פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
האם חייבים אישור לביצוע תמא 38 מבניין ממול
טניה
17/04/16
בבניין שלי מעוניינים לעשות תמא ,אבל האם אנחנו מחוייבים כבניין לקבל אישור מבניינים הסמוכים שכנים שלנו לביצוע עבודות ?
האם חייבים אישור לביצוע תמא מהבנין ממול
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/04/16
שלום טניה
לא צריך מהם אישור אבל כן מביאים לידיעתם את דבר הבקשה להיתר בניה לפרויקט מכוח התמ"א, וזאת בהליך הקבוע בחוק. הם רשאים להגיש התנגדות והעיריה תשמע את טענותיהם ותחליט. אבל בשום פנים ואופן לא מדובר על זכות וטו שלהם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא צריך מהם אישור אבל כן מביאים לידיעתם את דבר הבקשה להיתר בניה לפרויקט מכוח התמ"א, וזאת בהליך הקבוע בחוק. הם רשאים להגיש התנגדות והעיריה תשמע את טענותיהם ותחליט. אבל בשום פנים ואופן לא מדובר על זכות וטו שלהם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכפילי חניה
אביב
17/04/16
שלום , אנחנו שוקלים לבצע בבנין תמ"א 38 יש בעיית חניה ובודקים אופציה של מכפילים . אני גרה בקומה ראשונה ואת כל המכפילים שמו מסביב לבית שלי . אני מוטרדת ממספר סיבות: להבנתי המכפילים הכפולים בזמן שמופעלים יכולים לעבור את קו החלון שלי, כלומר שאראה את המתקנים עולים ויורדים, האם זה תקני ? ישנה רק יציאה אחת בבניין, מה שאומר שלצאת מחניה כל הדיירים יצטרכו לצאת ברברס . מפחדת מרעש ובלגן כי הדירה שלי תהיה מוקפת במכפילים מכל הכוונים. אם החניון צר מאוד (5.5 מטר) האם זה בכלל תקני להתקין מכפיל ? מעבר לשאלתי האם עומד בתקנים , רציתי לדעת באיזה אופן ובעזרתו של איזה איש מקצוע אני יכולה להתנגד . תודה
מכפילי חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/04/16
אביב שלום!
את יכולה לבדוק לאיזה גובה המתקן עולה. גם מתוך שאלה ליזם עצמו וגם מתוך כל אתר אינטרנט של חברות המתקנים שם תוכלי לראות את הפרט הטכני שלהם.
כל המתקנים תקניים ובכל מקרה כחלק מהבקשה להיתר העיריה מאשרת את תוכנית החניה לבנין.
בפרויקטם של תמ"א 38 של הרחבות יש תמיד בעיה של תוספת חניה ועל פי רוב אין פתרון אחר מלבד שימוש במכפילי חניה.
לגביך באופן ספציפי- את צריכה להבין מה תוכנית החניה המוצעת וכן מה האלטרנטיבות לה. את יכולה להעזר ביועצי תנועה או באדריכל אבל כל אלו עולים כסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
את יכולה לבדוק לאיזה גובה המתקן עולה. גם מתוך שאלה ליזם עצמו וגם מתוך כל אתר אינטרנט של חברות המתקנים שם תוכלי לראות את הפרט הטכני שלהם.
כל המתקנים תקניים ובכל מקרה כחלק מהבקשה להיתר העיריה מאשרת את תוכנית החניה לבנין.
בפרויקטם של תמ"א 38 של הרחבות יש תמיד בעיה של תוספת חניה ועל פי רוב אין פתרון אחר מלבד שימוש במכפילי חניה.
לגביך באופן ספציפי- את צריכה להבין מה תוכנית החניה המוצעת וכן מה האלטרנטיבות לה. את יכולה להעזר ביועצי תנועה או באדריכל אבל כל אלו עולים כסף.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בית משותף
יפי
17/04/16
שלום רב
בניין אשר רשום כמושע ועבר תמ"א חייב לעבור פירוק ורישום של בית משותף נכון?
בניין אשר רשום כמושע ועבר תמ"א חייב לעבור פירוק ורישום של בית משותף נכון?
רישום בית משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/04/16
יפי שלום!
מנתוני השאלה אני מבין שהבעלות בבנין רשומה על שם כל הבעלים במושע וכי הבנין כולל מספר דירות מגורים.
בלי קשר לתמ"א - כדאי לבצע רישום כבית משותף ולהפריד את הבעלויות באופן שכל אחד יהיה הבעלים של דירתו בלבד. זה יעלה לכם את ערך הדירה ויקל במכירה. הפרוק בינכם נעשה בדרך של רישום הבנין כבית משותף.
כאמור אין לכך קשר דוקא לפרויקט התמ"א שאתם רוצים לבצע.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת קומות במסלול תמ"א 38 פינוי בינוי, האם הקומה
לודי
16/04/16
שנבנית כתוספת לפי תמ"א 38 , צריכה להיות בעלת מספר יחידות זהה לקומה שנבנית מתחתיה לפי התב"ע או שאפשר לבצע חלוקה שונה ,כלומר להגדיל את מס' הדירות, ( כמובן ששטח הקומה של התמ"א זהה לשטח הקומה שנבניתה מתחתיה לפי התב"ע)
דוגמא , אם מס' הדירות המותרות לפי התב"ע הינו 7 דירות.
התכנון קומה א : 4 דירות, קומה ב' : 3 דירות .
האם קומה ג חייבת להיות 3 או יכולה להיות 4 דירות.
למה שואל? כי משהו אמר שלפי הוראות התמ"א הקומה שנבנית לפי התמ"א חייבת להיות כמו הקומה שמתחתיה ?
האם קיימת הוראה בחוק לכך אשמח להפנייה ?
תודה מראש
דוגמא , אם מס' הדירות המותרות לפי התב"ע הינו 7 דירות.
התכנון קומה א : 4 דירות, קומה ב' : 3 דירות .
האם קומה ג חייבת להיות 3 או יכולה להיות 4 דירות.
למה שואל? כי משהו אמר שלפי הוראות התמ"א הקומה שנבנית לפי התמ"א חייבת להיות כמו הקומה שמתחתיה ?
האם קיימת הוראה בחוק לכך אשמח להפנייה ?
תודה מראש
פרויקט תמ"א 38- דירות בקומה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/04/16
לורי שלום!
תמ"א 38 אינה מתיחסת לכמות הדירות שניתן להוסיף בקומה החדשה. זה מוסדר בדר"כ בתוכניות בנין עיר ספציפיות לאותו מקום.
כך למשל תוכנית ברמת גן קובעת כי ניתן בקומה החדשה להוסיף אותו מספר דירות המותר בתוכניות+ 1.
ברוב המקומות יש התיחסות לצפיפות כללית מותרת.
כך שמבלי לדעת היכן הבנין שלך נמצא - להבנתי הקומה החדשה יכולה להכיל 4 דירות. הבעיה היא בדר"כ בבנית הממ"דים לדירות החדשות שיכול ויהווה מכשול לגבי מספר הדירות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה לפני היתר
אור
15/04/16
שלום לפני שנה רכשתי דירה במסגרת תמא 38
שילמתי 10 אחוז בחשבון נאמנות אצל צד שלישי
ובנוסף שילמתי לעורך הדין של הקבלן 5000 שקל.
בחוזה נכתב לי שאם עד שנה לא יהיה היתר באפריל 2016
אז אוכל לבטל את ההסכם.
