פורום תכנון ובניה

אברהם שלום,

רכישה של דירה היא עניין בעל משמעות כלכלית כבדה. תשובה לשאלותיך אינה יכולה להנתן ברמה העקרונית. מציעה שתשכור שרותיו של שמאי מקרקעין שיבדוק את כל הנדרש טרם הרכישה.

אייל שלום,

במידה ומדובר במגרש אחד קווי הבניין אינם מתייחסים לבניה לכיוון השכן, הדו. יש לבדוק האם בתכנית החלה על המקום יש התיחסות לכך. לועדות שונות נהלים וכללים שונים ביחס לפתיחת פתחים אל שכן גם כשאין הוראות מפורשות לכך בתכנית התקפה. עליך לבדוק בועדה המקומית מה הגישה לסוגיה זו אצלכם.

לעניין מרפסת השרות, עליה לעמוד בקו בניין ויש לבדוק האם יש זכויות שלא נוצלו לצורך כך.

שלום רב,

בכל אזור המיועד למגורים ניתן להקים מגורים לחוסים אשר משרד העבודה הורווחה אישר להם לגור במעון, או למגורי נכי נפש שמשרד הבריאות אישר להם לגור במסגרת מגורים עצמאית או מוגנת.

כמו שניתן לבנות בית מגורים בקרבת בית ספר וגן ילדים, כך ניתן לבנות גם מעונות לחוסים, כמפורט.

אפשרות זו הוספה לחוק מתוך רצון לשלב את האוכלוסיה המשתקמת בחברה, ומתוך מחשבה שהמקום הנכון והראוי למגורי אדם הוא בסביבת אנשים אחרים, באזורי מגורים.

לצורך הבניה של המעונות חוק התכנון והבניה אינו מחייב רשיונות מסוימים. יש להניח שמשרד העבודה והרווחה ומשרד הבריאות קבעו קריטריונים ודורשים רשיונות מסוימים. אלה אינם בידיעתי.

הליך הוצאת היתר בניה למעונות החוסים הוא כלכל בית מגורים אחר. החוק אינו מאפשר הליך התנגדויות לבנייה של מגורים לחוסים.

מאחלת לכם חיים בשלום עם כל השכנים לכם.

סיגלית שלום,

את הבניה ברכוש המשותף מסדיר חוק המקרקעין. יש לבדוק האם תקנון הבית המשותף הספציפי שלכם מתייחס לעניין בנייה בתחום הרכוש המשותף.

חוק המקרקעין קובע כי להצמדה של שטח לצורך הרחבת דירה נדרשת הסכמה של 3/4 מהדיירים ש-2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. אין וודאות שניתן יהיה לפרש את הסעיף הנ"ל בחוק המקרקעין (סעיף 71ב) ככזה המאפשר לראות בבניית מחסנים כבניה לצורך הרחבת דירה. 

במידה ולא, לדעתי נדרשת הסכמה של כל הדיירים.

לצורך בניית מחסנים יש להוציא היתר בניה מהועדה המקומית. עליכם לפנות לועדה ולברר האם התכנית התקפה מאפשרת את הבניה המבוקשת.

בהצלחה!

דוידוב שלום,

המדרכה היא חלק מזכות הדרך ואמורה להיות רשומה באותה חלקה יחד עם הכביש, אלא אם התב"ע במקום קבעה אחרת.

דוידוב שלום,

בדרך כלל כביש ומדרכה רשומים כחלקה אחת, לפי היעוד שנקבע לה בתכנית התקפה, שהוא בדרך כלל "דרך". לעיתים ישנן תכניות שסימנו בנפרד את הכביש ואת המדרכה. במקרה כזה יירשמו כחלקות נפרדות.

