פורום דיני מיסים

השלכות מיסוי בהשכרת דירה לעסק:

מס שבח:

לצורך מס שבח, אם תבקש לקבל פטור ממס במכירת הדירה בעתיד, עליך להקפיד שהדירה שימשה למגורים למשך ארבע השנים שקדמו למכירתה. לכן, הפיכת הדירה היום לדירת מגורים, והשכרה שלה למגורים, יכולה לסייע לך לקבל פטור בעתיד.

מע״מ

אבל, אם תעשה זאת, תהיה חייב לפי חוק מעמ להוציא לעצמך חשבונית לפי שווי הדירה היום, ולשלם את המע״מ הכלול בחשבונית זו, באופן מיידי. כך, אם שווי הדירה הוא - למשל - שלושה מיליוני ש״ח, תיאלץ להעביר למע״מ סך של כ 457,000 ש״ח מבלי לקבל אותם חזרה.

מס הכנסה:

לעניין מס הכנסה, תהיה רשאי לשלם מס בגובה של 10% על ההכנסות מהשכירות רק במידה והשכירות שימשה למגורים. ככל שהדירה שימשה לעסק, או לאכסניה, תשלם מס על הרווח מההשכרה, לפי מדרגות המס שאתה נמצא בהן. במקרה שלך כנראה 50%.

האם השכרה לקבלן לצורך שיכון הפועלים שלו זהה להשכרה למשפחה למגורים?

לגבי זהות השוכר:יש לוודא שהדירה שימשה למגורים בפועל, על מנת לקבל את הפטור ממס שבח, ודירה שמשמשת לינת פועלים לא נחשבת דירה שמשמשת למגורים. לכן, עליך להשכיר את הדירה לאנשים פרטיים לצורך מגוריהם על מנת להכשיר את הדירה כדירה ששימשה למגורים.

במקרה בו תשכיר את הדירה לעוסק (קבלן או חברה אחרת) יחול גם מע״מ על ההשכרה, גם אם הדירה משמשת בסופו של יום למגורים.

בשורה התחתונה, ישנם מקרים בהם השלכות המס כל כך גבוהות, שכדאי לקבל ייעוץ מקצועי.

העובדה שהוצאת חשבונית לשוכר בגין שמי השכירות, והדירה שימשה את השוכר לצורך עסק, פגעה בך באופן קשה מבחינת מיסוי. אילו היית פועל אחרת בהשכרת הדירה, היתה תאונת המס הזו נמנעת. היה עליך לפנות למומחה מיסים בטרם השכרת את הדירה לעסק והוצאת חשבונית בגין השכירות, ולהבין ממנו מהן ההשלכות, וכיצד ניתן למנוע אותן. לאחר מעשה, יהיה קשה מאד לפתור את תאונת המס שנוצרה כאן.

פביאן שלום,

לפי פקודת מס הכנסה מיטלטלין לשימוש אישי (לצורך העניין - רכב) לא נחשבים כ"נכס" לצורך מיסוי רווח הון.

מאחר שלא מדובר במכירה של מיטלטלין לשימוש אישי, אתה מתאר לכל הפחות עסקאות אקראי בעלות אופי מסחרי, שהן חייבות במס הכנסה ובמע"מ, אך אינן מחייבות ניהול ספרים.

בנוסף, יכול פקיד השומה לקבוע שהפעילות שלך מגיעה לכדי עסק ואז תהיה חייב בניהול ספרים, בדיווח וכמובן בתשלום המס.

הבחינה לצורך הקביעה האם מדובר ב"עסק" תכלול, בין יתר הנסיבות הספציפיות, את הקריטריונים הבאים:

מהי התדירות של הפעילות - ככל שהתדירות עולה, כך זה יעיד על קיומו של עסק.

מטרת הפעילות - אם המטרה היא הפקת רווחים, מעיד על עסק.

גודל הפעילות - ככל שגדולה יותר, ייטה לכיוון של עסק.

כן ייבחנו תכנון וארגון, אופי הפעילות, מקורות המימון, הבקיאות שלך בתחום (ככל שעולה - מעיד על עסק כמובן).

בהצלחה

שלום אביאל,

אני מניח שהפק"מ מניב הכנסת ריבית, ולכן אפרוש בקצרה את מנגנון המיסוי על הכנסות ריבית ואזכיר את ההטבות הניתנות לאנשים מעל גיל 60 או לבעלי הכנסה נמוכה.

שיעור המס על הכנסת ריבית בידי יחיד נקבע בסעיף 125ג לפקודת מס הכנסה, והוא תלוי בשאלה אם נכס הבסיס צמוד למדד אם לאו.

אם מדובר בריבית על נכס צמוד למדד החוק קובע כי השיעור "לא יעלה על 25%".

כלומר, ההכנסה הזו תחוייב במס בהתאם לשיעורי המס השולי של היחיד, אך השיעור המקסימלי יהיה 25%.

