בפגישה עם יזם בנוגע לקידום פרויקט פינוי בינוי עלתה בקשת הדיירים לקבל ערבות חוק מכר משופרת, כלומר כזו שכוללת עילות מימוש נוספות מעבר לחוק המכר, כמו עיכוב בבנייה או במסירה של הדירות החדשות. היזם טען שהוא מוכן לבקש ערבות משופרת אבל להערכתו הבנק יסרב, ולשאלת אחד הנוכחים הוא טען שזה לא קשור לגובה העמלה. האם הוא צודק? לטעמי ברור שגובה העמלה בערבות שכזו נגזר מניהול סיכונים וככל שעילות המימוש מורחבות כך הסיכון גבוה יותר ולכן העמלה תהיה גבוהה יותר.
במתחם שלנו יש משפחה שבחרה בקרוב משפחה רחוק שלה, שהוא איש מקצוע מתחום הנדל"ן, לייצג אותה בפרויקט, והוא מעוניין להיות חבר מטעמה בנציגות הדיירים בבניין. האם זה חוקי, תקין ומקובל?
בתוכנית התמ"א שהגיש היזם גיליתי פתאום שבדירה הצמודה לשלי מתוכננים שירותי אורחים צמוד לקיר הדירה שלי- הקיר המפריד בין הדירות כשמהצד שלי מדובר בחלל המטבח-סלון. האם אני יכולה להתנגד לקרבה כזו של חדר שירותים מעבר לקיר המשותף ובאלו נימוקים. תודה מראש
דרושים עובדים לעבודה מהבית בכתיבה, הזנת תוכן קלדנות ועבודה מהבית באריזות! לפרטים שלחו וואטספ למספר הבא 055-7042211
חתמתי יחד עם יתר הבעלים בבניין בו נמצאת דירתי על הסכם תמ"א 38/2 עם חברה יזמית.
בהתאם לחוזה יש לי אפשרות לשדרג את דירת התמורה לדירה משופרת אחרת בבניין בתוספת תשלום.
אבקש לברר כיצד יחושב מס הרכישה בהתאם להחלטת מיסוי 8293/17 על הפרש השווי בין דירת התמורה בהתאם לחוזה התמ"א לבין הדירה המשודרגת?
דירת התמורה שבהתאם לחוזה מוערכת ב-1.9מ' שח ואילו הדירה המשודרגת מוערכת ב3מ' שח.
בהנחה שזו דירתי היחידה - האם ההפרש בגובה 1.1מ' שח ימוסה בהתאם למדרגות דירה יחידה, כלומר מאחר ש1.1מ' הוא פחות מתקרת הפטור של דירה יחידה (כ- 1.9מ') אז הסכום יהיה פטור ממס, או שמסתכלים על שווי כל הדירה המשודרגת וממסים את ההפרש בהתאם למדרגות של סכום שעולה על תקרת הפטור של 1.9?
ואם דירת התמורה אינה דירתי היחידה - האם אשלם 8%*1.1מ או 8%*3מ?
תודה רבה!
שלוםל רב, הבניין בתל אביב עומד בפני תמ״א 2, ממתמין להחלטת ועדה.
אני מעוניין למכור אותו.
מתי חלים עלי היתלי ההשבחה?אם הועדה מוציאה היתר בתנאים, נניח בגלל מתנגדים או כל דבר אחר?
האם היתילי ההשבחה חלים רק מרגע שהבניין נהרס?בקיצור, עד איזה נקודה אני יכול למכור את הדירה לפני קבל תיהלת השבכה מכוח תמ״א 2 שיבנה בקרוב.תודה, מאור
שלום, לפני שנה וחצי בערך היה שמאי ועשה הערכה לדמי שכירות האם הסכום של הערכה לפני שנה וחצי תקף להיום, תודה מראש.
כולנו מכירים את הסעיף הסטנדרטי של השתתפות היזם בדמי ניהול לדיירים חוזרים בלבד.השאלה היא כמובן כיצד ניתן לאכוף את הסעיף הזה ולוודא שהדייר החוזר באמת מתגורר בדירה?
ברור שמעת לעת אפשר להוציא נסח טאבו ולוודא שהדירה עדיין בבעלותו, אבל איך אפשר לדעת שהוא לא משכיר אותה?האם היזמים מתכוונים להשקיע כספים במעקב ותביעות של דיירים שמשכירים את הדירה שלהם, או שמא מדובר בסעיף שהוא אותה מתה ואם כך אולי כדאי לטפל בזה כבר בשלב הניסוח של החוזה?