שאלתי היא כזאת
האם זה אומר שאם אבטל אקבל את כל הכסף בחזרה?כולל את הכסף ששילמתי לעו"ד הקבלן לרישום בטאבו?
שילמתי 10 אחוז בחשבון נאמנות אצל צד שלישי
ובנוסף שילמתי לעורך הדין של הקבלן 5000 שקל.
בחוזה נכתב לי שאם עד שנה לא יהיה היתר באפריל 2016
אז אוכל לבטל את ההסכם.
שאלתי היא כזאת
האם זה אומר שאם אבטל אקבל את כל הכסף בחזרה?כולל את הכסף ששילמתי לעו"ד הקבלן לרישום בטאבו?
רכישת דירה בפרויקט תמ"א לפני היתר
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/04/16
אור שלום!
כמובן שחשוב לדעת מה כתוב בדיוק אבל על פניו נראה שאתה זכאי לקבלת כל הסכום ששילמת כולל ה- 5,000 ש"ח. סכום זה שולם כשכרו לצרכי רישום בסוף הפרויקט. מאחר ואתה לא בפרויקט לא נראה שאתה צריך לשלם את הסכום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 2 – פינוי בינוי
אושרית
14/04/16
אמי גרה בבניין בו הוחלט על הריסה ובניה במסגרת תמ"א. היזם הסכים לתת רק מחצית משכר הדירה לתקופת הבניה כך שהיא נאלצת למצוא דירה חלופית ולשלם את ההפרש מכיסה. היא אישה בת 74 שחיה מקצבת זקנה מביטוח לאומי. האם ניתן לחייב אותה לשלם מכיסה? שאר בעלי הדירות לא גרים בבניין ולכן הסכימו להסדר זה. תודה
שכר דירה בתקופת הביצוע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/04/16
אושרית שלום!
אין בחוק כל התיחסות לשאלת החובה לשלם דמי שכירות בתקופת הבניה. זה ענין להסכמה בין היזם ובין בעלי הדירות. אם אמא שלך חתמה על ההסכם אז היא מחויבת במה שכתוב שם לגבי דמי שכירות. אם לא חתמה- אני מציע שלא תחתום ותדרוש דמי שכירות מלאים מהיזם. יתכן ויסכים לשלם ויתכן ולא. במידה ולא תגיעו להסכמה ויש לו רוב מספיק של בעלי דירות הוא יוכל להגיש תביעה כנגד אימך לאכוף עליה את ההסכם. בדיון כזה בתביעה היא יכולה וצריכה להגיד כל מה שהיא חושבת בענין זה והשופט יחליט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין בחוק כל התיחסות לשאלת החובה לשלם דמי שכירות בתקופת הבניה. זה ענין להסכמה בין היזם ובין בעלי הדירות. אם אמא שלך חתמה על ההסכם אז היא מחויבת במה שכתוב שם לגבי דמי שכירות. אם לא חתמה- אני מציע שלא תחתום ותדרוש דמי שכירות מלאים מהיזם. יתכן ויסכים לשלם ויתכן ולא. במידה ולא תגיעו להסכמה ויש לו רוב מספיק של בעלי דירות הוא יוכל להגיש תביעה כנגד אימך לאכוף עליה את ההסכם. בדיון כזה בתביעה היא יכולה וצריכה להגיד כל מה שהיא חושבת בענין זה והשופט יחליט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 לבניין רכבת
מירה
12/04/16
אני גרה בבניין רכבת ויצא לנו הדיירים לדבר על פרוייקט תמ"א 38, 2 שאלות: 1. האם
ניתן בכלל לעשות תמ"א בבניין רכבת? 2. האם בפרויקט נעשה רק חיזוק המבנה או גם
מוכרחים להוסיף ממ"ד לכל דירה?
ניתן בכלל לעשות תמ"א בבניין רכבת? 2. האם בפרויקט נעשה רק חיזוק המבנה או גם
מוכרחים להוסיף ממ"ד לכל דירה?
תמ"א 38 לבנין רכבת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/04/16
מירה שלום!
בעקרון אין מניעה לבצע פרויקט תמ"א לבנין רכבת. כמובן שיש לבדוק כדאיות כלכלית לכך וכן האם אין בעיה של ביצוע.
לא חייבים להוסיף ממ"ד לדירות קיימות אלא רק לדירות החדשות. לגבי הדירות הקיימות - מחזקים אותם בבטון כהמשך של הממ"דים בדירות החדשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעקרון אין מניעה לבצע פרויקט תמ"א לבנין רכבת. כמובן שיש לבדוק כדאיות כלכלית לכך וכן האם אין בעיה של ביצוע.
לא חייבים להוסיף ממ"ד לדירות קיימות אלא רק לדירות החדשות. לגבי הדירות הקיימות - מחזקים אותם בבטון כהמשך של הממ"דים בדירות החדשות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכנים מבניין סמוך שסובלים ללא תמורה
סולי
10/04/16
בבנין ליידנו מתבצע תמ"א רציתי לדעת האם מגיע לנו פיצוי כדיירים מבניין סמוך שסובלים מרעשים, לכלוך וחשש מפועלים ערביים שמסתובבים באזור?
הרי זה לא הגיוני שאני אסבול ללא כל תמורה
הרי זה לא הגיוני שאני אסבול ללא כל תמורה
מדוע אין תשובה? שאלה חשובה
גלית
25/04/16
ראיתי מידע לגבי פיצוי בעקבות ירידת ערך הדירה אבל מה לגבי הפיצוי מהבנייה עצמה? אני סובלת בדיוק כמו הדיירים של הבניין המשופץ, האם לא מגיע לי מה שהם מקבלים בתמורה?
רישום בית לאחר הרחבת חלק מהדירות
משה
07/04/16
ניתן להרחיב את כול הדירות. אנחנו לא נרחיב. כיצד ירשמו הבית המשותף?החדר הריק (ללא כניסה) ירשם כרכוש משותף? או שירשם כשלנו?. (מובן שאם נחברו לדירה בעתיד נצטרך לשלם חלק יחסי בבניה)
רישום בית לאחר הרחבה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/04/16
משה שלום!
אתה צריך לוודא שבכלל ניתן להצמיד לכם את החדר הריק. אם נוצרה מרפסת ריקה מעל ממ"ד שבנו בדירה מתחת - לא רואה בעיה להצמיד לכם.
מכשול שני - צריך שהבעלים האחרים יסכימו לכך. אם לא אז במסגרת השינוי שהם יבקשו לצו הבית המשותף תתנגד ותנמק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אתה צריך לוודא שבכלל ניתן להצמיד לכם את החדר הריק. אם נוצרה מרפסת ריקה מעל ממ"ד שבנו בדירה מתחת - לא רואה בעיה להצמיד לכם.
מכשול שני - צריך שהבעלים האחרים יסכימו לכך. אם לא אז במסגרת השינוי שהם יבקשו לצו הבית המשותף תתנגד ותנמק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נציגות הדיירים בפרוייקט
מרב
05/04/16
שלום,
האם נציגות הדיירים משמשת כשלוחה של כל בעלי הזכויות בפרוייקט? גם אלה שלא חתמו על הסכם מול היזם?
החתימה על כתב ההסמכה של חברי הנציגות נערכה במעמד החתימה על ההסכם מול היזם.
תודה מראש.
האם נציגות הדיירים משמשת כשלוחה של כל בעלי הזכויות בפרוייקט? גם אלה שלא חתמו על הסכם מול היזם?
