוך החנות היא חובה מבחינת הפרויקט. ככל שכן, ללא חתימתך לא ניתן יהיה להתקדם בפרויקט שכן אם מדובר בכניסה לתוך שטח פרטי (דירה, חנות) ולא רק עבודות ברכוש המשותף או אז נדרשת חתימה של כל בעל זכות שלשטח הפרטי שלו צריכים להיכנס. אם זה המצב, הרי שהכף במו"מ לגבי גובה הפיצוי נוטה לכיוונך.
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ת38 מבנה מס במקרה של העברת זכויות לדיירי קומה עליונה וביצוע על ידם
ערן
10/05/14
השאלה היא לגביי היבטי המיסוי של תמ"א 38 הסיפור הוא
כזה – הבניין שבו אני גר הולך לכיוון תמ"א 38. יש 2 אופציות על השולחן:
[1] לתת את הזכויות ליזם ולקבל את התמורות הרגילות.
[2] לבצע העברה של זכויות בניה על הגג לבעלי דירות הקומה העליונה ובתמורה
דיירי הדירות הללו יממנו את התוספות והחיזוקים.
אם מסתכלים על ההיבט המיסוי בלבד אני מבין שבאופציה השנייה מקבלי
זכויות הבנייה בגג לא ישלמו מס רכישה בגין העברה זו. (לעומת יזם חיצוני שכן אמור
לשלם על כך) בנוסף בעת המכירה של הדירות החדשות שנוצרו הם לא ישלמו מע"מ כפי
שאמור לשלם יזם שאלו הן דירות מלאי שלו.
אם מה שכתבתי נכון זה יוצר עדיפות מובהקת בהיבט המיסוי לטובת המסלול
השני. אם המצב כזה אז האופציה השנייה היא טובה יותר כיוון שיזמים עצמיים כאלה
יוכלו לתת תמורות גבוהות יותר מאשר יזמים חיצוניים לדיירי הבניין הנותרים
האם ההבנה של את ההיבט המיסוי שגוייה? או יותר נכון עד כמה היא שגוייה?
תודה,
ערן.
כזה – הבניין שבו אני גר הולך לכיוון תמ"א 38. יש 2 אופציות על השולחן:
[1] לתת את הזכויות ליזם ולקבל את התמורות הרגילות.
[2] לבצע העברה של זכויות בניה על הגג לבעלי דירות הקומה העליונה ובתמורה
דיירי הדירות הללו יממנו את התוספות והחיזוקים.
אם מסתכלים על ההיבט המיסוי בלבד אני מבין שבאופציה השנייה מקבלי
זכויות הבנייה בגג לא ישלמו מס רכישה בגין העברה זו. (לעומת יזם חיצוני שכן אמור
לשלם על כך) בנוסף בעת המכירה של הדירות החדשות שנוצרו הם לא ישלמו מע"מ כפי
שאמור לשלם יזם שאלו הן דירות מלאי שלו.
אם מה שכתבתי נכון זה יוצר עדיפות מובהקת בהיבט המיסוי לטובת המסלול
השני. אם המצב כזה אז האופציה השנייה היא טובה יותר כיוון שיזמים עצמיים כאלה
יוכלו לתת תמורות גבוהות יותר מאשר יזמים חיצוניים לדיירי הבניין הנותרים
האם ההבנה של את ההיבט המיסוי שגוייה? או יותר נכון עד כמה היא שגוייה?
תודה,
ערן.
תמ"א 38 - מס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
11/05/14
ערן שלום!
אין הבדל בין העברה/ נתינה/ מכירה של הזכויות בגג ליזם או לדיירי הקומה העליונה. בכל המקרים מדובר על מכירה שמחייבת במס רכישה (במידה וזכויות הבניה הן רכוש משותף). נכון שהם לא ישלמו מס רכישה על חלקם ברכוש המשותף אבל זה נראה לי זניח.
לגבי המעמ - בהנחה שלא מדובר בעסק מבחינת דירות העליונות - הם אומנם לא מקזזים מעמ ממחיר המכירה אבל גם לא יכולים לקזז מעמ בגין עלויות הבניה של הדירות החדשות שיבנו. כך שהפער הוא רק במעמ על הרווח היזמי.
ההנחה היא שיזם יותר מקצועי וידע לעשות את הפרויקט במחירים זולים יותר מאשר מי שזו אינה עבודתו.
מעבר לכך - למה לא תבדקו בפועל מה יזם מציע לכם ומה בעלי הדירות העליונות מציעים לכם?
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין הבדל בין העברה/ נתינה/ מכירה של הזכויות בגג ליזם או לדיירי הקומה העליונה. בכל המקרים מדובר על מכירה שמחייבת במס רכישה (במידה וזכויות הבניה הן רכוש משותף). נכון שהם לא ישלמו מס רכישה על חלקם ברכוש המשותף אבל זה נראה לי זניח.
