כיצד ניתן לרסן את הרווחיות המופרזת של יזמים בתמ"א 38 ברמת גן?

שלום לכולם, רציתי לשתף אתכם בכתבה מעניינת שקראתי בנושא עתירה
כנגד קבלת זכויות בניה מופרזות ע"י יזמים בתמ"א 38 ברמת גן, וזאת הרבה
מעבר לצורך הכלכלי הנדרש לקיום הפרויקט:



 



http://www.themarker.com/realestate/tama38/1.2617719



 



תמ"א 38 זה דבר חשוב ומבורך, גם כהגנה מפני רעידות אדמה
ואיומים בטחוניים (ממ"דים) וגם כמתן אפשרות להתחדשות עירונית. ברור שחשוב גם
שהיזמים ירוויחו באופן סביר אחרת לא יהיו פרויקטים.



 



לדעתי הבעיה היא שלפעמים כשנותנים ליזמים אצבע הם רוצים את כל
היד, ומתחילים לספר סיפורים ש"לא כלכלי" להם לעשות את הפרויקט אם לא
יתנו להם עוד זכויות בניה, ולבעלי הדירות אין באמת דרך לבדוק את זה כי הם לא אנשי
מקצוע. לכן פעמים רבות היזמים מצליחים לרכוש מבעלי הדירות זכויות בניה יקרות תמורת
נזיד עדשים (זכויות בניה מעטות יחסית שהם נותנים לבעלי הדירות), מגדילים באופן
ניכר את העומס על הבניין והתשתיות ברחוב ויוצרים בעיות נלוות רבות כפי שתואר
בכתבה.



 



על מנת לרסן את חמדנות היתר של היזמים, המחוקק והעיריות צריכים
לקבוע את הזכויות בתמ"א 38 כנגזרת של רף סביר של רווחיות בפרויקטים של
נדל"ן. כיום בלא מעט פרויקטים, שבהם היזמים מנצלים לרעה את חוסר הידע של בעלי
הדירות ואת המדיניות הנדיבה מדי של עיריות מסוימות (כגון רמת גן), הם מקבלים
שיעורי רווחיות על העלות של 25%-30% ומעלה (אחרי מימון). היזמים יודעים היטב
שרווחיות זו מוגזמת ומופרזת בהשוואה לרווחיות הסבירה בפרויקטים של נדל"ן
שנעשים בין שני צדדים שהם אנשי מקצוע הבקיאים בנושא, שנעה בטווח של 15%-20% רווח
על העלות, וכל מי שיגיד אחרת טועה ומטעה.



 



חשוב להדגיש שיש גם הרבה יזמים הוגנים שעובדים על שיעורי
רווחיות סבירים, נותנים תמורות הוגנות ולא מעמיסים יתר על המידה על הבניין והרחוב,
ויש לקוות שעם הזמן נראה יותר ויותר יזמים כאלו ושכל השאר יאמצו מדיניות דומה.



 



בהמשך להודעות הקודמות שלי בנושא, ככל שאנחנו כבעלי דירות
בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 נשתף במידע ונסתייע אחד בשני נוכל לקדם
עסקאות הוגנות יותר לטובת כולם.