לכן, יחידים מעל גיל 60, שזכאים למדרגות מס שולי נמוכות גם ביחס להכנסות פסיביות שאינן מיגיעה אישית, כמו הכנסות מריבית (מדרגות של 10%, 14%, 20%) עשויים לשלם מס נמוך יותר מ-25% על ההכנסה מריבית (תלוי כמובן ביתר הכנסותיהם, שכן ההכנסה מריבית מצטרפת ליתר ההכנסות ונראית כמצויה בשלב הגבוה ביותר בסולם ההכנסה החייבת של היחיד).

לעומת זאת, אם מדובר בריבית על נכס שאינו צמוד למדד, לשון החוק היא כי "תחויב הכנסתו של היחיד מריבית במס בשיעור של 15%".

נשאלת אם כן השאלה - האם גם במקרה של נכס לא-צמוד, השיעור הנקוב (15%) הוא שיעור מירבי (כמו שנקבע ביחס לנכס צמוד), או שמא מדובר בשיעור קבוע, ולא ניתן ליהנות ממדרגות מס נמוכות יותר.

מצד אחד, אם נדבוק פורמלית בלשון החוק, יש הבדל ניסוחי ברור בין שתי ההוראות, שלכאורה מצביע על כונת המחוקק לקבוע כאן שיעור קבוע ולא מקסימלי ביחס להכנסה מריבית מנכס לא צמוד.

למיטב ידיעתי, זו הפרשנות של רשות המיסים, אם כי לא מצאתי לה תימוכין בפרסומים פומביים.

מאידך, אני לא משוכנע שמסקנה זו הולמת את תכלית החקיקה.

במישור הפרקטי: מאחר שהבנק ממילא מנכה במקור את השיעור המקסימלי (15%), הדרך לקבל החזר (ככל שמגיע) הוא לפנות לרשות המסים בבקשה להחזר מס.

לנוכח האמור לעיל, ניתן לנסות לפנות בבקשת החזר, אם כי סיכויי הבקשה מוטלים בספק, ולכן הייתי משקלל גם את עלות הכנת הבקשה, אל מול החיסכון הצפוי במס.

ניכויים מהכנסות ריבית:

מעבר לאמור, סעיף 125ד לפקודת מס הכנסה מעניק שני ניכויים מקבילים שיינתנו כנגד הכנסות מריבית, וזאת בשני במקרים מיוחדים:

הניכוי הראשון - ניכוי לבעלי הכנסות נמוכות:

הסעיף מעניק ליחיד שהכנסתו השנתית והכנסתו השנתית של בן/בת זוגו גם יחד ("ההכנסה הכוללת"), נמוכות מתקרה מסויימת (69,840 ש"ח נכון לשנת 2024) ניכוי מיוחד, בגובה 10,920 ש"ח, מהכנסתו החייבת במס מריבית בנקאית (עד לגובה ההכנסה מריבית ולא יותר ממנה).

אם ההכנסה הכוללת היא בין 69,840-80,760, יוקנה ניכוי בגובה ההפרש בין 10,920 ובין הסכום שבו עלתה ההכנסה הכוללת על 69,840 (למשל, אם ההכנסה הכוללת הנה בגובה 70,000 ש"ח, הניכוי שהיחיד יהיה זכאי לו יהיה בגובה 10,760 ש"ח).

חשוב להדגיש, כי הניכוי מגיע בנוסף לנקודות זיכוי, זיכויים ונקודות הקצבה המוקנים ליחיד.

עם זאת, ישנם 4 תנאים לקבלת הניכוי:

(1) הניכוי יהיה כנגד הכנסה מריבית בפיקדון או תוכנית חיסכון המופקדים בבנק בישראל.

(2) הניכוי ניתן רק לאחד מבני הזוג.

(3) הניכוי ניתן רק כנגד הכנסה חייבת מריבית כאמור לעיל, ולא כנגד הכנסה אחרת.

(4) הניכוי לא יעלה על גובה ההכנסה החייבת מריבית.

הניכוי השני - ניכוי לאוכלוסיה מבוגרת:

הסעיף מעניק ניכוי מהכנסה מריבית כאמור לעיל, בגובה 15,000 ש"ח לשנה (נכון לשנת 2024) ליחיד שבשנת המס הגיעו הוא או בן/בת הזוג לגיל פרישה, ואחד מהם היה בן 55 שנים לפחות ביום 1.1.2003.

אם גם הוא וגם בן/בת הזוג הגיעו לגיל פרישה, ושניהם היו בני 55 לפחות ביום 1.1.2003, גובה הניכוי יהיה 18,360 ש"ח לשנה.

ניכוי זה ניתן בנוסף לניכוי לבעלי הכנסות נמוכות.

כדי לממש את ההטבה הזו יש להגיש בקשה להחזר מס באמצעות הגשת דו"ח שנתי לשנת המס הרלוונטית.

בהצלחה!

שלום גיא,

ככלל, בני זוג יכולים לבחור האם להגיש את הדוח השנתי ביחד על כלל ההכנסות של התא המשפחתי או להגיש דוחות נפרדים.

