פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
מצוקת חניות
חיים
14/03/16
הבניין שלנו חסר חניות בכלל, רציתי לדעת איך בדיוק אני יכול לחתום לדיירים
על הוספה של כמה קומות – יהיו בעיות חניה קשות. אי אפשר להסתפק ל2 חניות לדייר, זה
חישוב לא נכון. לכל דייר יש גם ילד או שניים עם רכב, מה דעתך?
על הוספה של כמה קומות – יהיו בעיות חניה קשות. אי אפשר להסתפק ל2 חניות לדייר, זה
חישוב לא נכון. לכל דייר יש גם ילד או שניים עם רכב, מה דעתך?
מצוקת חניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
15/03/16
שלום חיים
הספת חניות בפרויקט תמ"א 38 של חיזוק ותוספת הוא תמיד בעייתי. בכל מקרה- התקן הוא חניה אחת לכל דירה ולא בטוח שעיריה תאשר יותר מכך גם אם ניתן פיזית, תכנונית וכלכלית לעשות כן. אני חושב שאם נותנים לכם חניה אחת לדירה זה הוגן וסביר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הספת חניות בפרויקט תמ"א 38 של חיזוק ותוספת הוא תמיד בעייתי. בכל מקרה- התקן הוא חניה אחת לכל דירה ולא בטוח שעיריה תאשר יותר מכך גם אם ניתן פיזית, תכנונית וכלכלית לעשות כן. אני חושב שאם נותנים לכם חניה אחת לדירה זה הוגן וסביר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכוח של תמ"א מול הכוח של תב"ע
מנחם מושקוביץ
13/03/16
ידוע לי שחוק תמ"א 38 מתיר בנייה של שתיים וחצי קומות מעל 4 הקומות הקיימות. השאלה שלי היא : האם הרשות המקומית יכולה לטעון שהיא לא מאשרת את הבנייה משום שהתב"ע שלה לא מאשרת בנייה לגובה כזה במיקום הזה? האם התב"ע גובר על החוק הראשי?הבנין שלנו עומד בכל הקריטריונים לצורך זכאות לתמ"א 38 לחיזוק הבנין. יש בו 4 קומות. קבלן מוכן לבצע את הבנייה רק אם הרשות המקומית תאשר בנייה של שתיים וחצי קומות נוספות. האם מותר לרשות לומר שבגלל התב"ע שלה היא לא תאשר שתיים וחצי קומות?
תמ"א מול תב"ע
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/03/16
שלום מנחם!
תמ"א = תוכנית מתאר ארצית. היא אינה חוק אלא תוכנית שעל פי חוק התכנון והבניה מצויה במדרג גבוה יותר מאשר תב"ע = תוכנית בנין עיר.
תמ"א 38 קובעת בסעיף 21 כי הוצאת ההיתר כפופה לשיקול דעת הוועדה. ובסעיף 23 לתמ"א יש אפשרות לכל רשות לערוך תוכנית מכוח אותו סעיף המתאימה את הוראות התמ"א לאזורים השונים באותה רשות.
כל אלו צריכים להיות או במסמך מדיניות מפורט וידוע או בתוכנית שהרשות ערכה. במידה ובאלו הרשות לא מאשרת תוספת של 2.5 קומות אלא פחות אז יכולה להיות בעיה. יתכן ועדין ניתן לתקוף את החלטת הרשות. אני לא יודע על מי מדובר ומה היו נימוקי הדחיה אבל תמיד כדאי להתיעץ עם עו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תמ"א = תוכנית מתאר ארצית. היא אינה חוק אלא תוכנית שעל פי חוק התכנון והבניה מצויה במדרג גבוה יותר מאשר תב"ע = תוכנית בנין עיר.
תמ"א 38 קובעת בסעיף 21 כי הוצאת ההיתר כפופה לשיקול דעת הוועדה. ובסעיף 23 לתמ"א יש אפשרות לכל רשות לערוך תוכנית מכוח אותו סעיף המתאימה את הוראות התמ"א לאזורים השונים באותה רשות.
כל אלו צריכים להיות או במסמך מדיניות מפורט וידוע או בתוכנית שהרשות ערכה. במידה ובאלו הרשות לא מאשרת תוספת של 2.5 קומות אלא פחות אז יכולה להיות בעיה. יתכן ועדין ניתן לתקוף את החלטת הרשות. אני לא יודע על מי מדובר ומה היו נימוקי הדחיה אבל תמיד כדאי להתיעץ עם עו"ד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כח בעסקה
עמיחי
10/03/16
שלום,
אנחנו לקראת סוף מו"מ עם היזם לתמא 38 (2).
יש לנו חששות שהיזם לא יצליח להוציא היתר בניה או שלא יצליח לתבוע את הסרבן (יש לנו אחד כזה מתוך 12 דיירים).
אנחנו מפחדים להישאר "תקועים" עם חוזה חתום עם יזם כשבידיו היפויי כח שלנו.
האם קיימת אפשרות לחתום בשלב ראשון רק על החוזה ושנדחה את החתימות על ה"יפויי כח בלתי חוזר" ליזם רק אחרי שהיזם יקבל היתר מהעירייה ויגמור לתבוע את הסרבן ? אנחנו מוכנים לחתום בעצמנו על התוכנית בניה לעירייה אבל חוששים לחתום על היפוי כח התכנוני שהעבירו לנו ובטח שחוששים לחתום גם על היפוי כח הבלתי חוזר.
האם יש סיכוי שהיזם יסכים? האם זה מקובל ?
תודה
עמיחי
אנחנו לקראת סוף מו"מ עם היזם לתמא 38 (2).
יש לנו חששות שהיזם לא יצליח להוציא היתר בניה או שלא יצליח לתבוע את הסרבן (יש לנו אחד כזה מתוך 12 דיירים).
אנחנו מפחדים להישאר "תקועים" עם חוזה חתום עם יזם כשבידיו היפויי כח שלנו.
האם קיימת אפשרות לחתום בשלב ראשון רק על החוזה ושנדחה את החתימות על ה"יפויי כח בלתי חוזר" ליזם רק אחרי שהיזם יקבל היתר מהעירייה ויגמור לתבוע את הסרבן ? אנחנו מוכנים לחתום בעצמנו על התוכנית בניה לעירייה אבל חוששים לחתום על היפוי כח התכנוני שהעבירו לנו ובטח שחוששים לחתום גם על היפוי כח הבלתי חוזר.
האם יש סיכוי שהיזם יסכים? האם זה מקובל ?
תודה
עמיחי
חשש לחתום
עו"ד אילן הלוי
מנהל
13/03/16
שלום עמיחי!
לא כל כך ברור לי מה מקור החשש שלכם. לגביהיתר בניה - צריך להיות מוסדר בהסכם זמן לקבלת ההיתר וכי אם לא מצליח בפרק זמן זה אז ההסכם מתבטל.
לגבי תביעה נגד אותו דייר - ניתן להגיש תביעה רק לאחר שהוועדה המקומית אישרה בתנאים את הבקשה להיתר. כלומר אחרי שהיזם הגיש להם את הבקשה להיתר. על הבקשה להיתר אתם יכולים לחתום בעצמכם אבל מנסיוני זה כמעט לא ריאלי לאגד שוב את כל הבעלים לחתימה ובכל מקרה היזם ידרוש - ובצדק - שתחתמו מראש על יפוי כוח תכנוני. את יפוי הכוח הזה תפקידו אצל עורך הדין שלכם שיעשה בו שימוש לחתימה על התוכניות.
צריך להבין שיפויי כוח הם נחוצים בהסכם כזה אחרת כל אחד מהבעלים שישינה את דעתו יכול לעצור את הפרויקט אחרי שההסכם נחתם והוציאו הוצאות רבות עליו. לא רואה חשש לחתום כפי שכתבתי לעיל על יפוי הכוח התכנוני. לגבי היפוי כוח הכללי - גם הוא ישמר אצל עו"ד שלכם בשלב זה בודאי עד קבלת היתר הבניה ואולי עוד כך שאין כל חשש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לא כל כך ברור לי מה מקור החשש שלכם. לגביהיתר בניה - צריך להיות מוסדר בהסכם זמן לקבלת ההיתר וכי אם לא מצליח בפרק זמן זה אז ההסכם מתבטל.