יוסי שלום
קודם כל חובת התשלום של הפרשי דמי אחזקה היא בפרויקטים של פינוי בינוי ולא שכיחה בפרויקטים של תמ"א.
נסח הטאבו אינו רלבנטי מאחר והוא משקף בעלויות ולא אחזקות בדירות.
אני לא חושב שהיזמים ישקיעו כספים במעקבים וכו'. הם פשוט רואים את זה כחלק מהוצאות הפרויקט וזהו. אם הם באמת רוצים גם אין בעיה לבדוק את נושא המגורים בדירות בכמה שיחות טלפון.
בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
כי להבנתי, ואתה מוזמן לתקן אותי אם אני טועה, ברגע שדייר שמקבל השתתפות בדמי ניהול מוכר את הדירה שלו אז היזם לא צריך יותר להשתתף בדמי הניהול עבור אותה דירה, לכן ברור שכדאי ליזמים להוציא נסח טאבו בתדירות מסוימת, נניח כל שנה, ופשוט להפסיק מיד לשלם דמי ניהול לכל דייר חוזר שכבר לא רשום בטאבו כבעלים של דירת התמורה.אז זה רלוונטי, זה רק לא מטפל בכל הבעיה מנקודת המבט של היזם, זה פוטר אותו מתשלום בדירות שנמכרו אבל לא עוזר לו עם דירות מושכרות שבעל הדירה שלהן מתחזה לדייר.אני מניח שגם פה אפשר לעשות מינוי על התרעות של מודעות שכירות מאתרים כמו יד2 ולסמן כל דירה במתחם שמוצעת להשכרה ובתגובה לשלוח מכתב לבעל הדירה שמאיים עליו בתביעה אם הוא ימשיך לדרוש השתתפות בדמי הניהול ויתברר ליזם שהוא רימה אותו, תוך אזכור מודעת ההשכרה. או לחלופין יזם יכול להחליט פשוט מיד להפסיק לשלם לכל דירה שמוצעת להשכרה אלא אם כן בעל הדירה ישלח לו תצהיר שעל אף פרסום המודעה הוא בכל זאת ממשיך להתגורר בדירה.
שלום
יש לנו בבנין מתקן חניה רובוטי עם 17 מקומות חניה כמספר הדירות בבנין. החניות לא מסומנות לפי דירה ספציפית והרכב חונה רנדומלית לפי מקום פנוי.
בנוסף, בתשריט הבנין כתוב על כל מקום חניה רכוש משותף. וגם על רחבת החניון ו3 קומות התת קרקעיות. הכל מסומן כרכוש משותף.
למרות כל זה, ישנם דיירים שמתעקשים שהחניון אינו רכוש משותף לטענתם, מאחר ולכל דירה יש זכות חניה אחת ומסרבים להכניס את עלויות החניון למאזן ההוצאות של דמי הוועד כמו כל מערכות הבנין המשותפות. כלומר, דורשים שכל הוצאות הבנין יחולקו לפי גודל הדירה אך עלויות החניון היקרות מכל המערכות יחולקו שווה בשווה. הדורשים הם בעלי הדירות הגדולות בבנין.
אשמח לעזרה
תודה
שלום ירדן
אני מבין שמדובר על בנין בו 17 דירות. בבנין יש חניון רובוטי ובו כולם מחנים.
בהתאם למסמכי רישום הבית המשותף החניון מהווה רכוש משותף (יש מקרים בהם החניון מהווה רק חלק מהחניות בבנין ואז מצמידים אותו לאותן דירות שעושות בו שימוש).
מאחר והוא מוגדר אצלכם כרכוש משותף אז כולם חייבים בהוצאות האחזקה של מתקן החניה.
לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין הוצאות אלו נקבעות לפי שטח הדירה לעומת כלל שטחי הדירות בבנין והכל אם אין הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף.
אני מבין מהשאלה שאין הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף ועל כן הוצאות האחזקה מתחלקות לפי יחס שטחי הדירות. טענת הדירות הגדולות בענין זה אינה נכונה משפטית אם היא אינה מוסדרת בתקנון הבית. באותה מידה ניתן לטעון שדירות בקומה נמוכה ישלמו פחות מדירות גבוהות עבור אחזקת מעליות וכמובן שגם זה אינו נכון.