עם זאת, אפנה את תשומת ליבך להוראה בפקודת מס הכנסה לפיה בני זוג זכאים לגילוי כל פרט בדוח השנתי שהגיש בן זוגם וכן לגילוי סכום ההכנסה שקבע פקיד השומה או בית המשפט, רק לגבי התקופה בה היו נשואים וחיו יחד.

מכאן שאם בת זוגך תפנה למשרד השומה ותבקש לקבל מידע אודות הכנסותיך לגבי התקופה בה אתם נשואים וחיים יחד בפועל, ייתכן שמשרד השומה ימסור הפרטים המבוקשים.

ארזא שלום,

על הכנסות מהשכרת דירה למגורים אפשר להתמסות באחד משלושה מסלולים:

מסלול פטור ממס - לפי מסלול זה יינתן פטור ממס עד לגובה התקרה (5,654 ש"ח לשנת 2025) ופטור חלקי עד לכפל ההכנסה. אותו חלק של הכנסה שלא פטור ממס, ימוסה במס מלא ללא ניכוי הוצאות, בהתאם לשיעורי המס השולי שלא מיגיעה אישית.

מסלול מס מופחת של 10% על מלוא ההכנסות משכירות, ללא ניכוי הוצאות.

מסלול מס מלא - במסלול זה ניתן לנכות הוצאות שהיו לך בקשר לדירה ולשלם מס על היתרה לפי מדרגות המס השולי שלא מיגיעה אישית.

הי רועיקי,

כשיש שני מעסיקים ועורכים תיאום מס, מקבלים שני מסמכים - אחד למעסיק הראשי, בו נאמר לו למסות כאילו הוא מעסיק יחיד, והשני הוא למעסיק המשני, ובו הוראות למעסיק המשני - כמה מס לנכות.

כלומר, מס הכנסה מחשב את המיסוי אצל המעסיק המשני אחרי שלוקח בחשבון את השכר שאתה מקבל (בהתאם לדיווחיך) אצל המעסיק הראשי.

אם לא תיתן למעסיק המשני את תיאום המס, הוא ימסה אותך במס שולי מקסימלי, שאת ההחזר לגביו תוכל לקבל בעתיד דרך הגשת בקשה להחזר מס.

מכיוון שהוא לא יודע מה אתה מרוויח אצל הראשי, הוא נדרש, כמשני, לנכות מס מקסימלי (או את המס שמורה לו התיאום).

לכן, עדיף למסור את תיאום המס למעסיק המשני, כך ידע כמה מס עליו לנכות לך ולא ינכה מס מקסימלי.

שלום שמוליק,

הטבה במס רכישה ניתנת לרוכשי "דירת מגורים" יחידה.

חוק מיסוי מקרקעין מגדיר "דירת מגורים" לצורך זה, בין היתר, כ"דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים [...]".

לפיכך, אם החלל המושכר משמש בפועל למגורים ויש בו המתקנים הנחוצים למגורים, הוא ייחשב "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה.

בהצלחה!

רמדאן שלום,

עוסק זכאי לנכות את מס התשומות בהתאם לחשבונית שהוצאה לו כדין מהמס שהוא חייב.

אם התשומות עולות על מס העסקאות, מגיע החזר.

תשומת הלב למספר הקצאה שהחשבונית צריכה לשאת בהתאם לדין (מניחה שמדובר בסכום העולה על 20,000 ש"ח). חשבונית ללא מספר הקצאה, לא ניתן יהיה לקזז את המס בגינה.

שמעון שלום,

ככלל, קבלה יש להוציא על שם המשלם בפועל וחשבונית על שם הלקוח.

פעולות המנוגדות להוראות ניהול פנקסים של מס הכנסה עלולות לגרור סנקציה של פסילת ספרים.

ישנן מספר משמעויות לפסילת ספרים החל מקביעת שומות לפי מיטב שפיטה ובהתעלם מדיווחי הנישום, דרך אי התרת קיזוזי הפסדים, השפעה על תשלומי מקדמות ואישורי ניכוי במקור ועוד.

לאה שלום,

אין חובה לערוך תיאום מס. תפקידו של תיאום המס הוא לקבוע את שיעור המס הנכון שיש לנכות ממי שיש לו יותר ממקור הכנסה אחד במהלך השנה השוטפת.

עם זאת, כדי שתוכלי להגיש דוח שנתי מקוצר לעסק זעיר, עליך לערוך תיאום מס. ללא תיאום מס, תצטרכי להגיש דוח רגיל של עצמאי, בו ידווחו גם הכנסותיך ממשכורת.

על תקבולים שאת מקבלת מהכנסתך כעצמאית יש להוציא קבלות.

בהצלחה.

שלום רב,

פטור ממס שבח ככל שמדובר בדירתך היחידה או הטבה בחישוב מס השבח אם מדובר בדירתך הנוספת ניתנים רק לדירת מגורים מזכה שמשמעותה דירה ששימשה למגורים לפחות בתקופה של 80% מהתקופה שאתה מחזיק בה.