לגבי תביעה נגד אותו דייר - ניתן להגיש תביעה רק לאחר שהוועדה המקומית אישרה בתנאים את הבקשה להיתר. כלומר אחרי שהיזם הגיש להם את הבקשה להיתר. על הבקשה להיתר אתם יכולים לחתום בעצמכם אבל מנסיוני זה כמעט לא ריאלי לאגד שוב את כל הבעלים לחתימה ובכל מקרה היזם ידרוש - ובצדק - שתחתמו מראש על יפוי כוח תכנוני. את יפוי הכוח הזה תפקידו אצל עורך הדין שלכם שיעשה בו שימוש לחתימה על התוכניות.
צריך להבין שיפויי כוח הם נחוצים בהסכם כזה אחרת כל אחד מהבעלים שישינה את דעתו יכול לעצור את הפרויקט אחרי שההסכם נחתם והוציאו הוצאות רבות עליו. לא רואה חשש לחתום כפי שכתבתי לעיל על יפוי הכוח התכנוני. לגבי היפוי כוח הכללי - גם הוא ישמר אצל עו"ד שלכם בשלב זה בודאי עד קבלת היתר הבניה ואולי עוד כך שאין כל חשש.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יזם נעלם
Arbo
08/03/16
שלום רב,
יש לי שאלה לגבי המצב שאנו נמצאים בו.
קניתי דירה יד שניה בבניין שעובר תמ''א 38. עם תוספת של 2 קומות סה''כ 16+8 דירות + דירת גג =25 דירות.
יזם נעלם לפני שבועים.
עבודות שנשארו לעשות זה ליקוים בכל הדירות
ליקוים ברכוש משותף של הבניין.
לפי שמועות וסיפורים יזם קיבל הלוואה מחברת מימון ונתן ערבויות עבור דירות החדשות.
עכשיו מה אנחנו צריכים לעשות כי מתברר שאין למי לפנות. את מי אנו תובעים עורך דין של היזם, חברת פח שלו.
יש לי שאלה לגבי המצב שאנו נמצאים בו.
קניתי דירה יד שניה בבניין שעובר תמ''א 38. עם תוספת של 2 קומות סה''כ 16+8 דירות + דירת גג =25 דירות.
יזם נעלם לפני שבועים.
עבודות שנשארו לעשות זה ליקוים בכל הדירות
ליקוים ברכוש משותף של הבניין.
לפי שמועות וסיפורים יזם קיבל הלוואה מחברת מימון ונתן ערבויות עבור דירות החדשות.
עכשיו מה אנחנו צריכים לעשות כי מתברר שאין למי לפנות. את מי אנו תובעים עורך דין של היזם, חברת פח שלו.
היזם הנעלם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/03/16
אני מבין שמדובר בבעיה לא רק שלך אלא של כל הבנין. אם אכן אין קשר ליזם והעבודה נפסקה, אז אני מציע לפנות לעורך הדין שיצג אותכם בהסכם התמ"א ואם הוא לא זמין או אתם לא סומכים עליו - תפנו לאחר. צריך לבדוק כיצד ניתן להשלים את הפרויקט במינימום נזק. בעיקרון גם אמורה להיות לכם ערבות בנקאית להבטחת ביצוע על סכום מסוים שיכול ויספיק לכם. בכל מקרה תפעלו מהר ובמאוחד.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף ביצוע תוכנית תמא בלי לשאול חלק מהדיירים
נכה בנם של בעלים
05/03/16
לא שאלו אותנו והחליטו שאנו מסרבים. שלחו דואר רשום שיש לנו 30 יום להתנגד ב-18.2 כתוב והתקבל בדואר רשו ב3.3
לא שיתפו אותנו.
עו"ד שפנינו שנמסר שהוא בנושא טען שהוא מייצג בכלל את אחד הדיירים.
מנסים להכניס תוספת של 12 דירות סך הכל 21 דירות. היום יש 9 דירות.
קומות חניה בתוכנית רק 8.
הבניין בן 3 קומות 9 דיירים.
רוצים להפוך אותו ל- 5 קומות מקדימה ו-6 קומות מאחור וגם לבנות דירות קרקע.
גם ניזקו את העמודים וחפרו בהם לבדוק ולא החזירו המצב לקדמותו.
הבניין עם צנרת רקובה ועוד.
אנו נתמוך אם יהרסו לגמרי את המבנה ויבנו חדש וגם יארגנו חניה לכל דייר קיים. כי עומדת להיות ברחוב רכבת קלה ואז בכלל לא יהיו חניות לחנות מחוץ למבנה.
מה עלינו לעשות?
להלן הפרטים שקיימים על השטח מהעירייה.
עיריית פתח תקווה.
חלקה:מגורים ב2
יעוד:751 מ"ר (שטח החלקה נלקח ממפת גוש של המרכז למיפוי ישראל)שטח
20.00רוחב דרך:
תכניות לחלקהתכניות בתוקףתאריך סטטוסשם התכניתמספר התכניתבחר12/11/2003תכנית מתאר מחוזית, מחוז המרכזתממ/21/328/04/1999שטחי שרות והוראות כלליות2000/א27/07/1997 23/1212/ב14/05/1992תוכנית מתאר מקומית200003/07/1988בנית מרפסות לסוכות בבתים משותפים1/127112/06/1988 23/121206/09/1987מרתפים2/200017/06/1986בניה על הגג1273זכויות בתוקף לחלקההערהמתאריךמתכניתיחידהערךזכות 12/06/198823/1212 9יח"ד לדונם 12/06/198823/1212אחוז110סה"כ % בניה 12/06/198823/1212אחוז27.50% קומה טיפוסית 12/06/198823/1212 4מספר קומות 12/06/198823/1212כן קומת עמודים 12/06/198823/1212מ'3קו בנין לצד 12/06/198823/1212מ'4קו בנין לצד 12/06/198823/1212מ'6קו בנין לאחור06/09/19872/2000מ'0קו בנין למרתף/ים06/09/19872/2000כן קו בנין לק. מרתף בקונטור הבנין12/06/198823/1212מ"ר650שטח מגרש מינימלי17/06/19861273כן חדר/י גג לדירה/ות בק. העליונה28/04/19992000/אכן חדרי יציאה לגג17/06/19861273מ"ר23שטח חדר/ים על הגג17/06/19861273מ'2מרחק נסיגה מהמעקה לחדר על הגג28/04/19992000/אכן מרתף/ים 03/07/19881/1271כן מרפסות פתוחות למטרת סוכה03/07/19881/1271מ"ר3שטח מרפסות פתוחות למטרת סוכה06/09/19872/2000מ"ר3שטח מחסן דירתי בקומת מרתף28/04/19992000/אכן מחסן דירתי
לא שיתפו אותנו.
עו"ד שפנינו שנמסר שהוא בנושא טען שהוא מייצג בכלל את אחד הדיירים.
מנסים להכניס תוספת של 12 דירות סך הכל 21 דירות. היום יש 9 דירות.
קומות חניה בתוכנית רק 8.
הבניין בן 3 קומות 9 דיירים.
רוצים להפוך אותו ל- 5 קומות מקדימה ו-6 קומות מאחור וגם לבנות דירות קרקע.
גם ניזקו את העמודים וחפרו בהם לבדוק ולא החזירו המצב לקדמותו.
הבניין עם צנרת רקובה ועוד.
אנו נתמוך אם יהרסו לגמרי את המבנה ויבנו חדש וגם יארגנו חניה לכל דייר קיים. כי עומדת להיות ברחוב רכבת קלה ואז בכלל לא יהיו חניות לחנות מחוץ למבנה.
מה עלינו לעשות?
להלן הפרטים שקיימים על השטח מהעירייה.
עיריית פתח תקווה.
