דרכים להבטחת כספי רוכש דירה מקבלן

חוק המכר דירות (דרכים להבטחת השקעות רוכש), תשל"ד – 1974 (להלן: "חוק המכר (דירות)") קובע מהם הדרכים בהם על "מוכר" להבטיח כספים שקיבל על חשבון דירה אותה מכר לרוכש.

חוק המכר (דירות) הינו חוק קוגנטי, דהיינו- לא ניתן להתנות עליו, ומי שנופל בהגדרת המונח "מוכר", חייב לקיים את הוראותיו ולהבטיח את הכספים אשר קיבל מרוכש דירה, על חשבון הדירה.

לאחרונה, בחודש אפריל 2008, בעקבות קריסת חפציבה, תוקן החוק במטרה להגדיל את היקף ההגנה אשר ניתן לרוכשי דירות, להרחיב האחריות על מוכרי דירות ולהגביר את מנגנוני הפיקוח על יישומו ואכיפתו של החוק-בצד הטלת סנקציות עונשיות על המפר אותו.

תוקף התיקון הינו מיום 6.10.08, והוא יחול על חוזים שנכרתו ממועד זה ואילך.

מיהו אותו "מוכר" אשר החוק חל לגביו?

"מוכר" לפי הגדרת חוק המכר (דירות) הינו " מי שמוכר דירה שבנה או שעתיד לבנות בעצמו או על-ידי אדם אחר, על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או שעתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".

יוצא איפוא, שמוכר כולל לא רק את דוגמת הקבלן הקלאסי, אלא גם יזמים פרטיים אשר בונים דירות, בעצמם או על ידי אחרים, שלא על מנת לגור בהם אלא על מנת למכור אותם לאחרים.

מהם הדרכים להבטחת כספי הרוכש דירה?

החובה להבטיח את כספי המוכר חלה רק לאחר ששולם על ידי הרוכש סכום העולה על 15% ממחיר הרכישה. במסגרת התיקון לחוק המכר (דירות), ובמטרה להגדיל את היקף ההגנה לרוכש, החובה להבטיח את כספי הרוכש תחל כבר מתשלום העולה על 7% ממחיר הדירה. תוקף התיקון לחוק הינו מיום 6.10.08.

חוק המכר (דירות) קובע כי "מוכר" רוכש יכול להבטיח את כספי הרוכש באחת מהדרכים הבאות:

א) מסר ערבות בנקאית להבטחת כספי הרוכש, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת כמוסכם בחוזה מחמת עיקול, או צו לקבל נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתן כנגד המוכר או בעל הקרקע.

מההגדרה הנ"ל עולה כי הערבות הבנקאית נועדה להבטיח את רוכש המקרקעין רק באחת מהעילות המפורטות לעיל.

יש לציין כי ישנם מצבי ביניים נוספים אליהם עשוי המוכר להיקלע אשר הערבות הבנקאית איננה מהווה בטוחה בקרות מצבים אלו, אם כי הפסיקה, ברבות השנים, הרחיבה את קשת המקרים בהם ניתן לממש את הערבות.

במסגרת התיקון לחוק, הורחבה רשימת הנסיבות בהם ניתן לממש הבטוחה, והוספו נסיבות נוספות סוג זה של בטוחה הינו השכיח ביותר.

יחד עם זאת יש לציין כי גם במקרים בהם ניתנה ערבות בנקאית,כאשר הרוכש פונה לבנק, בעילות המנויות לעיל, ומבקש לחלט את הערבות הבנקאית, הוא מגלה פעמים רבות, כי תנאי הערבות הבנקאית כוללים סעיף המאפשר לבנק שיקול דעת האם להיעתר לבקשת החילוט או להמשיך את פרויקט הבניה ולמסור לרוכש את החזקה בדירה, תחת תשלום הערבות.

ב) ביטח את הקונה בחברת ביטוח, והקונה צויין כמוטב בפוליסה.

ג) שעבד הדירה או חלק יחסי מהקרקע עליה היא בנויה לטובת הקונה.

ד) רשם הערת אזהרה לטובת הקונה על מכירת הדירה. גם סוג זה של בטוחה הינו שכיח יחסית, אך יש לשים לב כי במקרה של בטוחה כאמור- על הערת האזהרה להיות קודמת לכל הערה אחרת.

ה) העביר על שם הקונה בעלות בדירה או זכות אחרת, כשהדירה נקיה מכל שעבוד עיקול או זכות צד שלישי.

במקרה בו הדירה הנרכשת היא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, יהיה המוכר חייב להבטיח את כספי הרוכש עד למועד בו הושלמה הבנייה, נמסרה חזקה לרוכש ונחתם חוזה חכירה בין הרוכש למינהל מקרקעי ישראל, לתקופה העולה על 25 שנה, כשהקרקע נקיה מכל שעבוד או עיקול (למעט כאלו הקשורים בקונה).

האם המוכר רשאי להחליף בטוחה אחת באחרת?

חוק המכר (דירות) קובע כי מוכר אשר הבטיח את כספי הרוכש בדרך של ערבות בנקאית או ביטוח, רשאי להחליפה באחת מהדרכים האחרות, ובלבד שהושלמה בניית הדירה ונמסרה החזקה, והכל אא"כ הוסכם אחרת בחוזה המכר.

אילו סכומים נועדו הבטוחות השונות להבטיח?

חוק המכר (דירות) מבטיח רק תשלומים שששולמו על ידי רוכש ע"ח הדירה. משכך, כספים ששולמו על ידי רוכש בגין תוספות לדירה, כגון- שדרוג המטבח, תוספות בנייה וכד' אינן מובטחות.

משכך, במקרה ובו תמומש הבטוחה, לא יהיה בכך כדי לכסות הוצאות נוספות אלו אשר הוצאו על ידי הרוכש.

במסגרת התיקון לחוק, אשר כאמור לעיל יכנס לתוקפו רק ביום 6.10.08, הורחבה תחולת הסעיף כך שהמונח "מחיר הדירה" יכלול גם סכומים שהקונה התחייב לשלם בחוזה בקשר לרכישת הדירה, כגון- שכ"ט עו"ד, הוצאות רישום וכד.

מה הסעד העומד לרוכש אשר כספו לא הובטח כאמור לעיל?

רוכש אשר כספו לא הובטח כאמור לעיל, לא חייב לשלם תשלומים על חשבון הדירה, אלא בהתאם לאמור בתקנות. תקנות חוק המכר מאפשרות "מסלול" נוסף והוא- תשלומים לפי קצב התקדמות הבנייה. על אפשרות זו נרחיב במאמר נפרד.

לצערנו, במקרים רבים, רוכשים רבים התפתו לוותר על זכותם להבטיח את כספם בדרכים הקבועות בחוק, בין מחמת העובדה כי הובטחה להם מצד המוכר הנחה בעלות רכישת הדירה או מסיבה אחרת.

לו היו רוכשים אלו ואחרים מקפידים על יישום הוראות החוק, קרוב לוודאי שהיתה נחסכת מהם עוגמת נפש מרובה, וחסכון כספי ניכר במקרה ובו המוכר לא השלים את בניית הדירה ולא הקנה לרוכש זכות בעלות בדירה כאמור בחוזה המכר.

יש לקוות כי בעקבות התיקון לחוק, לא יישנו עוד מקרים כאלו, או לכל הפחות- יתמעט מספרם.

* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!