החתימה על כתב ההסמכה של חברי הנציגות נערכה במעמד החתימה על ההסכם מול היזם.
תודה מראש.
נציגות הבעלים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
05/04/16
מרב שלום!
נציגות הבעלים היא שלוחה רק של מי שחתם או יחתום על ההסכם וסמכויותיה הן בהתאם למוגדר לכתב ההסמכה ובהסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נציגות הבעלים היא שלוחה רק של מי שחתם או יחתום על ההסכם וסמכויותיה הן בהתאם למוגדר לכתב ההסמכה ובהסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יזם יכול לתבוע דיירים סרבנים עם פחות מ80 אחוז
גמלית
03/04/16
אני בעל דירה בבינין בת’’א, ברובע 4, שנמצא בתהליך מתקדם עם יזם על הסכם פינו בינוי ( תמ’’א 38/ 2). רוב בעלי דירות חתמו כבר, אבל אין ליזם 80%, בקושי יש לו 70% הסכמה. האם היזם יכול לטבוע בעלי דירות האלו שלא חתמו.? הסיבה שחלק מהדיירים לא חתמו היא שהם לא מרוצים מההסכם, הם מרגישים שהעו’’ד שאמור לייצג אותם, לא נלחם מספיק עבורם, ושיתר הדיירים חתמו בחפזון. כרגע היזם מאיים לטבוע את הדיירים שלא חתמו, יש אפשרות כזאת???
מתי ניתן לתבוע דייר סרבן
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/04/16
כל עוד לא חתמו על ההסכם מול היזם 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף ונתקבל אישור עקרוני של הוועדה לתכנון ובניה לגבי הבקשה להיתר - לא ניתן להגיש תביעה כנגד בעלי הדירות שלא חתמו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום!!!!!!!!!!!!!!!
שלום!!!!!!!!!!!!!!!
03/04/16
שלום!!!!!!!!!!!!!!!
בבנין שלנו בת”א 8
דירות ו 3
חניות-עסקים
8
בעלי הדירות מעוניינים להתקשר עם יזם
שיבנה דירות על הגג-
בסגרת המותר וחיזוק קונסטרוקציה
מפני רעידת אדמה (בלי
להרחיב את הדירות הקיימות)
אנו בעלי החניות-עסקים
מתנגדים
האם במקרה כזה שאין הרחבת
דירות אלא תוספת המפקח על הבניה יכול
להכריח אותנו
להסכים להרחבה?
בבנין שלנו בת”א 8
דירות ו 3
חניות-עסקים
8
בעלי הדירות מעוניינים להתקשר עם יזם
שיבנה דירות על הגג-
בסגרת המותר וחיזוק קונסטרוקציה
מפני רעידת אדמה (בלי
להרחיב את הדירות הקיימות)
אנו בעלי החניות-עסקים
מתנגדים
האם במקרה כזה שאין הרחבת
דירות אלא תוספת המפקח על הבניה יכול
להכריח אותנו
להסכים להרחבה?
התנגדות בעלי חנויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/04/16
שלום רב!
לפי התאור שלך אתם בסה"כ 11 בעלי דירות בבנין. "דירה" לצורך החוק כוללת גם חנות. לצורך פרויקט תמ"א 38 של חיזוק ותוספת דרוש רוב של 2/3 קרי- 8 מהבעלים המחזיקים ביחד לפחות 2/3 מהרכוש המשותף.
אם יש רוב כזה ניתן להגיש נגדכם תביעה בפני המפקחת (לאחר קבלת אישור עקרוני לבקשה להיתר) לאכוף עליכם את ההסכם. אם תצליחו להוכיח כי תנאי ההסכם מקפחים אותכם כבעלי חנויות לעומת טובות ההנאה שמקבלים בעלי הדירות אולי תוכלו לשכנע את המפקחת לא לחייב אותכם לחתום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לפי התאור שלך אתם בסה"כ 11 בעלי דירות בבנין. "דירה" לצורך החוק כוללת גם חנות. לצורך פרויקט תמ"א 38 של חיזוק ותוספת דרוש רוב של 2/3 קרי- 8 מהבעלים המחזיקים ביחד לפחות 2/3 מהרכוש המשותף.
אם יש רוב כזה ניתן להגיש נגדכם תביעה בפני המפקחת (לאחר קבלת אישור עקרוני לבקשה להיתר) לאכוף עליכם את ההסכם. אם תצליחו להוכיח כי תנאי ההסכם מקפחים אותכם כבעלי חנויות לעומת טובות ההנאה שמקבלים בעלי הדירות אולי תוכלו לשכנע את המפקחת לא לחייב אותכם לחתום.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצטרפות לפרויקט וחתימה בפני המפקחת
אהרון
31/03/16
שלום רב,
במסגרת הצעה של
המפקחת על המקרקעין לפשרה הסכמתי לאשר בנית ממ"דים בבנין שלנו לשכנים בתנאי
שגם אני אצטרף לפרויקט.
1.השכנים טוענים
שהיות וכבר הוגשה בעבר בקשה על ידם (למרות שחלקה נדחה) לא ניתן לצרפני, אלא, עלי
להגיש בקשה נפרדת.
2., בנוסף, הם
ביקשוני לחתום על הפשרה עוד לפני ההופעה אצל המפקחת.
האם סעיף 1
נכון?
לגבי סעיף 2 אני
קצת חושש מהסדר זה ומעדיף לחתום בפני המפקחת, האם אני צודק ?
בתודה מראש
אהרון
במסגרת הצעה של
המפקחת על המקרקעין לפשרה הסכמתי לאשר בנית ממ"דים בבנין שלנו לשכנים בתנאי
שגם אני אצטרף לפרויקט.
1.השכנים טוענים
שהיות וכבר הוגשה בעבר בקשה על ידם (למרות שחלקה נדחה) לא ניתן לצרפני, אלא, עלי
להגיש בקשה נפרדת.
2., בנוסף, הם
ביקשוני לחתום על הפשרה עוד לפני ההופעה אצל המפקחת.
האם סעיף 1
נכון?
לגבי סעיף 2 אני
קצת חושש מהסדר זה ומעדיף לחתום בפני המפקחת, האם אני צודק ?
בתודה מראש
אהרון
הצטרםות לפרויקט
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/03/16
אהרון שלום!
