פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תוכנית להיתר תמ"א 38 הריסה בניה שהוגשה ללא רוב חוקי לאישור העיריה
לאחר קבלת היתר בתנאים התברר שחסרה חתימה בתת חלקה ולא הושג רוב חוקי של 80% מבעלי הדירות לצורך הגשת התוכנית לאישור מלחתחילה.
האם ההיתר בתנאים שהושג, שלא כדין, תקף?
האם ניתן לתקוף את חוקיות ההיתר המלא (במידה ויתקבל בהמשך)?
האם ניתן לטעון לאי קיום עסקה?
תודה.
היתר ללא הסכמה מלאה של הבעלים
שלום, רן
בעיקרון שאלתך אמורה להיות מופנית לפורום תכנון ובניה, אך אשיבך בקצרה, כי אין חובה שתהיה הסכמה מלאה של בעלי הזכויות כדי להגיש בקשה להיתר.
מימוש ההיתר, דהיינו: בניה לפיו, דורשת את הסכמת כל בעלי הזכויות במקרקעין, בין באופן פוזיטיבי ובין בדרך של חיוב מכוח פסק דין.
מבחינת רוב דרוש לפרוייקט נדרשת הסכמה של שני שלישים בלבד, שיכולים לכפות הסכמה על המתנגדים ("דייר סרבן") בהליך של קבלת הסכמה קניינית, אך מבחינת הליכי התכנון, הרי שעל פניו נראה שלא נפל פגם בהליך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיוך מקום חנייה במכפיל חנייה
בחוזים של בעלי הדירות עם היזם מצוינים מקומות החנייה שמשויכים לכל דירה במספרים, כך שבכל מכפיל יש מקום אחד שמצוין במספר אי זוגי ומקום אחד שמצוין במספר הזוגי הגבוה ממנו, למשל מכפיל 1 ו-2 או מכפיל 3 ו-4.
רק לבעל דירה אחד, שמקום החנייה שלו מצוין בחוזה שלו במספר זוגי, כתוב בחוזה במפורש שהוא הבעלים של מקום החנייה הגבוה במכפיל שלו, אבל כל בעלי הדירות שמקומות החנייה שלהם במכפילים מצוינים במספרים זוגיים טוענים שמשויך להם מקום החנייה הגבוה יותר במכפילים שלהם, כי המספר 2 גבוה יותר מהמספר 1 והמספר 4 גבוה יותר מהמספר 3 (יש לציין כי אין אצלנו הקבלה בין מספרי הדירות למספרי מקומות החנייה).
בנוסף לכך המספרים של מקומות החנייה בחניון רשומים ליד כל מכפיל ברישום אופקי ולא ברישום אנכי שהיה נותן אינדיקציה ברורה לגובה של מקום החנייה במכפיל שכל מספר מתייחס אליו.
לכן חלק מבעלי המכפילים שמצוינים במספרים אי זוגיים טוענים שאי אפשר לדעת לפי צורת הרישום הזאת איזה מספר מתייחס לחנייה הגבוהה במכפיל ואיזה מספר מתייחס לחנייה הנמוכה.
האם על סמך המצב הזה יכולים בעלי מקומות החנייה שמסומנים במספרים זוגיים להמשיך לשייך לעצמם את מקומות החנייה העליונים?
קביעת מיקום חניה במכפיל
שלום, איילה
ככל שמדובר בהצמדה דירתית של מקום אחד ולא בהצמדה כפולה של שני מכפילים במשותף לשתי דירות, הרי שיש לקבוע מראש מהו המיקום של כל אחד ביחס למכפיל, למעלה או למטה.
ככל שמדובר בהצמדה משותפת, זה בחזקת "כל הקודם זוכה".
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38/1 אם יחידנית
דמי שכירות לאם יחידנית
שלום, מיה
צר לי לשמוע על הקשיים שלך, אולם היזם אינו מחוייב לשאת בדמי שכירות בגין תקופת הבניה, ככל שהדברים לא סוכמו מראש בהסכם עצמו.
יתכן שפניה אישית באמצעות עוה"ד המלווה את הפרוייקט תוכל לסייע, אך יש לבחון את הדברים מול שאר בעלי הזכויות, שכן מדובר בהעדפה לעומתם, שעל פניה אינה מוצדקת.
בהצלחה!
