כיצד ניתן למכור שתי דירות בפטור ממס ולחשב את הכדאיות?

שלום רב,

בהתאם להוראת סעיף 49 ה לחוק מיסוי מקרקעין יותר לאדם עשיית שימוש בפטור חד פעמי (בהנחה שלא השתמשת בו בעבר) למכור 2 דירות ולרכוש דירה שלישית (ניתן לרכוש אף דירה מקבלן או דירה בנייה עצמית ואז למכור תוך שנה) ובתנאי ששווי הדירות הנמכרות יהווה לפחות 75% משווי הדירה החדשה הנרכשת תחתן. יש לדווח במש"ח על הרצון לבצע שימוש בסעיף 49 ה הנ"ל.

בהתאם להוראת ביצוע 4/2009 הרי עד ליום 31.12.2009:
תקרת שווי הפטור - 1,796,000 ש"ח
סכום שמעליו לא יינתן פטור ויהיה חיוב במס שבח: 2,989,000 ש"ח

להלן לשון סעיף 49 ה:

פטור חד-פעמי – הוראה מיוחדת
(תיקון מס' 34)
תשנ"ז-1997
49ה.* (א) על אף הוראות סעיף 49ב, תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה, יהא זכאי לפטור ממס במכירתה, אם נתקיימו כל אלה:
(1) המוכר מכר בפטור ממס דירה אחרת לפי פרק זה בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה נושא הפטור (להלן – הדירה הראשונה);
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(2) סכום השווי של הדירה הראשונה ושל הדירה הנמכרת (להלן – הדירה השניה), ביחד, לא עלה על מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים;
(3) המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השניה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה, דירה אחרת כהגדרתה בסעיף 9(ג), בישראל או באזור כהגדרתו בסעיף 16א, בסכום השווה? לשלושה רבעים לפחות משווי הדירות כאמור בפסקה (2);
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(4) (נמחקה).
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(א1) על אף הוראות סעיף 49ב, התקיימו לגבי תושב ישראל, המוכר דירה שניה, הוראות סעיף קטן (א)(1) ו-(3), וסכום השווי של הדירה הראשונה והדירה השניה, יחד, לא עלה על שני מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים, יהא המוכר זכאי לפטור ממס במכירה של הדירה השניה, על סכום השווה להפרש שבין מיליון וחמש מאות אלף שקלים חדשים לבין סכום השווי של הדירה הראשונה; את יתרת סכום השווי של הדירה השניה יראו כדמי מכר של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי מהשווי של הזכות כולה, כיחס שבין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו לבין מלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות.
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(א2) הסכומים הנקובים בסעיף זה יתואמו בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום י"ג בטבת התשנ"ט (1 בינואר 1999) ויעוגלו ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים.
(תיקון מס' 44)
תשנ"ט-1999
(ב) פטור לפי סעיף זה לא יינתן למוכר אחד יותר מפעם אחת.


מנתוני השאלה עולה, כי לכאורה על הדירה החדשה להיות בשווי של לפחות 3,150,000 ש"ח על מנת שניתן יהא לעשות בסעיף זה שימוש.
מאחר שלא כך הוא, לא תוכלי לעשות שימוש בפטור זה.
לא ניתן לבצע ניכויים בעשיית שימוש בפטור זה.
לשאלתך, לא משנה גם סדר הפעולות (קנייה, מכירה, מכירה או מכירה, מכירה, קנייה).

תיקון תשובה קטן,

ניתן יהא לעשות שימוש במקרה שלך בסעיף 49 ה ולקבל פטור ממס שבח עד לסכום תקרה (דהיינו שווי של 2 דירות) של 2,989,000 ש"ח. הסכום הנותר 1,211,000 = 2,989,000 - (3,300,000+900,000 ), יהא חייב במס שבח באופן המפורט בסייפא של סעיף 49 ה (א1) שצוטט.

רוז שלום

בהתאם לנתונים שציינת תוכלי למכור בפטור את הדירה היקרה וכך 3.3 יופטרו ממס. לגבי הדירה הזולה, היות ונרכשה בשנת 2007, אני מניח שהשבח לא כל כך מהותי, ובמילא המס הוא רק 20%.

בברכה
עו"ד, (רו"ח) יצחק פוגל
מנהל פורום דיני מיסים