חלקה:מגורים ב2
יעוד:751 מ"ר (שטח החלקה נלקח ממפת גוש של המרכז למיפוי ישראל)שטח
20.00רוחב דרך:
תכניות לחלקהתכניות בתוקףתאריך סטטוסשם התכניתמספר התכניתבחר12/11/2003תכנית מתאר מחוזית, מחוז המרכזתממ/21/328/04/1999שטחי שרות והוראות כלליות2000/א27/07/1997 23/1212/ב14/05/1992תוכנית מתאר מקומית200003/07/1988בנית מרפסות לסוכות בבתים משותפים1/127112/06/1988 23/121206/09/1987מרתפים2/200017/06/1986בניה על הגג1273זכויות בתוקף לחלקההערהמתאריךמתכניתיחידהערךזכות 12/06/198823/1212 9יח"ד לדונם 12/06/198823/1212אחוז110סה"כ % בניה 12/06/198823/1212אחוז27.50% קומה טיפוסית 12/06/198823/1212 4מספר קומות 12/06/198823/1212כן קומת עמודים 12/06/198823/1212מ'3קו בנין לצד 12/06/198823/1212מ'4קו בנין לצד 12/06/198823/1212מ'6קו בנין לאחור06/09/19872/2000מ'0קו בנין למרתף/ים06/09/19872/2000כן קו בנין לק. מרתף בקונטור הבנין12/06/198823/1212מ"ר650שטח מגרש מינימלי17/06/19861273כן חדר/י גג לדירה/ות בק. העליונה28/04/19992000/אכן חדרי יציאה לגג17/06/19861273מ"ר23שטח חדר/ים על הגג17/06/19861273מ'2מרחק נסיגה מהמעקה לחדר על הגג28/04/19992000/אכן מרתף/ים 03/07/19881/1271כן מרפסות פתוחות למטרת סוכה03/07/19881/1271מ"ר3שטח מרפסות פתוחות למטרת סוכה06/09/19872/2000מ"ר3שטח מחסן דירתי בקומת מרתף28/04/19992000/אכן מחסן דירתי
המסמכים לשטח
נכה בנם של בעלים
05/03/16
מצ"ב
כן מציין
כיום 9 דירות 2 מקדימה אחת מאחורה בכל קומה ללא מעלית.
כן קיים מקלט תת קרקעי.
גג לא רעפים עליו דודים.
קיימת חצר וכיום קיים מפלס חניה לכלל החנויות שרק אחת מהן בטאבו. כן קיים גם אזור חולי לא מנוצל לא לחניה ולא לחצר - פשוט חול כי מתחת לבית אין שמש. הקבלן רוצה להוסיף לגרום לכך שיהיו לו כמעט 60% מהדירות בשטח. במקרה זה מדוע לא להרוס ולבנות הכל מחדש? התשתית של המבנה הקיים רקובה. האם במצב זה יאפשרו לו לבנות יותר קומות? או דירות? אין לנו התנגדות אם יהרסו את המבנה ויבנו מחדש ושלכל דייר תהיה חניה.
כן מציין
כיום 9 דירות 2 מקדימה אחת מאחורה בכל קומה ללא מעלית.
כן קיים מקלט תת קרקעי.
גג לא רעפים עליו דודים.
קיימת חצר וכיום קיים מפלס חניה לכלל החנויות שרק אחת מהן בטאבו. כן קיים גם אזור חולי לא מנוצל לא לחניה ולא לחצר - פשוט חול כי מתחת לבית אין שמש. הקבלן רוצה להוסיף לגרום לכך שיהיו לו כמעט 60% מהדירות בשטח. במקרה זה מדוע לא להרוס ולבנות הכל מחדש? התשתית של המבנה הקיים רקובה. האם במצב זה יאפשרו לו לבנות יותר קומות? או דירות? אין לנו התנגדות אם יהרסו את המבנה ויבנו מחדש ושלכל דייר תהיה חניה.
מסמכים נוספים מהעירייה
נכה בנם של בעלים
05/03/16
מצ"ב העתק מסך מרוכז של אתר העירייה לגבי השטח
אודה סיוע בנושא.
איך גורמים שיהרסו בניין במקום לבנות על מצב קיים.
האם באמת העלויות לקבלן לא אפשרויות?
האם אין מסוכן הדבר שהכל התמוטט בתוך המבנה על יושביו שהכל רקוב ויש נזילות רבות? כלומר 3 קומות שיהתמוטטו בתוכן אז המבנה אכן לא התמוטט לצדדים אבל הכל התמוטט בתוכו בגלל המצב
אודה סיוע בנושא.
איך גורמים שיהרסו בניין במקום לבנות על מצב קיים.
האם באמת העלויות לקבלן לא אפשרויות?
האם אין מסוכן הדבר שהכל התמוטט בתוך המבנה על יושביו שהכל רקוב ויש נזילות רבות? כלומר 3 קומות שיהתמוטטו בתוכן אז המבנה אכן לא התמוטט לצדדים אבל הכל התמוטט בתוכו בגלל המצב
ביצוע תמ"א בלי לשאול
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/03/16
שלום רב!
לפי מה שאני מבין מהתאור שלך נחתם הסכם תמ,א 38 לחיזוק הבנין ולתוספת קומות ודירות. אני מבין שלפחות 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף כבר חתמו על ההסכם. כן אני מבין כי הגישו בקשה לקבלת היתר בניה וכעת שלחו לכם עותק מהבקשה להיתר.
אם אכן זה המצב - אז לפחות 6 דיירים תמכו בהסכם ובמקרה כזה החוק קובע כי הם יכולים להמשיך בתכנון ובשלב מסוים גם להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם.
אני מאוד ממליץ שתפגש עם עו"ד יחד עם כל המסמכים שיש לך. קודם כל הייתי ממליץ להגיש התנגדות לבקשה להיתר. לצורך כך גם תתיעץ עם עו"ד וגם תראו באלו נימוקים תכנוניים ניתן לתקוף את הבקשה.
אני מבין שאתם רוצים תמ"א 38 של הריסה ובניה. אני גם חושב שזה עדיף אבל עדין רוב בעלי הדירות חשב אחרת. האם יש לכך התכנות כלכלית או לא - קשה לי לדעת מנתוני השאלה. השאלה שלי היא בכלל ניסיתם לקבל הצעה לפרויקט של תמ"א 38/2?
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לפי מה שאני מבין מהתאור שלך נחתם הסכם תמ,א 38 לחיזוק הבנין ולתוספת קומות ודירות. אני מבין שלפחות 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף כבר חתמו על ההסכם. כן אני מבין כי הגישו בקשה לקבלת היתר בניה וכעת שלחו לכם עותק מהבקשה להיתר.
אם אכן זה המצב - אז לפחות 6 דיירים תמכו בהסכם ובמקרה כזה החוק קובע כי הם יכולים להמשיך בתכנון ובשלב מסוים גם להגיש תביעה כנגד מי שלא חתם.
אני מאוד ממליץ שתפגש עם עו"ד יחד עם כל המסמכים שיש לך. קודם כל הייתי ממליץ להגיש התנגדות לבקשה להיתר. לצורך כך גם תתיעץ עם עו"ד וגם תראו באלו נימוקים תכנוניים ניתן לתקוף את הבקשה.
אני מבין שאתם רוצים תמ"א 38 של הריסה ובניה. אני גם חושב שזה עדיף אבל עדין רוב בעלי הדירות חשב אחרת. האם יש לכך התכנות כלכלית או לא - קשה לי לדעת מנתוני השאלה. השאלה שלי היא בכלל ניסיתם לקבל הצעה לפרויקט של תמ"א 38/2?
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יציאה מהבוץ
דוד ניבין
03/03/16
???קודם כל, תודה על השרות הנהדר שאתם מציעים כאן.
אנחנו ובנייננו תקועים בתוך פרויקט תמא38.לפני יותר מחמש שנים חתמנו על חוזה תמא38 עם יזם, שבדיעבד נראה לנו שרצה את הפרויקט יותר בגלל הפרסטיזה/מיקום שלו מאשר בגלל כדאיות יישומו. עכשיו כששווי הדירות החדשות כבר מצדיק בהחלט א??ת ההשקעה, היזם הציג מממן חיצוני לביצוע, שנתבקשנו עכשיו להעריכו ולהסכים להוסיף זאת לפרויקט. לצערנו, גם נראה לנו שהעו"ד, שבחרנו לפני שש שנים, קצת "חצה את הקווים", אולי בגלל ייצוגים נוספים שנתבקש לעשות עבור היזם בשנים האחרונות, ואולי כבר לא מייצג רק את טובתנו בפרויקט.שאלותי:
1. האם זה מעשי להחליף עו"ד בשלב זה? האם נתקלתם פעם במקרה כזה?
2. האם מעשי לבקש מעו"ד אחר, על חשבון בעלי הדירות בבנין, לכתוב חוות דעת על מצבו העכשיווי של הפרויקט והדרך הטובה ביותר עבורנו ליישומו? אם כן, האם תוכל להעריך את עלות השרות הזה? האם יש לחפש התמחות מיוחדת בזה??
