0

שאלות היום

0

תשובות השבוע

0

סה”כ תשובות באתר

פורום תכנון ובניה

פורום תכנון ובניה

מנהלי פורום תכנון ובניה

אישור בנייה סגירת מרפסת
אורה 04/04/22

בבניין דירות שבו במרפסת, הקיר המשותף אינו בנוי בשלמותו עד התקרה.
ברצוני לסגור מרווח זה באמצעות גבס- פאנל מבודד.
האם עלי להמציא אישור בנייה בשל שימוש בחומר זה?
הגבהת גיר במרפסת
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

אורה שלום,

שינוי של קיר חיצוני בבניין מחייבת קבלת היתר בניה, גם אם הדבר מתוכנן להעשות באמצעות חומר קל דוגמת גבס.

ממ"ד
הרצל לוי 30/03/22

שלום רב, אנחנו בבית משותף רוצים להוסיף ממ"דים לכל דירה.

איך עושים את זה? האם יש אחוז מסוים של הסכמה שנדרשת?

הוספת ממ"ד לבניין קיים
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

שלום רב,

הוספת ממ"ד לדירות קיימות מחייבת כמובן קבלת היתר לכך מהועדה המקומית לתכנון ולבניה. עליכם לשכור אדריכל אשר יוצא את ההיתר עבורכם. אחוז ההסכמה הנדרש לכך הוא 60%.

חלון לממ"ד
נעמי 23/03/22

בנינו בית ב 1994 ובו ממ"ד והשתמשנו בממ"ד בתור חדר ארונות. במקום חלון שמנו פתח אוייר. כרגע אנו עושים היתר בניה בגלל תוספת פרגולה, ואומרים לנו שעכשיו התקנות דורשות חלון בממ"ד. האם אנחנו חייבים להוסיף? המידות גם כן לפי התקן הישן 1.6 * 3.4 ולא 9 מ"ר כפי שדורשים עכשיו.

מצאנו תוכניות של הממ"ד אבל אין שם חתימה.

הוספת חלון לממ"ד
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

נעמי שלום,

להתנהלות מול פיקוד העורף בקשר עם אישור ממ"ד מציעה לפנות ליועץ מיגון המכיר את הפרקטיקה. 

זמון מודד מוסמך למפה מצבית טופוגרפית לפי בקשת רמ י
יוסיי 23/03/22

שלום גרים בבית צמוד קרקע דו מישפחתי  עם שכן רוצים ל הזמין מודד לצורך המדידה ידרש  לעבוד גם בשטח שלה  לציין אותה חלקה תת חלקה   מה עושים במידה והשכן מסרב לשיתוף פעולה איתנו ומפריע              להמשך המדידהשהומנה ומשולמת על ידי  מה עושים

מדידת חלקה
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

יוסי שלום,

במידה ונדרשת מדידה גם של השכן נדרש שתוף פעולה מצדו. לא מכירה דרך לאכוף עליו. ייתכן ולרמ"י יש אפשרות אכיפה, אך סוגיית סמכויות רמ"י אינן בתחום מומחיותי.

יוסי
יוסיי 21/03/22

שלום לך  גרים בבית צמוד קרקע דו מישפחתי על אותה חלקה  השכן הצמוד אלי בנה תוספבניה   כלשהיא יתכן  דבר  שיכל להיות פגע בזכויות הבניה שלי בעתיד או אחוזי בניה שלקחו לטובתו   שלא ברשותי ובועדה אישרו   את התוכנית      או שאין כל קשר כל אחד והזכויות שלו בחלקה   תודה

ניצול זכויות בניה בבית דו משפחתי
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

יוסי שלום,

בעקרון על הועדה המקומית היה לבדוק בעת מתן ההיתר שהזכויות שהשכן קיבל אינן פוגעות בזכויותיך העתידיות. במידה והתכנית קבעה זכויות לחלקה כולה, יש לוודא שהשכן ניצל את זכויותיו בלבד. במידה ויש ספק, מציעה שתפנה לועדה המקומית לקבל הסבר ביחס להיתר שהוצא.

ליקויי בנייה מול קבלן במסירת שלד
piro 21/03/22

שלום אב

אני מצוי בעיצומה של בנייה פרטית 

קבלם השלד נשכר לטובת בנייה איכותית של השלד עפי מפרט ותכניות כל החומרים נרכשו על ידי.

התוצאה- בנייה ירודה המגובה בימים אלה בדוח בדק בית יעודי לשלד

למעשה הקבלן בנה באיכות ירודה 

כ30% לערך מהסכום הנותר לתשלום לקבלן נמצא אצלי 

אני מבקש לדעת כיצד נכון להתנהל מול הקבלן עם הגשת הדוח ?

