מוכרים דירה? 4 סיכונים משפטיים שאתם חייבים להכיר!
בעסקאות נדל"ן, השלב המקדמי של המשא ומתן הוא קריטי להצלחת העסקה כולה. טעויות בשלב זה עלולות להוביל לסיבוכים משפטיים, הפסדים כספיים ואף לביטול העסקה.
במדריך שלהלן אציג את העקרונות המשפטיים המרכזיים שעל המוכר להכיר טרם כניסה למשא ומתן, בבחינת 4 סיכונים משפטיים שכל מוכר דירה חייב להכיר!
סיכונים משפטיים בשלב המו"מ המקדמי
- לא חותמים על מסמכים מחייבים
אחד הסיכונים המשמעותיים ביותר הוא חתימה על מסמכים מקדמיים.
בית המשפט העליון קבע בשורה של פסקי דין כי גם מסמך הנחזה כ"זכרון דברים" עשוי להיחשב כהסכם מחייב. לכן:
- יש להימנע מחתימה על כל מסמך ללא ייעוץ משפטי
- אין להתחייב בכתב על תנאים מהותיים של העסקה
- יש להבהיר כי כל סיכום כפוף לחוזה מפורט שיוכן על ידי עורכי דין
- להיזהר ממצגים והתחייבויות
הצהרות והבטחות בשלב המו"מ עלולות ליצור אחריות משפטית:
- יש להימנע ממתן הבטחות לגבי מצב פיזי של הנכס
- בקביעת מועד פינוי ומסירת הנכס יש להציג טווח למועד פינוי או מסירה ולא מועד ספציפי
- יש להיזהר ממתן מצגים לגבי זכויות בנייה או אפשרויות שימוש
- זהירות יתר בהיבטים כספיים
ניהול ההיבט הכספי בשלב המו"מ דורש זהירות מיוחדת:
- אין לקבל תשלומים כלשהם טרם חתימת חוזה
- יש להימנע מחשיפת מידע על הצעות מתחרות
- אין לחשוף פרטים על מצב כלכלי או לחץ למכירה
- בדיקות מקדימות, ניהול תקין של מו"מ ודרישות סף מהקונה
טרם סיכום תנאי העסקה, על המוכר לוודא:
- בדיקת זכויות מעודכנת בטאבו
- בירור חובות והיטלים
- בדיקת מצב תכנוני ומשפטי של הנכס
- בחינת השלכות מס
- תיעוד המו"מ
ניהול תקין של המשא ומתן מחייב:
- תיעוד בכתב של כל סיכום ביניים
- שמירת התכתבויות ותרשומות
- הגדרה ברורה של נושאים פתוחים
- בדיקת הקונה
חשוב לדרוש מהקונה:
- אישור על יכולת כלכלית
- מקורות מימון מתוכננים
- זמן משוער לארגון המימון
סיכום והמלצות
המשא ומתן המקדמי הוא שלב קריטי בעסקת נדל"ן. ניהול נכון שלו מחייב:
- הימנעות מהתחייבויות משפטיות לא מבוקרות
- שמירה על גמישות עד לחתימת חוזה
- תיעוד מסודר של התהליך
- בדיקות מקדימות יסודיות
- פנייה מוקדמת לייעוץ משפטי
הקפדה על העקרונות המפורטים במאמר זה תסייע למוכר להגיע לשלב החוזי כשהוא בעמדת מיקוח טובה יותר, תוך הימנעות מסיכונים משפטיים מיותרים.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