לגבי המעמ - בהנחה שלא מדובר בעסק מבחינת דירות העליונות - הם אומנם לא מקזזים מעמ ממחיר המכירה אבל גם לא יכולים לקזז מעמ בגין עלויות הבניה של הדירות החדשות שיבנו. כך שהפער הוא רק במעמ על הרווח היזמי.
ההנחה היא שיזם יותר מקצועי וידע לעשות את הפרויקט במחירים זולים יותר מאשר מי שזו אינה עבודתו.
מעבר לכך - למה לא תבדקו בפועל מה יזם מציע לכם ומה בעלי הדירות העליונות מציעים לכם?
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בניין בתל אביב
יובל
09/05/14
שלום רב,
אני בעל דירה בבניין המונה 8 דירות, ומכהן כוועד הבית.
אחד מבעלי הדירות (קומת מרתף, אחת הדירות הקטנות בבניין) , החליט שהוא עושה תמא 38 בבניין.
הוא מספר סיפורים שהוא קבלן, יזם ואלוהים יודע מה.
למיטב ידיעתי הוא התחיל לגבש סביבו קואליציה כשהתיכנון הוא שהוא יבצע כנראה את הפרוייקט.
בזמנו כשהוא הציע לי את העניין, סרבתי בתוקף ואמרתי שאני מוכן רק לתא 38 2 - כלומר הריסת המבנה ובניה של חדש.
הוא המציא סיפורים מפה עד השמים שהעיריה לא תאשר, ועוד כל מיני שטויות.
ברורה לי הסיבה ללהיטות שלו לתמא 38 בביצועו, יש לנו מספר בעלי דירות מבוגרים שהם לא העפרונות הכי מחודדים בקלמר, והוא בטוח שיוכל לשכנע אותם לחתום לו.
השאלה היא כזו, את כל העניין הזה הוא עושה מאחורי גבי וללא שיתופי כיוון שיודע שאתנגד לכך.
האם הוא יכול להגיע לכמות חתימות ולהציג לי עובדה מוגמרת..? או שבכל מקרה כיוון שכנראה אין הצעות נוספות אני אוכל לטעון לחוסר תום לב וכו'.?
אני בעל דירה בבניין המונה 8 דירות, ומכהן כוועד הבית.
אחד מבעלי הדירות (קומת מרתף, אחת הדירות הקטנות בבניין) , החליט שהוא עושה תמא 38 בבניין.
הוא מספר סיפורים שהוא קבלן, יזם ואלוהים יודע מה.
למיטב ידיעתי הוא התחיל לגבש סביבו קואליציה כשהתיכנון הוא שהוא יבצע כנראה את הפרוייקט.
בזמנו כשהוא הציע לי את העניין, סרבתי בתוקף ואמרתי שאני מוכן רק לתא 38 2 - כלומר הריסת המבנה ובניה של חדש.
הוא המציא סיפורים מפה עד השמים שהעיריה לא תאשר, ועוד כל מיני שטויות.
ברורה לי הסיבה ללהיטות שלו לתמא 38 בביצועו, יש לנו מספר בעלי דירות מבוגרים שהם לא העפרונות הכי מחודדים בקלמר, והוא בטוח שיוכל לשכנע אותם לחתום לו.
השאלה היא כזו, את כל העניין הזה הוא עושה מאחורי גבי וללא שיתופי כיוון שיודע שאתנגד לכך.
האם הוא יכול להגיע לכמות חתימות ולהציג לי עובדה מוגמרת..? או שבכל מקרה כיוון שכנראה אין הצעות נוספות אני אוכל לטעון לחוסר תום לב וכו'.?
חוסר שיתוף של כל הדיירים בהליך
עו"ד גילי לוי
מנהל
14/05/14
יובל שלום רב,
מבחינה משפטית, הדייר יכול להתקדם רק עם 66% מבעלי הזכויות מבלי לשתף אותך. עם חתימת 66% מהדיירים על הסכם הפרויקט יתקדם לקראת היתר. אולם, חשוב וראוי לציין כי בשלב בו תגיעו לדיון אצל המפקח על הבתים המשותפים שם תעלה טענותיך, אני מניח שהמפקח ייתן משקל רציני לעובדה כי לא היזם לא פעל בשקיפות הראויה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
מבחינה משפטית, הדייר יכול להתקדם רק עם 66% מבעלי הזכויות מבלי לשתף אותך. עם חתימת 66% מהדיירים על הסכם הפרויקט יתקדם לקראת היתר. אולם, חשוב וראוי לציין כי בשלב בו תגיעו לדיון אצל המפקח על הבתים המשותפים שם תעלה טענותיך, אני מניח שהמפקח ייתן משקל רציני לעובדה כי לא היזם לא פעל בשקיפות הראויה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עורך דין בתמא 38/2
דור
07/05/14
שלום,
אנחנו בשלב בחירת עורך דין בעסקת תמא 38/2.