ייתכן. ככל שעד כה הדירה לא הושכרה למגורים לא תוכל לקבל את ההטבות שציינתי אלא אם תעמיד את הדירה להשכרה למגורים לתקופה של 4 שנים עד יום המכירה.

נראה כי השכרת הדירה למגורי עובדים של בעל העסק תענה על הגדרת דירת מגורים עם זאת לתשומת ליבך, בעל העסק יידרש לנכות לך מס במקור בשיעור של 35% מהסכומים שישלם לך כדמי שכירות אלא אם תציג,לו אישור ממס הכנסה על סכום נמוך יותר ולכן השכרה למגורים ליחיד שונה מהשכרה לחברה או לעוסק למטרות העסק.

מוצע שתפנה לקבלת ייעוץ כדי שתדע לתכנן את המהלך הנכון מבחינת מיסוי.

שלום,

מבחינה מיסויית בלבד, ככלל יש פטור על מכירה של "דירת מגורים מזכה".

בכדי שדירה תיחשב כדירת מגורים מזכה, נדרש שבנייתה הושלמה, שהיא בבעלות יחיד וכן ששימשה למגורים בתקופה של 4 שנים לפני המכירה או 80% מהתקופה לגביה חושב השבח (כלומר ממועד הרכישה ועד למועד המכירה).

אחד התנאים לקבלת פטור במכירת דירת מגורים מזכה הוא החזקה בדירה במשך 18 חודשים לפחות.

בנוסף, פטור ינתן עד לגובה תקרה, שעומדת בשנת 2025 על 5,008,000 ש"ח. תמורה המכירה העולה על סכום זה, תחויב במס שבח.

בנוסף לאמור, כדאי לבחון האם חלים עליך מגבלות ספציפיות בקשר למכירת דירה שנרכשה במחיר למשתכן, שאינן קשורות למיסוי מקרקעין.

מיכאל שלום,

יש לבחון בעסקה המתוארת האם הדירה מהאח נעשית בתמורה או ללא בתמורה.

ככל שמדובר בהעברה ללא תמורה יחול מס רכישה בשיעור של שליש ממס הרכישה הרגיל שצריך לחול.

אם מדובר במכירה רגילה, יחול מס רכישה רגיל ולא שליש.

לגבי זה שזו דירת מגורים יחידה שלך - יחול מס רכישה של דירת מגורים יחידה, כלומר מדרגות מס מופחתות, למרות שאתה מחזיק בחצי דירה. זאת אומרת שמכירים בדירה יחידה עד להשלמה של דירה יחידה מלאה.

אלכס שלום,

תודה על שהצפת שאלה מעניינת!

אתחיל דווקא במי שמעוניין למכור דירה – כי סוגיה זו כבר נדונה מפורשות.

העמדה הרווחת היא שגם אם למוכר דירת מגורים יש כמה חלקי-דירות, שאף לא אחד מהם עולה על שליש (או על מחצית במקרה של ירושה), ואפילו כולם ביחד עולים על הסף האמור, חלקי דירות אלה לא ימנעו ממנו ליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.

"חזקת דירה יחידה" אם כן חלה לא רק לגבי חלק-דירה אחד, אלא גם עבור כמה חלקי דירות.

עם זאת, אם חלקי הדירות (או חלק מהם) מצויים בבניין אחד, רשויות המס עלולות לטעון כי יש לצרף את כל חלקי הדירות באותו בניין. כך, שאם סך חלקי הדירות של המוכר בבניין מסויים עולים על שליש דירה (או מחצית במקרה של ירושה), יישלל ממנו הפטור.

עמדה זו מקורה בפסיקה (פרשות רחל מנחם, לודמילה מאיר) והיא הובעה גם על ידי רשות המסים, בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013. שם  דנה רשות המסים בחזקת דירה יחידה שלפיה לא יימנה חלק מדירה ששיעור החזקתו של המוכר בה לא עלה על 1/3, ומייד בהמשך מדגישה "יובהר כי אין לצרף חלקי זכויות במספר דירות שונות שאינן באותו בניין לעניין זה. לדוגמא מי שמחזיק בנוסף לדירה הנמכרת 20% בדירה בירושלים ו-25% בדירה בנתניה תחול עליו החזקה שבסעיף, כך שהדירה הנמכרת תחשב לדירה יחידה".

הבהרה זו – ובכלל הדיון הנ"ל – נעשו בקונטקסט של מס שבח; השאלה שנשאלה באותם מקרים היא: האם חלקי זכויות בדירות יפגעו בפטור ממס שבח במכירתה של דירה יחידה.

אך בשאלה נשאל מה דינו של אדם שמבקש לרכוש דירה, וברשותו כמה חלקי דירות? האם גם במקרה זה ניתן יהיה ליהנות מהטבות מס רכישה בגין דירה יחידה, מבלי שיצטרפו חלקי הדירות זו לזו וימנעו את ההטבה, כל עוד כל חלק בפני עצמו קטן משליש דירה (או מחצית – במקרה של ירושה)?