אנחנו ובנייננו תקועים בתוך פרויקט תמא38.לפני יותר מחמש שנים חתמנו על חוזה תמא38 עם יזם, שבדיעבד נראה לנו שרצה את הפרויקט יותר בגלל הפרסטיזה/מיקום שלו מאשר בגלל כדאיות יישומו. עכשיו כששווי הדירות החדשות כבר מצדיק בהחלט א??ת ההשקעה, היזם הציג מממן חיצוני לביצוע, שנתבקשנו עכשיו להעריכו ולהסכים להוסיף זאת לפרויקט. לצערנו, גם נראה לנו שהעו"ד, שבחרנו לפני שש שנים, קצת "חצה את הקווים", אולי בגלל ייצוגים נוספים שנתבקש לעשות עבור היזם בשנים האחרונות, ואולי כבר לא מייצג רק את טובתנו בפרויקט.שאלותי:
1. האם זה מעשי להחליף עו"ד בשלב זה? האם נתקלתם פעם במקרה כזה?
2. האם מעשי לבקש מעו"ד אחר, על חשבון בעלי הדירות בבנין, לכתוב חוות דעת על מצבו העכשיווי של הפרויקט והדרך הטובה ביותר עבורנו ליישומו? אם כן, האם תוכל להעריך את עלות השרות הזה? האם יש לחפש התמחות מיוחדת בזה??
יציאה מהבוץ
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/03/16
שלום דוד
אני מבין שמדובר על הסכם שנחתם לפני 6 שנים ורק כעת יזם מתחיל לזוז. אין כל מניעה שתשכרו שירותי עורך דין אחר שיעבור על ההסכם עליו חתמתם ויתן לכם חוות דעת מה ניתן לעשות היום. אני לא יכול להעריך את עלות השירות. פשוט קבלו הצעת מחיר. כמובן שכדאי לקחת עו"ד שממחה בתמ"א 38.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני מבין שמדובר על הסכם שנחתם לפני 6 שנים ורק כעת יזם מתחיל לזוז. אין כל מניעה שתשכרו שירותי עורך דין אחר שיעבור על ההסכם עליו חתמתם ויתן לכם חוות דעת מה ניתן לעשות היום. אני לא יכול להעריך את עלות השירות. פשוט קבלו הצעת מחיר. כמובן שכדאי לקחת עו"ד שממחה בתמ"א 38.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ללא ליווי בנקאי
דנה
03/03/16
שלום רב,
נציגי הבניין שלנו פנו בעניין ביצוע פרויקט תמ"א 38 ליזם חדש לחלוטין ללא ניסיון בפרויקט מסוג זה או בכלל. היזם נמצא כרגע בשותפות עם חברת יזמות פעילה בעלת מספר מצומצם מאוד של פרוייקטים (לא תמ"א).
הבניין מונה 15 דירות מתוכן 3 דירות גג. מתוך 15 הדירות- 12 דירות וביניהן 2 מדירות הגג, חתמו על התחייבות כלשהי מול היזם לגבי ביצוע התמ"א.
אנו בעלי דירת הגג השלישית, שטרם חתמו על ההתחייבות וזאת כיוון שאנו חוששים על חוסר הניסיון של אותו יזם וחוסר האפשרות שלנו לבדוק על מי מדובר.
היזם הבטיח לנו בע"פ כי הפרויקט ילווה בלווי בנקאי לכל אורכו, אך במסמך עליו חתמו דיירי הבנייו אין כל אזכור לנושא זה.
שאלותי הן-
1) האם במידה והיזם לא מציג בפני התחייבות ללווי בנקאי, יש לי עילה סבירה להתנגד לביצוע הפרוייקט ? אני לא רואה שום סיבה הגיונית להפקיד את הנכס היחיד שלי בידי אדם, שאיני יודעת עליו דבר.
2) האם רוב של שני שליש המחזיקים שני שליש מהרכוש הצמוד מספיק על מנת לבצע את הפרויקט? היזם שלח לנו מכתב בו הבהיר כי במידה ואנו לא ניתן את הסכמתנו, עדיין יש בידו שני שליש הסכמה והוא מבחינתו יוצא לדרך בין אם ניתן את הסכמתנו ובין אם לא.
האם אכן כך? יש לו אפשרות להתחיל את תהליך ההיתרים וכל מה שיוצא מכך ללא הסכמתינו כבעלי דירת גג?
תודה מראש,
דנה
נציגי הבניין שלנו פנו בעניין ביצוע פרויקט תמ"א 38 ליזם חדש לחלוטין ללא ניסיון בפרויקט מסוג זה או בכלל. היזם נמצא כרגע בשותפות עם חברת יזמות פעילה בעלת מספר מצומצם מאוד של פרוייקטים (לא תמ"א).
הבניין מונה 15 דירות מתוכן 3 דירות גג. מתוך 15 הדירות- 12 דירות וביניהן 2 מדירות הגג, חתמו על התחייבות כלשהי מול היזם לגבי ביצוע התמ"א.
אנו בעלי דירת הגג השלישית, שטרם חתמו על ההתחייבות וזאת כיוון שאנו חוששים על חוסר הניסיון של אותו יזם וחוסר האפשרות שלנו לבדוק על מי מדובר.
היזם הבטיח לנו בע"פ כי הפרויקט ילווה בלווי בנקאי לכל אורכו, אך במסמך עליו חתמו דיירי הבנייו אין כל אזכור לנושא זה.
שאלותי הן-
1) האם במידה והיזם לא מציג בפני התחייבות ללווי בנקאי, יש לי עילה סבירה להתנגד לביצוע הפרוייקט ? אני לא רואה שום סיבה הגיונית להפקיד את הנכס היחיד שלי בידי אדם, שאיני יודעת עליו דבר.
2) האם רוב של שני שליש המחזיקים שני שליש מהרכוש הצמוד מספיק על מנת לבצע את הפרויקט? היזם שלח לנו מכתב בו הבהיר כי במידה ואנו לא ניתן את הסכמתנו, עדיין יש בידו שני שליש הסכמה והוא מבחינתו יוצא לדרך בין אם ניתן את הסכמתנו ובין אם לא.
האם אכן כך? יש לו אפשרות להתחיל את תהליך ההיתרים וכל מה שיוצא מכך ללא הסכמתינו כבעלי דירת גג?
תודה מראש,
דנה
תמ"א 38 ללא ליווי בנקאי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/03/16
דנה שלום!
לפי מה שאתה מתארת מדובר על פרויקט תמ"א 38 של חיזוק הבנין הקיים והוספת קומות ודירות. בפרויקטים מסוג זה לא תמיד יש בנק מלווה ואפילו הייתי אומר ששכיח יותר מימון הפרויקט מהון עצמי וממכירות מאשר מליווי בנקאי.
כך שאני לא חושב שבשל כך יש לכם עילה טובה לא לחתום על ההסכם. כן חשוב לבדוק איתנות פיננסית של היזם (ואם ימצא כי כי אין לו איתנות - זו עילה סבירה לא לחתום).
ציינת כי אתם בעלי דירת גג- בלי קשר למה שנכתב קודם - תבדקו אם הפרויקט אינו פוגע בכם כבעלי הגג הפרטי. לא ניתן לאכוף עליכם פרויקט הפוגע ברכוש הפרטי שלכם. בכל מקרה אחר- די ברוב של שני שליש כדי להגיש כנגדכם תביעה המתברת בפני המפקח על המקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לפי מה שאתה מתארת מדובר על פרויקט תמ"א 38 של חיזוק הבנין הקיים והוספת קומות ודירות. בפרויקטים מסוג זה לא תמיד יש בנק מלווה ואפילו הייתי אומר ששכיח יותר מימון הפרויקט מהון עצמי וממכירות מאשר מליווי בנקאי.
כך שאני לא חושב שבשל כך יש לכם עילה טובה לא לחתום על ההסכם. כן חשוב לבדוק איתנות פיננסית של היזם (ואם ימצא כי כי אין לו איתנות - זו עילה סבירה לא לחתום).
