המדריך לחותמים על חוזה למכירת דירה

בניגוד לספקולציות הרבות שהתעוררו בעקבות מחאת הדיור, נראה שמחירי הדירות בישראל נותרו יציבים בחודשים האחרונים, ועל פניו, אין סיבה לחכות עם מכירת הדירה.

חתימה על חוזה למכירת דירה והוצאתו לפועל, טומנים בחובם לא מעט סיכונים למוכר, ולכן ריכזנו מספר נקודות ועצות שחשוב לשים אליהם לב לקראת המכירה.

צעדים ראשונים

קודם כל, חשוב לוודא מראש שהדירה רשומה על שמכם בטאבו, ושאין מניעה לרשום הערות שונות ולבצע עסקה בדירה.

במידה ויש ליקוי במרשם, חשוב שתעדכנו בכך את עורך הדין שלכם בהקדם האפשרי, וזאת אף אם מדובר בטעות סופר (במספר תעודת הזהות שלכם למשל), על מנת שניתן יהיה לתקן ליקויים הדורשים טיפול במהירות האפשרית, עוד לפני הכנת חוזה למכירת דירה. כמו כן, כדאי לחשב מראש את עלויות המס הצפויות, ולוודא שהינכם מנצלים פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים(1).

חלוקת הביצוע לשלבים

מכיוון שהעברת הבעלות בדירה תלויה בגורמים ברשויות, ביצועו של חוזה למכירת דירה נמשך על פני תקופת זמן, ולא מסתיים באופן מיידי כמו רכישת מוצר בחנות.

לכן, מקובל לחלק את קיום החוזה למספר שלבים, כאשר הרוכש מפקיד סכום כסף מסוים מתוך המחיר הכולל שהוסכם, כנגד ביצועה של כל פעולה המבטיחה את זכותו בנכס. בדרך כלל, מדובר בפעולות הבאות:

1. חתימת המוכר (במעמד החתימה)
2. רישום הערת אזהרה לטובת הקונה
3. מסירת החזקה בדירה (מסירת המפתח)
4. רישום הזכויות בטאב ו- הכולל מתן אישורים לפיהם אין חובות לרשויות המס ולרשויות המקומיות

מנגנון בטיחות נפוץ, שמומלץ לכלול במסגרת חוזה למכירת דירה, מחייב את הרוכש להפקיד את הכספים – לפני ביצוע כל פעולה – בנאמנות אצל עורך דין, באופן שעורך הדין יעביר את הכספים למוכר רק לאחר הביצוע.

כך, תוכלו להיות שקטים בידיעה שהכסף כבר מחכה לכם ברגע שהפעולה תבוצע, והרוכש לא יוכל להתחמק מהתשלום.

האם כדאי לחתום על זיכרון דברים?

זיכרון דברים הוא מסמך שעליו חותמים הצדדים כשלב מקדים לחוזה הסופי, לאחר שניהלו משא ומתן והגיעו להסכמה עקרונית לבצע עסקה.

בדרך כלל, מדובר במסמך קצר בהרבה מהחוזה הסופי, שאינו כולל את כל הפרטים, אך מעיד על עצם ההתחייבות לבצע עסקה.

שימו לב: זיכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב(2), ולכן יש לחתום עליו רק אם אתם באמת מוכנים להתחייב "לסגור עסקה" עם הקונה.

כך למשל, זיכרון דברים חתום מאפשר לקונה לרשום על הנכס הערת אזהרה לטובתו בטאבו, שאפשר יהיה להסיר לאחר מכן רק בהסכמתו. שיקול נוסף שיש להביא בחשבון,

הוא שהמועד הקובע מבחינת היבטי המס של המכירה (לעניין חובת דיווח העסקה למיסוי מקרקעין וכן לעניין תשלומי מס רכישה ומס שבח) הוא מועד החתימה על זיכרון דברים, ולא מועד החתימה על החוזה הסופי.

אין חובה לחתום על זיכרון דברים כדי למכור דירה, ואפשר להסתפק בגרסה סופית של חוזה למכירת דירה, שיכלול את כל הפרטים.

אמצעי זהירות כלליים

• יש לוודא מראש את זהות הרוכש, לבקש תעודת זהות ואף לצלם עותק ממנה.
• אם הרוכש זקוק למשכנתא, יש לדרוש כתנאי לחתימת חוזה למכירת דירה, כי יומצא לכם אישור של המוסד המלווה את הכסף, לפיו ההלוואה בסכום הנדרש אושרה עקרונית.
• מומלץ מאוד, כבר במעמד החתימה על החוזה, לחתום גם על טפסי דיווח לשלטונות המס בדבר העסקה. בנוסף, כדאי להביא עמכם נסח טאבו מעודכן, ולהציגו לרוכש, כדי למנוע הפתעות וחילוקי דעות בהמשך.

חשוב לזכור, כי מכירת דירה היא נושא מורכב, אשר עשוי להשפיע באופן ניכר על חיינו מבחינה כלכלית, וגם מבחינות אחרות. מעבר לנקודות שהובאו כאן, ישנם לא מעט סיכונים נוספים שכדאי ללמוד עליהם. בכל מקרה, כדאי להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום, ולא לטפל במכירה לבדכם.

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!