המלצה
חוזה לרכישת דירה
לירן הרן
09/07/09
שלום לכולם,
אנחנו לקראת חוזה לרכישת דירה ורציתי להתייעץ על כמה נק'. לקחנו עו"ד שהוא חבר של בעל הדירה וכנראה שזו הטעות הראשונה שלנו כי נראה לי שכל החוזה מנוסח לרעתנו. אשמח להעלות כמה דוגמאות להתייחסותכם:
1. נקבע בחוזה כי התשלומים צמודים למדד תשומות הבנייה. לפי מיטב ידיעתי ההצמדה המקובלת היא למדד המחירים לצרכן. האם בכלל מקובל להצמיד למדד כלשהו? או שזה רק במקרה של פיגור בתשלומים?
2. נקבע כי המסירה תהיה באוגוסט אך המוכרים יוכלו להישאר עד אוקטובר ללא תשלום?!!!!
3. מהי פריסת התשלומים המקובלת? כמה בד"כ משלמים בעת החתימה וכמה לאחר מכן, בהנחה שהמסירה היא בעוד שנה?
4. כיום יש על הדירה משכנתא של המוכרים ובחוזה מצויין כי המשכנתא תוסר רק 4 חוד' לפני המסירה, היתכן?
אשמח להתייחסותכם המהירה כי אנחנו אמורים להעביר את הערותינו מחר והייתי שמחה לשמוע חו"ד.
תודה רבה.
אנחנו לקראת חוזה לרכישת דירה ורציתי להתייעץ על כמה נק'. לקחנו עו"ד שהוא חבר של בעל הדירה וכנראה שזו הטעות הראשונה שלנו כי נראה לי שכל החוזה מנוסח לרעתנו. אשמח להעלות כמה דוגמאות להתייחסותכם:
1. נקבע בחוזה כי התשלומים צמודים למדד תשומות הבנייה. לפי מיטב ידיעתי ההצמדה המקובלת היא למדד המחירים לצרכן. האם בכלל מקובל להצמיד למדד כלשהו? או שזה רק במקרה של פיגור בתשלומים?
2. נקבע כי המסירה תהיה באוגוסט אך המוכרים יוכלו להישאר עד אוקטובר ללא תשלום?!!!!
3. מהי פריסת התשלומים המקובלת? כמה בד"כ משלמים בעת החתימה וכמה לאחר מכן, בהנחה שהמסירה היא בעוד שנה?
4. כיום יש על הדירה משכנתא של המוכרים ובחוזה מצויין כי המשכנתא תוסר רק 4 חוד' לפני המסירה, היתכן?
אשמח להתייחסותכם המהירה כי אנחנו אמורים להעביר את הערותינו מחר והייתי שמחה לשמוע חו"ד.
תודה רבה.
המלצה
עו"ד צורי דוד
09/07/09
לאחר קריאת הודעתך, אני יכול לומר בבטחון שכדאי מאד שתקחו עו"ד משלכם, כי לפחות על פניו מצטיירת תמונה של נחיתות ברורה לאינטרסים שלכם.
אמנם חלק מהדברים הם נושאים שיש ללבן במסגרת המו"מ בין המוכר לקונה, אבל אם המוכר מכניס את הדברים דרך החוזה ה"סטנדרטי", אז זה כבר אמור להדליק נורת אזהרה.
היות ורכישת דירה היא עסקה די גדולה, כדאי להיות מיוצגים ע"י עו"ד מקצועי בתחום לצורך הענין - זה נכון תמיד. במקרה שלכם נראה לי שהדבר נכון אפילו ביתר שאת.
אמנם חלק מהדברים הם נושאים שיש ללבן במסגרת המו"מ בין המוכר לקונה, אבל אם המוכר מכניס את הדברים דרך החוזה ה"סטנדרטי", אז זה כבר אמור להדליק נורת אזהרה.
היות ורכישת דירה היא עסקה די גדולה, כדאי להיות מיוצגים ע"י עו"ד מקצועי בתחום לצורך הענין - זה נכון תמיד. במקרה שלכם נראה לי שהדבר נכון אפילו ביתר שאת.
עו"ד עינב היימס
einav
10/07/09
לירן שלום,
1. מדד תשומות הבניה משקף את עלות הבניה של דירה חדשה ומגלם את מרכיבי הבנייה השונים, מדבריך עולה כי אינך רוכשת דירה חדשה מקבלן ולכן הצמדה למדד זה אכן נשמעת תמוהה. קיימות אפשרויות הצמדה שונות כגון: מדד המחירים לצרכן או הדולר (כיום גם קבלנים מאפשרים לרוכש לבחור את המדד הרצוי לו). רצוי שתבדקי את מדד תשומות הבנייה ומדד המחירים לצרכן המפורסמים ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדי חודש. הפרש של אחוזים בודדים בין השניים עשוי להתבטא בתוספת של עשרות אלפי שקלים למחיר הדירה.
