מהם הקריטריונים לקביעת מתווך כ'גורם יעיל' בעסקה?

ערב טוב יעקב,

לא ניתן לקבוע באופן 'מתימטי' מתי מתווך יחשב ל'גורם יעיל' בעסקה ומתי לא. עליך להיות מודע לכך שלעתים העניין נבחן ע"י בימ"ש בדיעבד, אחרי שנקשרה עסקה והמתווך תובע דמי תיווך. ככלל, נקבעו בפסיקה מספר פרמטרים לאורם בוחנים את היות המתווך 'גורם יעיל' הצעה בעסקה, וביניהם:

א. מדה הדמיון בין ההצעה המקורית באמצעות המתווך לעסקה שנרקמה בפועל.

ב. הפער בין המחיר שהוצע ע"י המתווך למחיר שהוצע בעסקה השנייה.

ג. אורך הזמן בין מועד הצעת המתווך למועד העסקה שנרקמה בפועל.

ד. מידת האינטנסיביות של פעולת המתווך.

ה. קיומו או היעדרו של גורם נוסף ש'דחף' את העסקה שנרקמה בפועל.

ו. תשלום דמי תיווך למתווך אחר.

ז. זהות הצדדים המנהלים את המו"מ הראשון והשני.

ח. השפעת ידיעות קודמות על המו"מ שהביא לעסקה שנרקמה.

לכך יש להוסיף שקיימת חזקה לפיה מתווך שיש לו הסכם בלעדיות על הנכס מהווה 'גורם יעיל' (אם כי חזקה זו, ככל חזקה אחרת, ניתנת להפרכה).