ציינת כי אתם בעלי דירת גג- בלי קשר למה שנכתב קודם - תבדקו אם הפרויקט אינו פוגע בכם כבעלי הגג הפרטי. לא ניתן לאכוף עליכם פרויקט הפוגע ברכוש הפרטי שלכם. בכל מקרה אחר- די ברוב של שני שליש כדי להגיש כנגדכם תביעה המתברת בפני המפקח על המקרקעין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה למפקח על המקרקעין
יניב
03/03/16
שלום רב,
אנו 5 יורשים הרשומים כבעלים של דירה בנסח הטאבו. הבניין נמצא בהליך תמא 38 והתקבלה החלטה למתן היתר בתנאים. אנו מסכימים לביצוע התמא ואולם בנסח הטאבו על תת החלקה שלנו יש עיקולים של נושים והערות של בית משפט לענייני משפחה. האם הסכמתנו מספיקה או שצריך לפנות למפקח על המקרקעין לאישור?
אנו 5 יורשים הרשומים כבעלים של דירה בנסח הטאבו. הבניין נמצא בהליך תמא 38 והתקבלה החלטה למתן היתר בתנאים. אנו מסכימים לביצוע התמא ואולם בנסח הטאבו על תת החלקה שלנו יש עיקולים של נושים והערות של בית משפט לענייני משפחה. האם הסכמתנו מספיקה או שצריך לפנות למפקח על המקרקעין לאישור?
הסכמת בעלי דירה מעוקלת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/03/16
יניב שלום!
בעיקרון הסכתמכם מספיקה אבל כאשר ירצו לרשום תת חלקה נפרדת יתכן ויהיה צורך לקבל אישור מהנושים. מציע שתבדקו כי בהסכם התמ"א אתם לא מתחייבים להביא את הסכמתם של הנושים. תשאירו את זה כדאגה ליזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון הסכתמכם מספיקה אבל כאשר ירצו לרשום תת חלקה נפרדת יתכן ויהיה צורך לקבל אישור מהנושים. מציע שתבדקו כי בהסכם התמ"א אתם לא מתחייבים להביא את הסכמתם של הנושים. תשאירו את זה כדאגה ליזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קנס על מבנה מסוכן לפני תמא
יונתן
03/03/16
אנחנו דיירים בבניין שצריך לעבור תמ"א 38 ממש בקרוב, כעת לא כל הדיירים חתמו על
ההסכם ואנחנו עומדים לפני קנס של העירייה על מבנה מסוכן, האם אפשר לחייב את הדיירים
שלא חתמו לשאת בקנס?
ההסכם ואנחנו עומדים לפני קנס של העירייה על מבנה מסוכן, האם אפשר לחייב את הדיירים
שלא חתמו לשאת בקנס?
קנס על מבנה מסוכן העומד בפני תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/03/16
יונתן שלום!
לחייב בודאי שלא ניתן. הקנס מוטל על ידי העיריה על כל בעלי הדירות. אתם תוכלו להגיש תביעה כנגד אותם בעלים להחזר סכום הקנס. בכל מקרה- לא רואה מניעה לפנות לעיריה ולבקש דחיה בגלל שאתם עומדים בפני חתימת הסכם תמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
לחייב בודאי שלא ניתן. הקנס מוטל על ידי העיריה על כל בעלי הדירות. אתם תוכלו להגיש תביעה כנגד אותם בעלים להחזר סכום הקנס. בכל מקרה- לא רואה מניעה לפנות לעיריה ולבקש דחיה בגלל שאתם עומדים בפני חתימת הסכם תמ"א.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמת בעל דירת גג תמא 38/2
קרן
01/03/16
האם ניתן לכפות תמ"א 38/2 בעל בעל דירת גג שהגג שמעל הדירה והמרפסות גג בבעלותו הפרטית, (מסומנות גם בתשריט בית משותף) אין תקנון.
האם מגיע תמורה בגין הגג עצמו
האם מגיע תמורה בגין הגג עצמו
הסכמת בעל דירת הגג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
02/03/16
קרן שלום!
אם שטח הגג בעלותו הפרטית אז לא ניתן לאכוף עליו ביצוע פרויקט תמ"א 38 שלוקח מרכושו הפרטי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם שטח הגג בעלותו הפרטית אז לא ניתן לאכוף עליו ביצוע פרויקט תמ"א 38 שלוקח מרכושו הפרטי.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא לבניין מסובך
תומר
29/02/16
שלום רב,אנו ועד בניין שמעונינים בתמא לבניין ישן בר"'ג שנבנה ב1959,הבניין ממש ישן ומוזנח ,סהכ מגרש 500מטר ,11דיירים בלבד ו2חנויות קטנות מתחת לבנין,הבעיה שיש לנו הפקעה של הבנין כ150מטר ששיך לעירייה(כך העירייה טוענת( מה ניתן לעשות על מנת שנוכל תהליך של תמא?
תמ"א לבנין מסובך?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/03/16
אם הבנתי נכון ומשטח המגרש של 500 מ"ר העיריה מפקיע לכם 150 מ"ר אזי אתם תשארו עם מגרש של 350 מ"ר. מגרש קטן מאוד ולא ברור בכלל שתהיה כדאיות לפרויקט בו.
יחד עם זאת - אני לא משוכנע שאתם יודעים את כל הנתונים. אני ממליץ פשוט שתפנו לכמה יזמים ותראו אם תקבלו הצעות ומה ההצעות שאתם מקבלים. זה המבחן הטוב ביותר לדעת אם אפשר לבצע פרויקט תמא או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
יחד עם זאת - אני לא משוכנע שאתם יודעים את כל הנתונים. אני ממליץ פשוט שתפנו לכמה יזמים ותראו אם תקבלו הצעות ומה ההצעות שאתם מקבלים. זה המבחן הטוב ביותר לדעת אם אפשר לבצע פרויקט תמא או לא.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא לבנין מסובך
תומר
01/03/16
תודה אילן,יחד עם זאת נשאלת שאלה האם ניתן לתבוע מהעייריה את השטח שהופקע לטענתה,שכן הבניין מאוד ישן ויכול לקרוס ואנו רוצים לחזק את הבניין דרך זכויות התמא,ומה שמונע להתחיל את התהליך זו העירייה בעצם.
שימוש בשירותיו של עו"ד
ניר
28/02/16
שלום רב,
רציתי לדעת מה עדיף להשתמש בשירותיו של עורך דין שמקבל כסף מהקבלן/יזם? או בכל זאת לשכור את שירותיו של עורך דין שייצג את הבניין ושהבניין ישלם לו.
כי הבנתי שעורך דין שמקבל את הכסף מהיזם הוא למעשה נאמן יותר לזכויותיו של היזם.
תודה
רציתי לדעת מה עדיף להשתמש בשירותיו של עורך דין שמקבל כסף מהקבלן/יזם? או בכל זאת לשכור את שירותיו של עורך דין שייצג את הבניין ושהבניין ישלם לו.
כי הבנתי שעורך דין שמקבל את הכסף מהיזם הוא למעשה נאמן יותר לזכויותיו של היזם.
תודה
שימוש בשירותי עורך דין
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/02/16
ניר שלום!
בעיקרון עורך הדין אמור להבחר על ידיכם ולייצג אותכם. אמת כי הנורמה היא שהתשלום אליו נעשה על ידי היזם, בדיוק כמו שהיזם לוקח על עצמו את כל התשלומים בפרויקט.
האם זה מעוות את חובת הנאמנות של עורך הדין שלכם - לא צריך לגרום לכך אבל כמובן שצריך לבדוק ולהזהר בכך הן בדרך בחירת עורך הדין שלכם והן לגבי קביעת שכרו ומועדי התשלום.
לצערי עוד לא נתקלתי בבית שמוכן לממן את מלוא השכר של עורך הדין מכיסו. אם אתם מוכנים לכך - אני מברך אותכם על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בעיקרון עורך הדין אמור להבחר על ידיכם ולייצג אותכם. אמת כי הנורמה היא שהתשלום אליו נעשה על ידי היזם, בדיוק כמו שהיזם לוקח על עצמו את כל התשלומים בפרויקט.
האם זה מעוות את חובת הנאמנות של עורך הדין שלכם - לא צריך לגרום לכך אבל כמובן שצריך לבדוק ולהזהר בכך הן בדרך בחירת עורך הדין שלכם והן לגבי קביעת שכרו ומועדי התשלום.