לדעתי, אין סיבה להבחין בין שני המקרים, וגם במקרה של רכישת דירה על ידי מי שבבעלותו כמה חלקי-דירות, ראוי ליישם את אותו סטנדרט.

גם כאן, אם לרוכש כמה חלקי דירות שאינן באותו בניין, אין לשלול ממנו את הטבת מס רכישה דירה יחידה ברכישת דירה אחרת. זאת, גם אם שיעורם של סך החלקים גם יחד, עולה על הרף הקבוע – שליש דירה או מחציתה (בירושה), אך כל עוד כל אחד מהם, לבדו, אינו עולה על הרף הזה.

במקרה בו עוסקת השאלה, מדובר בשני חלקי דירות שהורשו, שאף לא אחד מהם עולה על 25%, וביחד הם אינם עולים על מחצית, לכן לדעתי, ניתן יהיה ליהנות מהטבות מס רכישה בגין דירה יחידה חרף הבעלות בחלקי דירות אלה.

בהצלחה,

איסוף כספים לצורך העברתם לחבר לא חייבת במס , ובלבד שכל הכספים שהצלחת לגייס משמשים את המטרה שלהם ועוברים בפועל לאותו חבר.

כך גם אם תאסוף כספים בפלטפורמה של גיוס המונים או בכל פלטפורמה אחרת.

חיים שלום,

מבחינת הדיווח של עוסק זעיר למס הכנסה - יש להיכנס לאתר רשות המיסים, להזדהות ושם לדווח ולשלם את המס לפי חישוב ההכנסה מהעוסק הזעיר. חיוב המס יהיה על ההכנסה שלך מעסק בניכוי 30% הוצאות, בלא צורך להציג מסמכים לתמיכה בהוצאות (ואף בלא עמידה בהוצאות כלל). ניתן לדווח השנה עד ה- 31.5.25 לגבי הכנסות 2024.

מבחינת מע"מ אתה נחשב עוסק, ואכן יש לפתוח תיק במע"מ. כל מי שמחזור הכנסותיו לא עולה על 120,000 ש"ח בשנה (נכון ל- 2025) יכול להיחשב כעוסק פטור לצורך מע"מ. המשמעות היא שלא תצטרך לדווח ולשלם מע"מ בשוטף, אלא פעם בשנה, בינואר, תדווח על מחזור העסקאות השנתי שלך. מנגד, לא תוכל להזדכות על מע"מ תשומות שאתה משלם.

לצורך ביטוח לאומי - אדם יכול להיחשב כעובד, כעצמאי או כ"לא עובד ולא עצמאי". אם אתה שכיר בנוסף להכנסותיך משיעורים פרטיים, מנכים לך ביטוח לאומי בשוטף מהמשכורת.

לגבי ההכנסות מעצמאי - ההבחנה אם תיחשב לעצמאי או ללא עובד ולא עצמאי תלויה במספר השעות שאתה עובד ובסכום ההכנסה, הדיווחים והתשלומים בהתאם.

שלום טים,

על פי חוק מיסוי מקרקעין, הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה ניתן (עדיין) גם לתושב חוץ, ככל שאין דירה בבעלותו במדינת מושבו.

כך שגם אם אתה נחשב תושב חוץ (מרכז חיים מחוץ לישראל) אתה זכאי, עקרונית, לפטור האמור.

אלא שלאשתך יש דירה, בבעלותה לפני נישואיכם.

השאלה היא - האם דירתה תיספר גם כדירתך, באופן שיסכל את הפטור ממס שבח בגין מכירת דירה יחידה (זאת על פי "כלל היחידה המשפחתית" הנוהג במיסוי מקרקעין)?

הפסיקה (הענפה) בעניין קבעה כי אם קיים הסכם ממון תקף בין בני הזוג (שעל פיו א' משולל זכויות ביחס לדירת בן זוגו), ואם אכן מתקיימת הפרדה רכושית בפועל בהתאם לו - הדירה לא תימנה במניין דירותיו של א'.

מהי הפרדה רכושית? הפסיקה מפעילה מבחני עזר לשם בחינת ההפרדה הרכושית (מימון משותף, מגורים במשותף, דמי שכירות המשולמים לחשבון משותף וכיו"ב).

אך לאור פסיקתו של בית המשפט העליון, מגורים משותפים או שיתוף כלכלי בדירה השייכת רק לאחד מבניה"ז לא ישללו, לבדם, את ההפרדה הרכושית.

בהצלחה!

עודד שלום,

לא ניתן להתייחס לשאלתך, מבלי לפרוס רקע קצר שיספק את ההקשר לשאלת ההתייחסות לדמי שכירות – כהכנסה פסיבית או עסקית. אשתדל לתמצת:

פרשות לשם ובירן

בשנת 2018, פסק בית המשפט העליון בעניין לשם ובירן כי בנסיבות שנדונו באותן פרשות, השכרה של למעלה מ-20 דירות תיחשב הכנסה עסקית ולא הכנסה פאסיבית.