הנחת העבודה שלאור ״היכולות״ שהפגין בבנייה אינני מעוניין שיתקן את הליקויים אלא יתקזז על עלויות הלקויים כפי שיעלו בדוח בדק הבית

אולם אני תלוי בו בחתימות טופס 4 במעלה הדרך ואין לי עניין לדרדר את העניין מהר לבית משפט שכן זה יחייב עצירת הפרויקט בשלב השלד עד לבדיקה של בית משפט מטעמו

כיצד משפטית עלי להתנהל והאם מעכשיו נכון להיצמד לעורך דין יעודי לליקויי בנייה ?

תודה מראש

רועי

ליקויי בניה
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

שלום רב,

שאלתך הינה בתחום היחסים בינך לבין הקבלן, תחום אשר אינו נוגע לתחום התכנון והבניה. מציעה שתתיעץ עם עו"ד בקשר להמשך ההתנהלות מול הקבלן.

שבירת קיר חיצוני לגינה בדירת גן
ל.כ 18/03/22

היי, קנינו דירת גן בפרוייקט חדש שרק קיבל טופס 4 , הבניין הוא בניין של 6 קומות ודירת הגן בקומה השלישית עם גינה היקפית , ניתן לייצר גישה / פתח מחדר השינה שלנו לגינה הפרטית הצמודה לדירה בנוסף ליציאה הרגילה מהסלון, זה משהו שהיינו רוצים לעשות, ברור שצריך היתר אך האם יש סבירות שיאשרו פתח / יציאה כזו ? האם שווה להוציא את הכספים על אדריכל והגשת היתר? אין עדיין צו בית משותף, האם הדבר בעייתי ? זה לא מפריע לאף דייר וזאת במילא הגינה שלנו. אודה על ייעוץ בנושא . 

פתח נוסף לחצר דירת גן
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

שלום רב,

ראשית הייתי בודקת את הוראות התכנית התקפה ו/או אם יש תכנית בינוי המגבילה מתן היתר כמבוקש. כמו כן, ועל מנת להמנע מהוצאות מיותרות, אתם יכולים ללכת למחלקת המידע בועדה המקומית ולבדוק מה העמדה הראשונית והבסיסית שלהם.

סכסוך שכנים
דורון 18/03/22

שלום,

השכן שלי תובע אותי על גרם מדרגות (משמש גישה מהבטח הציבור למגרש שלי) שלטענתו חלקו נמצא בשטח שלו.

הוא הביא מפה מצבית (משנת 2016) והראה בה שחלק מהמדרגות קיימות בשטח שלו (מצאתי הרבה ליקויים במפה). 

1. גרם המדרגות נבנה במסגרת בניית הבית (הבית הוא כחלק מפיתוח שכונות), יש היתר בניה לבית – לפי מה שנאמר לי מהראשות שהיתר הבניה הינו גם לגרם המדרגות- האם נושא ההיתר שומר אותי מפני תביעה משפטית?

2. האם נושא ההיתר, מפנה את התביעה המשפטית לראשות המקומית? או שעדיין יש לי אחריות כלשהי בנושא זה?

סכסוך שכנים
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

דורון שלום,

המקרה שאתה מציג הוא אכן סכסוך שכנים ותביעה אזרחית שאינה נוגעת לתחום התכנון והבניה, שעוסק ביחסים שבין אדם לרשות התכנונית. סוגיה שמצויה בהליך משפטי ראוי שתיבחן באופן מפורט ויסודי על ידי גורמים מטעמך: מודד, אדריכל וכד'. לקיומו של היתר יש כמובן משקל, אך אין לי אפשרות לדעת מה השפעתו במקרה שלך.

שינויים בתוך הבית והיתרי בנייה
יצחק 15/03/22

האם כדי להרוס שירותים פנימיים בדירה, לצורך הרחבת הסלון, יש צורך בהיתר בניה או איזה שהוא היתר אחר או אישור ממישהו?

היתר לשינויים פנימיים בדירה?
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

יצחק שלום,

חוק התכנון והבניה פוטר מקבלת היתר בניה על שינויים פנימיים בדירה. לכך קיימים סייגים, בין השאר אין פטור מהיתר לשינוי פנימי אם הוא עלול לפגוע בצנרת המשרתת גם דירות אחרות. מציעה שתבדוק אם כך המקרה עם השינוי המבוקש על ידך.

צו הפסקת
רענן 11/03/22

צו הפסקת עבודות אמור להיות מופנה לבעל השטח או לקבלן?