בניין בגבעתיים, מתוכנן תמ״א 2. לקראת ועדה. ישנו דייר סרבן בקומת הקרקע שמישקולי תכנון לא ניתן לתת לו דירת תמורה בקומת הקרקע - ומוצע לו אלטרנטיבות שונות כולל פיצויים נוספים (חניה נוספת או פיצויים שווי ערך). הדירה מושכרת ובעל הדירה מעולם לא גר בה.כל ניסיון של היזם להפגש, לדון, להכנס למשא ומתן עבור פיצוי ואיזון תמורה עלו בסירוב, הדייר אינו מוכן אפילו לאפשר את מדידת הדירה. הדייר בנוסף פלש לחלק מהרחוש המשותף.מצד אחד אכן מגיע לו פיצוי ואיזון תמורות ראוי, מצד שני הוא אינו מאפשר אפילו להגיע למשא ומתן ולא מוכן אפילו לאפשר מדידה של הדירה. האם כל אלו יקשו על טיעוניו אצל המפקחת?
אתה מדגיש שהוא מסרב למו"מ ולמדידה, אבל האם זה אומר שהוא פשוט שותק או שהוא מציג עמדה עמדה ברורה ומנומקת בכתב שמסבירה למה הוא מסרב לחתום, למו"מ ולמדידה?
לא משהו קונקרטי, בעיקר מיילים רבים שהיזם אינו טוב, ואינו נותן תמורה טובה לדיירים, שלו יש יזיים שיתן תמורה טובה יותר וכו.. מעולם לא הסביר מדוע לא נותן למדוד את הדירה.אכן יש לציין כי יש לו דירת קרקע ואינו מקבל כזאת מאילוצי תכנון, וכל נסיון של היזם להפגש איתו לדון על פיצוי נבלמו מצידו. (בלי קשר הוא פלש לחצר וסיפחד 4 מטר מרובע) וכמו שכתבתי, הוא מעולם לא גר בדירת הקרקע, היא מושכרת.
וקרוב לוודאי שכאשר ביהמ"ש יראה את המיילים האלה הוא ישתכנע שמדובר בסירוב בלתי סביר, ועוד קודם לכן העו"ד שלו יסביר לו שזו הפסיקה הצפויה של ביהמ"ש ועדיף לו לא להגיע לשם.
שלום רועי
אני מבין שמדובר על דירה בקומת קרקע כיום בבנין שמיועד להריסה במסגרת פרויקט תמ"א וכי דירת התמורה המיועדת לו היא לא בקומת הקרקע. אני עוד מבין שהוא מבקש לקבל את דירת התמורה בקרקע.
לאותו דייר אין כל זכות לקבל דירה דוקא בקרקע ובמיוחד כאשר דירות אלו נהפכות, לרוב, לדירות עם שטח גינה צמודה היקרות יותר מדירות רגילות ללא גינה צמודה.
לרוב- כל עוד התמורה שהוא מקבל אינה מקפחת ושוויונית לעומת התמורות לדירות אחרות, לא יכולה להיות לו טענה בענין זה. יתכנו מקרים בהם יש לו צורך מיוחד אותו ידרש להוכיח דוקא לקבל דירה בקומת הקרקע וגם אז ידרשו איזונים בתמורות.
לגבי הדו שיח כיום- אני דוקא מבין שאותו אדם מביע את דעתו בצורה ברורה לפיה הוא רוצה דירה חדשה בקרקע. אם יש לכם רוב נדרש אז והתמורות הוגנות המפקחת תאכוף עליו את ההסכם. לנושא חליפת המיילים או הדיאלוג עכשיו אין משמעות רבה להחלטה. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
דני שלום
משלמים דמי שכירות לכל בעל דירה גם אם הוא לא גר בדירה.
האם נכה זכאי לקבל חניית נכים צמודה לדירתו, או שהקבלן יכול לתת לו חנייה רגילה, ולבנות חניות נכים שישמשו את כל הדיירים ???
שלום שרה
המצב כיום פחות ברור.
עד לאחרונה במידה והיה נכה בבנין הזכאי לחנית נכה אז היו מצמידים לדירתו את חנית הנכה.
בזמן אחרון יש עיריות (תל אביב, רמת גן ועוד) ששינו עמדה וכיום הם מחייבים שחנית הנכה לא תוצמד.
אני לא יודע ממתי הפרויקט שלכם והיכן הוא? אני ממליץ שבהסכם תנתן זכות לנכה מבין בעלי הדירות לקבלת חנית הנכה בכפוף להסכמת העיריה להצמדה כזו.
בניין בתל אביב עם 10 דירות המעוניינות בהריסה ובניה.
ל 3 מהדירות יש חניות מוצמדות בטאבו. לשאר אין חניה. בבניין החדש העיריה תאשר רק מקום חניה אחד לכל דירה.
