האם חוזה שכירות מתבטל אוטומטית ?

שלום,



לא תמיד. תלוי מה קובע הסכם השכירות המקורי. אם כתוב בהסכם השכירות שאם השוכר המקורי מוצא דייר חלופי וזה ייכנס בנעליו - אז כן. אבל מצד שני, יכול להיות (וזה קורה די הרבה...) שבהסכם שכירות X כתוב שגם אם הדייר לא מתגורר בדירה ומחליט לעזוב, הוא עדיין יהיה חייב לשלם את מלוא דמי השכירות למשכיר עד לסוף תקופת ההסכם, ואז העובדה שנכנס דייר חילופי לדירה לא פוטרת, על פניו, את הדייר הראשון מתשלום דמי שכירות למרות שהוא לא גר בנכס (עם זאת, קיימים פסקי דין שלא קיבלו את הגישה הזו וקבעו שהמשכיר לא יוכל לקבל פעמיים דמי שכירות על אותו הנכס. יש גם פסקי דין שקבעו ההפך).



לשאלתך השנייה,  אתה מתכוון לעסקה נוגדת. באם דייר מתגורר בנכס מסוים מכוח הסכם שכירות, ומבקש להמשיך ולגור בנכס עד סיום תקופת השכירות שלו, ברור שבעל הדירה לא יכול לסחר את זכות השכירות  למישהו אחר ללא הסכמתו של השוכר המקורי, שכן מדובר בזכות קניינית. במילים אחרות, החוזה השני המאוחר הוא אמנם חוקי, אבל במקרה כזה השוכר המאוחר לא יכול ל"גבור" על הראשון, ובמקרה כזה תעמוד לשוכר החדש עילת תביעה נגד המשכיר בגין כך שחתם עמו על חוזה שהוא ידע שלא יוכל לקיים. אוסיף כי יש דוקטרינה במקרקעין הקרויה "תקנת השוק", לגבי כך שלעיתים הרוכש השני יגבר על הרוכש הראשון, במקרים של עסקה נוגדת, אבל היא לא חלה בענייני שכירות אלא בעניין רכישת בעלות.



ככל ויש צורך בסיוע נוסף, אני עומד לרשותך.



בברכה,



ליאור חאיק, עו"ד

מנהל פורום צרכנות ופורום דיני חוזים



לוי אשכול 31, רחובות

טל': 052-5475475; מייל: haiklior@hotmail.com