מה דינו של קבלן שעובד בניגוד לצו

צו להפסקת עבודות
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

רענן שלום,

צו להפסקת עבודות מופנה הן כלפי בעל השטח והן כלפי מבצע העבודה, הקבלן. אי ביצוע צו הינו עבירה שעונשה הוא קנס או מאסר.

בדיקת שימושים חורגים
אורית 09/03/22

שלום אני רוצה לבדוק בתיק של הנכס ,מה הם השימושים חורגים ,איך עושים זאת דרך המועצה האזורית בארנונה? או בועדת תכנון? למי ואיך פונים? ובנוסף אשמח להכוונה כללית איך כדאי להתחיל הליך של פרצלציה  בנחלה על בית שלישי? תודה 

שימושים חורגים
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

אורית שלום,

במידה ואת מבקשת לדעת מה השימושים החורגים שאושרו בנכס מציעה שתפני לועדה המקומית ותבדקי אם הוצאו היתרים כאמור.

על מנת להתחיל פרצלציה של בית שלישי בנחלה מציעה שתפני לאדריכל שמכיר את האזור שלכם ושיודע לערוך תכניות ומפות חלוקה בהתאם ולהגיש לאישור המינהל.

קבלן לא מעביר טופס 4
מורן 07/03/22

ביני לבין הקבלן קיים סכסוך כספי. הקבלן טוען שלא יעביר אלינו את המסמכים לטופס 4 / לא יעביר לוועדה עד להעברת הכסף אליו. האם הקבלן יכול לעשות את זה ? האם בית משפט יכול להכריח קבלן להעביר ללקוח את כל הטפסים הרלוונטים לטופס 4 ?

טופס 4
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

מורן שלום,

את מתארת כאן סכסוך אזרחי בינכם לבין הקבלן אשר אינו נוגע לועדה המקומית. אין לי אפשרות לצפות החלטה של בית משפט במקרה הספציפי שלכם לפי הפרטים שמסרת.

זמן מקסימלי לקבלת חיבור חשמל
סעיד חרדאן 04/03/22

שלום , 

הוספתי שתי קומות בנייה מעל הבית שלנו הקיים ,

הגשתי בקשה לחיבור חשמל ב2019 , בדיוק ב 28/10/2019 שילמתי אגרת פתיחת הזמנה .

עד היום אני עדיין מחכה לחברת חשמל לבוא לבצע את החיבור , היתר בניה יש, כשאני מתקשר אליהם אני מקבל כל פעם תירוץ לגבי התשתית .

יש הרבה אנשים שביקשו הרבה זמן אחרי וקיבלו שעונים .

מה ניתן לעשות ? 

תודה רבה

חיבור חשמל
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

סעיד שלום,

לצערי הדברים הנוגעים ללוחות זמנים של חברת חשמל אינם בתחום התכנון והבניה, ולצערי אין לי מה לומר למעט להמשיך ולפנות.

מרפסת ואנונה
ברקת 03/03/22

שלום!

יש לי מרפסת שחלקה סגורה למעלה עי מרפסת השכנים

המרפסת לא סגורה משום צד חוץ מהחלק העליון 

האם אני אמורה לשלם ארנונה על המרפסת כולה? האם על החלק עם הגג? או בכלל לא?

ארנונה על מרפסת
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

ברקת שלום,

תחום המיסים העירוניים, בינהם ארנונה, אינו חלק מתחום התכנון והבניה. ככל הידוע לי יש תשלום ארנונה גם עבור מרפסת, בתעריף שונה מזה של דירת המגורים. מציעה שתבדקו עם מי שמתמחה בכך.

הפיכת שני קוטג'ים צמודים לדירת גג וגן
שיר 23/02/22

נניח ואנחנו רוכשים שני קוטג'ים צמודים עם זכויות בנייה נמוכות לכל קוטג' בכל מפלס (כ50 מ"ר). אנחנו מעונינים לבנות במקום שני הקוטג'ים דירת גג וגן כך שלכל דירה יהיה במפלס אחד 100 מ"ר (לדירת גג יהיו מדרגות נפרדות + מעלית). בסך הכל זכויות הבנייה לא ישתנו וגם לא מספר יחידות הדיור אבל המבנה של הדירות ישתנה. בעירייה לא ידעו להגיד לנו אם יאשרו דבר כזה או לא. 

  

קוטג' או דירת גן-גג?
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

שיר שלום,

מקור התשובה לשאלתך הוא בתכניות התקפות על הקרקע האמורה. יש לבדוק האם יש הנחיות בינוי שמחייבות בניית 2 קוטג'ים או שההוראות הן גמישות ומאפשרות פרשנות לפיה ניתן לבנות דירת גן ודירת גג.  

