פורום תמ"א 38

בפרויקטים של פינוי יש מכר מלא של הזכויות ורכישה מהיזם דירה חדשה, מבחינת מיסוי מקרקעין הדירה שקבלת הינה דירה חדשה ויש לעמוד בתנאים של מכירת דירת מגורים יחידה מזכה על מנת להנות מהתנאים של דירה יחידה.

ככל והכוונה לדירה שבעליה עומד בתנאים של חוק הקשיש והדירה הנרכשת גם כן עומדת בתנאים אזי שאין מיסוי.

שלום, צורי

יתכן שיש בעייתיות במגרש שלכם, שהוא שונה ממגרשים אחרים ברחוב

ויתכן שטרם נמצא היזם המתאים.

מוזמנים ליצור קשר ונראה אם נוכל לסייע לכם בעניין.

שלום, הדס

המדובר בשאלה הנוגעת לענייני מיסוי.

מומלץ לפנות לפורום מיסוי.

בכל מקרה, לא מומלץ להסתמך על מענה כללי באתר, ומומלץ לפנות לייעוץ פרטני.

בהצלחה

שלום, רן

השאלה כללית והתשובה המחייבת באופן כללי היא שקיימים יחסי חסיון עו"ד-לקוח בכל פעולה הקשורה לעניינו של הלקוח, לפי כללי האתיקה.

אין קשר אם מדובר בצד השני לעסקה, כמו עו"ד היזם , או כל צד ג' אחר.

השאלה היא אם באמת היתה הפרה של עניין החוסה בחיסיון. אך החיסיון חל על כל מערכת יחסים שבין עו"ד לבין לקוחו.

נראה שצריך לבחון את הנושא לעומק וקשה לתת מענה בצורה זו.

ככלל, החוק היום לא מאפשר להצמיד חניה לבעלים שאינו בעלים של יחידה בבניין

אלו נושאים מסחריים ולא משפטיים ויש לבחון מה ההסכם שנחתם מול הקבלן מחייב את הקבלן לבצע.

ככל וההיתר של היחידה הוא אינו של דירה ככל הנראה לא תהיה זכאות לדירה חדשה בפרויקט חדש, יחד עם זאת יש לבחון באופן פרטני את הסוגיה והאפשרויות העומדות בפניך.

שער הריבית להיוון נקבע במועד הרלוונטי לכך (מועד קבלת הכסף וביצוע היוון ככל ונדרש). מבחינת איך נקבע השער ומה הפרמטרים המדויקים זה הליך שמאי ולא משפטי. כמו כן, זהו עניין מסחרי שנסגר בין בעלי הזכויות לבין היזם.

שער הריבית להיוון נקבע במועד הרלוונטי לכך (מועד קבלת הכסף וביצוע היוון ככל ונדרש). מבחינת איך נקבע השער ומה הפרמטרים המדויקים זה הליך שמאי ולא משפטי. כמו כן, זהו עניין מסחרי שנסגר בין בעלי הזכויות לבין היזם.

נראה שמדובר בפרויקט תמ"א 38 ולא בפינוי בינוי. ככל ואכן מדובר בפרויקט תמ"א 38 וכעת מאשרים את ההסכמים מחדש או לחילופין חותמים על הסכמים חדשים, כדאי לו לדרוש לקבל את הזכויות המגיעות לו

שלום, רן

בעיקרון שאלתך אמורה להיות מופנית לפורום תכנון ובניה, אך אשיבך בקצרה, כי אין חובה שתהיה הסכמה מלאה של בעלי הזכויות כדי להגיש בקשה להיתר.

מימוש ההיתר, דהיינו: בניה לפיו, דורשת את הסכמת כל בעלי הזכויות במקרקעין, בין באופן פוזיטיבי ובין בדרך של חיוב מכוח פסק דין.

מבחינת רוב דרוש לפרוייקט נדרשת הסכמה של שני שלישים בלבד, שיכולים לכפות הסכמה על המתנגדים ("דייר סרבן") בהליך של קבלת הסכמה קניינית, אך מבחינת הליכי התכנון, הרי שעל פניו נראה שלא נפל פגם בהליך.

שלום, איילה

ככל שמדובר בהצמדה דירתית של מקום אחד ולא בהצמדה כפולה של שני מכפילים במשותף לשתי דירות, הרי שיש לקבוע מראש מהו המיקום של כל אחד ביחס למכפיל, למעלה או למטה.

ככל שמדובר בהצמדה משותפת, זה בחזקת "כל הקודם זוכה".

שלום, מיה

צר לי לשמוע על הקשיים שלך, אולם היזם אינו מחוייב לשאת בדמי שכירות בגין תקופת הבניה, ככל שהדברים לא סוכמו מראש בהסכם עצמו.

יתכן שפניה אישית באמצעות עוה"ד המלווה את הפרוייקט תוכל לסייע, אך יש לבחון את הדברים מול שאר בעלי הזכויות, שכן מדובר בהעדפה לעומתם, שעל פניה אינה מוצדקת.

בהצלחה!

שלום, דסי

עד כמה שזה נשמע אולי לא נוח, אכן זהו המצב. כאשר חותמים על ההסכם מתחייבים מול היזם, שהוא יתכנן את המגרש בצורה המיטבית ויתכנן דירות טובות ככל שניתן. רק לקראת סיום הליכי התכנון ניתן לדעת כיצד תיראה הדירה החדשה.

עם זאת, אני רוצה לקוות שעוה"ד המייצגת אתכם בפרוייקט דאגה לכך, שתוכלו "להטיל וטו" על תכנון, בתנאים מסויימים, מראש.

כמו כן, יש לזכור, כי היזם מתכנן דירות שיהיו דומות, לפחות ברובן, לדירות אותן הוא מתכן למכור, ולכן יש לו אינטרס גבוה לייצר דירות "טובות".