איך מחלקים את דירות התמורה? שווי מטר מרובע של חניה שווה בערך למטר מרובע של שטח דירה. בנסח הטאבו שטח החניה מתווסף לשטח הדירה המוצמדת, כך שלדעתי משני הנימוקים הנ"ל, ראוי להעניק לבעלי הדירות המוצמדות כיום, שטח דירה גדול יותר משטח הדירה בלבד , בערך בגודל של שטח החניה כיום, כ 12 מטר.
זה נראה לי סביר גם מבחינת שווי הרכוש כיום וגם מכיוון שהחלק ברכוש המשותף שבטאבו, כולל את ההצמדה.
רוב בעלי הדירות , שאין להם חניה כיום, מתנגדים. הם מוכנים אולי לתת לבעלי ההצמדות קדימות בבחירת מיקום החניה החדשה. לדעתי זה לא מתקרב בכלל לשווי הרכוש של החניה הקיימת.
מה דעתך?
ענת
ענת שלום רב
אני מבין שלחלק מבעלי הדירות יש היום חניה צמודה ולחלק אין.
העיריה אכן מאשרת חניה אחת בלבד לדירה (יש עיריות עם תקן שונה ויש תקן שונה לפי גודל דירה) כך שאין אפשרות להצמיד שתי חניות לאותן דירות.
האפשרות לתרגם את החניה הקיימת לשטחי בניה בדירה היא אפשרית.
אני לא מסכים איתך ששווי מ"ר חניה הוא כמו מ"ר דירה. להבנתי מקדם שמאי הוא בערך שליש. כלומר תוספת של 4 מ"ר. בכל מקרה אני מציע כי תסכימו על פניה לשמאי שיקבע את מקדם ההמרה.
יש אפשרויות נוספות לאיזון- למשל לתת מחסן למי שיש חניה צמודה כיום, שדרוגים במפרט הטכני ועוד.
שלום,
בבניין שלנו קודמה עסקת תמ"א 38/2 שהגיעה כעת לשלב בניית הבניין החדש. במסגרת הסכם התמ"א 38 נקבע מנגנון בחירה של חניות בין הבעלים ליזם (בעלים בוחרים ראשונים 2 חניות ואז יזם בוחר 1 וחוזר חלילה).
מה שלא נקבע בהסכם - מה סדר הבחירה בין הבעלים לבין עצמם. כעת יש מחלוקת בין הדיירים - חלק מבקשים הגרלה וחלק מבקשים שסדר הבחירה ייקבע לפי שווי הדירות העתידיות (יש שמאות מסודרת).
בהסכם התמא כאמור אין התייחסות ואין מנגנון בחירה בין הבעלים לבין עצמם. הגרלה נשמעת כמו הימור והרציונאל בבחירה לפי שמאות נראית סבירה (יותר הגיוני שבעל דירת 6 חדרים יבחר לפני בעל דירת 2 חדרים) אך אין לכך לכאורה אחיזה משפטית.
אודה לעזרתך - מה עושים במצב בו אין התייחסות בהסכם ואין הסכמה? האם יש תקדים לכך? נתקלת במקרה דומה?
אליהו שלום רב
מה שלרוב כתוב בהסכם הוא דוקא בחירה בדרך של הגרלה ולא לפי שווי דירות.
אם לא כתוב כלום בהסכם זו לגבי דרך החלוקה ויש מחלוקת בענין זה- זו בעיה.
תבדקו בכל זאת בהסכם אם אין התיחסות אפילו לדרכי הכרעה במקרה של מחלוקת. יכול להיות שיש הסמכה לנציגות או לב"כ הבעלים להכריע בנקודה זו.
רציתי לדעת מה יכולת הועדה המחוזית לדון בהתנגדויות של דיירים באותו הבניין שמתנגדים לתמ״א, איפה עובר הקו בין התנגדויות המוגשות לועדה לבין להתנגדויות הדנון אצל המפקחת?אנו בהליכים מתקדמים להוצאת היתר בניה לתמא 2, בשלב הגשת התנגדויות להיתר לועדה המקומית.דייר (לא שכן מבניין אחר) המתנגד לפרויקט הגיש התנגדויות לועדה המקומית עם שלל טענות.טענה אחת שהדירה שלו תתקרב כמה מטרים יותר לכביש, שיגרום לו מתדר רעש.טענה אחת היית שבניינים אחרים בסביבה לא יוכלו לממש את פוטנציאל הבניה שלהם בגלל שאין להם כניסה לחניה, לאותו דיין אין דירה בבניינים אלה, ולא היית פניה מבניינים אלה.אשמח להתיחסות, האם הועדה אכן דנה בתלונות כאלה? האם טיעון שבניין מסוימים רוצה לממש את זכותו לתמא תפגע ביכולת עתידית של בניינים בסביבה היא טיעון שיש בו משהו?תודה
שלום רב
הוועדה המקומית דנה בהתנגדויות תכנוניות. המפקחת דנה בתביעות קנייניות כנגד דיירים סרבנים.