הכנסה עסקית מחויבת במס בשיעור שולי, ובמע"מ, ולא ניתן להחיל לגביה את שיעור המס המוטב של 10%.

לשם הכרעה, בית המשפט יישם – בעיניים אובייקטיביות – את מבחני העסק שהשתרשו היטב בפסיקה: טיב הכנס; משך תקופת ההחזקה; תדירות העסקאות או הפעולות; היקפן הכספי של העסקאות; אופן המימון; בקיאות ומומחיות; מנגנון או פעילות קבועה, נמשכת ושיטתית; פיתוח, טיפוח, השבחה, יזמות ושיווק; אופן הטיפול החשבונאי; מטרות התאגיד על פי האמור במסמכי היסוד; ייעוד כספי התמורה; ולבסוף – מבחן הנסיבות המיוחדות האופפות את העסקה, "מבחן העל" או "מבחן הגג".

האם ניתן לתת סימנים בדבר, כפונקציה של כמות הדירות?

או מילים אחרות: אימתי כמות הדירות המושכרות עוברת את הרף שבעטיו הפעילות תוגדר כעסקית? היכן עובר הגבול?

ניתן למתוח ציר בין שני קטבים, ששניהם נדונו בפסיקה: בפרשת יהל מצד אחד דובר על השכרת 110 נכסים (הקצה העסקי); לעומת זאת בפרשת מרדכי סווגה הכנסה מהשכרת שלוש דירות כהכנסה פסיבית (הקצה הפסיבי).

בית המשפט סרב לראות בנסיבות עניין יהל כמהוות עוגן או רף כמותי תחתון שרק מעליו הגענו לרמה המערכתית המצדיקה סיווג כהכנסה עסקית.

הוא קבע, כי ברמה המהותית, השכרה של 20-30 דירות דומה יותר להשכרה של 110 דירות מאשר להשכרה של דירות בודדות: "קשה לדמיין השכרה של 20-30 דירות והפקת הכנסה שוטפת מהשכרתן במשך שנים, מבלי שיתקיים מנגנון והיערכות ברמה המערכתית המשלבת מרכיב משמעותי של הון אנושי ויגיעה אישית".

טיוטת החוזר של רשות המסים

מספר ימים בודד חלף מאז פורסמו פסקי הדין הנ"ל ורשות המסים מהרה לפרסם טיוטת חוזר בעניין.

עד היום נותרה העמדה בגדר "טיוטה" וייתכן שהדבר מלמד על כך שנגנזה.

כך או כך, ניתן ללמוד ממנה מה עשויה להיות עמדת רשות המסים (אם כי גם אם היה מדובר בחוזר סופי, אין מדובר בנורמה משפטית מחייבת).

למרות שבית המשפט העליון נזהר שלא לשרטט גבול מספרי מדויק להבחנה בין פעילות עסקית לפעילות פסיבית, אלא הפעיל את מבחני העסק המקובלים (אם כי היקף הדירות המושכרות בהחלט משחק תפקיד ביישומם), רשות המסים מתיימרת להיתפס לגבול כזה:

לעמדתה, הכנסה של 10 דירות מגורים ומעלה תסווג כהכנסה עסקית. היא מוכנה להניח שהכנסה מהשכרה של עד 5 דירות מגורים תיחשב כהכנסה פסיבית. השכרה של למעלה מ-5 דירות ופחות מ-10 – תיבחן בהתאם למבחני העסק.

אגב ובכל הכבוד, אני בדעה שמבחני העסק הם – עדיין – הסטנדרט היחיד לבחינה, ובו השתמש גם בית המשפט העליון בעניין לשם ובירן. אין להיתפש, לדידי, לסטנדרטים כמותיים קשיחים.

ניתן לשאוב עידוד מפסקתו האחרונה של טיוטת החוזר, שמחזירה אותנו לתלם המקובל:

"לסיום יודגש כי כפי שצוין לעיל, לאחר בחינת פעילות השכרת דירות מגורים לאור המבחנים שנקבעו בפסיקה, יש לראות את התמונה הכוללת, לשקול את המבחנים באופן מצטבר, ומהנסיבות האופפות את הפעילות ללמוד על מהותה האמיתית של הפעילות ולסווגה בהתאם".

ולשאלתך - השאלה מתייחסת לדמי שכירות מהשכרת 6 דירות (קטנות אמנם, או בבעלות חלקית, אבל גודל הדירה או שיעור ההחזקה בה, לא הובא כמדומני כפרמטר רלוונטי – לפחות לא בעמדתה, הפשטנית, של רשות המיסים כפי שפורסמה).

5 מהדירות הללו שכורות – כך שיש בצד ההכנסה, הוצאה משמעותית.