לצערי עוד לא נתקלתי בבית שמוכן לממן את מלוא השכר של עורך הדין מכיסו. אם אתם מוכנים לכך - אני מברך אותכם על כך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא בבית פרטי פחות מ-400 מ"ר
תמא נפשי
25/02/16
יש לנו בית ישן ללא ממד שגודלו פחות מ-200 מר
מתחתיו ישנה קומת עמודים ריקה ופתוחה (מוגדרת כמחסן)
האם ואיך ניתן לסגור את הקומה ולהוסיף ממד כך שיחד סהכ זה יצא כ400 מ"ר?
האם ניתן לחלק ליחידות דיור?
מתחתיו ישנה קומת עמודים ריקה ופתוחה (מוגדרת כמחסן)
האם ואיך ניתן לסגור את הקומה ולהוסיף ממד כך שיחד סהכ זה יצא כ400 מ"ר?
האם ניתן לחלק ליחידות דיור?
סגירת קומת עמודים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/02/16
לא ברור מהשאלה האם מדובר על בית פרטי עם קומת עמודים ריקה או שיש בו היום יותר מדירת מגורים אחת. החשיבות היא כי בהרבה רשויות יש תוכניות השוללות מבית פרטי את תמרצי התמ"א. סגחרת קומת עמודים לא בנויה היא חלק מהתמרצים בתמ"א 38. על כן אם חלה עליכם התמ"א אז יש זכויות לסגירתה מכוח התמ"א. אם התמ"א לא חלה אז צריך לבדוק ברשות האם יש זכויות מכוחן ניתן לבנות בקומת העמודים הריקה.
כל זה פחות חושב לגבי תוספת ממ"ד בלבד. אם תרצו להוסיף בקומת העמודים רק ממ"ד אז לא צריכה להיות בעיה אבל כמובן שצריך היתר בניה כדין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כל זה פחות חושב לגבי תוספת ממ"ד בלבד. אם תרצו להוסיף בקומת העמודים רק ממ"ד אז לא צריכה להיות בעיה אבל כמובן שצריך היתר בניה כדין.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת דלתות פלדלת במסגרת תמ"א
זאב
25/02/16
הבניין בו אני גר מצוי בתהליך מתקדם של פרויקט התמ"א-זמן סיום משוער בעוד כחצי שנה.
בחוזה עם היזם,הוא הבטיח כי יחליף את כל דלתות הכניסה של הדיירים.
עתה משוודאתי מולו טלפונית כי אכן כך הם פני הדברים,הוא טען שלבסוף הוא לא מחליף את הדלתות של כולם,אלא מקים מעין מערכת כיבוי אש לכל הדיירים,דבר אשר מהווה לדבריו תחליף לדלתות,כיוון שמלכתחילה מטרת החלפת דלתות הכניסה הייתה מתוך הכוונה שהן יהיו דלתות עמידות אש או משהו כזה.
שאלתי-האם הוא בכלל יכול לעשות דבר כזה לאחר שכאמור התחייב בחוזה להחליף הדלתות?
ואם הוא כבר עושה זאת,האם הוא לא חייב לעגן זאת בחוזה ולהחתים מחדש את כל הדיירים?
בחוזה עם היזם,הוא הבטיח כי יחליף את כל דלתות הכניסה של הדיירים.
עתה משוודאתי מולו טלפונית כי אכן כך הם פני הדברים,הוא טען שלבסוף הוא לא מחליף את הדלתות של כולם,אלא מקים מעין מערכת כיבוי אש לכל הדיירים,דבר אשר מהווה לדבריו תחליף לדלתות,כיוון שמלכתחילה מטרת החלפת דלתות הכניסה הייתה מתוך הכוונה שהן יהיו דלתות עמידות אש או משהו כזה.
שאלתי-האם הוא בכלל יכול לעשות דבר כזה לאחר שכאמור התחייב בחוזה להחליף הדלתות?
ואם הוא כבר עושה זאת,האם הוא לא חייב לעגן זאת בחוזה ולהחתים מחדש את כל הדיירים?
החלפת דלות פלדלת במסגרת תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/02/16
זאב שלום!
התשובה שלו נשמעת לי חרטוט גמור.
במיוחד אם הוא התחייב כלפיכם להחלפת דלתות אז הוא צריך פשוט להחליף לכם את דלתות הכניסה. כל דבר אחר הוא בניגוד להסכם (אם כך אכן נכתב שם).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
התשובה שלו נשמעת לי חרטוט גמור.
במיוחד אם הוא התחייב כלפיכם להחלפת דלתות אז הוא צריך פשוט להחליף לכם את דלתות הכניסה. כל דבר אחר הוא בניגוד להסכם (אם כך אכן נכתב שם).
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
1.דו"ח מהנדס. 2. דרישה לחצר משותפת
אילנה
24/02/16
1. אנחנו לפני הריסה ובניה. בתיק העיריה אין דו"ח מהנדס. לשאלתי בעירייה איך אפשר להגיש בקשה להריסה מבלי דו"ח על מצב היסודות. התשובה, לקראת הועדה יגישו דו"ח שיעשה קונסטרוקטור שייבחר ע"י העירייה, שאף תשלם לו. שאלתי אליך : האם לא חייב להיות בתיק דו"ח ראשוני כלשהו על מצב היסודות? 2. היזם מתכנן להשאיר חצר צמודה פרטית רק לשתי דירות, ללא מתן מעבר לאף דייר אחר.
לכל יתר הבניין אין בכלל חצר. הגשתי התנגדות לעירייה ובקשתי שתהייה החצר משותפת לכל הדיירים. אנו גרים במקם מרכזי בעיר, ואילו החצר נמצאת במורד בוואדי כך שהיא מחברת לשטח טבעי. אין גישה לוואדי אלא רק מהחצר . האם חובה להשאיר חצר משותפת לכל הדיירים או שיכולה העירייה לאפשר את השטח הפנוי היחידי במגרש שיהווה אחוזתן הפרטית של שתי משפחות? תודה על תשומת לבך
לכל יתר הבניין אין בכלל חצר. הגשתי התנגדות לעירייה ובקשתי שתהייה החצר משותפת לכל הדיירים. אנו גרים במקם מרכזי בעיר, ואילו החצר נמצאת במורד בוואדי כך שהיא מחברת לשטח טבעי. אין גישה לוואדי אלא רק מהחצר . האם חובה להשאיר חצר משותפת לכל הדיירים או שיכולה העירייה לאפשר את השטח הפנוי היחידי במגרש שיהווה אחוזתן הפרטית של שתי משפחות? תודה על תשומת לבך
האם חובה להשאיר חצר משותפת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/02/16
שלום אילנה!
תנאי מקדמי לפרויקט תמ"א 38 הוא כי הבנין אכן זקוק לחיזוק כזה. על כן יש דו"ח ראשוני של קונסטרוקטור שאמור להראות כי מצב הבנין כיום הוא כזה שאינו עומד בתקן בפני רעידות אדמה. זה אמור להיות בתיק העיריה.
בשלב הבא- בתכנון הבית החדש- אכן העיריה מעבירה את תוכנית הקונסטורקציה לאישור קונסטרוקטור מטעמה שבוחן ומאשר או מעיר הערות לתיקון.
לגבי החצר - לא רואה בעיה חוקית במה שנעשה. אין חובה חוקית להשאיר חצר משותפת אם כי יש הרבה עיריות שמחייבות אחוז מסוים של גינון משותף בקומת כניסה. צריך לזכור כי דירות גן הן חלק מהתמורה ליזם ההופכת את הפרויקט לכדאי עבור הצדדים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תנאי מקדמי לפרויקט תמ"א 38 הוא כי הבנין אכן זקוק לחיזוק כזה. על כן יש דו"ח ראשוני של קונסטרוקטור שאמור להראות כי מצב הבנין כיום הוא כזה שאינו עומד בתקן בפני רעידות אדמה. זה אמור להיות בתיק העיריה.
בשלב הבא- בתכנון הבית החדש- אכן העיריה מעבירה את תוכנית הקונסטורקציה לאישור קונסטרוקטור מטעמה שבוחן ומאשר או מעיר הערות לתיקון.
