מה פירוש שטח כולל של 1700 מ"ר (ללא מרפסות) בפרויקט תמא 38/2?

שלום רב,
היזם איתו אנחנו מנהלים מו"מ ארוך בנושא פרויקט תמא 38/2 חזר בו מהתמורות אותן הבטיח לנו (טויטת הסכם).
הסיבה: חוסר כדאיות ואי הסכמת הבנק ללוות פרויקט ברמת רווח כל כך נמוכה.
 
אבל "לא סגר את הדלת".

לצערנו לא הופתענו כי ידענו שהמגרש למרות מיקומו המצטיין ,הוא בעייתי מאד מבחינת ההוצאות עבור היזם.
 
היזם הביא הצעה חדשה ואני רוצה להבין מהו פירוש המשפט:
היזם יעמיד לרשות כלל הדיירים שטח כולל של 1700 מ"ר ( ללא מרפסות).
השאלה מתייחסת ל "ללא מרפסות".
האם בחישוב של 1700 מר שיחולקו בין כל בעלי הדירות
- המרפסות ייבנו על ידי היזם כנדרש על פי התכנון העירוני והמרפסות לא יגרעו מאותן 1700 מ"ר.
 
ברור לי שכל הדירות- של היזם ושל הדיירים יהיו עם מרפסות באותו גודל.
 
אביא דוגמא מדירתי שלי:
באם אקבל מהיזם (מתוך אותם 1700 מ"ר) דירה בגודל 80 מ"ר, האם לדירה זו תצטרף מרפסת שמש כמקובל או שמתן מרפסת השמש תגרע מגודל הדירה שלי?
 
 
תודה
 
דסי