אם נדבוק בסטנדרט שפרסמה רשות המסים, השכרת 6 דירות (או אפילו 5.5 דירות) מובילה אותנו לבחינת מבחני העסק; שכן ביחס להיקף "ביניים" כזה, גם רשות המסים בחרה שלא להציב הכרעה ברורה, אלא היא שבה למבחנים המוכרים.

יש אפוא לבחון באופן פרטני ומדוקדק את מבחני העסק במקרה שאתה מציג, על פי התמונה הכללית המתקבלת, ולא ניתן לעשות זאת במסגרת מצומצמת זו.

במרוצת השנים בתי המשפט דנו במקרים פרטניים בהיקפי השכרה שונים, ובנסיבות מגוונות (למשל פרשת שטרן, ולאחרונה פרשת בן עמי), ומומלץ מאד ללמוד מהאופן שבו יישמו בתי המשפט את מבחני העסק לענייננו.

אציין שבפרשת בן עמי הושכרו 6 דופלקסים שפוצלו ל-8 דירות, בידי מי שנקבע כעוסק המתמחה בנדל"ן, שהשביח את הדירות וניהל את השכרתן - בית המשפט המחוזי פסק שמדובר בהכנסה עסקית, שנוכח פעילותו העסקית של מר בן עמי במקרקעין ובנדל"ן, חייבת אף במע"מ (למרות שהשכרה למגורים פטורה ממע"מ).

עוד אומר, שהעובדה שהדירות המושכרות במקרה שלנו, ברובן המכריע, שכורות, עשויה ללמד על מנגנון עסקי כלשהו, על מומחיות, על יזמות או שיווק – שעל פי מבחני העסק יקרבו אותנו לצד "העסקי" של הציר.

יש להביא בחשבון, כי סיווג ההכנסה כעסקית עלולה אף להוביל לחבות במע"מ כפי שנקבע בפרשת בן עמי.

עוד אדגיש, כי מסלול המיסוי 10% - גם אם הוא חל במקרה שלך – לא מאפשר ניכוי הוצאות, כך שבהחלט ייתכן שבנסיבות המתוארות בשאלה, תהיה עדיפות דווקא למסלול המיסוי המלא.

מקווה ששפכתי מעט אור בסוגיה סבוכה זו.

שלום ירון,

קביעת תושבות לצורכי מס בישראל נעשית לפי מבחן מרכז החיים, הבוחן את מכלול הזיקות של האדם לישראל מול מדינה אחרת – כגון מקום מגורים, משפחה, עיסוק, נכסים ועוד.

בנוסף, קיימות שתי חזקות זמן (183 ו-425 ימים בישראל), אך ניתן להפריכן אם מרכז החיים אינו בישראל.

קבלת שכר מחברה ישראלית מהווה זיקה כלכלית לישראל, אך המיקום בו מתבצעת העבודה בפועל הוא שקובע את מקום הפקת ההכנסה (ולא מקום מושב החברה המשלמת), לפי סעיף 4א לפקודה.

העובדה כי משכורתך משולמת על ידי חברה ישראלית, היא לבדה, אין בה כדי להכריע את הכף לטובת ישראל. יש לבחון אותה עם יתר הזיקות הרלוונטיות.

ניתוק תושבות אינו מתרחש בהכרח במועד אחד ברור. הוא יכול להיות הדרגתי ולעיתים הדבר יכול לקרות בבת אחת.

דמיין מאזניים: בכף אחת העמס את כל הזיקות לישראל ובכף השניה - את כל הזיקות למדינת היעד. הכף הכבדה ביותר תכריע את מקום מרכז החיים. הרגע שבו הכף הזרה הפכה כבדה יותר מהכף הישראלית - הוא רגע ניתוק התושבות מישראל.

כאשר אדם נחשב לתושב חוץ ועובד מחוץ לישראל – אין לישראל זכות למסות את שכרו, אף אם משולם על ידי חברה ישראלית.

לבסוף, ניתוק התושבות לצורכי מס משליך לרוב גם על תושבות לעניין הביטוח הלאומי.

המלצה אישית: כדאי להתייעץ באופן פרטני ולשקול את הפוזיציה הנלקחת בכובד ראש.

בהצלחה!

שלום,

העסקה שאתה מתאר נקראת "עסקת אקראי".

ככל שאינך עוסק מורשה / פטור אינך צריך לדווח עליה למס הכנסה, ואת המס ישלם מי שקיבל את השירות דרך ניכוי במקור.

תוכל לבקש אישור ניכוי במקור דרך משרדי השומה או באתר רשות המיסים, בו ייקבע שיעור הניכוי שעל המשלם לנכות לך, והוא יעביר את סכום המס לרשויות.

גם מע"מ אינך צריך לשלם בעצמך, למרות שעסקת אקראי נחשבת כעסקה על פי חוק מע"מ. המשלם יכול להוציא חשבונית עצמית ולשלם (וגם לנכות) בעצמו את המע"מ.

בהצלחה!

נתי שלום,

בית העסק – במקרה הזה משרד תיווך – מעניק מתנה בשווי 1,000 ₪ לכל מי שסוגר עסקה. נשאלת השאלה, כיצד ימוסה בית העסק בגין מתנה זו?