עדנה שלום,

מבינה שמדובר בחלקה שתכנית קבעה בה הפקעה לפני עשרות שנים. בעבר לא היתה התייחסות ממשית ורצינית לעניין תפוגה של הוראות תב"ע. במידה ואכן עברו עשרות שנים והדרך לא הורחבה בפועל, מציעה שתשקלו פעולה לביטול ההפקעה ושינוי יעוד בחזרה של הקרקע שאמורה היתה להיות מופקעת אליכם. בעת עריכת תצ"ר אין אפשרות אלא להתייחס למצב המשפטי לפיו חלק מהקרקע אמור להיות מופקע.

מוחמד שלום,

השאלה שאתה שואל מורכבת ומחייבת להכנס לעומק הדברים במקרה הספציפי שלך. קשה לי לתת לך "תשובת מדף" שבאמת תעזור לך במקרה המאוד ספציפי שלך. מציעה שתעזר ביעוץ מקצועי שיבחן את כל ההיבטים של הסוגיה, לרבות היבטי מיסוי.

יקיר שלום,

עד לביצוע בפועל של ההפקעה זו תשאר רשומה כהערת אזהרה בנסח הטאבו של החלקה. לאחר ביצוע ההפקעה תפוצל החלקה בהתאם ליעודים השונים (מגורים, דרך) ויירשמו חלקות חדשות ליעודים השונים.

רותם שלום,

השימושים המותרים על קרקע חקלאית, כמו גם על כל קרקע בכל יעוד שהוא, נקבעים בתכניות המתאר החלות עליה. הן אלה שקובעות את היעוד ואת השימושים המותרים באותו יעוד, וכן, את היקף והוראות הבניה בקרקע האמורה. 

האמור לעיל נכון גם לגבי קרקע חקלאית המצויה בבעלות פרטית.

על מנת לדעת האם מותר לך להקים גן אירועים על הקרקע החקלאית עליך לבדוק את הוראותיהן של התכניות החלות עליה. התכניות האמורות מצויות באתרי האינטרנט של הועדות המקומית, באתר מינהל התכנון ובאתר רשות מקרקעי ישראל.

כמו כן, בכל ועדה מקומית קיים מדור מידע בו אתה יכול לבקש את המידע אותו אתה מבקש לדעת.

איציק שלום,

שינוי ייעודה של חנות לדירת מגורים מחייב שינוי של היתר הבניה מכוחו נבנתה החנות ואשר בו נקבע השימוש המותר במבנה. ייעוד החנות ישונה למגורים רק אם התכנית התקפה מאפשרת זאת, או, בהליך של שימוש חורג ממסחר למגורים. גם אם התכנית התקפה מאפשרת מגורים במבנה המשמש היום לחנות, עדיין צריך יהיה לבקש שימוש חורג מהיתר.

במידה והתכנית התקפה מאפשרת מגורים במקום ונדרש שימוש חורג מהיתר לא תחויב בהיטל השבחה. במקרה בו לצורך השינוי תידרש לבקש שימוש חורג מתכנית, בעקרון חל היטל השבחה. שמאי הועדה המקומית יוציא שומה, עליה תוכל לערור בפני שמאי מכריע או בפני ועדת הערר.

בהצלחה!

איתי שלום,

שאלתך אינה בתחום התכנון והבניה. אנא פנה לפורום העוסק בחוזים/צרכנות.

ערן שלום,

לא ברורה לי השאלה.

תתבע אותו על הפרת חוזה

תתבע אותו על הפרת חוזה

דימה שלום רב,

פירושו של הביטוי ".. בעין" הוא כי הפעולה מתבצעת הלכה למעשה בפועל. ובענייננו, הפקעה בעין פרושה ביצוע ההפקעה בפועל, לקיחת הקרקע מבעליה באופן מעשי. לעניות דעתי תצ"ר אינו נחשב כביצוע בעין.

