מה עושים אם במושכר נתגלו חולדות והמשכיר אינו מסייע

צחי שלום,



מחובת המשכיר לאפשר לשוכר להשתמש במושכר שימוש סביר. חובה זו קבועה, בין השאר, בחוק השכירות והשאילה. כך סעיף 7(א) לחוק:



"המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות (להלן - פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז–1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר."



הימצאות חולדות בדירה היא ללא ספק הגבלה של ממש לשימוש סביר במושכר.



אלה התרופות (הפתרונות) שעומדות לשוכר לפי סעיף 9 לחוק:



 (א)  לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר -

(1)   לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות;

(2)   להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.           

(ב)  רצה השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש.           

(ג)   פגם שתיקונו דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונו בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנו כאמור בסעיף קטן (א) (1) בלי דרישה לפי סעיף 7 (א) או הודעה לפי סעיף קטן (ב).



בנוסף, בנסיבות העניין ניתן לראות באי-נכונות המשכיר לפעול לפתרון בעיית החולדות חוסר תום לב חמור בביצוע ההסכם והפרה יסודית של הוראותיו. 



אפילו אם אפשרות שכזו לא הוגדרה בהסכם השכירות כהפרה יסודית, חוק החוזים (תרופות) בא לסייע, באמצעות הגדרה כללית, ו"מסתברת", של הפרה יסודית. כך סעיף 6 לחוק:



"הפרה יסודית" - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה..."



בתוך כך, ניתן להודיע למשכיר (בכתב, תוך שמירת אישור למסירת ההודעה לנמען) כי עליו לתקן את הפגם בתוך X ימים, ולא - יתפרש הדבר כי המשכיר הפר את חוזה השכירות הפרה יסודית. על כן מודיעים בזאת השוכרים על ביטול ההסכם (בתנאי שלא יסיר את הפגם בתקופה האמורה).



בברכה,

ארתור בלאייר, עו"ד

מנהל פורום דיני חוזים