יש לנו מחלוקת עם היזם לגבי תפקידו של העורך דין. אנחנו רוצים שהעורך דין ייצג אותנו גם לעניין עריכת ההסכם וגם לייצוג משפטי מלא במקרה וישנה הפרה של ההסכם מצד היזם ועד מקרה של צורך בחילוט ערבויות בנקאיות או חילוט ערבות חוק מכר אם נצטרך.
כמובן שדרישה מעין זו מייקרת את עלות העיורך דין. האם זה מקובל בעסקאות מעין אלה או שמקובל שעורך הדין מטפל רק בעניין ערכית החוזה ובזה פחות או יותר מסתיים תפקידו (מעבר לרישום צו בית משותף וכו'...)?
תודה!
אנחנו בשלב בחירת עורך דין בעסקת תמא 38/2.
יש לנו מחלוקת עם היזם לגבי תפקידו של העורך דין. אנחנו רוצים שהעורך דין ייצג אותנו גם לעניין עריכת ההסכם וגם לייצוג משפטי מלא במקרה וישנה הפרה של ההסכם מצד היזם ועד מקרה של צורך בחילוט ערבויות בנקאיות או חילוט ערבות חוק מכר אם נצטרך.
כמובן שדרישה מעין זו מייקרת את עלות העיורך דין. האם זה מקובל בעסקאות מעין אלה או שמקובל שעורך הדין מטפל רק בעניין ערכית החוזה ובזה פחות או יותר מסתיים תפקידו (מעבר לרישום צו בית משותף וכו'...)?
תודה!
תמ"א 38 - עו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/05/14
שלום דור!
תפקיד עורך הדין אינו נגמר בעירכת ההסכם והוא אמור ללות אותכם למעשה עד לסוף הפרויקט, כולל בדיקת הבטחונות במהלך הדרך, עמידה בתנאי ההסכם וכו'.
בדרך כלל שכר טרחת עורך הדין אינו כולל הליכים משפטיים וגם נראה מוזר שהיזם ימממם מראש את שכר טרחת עורך הדין שיגיש את התביעה נגדו.
חילוט ערבות הוא צעד פשוט וניתן מראש לסכם עם עורך הדין ששכרו, המשולפ על ידי היזם, יכלול גם את הפניה לבנק לצורך החילוט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תפקיד עורך הדין אינו נגמר בעירכת ההסכם והוא אמור ללות אותכם למעשה עד לסוף הפרויקט, כולל בדיקת הבטחונות במהלך הדרך, עמידה בתנאי ההסכם וכו'.
בדרך כלל שכר טרחת עורך הדין אינו כולל הליכים משפטיים וגם נראה מוזר שהיזם ימממם מראש את שכר טרחת עורך הדין שיגיש את התביעה נגדו.
חילוט ערבות הוא צעד פשוט וניתן מראש לסכם עם עורך הדין ששכרו, המשולפ על ידי היזם, יכלול גם את הפניה לבנק לצורך החילוט.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יועץ חשמל
רונית כהן
07/05/14
איפה ניתן למצוא יועץ חשמל ?
תמ"א 38 - יועץ חשמל
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/05/14
שלום רונית!
תשאלי את האדריכל שלכם הוא בודאי מכיר.
אם לא- בכל שלט של פרויקט אחר יש רשימת יועצים ובהם גם יועץ חשמל.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
תשאלי את האדריכל שלכם הוא בודאי מכיר.
אם לא- בכל שלט של פרויקט אחר יש רשימת יועצים ובהם גם יועץ חשמל.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת שתי דירות בפרוייקט תמ"א 38
תושב המרכז
06/05/14
שלום,
רציתי לשאול האם ישנם קבלנים שמוכנים לבצע פרוייקט תמ"א 38 כאשר ניתן להוסיף לבניין רק 2 דירות (מדובר על בניין בן 4 קומות, כאשר בכל קומה ישנן 2 דירות, הבניין במרכז חולון)
רציתי לשאול האם ישנם קבלנים שמוכנים לבצע פרוייקט תמ"א 38 כאשר ניתן להוסיף לבניין רק 2 דירות (מדובר על בניין בן 4 קומות, כאשר בכל קומה ישנן 2 דירות, הבניין במרכז חולון)
תמ"א 38 - חולון
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/05/14
לכאורה נראה לא כלכלי אבל מציע שתפנו ליזמים ותראו מה תגובתם.
אם אכן לא כלכלי לדבירהם אני מציע לכם רעיון מהפכני - תכניסו יד לכיס ותוסיפו בעצמכם את ההפרש שצריך כדי שהפרויקט יצא לדרך.
