האם הנספח לחוזה שכירות מחייב במקרה של אי מימוש תנאיו?

שלום,
אני משכיר דירה ועקב רצון השוכרים להתקין מזגן הכנסנו סעיפים בחוזה שקשורים לכך.
בחוזה עצמו הוספנו סעיף:"הצדדים מצהירים שהגיעו להסכמה בנושא של אפשרות רכישת מזגן לדירה. פירוט ההסכמה מופיע בנספח א'. במידה והאפשרות אכן תמומש, נספח א' להסכם זה מהווה חלק בלתי נפרד ממנו וכל ההצהרות וההוראות הכלולות בו יחייבו את הצדדים כאילו נכללו בגוף ההסכם"
בנספח הוגדרו תנאי האפשרות לרכישת המזגן: הסכמה על הדגם שיירכש ויותקן, מועד הביצוע ואופן ההתקנה. כמו כן, הוגדר שההתקנה תבוצע על חשבון השוכר ובאחריותו ועלות הרכישה תתחלק חצי חצי בין השוכר והמשכיר (המזגן אמור להישאר כרכוש של הדירה).
בסוף הנספח יש סעיף האומר: " המשכירים מצהירים בזאת, שתמורת ההסכמות הנ"ל ובמידה ולא הייתה כל הפרה של ההסכם (יסודית ו/או לא יסודית) יאפשרו לשוכרים לשכור את המושכר לשתי תקופות שכירות נוספות (שנה בכל פעם) לפי המחיר שיקבע באותה עת ובתנאי שהמחיר לא יהיה גבוה יותר מ- 12% במצטבר מהמחיר הנוכחי."
בעיות/שאלות:
1. האפשרות לא בוצעה לפי תנאי הנספח. בפועל השוכר הביא מזגן משומש (שכנראה הוא בכלל לא שילם עליו) והוא גם לא שילם על ההתקנה והכנת התשתית (שולם על ידי). האם בתנאים אלה הנספח מחייב אותי ?
2. התשלום היה לפי שער הדולר שכמובן ירד ושחק את התשלום באופן משמעותי. השוכר מעוניין לנצל המצב ולהשתמש במגבלת 12%. האם זה אפשרי ?
3. אני אמרתי לשוכר שהאפשרות לא מומשה לפי תנאי הנספח ולכן גם סעיף 12% לא מחייב אותי. האם אני צודק ?

תודה.