פורום תכנון ובניה

זהירות!



השימוש במבנה חייב להיות תואם לשימוש שנקבע בהיתר הבניה, ולשימוש המותר בתכנית התקפה. עליך לבדוק היטב האם שונה השימוש של המבנה המסחרי והוצא היתר חדש לדירות המוצעות למכירה.



במידה ולא הוצא היתר כאמור, לא תוכל לרשום את השטח שאתה קונה כדירת מגורים בטאבו, וקיימת אפשרות סבירה ביותר שיוגש נגדך כתב אישום בגין שימוש חורג. המדובר בהליך פלילי במסגרתו ככל הנראה תחוייב בקנס כספי גבוה ביותר.



בחודשים האחרונים העלה משרד האוצר יוזמה חדשה של הסבת חלק משטחי המסחר והתעסוקה למגורים, ובטיוטת חוק ההסדרים מבקשים לקדם מהלך תכנוני שיאפשר זאת. שינוי זה נובע מהחשש ששטחי מסחר ומשרדים רבים ישארו ריקים בעקבות הקורונה. יש להדגיש כי הצעה זו כוללת מהלך תכנוני מסודר ומתייחסת לבנייה חדשה.



חשוב מאוד שלא להתפתות להצעות שייתכן ועושות שימוש לא ראוי בכך שלציבור הרחב הגיעו שמועות בדבר השינוי המוצע, העלולות להביא לניצול לא הוגן של תמימות המשולבת בחוסר ידע בנושא.

מירי שלום,

שאלתך אינה בתחום דיני התכנון והבניה. מוזמנת לפנות לפורום מקרקעין באתר.

עדי שלום,

גרסאות מוקדמות של חוק התכנון והבניה ניתן לראות באתרים משפטיים להם הכלים לכך. 

תיקון מסוים ניתן לאתר בקובץ החקיקה הרלוונטי, המופיע בצד מספר התיקון בתחילת החוק.

תהילה שלום,

במידה והשטח מוצמד לדירתך בטאבו אינך  נדרשת להסכמת השכנים, ככל שזה נוגע להיבט הקנייני. יחד עם זאת, עליך לבדוק את מקור זכויות הבניה הנוספות, ולוודא שהן שייכות לך ולא לכלל דיירי הבית המשותף. כלומר, שהבניה שלך אינה גורעת מכל שכן אחר להוסיף תוספת בניה דומה לדירתו.

בברכה,



ציפי מרגלית, עו"ד

מנהלת פורום תכנון ובנייה

רחוב יגאל אלון 94, מגדל אלון 2 תל אביב

טלפון נייד: 050-6444555 ; מייל: tsipi@margalit-law.co.il

אבי שלום,

סמכות מתן ההיתר היא של הועדה המרחבית. למעשה, למהנדס המועצה אין סמכות פורמלית בכל הנוגע להוצאת ההיתר. נהוג שמהנדסי הישובים בודקים אף הם את בקשות להיתרים ונותנים התייחסותם. מבינה שיש מחלוקת בין מהנדס הועדה המרחבית למהנדס המועצה אליה אתה שייך. מי שחותם על ההיתר הוא מהנדס הועדה ולא מהנדס המועצה, ובשעת מחלוקת, דעתו היא שקובעת. 

רונה שלום,

שאלתך אינה מתחום התכנון והבניה. את מוזמנת לפנות לפורום מקרקעין.

איבגני שלום,

שאלתך אינה בתחום התכנון והבניה. הנך מוזמן לפנות לפורום מקרקעין.

חוסיין שלום,

ההקלה שהתקבלה היתה לבניה מסוימת. במידה ואתה מבקש להוסיף קומה אשר אף היא חורגת מהתכסית הקבועה בתכנית התקפה, נדרש פרסום נוסף של הקלה לבניה החדשה. במידה ופרשנות הועדה המקומית היא אחרת, ואינך נדרש לפרסם הקלה, הרווחת.

רחל שלום,

תכנית בניין עיר (תב"ע) קובעת את זכויות הבניה והשימושים בשטח עליו היא חלה. התב"ע אינה מתייחסת לזכויות קנייניות ואינה קובעת למי שייכות זכויות הבניה. הן משויכות לשטח עליו הן חלות. לא לגמרי ברורה לי הסיטואציה הפיסית/קניינית המתוארת על ידך לכן לא יכולה להתייחס אליה באופן פרטני.

רואי שלום,

בעת קבלת הרשאה להתחיל בניה הנך נדרש לעמוד בתנאים שונים. שאלתך אינה מספיק ברורה לי: האם העיריה נדרשת לפרוק ולטעון במקום? האם מחייבים אותך להקצות שטח עבור הבניה שלך? למי ועבור מה לשלם?

נ.ש. שלום רב,

לצורך קבלת החלטה לגבי הדרך המתאימה לכם למצות את פוטנציאל הנכס עליכם לערוך מספר בדיקות: ראשית יש לבדוק את אפשרויות הבניה, כלומר, מה הן זכויות הבניה בקרקע, מה ניתן לבנות על המגרש ולאילו שימושים.

הכדאיות של אופן הבניה היא במידה רבה פונקציה של מיסוי של סוגי העסקאות השונות הכרוכות בכך. מציעה לכם להוועץ עם עו"ד שמומחיותו היא מיסוי מקרקעין.