לגבי ההתנגדות שתארת- כאמור הוא יכול להתנגד רק מסיבות תכנוניות. לא מאמין שיקבלו את טענת הרעש. לגבי כניסה לחניה- אם הפרויקט ימנע ביצוע כניסה לחניה להם יתכן הוועדה תיתן על זה את הדעת. אבל מאוד תלוי בעובדות בשטח שאינן בידיעתי בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שוב שלום.
היזם בפרויקט תמא כנראה יסכים לתת לי דירת תמורה מחוץ לפרויקט משום גילי ( כמעט 80 בעת החתימה על ההסכם), על מנת להקל עלי בנושא מעברי דירות שכירות.
שאלות לגבי דירת התמורה מחוץ לפרויקט:
1. האם אצטרך לשלם מס בתמורה לכך שאקבל דירה חדשה בעת הפינוי?
2. באם אבקש לקבל דירה קטנה יותר- והשאר בכסף,האם אשלם על הכסף מס?
3. כיצד יעשה תחשיב על התמורה שאקבל לעומת מחיר דירת התמורה בבנין החדש שיהיה מוכן כעבור שנתיים ויותר?
תודה,
דסי
דסי שלום
בעיקרון אין מניעה לקבל דירה חלופית מחוץ לפרויקט אבל בעניינים כאלו רצוי שמומחה לענייני מיסוי ילווה אותך ויסביר לך מה החשיפות שלך במס אם בכלל. בעיקרון יש פטורים ממס לגבי קשישים אבל את חייבת לבדוק לגוף המקרה. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שזה בעצם קבלת דירת תמורה בפרויקט. אחר. חברת אזורים שהייתה הראשונה להציג את זה ולדבר על זה בראיונות טוענת שהמיסוי היחיד זה מע"מ על הפרש השווי אם ישנו.
תודה אילן. אתה מחדש לי לגבי אפשרות של פטור משום גילי.
ברור שאלך לתעיץ עם יועץ מס
חניה הרשומה על שמי בטאבו הוחכרה לדורות לשכן על ידי הבעלים הקודם של דירתי. איני מכיר את פרטי ההסכם. הבנין עומד לעבור הריסה בנמה במסגרת תמא 38/2. האם הסכם החכירה ממשיך להתקיים לגבי החניה בבניין החדש? מהם זכויותי לגבי החניה החדשה והאם לשכן לו הושכרה החניה בבניין הישן יש זכות כלשהי לגבי החניה החדשה?
שאול שלום רב
אם החכירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין אז אתה יכול להוציא מהם עותק מהסכם החכירה ושם + מנסח הטאבו ניתן ללמוד לאיזה תקופה החכירה.
אם החכירה לא נרשמה בטאבו- יתכן ויש פתח אבל צריך לדעת מה ידעת כשקנית ומה הוצג לך על ידי המוכר שלך. אם לא ידעת כלום יש לך טענות כלפי החוכר ששווה לבדוק.
לגבי החניה בבנין החדש- קודם כל צריך להבין מה יש לאותו שכן בהתאם למה שכתבתי קודם. החניה החדשה תרשם על שימך בוודאות השאלה היא אם תרשם גם החכירה. אם החכירה רשומה בטאבו (ואין התייחסות לכך בהסכם החכירה) אז כנראה שכן.
האם יוכלו לקבל כל אחד דירה נפרדת (גם אם קטנה יותר) בפטור ממס שבח?
רמי שלום
לא.... היתה פרצה כזו בחוק אבל אינה עוד. הם ירשמו במשותף כבעלים של הדירה החדשה. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
מה החוק אומר כיום - האם ניתן לקבל פטור ירושה במכירת דירת תמא 38/2 ? דירת התמורה ?
או שבכל מקרה הדירה לאחר תמא 38/2 זאת לא הדירה של המוריש ומאבדים את הפטור ?
אלמוני שלום רב
לא מאבדים את הפטור... כשתרצה למכור את הדירה החדשה ילכו אחורה ליום ושווי הרכישה של המוריש ויתנו לך את הפטור בתנאי, כמובן, שאתה עומד בתנאי הפטור (ובתנאי שלא יהיה שינוי בחקיקה ).
אני מזכיר שפטור דירת ירושה מותנה בכך שמדובר במוריש מקרבה ראשונה וכן כי היתה זו דירתו היחידה והוא עצמו לא עשה שימוש בפטור דירה יחידה סמוך לפני פטירתו. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com