אני מבין שמדובר על פרויקט של תוספת ממ"דים ולא תמ"א 38. לגבי שאלה 1 - אין מניעה לצרף אותך לבקשה להיתר אבל המשמעות מבחינתם היא להכין מחדש את התוכניות ולהגיש מחדש את הבקשה להיתר. יכול להיות שהם הגיעו לשלב מתקדם והם עכשיו לא רוצים לחזור אחורה. זה נימוק סביר בעיני. מה שאתה צריך להבטיח מולם (ובכל מקרה זה המצב) שכאשר אתה תגיש בקשה לתוספת ממ"ד הם לא יתנגדו. יתכן שיש לך ממשק מולם גם בעלויות הבניה. אני מניח שאתה קומה מעליהם כך שיתכן וירצו חלוקה בהוצאות בנית תקרת הממ"ד שהיא הרצפה שלך. בקיצור- עדיף שהבניה תהיה ביחד. לגבי שאלה 2 - השאלה היא לא בפני מי חותמים אלא על מה אתה חותם. בענין זה נשמע לי כאילו אתה לא מיוצג על ידי עו"ד וחבל. אם תוכן הפשרה מקובל עליך אז זה לא משנה בפני מי חותמים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שמדובר על פרויקט של תוספת ממ"דים ולא תמ"א 38. לגבי שאלה 1 - אין מניעה לצרף אותך לבקשה להיתר אבל המשמעות מבחינתם היא להכין מחדש את התוכניות ולהגיש מחדש את הבקשה להיתר. יכול להיות שהם הגיעו לשלב מתקדם והם עכשיו לא רוצים לחזור אחורה. זה נימוק סביר בעיני. מה שאתה צריך להבטיח מולם (ובכל מקרה זה המצב) שכאשר אתה תגיש בקשה לתוספת ממ"ד הם לא יתנגדו. יתכן שיש לך ממשק מולם גם בעלויות הבניה. אני מניח שאתה קומה מעליהם כך שיתכן וירצו חלוקה בהוצאות בנית תקרת הממ"ד שהיא הרצפה שלך. בקיצור- עדיף שהבניה תהיה ביחד. לגבי שאלה 2 - השאלה היא לא בפני מי חותמים אלא על מה אתה חותם. בענין זה נשמע לי כאילו אתה לא מיוצג על ידי עו"ד וחבל. אם תוכן הפשרה מקובל עליך אז זה לא משנה בפני מי חותמים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כח בלתי חוזר לעו"ד שמייצג את היזם …
דודו
26/03/16
בקריאת ייפוי כח בלתי חוזר שחתמו דיירים עולה שאין תזכור כלל שהעו"ד מייצג את היזם ולא את הדיירים.
כן הוזכרו 2 עורכי דין. שרק אחד חתום.
מי שחתום הוא עו"ד שגילינו רק לאחרונה שהוא של היזם (אנו לא חתמנו, אך דיירת שקרובה לגיל 90 מסרה שחשבה שהוא העו"ד שלנו ולא של היזם).
כמו גם חלק מהחתומים לא צוין תעודת הזהות ליד החתימה.
בנוסף לא מקום החתימה של כל אחד מהם.
נראה שהעו"ד גם הוא ציין את תאריך החתימה של כולם ולא ברור אם הדבר נעשה.
בהצגת הדברים כלפי העו"ד החל מאיים על הוצאת לשון הרע באם נתלונן עליו וטוען שלא נפל כל פגם בפעילותו.
יש לציין שהדיירים לשאלה האם יהיו מוכנים לבצע תמא 38 של הרס ובנייה (כל מי שאיתרנו)
מה עושים במצב כזה?
השאלה נוספת על 2 הפניות הקודמות שנעשו לפני מספר דקות בפורום.
רב תודות
כן הוזכרו 2 עורכי דין. שרק אחד חתום.
מי שחתום הוא עו"ד שגילינו רק לאחרונה שהוא של היזם (אנו לא חתמנו, אך דיירת שקרובה לגיל 90 מסרה שחשבה שהוא העו"ד שלנו ולא של היזם).
כמו גם חלק מהחתומים לא צוין תעודת הזהות ליד החתימה.
בנוסף לא מקום החתימה של כל אחד מהם.
נראה שהעו"ד גם הוא ציין את תאריך החתימה של כולם ולא ברור אם הדבר נעשה.
בהצגת הדברים כלפי העו"ד החל מאיים על הוצאת לשון הרע באם נתלונן עליו וטוען שלא נפל כל פגם בפעילותו.
יש לציין שהדיירים לשאלה האם יהיו מוכנים לבצע תמא 38 של הרס ובנייה (כל מי שאיתרנו)
מה עושים במצב כזה?
השאלה נוספת על 2 הפניות הקודמות שנעשו לפני מספר דקות בפורום.
רב תודות
תיקון התנסחות
דודו
26/03/16
הדיירים ששאלתי אותם לא התנגדו על אפשרות של הרס. אך מי שקשורה ליזם הזה והביאה אותו מסרה שייתכן וזה תהליך ארוך בהרבה ולטענתה היזם אמר שפינוי בינוי לא אפשרי. (האומנם? באיחוד שטחים של בניינים נוספים אפשרי וגם יש תמ"א 38 שהוא פינוי בינוי)
התברר בעבר שמדובר בקבלן שבונה לרוב בניינים קטנים ולא פרוייקטים גדולים.
לפני מספר חודשים הוסר שלט שהציג עניין של תמא 38 והבנו מכך שאיזושהי תוכנית ככל והייתה איננה.
עוד התברר שאין עו"ד של הדיירים (אותנו לא ערבו בכל הנעשה ונודע לנו סופית שקיים כזה דבר לפני כמעט חודש שהגיעה הודעה בדואר רשום על כך שהוגשה תוכנית בעירייה - התברר שהתוכנית לא תקנית ולא קיבלה כל אישור - כמו שחובת מספר הדירות מעל הקומות הקיימות יהיה זהה למספר הדירות למטה ולא חלוקה אחרת וכיוצ"ב)..
התברר בעבר שמדובר בקבלן שבונה לרוב בניינים קטנים ולא פרוייקטים גדולים.
לפני מספר חודשים הוסר שלט שהציג עניין של תמא 38 והבנו מכך שאיזושהי תוכנית ככל והייתה איננה.
עוד התברר שאין עו"ד של הדיירים (אותנו לא ערבו בכל הנעשה ונודע לנו סופית שקיים כזה דבר לפני כמעט חודש שהגיעה הודעה בדואר רשום על כך שהוגשה תוכנית בעירייה - התברר שהתוכנית לא תקנית ולא קיבלה כל אישור - כמו שחובת מספר הדירות מעל הקומות הקיימות יהיה זהה למספר הדירות למטה ולא חלוקה אחרת וכיוצ"ב)..
יפוי כוח לעו"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/16
שלום דודו!
ביפוי הכוח לא כותבים שעו"ד פלוני מיצג את היזם ועו"ד אלמוני את הבעלים. זה אמור להיות כתוב בהסכם עצמו.
זה בסדר גמור שרק עו"ד אחד מבין אלו להם ניתן יפוי הכוח מאשר את החתימה.
מעבר לכך אני לא יכול להגיד אם יפויי הכוח תקינים או לא מבלי לעבור עליהם אחד אחד ועל הסכם התמ"א. אני שב וממליץ לך לפנות ליעוץ משפטי שתבין היכן אתה עומד ומה האופציות שיש לך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
ביפוי הכוח לא כותבים שעו"ד פלוני מיצג את היזם ועו"ד אלמוני את הבעלים. זה אמור להיות כתוב בהסכם עצמו.
זה בסדר גמור שרק עו"ד אחד מבין אלו להם ניתן יפוי הכוח מאשר את החתימה.
מעבר לכך אני לא יכול להגיד אם יפויי הכוח תקינים או לא מבלי לעבור עליהם אחד אחד ועל הסכם התמ"א. אני שב וממליץ לך לפנות ליעוץ משפטי שתבין היכן אתה עומד ומה האופציות שיש לך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות תמא 38 מאחר ולא בדקו חלופות האם אפשרי?
דודו
26/03/16
מתברר שיש 4 מבנים בני 3 קומות (לחלק מוצמד הגג לחלק אחר לא). לחלק מוצמדים חניות לחלק לא.
שטח מדרש טיפוסי (3/4 דונם).
סך דירות בבניין כ- 9 (36 דירות).
רק בבניין אחד הוגשה תמ"א 38.