יאיר שלום,

במידה והשטח מוגדר כשטח פתוח ובנוי עליו חדר ניתן להסיק שהחדר נבנה שלא כדין בלא היתר בניה. בכל מקרה, יש לוודא בהיתר הבניה של הבניין האם יש לחדר היתר ומה השימוש שנקבע לו בהיתר. זה השימוש המותר. להסכמות הדיירים אין משמעות בהיבט חוקיות השימוש. הסדרת יעוד החדר, בנייתו והשימוש בו צריכה להעשות מול הועדה המקומית בישוב בו אתה גר. לשם כך עליך להסתייע באדריכל/הנדסאי בניין שיגיש עבורך את התכניות המתאימות, במידה והדבר אכן ניתן מבחינת התכניות החלות.

שלום רב,

הפקעה בפועל לצורך דרך הוא השלב שבו אתה נדרש לפנות את השטח המופקע ובפועל סוללים שם דרך.

נתי שלום,

בעקרון, השימוש המותר בכל מה שבנוי הוא בהתאם למה שקבוע בהיתר הבנייה שניתן בעת הבנייה. אין אפשרות חוקית לגור במחסן ו/או בחנות. אין משמעות בהיבט זה למה שרשום בטאבו - השימוש המותר הוא זה שנקבע בהיתר הבניה.

על מנת לבחון אפשרות של הכשרת מחסן או חנות לדירת מגורים יש לפנות לועדה המקומית בעיר הרלוונטית ולבדוק האם אכן הדבר ניתן. במידה וכן, יש להוציא לכך היתר בניה/שימוש מעודכן.

שלום רב,

ראו תשובתי מטה בעניין תוספת לבניין ישן.

קידר שלום,

תמ"א 38 מחייבת חיזוק הבניין כתנאי לתוספת בנייה מכוחן של תכניות תקפות. תוספת של מרפסת או של מעלית לבניין אינה מכוח תכנית. המקור המשפטי לתוספת מרפסת או ממ"ד הינו בתקנות ותוספת מעלית הינה זכות של כל בניין, אשר אף זוכה להקלה בקווי בניין בעת בניית מעלית.

אף על פי כן, לועדה המקומית סמכות טבועה לקבוע תנאים למתן היתר בניה, וסביר להניח כי תפעיל סמכות זו ותדרוש חיזוק הבניין כתנאי לאישור היתר לתוספות כאמור.

מרי שלום,

פרטי בניה והתקנים אינם בתחום התכנון והבניה. מוזמנת לפנות ליעוץ של אדריכל.

פלדמן שלום רב,

סוגיית סיוד גג אינה בתחום התכנון והבניה. מוזמן לפנות לפורום נדלן ודיני מקרקעין. בכל אופן, מהידוע לי האחריות, כמו גם הנשיאה בעלות, של סיוד גג בניין פרטי חלה על בעלי הדירות בו.

לירי שלום,

עניתי זה עתה על שאלה דומה. מבינה משאלתך שמדובר במקלט בבניין מגורים שאמור לשמש את דיירי הבניין. זהו אינו שטח ציבורי אלא שייך לדיירי הבניין. שינוי יעוד של חלק מהבניין נתון להסכמתכם, ובמידה ומוגשת תכנית ע"י חלק מהדיירים באפשרותכם להתנגד לה.

הילדסהיימר שלום רב,

בתב"ע ניתן לעשות כל שינוי שהוא ביעוד שטח מסוים. קשה לי לראות מצב בו מקלט ציבורי יהפוך לדירות. בכל מקרה לדעתי במקרה כזה נדרש אישור של פיקוד העורף. כל תב"ע מופקדת להתנגדויות הציבור ותהיה באפשרותך להתנגד למהלך כזה, אם יהיה.

שלום,

השאלה אינה מתחום התכנון והבניה. מוזמן להפנות אותה לפורום תמ"א 38

עמית שלום,

התקנות מחייבות אותך לדווח לועדה המקומית על הקמת הפרגולה. התקנות אינן מטילות על הועדה המקומית חובה להגיב בכל דרך שהיא לדיווח שהוגש על ידך.

נרי שלום,

לצערי אינני בקיאה בדיני התכנון והבניה ביו"ש.