מגיפת הקורונה: האם הפסקת תשלום דמי שכירות עשויה שלא להיחשב להפרת הסכם?

לאחרונה, פונים אלי שוכרים רבים בשאלה האם מגפת הקורונה נחשבת ככוח עליון, לפיה אי תשלום דמי השכירות עד חלוף המשבר, לא ייחשב להפרת הסכם. זו שאלה שמטרידה רבים, ואנסה לתת לקוראים כיוון בנוגע למצב המשפטי:

כוח עליון או "גורם מסכל חוזה"
סעיף 18 לחוק החוזים תרופות קובע שלושה תנאים בהתקיימם, האירוע יחשב כוח עליון לעניין הפרתו של ההסכם:

1. מי שהפר את החוזה לא ידע אודות נסיבות שקרו אחרי כריתת החוזה.
2. מי שהפר את החוזה לא היה יכול לצפות מראש את הנסיבות הללו ולא יכול למנוע אותן.
3. שקיום החוזה הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים.

האם מגפת הקורונה היא מקרה שנופל לתוך סעיפי החוק?

בעקבות מגפת הקורונה המדינה אילצה את האזרחים להפסיק לעבוד ובכך נשללה לחלוטין היכולת להתפרנס. בלעדי היכולת להתפרנס – הרי שנבצר מהאזרחים לעמוד בתנאי ההסכם ומשכך הנגיף או המדינה (שהחליטה על סגר) הוא גורם מסכל חוזה.

אלא שהפסיקה בישראל עד כה צמצמה את הנסיבות היכולות להיחשב כסיכול או כוח עליון.

כך למשל בתי המשפט קבעו באירועים חיצוניים קשים כמו במלחמת יום הכיפורים כי "כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל ובין כל שכנותיה, יש סכנה של פרוץ מלחמה"!

כך גם מלחמת לבנון, שריפת יערות הכרמל או קרה שהשמידה את כל היבול – כל אלה אינם בבחינת כוח עליון, שכן היה ניתן לצפות את האירועים. במילים אחרות – רוקנו מתוכן את סעיף 18 לחוק. כלומר, שברוב האירועים הקשים לא ניתן לטעון טענת סיכול חוזה.

איך בית המשפט צפוי לפסוק במקרים של הפרת חוזה בעקבות מגפת הקורנה?

השאלה האם מגפה נחשבת ככוח עליון טרם נטענה בבית המשפט, על פניו ובהתאם למדיניות הפסיקה עד כה, אין תשובה משפטית חד משמעית לגבי ביטול חוזה שכירות עקב מגפה.

במקרה של שכירות דירה למגורים ולא לעסק, נראה שהדבר עוד פחות אפשרי, אך ניתן לצפות כי בתי המשפט יתייחסו בגמישות לפיגור תשלומים או פריסתם על פני תקופה שלאחר המשבר.

בנוסף, לנוכח ההערכה כי לאחר המשבר בתי המשפט צפויים לספוג גל של תביעות בין צדדים שהפרו הסכמים על רקע משבר הקורונה – הרי שמשרד המשפטים הקים בימים אלו ועדה מיוחדת להגדרה חקיקתית שיגדיר את סוגיית כוח העליון / הגורם המסכל.

לכן, המלצתי הנה להמתין להגדרה החקיקתית כאמור לעיל, ולהתעדכן באמצעות מבין דבר בעניין. כמו כן, אבקש להבהיר כי לאור החשיבות שבבחינת כל מקרה לפי נסיבותיו, אין מדובר בעצה לפעול כך או אחרת, ומומלץ להתייעץ בכל מקרה עם עורך דין מומחה בנושא.

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!