ובכן, יש להבחין בין מתנה שאמנם ניתנת במסגרת עסקית, אם כי אין ציפייה ישירה או התחייבות לקבל תמורה בגינה, ובין "מתנה" שהיא למעשה כלי שיווקי מובהק שנועד לקדם את מכירות בית העסק.

מתנה מהסוג הראשון, אמנם תוכר כהוצאה (כי היא נועדה לייצר הכנסה, כהוראת סעיף 17 לפקודת מס הכנסה), אך החוק מגביל את גובה ההוצאה ל- 240 ₪ לאדם (ראו ס' 31 לפקודת מס הכנסה ותקנה 2(4) לתקנות מס הכנסה (ניכוי הוצאות מסויימות), התשל"ב-1972). מעבר לתקרה זו מדובר ב"הוצאה עודפת" החייבת במס בשיעור 45%.

אך נראה כי ה"מתנה" שמתוארת בשאלה, איננה מתנה, כי אם אמצעי שיווק, שנועד למשוך את הלקוח לסגור עסקה (נתינתה במקרה דנן אף כפופה לביצוע עסקה בפועל). לפיכך, כל עוד מדובר בהוצאה לשם ייצור הכנסה (כהוראת סעיף 17 לפקודת מס הכנסה) – וכך אכן נראה – מדובר בהוצאת שיווק המוכרת במלואה.

לעניין מע"מ, אמנם הוראת תאמ"ו 62.503.3 קובעת כי "מתנה נחשבת בדרך כלל ל'עסקה' שהצדדים קשורים זה בזה [...] אולם מתנות הניתנות לצורכי עסק, כגון מתנות לפרסומת או לקידום מכירות, הן מכירה שניתנה לה הנחה של 100%, ולכן לא ישולם עליהן מס בפועל." 

עם זאת, מאחר ש"המתנה" במקרה דנן היא חלק מהוצאות השיווק של בית העסק, והיא נועדה לקדם את פעילותו העסקית החייבת במע"מ, ניתן יהיה, לדעתי, לנכות את מס התשומות שגלום ברכישתה (ראו למשל ע"ש 2296/95 בעניין שידורי קשת). יודגש, כי לגבי תווי שי באופן ספציפי – הרי אלה נחשבים "מסמך סחיר", ועל כן מכירתם למעביד מלכתחילה אינה חייבת במע"מ.

חג שמח!

מרים היקרה,

ראשית איחוליי!

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה, יינתן גם אם יש למוכר דירה אחרת שנרכשה כתחליף לזו שנמכרת, וזאת בתוך תקופה של 18 חודשים לפני מכירת הדירה הקודמת.

לעניין מס שבח, "דירת מגורים" היא דירה שבנייתה הסתיימה, ולכן רק לאחר שהבנייה על המגרש הסתיימה אפשר לראות במוכר כמי שיש בבעלותו דירת מגורים.

מכאן, שתקופת 18 החודשים שניתנת לרכישת הדירה החליפית, נמנית מסיום הבניה ולא מרכישת המגרש.

הדבר נכון גם לגבי רכישת דירה מקבלן – תקופת 18 החודשים תימנה מיום סיום הבניה ולא מיום רכישת הדירה "על נייר".

(אם תרצי להעמיק הידע: ראי החלטת מיסוי 8838/21 בלינק: https://secapp.taxes.gov.il/tmmisuyweb/frmShowLinkedAbs.aspx?num=20200017&new=true

וכן הוראת ביצוע 5/2013, בלינק הבא:

https://www.gov.il/BlobFolder/policy/real-estate-tax-inst-05-2013-2/he/Policy_realEstateTaxationInst_horm26122013.pdf)

שיהיה בשעה טובה,

איתן

ד.כ שלום,

אתה צודק. ככל שההוצאות בגין הדירה להשכרה גבוהות כך שמקזזות את ההכנסות השכירות, כדאי ללכת על מסלול של מס שולי. זה מסלול ניתן להכיר בהוצאות.

בהצלחה.

ככלל, יש חובה לדווח על כל ההכנסות של אדם באותה שנה, גם על הכנסות פטורות.

אבל, שכירים בדרך כלל פטורים מהגשת דוח שנתי. לגבי מי שפטור מהגשת דוח שנתי, אין עליו חובה לדווח על הכנסות השכירות, אם ההכנסות נמוכות מתקרת הפטור.

היה ואדם מחליט להגיש דוח שנתי מכל סיבה שהיא, בין אם לצורך קבלת החזר או לצרכים אחרים, הוא חייב לדווח בדוח הזה גם על הכנסות השכירות הפטורות.

שלום רב,

מבלי להיכנס לעובדות המקרה שציינת, אציין שבהתאם לחוק מע"מ יש להוציא חשבונית מס למקבל השירות, רוכש הטובין, רוכש הנכס.

את הקבלה ניתן להוציא על שם המשלם בפועל ולא על שם הרוכש.