פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה
סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס במכירת דירת מגורים מזכה אם לא נמכרה דירה אחרת בפטור ממס בארבע השנים שלפני המכירה הנוכחית.
סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס במכירת דירה יחידה של המוכר, וקובע שמכירת דירה תהיה פטורה ממס בהתמלא שלושה תנאים מצטברים:
- זו דירתו היחידה של המוכר.
- המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ממס במשך שמונה עשר חודשים לפני המכירה הנוכחית.
- לא הייתה למוכר יותר מדירת מגורים אחת במשך ארבע השנים שקדמו למכירה.
מטרת הסעיף הינה להעניק פטור למי שיש לו דירת מגורים אחת ויחידה.
אבל, אם יש למוכר עוד חלק קטן בדירת מגורים אחרת, למשל אם ירש יחד עם חמשת אחיו דירת מגורים, כך שכל אחד מהאחים קיבל 1/6 דירה (נקרא לזה : "זנב"), המחוקק החליט להתחשב בכך, והוא עדיין יקבל את הפטור על מכירת הדירה.
התחשבות זו של הצחוקק הינה בסעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין: "לעניין סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים ש…חלקו של המוכר בבעלותה הוא פחות מ 25%".
ברור שהמחוקק ביקש לקבוע שהחזקת "זנב" בדירה אחרת = פחות מ 25% מדירת מגורים נוספת- לא תפגע בפטור לדירת מגורים יחידה. אבל, הניסוח של הסעיפים בעייתי , ואנו ננסה להסביר:
בסעיף 49ב(2) המחוקק קובע שאם נמכרת דירה, ובנוסף היה בבעלות המוכר גם "זנב", מכירת הדירה תהיה פטורה לפי הסעיף למרות שיש זנב. אבל, אם ירצה למכור את הזנב, לא יוכל לעולם לקבל פטור לפי סעיף 49ב(2) כי את הפטור לפי סעיף 49ב(2) ניתן לקבל רק על מכירת "דירה" שכן בסעיף נכתב : "הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שהוא פחות מ 25%."
נשאלת השאלה האם יוכל בעל דירה למכור את הזנב בפטור לפי 49ב(1), ואחרי שנה וחצי למכור את הדירה בפטור ממס לפי 49ב(2)? כלומר – האם הוא צריך לחכות 4 שנים, או רק שנה וחצי עד שיוכל לקבל פטור?
אז לפי הוראות סעיף 49ב(2), הוא צריך לחכות 4 שנים.
נבדוק את סעיף 49ג, אולי הוא יציל אותנו?
אז זהו, שלא. נקבע בוועדת הערר בעניין מסטי 1 שהסעיף לא מציל אותנו, כי הוא נכתב בלשון הווה – "גם אם יש לו", כלומר – אם ברגע המכירה יש למוכר – בנוסף לדירת המגורים – גם זנב בדירה אחרת, יקבל את הפטור של דירת מגורים יחידה למרות הבעלות בזנב. אבל, הסעיף לא מבטל את הצורך לעמוד בתנאי השלישי שקבוע בסעיף 49ב(2), דהיינו – שלא הייתה למוכר דירה נוספת בארבע השנים האחרונות…
מכל זה עולה התמונה הבאה:
נניח שיש לאדם מסוים דירה אחת מלאה, ועוד זנב של 20% מדירה. הוא יוכל למכור את הזנב בפטור לפי סעיף 49ב(1), אבל אז לא יוכל למכור את הדירה בפטור לפי 49ב(2) אם לא חלפו 4 שנים.
לחילופין, יוכל למכור את הדירה בפטור לפי סעיף 49ב(2), אבל אז לא יוכל למכור את הזנב בפטור לפי סעיף 49ב(1) אם לא חלפו 4 שנים. כך נקבע בוועדת ערר.
הפסיקה של וועדת הערר – לטובת מס הכנסה – לא תקדימית. בשנה האחרונה יצאו מספר החלטות של וועדות ערר בנושא זה, וכולן פסקו שאין לתת את הפטור במקרה זה.
כמו שאומרים בטלביזיה: מבולבלים? גם אנחנו. לכן, כאשר מוכרים דירה כדאי להיוועץ בעורך דין. לא בטוח שהוא עצמו מבין את הדקויות וחיובי המס, אבל לפחות יש לו ביטוח אחריות מקצועית.
אנו תקווה כי יוגש ערעור לבית המשפט העליון, כך שתיקבע הלכה מחייבת בעניין, והנישומים יוכלו לכלכל את צעדיהם ביתר ביטחון.
* האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
