מס שבח ביחס לדירה שנבנתה לפי תמ"א

שלום, נחמה

שאלתך מתייחסת למיסוי מקרקעין, ואינה בהכרח בפורום המתאים. עם זאת, אשיב לשאלתך באופן כללי, אך בהסתייגות מירבית, שכן מענה מדוייק בשאלות מיסוי יכול להינתן רק במסגרת ייעוץ פרטני ולא במסגרת הזו. לפיכך אין לראות באמור להלן משום ייעוץ משפטי מחייב.

דומני שהמקור לשאלתך הוא בהקבלה לרכישת דירה מקבלן. 

ככלל, מי שרוכש דירה, וככל שזו אכן דירתו היחידה, זכאי למכור אותה בפטור ממס שבח לאחר 18 חודשים בהם שימשה למגורים (או היתה ראויה לשימוש למגורים).

לכן, מי שרוכש דירה מקבלן "על הנייר" נדרש להמתין 18 חודשים מקבלת טופס 4, היינו, מהיום שהדירה היתה ראויה למגורים ועד למכירתה כדירה יחידה בפטור ממס שבח (בהתמלא כל תנאי הפטור).
מצב זה שונה כאשר מי מהבעלים של הדירה שנבנתה במסגרת התמ"א היה קודם לפרוייקט בעלים של הדירה בבניין המקורי, כלומר, לפני ההריסה. לבעלים כזה מועד ההחזקה בדירה לצרכי הפטור ממס שבח לדירה יחידה ימנה במצטבר, כלומר: גם ביחס לתקופת ההחזקה בדירה הישנה, וגם בדירה החדשה (מיום קבלת טופס 4 עבורה). 
כך שאם מדובר בדירתך היחידה, והיית בעלים שלה 18 חודשים לפני שהבניין נהרס במסגרת התמ"א, וכעת התקבל טופס 4, הרי שתוכלי למכור אותה כדירה יחידה, עם הפטור הרלוונטי, מיד לאחר קבלת טופס 4 ולא תזדקקי להמתנה נוספת של 18 חודשים.

מקווה שדבריי הובהרו דיים. אשוב ואדגיש, כי אין מדובר בייעוץ מיסוי ואין להסתמך על האמור כאילו מדובר בחוות דעת מיסוי. 

בהצלחה