בנוסף, מקובל מאוד לתת לבעלי הזכויות מספר שעות על חשבון היזם עם אדריכל/מעצב פנים, אשר יוכל להתאים את התכנון המוצע לצרכים הפרטניים של כל אחד מבעלי הדירות.

בהצלחה

חתימה חלקית אינה נחשבת חתימה וככל וכל הבעלים הרשומים באותה תת חלקה לא חתמו, אותה תת חלקה לא תספר במניין החותמים לטובת רוב דרוש

נכון להיום המצב שאת מתארת מהווה חסם בלא מעט פרויקטים בארץ, אמור להיות שינוי חקיקה שיאפשר להגדיר בניין סרבן, אבל עד שזה לא יעבור בחוק זה לא רלוונטי.

במקרים שניתן מבחינה תכנונית, כלכלית וכיוצ"ב לעשות פרויקט מסביב/מצידי הבניין הסרבן זו אכן אפשרות, אבל לא אפשרות שכיחה

שלום, ריבה

קודם אדגיש, כי היזם אינו "בעל הבית", ואתם נשארים בעלי הבית כל העת.

עניינית, מומלץ להיוועץ בפורום הביטוח.

יחד עם זאת, אשיבך, שלא מקובל שהיזם מבטח את המבנה, אך כן מקובל שיזם משקיע בשיפוצים קריטיים של תשתיות (כגון: טיפול בהתראת מבנה מסוכן) על חשבונו.

לגבי ביטוח דירה - זהו ביטוח שונה מביטוח הבניין. אך כאמור, ממליצה לפנות לפורום ביטוח.

בהצלחה

בניינים שנבנו לפני שנת 1980 יכולים להוציא היתר מכוח תמ"א 38/2 נכון להיום. בניינים שנבנו לאחר שנת 1980 צריכים לחכות לאישור התכנית ת"א 5555

קשה לתת תשובה חד משמעית מה עדיף, תמ"א 38 או פינוי בינוי מאחר וזה אינדיווידואלי, יחד עם זאת , אסביר בקצרה על ההבדלים העיקריים:

משך הזמן - ככלל פרויקט תמ"א 38 הינו פרויקט קצר משמעותית מפרויקט פינוי בינוי (כלל אצבע שפינוי בינוי זה 8-10 שנים ותמ"א 38 5-7 וכמובן שיש חריגים).

בתמ"א 38 בדרך כלל אין מטלות ציבוריות ובפינוי בינוי יש.

בתמ"א 38, הורסים בניין או בניינים בודדים ובאותו מיקום במקום אותו בניין שנהרס מקימים בניין חדש, בפינוי בינוי הורסים מספר בניינים ובמקומם מחדשים את כל התשתיות מסביב ולא רק את הבניין עצמו שנהרס, מבחינת השכונה ורווחת התושב, בדרך כלל עדיף פרויקט פינוי בינוי שאמור לתכלל בתוכו הסתכלות רחבה על כל השכונה ולא על בניין בודד.

לעיתים זה גם לא בדיוק החלטה שלכם והעירייה מחליטה שאזור כזה או אחר בעיר מיועד לפרויקט פינוי בינוי או אחרת.

שלום נתנאל!

חשש זה לא תוכנית עבודה. ברור שצריך לברר מי היזם, מה הנסיון שלו ומה הוא מציע לכם. את זה ניתן לעשות מול עורכי הדין שלכם ומול הנציגות ובכלל - אנ מניח שהיזם ערך כנס עם בעלי הדירות והסביר על הפרויקט. אם אחרי שתבדוק תראה שהתמורות נאות והיזם רציני אז אני ממליץ לא לחכות. כדי שיהיה פרויקט צריך שרוב מספיק יחתום על ההסכם. אם כולם יחכו לסוף אז לא יהיה פרויקט.

שלום מיכאל

פשוט תבדוק בהסכם עליו חתמתם מה כתוב. לרוב כתוב שצריך לפנות את הדירה בתוך 90 יום לאחר קבלת הודעה וכן כי גם אם פינו קודם אז יקבלו דמי השכירות רק ממועד הפינוי ולא לפני חלוף 60 יום מההודעה. כך שבדוגמא שלך אם היזם מודיע על פינוי ב 1.1 והדירה פונתה ב 1.2 עדין תקבלו דמי שכירות רק מה 1.3. אבל שוב- הכל תלוי מה כתוב בהסכם.

שלום רב!

אני עדין לא חושב שהעיריה תאשר להכניס אותכם למתחם וכן ברור שהבנין שלכם כבר חוזק ולא יהיה זכאי להטבות במיסוי והיטלים. לכן עדין קשה לי להאמין שזה ריאלי. אני לא חושב שאפשר להכריח אותכם לפרויקט כזה. אבל במקומכם הייתי מנסה להבין מה התמורות שאתם מקבלים וכן איך היזם יביא לידי ביטוי את השיפוץ שכבר עשיתם בדירה. לשמוע לא מחייב אותכם.

שלום מרים

מודה שאני לא מבין את הסיטואציה שאת מתארת. לא מכיר מצב בו בנין עבר פרויקט תמ"א ואחר כך הולך לפרויקט של פינוי בינוי. בטוח שהתאור שלך נכון?

שלום יעקב

חשוב כמובן לדעת מה כתוב בהסכם עצמו אבל סעיף 1ד' לחוק פינוי בינוי (עידוד...) קובע מתי ובאילו תנאים ניתן לבטל הסכם פינוי בינוי אם לא היתה התקדמות מצד היזם. חפש את הסעיף בגוגל. בכל מקרה אחרי שנה (בנחה שאין משהוא אחר בהסכם עצמו) עדין לא ניתן על פי החוק לבטל.