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על הסכם מול היזם- כאשר איננו יודעים את גודל הדירה העתידית וניקומה
לאחרונה היזם הודיע לנו שנדע על גודל הדירה העתידית ומיקומה רק אחרי קבלת היתר בניה.
היזם יפעיל מודד שימדוד את גודל הדירות ומידע זו יועבר לשמאי הבנק שיעריך את ערך הדירות השונות בבנין בו אנחנו גרים- וכתוצאה מכך יקבע מיקום הדירות השונות בבנין.
בחוזה אומנם כתוב כמקובל 1. נקבל דירה גדולה ב x מטרים מעבר לגודלה כיום.
2. כל דירה תעלה לפחות קומה אחת מעל הקומה הנוכחית.
כלומר- אנחנו מתבקשים לחתום מבלי שנדע את המצב האמיתי של דירתנו בבנין העתידי.
כשאדם קונה דירה הוא יודע את כל המידע על הדירה החדשה אותה קונה מהיזם בבנין חדש.
תודה
דסי
חתמה על הסכם בלי מדיע על הדירה החדשה
שלום, דסי
עד כמה שזה נשמע אולי לא נוח, אכן זהו המצב. כאשר חותמים על ההסכם מתחייבים מול היזם, שהוא יתכנן את המגרש בצורה המיטבית ויתכנן דירות טובות ככל שניתן. רק לקראת סיום הליכי התכנון ניתן לדעת כיצד תיראה הדירה החדשה.
עם זאת, אני רוצה לקוות שעוה"ד המייצגת אתכם בפרוייקט דאגה לכך, שתוכלו "להטיל וטו" על תכנון, בתנאים מסויימים, מראש.
כמו כן, יש לזכור, כי היזם מתכנן דירות שיהיו דומות, לפחות ברובן, לדירות אותן הוא מתכן למכור, ולכן יש לו אינטרס גבוה לייצר דירות "טובות".
בנוסף, מקובל מאוד לתת לבעלי הזכויות מספר שעות על חשבון היזם עם אדריכל/מעצב פנים, אשר יוכל להתאים את התכנון המוצע לצרכים הפרטניים של כל אחד מבעלי הדירות.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה של חלק מבעלי זכויות בדירה על הסכם תמ"א
האם חתימה חלקית, חתימתו של אחד בלבד מתוך שני בעלי זכות בדירה (בתת חלקה), על הסכם תמ"א 38 פוסלת את הדירה כולה מספירת רוב חתימות חוקי של בעלי דירות להשגת עסקה בפרוייקט תמ"א 38?
תודה.
חתימה של חלק מבעלי זכויות בדירה על הסכם תמ"א
חתימה חלקית אינה נחשבת חתימה וככל וכל הבעלים הרשומים באותה תת חלקה לא חתמו, אותה תת חלקה לא תספר במניין החותמים לטובת רוב דרוש
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין שלם שמסרב לחתום על עסקת פינוי בינוי
אלה בנייני רכבת, 8 בניינים. באמצע, יש בניין אחד שאף אחד מהדיירים לא מוכן לחתום לקבלן/יזם.
זה פוגע בכל התוכנית שאמורה לשנות את הרחוב כולו.
מה קורה במקרה כזה אם אף אחד באותו בניין לא מוכן לחתום?
האם הקבלן/יזם פשוט ישנה את התוכניות ויבנה "מסביב" את הבניינים שלנו
וישאיר את בניין הרכבת עומד?
האם אפשר להגדיר בניין כ"סרבן" כולו?
בניין שלם שמסרב לחתום על עסקת פינוי בינוי
נכון להיום המצב שאת מתארת מהווה חסם בלא מעט פרויקטים בארץ, אמור להיות שינוי חקיקה שיאפשר להגדיר בניין סרבן, אבל עד שזה לא יעבור בחוק זה לא רלוונטי.
במקרים שניתן מבחינה תכנונית, כלכלית וכיוצ"ב לעשות פרויקט מסביב/מצידי הבניין הסרבן זו אכן אפשרות, אבל לא אפשרות שכיחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטוח המבנה בזמן פרויקט התחדשות
אם זה נכון, האם הוא זה שצריך לבטח את כל המבנה?
האם זה פותר את בעלי הדירות לבטח את דירתם בביטוח מבנה?
ביטוח לפני ביצוע הפרוייקט
שלום, ריבה
קודם אדגיש, כי היזם אינו "בעל הבית", ואתם נשארים בעלי הבית כל העת.
עניינית, מומלץ להיוועץ בפורום הביטוח.