2. קיימת הקפדה על כך שהחזקה בנכס תימסר לקונה כשהנכס פנוי וריק מכל חפץ ו/או אדם. כך שאיני מבינה למה כוונתך ויש לבחון את הכתוב בהסכם. במקרים בהם המוכר מבקש להישאר בנכס לאחר העברת החזקה מן הראוי שישלם לרוכש דמי שכירות בגין תקופה זו.ויש להביא הסכמה זו לידי ביטוי מפורש בחוזה.
3. פריסת התשלומים מותאמת בדר"כ לנוחות והסכמת הצדדים ואין כללי ברזל, אם כי מומלץ כי תהיה פריסה לשלבים שהינם קריטיים ומהווים הגנה כגון: מועד חתימת ההסכם, תשלום בכפוף לסילוק משכנתא, תשלום בכפוף לרישום הערת אזהרה, בכפוף להמצאת אישורים (עירייה, היטל השבחה וכו') וכמובן יתרת תשלום בעת המסירה.
4. על פניו נראה כי הסרת המשכנתא ארבעה חודשים לפני מועד המסירה הינה זמן סביר, אך יש לבדוק כל מקרה לגופו.
כל האמור לעיל הוא אך בהסתמך על תמצית דברייך וכפי שהמליץ חברי
עו"ד צורי ,מומלץ מאוד כי תפני לעו"ד אשר ילווה אותך בביצוע עסקה חשובה ויקרה זו. מדברייך עולה באופן ברור כי ההסכם מציב אותך בעמדה נחותה אשר עלולה לגרום לך הפסדים כספיים.
בהצלחה.
בברכה,
עינב היימס, עו"ד
1. מדד תשומות הבניה משקף את עלות הבניה של דירה חדשה ומגלם את מרכיבי הבנייה השונים, מדבריך עולה כי אינך רוכשת דירה חדשה מקבלן ולכן הצמדה למדד זה אכן נשמעת תמוהה. קיימות אפשרויות הצמדה שונות כגון: מדד המחירים לצרכן או הדולר (כיום גם קבלנים מאפשרים לרוכש לבחור את המדד הרצוי לו). רצוי שתבדקי את מדד תשומות הבנייה ומדד המחירים לצרכן המפורסמים ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדי חודש. הפרש של אחוזים בודדים בין השניים עשוי להתבטא בתוספת של עשרות אלפי שקלים למחיר הדירה.
2. קיימת הקפדה על כך שהחזקה בנכס תימסר לקונה כשהנכס פנוי וריק מכל חפץ ו/או אדם. כך שאיני מבינה למה כוונתך ויש לבחון את הכתוב בהסכם. במקרים בהם המוכר מבקש להישאר בנכס לאחר העברת החזקה מן הראוי שישלם לרוכש דמי שכירות בגין תקופה זו.ויש להביא הסכמה זו לידי ביטוי מפורש בחוזה.
3. פריסת התשלומים מותאמת בדר"כ לנוחות והסכמת הצדדים ואין כללי ברזל, אם כי מומלץ כי תהיה פריסה לשלבים שהינם קריטיים ומהווים הגנה כגון: מועד חתימת ההסכם, תשלום בכפוף לסילוק משכנתא, תשלום בכפוף לרישום הערת אזהרה, בכפוף להמצאת אישורים (עירייה, היטל השבחה וכו') וכמובן יתרת תשלום בעת המסירה.
4. על פניו נראה כי הסרת המשכנתא ארבעה חודשים לפני מועד המסירה הינה זמן סביר, אך יש לבדוק כל מקרה לגופו.
כל האמור לעיל הוא אך בהסתמך על תמצית דברייך וכפי שהמליץ חברי
עו"ד צורי ,מומלץ מאוד כי תפני לעו"ד אשר ילווה אותך בביצוע עסקה חשובה ויקרה זו. מדברייך עולה באופן ברור כי ההסכם מציב אותך בעמדה נחותה אשר עלולה לגרום לך הפסדים כספיים.
בהצלחה.
בברכה,
עינב היימס, עו"ד
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
שאלות נוספות שאולי יעניינו אותך
האם עליי לשלם יתרת תמורה חוזית בצירוף הפרשי ריבית והצמדה חרף איחור במסירה, והאם אוכל לתבוע את הקבלן לאחר התשלום על ההפרשים?
האם ניתן לחייב דייר במע"מ על חוזה שכירות לעמותה?
האם ניתן לבטל חוזה שכירות מיד לאחר החתימה אם לא נמסרו מפתחות?
ערב שנפטר.
תשלומי ועד בית חלים על השוכר או המשכיר