האם יש לקבלן זכות לבנות דירה גן נוספת בניגוד לחוזה תמ"א 38?

שלום רב :)

הבניין שאני מתגורר נמצא בתהליך תמ'א38 מתקדם. לפי החוזה הקבלן יכול לבנות עד 12 דירות לבניין (מדובר ב2 בניינים מחוברים) סך הכל מקסימום 24 דירות לפי הסעיפים הבאים בחוזה: בפועל ולפי ההיתר בעירייה הוא בנה 13 דירות לבניין שזה סך הכל 26 דירות.  2 דירות גן מעבר למה שכתוב בחוזה.

אלו הסעיפים בחוזה שמפרטים את הזכיות של הקבלך לבנות:



"זכויות בניה נוספות- מלוא זכויות בהתאם להוראות תמא38(כהגדרתן לעיל),במועד חתימת הסכם זה בלבד ובהתאם לתוכנית שתאושר ע'י העירייה והכל בכפו. לכך שלא יבנו יותר מ 12 דירות לכל בניין וכן לא יבנו,במידה ויאושר ע'י העירייה למעלה משתיים וחצי קומות על גג הבניין, כאמור לעיל בסעיף 1ז, ובמידה ולא יאושר ליזם לבנות יותר משתיים וחצי קומות לבניין כאמור לעיל בסעיף 1ח - יבנה היזם בכל בניין לא יותר מ 10 דירות חדשות" .



להלן סעיפים 1ז  ו 1ח:

סעיף 1ז -  "הדירות החדשות" סך הכל 24 דירות בשני הבניינים יחדיו אשר ייבנו על פי החלוקה הבאה : עד 10דירות חדשות שיבנה היזם לי תקן של שתיים וחצי קומות חדשות על גג כל בניין ,לרבות חדרי יציאה לגג הבניין ומרפסות גג וכן 2 דירות גן נוספות בכל בניין, והכל כאמור בהתאם לתוכניות שתאושר ע'י העירייה (להלן:"העירייה").



סעיף 1ח - במידה ולא יאושר ליזם לבנות מעבר לשתי קומות - יבנה היזם סך הכל 20 דירות על פי החלוקה הבאה: עד 8 דירות חדשות על גג כל בניין וכן 2 דירות גן נוספות בכל בניין.



אלו הסעיפים בחוזה שמגדירים את זכויות הבניה שלו לפי ההסכם שלנו. השאלה שלי היא האם לפי סעיפים אלו  יש לקבלן זכות לבנות דירת גן נוספת בכל בניין למרות שיש היתר מהעירייה? יותא שזה 26 דירות ולא 24 דירות כמו שבחוזה שלנו. האם אני יכול לתבוע על חלקי בדירות אלו? כיצד מבוצע התהליך? הרי זה היה התנאי לחתימת ההסכם.

 2. מתחת לדירה שלי(אני קומה ראשונה) ייבנו 2 דירות גן במקום אחת קטנה.. אני רואה בזה פגיעה באיכות חיים כי הגינות שלהן יוצאות לי מתחת לחדרי שינה וזה מפגע עבורי... האם יש מקום לתבוע פיצוי על זה?



נ.ב: בשיחה עם עורך הדין של הקבלן הוא מתנער מכך וטוען להגנתו שהיה מדובר בדירה גדולה מידי שהעירייה לא אישרה והם הפכו את זה ל2 דירות לחוד... עקב כך נוצרו 3 דירות גן ולא 2 לפי החוזה ובגלל זה יש דירה אחת נוספת.

האם חוקי?



תודה רבה רבה רבה על העזרה :)