האם עצם זה שלא בדקו אפשרות לאחד את כלל השטחים וכלל לא פנו לכל הדיירים בנושא הן של תמא 38 (הריסה) ו/או פינוי בינוי יש בכך כדי להוות משקל לדחות את התוכנית המוגשת בבניין ספציפי תמא 38 שיותיר את כלל הנכסים ללא חניה (למעט חניה אחת בטאבו) - הורגלו כל השנים לחניות בשטח הבניין (קיימות היום מספר מקומות חניה כמספר הדירות בנכס רק אחת מוצמדת בטאבו - בשים לב להבדל שלא מדובר במקום שאין אפשרות לחנות בו אלא בבניין שבאותה תקופה ישנה נושנה לא היו לרוב מצמידים חניה לטאבו אלא היו נוהגים כולם לחנות בשטח פנוי האפשרי ולא במקום ספציפי ולא במבנה שאין בו חניות כיום שזו תמונה אחרת בהם באמת לדיירים אין מה לדרוש חניות).
האם במצב זה של ויתור מקומות חניה עדיין רק 2/3 תופס ולא צריך את כל אישור הדיירים?
בנוסף האם נכון שלפינוי בינוי ו/או תמ"א 38 להרס הבניין צריך הסכמת כלל הדיירים ולא רק 2/3?
רב תודות.
שטח מדרש טיפוסי (3/4 דונם).
סך דירות בבניין כ- 9 (36 דירות).
רק בבניין אחד הוגשה תמ"א 38.
האם עצם זה שלא בדקו אפשרות לאחד את כלל השטחים וכלל לא פנו לכל הדיירים בנושא הן של תמא 38 (הריסה) ו/או פינוי בינוי יש בכך כדי להוות משקל לדחות את התוכנית המוגשת בבניין ספציפי תמא 38 שיותיר את כלל הנכסים ללא חניה (למעט חניה אחת בטאבו) - הורגלו כל השנים לחניות בשטח הבניין (קיימות היום מספר מקומות חניה כמספר הדירות בנכס רק אחת מוצמדת בטאבו - בשים לב להבדל שלא מדובר במקום שאין אפשרות לחנות בו אלא בבניין שבאותה תקופה ישנה נושנה לא היו לרוב מצמידים חניה לטאבו אלא היו נוהגים כולם לחנות בשטח פנוי האפשרי ולא במקום ספציפי ולא במבנה שאין בו חניות כיום שזו תמונה אחרת בהם באמת לדיירים אין מה לדרוש חניות).
האם במצב זה של ויתור מקומות חניה עדיין רק 2/3 תופס ולא צריך את כל אישור הדיירים?
בנוסף האם נכון שלפינוי בינוי ו/או תמ"א 38 להרס הבניין צריך הסכמת כלל הדיירים ולא רק 2/3?
רב תודות.
התנגדות לתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/16
שלום דודו!
לא ברור לי ממה שכתבת אם מדובר בבית משותף אחד עם מספר אגפים שונים. אם זה המצב - אז נושא הפגיעה בחניה שלכם יכול להיות שיקול. בכל מקרה אני ממליץ שתתיעצו עם עו"ד שיבדוק לעומק את כל הנתונים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא ברור לי ממה שכתבת אם מדובר בבית משותף אחד עם מספר אגפים שונים. אם זה המצב - אז נושא הפגיעה בחניה שלכם יכול להיות שיקול. בכל מקרה אני ממליץ שתתיעצו עם עו"ד שיבדוק לעומק את כל הנתונים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקות אל הרס ללא היתר בניה האם מותר?
דודו
26/03/16
ביצעו בדיקות אל הרס במבנה. בלי אישור כלל הדיירים.
התוצאות:
עמוד שחורר הרבה במצב לא תקין כך שפקח העירייה גם דורש לתקן אותו (אנו היחידים שלא חתמנו מתוך 9 דיירים על ייפוי כח בלתי חוזר מול עו"ד שהתברר שהוא בכלל עו"ד של יזם ולא עו"ד של השכנים - חלק מהשכנים חשבו שזה עו"ד שלהם ולא של היזם).
חורים בתיקרת קומת הקרקע מתחת לדירתנו.
פגיעה בעמוד נוסף.
לא הוצא כל היתר בניה והתוכנית שהוגשה לא עומדת בדרישות.
בפניה למהנדס - הכחיש תחילה ואז החל שולח מכתב על התראה על לשון הרע.
פניה לעו"ד של היזם לפני כן - אותה התנהלות.
מהנדס העיר - מבקש לא להכתיב אותו יותר. ומכתיב גם את היועץ המשפטי של הרשות ואת הפקח.
התוצאות:
עמוד שחורר הרבה במצב לא תקין כך שפקח העירייה גם דורש לתקן אותו (אנו היחידים שלא חתמנו מתוך 9 דיירים על ייפוי כח בלתי חוזר מול עו"ד שהתברר שהוא בכלל עו"ד של יזם ולא עו"ד של השכנים - חלק מהשכנים חשבו שזה עו"ד שלהם ולא של היזם).
חורים בתיקרת קומת הקרקע מתחת לדירתנו.
פגיעה בעמוד נוסף.
לא הוצא כל היתר בניה והתוכנית שהוגשה לא עומדת בדרישות.
בפניה למהנדס - הכחיש תחילה ואז החל שולח מכתב על התראה על לשון הרע.
פניה לעו"ד של היזם לפני כן - אותה התנהלות.
מהנדס העיר - מבקש לא להכתיב אותו יותר. ומכתיב גם את היועץ המשפטי של הרשות ואת הפקח.
בדיקות אל הרס
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/16
דודו שלום!
בדיקות אל הרס תמיד נערכות לפני קבלת היתר הבניה והיא אחת הבדיקות הראשוניות שמבצעים בבנין כחלק מהתהליך לקבלת היתר בניה.
לגבי נזקים שערכו - ניתן לדרוש מהיזם שיתקן את הליקויים אבל אני מבין שאתם לבד בענין זה וכל היתר יחכו לביצוע הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בדיקות אל הרס תמיד נערכות לפני קבלת היתר הבניה והיא אחת הבדיקות הראשוניות שמבצעים בבנין כחלק מהתהליך לקבלת היתר בניה.
לגבי נזקים שערכו - ניתן לדרוש מהיזם שיתקן את הליקויים אבל אני מבין שאתם לבד בענין זה וכל היתר יחכו לביצוע הפרויקט.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוקי או לא
צילה
26/03/16
רוצים לעשות אצלנו תמ"א של הריסת הבניין ובנייה של בניין חדש. הבנתי שצריך הסכמה של 80 אחוז מהדיירים ואין כזו אלא יש של משהו מעוד קרוב אבל לא שמונים עגול.
היזם הודיע שהוא מוכן להתפשר והם פנו לעירייה להשיג אישור.
האם זה מותר?
זה אומר שהתוכנית יכולה לצאת לדרך?
היזם הודיע שהוא מוכן להתפשר והם פנו לעירייה להשיג אישור.
האם זה מותר?
זה אומר שהתוכנית יכולה לצאת לדרך?
רוב נדרש לתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/03/16
צילה שלום!