לגבי החצר - לא רואה בעיה חוקית במה שנעשה. אין חובה חוקית להשאיר חצר משותפת אם כי יש הרבה עיריות שמחייבות אחוז מסוים של גינון משותף בקומת כניסה. צריך לזכור כי דירות גן הן חלק מהתמורה ליזם ההופכת את הפרויקט לכדאי עבור הצדדים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות לתמא עקב מצב כלכלי
רויטל
24/02/16
שלום ! הודיעו לי כי רוצים להתחיל את התמ"א ואם יש לי התנגדות. ההתנגדות שלי היא עקב זה שהדירה שלי מושכרת והדיירים אמרו שיעזבו ברגע שיתחיל התמ"א. אין לי אשפרות לשלם משכנתא ושכירות במקביל, וגם קיבלתי מכתב מבית משפט להגיע לדיון כי הבניין עלול לקרוס ורוצי לחייב אותנו לתמ"א. האם הם יכולים לפגוע בי כלכלית ולחייב אותי לביצוע תמ"א , או שיש אופציה לשלם לי את השכירות ?
התנגדות עקב מצב כלכלי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
28/02/16
שלום רויטל
אני מבין שמדובר על תמ"א 38 של חיזוק ותוספת קומות מעל הקיים. בפרויקט כזה בדר"כ לא משלמים דמי שכירות בתקופת הפרויקט ואין כל סיבה שישלמו לך אם לא משלמים לכלל הבעלים בבנין.
מנסיוני תוכלי להמשיך ולהשכיר את הדירה, לפחות בחלק גדול מתקופת הפרויקט, אבל כנראה במחיר נמוך יותר בכ- 25%. נכון שזה יוצר בעיה כספית אבל אין מה לעשות. זה רק לפרק זמן קצר ובסיומו את תקבלי דירה משודרדגת שתוכלי לבקש עבורה דמי שכירות גבוהים יותר.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם הפרוייקט מציאותי מבחינה כלכלית?
רוכשת
23/02/16
שלום.
האם זה הגיוני שבבניין קיים (בירושלים) בן 8 קומות המכיל 48 דירות קיימות. יש כדאיות לעשות תמא 38, חיזוק ושיפוץ המבנה (ממ"דים+ מרפסות, שיפוץ לובי ומעליות לדירות הקיימות). בתמורה לתוספת בנייה של 15 דירות חדשות?
האם זה לא סיכון גדול מידי ליזם?
האם זה הגיוני שבבניין קיים (בירושלים) בן 8 קומות המכיל 48 דירות קיימות. יש כדאיות לעשות תמא 38, חיזוק ושיפוץ המבנה (ממ"דים+ מרפסות, שיפוץ לובי ומעליות לדירות הקיימות). בתמורה לתוספת בנייה של 15 דירות חדשות?
האם זה לא סיכון גדול מידי ליזם?
האם הפרויקט מציאותי מבחינה כלכלית
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/02/16
לא יודע בוודאות להגיד לך. ננסה לעשות חשבון גס.
עלות ממ"דים -
12 מ"ר * 48 דירות * 6000 ש"ח למ"ר = 3.5 מליון ש"ח
עלות מרפסות (כולל ויטרינה) -
10 מ"ר * 48 * 3000 ש"ח למ"ר = 1.5מליון ש"ח
שיפוץ וחיזוק בנין - 1.5 מליון ש"ח.
מעליות - 0.5 מליון ש"ח
הוצ' נוספות ובצ"מ - 1.0 מליון ש"ח
סה"כ עלויות גס עבור בעלים = 8.0 מליון ש"ח
הכנסות-
15 דירות * 100 מ"ר * 23,000 ש"ח (בהעדר ידיעה אחרת) = 34.5 מליון ש"ח
בניכוי מע"מ - 29.5 מליון ש"ח
בניכוי עלויות בניה, תכנון, מימון וכו'-
15* 100* 7,500 = 11.5 מליון ש"ח.
סה"כ עלויות = 19.5 מליון ש"ח.
רווח - 10 מליון ש"ח.
יש כדאיות לפרויקט.
כמובן שזה פתרון ללא נתונים אבל תלכי לפי דרך זו ותתאימי את הנתונים לפי מה שאת יודעת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
עלות ממ"דים -
12 מ"ר * 48 דירות * 6000 ש"ח למ"ר = 3.5 מליון ש"ח
עלות מרפסות (כולל ויטרינה) -
10 מ"ר * 48 * 3000 ש"ח למ"ר = 1.5מליון ש"ח
שיפוץ וחיזוק בנין - 1.5 מליון ש"ח.
מעליות - 0.5 מליון ש"ח
הוצ' נוספות ובצ"מ - 1.0 מליון ש"ח
סה"כ עלויות גס עבור בעלים = 8.0 מליון ש"ח
הכנסות-
15 דירות * 100 מ"ר * 23,000 ש"ח (בהעדר ידיעה אחרת) = 34.5 מליון ש"ח
בניכוי מע"מ - 29.5 מליון ש"ח
בניכוי עלויות בניה, תכנון, מימון וכו'-
15* 100* 7,500 = 11.5 מליון ש"ח.
סה"כ עלויות = 19.5 מליון ש"ח.
רווח - 10 מליון ש"ח.
יש כדאיות לפרויקט.
כמובן שזה פתרון ללא נתונים אבל תלכי לפי דרך זו ותתאימי את הנתונים לפי מה שאת יודעת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה חדשה מקבלן בבנין שעבר תמא 38
רוכשת
23/02/16
שלום רב.
ברמת העיקרון אם אני אקנה דירה מקבלן בבניין שעבר תמא 38, איך אני מבטיחה את רישום הזכויות על שמי בדירה? הרי הערבות מוחזרת בעת קבלת הדירה.
ברמת העיקרון אם אני אקנה דירה מקבלן בבניין שעבר תמא 38, איך אני מבטיחה את רישום הזכויות על שמי בדירה? הרי הערבות מוחזרת בעת קבלת הדירה.
הבטחת רישום זכויות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/02/16
ערבות בנקאית מוחזרת לאחר מסירת החזקה ובתנאי שנרשמה הערת אזהרה לטובתך. אם לא - הערבות אולי תשמר בנאמנות אצל עו"ד הפרויקט אבל לא תוחזר לבנק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
÷הסרת רשתות של חלונות.
אברהם
20/02/16
אני מתגורר בבניין שמתקיים בו פרויקט תמ"א בשלב מתקדם.
במהלך הפרויקט היזם אמור להחליף את כל התריסים שבדירות ולהחליפם בחדשים.
מאז שאני גר בבניין-20 שנה יש לי רשתות על החלונות.
הדבר עוזר לי מאוד להרחיק יתושים ותיקנים מהדירה.
ברצוני לשאול-על אף שזה לא מצויין בחוזה, האם היזם מחוייב להתקין לי על חשבונו רשתות בגמר התקנת התריסים החדשים?
במהלך הפרויקט היזם אמור להחליף את כל התריסים שבדירות ולהחליפם בחדשים.
מאז שאני גר בבניין-20 שנה יש לי רשתות על החלונות.
הדבר עוזר לי מאוד להרחיק יתושים ותיקנים מהדירה.
ברצוני לשאול-על אף שזה לא מצויין בחוזה, האם היזם מחוייב להתקין לי על חשבונו רשתות בגמר התקנת התריסים החדשים?
רשתות על החלונות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
21/02/16
אברהם שלום!
הבסיס הוא ההסכם שנחתם. צריך לקרוא ולהבין מה כתוב שם. אם לא כתוב- אין כל חובה חוקית להחזיר רשתות. יתכן והיזם יסכים לכך אם תפנה אליו אבל לא כחובה בהסכם.
עוד נקודה - הוספת רשת מחייבת להוסיף עוד מקום למסילה נוספת במסגרת החלון החדש. חות מהזכוכית והתריס צריך עוד מסילה לרשת. אם אין הכנה לכך או החלון כבר הוכן והותקן ללא מסילה נוספת - אז אין אפשרות בשלב זה להוסיף רשת (אולי אפשר כאלתור חיצוני אבל לא כחלק מהחלון החדש)
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
הבסיס הוא ההסכם שנחתם. צריך לקרוא ולהבין מה כתוב שם. אם לא כתוב- אין כל חובה חוקית להחזיר רשתות. יתכן והיזם יסכים לכך אם תפנה אליו אבל לא כחובה בהסכם.