יחד עם זאת, אשיבך, שלא מקובל שהיזם מבטח את המבנה, אך כן מקובל שיזם משקיע בשיפוצים קריטיים של תשתיות (כגון: טיפול בהתראת מבנה מסוכן) על חשבונו.
לגבי ביטוח דירה - זהו ביטוח שונה מביטוח הבניין. אך כאמור, ממליצה לפנות לפורום ביטוח.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת היתר במסגרת תמ"א 38/2 ברובע 3 בת"א
הוצאת היתר במסגרת תמ"א 38/2 ברובע 3 בת"א
בניינים שנבנו לפני שנת 1980 יכולים להוציא היתר מכוח תמ"א 38/2 נכון להיום. בניינים שנבנו לאחר שנת 1980 צריכים לחכות לאישור התכנית ת"א 5555
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה עדיף: תמ"א 38 או פינוי בינוי?
מה עדיף: תמ"א 38 או פינוי בינוי?
קשה לתת תשובה חד משמעית מה עדיף, תמ"א 38 או פינוי בינוי מאחר וזה אינדיווידואלי, יחד עם זאת , אסביר בקצרה על ההבדלים העיקריים:
משך הזמן - ככלל פרויקט תמ"א 38 הינו פרויקט קצר משמעותית מפרויקט פינוי בינוי (כלל אצבע שפינוי בינוי זה 8-10 שנים ותמ"א 38 5-7 וכמובן שיש חריגים).
בתמ"א 38 בדרך כלל אין מטלות ציבוריות ובפינוי בינוי יש.
בתמ"א 38, הורסים בניין או בניינים בודדים ובאותו מיקום במקום אותו בניין שנהרס מקימים בניין חדש, בפינוי בינוי הורסים מספר בניינים ובמקומם מחדשים את כל התשתיות מסביב ולא רק את הבניין עצמו שנהרס, מבחינת השכונה ורווחת התושב, בדרך כלל עדיף פרויקט פינוי בינוי שאמור לתכלל בתוכו הסתכלות רחבה על כל השכונה ולא על בניין בודד.
לעיתים זה גם לא בדיוק החלטה שלכם והעירייה מחליטה שאזור כזה או אחר בעיר מיועד לפרויקט פינוי בינוי או אחרת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על הסכם פינוי בינוי
אימי (בת 66) גרה לבדה בדירת שיכון
באחת הערים בארץ.
בשנה האחרונה יזם פינוי בינוי מתכוון להרוס את הבניינים ברחוב שלה ולהקים במקומם בניינים גבוהים וחדשים
התוכנית יפה, אמא שלי תקבל תמורה נאה לפי ההבטחות.
העירייה בתמונה.
בינתיים חתמו 56% מבין הדיירים על החוזה המלא מול היזם (שכולל את כל התנאים, הבטחונות, ומתי תיכנס הערת אזהרה לתוקף)
אני חושש. לא רוצה שהיא תיכנס ותחתום על פרוייקט שאיש אינו יודע מה טיבו, מה טיב היזם ומה עתיד ההיתכנות של הפרוייקט הגרנדיוזי.
היזם טוען שהפרוייקט מתקדם הן מבחינת הועדה המקומית והן מבחינת הועדה המחוזית. גם בעירייה אמרו לי שהפרוייקט מתקדם.
היזם כבר התחיל ללחוץ על אימי, בסוג של איומים שבקרוב הוא יתחיל לתבוע דיירים שלא יחתמו.
האם יש חשש אמיתי בשלב זה?
האם אימי מסכנת את עצמה בתביעה משפטית בשלב הזה?
מהו השלב שבו דייר מחוייב לחתום, אחרת הוא יתבע כדייר סרבן בבית המשפט?
הייתי רוצה שאימי תחכה לפחות עוד שנה, לראות שבאמת הרבה יותר דיירים כבר חתמו ושהפרוייקט מתקדם באמת
האם החשש שלי מוצדק?
חתימה על הסכם פינוי בינוי
שלום נתנאל!