הרוב הנדרש על פי החוק לפרויקט של תמ"א 38 הריסה ובניה הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים ביחד לפחות 80% מהרכוש המשותף. אם יש רוב כזה ניתן להגיש תביעה המתבררת בפני המפקח על המקרקעין כנגד הדיירים הסרבנים. אם אין רוב זה אז למרבה הצער לא ניתן להתקדם. לכן לא ברור לי למה הכוונה ב"להתפשר". אין כזה דבר על פי החוק אלא אם היזם משנה את הפרויקט לתמ"א 38 של תוספת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הרוב הנדרש על פי החוק לפרויקט של תמ"א 38 הריסה ובניה הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים ביחד לפחות 80% מהרכוש המשותף. אם יש רוב כזה ניתן להגיש תביעה המתבררת בפני המפקח על המקרקעין כנגד הדיירים הסרבנים. אם אין רוב זה אז למרבה הצער לא ניתן להתקדם. לכן לא ברור לי למה הכוונה ב"להתפשר". אין כזה דבר על פי החוק אלא אם היזם משנה את הפרויקט לתמ"א 38 של תוספת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי אובדן דמי שכירות בזמן העבודות
משה
23/03/16
שלום
תמא 38 האם היזם מחוייב בתשלום פיצוי על אי אפשרות השכרת הדירה בזמן העבודות או ירידה בדמי השכירות עקב העבודות?
אם כן מה הפיצוי? האם זה רק ענין של מו״מ מול היזם או שזה דבר שהוא מקובל ותנאי לכל פרויקט
תודה
תמא 38 האם היזם מחוייב בתשלום פיצוי על אי אפשרות השכרת הדירה בזמן העבודות או ירידה בדמי השכירות עקב העבודות?
אם כן מה הפיצוי? האם זה רק ענין של מו״מ מול היזם או שזה דבר שהוא מקובל ותנאי לכל פרויקט
תודה
אובדן דמי שכירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/03/16
משה שלום!
אין חובה על היזם אלא זה ענין של הסכמות. אני מבין מהשאלה שמדובר על תמ"א 38 של תוספת בניה מעל הקיים. בדר"כ לא משלמים או מפצים את הבעלים על כך אלא אם יש נסיבות מיוחדות (פינוי לצורך עבודה בקומה אחרונה, בעלי נכויות או קשישים שאינם יכולים להתנהל במהלך העבודות וכו'). בכל מקרה זה ענין של הסכמה שצריך לבוא לידי ביטוי בהסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין חובה על היזם אלא זה ענין של הסכמות. אני מבין מהשאלה שמדובר על תמ"א 38 של תוספת בניה מעל הקיים. בדר"כ לא משלמים או מפצים את הבעלים על כך אלא אם יש נסיבות מיוחדות (פינוי לצורך עבודה בקומה אחרונה, בעלי נכויות או קשישים שאינם יכולים להתנהל במהלך העבודות וכו'). בכל מקרה זה ענין של הסכמה שצריך לבוא לידי ביטוי בהסכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך עושים זאות
ברוריה
23/03/16
אימי גרה בבנין מעל 40 שנה בבאר שבע איך מבצעים את תמה 38 מה ההליך ןלמי פונים? והאם צריכים הסכמה של כל הדיירים?
איך עושים זאת?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
24/03/16
שלום ברוריה!
מבחינת הסכמות בעלים. תבדקי קודם כל שיש עוד שתומכים ברעיון. כדי ללכת על תמ"א 38 של תוספת קומות מעל הקיים צריך רוב של 2/3 מהבעלים המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף. כדי ללכת על תמ"א 38 של הריסה ובניה צריך רוב של 80% מהבעלים המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף.
אם יש נכונות עקרונית - מציע שפשוט תתקשרי למספר יזמים שעושים פרויקטים בעיר של תמ"א 38 ותבקשי מהם לבוא ולראות את בנין ולתת לכם הצעות. תקבלי לפחות 3 הצעות כדי שיתחיל להיות לך מושג כללי אם הפרויקט בכלל כדאי אצלכם ומה מציעים. אם נראה שכן - תבחרו עו"ד. יש עוד המשך אבל נעצור כאן. זו ההתחלה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מבחינת הסכמות בעלים. תבדקי קודם כל שיש עוד שתומכים ברעיון. כדי ללכת על תמ"א 38 של תוספת קומות מעל הקיים צריך רוב של 2/3 מהבעלים המחזיקים 2/3 מהרכוש המשותף. כדי ללכת על תמ"א 38 של הריסה ובניה צריך רוב של 80% מהבעלים המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף.
אם יש נכונות עקרונית - מציע שפשוט תתקשרי למספר יזמים שעושים פרויקטים בעיר של תמ"א 38 ותבקשי מהם לבוא ולראות את בנין ולתת לכם הצעות. תקבלי לפחות 3 הצעות כדי שיתחיל להיות לך מושג כללי אם הפרויקט בכלל כדאי אצלכם ומה מציעים. אם נראה שכן - תבחרו עו"ד. יש עוד המשך אבל נעצור כאן. זו ההתחלה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאות חדשיות אחרי תמא
משה
22/03/16
שלום
בבנין מעונינים לעשות תמה 38 יש מספר דירות גדולות בשטחן מהאחרות .
היום כל הוצאות האחזקה מתחלקות באופן יחסי לשטחי הדירות.הגדולות משלמות יותר.
לקראת התמא בעלי הדירות הגדולות מבקשים שלאחר התמא תהיה חלוקה שווה בין כל הדירות.
הטענה שלהם היא שהשטח שלהם ברכוש המשותף גדול יותר ולכן הם תורמים לאמא יותר מהדירות הקטנות ולכן בעתיד הם צריכים לשלם שווה.
איך מתמודדים עם זה?
ת
בבנין מעונינים לעשות תמה 38 יש מספר דירות גדולות בשטחן מהאחרות .
היום כל הוצאות האחזקה מתחלקות באופן יחסי לשטחי הדירות.הגדולות משלמות יותר.
לקראת התמא בעלי הדירות הגדולות מבקשים שלאחר התמא תהיה חלוקה שווה בין כל הדירות.
הטענה שלהם היא שהשטח שלהם ברכוש המשותף גדול יותר ולכן הם תורמים לאמא יותר מהדירות הקטנות ולכן בעתיד הם צריכים לשלם שווה.
איך מתמודדים עם זה?
ת
הוצאות חודשיות אחרי התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
22/03/16
משה שלום!
הוצאות אחזקה של בית משותף מתחלקות לפי יחס שטחי הרצפה אלא אם נקבע אחרת בתקנון המוסכם (אם יש כזה).
לפי התאור שלך כרנאה שאין תקנון מוסכם בבית.
הטענה של בעלי הדירות הגדולות הן שיש להם (כנראה) חקים גדולים יותר ברכוש המשותף ומכאן הם זכאים לחלקים גדולים יותר בזכויות מכוח התמ"א. אני מניח עוד שהם טוענים כי מאחר והתוספת לכל הדירות היא שווה והם לא קיבלו יותר- אזי הם רוצים פיצוי בצורה של שוויון בהוצאות.
משפטית הטענה שלהם היא אכן טענה אבל ישנן גם טענות נגדיות למה זה לא נכון שאני לא רוצה להכנס אליהן.