צינור 11ס"מ לניקוז ריח של ביוב בתוך קיר משותף
צינור 11ס"מ לניקוז ריח של 16/02/22

שכן שם צינור לניקוז ריח ביוב על גבול הקיר הבית המשותף שלנו . כלומר שאצטרך לבנות עליי להכניס את הצינור לתוך בלוק של 20 ס"מ  ( הקיר המשותף ) . (הצינור בקוטר 11ס"מ. ) . האם מותר לו ??.. לדעתי הוא צריך בקירות החיצונים של הבית שלו ולא בגבול המשותף .

צינור ניקוז
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

שלום, 

הצינור של השכן צריך שיהיה במקום אשר לא יפריע לבנייה עתידית. 

סגירת קורות בטון הקפיים בדירת גן
DBY 13/02/22

שלום יש לי קורות ביטון הקפיים (דקורטיבים) בגינה (דירת גן בבניין קומות). אני מעוניין לסגור אותם . או במצעות פרגולה כלשהי או באמצעות גגון (סנטף) . השאלה היא, מבחינה חוקית ,  האם אני יכול לסגור אותם בצורה כזאת שהסגירה תהייה בתוך הקורות בטון .מצורפת תמונה לדוגמה . האם אני יכול לסגור בצורה אטומה למים(כלומר גגון )או שאני מחוייב רק להצללה (כלומר משהו שרק יעשה צל כמו לדוגמא הצללת במבוק ) ? 

קירוי מרפסת גן
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

שלום,

תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר) תשע"ד-2014 מאפשרות לקרות את מרפסת הגן בפרגולה. התקנות כוללות הוראות מפורטות בקשר לשטח הפרגולה וקובעות כי תבנה מחומרים קלים בלבד, ובהנחיות המרחביות הספציפיות לישוב מגוריך סביר שיש הנחיות מפורטות נוספות. פרגולה ניתנת לקרוי בסנטף.

סגירת מרפסת מקורה
מנחם 12/02/22

יש לי מרפסת מקורה והיא רשומה כשטח עיקרי, אשמח לתשובתכם מהי ההגדרה של מרפסת מקורה בחוק, מה גובה הקיר שאפשר לבנות והאם אוכל ע"פ חוק לסגור אותה לגמרי עם חלונות?

סגירת מרפסת מקורה
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

מנחם שלום,

כל שינוי שנוגע לחיצוניות הבניין ומשנה אותה מחוייב בקבלת היתר בניה, גם אם הדבר אינו כרוך בהוספת שטחים (לדוגמה: שינוי גודל חלונות). לכל דירה ניתן להוסיף (בהיתר) מרפסת בשטח 12 מ"ר. אין הגדרה של מרפסת מקורה, אך מרפסת צריכה להיות ללא קירות ב-3 מצדדיה. 

ביחס להנחיות ספציפיות יש לפנות לועדה המקומית ולבקש את הוראות התכניות הרלוונטיות וההנחיות המרחביות החלות בישוב מגוריך.

מבנה ללא היתר על הגג
לובה 11/02/22

השכן מולי שנינו גרים בקומה שלישית ואחרונה בנה משהו שנראה כמו מחסן חלקו מעל הדירה שלו וחלקו מעל הדירה שלי ללא היתר.תוך הצגת מצג שווא שהוא מעוניין לפרוש יריעות על הגג נגד הגשם ולהפתעתנו כשיצאנו לרחוב ראינו את המבנה שבנה בתחילה עם גג שחור כעת זה הוחלף ללבן אולי מתוך מטרה לטשטש את קיומו פנינו לפיקוח בעיריה אבל בינתיים לא נעשה דבר {אולי בגלל שמדובר בקרוב משפחה של סגן ראש העיר שאחראי על הבנייה}מה עלינו לעשות לא רק ללא היתר אלא גם מעל שטח הדירה שלנו?

בניה על הגג ללא היתר
עו"ד ציפי מרגלית 05/04/22

שלום לובה, 

אין ספק שמהתאור שלך הבניה של השכן מחויבת בקבלת היתר בניה. הגורם הנכון לפנות אליו הוא אכן הפיקוח של הועדה המקומית. במידה והם אינם מגיבים, מציעה להוציא מכתב בתפוצה רחבה ליו"ר הועדה המקומית, ליועץ המשפטי של העיריה ושל הועדה המקומית ולמבקר העיריה. ניתן לפנות גם ליחידה לאכיפת דיני מקרקעין במשרד המשפטים.