אבינועם שלום,

שלב מקדים להגשת היתר בניה הוא הגשת בקשה למידע מהועדה המקומית. בהליך זה אתה אמור לפרט מה אתה מבקש לבנות, והועדה אמורה לתת לך את המידע התכנוני בנוגע לאפשרויות הבניה במגרש. הבקשה להיתר אמורה להיות בהתאם למה שנקבע שמותר לבנות בתיק המידע.

בהצלחה.

ביני שלום,

על מנת לקבל היתר בניה ברכוש המשותף יש להציג הסכמה פוזיטיבית של 75% מבעלי הזכויות בבית המשותף. אינני יודעת מה היו הנסיבות במקרה בו אתה מתאר, ואם נראה לכם שהועדה טעתה, יש לכם אפשרות להגיש ערר על החלטתה (באם התנגדתם לבקשה) או לפנות בתביעה למפקח על הבתים המשותפים על בניה בשטח משותף בלא הסכמה של השכנים.

אבי שלום,

מי שרשום כבעל הרשיון אחראי לוודא ביצוע הדברים בהתאם לו, ומצופה ממנו שידווח במידה והדברים נעשים שלא לפי התכניות.

רחל שלום,

שם בעל ההיתר חייב להיות השם של הבעלים של הדירה. יש בכך כדי לפגום בהיתר וניתן לפנות לועדה המקומית בעניין זה. יחד עם זאת, זהו פגם שניתן לתקן, וסביר שיעשה המאמץ לכך כך שהיתר הבניה לא יבוטל.

שי שלום,

נראה כי הנך מוטרד בעיקר מהליך הבניה. במידה ואינך מגיע להסכמות עם השכנים ועם הגורמים האחראים/מנהלים בקיבוץ, אתה יכול לפנות לפיקוח בועדה המקומית לה אתם שייכים.

בהצלחה

אולי שלום,

המזגן אינו יכול להיות מותקן על הקיר החיצוני של הדירה שלך. קיימות תקנות הקובעות היכן ניתן להתקין מזגנים בלא לקבל היתר לכך (תקנות התקנון והבניה - עבודות ומבנים הפטורים מהיתר, תשע"ד-2914, תקנה 19). אתה יכול לפנות לפיקוח של הועדה המקומית בישוב בו אתה גר ולהגיש תלונה על התקנת המזגן.

רוית שלום,

ניתן לאכלס דירה רק לאחר קבלת טופס 4, אשור לחיבור קבע של חשמל למבנה.

טופס 5 הוא תעודת גמר, אשר ניתנת לאחר השלמת כל הנדרש בבניין, לרבות דברים אותם ניתן לדחות לצורך קבלת טופס 4 ואכלוס הבניין.

אבי שלום,

שאלתך אינה בתחום דיני התכנון והבניה. מוזמן לפנות לפורום תמ"א 38 / פינוי בינוי

ליב שלום,

השימוש במבנה צריך להיות תואם לתכנית התקפה ולהיתר הבניה אשר ניתן להקמת הבניין. במידה והדירה בבניין שנבנה כמסחרי, ישנה אפשרות סבירה שיוגש נגדך כתב אישום בגין שימוש חורג. המדובר בהליך פלילי. 

רון שלום,

תוספת לדירה קיימת בבית משותף מחייבת הסכמה פוזיטיבית של שאר הדיירים בבניין. על כך היתה החלטה של בית המשפט העליון לפני מספר שבועות. הנושא מוסדר גם בתקנות, אשר קובעות כי יש  להחתים את השכנים, ומי שאינו חותם כמסכים לבקשה מקבל הודעה ויכול להתנגד.
יחד עם זאת, התשובה קצת יותר מורכבת ונדרשת בדיקה פרטנית, שכן פסיקת בית המשפט התייחסה להרחבה ברכוש המשותף. אם לדוגמה ההרחבה היא בשטח שמוצמד לדירתך, והזכויות שייכות לך לפי הסכם עם שאר הדיירים, ייתכן ולא תדרש לכך. 
לסיכום, יש לבדוק את המצב באופן פרטני. בהצלחה.

חן שלום,

הועדה המקומית חייבת לספק מידע למבקש ההיתר או לבא כוחו. אני בספק אם פקידי הועדה המקומית יפרטו בפני מי שאינו מבקש ההיתר/מגיש הבקשה/האחראי על הביצוע את כל שנותר לעשות על מנת לעמוד בתנאי ההיתר, או יספקו לו כל מידע אחר שאינו מידע פומבי.

בחלק ניכר מהועדות אפשר לראות מידע לגבי הסטטוס של הדברים (או חלקם), בהם השלמה של תנאים, באתר הועדה. 

אתה מוזמן לבדוק באתר, או לנסות להגיע אל בודקי הבקשה בועדה המקומית ולקוות שישתפו אותך במידע אותו אתה מבקש.

בהצלחה.

ברי שלום,

שאלתך אינה מתחום דיני התכנון והבניה אלא עוסקת בניהול הבית המשותף. מוזמן לפנות לפורום דיני מקרקעין.

אלי שלום,

שאלתך אינה בתחום דיני התכנון והבניה אלא נוגעת ליחסים בתוך הבית המשותף. מוזמן לפנות לפורום מקרקעין / נדלן.

שלום,

מוזמן להפנות את השאלה לפורום חוזים.

בהצלחה