"דירה מושכרת שמכרתי נפגעה מטיל איראני"

שלום רב,

בנוגע למסירת הדירה- בהתאם לדין, יש מספר היבטים מרכזיים שיש לקחת בחשבון במקרה של מסירת דירה שניזוקה מפגיעת טיל (או הדף של טיל).

ככלל, על המוכר חלה חובה למסור את הדירה במצב תקין וראוי למגורים (ולפחות כפי מצבה במועד חתימת החוזה). אי-תיקון ליקויים שנוצרו בין חתימת החוזה ולפני המסירה עלול להוות הפרה של החוזה, והקונה לא חייב לקבל דירה במצב לקוי שאינו מאפשר מגורים. המוכר גם מחויב לנסות להקטין את הנזק.

לגבי עיכוב במסירה בשל נסיבות חריגות/"כוח עליון"- החוק מאפשר לצדדים להסכים כי איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו, לא יחייב בפיצוי.

יתרה מכך, לאור מצב המלחמה המתמשך בו נמצאת המדינה מאז ה-7/10, ועל מנת למנוע מחלוקות או סימני שאלה בסיטואציות שלצערנו עלולות לקרות במדינתנו, אנו ממליצות ללקוחותינו להכניס סעיף מפורש המתייחס לנסיבות כאלו.

למשל לקבוע כי:

"במידה וחו"ח יינזקו המקרקעין או הנכס נשוא הסכם זה או חלק ממנו בעקבות פעולת טרור ו/או מתקפת טילים ו/או בעקבות המלחמה המתנהלת בימים אלה, ועקב כך לא יוכל המוכר למסור את הנכס כמתחייב בהסכם זה, לא ייחשב הדבר הפרת הסכם זה ובלבד שהמוכר מתחייב לפעול בשקידה ראויה וסבירה למול שלטונות מס רכוש לטיפול בנושא בהקדם האפשרי. במצב זה תעוכב תשלום יתרת התמורה עד להשלמת הטיפול בנושא מול שלטונות מס רכוש וביצוע התיקונים הדרושים להשבת מצב הממכר למצב בו הוא ראוי למגורים, ולחלופין- לפי בחירת הקונה ככל שיחפוץ בכך ובכפוף לתשלום יתרת התמורה, יוכל לקבל את החזקה בממכר לידיו במועד המסירה הקבוע ולפעול בעצמו למול שלטונות מס רכוש".

ככל ואין בחוזה המכר סעיף או הגדרה ברורה באשר לנסיבות חריגות, סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") קובע את דוקטרינת ה"סיכול".

טענת סיכול היא טענת הגנה של הצד שלא יכול לקיים את החוזה- במקרה שלך- אתה- מפני תביעות לאכיפת החוזה או לפיצויים. טענה כזו עומדת לך בהתקיים 3 תנאים מצטברים:

1. העדר צפיות- כלומר- שהמפר לא ידע ולא היה עליו לדעת בעת כריתת החוזה על הנסיבות שגרמו לסיכולו.

2. בשל אותן נסיבות לא צפויות, קיום החוזה כלשונו הפך בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי מההסכמות.

3. המפר לא יכול היה למנוע את הנסיבות והשפעתן על החוזה.

סעיף 18(ב) לחוק החוזים לחוק החוזים תרופות מקנה לבית המשפט סמכות להגיע לתוצאה שאינה בהכרח ביטול החוזה במקרה של סיכול ואף לאפשר את קיומו, גם אם באופן חלקי, תוך שיפוי הנפגע לפי שיקול דעת בית המשפט כאשר נראה לו "צודק לעשות כן בנסיבות העניין ובמידה שנראה לו".  

אשר לאירועי מלחמה ככלל, כ"טענת סיכול"- בית המשפט בוחן את נסיבותיו של כל מקרה באופן ספציפי. במסגרת זו בית המשפט בוחן האם המלחמה אכן גרמה לכך שבמקרה הספציפי הצדדים לא יכולים לקיים את החוזה כלשונו, או שמא מדובר בתירוץ שמשתמש בו הצד המפר לחמוק מהתחייבויותיו או לשנות מההסכמות החוזיות.

בנסיבות שאתה מתאר- מצב בו טיל או הדף מטיל פגע בבית – נראה שברור כי מדובר במצב בו לא ניתן יהיה למסור את הדירה כפי שהתחייבת בחוזה, ואולם עקרונות של הגינות ותום לב, כמו גם החובה להקטין נזקים- מחייבים אותך לפעול בהקדם מול הרשויות. הייתי מציעה לך, בכל מקרה, לפנות לקונה ולשתפו בתהליך, על מנת שהדברים יעשו בשקיפות וביחד, כדי שתוכלו להגיע לתוצאה המיוחלת של השלמת העסקה בהקדם האפשרי ובאופן המיטבי תוך מזעור נזקים. ייתכן והקונה אף יעדיף בנסיבות לקבל את הבית ולטפל בעניין מול הרשויות בעצמו.

ככלל העקרון המנחה את בית המשפט הוא, כי "חוזים יש לקיים", ולכן כל עוד אין הפרה משמעותית או שקיום החוזה לא יהיה צודק בנסיבות- לרוב בית המשפט ייטה לפרש את החוזה או להתאים אותו כדי למצוא את הדרך בה הצדדים יוכלו לקיימו למרות הנסיבות שנוצרו, ולהגשים את מטרת העל - קיום החוזה. 

אשר לשוכר, השאלה היא האם אותה פגיעה בדירה הביאה את הדירה למצב בו היא אינה ראויה למגורים. ככל וזה לא המצב ומדובר בתיקון שניתן לבצע תוך זמן סביר וקצר- זה לא מקנה לשוכר זכות לבטל את חוזה השכירות, אולם מחובתך כמשכיר לפעול להקטנת הנזק ולטפל בנזקים בהקדם האפשרי.

בכל מקרה מומלץ להתייעץ עם עו"ד לגבי הנסיבות הפרטניות.

בהצלחה רבה ובשורות טובות,

מאיה