גג בבניין משותף
נ 07/02/22

שלום,

מקווה שזה הפורום הנכון לשאול.

אני גרה בבניין משותף בן 4 קומות, אני גרה קומה רביעית ואחרונה. אני מעוניינת לעשות יריעות או זיפות לגג, מכוון שיש לי נזילות בבית מהגג(מהגשם). האם הזיפות צריך להתחלק בין כל הדיירים או רק אני צריכה לשלם על כך? 

במידה וכל הדיירים צריכים להשתתף, והם לא מעוניינים, כי הגג הוא "שלי", אבל הדודי שמש של כל הדיירים נמצא על הגג. מה ניתן לעשות בעניין? האם אפשר להוריד את הדודי שמש מהגג? 

גג הבית המשותף
עו"ד ציפי מרגלית 08/02/22

שלום רב,

מוזמנת להפנות את השאלה לפורום נדלן/מקרקעין

גג הביניין
יוסי 23/03/22

שלום המידה והגג רשום על שמך הטאבו   הדיירים לא חייבים כלל להשתתף   בזפות הגג  לעיניין הדודים שמש למצוא פירון הבעיה שלהם

שימוש חורג מתכנית לבנייה חדשה
גלית 03/02/22

מגרש בייעוד מבנים ומוסדות ציבור בתכנית חדשה, שימושים מותרים חינוך, תרבות, ספורט דת, בריאות רווחה ומשרדים לרשות מקומית. מתוכנן להגיש תכנית מתקנת שמאפשרת שימוש לדיור מוגן. עד שתאושר, האם ניתן לקדם היתר לבנייה חדשה לדיור מוגן בשימוש חורג מתכנית? 

שימוש חורג מתכנית
עו"ד ציפי מרגלית 08/02/22

גלית שלום,

בעקרון ניתן לבנות בניה חדשה במסגרת בקשה לשמוש חורג מתכנית. 

המרת שטח מרפסת גג לשטח בניה עיקרי.
ויקי 02/02/22

איך מחשבים המרה של שטח מרפסת גג מרוצפת,

לשטח בניה עיקרי של חדרים בדירה בפינוי בינוי.

מה אחוז ההמרה?

מרפסת גג בפינוי בינוי
עו"ד ציפי מרגלית 08/02/22

ויקי שלום,

מוזמנת להפנות את השאלה לפורום נדלן/מקרקעין.

הריסת שירותים בדירה
אבי 02/02/22

שלום רב.

האם כדי להרוס שירותים פנימיים בדירה, לצורך הרחבת הסלון, יש צורך בהיתר בניה או איזהשהוא היתר אחר או אישור ממישהו? השירותים נמצאים במרכז הבית בערך, ואין להם שום קיר חיצוני.

תודה מראש.

שרותים בדירה
עו"ד ציפי מרגלית 08/02/22

אבי שלום,

אין צורך בהיתר בניה לעריכת שינויים פנימיים בדירה, למעט כאלה שמשפיעים על מערכות הבניין בכללותו ו/או על הקונסטרוקציה של הבניין.

צו הריסה עיריית תל אביב
אבי 31/01/22

שלום רב,לפני כ 6 שנים הוספתי לחדר שיש לי בגג בדרום ת"א בבניין בן 9 קומות (דירת גג אחת מ 4 דירות )

  עוד חדר בין 2 קירות קיימים ,לפני כשנה הוספתי גם פרגולה עד המעקה , העיריה הוציאה לי צו גם על החדר וגם על הפרגולה לפני מספר חודשים ,אם אקצר את הפרגולה לפי מה שמותר בחוק אז אוכל לגבי החדר לטעון על התישנות ? אולי יש עצה לתת לי ?

התיישנות בניה ללא היתר
עו"ד ציפי מרגלית 08/02/22

אבי שלום,

על עבירת הבניה ללא היתר יש התיישנות לאחר 5 שנים. מאידך, אין התיישנות על עבירת השימוש, ובמידה והבניה היא של חדר שמתגוררים בו, ניתן להגיש על כך כתב אישום.

דירה בחכירה ל-999 שנה,
זאב דב 30/01/22

אני בעל זכויות בדירה  בחכירה ל-999 שנה, האם כאשר הדירה תהרס (בינוי בינוי) עדיין ההיה בעל הזכויות, או שהזכויות יאבדו מאחר והדירה נהרסה.

דירה בחכירה בפרויקט פינוי בינוי
עו"ד ציפי מרגלית 08/02/22

שלום רב,

מוזמן להפנות את השאלה לפורום קניין/מקרקעין

דילוג לתוכן