חשש זה לא תוכנית עבודה. ברור שצריך לברר מי היזם, מה הנסיון שלו ומה הוא מציע לכם. את זה ניתן לעשות מול עורכי הדין שלכם ומול הנציגות ובכלל - אנ מניח שהיזם ערך כנס עם בעלי הדירות והסביר על הפרויקט. אם אחרי שתבדוק תראה שהתמורות נאות והיזם רציני אז אני ממליץ לא לחכות. כדי שיהיה פרויקט צריך שרוב מספיק יחתום על ההסכם. אם כולם יחכו לסוף אז לא יהיה פרויקט.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ממתי היזם משלם פיצוי
ממתי היזם משלם פיצוי על שכר דירה לדיירים המפונים? נניח ב 1.1. מודיע על פינוי וב 1.2 הדירה מפנה. האם היזם מתחיל לשלם ב 1.2?
האם התשלום רק כנגד חוזה שכירות. למשל, הדייר שעובד לדירה רחקת שלו , גם מקבל?
תודה
ממתי משלמים דמי שכירות
שלום מיכאל
פשוט תבדוק בהסכם עליו חתמתם מה כתוב. לרוב כתוב שצריך לפנות את הדירה בתוך 90 יום לאחר קבלת הודעה וכן כי גם אם פינו קודם אז יקבלו דמי השכירות רק ממועד הפינוי ולא לפני חלוף 60 יום מההודעה. כך שבדוגמא שלך אם היזם מודיע על פינוי ב 1.1 והדירה פונתה ב 1.2 עדין תקבלו דמי שכירות רק מה 1.3. אבל שוב- הכל תלוי מה כתוב בהסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי אחרי השלמת תמא-הבהרה
מקווה שעכשיו התאור ברור יותר... :-)
|פינוי בינוי אחרי השלמת תמא
שלום רב!
אני עדין לא חושב שהעיריה תאשר להכניס אותכם למתחם וכן ברור שהבנין שלכם כבר חוזק ולא יהיה זכאי להטבות במיסוי והיטלים. לכן עדין קשה לי להאמין שזה ריאלי. אני לא חושב שאפשר להכריח אותכם לפרויקט כזה. אבל במקומכם הייתי מנסה להבין מה התמורות שאתם מקבלים וכן איך היזם יביא לידי ביטוי את השיפוץ שכבר עשיתם בדירה. לשמוע לא מחייב אותכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי אחרי השלמת תמא
פינוי בינוי אחרי השלמת תמא
שלום מרים
מודה שאני לא מבין את הסיטואציה שאת מתארת. לא מכיר מצב בו בנין עבר פרויקט תמ"א ואחר כך הולך לפרויקט של פינוי בינוי. בטוח שהתאור שלך נכון?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על הסכם אחרי שנה שלא קרה כלום
ביטול חתימה על הסכם פינוי בינוי
שלום יעקב
חשוב כמובן לדעת מה כתוב בהסכם עצמו אבל סעיף 1ד' לחוק פינוי בינוי (עידוד...) קובע מתי ובאילו תנאים ניתן לבטל הסכם פינוי בינוי אם לא היתה התקדמות מצד היזם. חפש את הסעיף בגוגל. בכל מקרה אחרי שנה (בנחה שאין משהוא אחר בהסכם עצמו) עדין לא ניתן על פי החוק לבטל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת מכתב מיזם על תמ"א 38
מכתב לפני הגשת תביעה
שלום דודו
לא ראיתי כיצד המכתב מנוסח אבל בגדול אין אפשרות אחרת מלבד תביעה כנגד מי שטרם חתם על ההסכם. חייבים להגיע ל- 100% חתימות או בדרך של הסכמה או דרך תביעה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוכנית איחוד וחלוקה בסמכות מקומית כתנאי לבקשת היתר
מה טיבה של דרישה זו והאם תנאי שכזה הינו שלב תכנוני ותיק וסטנדרטי בכל תוכנית בנייה או שמא זוהי התפתחות חדשה וייחודית המלווה להתחדשות עירונית?
תוכנית איחוד וחלוקה כתנאי להיתר
שלום רב!
תוכנית איחוד וחלוקה היא הליך שבאופן כללי לוקחת שטחי קרקע ממספר חלקות ומאחדת ואולי גם מחלקת אותם מחדש. למשל- מספר בניינים שכל אחד בנוי על חלקה נפרדת. אם יש לגבי כולם פרויקט פינוי בינוי אזי יתכן והעמדת הבניינים החדשים כבר תהיה שונה ולכן עושים הליך כזה. לכן תמצא את זה בעיקר בפרויקטים גדולים יותר של פינוי בינוי ולא בתמ"א 38 לגבי בנין בודד שם זה לא רלבנטי (למעט תוכנית חלוקה במקרה של הפקעת חלק מהחלקה להרחבת דרך למשל).