נראה שיש לכם 2 אפשרויות. 1. להגיש להם לא. במקרה כזה תעריכו מה הסיכוי שהם יסרבו לתמ"א בגלל זה. 2. תגידו כן אם מדובר על סכום קטן וזניח. כמובן אתם יכולים גם להסכים איתם על משהוא באמצע.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם רוצה חתימה על משכנתת ענק
מירי
16/03/16
שלום הסכם תמא נחתם לפני שנים. יזם לא עשה כלום עד כה. עכשיו מבקש חתימה של הדיירים על משכנתא של עשרות מליונים לאיזןרים הציבוריים. מה מהמשמעות? האם הדיירים יהיו בחובות במקרה שהיזם לא יחזיר הכסף? האם אפשר למכור דירה בזמן המשכנתא? האם אפשר לסרב לחתום או שמישהו יכול לתבוע אותנו? תודה
משכנתא לטובת היזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/03/16
שלום מירי
לגבי מה חובה עליכם לעשות צריך לקרוא את ההסכם עליו חתמתם ולראות מה כתוב שם. בעיקרון- בפרויקט של תמ"א 38/2 הריסה ובניה - הבעלים אמורים לשעבד את כל הקרקע כבטוחה לליווי הבנקאי שהיזם מקבל לפרויקט. כנגד אתם אמורים לקבל ערבויות ובטחונות מהבנק ומהיזם על מנת שתהיו מובטחים כספית. המשכנתא מציינת את כל ההיקף הכספים הנדרש בפרויקט הן לבניה והן לערבויות לטובתכם. לכן הסכומים המופיעים שם הם גבוהים מאוד. בכל מקרה אתם לא ערבים לחובות היזם אלא רק בגובה חלקכם בקרקע.
מכירת דירה בזמן שיש בנק מלווה היא יותר בעייתית אבל אפשרית. צריך לוודא בעת המכירה שיש אישור גם מהבנק המלווה למכירה ומה התנאים שלו.
אם חתמתם על הסכם התמ"א ובו מצוינת החובה שלכם לחתום אז אני לא רואה כיצד אתם יכולים לסרב. וגם לא בהכרח יש סיבה לסרב שהרי מימון הפרויקט על ידי בנק מלווה הוא שלב הכרחי וחשוב גם לכם.
אני מניח שעורך דין יצג אותכם בהסכם. מציע כי תבקשו ממנו שיעבור על המסמכים עליהם אתם אמורים לחתום על מנת שיוודא שהם תקינים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לגבי מה חובה עליכם לעשות צריך לקרוא את ההסכם עליו חתמתם ולראות מה כתוב שם. בעיקרון- בפרויקט של תמ"א 38/2 הריסה ובניה - הבעלים אמורים לשעבד את כל הקרקע כבטוחה לליווי הבנקאי שהיזם מקבל לפרויקט. כנגד אתם אמורים לקבל ערבויות ובטחונות מהבנק ומהיזם על מנת שתהיו מובטחים כספית. המשכנתא מציינת את כל ההיקף הכספים הנדרש בפרויקט הן לבניה והן לערבויות לטובתכם. לכן הסכומים המופיעים שם הם גבוהים מאוד. בכל מקרה אתם לא ערבים לחובות היזם אלא רק בגובה חלקכם בקרקע.
מכירת דירה בזמן שיש בנק מלווה היא יותר בעייתית אבל אפשרית. צריך לוודא בעת המכירה שיש אישור גם מהבנק המלווה למכירה ומה התנאים שלו.
אם חתמתם על הסכם התמ"א ובו מצוינת החובה שלכם לחתום אז אני לא רואה כיצד אתם יכולים לסרב. וגם לא בהכרח יש סיבה לסרב שהרי מימון הפרויקט על ידי בנק מלווה הוא שלב הכרחי וחשוב גם לכם.
אני מניח שעורך דין יצג אותכם בהסכם. מציע כי תבקשו ממנו שיעבור על המסמכים עליהם אתם אמורים לחתום על מנת שיוודא שהם תקינים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצוקת חניות
חיים
14/03/16
הבניין שלנו חסר חניות בכלל, רציתי לדעת איך בדיוק אני יכול לחתום לדיירים
על הוספה של כמה קומות – יהיו בעיות חניה קשות. אי אפשר להסתפק ל2 חניות לדייר, זה
חישוב לא נכון. לכל דייר יש גם ילד או שניים עם רכב, מה דעתך?
על הוספה של כמה קומות – יהיו בעיות חניה קשות. אי אפשר להסתפק ל2 חניות לדייר, זה
חישוב לא נכון. לכל דייר יש גם ילד או שניים עם רכב, מה דעתך?
מצוקת חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/03/16
שלום חיים
הספת חניות בפרויקט תמ"א 38 של חיזוק ותוספת הוא תמיד בעייתי. בכל מקרה- התקן הוא חניה אחת לכל דירה ולא בטוח שעיריה תאשר יותר מכך גם אם ניתן פיזית, תכנונית וכלכלית לעשות כן. אני חושב שאם נותנים לכם חניה אחת לדירה זה הוגן וסביר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הספת חניות בפרויקט תמ"א 38 של חיזוק ותוספת הוא תמיד בעייתי. בכל מקרה- התקן הוא חניה אחת לכל דירה ולא בטוח שעיריה תאשר יותר מכך גם אם ניתן פיזית, תכנונית וכלכלית לעשות כן. אני חושב שאם נותנים לכם חניה אחת לדירה זה הוגן וסביר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכוח של תמ"א מול הכוח של תב"ע
מנחם מושקוביץ
13/03/16
ידוע לי שחוק תמ"א 38 מתיר בנייה של שתיים וחצי קומות מעל 4 הקומות הקיימות. השאלה שלי היא : האם הרשות המקומית יכולה לטעון שהיא לא מאשרת את הבנייה משום שהתב"ע שלה לא מאשרת בנייה לגובה כזה במיקום הזה? האם התב"ע גובר על החוק הראשי?הבנין שלנו עומד בכל הקריטריונים לצורך זכאות לתמ"א 38 לחיזוק הבנין. יש בו 4 קומות. קבלן מוכן לבצע את הבנייה רק אם הרשות המקומית תאשר בנייה של שתיים וחצי קומות נוספות. האם מותר לרשות לומר שבגלל התב"ע שלה היא לא תאשר שתיים וחצי קומות?
תמ"א מול תב"ע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/03/16
שלום מנחם!
תמ"א = תוכנית מתאר ארצית. היא אינה חוק אלא תוכנית שעל פי חוק התכנון והבניה מצויה במדרג גבוה יותר מאשר תב"ע = תוכנית בנין עיר.
תמ"א 38 קובעת בסעיף 21 כי הוצאת ההיתר כפופה לשיקול דעת הוועדה. ובסעיף 23 לתמ"א יש אפשרות לכל רשות לערוך תוכנית מכוח אותו סעיף המתאימה את הוראות התמ"א לאזורים השונים באותה רשות.
כל אלו צריכים להיות או במסמך מדיניות מפורט וידוע או בתוכנית שהרשות ערכה. במידה ובאלו הרשות לא מאשרת תוספת של 2.5 קומות אלא פחות אז יכולה להיות בעיה. יתכן ועדין ניתן לתקוף את החלטת הרשות. אני לא יודע על מי מדובר ומה היו נימוקי הדחיה אבל תמיד כדאי להתיעץ עם עו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תמ"א = תוכנית מתאר ארצית. היא אינה חוק אלא תוכנית שעל פי חוק התכנון והבניה מצויה במדרג גבוה יותר מאשר תב"ע = תוכנית בנין עיר.
תמ"א 38 קובעת בסעיף 21 כי הוצאת ההיתר כפופה לשיקול דעת הוועדה. ובסעיף 23 לתמ"א יש אפשרות לכל רשות לערוך תוכנית מכוח אותו סעיף המתאימה את הוראות התמ"א לאזורים השונים באותה רשות.