עוד נקודה - הוספת רשת מחייבת להוסיף עוד מקום למסילה נוספת במסגרת החלון החדש. חות מהזכוכית והתריס צריך עוד מסילה לרשת. אם אין הכנה לכך או החלון כבר הוכן והותקן ללא מסילה נוספת - אז אין אפשרות בשלב זה להוסיף רשת (אולי אפשר כאלתור חיצוני אבל לא כחלק מהחלון החדש)
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין ללא קומת עמודים לא זכאי?
16/02/16
האם זה עניין של דרישות החוק?
זכאות בנין ללא קומת עמודים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/02/16
שלום רב!
תמ"א 38 לא מבחינה בין בנין מעל קומת עמודים ובין בנין בו קומת הקרקע בנויה. הזכאות היא לכל בנין שעומד בתנאי התמ"א וזה אינו אחד מהתנאים. נכון שהתמ"א מעניקה זכות לסגירת קומת עמודים מפולשת אבל היא לא שוללת את יתר הזכויות שהיא מעניקה אם הקומה כבר בנויה.
יתכן ומדובר בתב"ע ספציפית של העיר בה אתה גר. אני בכל מקרה לא מכיר תוכנית כזו.
מציע שתבדוק פעם נוספת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
תמ"א 38 לא מבחינה בין בנין מעל קומת עמודים ובין בנין בו קומת הקרקע בנויה. הזכאות היא לכל בנין שעומד בתנאי התמ"א וזה אינו אחד מהתנאים. נכון שהתמ"א מעניקה זכות לסגירת קומת עמודים מפולשת אבל היא לא שוללת את יתר הזכויות שהיא מעניקה אם הקומה כבר בנויה.
יתכן ומדובר בתב"ע ספציפית של העיר בה אתה גר. אני בכל מקרה לא מכיר תוכנית כזו.
מציע שתבדוק פעם נוספת.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית של הקבלן-חילוט לדייר באי עמידה של הקב
ציון
16/02/16
קיבלתי חוזה לחתימה של פינוי בינוי,כיצד אני יכול להבטיח שאני לא אפגע, במיוחד בנושא ערבויות שהקבלן לוקח, האם הבנק יכול לחייב את הדייר כאשר הקבלן לא עומד בהתחיבויות כלפי הבנק
חיוב הדייר לחוב היזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/02/16
שלום צייון!
אני לא יודע אילו בטחונות מופיעים בהסכם שלך. אתה לא חייב אישית לחובות היזם כלפי הבנק אלא בגבול שווי הקרקע שאתם תדרשו לשעבד לבנק. בגלל זה אתם תקבלו ערבות לפי חוק מכר דירות על מלוא שווי הדירה החדשה. כך תוכל במקרה שהיזם נכנס להליכי פירוק לממש את הערבות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אני לא יודע אילו בטחונות מופיעים בהסכם שלך. אתה לא חייב אישית לחובות היזם כלפי הבנק אלא בגבול שווי הקרקע שאתם תדרשו לשעבד לבנק. בגלל זה אתם תקבלו ערבות לפי חוק מכר דירות על מלוא שווי הדירה החדשה. כך תוכל במקרה שהיזם נכנס להליכי פירוק לממש את הערבות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע תמא 38 על ידי הדירים
יורם
15/02/16
האם אםשרי שפרויקט כזה ימומן על ידי הדירים שרוצים להשתמש במענק הממשלתית
ביצוע תמ"א 38 על ידי בעלי הדירות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/02/16
יורם שלום!
אין מניעה שבעלי הדירות יבצעו בעצמם את הפרויקט. אני לא מכיר מענק ממשלתי המיועד לכך. אבל אם יש כזה- ממליץ שתבדוק באותו משרד ממשלתי מה התנאים לקבלתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אין מניעה שבעלי הדירות יבצעו בעצמם את הפרויקט. אני לא מכיר מענק ממשלתי המיועד לכך. אבל אם יש כזה- ממליץ שתבדוק באותו משרד ממשלתי מה התנאים לקבלתו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כוח -תמא 38
משה
14/02/16
שלום
האם בהסכם הסופי מול היזם מקובל שהדיירים נותנים יפויי כוח גם ליזם (הוא עו"ד שמייצג את עצמו) לבצע כל פעולה, לחתום על כל מסמך, לבצע כל תשלום...? האם זה נכון שזה הכרחי כדי שהוא יוכל לפעול מול הרשויות?
האם בהסכם הסופי מול היזם מקובל שהדיירים נותנים יפויי כוח גם ליזם (הוא עו"ד שמייצג את עצמו) לבצע כל פעולה, לחתום על כל מסמך, לבצע כל תשלום...? האם זה נכון שזה הכרחי כדי שהוא יוכל לפעול מול הרשויות?
יפויי כוח בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
16/02/16
משה שלום!
בדר"כ בהסכם מוגדרים מספר יפויי כוח לצרכים שונים. יפוי הכוח הראשון שמקובל לתת לב"כ היזם הוא יפוי כוח תכנוני המאפשר לחתום בשמכם על תוכניות ההגשה. יפוי כוח זה ניתן בד"רכ רק לאחר שאתם ראיתם ובדקתם את תוכניות ההגשה.
יפוי כוח כללי ורחב ניתן לב"כ היזם רק בשלב של סיום הפרויקט.
בכל מקרה - הכל מסויג בכך שאני לא מכיר את ההסכם שלכם ואת הפרויקט המתוכנן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
בדר"כ בהסכם מוגדרים מספר יפויי כוח לצרכים שונים. יפוי הכוח הראשון שמקובל לתת לב"כ היזם הוא יפוי כוח תכנוני המאפשר לחתום בשמכם על תוכניות ההגשה. יפוי כוח זה ניתן בד"רכ רק לאחר שאתם ראיתם ובדקתם את תוכניות ההגשה.
יפוי כוח כללי ורחב ניתן לב"כ היזם רק בשלב של סיום הפרויקט.
בכל מקרה - הכל מסויג בכך שאני לא מכיר את ההסכם שלכם ואת הפרויקט המתוכנן.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל הערת אזהרה
מרינה
13/02/16
מה מעמדו של בעל הערת אזהרה על דירה בבניין (לטובתו, במהלך הליך רכישה) לעניין חתימה עם קבלן לביצוע תמ"א?
מעמד בעל הערת אזהרה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/02/16
שלום מרינה!
במצב בו דירה כבר נמכרה אבל הזכויות טרם עברו לקונים אלא רק נרשמה לטובתם הערת אזהרה- יש לקבל ולהחתים על ההסכם את הקונים ואת המוכרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
במצב בו דירה כבר נמכרה אבל הזכויות טרם עברו לקונים אלא רק נרשמה לטובתם הערת אזהרה- יש לקבל ולהחתים על ההסכם את הקונים ואת המוכרים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בחירת נציגות
המתעניין
11/02/16
נבחרה נציגות עבור התנעת תהליך תמא בבניין.
האם ניתן להדיחה? באילו תנאים? איך מיידעים על תהליך ההצבעה ? מהו האחוז המינימלי שצריך להיות נוכח? כמה אחוז מבעלי הדירות שצריך להיות חתום על בחירת נציגות חדשה?
תודה !
האם ניתן להדיחה? באילו תנאים? איך מיידעים על תהליך ההצבעה ? מהו האחוז המינימלי שצריך להיות נוכח? כמה אחוז מבעלי הדירות שצריך להיות חתום על בחירת נציגות חדשה?
תודה !
החלפת נציגות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
14/02/16
שלום למתענין!
אם כבר נחתם הסכם אז אני מניח שבהסכם עצמו יש התיחסות לכך. אם טרם נחתם - תכנסו אסיפה של בעלי הדירות. רוב מבין הנוכחים צריך להספיק. לכאורה אפשר להבחר כך על ידי קצץ יותר מרבע מבעלי הדירות.
בנוסף - רצוי לבדק באיזה הליך ובאיזה רוב נבחרה הנציגות המכהנת. בהתאם לכך לדאוג לקבלת רוב דומה לפחות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
אם כבר נחתם הסכם אז אני מניח שבהסכם עצמו יש התיחסות לכך. אם טרם נחתם - תכנסו אסיפה של בעלי הדירות. רוב מבין הנוכחים צריך להספיק. לכאורה אפשר להבחר כך על ידי קצץ יותר מרבע מבעלי הדירות.
בנוסף - רצוי לבדק באיזה הליך ובאיזה רוב נבחרה הנציגות המכהנת. בהתאם לכך לדאוג לקבלת רוב דומה לפחות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
