כיצד ניתן לדרוש מהקבלן לקיים הבטחות בתמא 38(1) שלא התקיימו?

רכשנו ממוכרת דירה שעמדה בפני תמא 38(1).בגלל שהקבלן היה צריך להכנס לדירה שלנו כדי לחצוב פיר מעלית הוא התחייב למוכרת בכתב לדברים הבאים:1. על כל שטח שיגרע המדירה ינתן שטח כפול בדירה.2. הדירה תשופץ על חשבון הקבלן בהתאם למפרט של הדירות החדשות שיבנו בבניין3. תשולם שכירות בגובה 2,550 ש"ח לחודש למשך שנה על מנת לאפשר לקבלן לשהות בדירה ולבצע את העבודות.1. הקבלן טוען שכפל השטח בא לידי ביטוי בהרחבת הדירה המיועדת למרפסת (כך על פי היתר בניה וגרמושקה) אנחנו חושבים שהשטח הזה לא קשור כי ממילא התחייב לכך בחוזה התמא ובהיתרי הבניה שקיבל.2. הקבלן טוען שהוא לא מחויב למפרט הטכני (כמות שקעים, נקודות מאור וכו') אלא רק בהקשר של הכלים הסניטריים.הקבלן גם לא מוכן לתת לנו זיכוי בכסף עבור העובדה והכלים הסניטריים על מנת שנלך לקבלן אחר שיבצע את העבודה.הוא גם טוען שלא יכול להתקין לנו מטבח בהרחבה שביצע כי ההרחבה נחשבת מרפסת וזה לא חוקי אף על פי שהחלק הזה מקורה. (בפועל הוא פשוט בנה שם כבר קיר ולא מוכן לשאת בעלויות החציבה הנדרשות של מים, גז וכו'.מה ביכולתינו לעשות? האם אכן ההרחבה "תופסת" לעניין התחייבותו לכפל שטח?האם החוזה שנכרת בין המוכרת לקבלן הוא חוזה בלבד או שיש קשר לחוזה התמא?תודה.