השלב התכנוי מוכר וותיק והצורך בו אינו אוטומטי אלא נגזרת של תוכנית הבינוי החדשה בפרויקט המוצע. זו לא התפתחות חדשה אלא הליך מוכר וידוע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על ייפוי כח תכנוני מיוחד
האם חתימת בעל דירה על ייפוי כוח תכנוני מיוחד בלבד יכולה להוות תחליף לחתימה על הסכם תמ"א 38?
או שדרושה גם חתימתו על ההסכם לצורך ווידוא ואימות קבלת רוב חוקי לבצוע העסקה?
תודה
חתימה על יפוי כוח תכנוני
שלום רן
חתימה על יפוי כוח תכנוני אינה מהווה תחליף לחתימה על ההסכם לצורך קבלת הרוב הנדרש..
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב כדאיות כלכלית לתמ'א
הוא הבטיח שהדירה היא בשביל משפחתו. הבניין במיקום הכי מעולה בת''א. אחרי חצי שנה שדבר לא זז. מסתבר שהוא מתכנן 4 דירות. איך מחשבים עלויות מול תועלת.
תמורות בתמא
שלום, שיר
השאלה מאוד כללית. צריך לראות מהן ההסכמות החוזיות אליהן הגעתם, ובהתאם להן לבחון האם היזם מפר את ההסכמות, אם לאו.
הדבר מצריך ייעוץ פרטני.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי תבע, ותמא 38
ואם אכן קיימת הפרעה כזאת, אחרי כמה שנים ניתן להוציא היתר לתמא 38?
ומה המשמעות של תב"ע מורחב, האם יש לזה משמעות שיכולה לעזור במקרה שאין אפשרות לעשות תמ"א 38 בגלל שלא עברו מספר שנים מהצבע?
תודה רבה
תמא אחרי תבע
שלום, מוטי
אין קשר בין הדברים, היתר לפי תמ"א 38 מתנהל בהליך שונה מהיתר לפי תב"ע.
יש לבחון עניינית את הזכויות האפשריות והפוטנציאליות במגרש ע"י אדריכל.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת יזם בפרוייקט
החלפת יזם בפרוייקט
שלום, רות
קשה להשיב לשאלתך מבחלי לבחון את החוזה עצמו.
אנחנו נוהגים לאסור בחוזה הסבת זכויות, אלא באישור מראש של הבעלים, אבל כדאי מאוד להתייעץ עם עוה"ד שמלווה את בעלי הדירות כדי לבחון אם הדבר מותר ואם כן, באילו תנאים.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת יזם בפרוייקט
שלום, רות
קשה להשיב לשאלתך מבחלי לבחון את החוזה עצמו.
אנחנו נוהגים לאסור בחוזה הסבת זכויות, אלא באישור מראש של הבעלים, אבל כדאי מאוד להתייעץ עם עוה"ד שמלווה את בעלי הדירות כדי לבחון אם הדבר מותר ואם כן, באילו תנאים.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעות דייר סרבן – פער גדול בין החוק והמציאות?
"בכל המקרים שראיתי, אם דייר נכה או דיירת קשישה מסרבים לחתום, זה לא יגיע לבית המשפט. רבות מהפעמים הנכים והקשישים ישר מקבלים דירה חדשה לעבור אליה, זה קורה בערך ב־10% מהמקרים. אם גם להצעה הזאת הם מסרבים, היזם פשוט צריך לעבור לפרויקט הבא. יזמים שאני מלווה לא יעזו ללכת להליכים מול דיירים כאלה".
נכון שזה מ-2018 ומאז החוק מעודד יותר התחדשות עירונית, אבל בכל זאת, גם ב-2018 היה אפשר להגיש תביעת דייר סרבן נגד עד 20% מהדיירים, כאשר מטבע הדברים בכל פרויקט גדול יש גם קשישים בבניין. פה בא בעצם עו"ד מוביל בתחום ואומר שאפילו אם יש קשיש אחד שהוא מתנגד עקשן לפרויקט הוא והיזמים שהוא מייצג לא יתבעו וינטשו את הפרויקט.