כל אלו צריכים להיות או במסמך מדיניות מפורט וידוע או בתוכנית שהרשות ערכה. במידה ובאלו הרשות לא מאשרת תוספת של 2.5 קומות אלא פחות אז יכולה להיות בעיה. יתכן ועדין ניתן לתקוף את החלטת הרשות. אני לא יודע על מי מדובר ומה היו נימוקי הדחיה אבל תמיד כדאי להתיעץ עם עו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כח בעסקה
עמיחי
10/03/16
שלום,
אנחנו לקראת סוף מו"מ עם היזם לתמא 38 (2).
יש לנו חששות שהיזם לא יצליח להוציא היתר בניה או שלא יצליח לתבוע את הסרבן (יש לנו אחד כזה מתוך 12 דיירים).
אנחנו מפחדים להישאר "תקועים" עם חוזה חתום עם יזם כשבידיו היפויי כח שלנו.
האם קיימת אפשרות לחתום בשלב ראשון רק על החוזה ושנדחה את החתימות על ה"יפויי כח בלתי חוזר" ליזם רק אחרי שהיזם יקבל היתר מהעירייה ויגמור לתבוע את הסרבן ? אנחנו מוכנים לחתום בעצמנו על התוכנית בניה לעירייה אבל חוששים לחתום על היפוי כח התכנוני שהעבירו לנו ובטח שחוששים לחתום גם על היפוי כח הבלתי חוזר.
האם יש סיכוי שהיזם יסכים? האם זה מקובל ?
תודה
עמיחי
אנחנו לקראת סוף מו"מ עם היזם לתמא 38 (2).
יש לנו חששות שהיזם לא יצליח להוציא היתר בניה או שלא יצליח לתבוע את הסרבן (יש לנו אחד כזה מתוך 12 דיירים).
אנחנו מפחדים להישאר "תקועים" עם חוזה חתום עם יזם כשבידיו היפויי כח שלנו.
האם קיימת אפשרות לחתום בשלב ראשון רק על החוזה ושנדחה את החתימות על ה"יפויי כח בלתי חוזר" ליזם רק אחרי שהיזם יקבל היתר מהעירייה ויגמור לתבוע את הסרבן ? אנחנו מוכנים לחתום בעצמנו על התוכנית בניה לעירייה אבל חוששים לחתום על היפוי כח התכנוני שהעבירו לנו ובטח שחוששים לחתום גם על היפוי כח הבלתי חוזר.
האם יש סיכוי שהיזם יסכים? האם זה מקובל ?
תודה
עמיחי
חשש לחתום
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/03/16
שלום עמיחי!
לא כל כך ברור לי מה מקור החשש שלכם. לגביהיתר בניה - צריך להיות מוסדר בהסכם זמן לקבלת ההיתר וכי אם לא מצליח בפרק זמן זה אז ההסכם מתבטל.
לגבי תביעה נגד אותו דייר - ניתן להגיש תביעה רק לאחר שהוועדה המקומית אישרה בתנאים את הבקשה להיתר. כלומר אחרי שהיזם הגיש להם את הבקשה להיתר. על הבקשה להיתר אתם יכולים לחתום בעצמכם אבל מנסיוני זה כמעט לא ריאלי לאגד שוב את כל הבעלים לחתימה ובכל מקרה היזם ידרוש - ובצדק - שתחתמו מראש על יפוי כוח תכנוני. את יפוי הכוח הזה תפקידו אצל עורך הדין שלכם שיעשה בו שימוש לחתימה על התוכניות.
צריך להבין שיפויי כוח הם נחוצים בהסכם כזה אחרת כל אחד מהבעלים שישינה את דעתו יכול לעצור את הפרויקט אחרי שההסכם נחתם והוציאו הוצאות רבות עליו. לא רואה חשש לחתום כפי שכתבתי לעיל על יפוי הכוח התכנוני. לגבי היפוי כוח הכללי - גם הוא ישמר אצל עו"ד שלכם בשלב זה בודאי עד קבלת היתר הבניה ואולי עוד כך שאין כל חשש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא כל כך ברור לי מה מקור החשש שלכם. לגביהיתר בניה - צריך להיות מוסדר בהסכם זמן לקבלת ההיתר וכי אם לא מצליח בפרק זמן זה אז ההסכם מתבטל.
לגבי תביעה נגד אותו דייר - ניתן להגיש תביעה רק לאחר שהוועדה המקומית אישרה בתנאים את הבקשה להיתר. כלומר אחרי שהיזם הגיש להם את הבקשה להיתר. על הבקשה להיתר אתם יכולים לחתום בעצמכם אבל מנסיוני זה כמעט לא ריאלי לאגד שוב את כל הבעלים לחתימה ובכל מקרה היזם ידרוש - ובצדק - שתחתמו מראש על יפוי כוח תכנוני. את יפוי הכוח הזה תפקידו אצל עורך הדין שלכם שיעשה בו שימוש לחתימה על התוכניות.
צריך להבין שיפויי כוח הם נחוצים בהסכם כזה אחרת כל אחד מהבעלים שישינה את דעתו יכול לעצור את הפרויקט אחרי שההסכם נחתם והוציאו הוצאות רבות עליו. לא רואה חשש לחתום כפי שכתבתי לעיל על יפוי הכוח התכנוני. לגבי היפוי כוח הכללי - גם הוא ישמר אצל עו"ד שלכם בשלב זה בודאי עד קבלת היתר הבניה ואולי עוד כך שאין כל חשש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם נעלם
Arbo
08/03/16
שלום רב,
יש לי שאלה לגבי המצב שאנו נמצאים בו.
קניתי דירה יד שניה בבניין שעובר תמ''א 38. עם תוספת של 2 קומות סה''כ 16+8 דירות + דירת גג =25 דירות.
יזם נעלם לפני שבועים.
עבודות שנשארו לעשות זה ליקוים בכל הדירות
ליקוים ברכוש משותף של הבניין.
לפי שמועות וסיפורים יזם קיבל הלוואה מחברת מימון ונתן ערבויות עבור דירות החדשות.
עכשיו מה אנחנו צריכים לעשות כי מתברר שאין למי לפנות. את מי אנו תובעים עורך דין של היזם, חברת פח שלו.
יש לי שאלה לגבי המצב שאנו נמצאים בו.
קניתי דירה יד שניה בבניין שעובר תמ''א 38. עם תוספת של 2 קומות סה''כ 16+8 דירות + דירת גג =25 דירות.
יזם נעלם לפני שבועים.
עבודות שנשארו לעשות זה ליקוים בכל הדירות
ליקוים ברכוש משותף של הבניין.
לפי שמועות וסיפורים יזם קיבל הלוואה מחברת מימון ונתן ערבויות עבור דירות החדשות.
עכשיו מה אנחנו צריכים לעשות כי מתברר שאין למי לפנות. את מי אנו תובעים עורך דין של היזם, חברת פח שלו.
היזם הנעלם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/03/16
אני מבין שמדובר בבעיה לא רק שלך אלא של כל הבנין. אם אכן אין קשר ליזם והעבודה נפסקה, אז אני מציע לפנות לעורך הדין שיצג אותכם בהסכם התמ"א ואם הוא לא זמין או אתם לא סומכים עליו - תפנו לאחר. צריך לבדוק כיצד ניתן להשלים את הפרויקט במינימום נזק. בעיקרון גם אמורה להיות לכם ערבות בנקאית להבטחת ביצוע על סכום מסוים שיכול ויספיק לכם. בכל מקרה תפעלו מהר ובמאוחד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