מזכיר כי חות מחיזוק הבנין מפני רעידות אדמה הבנין כולו עובר שיפוץ כללי ואולי גם מוסיפים לכל דירה שטחים נוספים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם אכן לא כלכלי לדבירהם אני מציע לכם רעיון מהפכני - תכניסו יד לכיס ותוסיפו בעצמכם את ההפרש שצריך כדי שהפרויקט יצא לדרך.
מזכיר כי חות מחיזוק הבנין מפני רעידות אדמה הבנין כולו עובר שיפוץ כללי ואולי גם מוסיפים לכל דירה שטחים נוספים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בנייה מתוקף תמ"א 38
כושי
06/05/14
האם ניתן לבצע תוספת לדירות בדמות ממדי"ם ו/או מרפסות מתוקף תמ"א 38 גם אם כל הדירות בבניין ביצעו עבירות בנייה וכבר הרחיבו דירותיהם ללא היתרי בנייה?
תודה וחג שמח
תודה וחג שמח
תמ"א 38 - חריגות בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/05/14
בעיקרון ניתן מכוח התמא להרחיב בעד 25 מ"ר כולל הממד. צריך לבדוק בכמה הרחיבה כל דירה לא היתר והאם ניתן להכשיר את החריגה + לבנות ממ"ד. זה תפקיד שאדריכל ידע לבדוק עבורכם. העיריה לא תאשפר לכם להוסיף שטחים מבלי שהם יכללו את הכשרת החריגות.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד נקבע זכאות לתמ":א
אלי מאיר
06/05/14
הזכאות לתמ"א 38 נקבעת על פי תאריך הקמת הבנין מבקש לדעת מדובר בתאריך התחלת הבנייה ? סוף הבנייה?רישום כל שהוא אחר?
תמ"א 38 - זכאות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/05/14
מדובר במועד קבלת היתר הבניה לאותו בנין. לא התחלת בניה ולא סיום בניה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע להצעה של יזם
אלעד
05/05/14
יש לי שאלה בנוגע להצעה שקיבלתי מיזם לצורך ביצוע תמ"א 38 תיקון 2 בבניין שלי שבגבעתיים:
היזם הציע לכל בעלי הבניין, מלבד ההצעה של הדירה, גם תוספת של כ-300,000 ש"ח לדירה.
הפחידו אותי שתוספת זו אינה חוקית, ויכול להיות שאנחנו "נדפק" מההצעה שלו בסופו של דבר.
האם יש מגבלה חוקית למתן הטבה כספית מלבד הדירה (היזם נותן לנו בנוסף לכסף גם דירה, מרפסת וחניה)
תודה!
היזם הציע לכל בעלי הבניין, מלבד ההצעה של הדירה, גם תוספת של כ-300,000 ש"ח לדירה.
הפחידו אותי שתוספת זו אינה חוקית, ויכול להיות שאנחנו "נדפק" מההצעה שלו בסופו של דבר.
האם יש מגבלה חוקית למתן הטבה כספית מלבד הדירה (היזם נותן לנו בנוסף לכסף גם דירה, מרפסת וחניה)
תודה!
מתן תמורה כספית בפרויקט תמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
13/05/14
אלעד שלום רב,
אין איסור חוקי במתן כסף ממש (ולא שירותי בנייה) בתמ"א 38. ההשלכות שישנן הן בהיבט המס, שכן כסף ממש אינו חוסה תחת הפטורים של תמ"א 38 ועל כן יהיה ממוסה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
אין איסור חוקי במתן כסף ממש (ולא שירותי בנייה) בתמ"א 38. ההשלכות שישנן הן בהיבט המס, שכן כסף ממש אינו חוסה תחת הפטורים של תמ"א 38 ועל כן יהיה ממוסה.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה הרום המקסימלי המותר בת"א 38
רועי
04/05/14
הרום במקסימאלי לבנייה בתמ"א 38
עו"ד גילי לוי
מנהל
13/05/14
רועי שלום,
הדבר משתנה מעיר לעיר. המינימום הוא קומה וחצי (שיקול דעת של כל עירייה אם לאחד את חצי הקומה לדירה בפני עצמה), המקסימום יכול להגיע גם לשלוש וחצי קומות במקרים ייחודיים. שוב, תלוי בעירייה הרלוונטית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
הדבר משתנה מעיר לעיר. המינימום הוא קומה וחצי (שיקול דעת של כל עירייה אם לאחד את חצי הקומה לדירה בפני עצמה), המקסימום יכול להגיע גם לשלוש וחצי קומות במקרים ייחודיים. שוב, תלוי בעירייה הרלוונטית.
בברכה,
גילי לוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
יפת, לוי ושות' - משרד עורכי דין ונוטריון
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