עכשיו אני בדקתי בימים האחרונים במאגרים המשפטיים את פסקי הדין בתביעות דייר סרבן בפינוי בינוי וראיתי שני דברים:
קודם כל, פסקי דין בתביעות דייר סרבן הם נדירים, מצאתי בערך 10 פסקי דין בסה"כ מאז שנת 2020. והדבר השני הוא שבכולם מספר הנתבעים לא עולה על 2-3, בד"כ זה 1, כלומר דירה אחת. גם אחרי שהחוק תוקן ב-2021 ומאפשר להגיש תביעת דייר סרבן נגד עד 33% מבעלי הדירות בבניין אם הם מסרבים לחתום. מצאתי רק פסק דין אחד שהלך עד הסוף נגד סרבנים והכריח אותם גם לחתום על הסכמי הליווי ולהתפנות מהדירה בפועל בניגוד לרצונם. וכמובן פסק הדין של השופטת אטיאס שאפשר לזוג מבוגר אחד מתחת לגיל 70 במועד ההסכם לעצור פרויקט של 240 דירות במצב נכנס.
מן הסתם יש עוד הרבה תביעות שמסתיימות ללא פסק דין.
אז על פניו נראה שיש פער גדול בין החוק והמציאות, והמציאות עדיין קרובה לתיאור של עו"ד רז-כהן מ-2018 שבה קשיש או נכה אחד יכול לחסל לבד פרויקט שלם.
מה דעתך?
קשיש סרבן
שלום, רפי
מבלי לנהל דיון אקדמי, שכן זו אינה מטרת הפורום, אוכל רק לומר לך, שפסק הדין של השופטת אטיאס הוא לחלוטין מה שנקרא "הוצא מהקשרו" .
הנסיבות מוכרות לי באופן אישי.
התביעה התנהלה יחד עם היזם, בהסכמה, שכן לא ניתן להגיע להסכמות הנוגדות את הוראות החוק של רשות המיסים. זה בתמצית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שקיפות בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית
האם יזם בפרויקט התחדשות עירונית בבניין ו/או עו"ד הדיירים חייבים להגיש לבעל דירה בבניין, לבקשתו, מסמך, כולל מידע מפורט אודות חתימות בעלי הנכסים בבניין על חוזה התקשרות עם היזם (שכולל גם תאריכי החתימות כמובן) ?
מעקב אחר חתימות השכנים
שלום, אלכנסדר
הדבר בהחלט מקובל
ובהחלט לגיטימי, שכבעל זכויות בדירות הפרוייקט תקבל מידע על מספר החתימות ומועדיהן.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזקים לדירה בעבודות תמא חיזוק
חדרו מים לתקרות דירה אחרונה קומה 4 ונגרם נזק . הקבלן טוען שהוא אינו אחראי לכך היות וטרם הגיע לשלב בניית הדירות מעל קומה 4 שיהיו שייכול ליזם /קבלן . אודה לתשובה באם אכן צודק הקבלן
נזקים במהלך הבניה בתמא חיזוק
שלום, מיה
השאלה שלך נוגעת לדיני ביטוח ואינה רלוונטית לתמ"א במהותה.
יש לבחון את ההסכם עם היזם, האם הוא מחוייב לבניין ולביטוחים בהתאם גם לפני ביצוע העבודות הרלוונטיות. מומלץ להתייעץ עם עוה"ד של הפרוייקט שמלווה אתכם.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבויות בתמ"א 38/1
יש רטיבויות בדירה אחת שנובעת מאיטום ליקוי בחיפוי.
גם אם יתבצע איטום עכשיו נוכל לדעת אם אין בעייה רק בחורף הבא.
שהפרוייקט מסתיים מחזירים את כל הערבויות?
סיום תוקף ערבויות
שלום, אלון
מועד תוקפן של הערבויות הוא תנאי מסחרי, שאמור להיות קבוע בהסכם עם היזם.
העובדה שערבות הסתיימה אינה מורידה מאחריות הזים לבניה שהתבצעה ולתיקונים הנדרשים, גם אם אין ערבות בתוקף לכך.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יציאה מהסכם תמ"א 38
חזרה מחתימה
שלום, רפאלה
בעיקרון, לאחר חתימה אין מקום להתחרט. חתימה של אדם בגיר וכשיר שנעשתה ללא כפיה, הטעיה או עושק היא מחייבת לכל דבר ועניין.
אם יש נסיבות מיוחדות המצדיקות חזרה מההסכמה לחתימה, כגון אי התמלאם של תנאים מתלים להסכם וכיו"ב, יש מקום לסיים את ההתקשרות, אך בנסיבות רגילות החתימה מחייבת לכל דבר ועניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
